Bebauungsplan Nr. 87a. 1. Änderung im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB

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1 Die Stadt Waldkraiburg erlässt gem. 2 Abs. 1, 9, 10, 13 und 13a des Baugesetzbuches (BauGB) i.d.f. der Bekanntmachung vom (BGBl. I, 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (BGBl. I, 1748), Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) vom zuletzt geändert durch 1 des Gesetzes vom , der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) vom zuletzt geändert durch 1 Nr. 37 der Verordnung vom diesen Bebauungsplan als S a t z u n g. Bebauungsplan Nr. 87a 1. Änderung im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB Datum: Geändert: Geändert: Johannes Kessner Dipl. Ing. Architekt, Ludwig-Ganghofer-Str. 8, Waldkraiburg Tel / Fax: / info@kessner-architekten.de

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4 C. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN C.1. C.1.1 C.2. C.2.1 Art der baulichen Nutzung Der Geltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO festgesetzt. Nicht zulässig sind Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Maß der baulichen Nutzung Für das Maß der baulichen Nutzung gelten die in der Planzeichnung angegebenen Werte für die Grundflächenzahl und die Anzahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze. Die Berechnung der zulässigen Grundfläche richtet sich nach 19 BauNVO jedoch werden unterirdische Bauwerke mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50cm nicht berücksichtigt. Die zulässige Grundflächenzahl für die Flächen für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen ( 19 Abs. 4. BauNVO) darf höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. C.2.2 Geschossflächenzahl (GFZ) maximal = 1,45 C.2.3 C.3. C.3.1 C.3.2 C.3.3 C.3.4 C.3.5 C.4. C.4.1 An der Nordwest Seite der Baugrenze (zur FN 859) sind Terrassenüberdachungen und Wintergärten bis zu einer Tiefe von 3m auch außerhalb der Baugrenzen zulässig. Abstandsflächen Die Abstandsflächen im Geltungsbereich regeln sich, soweit in dieser Bebauungsplanänderung nichts anderes festgelegt wird, nach Art. 6 BayBO. Die Tiefe der notwendige Abstandsfläche zur Teilgrundstücksgrenze 859-A (Planzeichen siehe Hinweise durch Planzeichen ) wird auf ½ H, jedoch mindestens 5,5m festgesetzt. Diese Reduzierung ist zulässig, auch wenn das 16m-Privileg des Art. 6 Abs. 6 BayBO bereits an zwei Außenwänden eines freistehenden Gebäudes angewendet wird. Überdachte Tiefgaragenab- und auffahrten inkl. dazugehörigen Abgängen und Treppen sowie Nebenanlagen sind an den Grundstücksgrenzen (Lage und Dimensionen gemäß der Planzeichnung) ohne eigene Abstandsflächen zulässig. In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, an den Grundstücksgrenzen zur Reichenbergerstraße, geschlossene Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2,5m sowie Nebenanlagen mit einer Höhe bis zu 3,0m zulässig. Balkone bleiben bei der Bemessung der Abstandsflächen bis zu einer Breite von 6,0m je Geschoss und Außenwand außer Betracht, wenn Sie insgesamt nicht mehr als die Hälfte der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes in Anspruch nehmen und mindestens 4,0m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. Die Baugrenzen dürfen durch Balkone bis zu einer Tiefe von 2,0m überbaut werden, Dies gilt auch für die Baugrenze auf der Grundstücksgrenze zur Reichenberger Straße. Gestaltung Die Wandhöhe der Hauptgebäude (sie wird gemessen von dem Höhenbezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenkante der Außenwand mit der Oberkante der Dachhaut) darf Höchstens 11,40m betragen. Für das fünfte Obergeschoss gilt, wenn es um mindestens 0,75m von der Außenkante der darunterliegenden Geschosse zurückspringt eine maximal zulässige Wandhöhe von 14,20m (sie wird gemessen von dem Höhenbezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenkante der Außenwand des fünften oberirdischen Geschosses mit der Oberkante der Dachhaut des fünften oberirdischen Geschosses.) Für das Gebäude auf der FN 10/21 gilt abweichend zum vorherigen Absatz, dass die maximal zulässige Wandhöhe des fünften Obergeschosses von 14.20m nur zulässig ist, wenn dieses Geschoss zur nordöstlich benachbarten FN 10/110 um mindestens 2,75m von der Außenkante der darunterliegenden Geschosse zurückspringt. Für das Gebäude auf der FN 10/21 gilt weiter abweichend zum vorherigen Absatz, dass die maximale Wandhöhe von 14.20m für das fünfte Obergeschoss nur zulässig ist, wenn dieses Geschoss zur FN 2170/1 (Reichenberger Straße) um mindestens 0,35m von der Außenkante der darunterliegenden Geschosse zurückspringt. Die restlichen Festsetzungen des Punktes C.4.1 bleiben unberührt.

