Begründung zum Bebauungsplan. Carl-Diem-/ Rommelsbacher Straße. Gemarkung/Flur Reutlingen

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1 Anlage 2 zu GR-Drs. 15/008/01 Amt für Stadtentwicklung und Vermessung Begründung zum Bebauungsplan Carl-Diem-/ Rommelsbacher Straße Gemarkung/Flur Reutlingen Inhalt: 1. Anlass und Zweck der Planung 2. Lage und Geltungsbereich 3. Planerische Rahmenbedingungen 4. Planungskonzeption 5. Örtliche Bauvorschriften 6. Umweltbelange 7. Planverwirklichung 8. Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten 1. Anlass und Zweck der Planung Die Eigentümergemeinschaft beabsichtigt bereits seit einigen Jahren die Grundstücke an der Carl-Diem- Straße zu veräußern. Dazu gab es in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Planungen und Gesprächen, die letztendlich aus verschiedenen Gründen bislang nicht zum Erfolg geführt haben. Aktuell hat ein Investor sein Interesse an dem Grundstück bekundet und in Zusammenarbeit mit der Verwaltung und dem Büro Baldauf welches auch bereits im Jahr 2004 eine Planungswerkstatt betreut und moderiert hatte konnte ein Bebauungskonzept erarbeitet werden, dass vom Investor und der Verwaltung unterstützt wird. Grundlage für das vorliegende Konzept waren die von der Planungswerkstatt formulierten Eckpunkte und der Kompromissvorschlag der Verwaltung aus dem Jahre Ziel der Planung ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes zur Realisierung einer Wohnbebauung. 2. Lage und Geltungsbereich Das Plangebiet liegt unmittelbar an der Einmündung der Carl-Diem-Straße in die Rommelsbacher Straße. Es umfasst die Flurstücke 6735/5, 6735/6 und Im Süden und Osten grenzt eine Reihenhausbebauung an das Areal, nördlich liegt ein Lebensmittelmarkt. 3. Planerische Rahmenbedingungen Seite 1 von 5 Anlage 2, Begründung vom doc

2 3.1 Derzeitige Nutzung Das Gelände liegt derzeit brach. Es befinden sich noch einige Gebäude auf dem Grundstück, diese sollen im Zuge einer Neubebauung abgerissen werden. Größtenteils wurde das Areal zuletzt als Lagerplatz genutzt Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Ortsbausatzung von 1957, die hier Baustaffel 2 - Gemischtes Gebiet, Städtischer Bezirk - festlegt. Im Flächennutzungsplan (FNP) ist die Fläche als Mischbaufläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung nach 13 a BauGB angepasst. 4. Planungskonzeption 4.1. Städtebauliches Konzept Mit der Durchführung einer Planungswerkstatt wurden die städtebaulichen Rahmenbedingungen in enger Zusammenarbeit mit den Nachbarn und den Eigentümern bereits im Jahr 2004 festgelegt. Durch einen Grundsatzbeschlusses durch den Bau-, Verkehrs- und Umweltausschuss am wurden diese Rahmenbedingungen als Grundlage für die weitere Entwicklung des Areals bestätigt. Konkret wurde damals als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet oder ein Mischgebiet definiert. Zum Maß der baulichen Nutzung war parallel zur Carl-Diem-Straße Geschosswohnungsbau mit einem Hochpunkt (5 Geschosse + Dachgeschoss) und einer Riegelbebauung (4 Geschosse + Dachgeschoss) geplant. Im rückwärtigen Bereich wurde die Bebauung anhand der angrenzenden Wohngebäude als Doppel-, Ketten- oder Reihenhäuser in zweigeschossiger Bauweise definiert. Analog zum Ergebnis der Planungswerkstatt aus dem Jahre 2004 sieht der städtebauliche Entwurf parallel zur Carl-Diem-Straße eine viergeschossige Bebauung mit einem Staffeldachgeschoss vor, die als Lärmschutz für die dahinter liegende Bebauung fungiert. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird die Struktur der umgebenden Bebauung aufgenommen und die Realisierung von Doppel-, bzw. Kettenhäuser vorgesehen. Im Gesamten wäre somit die Realisierung von ca. 42 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und ca. 19 Ketten- bzw. Reihenhäuser möglich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Für den Gesamtbereich wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die nach 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) sowie Dienstleistungseinrichtungen mit erheblichem Besucherverkehr wie z.b. Schank- und Speisewirtschaften, Tanzschulen, usw. werden ausgeschlossen, damit der Gebietscharakter in der näheren Umgebung erhalten bleibt und mögliche Störungen durch die Betriebe und zusätzlicher Verkehr vermieden werden kann. Das Maß der Nutzung wird mit einer GRZ von 0,4 festgesetzt. Für die versiegelten und unterbauten Flächen nach 19 Abs. 4 BauNVO wird eine Grundflächenzahl von 0,75 festgesetzt, damit die gewünschte städtebaulichen Dichte erreicht und die beabsichtigte Tiefgarage ermöglicht werden kann. Die zulässige Höhe der Baukörper wird im weiteren Verfahren definiert und festgesetzt. Um eine aufgelockerte Bebauung mit Abstandsflächen entsprechend der Umgebungsbebauung zu erreichen, wird eine offene Bauweise festgesetzt Erschließung (Verkehr, Parkierung, Ver- und Entsorgung) Die Erschließung erfolgt insbesondere über die Rommelsbacher Straße und die Carl-Diem-Straße. Der zusätzlich entstehende Verkehr kann voraussichtlich gut durch diese Straßen aufgenommen werden. Die Zu- und Abfahrt vom Areal soll am nördlichsten Punkt erfolgen, so kann auch noch in die Carl-Diem- Straße eingefahren werden, wenn bereits Fahrzeuge im Kreuzungsbereich zur Carl-Diem-Straße / Rommelsbacher Straße stehen. Für die restlichen Bereiche, die an eine öffentliche Verkehrsfläche anschließen, wird im Bebauungsplan ein Zufahrtsverbot festgesetzt. Ein Verkehrsgutachten soll den vor- Seite 2 von 5 Anlage 2, Begründung vom doc

