Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht

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1 Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht Veranstaltungsorte: 29. Januar 2016 in Nürnberg 30. Januar 2016 in München Prof. Dr. Thomas Küffner Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Dr. Ulrich Schallmoser Richter am Bundesfinanzhof Dr. Sebastian Spiegelberger Notar a.d.

2 Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht Prof. Dr. Thomas Küffner Rechtsanwalt Wirtschaftsprüfer Steuerberater Dr. Ulrich Schallmoser Richter am Bundesfinanzhof Dr. Sebastian Spiegelberger Notar a.d. Nachdruck und Vervielfältigung auch auszugsweise nur mit Genehmigung der Verfasser

3 2 Januar 2016

4 Inhaltsverzeichnis: I. Immobilienübertragungen Immobilienübertragung in Vorwegerbfolge... 7 a) Amann-Modell... 7 b) Münchner Modell: Teilentgeltliche Übertragung aa) Leibrentenvereinbarung mit Rückvermietung bb) Sicherung der Übergeber durch Wiederkaufsrecht cc) Formulierungsbeispiel: (Teil-)Entgeltliche Übertragung mit dauernder Last und Mietvertrag c) Sonstige Kaufvertragsgestaltungen aa) Aufspaltung in entgeltliche und unentgeltliche Übertragungen bb) Kaufvertrag mit Stundung des Kaufpreises d) Zusammenfassende Gestaltung bei Übertragung von Immobilien e) Verzicht auf Nießbrauchsrechte aa) Einkommensteuer aaa) Einkünftezurechnung bbb) Einkommensteuer bei Nießbrauchablösung gegen Rente für Übertragungen ab (1) Rentenzahlung mit Sonderausgabenabzug (2) Regelung im IV. Rentenerlass für Immobilien (3) Rechtsprechung des BFH (4) Entgeltliche Nießbrauchablösung bb) Schenkungsteuer aaa) Übersicht bbb) Schenkungsteuer bei Nießbrauchablösung und Nießbrauchverzicht (1) Vermögensübertragungen vor dem (2) Nießbrauchablösung für seit dem vereinbarte Vermögensübertragungen mit Vorbehaltsnießbrauch Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 EStG) a) Anschaffung und Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten - Entgeltlichkeit b) Veräußerungsfrist für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte BFH-Urteil vom IX R 23/ c) Materiell-rechtliche Fragen bei der Aufteilung des Wertzuwachses aus einem nach abgelaufener Zweijahresfrist getätigten, steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäfts aa) Auswirkungen der Entscheidung des BVerfG zur Verlängerung der Spekulationsfrist ( 23 EStG) bei privaten Veräußerungsgeschäften bb) BFH-Urteil vom 6. Mai 2014 IX R 39/13, DStR 2014, cc) Weitere BFH-Urteile zur Ermittlung des Gewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften nach der BVerfG- Entscheidung Rückwirkung im Steuerrecht I dd) Berücksichtigung von Veräußerungskosten d) Überführung eines Grundstücks in ein Betriebsvermögen aa) Normzusammenhänge bb) BFH-Urteil vom IX R 66/10, BStBl. II 2013, e) Feststellung von Veräußerungsgewinnen i. S. des 23 EStG bei Erwerb einer Beteiligung an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft und Veräußerung von Wohnungen innerhalb der Veräußerungsfrist Gewerblicher Grundstückshandel a) Normzusammenhänge b) BFH-Urteil vom IV R 34/08, BStBl II 2011, Umsatzsteuerbefreiung bei Immobilienübertragungen a) Steuerbefreiung nach 4 Nr. 9 Buchst. a) UStG b) Option aa) 9 Abs. 1 UStG Ausübung und Umfang der Option bb) 9 Abs. 3 UStG Formvorschriften cc) Zeitpunkt der Optionsausübung Nachträgliche Option und Widerruf dd) Verwendungsabsicht Januar

5 ee) Teiloption II. Steuerliche Fragen bei der Vermietung von Immobilien Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung a) Schuldzinsenabzug nach einer gemäß 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie (BFH-Urteil v IX R 67/10, BStBl II 2013, 275) b) Schuldzinsenabzug nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie (BFH-Urteil vom IX R 45/13, DStR 2014, 996) c) Weitere Konsequenzen aus der Rechtsprechung d) Fragen der Finanzierung von (nachträglichen) Schuldzinsen Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien a) Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht nach Anschaffung, Herstellung und Selbstnutzung der Wohnimmobilie b) Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht nach vorangegangener dauerhafter Vermietung der Wohnimmobilie c) Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht bei strukturell bedingtem Leerstand der Wohnimmobilie d) Die Entscheidungen des BFH e) Sonderfall: Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen Bauzeitzinsen als Herstellungskosten bei VuV a) Normzusammenhänge b) BFH-Urteil vom 23. Mai IX R 2/12, BStBl II 2012, Grundstücksvermietung und Umsatzsteuer a) Gegenstand der Steuerbefreiung des 4 Nr. 12 UStG b) Die Option bei der Grundstücksvermietung Umsatzsteuerpflicht von Mietnebenleistungen a) Neue Rechtsprechung des EuGH b) Aus den Entscheidungsgründen c) Fallgruppen des EuGH d) Auswirkungen auf die Vermietungspraxis e) Fazit III. Vermögensverwaltende Gesellschaften Gesellschaft bürgerlichen Rechts a) Von der Bruchteilsgemeinschaft zur Gesamthand b) Die Nachteile der GbR aa) BGH-Rechtsprechung bb) Minderjährigenhaftungsbegrenzungsgesetz cc) Vertretungsprobleme Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft a) Gesetzliche Regelung aa) Eintragung im Handelsregister bb) Keine IHK-Mitgliedschaft cc) Keine Anwendung der Gewerbeordnung b) Versorgung der Übergeber: Doppelnießbrauch aa) Nießbrauch am KG-Anteil bb) Grundstücksnießbrauch cc) Pflichtteilsergänzung bei Vorbehaltsnießbrauch c) Gesellschaftsvertrag aa) Urkundengestaltung bb) Anlage cc) Anmerkungen zum Gesellschaftsvertrag aaa) Gründungsvarianten bbb) Grundpfandrechte Die GmbH & Co. KG a) Gestaltungsempfehlungen b) Gewerbliche Prägung c) Fremdorganschaft d) Einbringung als tauschähnlicher Umsatz e) Erweiterte Gewerbesteuerkürzung Januar 2016