5 C.4.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt. C.4.3 Der Dachüberstand des Dachs über dem vierten oberirdischen Geschoss darf maximal 1,5m betragen. Der Dachüberstand des Dachs über dem zurückspringenden fünften oberirdischen Geschosses darf maximal 0,75m betragen. Die Baugrenzen dürfen durch Dachüberstände bis zu einer Tiefe von 1,5m überbaut werden. Dies gilt auch für die Baugrenze auf der Grundstücksgrenze zur Reichenberger Straße. C.4.4 C.4.5 C.4.6 C.5. C.5.1 C.5.2 C.5.3 C.5.4 C.6. C.6.1 C.7. C.7.1 C.8. C.8.1 C.9. C.9.1 Für alle Gebäude sind Flach-, Pult- oder Walmdächer zulässig. Es gelten die durch Planzeichen festgesetzten Dachneigungen. Der First ist über der Gebäudelängsrichtung zu errichten. Bei den Tiefgaragenab- und - auffahrten und den Nebenanlagen ist der First auch in Gebäudequerrichtung zulässig. Dacheindeckung aus metallischen Blechen, Ziegel- oder Betonpfannen, Kunststofffolien zulässig. Zulässige Farben der Eindeckung: Hellgrau bis dunkelgrau, rot, braun. Zu den FN 859, FN 861/3, FN 10/24, FN 10/110 und FN 151 sind Einfriedungen aus Drahtgitter oder Maschendraht bis zu einer Höhe von 1,8m über der jeweiligen Geländeoberkante zulässig. Tiefgaragenzufahrten, überdeckte Stellplätze und Nebenanlagen Auf der Zufahrtseite ist zwischen der Tiefgarageneinfahrt und der Straßenbegrenzungslinie ein Sichtbereich von min. 3,00 m freizuhalten. Die Bebauung der FN 10/21, FN 10/22 und FN 861 mit einer Tiefgarage ist vollflächig zulässige. Die Tiefgaragen- und darin integrierten Kellerflächen mit einer Erdüberdeckung von 50cm oder mehr werden bei der Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) nicht berücksichtigt. Die maximale Wandhöhe der Tiefgaragenzu- und ausfahrten, der überdeckten Stellplätze und der sich nicht in den Baugrenzen befindenden Nebenanlagen wird auf 3,0m festgesetzt. Die Wandhöhe der Tiefgaragenzufahrt gegenüber dem Gebäude Haidaer Straße 5c wird entsprechend der im Planteil getroffenen Festsetzung in einem Teilbereich reduziert. Die Wandhöhen werden analog zu C.2.3 vom festgesetzten Höhenbezugspunkt aus gemessen. Nebenanlagen, überdachte Stellplätze und TG Zu- und Ausfahrten sind auch außerhalb der Baugrenzen in den in der Planzeichnung festgelegten Bereichen zulässig. Öffentliche Stellplätze Die Stellplätze entlang der Reichenberger Straße werden als Längsparkplätze festgesetzt. Zur Gliederung des Straßenbildes ist der Stellplatzstreifen nach mindestens 40m durch eine Baumpflanzung zu unterbrechen. Der Streifen darf an maximal zwei Stellen auf jeweils maximal 10m zur Schaffung von Hofeinfahrten unterbrochen werden. Grünordnung Zulässige Pflanzenarten gemäß Grünleitplan der Stadt Waldkraiburg von Entlang der Reichenberger Straße sind im Bereich des Längsparkerstreifens mindestens 6 Bäume als Straßenbegleitgrün zu pflanzen. Im Bereich der Privatgrundstücke sind insgesamt mindestens 3 Bäume zu pflanzen. Der Stammumfang neu zu pflanzender Bäume muss mindestens 35cm in einer Höhe von 1,0m über der Geländeoberkante betragen. Straßenquerschnitt Der bestehende Straßenquerschnitt der Reichenberger Straße inkl. der Lage der Entwässerungseinrichtungen darf nicht verändert werden. Im Bereich des bestehenden Grünstreifens und des bestehenden Gehwegs werden die unter C.6. definierten öffentlichen Stellplätzen errichtet. Die Dimensionen der Längsparker und des öffentlichen Gehwegs sowie die Lage der bestehenden (nicht zu verlegenden) und neu geplanten Versorgungsleitung sind im Straßenquerschnitt A-A (Anlage A) dargestellt. Schallschutz Passiver Schallschutz: Mit Ausnahme von Räumen, die durch Außenwandöffnungen (z.b. Fenster, Türen) in den straßenabgewandten Nordostfassaden belüftet werden können, sind alle schutzbedürftigen Aufenthaltsräume im Sinne der DIN 4109 zur Sicherstellung ausreichend niedriger Innenpegel