3 handenen und den zusätzlich durch die Wohnbebauung entstehenden Verkehr ermitteln und bewerten. Die notwendigen Stellplätze für den Geschosswohnungsbau werden in Tiefgaragen und für die Einzelhäuser auf ebenerdig angelegten Garagen und Stellplätzen nachgewiesen. Das Areal soll über eine private Erschließungsstraße erschlossen werden. Die Stadt Reutlingen lehnt eine Übernahme der Erschließungsanlagen ab, da das Areal in sich abgeschlossen ist und kein Durchgangsverkehr ermöglicht. Das Gebiet wird im Mischsystem entwässert. Die privaten Kanalanlagen werden an einen öffentlichen Kanal in der Mittnachtstraße oder in der Carl-Diem-Straße angeschlossen Grünplanungskonzept / Gestaltung der Freiflächen Zur besseren Eingrünung des Gebiets und zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse werden zusätzliche Baumpflanzungen als Pflanzgebot festgesetzt. Es sind standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. 5. Örtliche Bauvorschriften Für den Geschosswohnungsbau im westlichen Grundstücksteil werden Flachdächer mit extensiver Dachbegrünung festgesetzt. Die Einzelhäuser sollen mit Satteldächern entsprechend der Umgebungsbebauung errichtet werden. Flachdachgaragen sind ebenfalls zu begrünen. Besondere Rücksicht muss im Verfahren auf die Fassaden der Mehrfamilienhäuser genommen werden, da diese von der Rommelsbacher Straße nach dem Tunnel in Fahrtrichtung Innenstadt gut sichtbar sind und wahrgenommen werden. Aktuelle technische Konstruktionen ermöglichen trotz der vorhandenen Lärmimmissionen eine Wohnnutzung. Mit der Erarbeitung eines Lärmgutachtens und Entwürfe zur Gestaltung der Fassade können entsprechende Festsetzungen auf der Ebene des Bebauungsplanes definiert werden. 6. Umweltbelange 6.1 Verfahren Das Bebauungsplanverfahren kann als beschleunigtes Verfahren durchgeführt werden, wenn die Kriterien des 13 a BauGB (zur Flächengröße, Umweltverträglichkeitsprüfung, Beeinträchtigung der Schutzgüter) erfüllt sind. die Fläche des Plangebiets umfasst ca m 2 und liegt damit unterhalb des Schwellenwertes von m 2 für eine Vorprüfung nach 13 a BauGB, die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVP-Gesetz ist für ein Wohngebiet in dieser Größe nicht erforderlich, es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter in Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete vor. Damit kann das Bebauungsplanverfahren nach 13 a BauGB durchgeführt werden. Auf eine Umweltprüfung und den Umweltbericht kann verzichtet werden 6.2 Umweltbelange Unabhängig davon sind nach 1 Abs. 6 Ziff. 7 BauGB die Belange der Umwelt in der Abwägung zu berücksichtigen. Daher erfolgt an dieser Stelle eine kurze Einschätzung der aktuellen Situation und der Umwelt-Auswirkungen bei Umsetzung der Planung. Die folgende Übersicht fasst das Ergebnis zusammen. Generell gilt, dass die Nutzung innerstädtischer Flächen die Inanspruchnahme bisher unversiegelter und ökologisch wertvollerer Flächen im Außenbereich vermeidet. Seite 3 von 5 Anlage 2, Begründung vom doc

