Arbeitskreis Mietwohnungen. BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v.

Transkript

1 Arbeitskreis Mietwohnungen BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v.

2 Mietrechtsreform-aktueller Stand BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v.

3 Ausgangssituation 3

4 Chronologie 2013-Kappungsgrenze 2015-Mietpreisbremse (+ Bestellerprinzip) 2016/ Stufe der Mietrechtsreform? 4

5 Kappungsgrenze NRW Geltungszeitraum: bis Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung KappGrenzVO NRW) vom (GV.NRW.S.298) 59 Kommunen: Regierungsbezirk Düsseldorf: Dinslaken, Dormagen, Düsseldorf, Emmerich am Rhein, Erkrath, Geldern, Grevenbroich, Haan, Hilden, Kamp-Lintfort, Kempen, Kevelaer, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Moers, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Rommerskirchen, Wesel Regierungsbezirk Köln: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Euskirchen, Frechen, Hürth, Jülich, Kerpen, Köln, Leverkusen, Niederkassel, Overath, Rösrath, St. Augustin, Siegburg, Troisdorf, Wesseling Regierungsbezirk Münster: Bocholt, Bottrop, Coesfeld, Greven, Gronau (Westfalen), Haltern am See, Lotte, Münster, Ostbevern, Raesfeld, Rheine, Senden, Waltrop Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn, Rheda-Wiedenbrück Regierungsbezirk Arnsberg: Bad Sassendorf, Soest 5

6 Mietpreisbremse NRW Geltungszeitraum: bis Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung MietbegrenzVONRW) vom (GV. NRW S. 489) 22 Kommunen: Regierungsbezirk Düsseldorf:Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen Regierungsbezirk Köln:Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf Regierungsbezirk Münster: Bocholt, Münster Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn 6

7 Zweite Stufe der Mietrechtsreform (Aktueller Stand) 7

8 Mietrecht 2.0-Aktueller Stand Unveröffentlichte Referentenentwürfe vom MietNovG+ MietspiegelV Ressortabstimmung mit den anderen Ministerien (BMUB/BMWi-Energiewende, EnEV ) Abstimmung mit der CDU/CSU Gesetzesinitiative Berlin

9 Mietrecht 2.0-Eckpunkte Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel Mieterhöhung nach Modernisierung Relevante Wohnfläche Verzugsfolgen 9

10 Mietspiegel 10

11 Mietspiegel: 4=> 8Jahre Verbreiterung des Bezugszeitraums von 4 auf 8 Jahre Datenmenge pro Zeiteinheit bleibt gleich Mieten sinken: Durchschnittsmiete des Mietspiegels entfernt sich weiter von der Marktmiete (sofern keine Gewichtung nach Alter der Daten vorgenommen wird) Akzeptanz des Mietspiegels sinkt Befriedungsfunktion steht zur Disposition 11

12 Mietspiegelverordnung Bundeseinheitliche Methodik und Verfahren Gesetzliche Fiktion ersetzt nicht Wissenschaftlichkeit (Grundproblem: keine Gewichtung nach Altersklassen) 12

13 Mieterhöhung nach Modernisierung 13

14 Mieterhöhung nach Modernisierung 559 Abs. 1 BGB: 11% => 8 % + Kappungsgrenze: Die Miete soll in einem Zeitraum von 8 Jahren um maximal 3 /m² steigen können. Kritik: Investitionsbremse Hoher Verwaltungsaufwand Rechtsunsicherheit 14

15 Berechnungsgbeispiel 1) Mieterhöhungspotential Ausgangsmiete 5,00 /qm Modernisierungskosten (8%): 3,50 /qm Mieterhöhungspotential auf 8,50 /qm 2) Kappungsgrenze Kappungsgrenze: 3 /qm 3) Ergebnis: Mieterhöhung um 3,00 /qm 15

16 Notwendige Kosten, Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Begrenzung der Modernisierungskosten auf notwendige Kosten + Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Kritik: Rechtsunsicherheit: Begriffliche Unschärfen Dispositionsfreiheit des Vermieters unzulässig begrenzt Haftung des Vermieters für die Realitätsferne ordnungsrechtlicher Vorgaben? Einfallstor der EnEV in das Mietrecht? 16

17 Alternatives Verfahren bis Euro/Wohnung abzgl. 50% Instandsetzungspauschale ohne Kappung und Härtefall 17

18 Alters-und behindertengerechter Umbau Alters- oder behindertengerechten Umbau= Maßnahme gem. 555 b BGB Kritik: Regelungsbedürfnis? Barrierefreiheit gem. 554a BGB Vereinbarung gem. 557 BGB Jeder alters-und behindertengerechter Umbau ist anders (individuell) Neuregelung hat eher nur klarstellenden Charakter 18

19 Finanzielle Härte Regelbeispiel: Härte i.d.r. (+) => Bruttowarmmiete > 40 % des Nettohaushaltseinkommens Kritik: 40 % ungeeignetes Kriterium=> Lebenszuschnitt des Mieters? Keine Vereinfachung-Offene Fragen verlagern sich auf die Feststellung des Regelbeispiels Feststellung des relevanten Nettoeinkommens durch den Vermieter? 19

20 Finanzielle Härte Härtefallausschluss (-) => bei Sanierung in einen allgemein üblichen Zustand Kritik: Investitionsbremse für Anpassung an einen zeitgemäßen Standard Gesetzgebungsbedürfnis nicht nachgewiesen 20

21 Wohnfläche 21

22 Tatsächliche Wohnfläche Mieterhöhungen und Betriebskosten => tatsächliche Fläche maßgeblich Mietminderung => vertragliche Fläche > 10% der tatsächlichen Fläche => Gegenbeweis des Vermieters nicht möglich 22

23 Mietminderung Unterschreitung der vertraglichen Wohnfläche um 10%+X= immer Mietminderung Unterschreitung der vertraglichen Wohnfläche um 10%-X= Minderung bei Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit Kritik: Interessenverschiebung zugunsten der Mieter Auch bei 10%+X muss es auf die Minderung der Gebrauchstauglichkeit ankommen 23

24 Verzugsfolgen 24

25 Schonfrist Schonfristregelung auch für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs Kritik: Keine Privilegierung schuldhaften Verhaltens 25

26 Kontaktdaten Wir freuen uns auf Ihre Fragen und Anregungen. RA Franco Höfling Justiziar/ Referent Recht, Energie, Bautechnik BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Tel

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Französische Straße Berlin