6 mit schallgedämmten, automatischen Belüftungsführungen, -systemen oder anlagen auszustatten. Deren Betrieb darf in einem Meter Abstand Eigengeräusche LAFeq ca. 20 db(a) nicht überschreiten und muss auch bei vollständig geschlossenen Fenstern eine Raumbelüftung mit ausreichender Luftwechselzahl ermöglichen. Alternativ können auch andere baulichen Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden, wenn diese nachweislich schallschutztechnisch gleichwertig sind. C.9.2 Schallschutznachweis nach DIN 4109: Die Luftschalldämmung der Umfassungsbauteile von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen muss den diesbezüglich allgemein anerkannten Regeln der Technik genügen. In jedem Fall sind die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenwänden gemäß den Tabellen 8-10 der DIN 4109 zu erfüllen (Schallschutznachweis nach DIN 4109). C.10. Private Spielplätze C.10.1 Für Wohnungen sind Spielplätze gemäß Art. 7 BayBO und DIN zu errichten. Die Größenanforderung gilt bei 1,5m² Spielplatzfläche je 25m² Wohnfläche, mindestens aber 60m² Spielplatzfläche als erfüllt. Wohnungen die nach Ihrer Art oder Lage das Anlegen eines Kinderspielplatzes nicht erfordern, sind bei der Ermittlung der Spielplatzgröße außer Acht zu lassen (vgl. Kommentierung zu Art. 7 BayBO Rn Simon/Busse). D. HINWEISE DURCH TEXT UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN D.1. D.2. D.3. D.4. Vorhandene Wasser- und Abwasserleitungen Grundbuchrechtlich gesicherte Leitungen sind, falls sie tangiert bzw. überbaut werden, auf Kosten des Bauträgers zu verlegen bzw. stillzulegen. Zufahrten Die Ableitung von Oberflächenwasser von Baugrundstücken zur öffentlichen Straße ist unzulässig. Öffentliche Dienste Die Entsorgung von Müll sowie die Räumung von Schnee erfolgt nur auf der öffentlichen Straßenverkehrsfläche und den öffentlichen Gehwegfläche entlang der Reichenbergerstraße. Telekommunikationsleitungen Telekommunikationslinien der Deutschen Telekom dürfen nicht verändert bzw. beschädigt werden. D.5 Versorgungsanlagen Der Bauherr hat sich rechtzeitig im Vorfeld über alle Versorgungslinien und -anlagen zu informieren, auf die sein Bauvorhaben Auswirkungen haben kann. Die zuständigen Träger sind über die Baumaßnahme zu informieren. D.6. D.7. D.8. Telekommunikationslinien Wenn Baumaßnahmen im Bereich von Telekommunikationslinien stattfinden, dürfen diese nicht verändert bzw. beschädigt werden. Anlagen sind zu schützen und zu sichern. Sie dürfen nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen dürfen nicht verringert werden. Sollten dennoch Änderungen an den Anlagen erforderlich sein, müssen die Träger der Telekommunikationslinien rechtzeitig, das heißt mindestens 3 Monate vor Baubeginn, darüber informiert werden. Dem Bauherrn wird empfohlen zu einem Spartengespräch einzuladen. Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen Hinsichtlich Baumpflanzungen ist das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Verund Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe siehe hier u.a. Abschnitt 3 - zu beachten. Es ist sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden. Baumschutz während der Bauausführung Während der Bauausführung sind die Vorschriften der DIN (Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Bauarbeiten), hierbei die Sicherung des

