B E B A U U N G S P L A N

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1 GEMEINDE ZÖSCHINGEN B E B A U U N G S P L A N Bei den Flecken 5. Änderung Satzung: Ingenieurbüro Gansloser GmbH & Co. KG INGENIEURE & PLANER Weigandweg Dillingen Telefon: Telefax:

2 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 2 von 17 Bearbeitung: Projektnummer Birgit Abele B.Eng. Landschaftsarchitektur M.Sc. Umweltplanung

3 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 3 von 17 INHALTSVERZEICHNIS A. Präambel... 4 B. Planungsrechtliche Festsetzungen Geltungsbereich Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Höhenlage ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) Höhe der baulichen Anlagen ( 16 Abs. 3 Nr. 2 i.v.m. 18 BauNVO) Bauweise ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB) Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind ( 9 Abs. 1 Nr. 10 und Abs. 6 BauGB) Grünflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Pflanzgebote ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Entwässerung von Dach- und befestigten Hofflächen Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich ( 9 Abs. 1a BauGB)... 8 C. Hinweise Bodendenkmäler, Bodenfunde (Art. 8 Abs. 1 DSchG)... 9 D. Örtliche Bauvorschriften (Art. 81 BayBO) Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (Art. 81. Abs. 1 BayBO) Gestaltung der unbebauten Flächen (Art. 81. Abs. 1 Nr. 1 BayBO) E. Begründung Allgemeines Anlass und Zielsetzung der Planung Verfahren nach 13a BauGB Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Grenze des räumlichen Geltungsbereichs Festsetzungsänderungen des Bebauungsplans Änderungen der Örtlichen Bauvorschriften F. Verfahrensvermerke... 16

4 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 4 von 17 A. PRÄAMBEL Aufgrund des 1 Abs. 3 und des 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der geltenden Fassung hat der Gemeinderat der diese Änderung des Bebauungsplans Bei den Flecken - bestehend aus den nachfolgenden textlichen Festsetzungen und zeichnerischer Darstellung - als Satzung beschlossen. Zur Erläuterung liegt eine Begründung bei. Zöschingen, den Tobias Steinwinter, 1. Bürgermeister Es gelten folgende Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert am (BGBl. I S. 1748) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom (BGBl. I S. 132) zuletzt geändert am (BGBl. I S. 1548) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S. 58) zuletzt geändert am (BGBl. I S. 1509) Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung vom (GVBl. S. 588) zuletzt geändert am (GVBl. S. 478)

5 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 5 von 17 B. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. GELTUNGSBEREICH Der räumliche Geltungsbereich der 5. Änderung des Bebauungsplanes umfasst das gesamte Plangebiet des Bebauungsplanes Bei den Flecken, i.d.f. der Bek. vom mit den Änderungen vom (1. Änderung), (2. Änderung), (3. Änderung) und (4. Änderung). Mit Inkrafttreten der 5. Änderung des Bebauungsplanes treten alle bisherigen planungsund bauordnungsrechtlichen Vorschriften und Festsetzungen innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches Bei den Flecken außer Kraft. Die beizubehaltenden Festsetzungen aus dem bisher gültigen Bebauungsplan werden übernommen. 2. ART DER BAULICHEN NUTZUNG ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Allgemeines Wohngebiet ( 4 BauNVO) Es wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die nach 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht zulässig. 3. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 3.1 Grundflächenzahl ( 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) Für die Grundflächenzahl (GRZ) des Allgemeinen Wohngebiets wird die Obergrenze von 0,4 gemäß 17 BauNVO festgesetzt. 3.2 Geschossflächenzahl ( 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird auf 0,6 festgesetzt. 3.3 Vollgeschosse ( 16 Abs. 3 Nr. 2 i.v.m. 20 BauNVO) Es sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. 4. HÖHENLAGE ( 9 Abs. 3 Satz 1 BauGB) WA Im WA darf die talseitige Wandhöhe der Gebäude des Haustyps 1 im Mittel höchstens 5,50 m und für Gebäude der Haustypen 2, 3, 4 und 5 im Mittel höchstens 7,10 m betragen, gemessen zwischen natürlicher Geländeoberkante und Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Das natürliche Gelände ist möglichst unverändert zu belassen. WA 1 Senkrecht zur Mitte der straßenseitigen Gebäudefront gemessen, wird die Erdgeschossrohfußbodenhöhe (RFB) talseitig auf maximal +X m und bergseitig auf maximal +X m über fertiger Straßenhöhe der in Ost-West-Richtung verlaufenden Anliegerstraßen (OK Randstein am Baugrundstück) festgelegt. An den Wendeplatten ist der angrenzende Eckpunkt derselben maßgebend. Das Maß X ist im zeichnerischen Teil eingetragen.