4 Schutzgut Tiere, Pflanzen und ihre Lebensräume Boden Wasser Luft Klima Weitere Aspekte zum Schutz der Menschen und ihrer Gesundheit Kultur- und Sachgüter Ergebnis Das Gebiet liegt größtenteils brach, ist überwiegend versiegelt und teilweise bebaut. Zwischen den bestehenden, abgängigen Gebäuden und der Carl- Diem-Straße / Rommelsbacher Straße befinden sich Grünflächen mit Sträuchern und einzelnen Bäumen, die Lebensraum für Tiere bieten. Durch eine Neubebauung entfallen diese Strukturen im Bereich der privaten Grundstücksflächen. Der Bewuchs im Bereich der Böschung zur Straße, bleibt größtenteils erhalten. Baumpflanzungen sind in Form von Pflanzgeboten vorgesehen, diese können allerdings erst nach einigen Jahren eine ökologische Funktion übernehmen. Die geplante Tiefgarage schränkt Standorte bzw. Baumgröße ein. Im weiteren Verfahren wird eine Begehung des Grundstücks bezüglich Artenschutz durchgeführt. Flächen sind teilweise bebaut und größtenteils versiegelt, Böden durch die bisherige Nutzung beeinflusst; Plangebiet liegt überwiegend im Bereich des Lias Epsilons. in der HISTE ist für den überwiegenden Bereich des Plangebietes eine Altlastenfläche mit der Objekt Nr dargestellt. Eine Untersuchung soll im weiteren Verfahren erfolgen und notwendige Maßnahmen darstellen. Erg.: Prüfung im weiteren Verfahren Grundwasserneubildung durch die bestehende Versiegelung bereits eingeschränkt; Oberflächengewässer sind in der unmittelbaren Umgebung nicht betroffen. Gewisse Vorbelastung durch Verkehrsimmissionen der umgebenden Straßen (insbesondere der Rommelsbacher Straße) und Feuerungsanlagen der umgebenden Gebäude. Durch die Neubebauung wird diese Vorbelastung nicht wesentlich verändert. Das Gelände liegt mitten in der Stadt und ist bereits teilweise bebaut bzw. versiegelt. Lärm: Gewisse Vorbelastung durch umgebende Straßen (insbesondere Rommelsbacher Straße) und durch Anlieferung des angrenzenden Lebensmittelmarktes. Erarbeitung eines Lärmgutachtens im weiteren Verfahren. Erg.: Prüfung im weiteren Verfahren Landschaftsbild / Erholung: Die Fläche liegt in der Innenstadt, ist nicht zugänglich und hat keine Bedeutung für Landschaftsbild und Erholung.. Innerhalb des Planungsgebiets befindet sich kein Denkmal. Erg.: Auswirkungen nicht erheblich 6.3 Eingriffsregelung Das Plangebiet liegt im Innenbereich, das Bebauungsplanverfahren erfolgt nach 13a BauGB. In diesem Fall gelten Eingriffe als zulässig ( 13a Abs. 2 Ziff. 4) und eine Eingriffs-Ausgleichsbilanz sowie Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich. 6.4 Artenschutz Unabhängig von der Berücksichtigung der Umweltbelange im Bebauungsplan und der Eingriffsregelung sind die artenschutzrechtlichen Bestimmungen gem. 44 BNatSchG zu berücksichtigen. Eine artenschutzrechtliche Untersuchung erfolgt im weiteren Verfahren. 6.5 Grünordnung / Grünplanungskonzept Die Planungen sehen die Pflanzung von heimischen, standortgerechten Laubbäumen sowie die Begrünung von Flachdächern vor. Seite 4 von 5 Anlage 2, Begründung vom doc

5 7. Planverwirklichung 7.1. Bodenordnung Ein Bodenordnungsverfahren ist nicht erforderlich. Die Eigentümergemeinschaft verfügt über sämtliche Grundstücke des Plangebietes Flächenbilanz Das Plangebiet umfasst insgesamt eine Fläche von ca m². 7.3 Städtebaulicher Vertrag Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung und Abschluss eines Kaufvertrages zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Vorhabensträger, wird die Verwaltung mit dem Vorhabensträger einen städtebaulichen Vertrag abschließen, um die Herstellung der Erschließungsanlagen, die Übernahme der Planungskosten, die Gestaltung der Fassaden und die Erarbeitung der notwendigen Gutachten vertraglich zu regeln. Der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages und die Erarbeitung eines Lärm-, Verkehrs-, Altlasten- und Geologischen Gutachtens sind nach der frühzeitigen Beteiligung Voraussetzung für die Weiterführung des Verfahrens. Da das Areal nun seit einiger Zeit brach liegt, können sich zwischenzeitlich auch geschützte Arten angesiedelt haben. Die üblichen artenschutzrechtlichen Untersuchungen sind daher gründlich durchzuführen. 8. Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten Durch die Nutzung der innerörtlichen Flächen wird der Flächenverbrauch unbebauter Außenbereichsflächen vermieden. Das Projekt stellt damit einen weiteren Baustein der Innenentwicklung Reutlingens dar und dient neben dem Schutz des Außenbereichs auch der effizienten Nutzung bestehender technischer und sozialer Infrastrukturen. Dvorak Seite 5 von 5 Anlage 2, Begründung vom doc