7 Wurzelbereichs, insbesondere im Bereich der zeichnerisch festgesetzten privaten Grünfläche und im Bereich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, einzuhalten. D.9. D.10. Rodungsarbeiten Zur Vermeidung von Verstößen gegen Artenschutzrecht darf der auf FN 2170/1 (Reichenberger Straße) vorhandene Baumbestand nur außerhalb der Vogelbrutzeit (d.h. in der Zeit vom 01. Oktober bis 29. Februar gerodet werden. Empfohlene Baumarten Es werden unter Verweis auf den Grünleitplan der Stadt Waldkraiburg folgende Baumarten für den Parkstreifen der Reichenbergerstraße empfohlen: alnus cordata, corylus collurna, robinia pseudoacacia. D.11. Niederschlagswasser D.11.1 Im Bereich der Baumaßnahme sind möglichst wasserdurchlässige Beläge zu verwenden und evtl. anfallendes Niederschlagswasser ist möglichste flächig zu versickern. D.11.2 Das anfallende gesammelte Niederschlagswasser von neu errichteten Dach-, Hof- und Straßenflächen ist nach den Anforderungen der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung NWFreiV und der Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammelten Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) auf dem Baugrundstück zu versickern. D.11.3 Nach der NWFreiV ist eine flächenhafte Versickerung (in der Regel eine Muldenversickerung) auszuführen. Abweichungen davon sind nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig. Die Anlagen sind erlaubnisfrei. D.11.4 Für Niederschlagswasser von blanken (nicht beschichteten oder nicht lackierten) Metalldächern mit einer Fläche von mehr als 50m² muss in jedem Fall beim Landratsamt Mühldorf a. Inn eine wasserrechtliche Erlaubnis beantragt werden D.11.5 Im Bauantrag ist schriftlich darauf hinzuweisen, dass die Niederschlagswasserableitung gemäß NWFreiV erfolgt. D.12. D.13. Altlasten Treten bei den Bauarbeiten im Bodengrund ungewöhnliche Verfärbungen oder Gerüche zutage sind die entsprechenden Bauarbeiten umgehend einzustellen und die Stadt Waldkraiburg und das Landratsamt Mühldorf a. Inn sind zu informieren. Die Bauarbeiten dürfen erst fortgesetzt werden wenn eine abschließende Klärung vorliegt ob in den oben genannten Böden Altlasten vorhanden sind und diese fachgerecht entsorgt sind. Schallschutzgutachten Die detaillierte Belastungssituation durch Lärmeinwirkungen im Bebauungsplangebiet kann dem Schallgutachten des Ingenieurbüros Hoock Farny vom Nr. WKR 3221/01 entnommen werden. Das Gutachten kann bei der Stadt eingesehen werden. D.14 Normen, Gesetzte Vorschriften Normen, Gesetze und Vorschriften die in diesem Bebauungsplan genannt werden, können bei der Stadt Waldkraiburg, Stadtplatz 26, Waldkraiburg eingesehen werden. D.15 Private Kfz-Stellplätze Es gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Waldkraiburg. D.16 Brandschutz Gebäude dürfen im maximalen Abstand von 50 m zur öffentlichen Verkehrsfläche entfernt liegen. Die brandschutzrechtlichen Vorschriften sind einzuhalten. Aufgrund der Bauhöhe ist zur Personenrettung ein Hubrettungsfahrzeug notwendig. Die DIN (Flächen für die Feuerwehr) ist zu beachten. Ein Plan über Zufahrten, Bewegungs- und Aufstellflächen für die Feuerwehr ist zu erstellen und vom Kreisbrandinspektor zu genehmigen.

8 E. BEGRÜNDUNG zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 87a im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB 1. Anlass der Planänderung Da die Siedlungsgebiete der Stadt Waldkraiburg größtenteils von Wald umgeben sind oder direkt an Nachbargemeinden angrenzen, ist die städtebauliche Entwicklung Waldkraiburgs in der Fläche begrenzt. Aus diesem Grund sind Nachverdichtung bereits bestehender Baugebiete von besondere Bedeutung für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Das Gebiet der geplanten 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 87a liegt nur 400m vom Stadtzentrum entfernt und hat dadurch ein hohes Potential für eine nachhaltigen Verdichtung mit zentrumsnahen, barrierefreien Wohnungen. Aufgrund der Stadthistorie besteht der Wohnungsbestand in Waldkraiburg zum größten Teil aus Wohnungen der `60 und `70 Jahren. Diese Wohnungen sind nicht barrierefrei und selten mit einem Aufzug erschlossen. Durch die demografische Entwicklung erhöht sich stetig der Bedarf an barrierefreien Wohnungen. Diesem steigenden Bedarf steht in Waldkraiburg kein ausreichendes Angebot gegenüber. Dieser Mangel soll durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 87a verringert werden. 2. Vorgenommene Änderungen Die Höhe der zulässigen Bebauung wird vergrößert. Anhaltspunkt hierfür ist das direkt östlich angrenzende Wohngebäude Banater Weg mit einer Wandhöhe von ca. 12,4m. Diese wird für den Geltungsbereich unter Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Belange auf 11,4m als maximal zulässige Wandhöhe reduziert. Die maximale Höhe des Dachs des benachbarten Gebäudes Banater Weg ist 15,2m. Diese Höhe wird unter Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Belange auf 14,2m für den Geltungsbereich als maximale zulässige Wandhöhe des Dachgeschosses reduziert. Die für den Geltungsbereich zulässige GFZ wird im Zuge der Nachverdichtung um 21% über den für ein Allgemeines Wohngebiet ( 17 BauNVO) vorgesehene maximalen Wert von 1,2 erhöht. Das Baurecht wird durch diese 1. Änderung des Bebauungsplans deutlich erhöht. Dadurch entstehen 64 dringend benötigte zentrumsnahe, barrierefreie und mit einem rollstuhlgerechten Aufzug von der TG bis zur Wohnungseingangstüre erschlossene Wohnungen. Um die geplante Nachverdichtung unter den oben genannten Parametern zu verwirklichen ist es erforderlich, abweichend von der BayBO, auf einer Länge von ca. 5m zur Teilgrundstücksgrenze 859-A (Haidaer Str. 5a-c) die halbe Abstandsfläche (H/2) festzusetzen. Um die fußläufige Verbindung zwischen dem westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Stadtquartier und dem Stadtzentrum wie bisher geplant beizubehalten wird, im Rahmen der Bebauungsplanänderung, der geplante Gehweg zwischen Reichenberger Straße und Banater Weg verlegt. Ergänzung zur 2. Auslegung Die detaillierte Belastungssituation durch Lärmeinwirkungen im Bebauungsplangebiet kann dem Schallgutachten des Ingenieurbüros Hoock Farny vom Nr. WKR 3221/01 entnommen werden. Das Gutachten kann bei der Stadt eingesehen werden. Ergänzung zur 3. Auslegung Unter Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Belange wird die Verschattungswirkung des Gebäudes auf der FN 10/21 zur FN 10/110 reduziert, indem das fünfte Obergeschoss um zusätzlich 2m auf jetzt 2,75m von der Außenkante der darunterliegenden Geschosse zurückspringt. Im Gegenzug wird der Rücksprung des fünften Obergeschosses des Gebäudes auf FN 10/21 hin zur FN 2170/1 (Reichenberger Straße) um 0,4m auf jetzt 0,35m reduziert. Waldkraiburg, , geändert , geändert Robert Pötzsch, 1. Bürgermeister Johannes Kessner, Planverfasser