6 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 6 von HÖHE DER BAULICHEN ANLAGEN ( 16 ABS. 3 NR. 2 I.V.M. 18 BAUNVO) 5.1 Begriffsdefinition Folgende Gebäudehöhenfestsetzungen werden über der festgelegten Erdgeschossrohfußbodenhöhe (RFB) gemäß 18 Abs.1 BauNVO getroffen: Gebäudehöhe (GH) Gemessen zwischen Erdgeschoss-Rohfußboden und Oberkante Firstziegel bzw. beim Pultdach, versetztem Pultdach und Flachdach dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut (Ziegel o.ä.) / Attika. Wandhöhe (WH) Senkrecht gemessen zwischen Erdgeschoss-Rohfußboden und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Festsetzung der Kniestockhöhe ist dadurch entbehrlich. 5.2 Festsetzung Gebäudehöhe und Wandhöhe nach Haustyp Haustyp 1 Sattel-, Walm- und Krüppelwalmdach mit einer Dachneigung zwischen 25 bis 48, WH maximal 4,00 m. Bei Satteldächern kann die Wandhöhe bei Gebäuderücksprüngen und Zwerchgiebeln auf maximal 1/3 der Gebäudelänge überschritten werden. GH maximal 9,00 m. Haustyp 2 Pultdach mit einer Dachneigung von maximal 25, WH der niedrigeren Wand maximal 6,40 m. GH maximal 8,20 m. Die talseitige Wandhöhe darf maximal 6,40 m betragen. Haustyp 3 Versetztes Pultdach mit einer Dachneigung von maximal 25, WH maximal 6,40 m. GH maximal 8,20 m. Haustyp 4 Zeltdach, Satteldach und Walmdach mit einer Dachneigung von maximal 25, WH maximal 6,40 m. GH maximal 8,20 m. Haustyp 5 Flachdach, WH/ GH maximal 6,40 m.

7 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 7 von 17 GEÄNDERTE GRAPHIK 6. BAUWEISE ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB) Die Gebäude sind in offener Bauweise gemäß 22 Abs. 2 BauNVO zu erstellen. Zulässig sind Einzel- und Doppelhäuser. Um Doppelhäuser zu ermöglichen, ist bei übereinstimmender Erklärung der beiden Grundstückseigentümer die Grenzbebauung an einer Giebelseite zulässig. 7. HÖCHSTZULÄSSIGE ZAHL DER WOHNUNGEN IN WOHNGEBÄUDEN ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Pro Wohngebäude (Einzelhaus, Doppelhaushälfte) sind maximal 2 Wohneinheiten zulässig. 8. ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN ( 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 4 BauGB) Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen gemäß 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Garagen dürfen nur innerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden. Nebenanlagen im Sinne des 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Ausgenommen hiervon sind Einfriedungen und Nebengebäude ohne Feuerstätten bis zu 20 m 2 Nutzfläche. Bei Errichtung von Nebengebäuden außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist ein Grenzabstand von mindestens 1,00 m zu öffentlichen Verkehrsräumen und Grünflächen einzuhalten. Die nach 14 Abs. 2 BauNVO der Versorgung dienenden Nebenanlagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig.

8 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 8 von FLÄCHEN, DIE VON BEBAUUNG FREIZUHALTEN SIND ( 9 Abs. 1 Nr. 10 und Abs. 6 BauGB) Sichtfelder: Im zeichnerischen Teil sind, resultierend aus den erforderlichen Sichtfeldern, Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind eingetragen. Innerhalb des Sichtdreiecks dürfen außer Zäunen Hochbauten nicht errichtet werden: Anpflanzungen aller Art und Zäune, sowie Stapel, Haufen u.ä. mit dem Grundstück nicht fest verbundene Gegenstände dürfen nicht angelegt und unterhalten werden, soweit sie sich um mehr als 80 cm über eine durch die Dreieckspunkte gelegte Ebene erheben dürfen. 10. GRÜNFLÄCHEN ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Die öffentlichen Grünflächen sind entsprechend dem Planeinschrieb festgelegt. 11. PFLANZGEBOTE ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 11.1 Festsetzung für öffentliches Grün Gemäß Planzeichnung sind Bäume und Sträucher zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Bei Ausfall von Pflanzen ist entsprechender Ersatz zu leisten. Bei Pflanzungen dürfen nur standortgerechte Gehölze gepflanzt werden: Bäume: z.b. Stiel-Eiche, Rot-Buche, Berg-Ahorn, Esche, Eberesche, Hainbuche, Spitz- Ahorn, Obstbäume Sträucher: z.b. Hasel, Weißdorn, Schneeball, Hartriegel, Pfaffenhütchen Festsetzung für privates Grün Je Baugrundstück sind mindestens 3 heimische Laubbäume oder Obstbäume zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Das Nachbarrecht ist bezüglich der erforderlichen Grenzabstände in allen Fällen zu beachten. 12. ENTWÄSSERUNG VON DACH- UND BEFESTIGTEN HOFFLÄCHEN Das anfallende Niederschlagswasser von Dach- und Hofflächen ist breitflächig auf den Grundstücken zu versickern. 13. FLÄCHEN UND MAßNAHMEN ZUM AUSGLEICH ( 9 Abs. 1a BauGB) Ausgleichsflächen sind nicht notwendig.

9 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 9 von 17 C. HINWEISE 1. BODENDENKMÄLER, BODENFUNDE (Art. 8 Abs. 1 DSchG) Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische bzw. Bodendenkmäler aufgefunden werden ist die Untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Dillingen oder das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten unverzüglich zu benachrichtigen. Gemäß Art. 8 Abs. 1 DSchG gilt des Weiteren: Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, so wie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet (Art. 8 Abs. 2 DSchG).

10 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 10 von 17 D. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN (Art. 81 BayBO) 1. ABSTANDSFLÄCHEN (Art. 6 BayBO) Die Abstandsflächen sind gemäß der Bayerischen Bauordnung einzuhalten. 2. ÄUßERE GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN (Art. 81. Abs. 1 BayBO) 2.1 Dachformen Die Dächer der Hauptgebäude sind mit Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach, Pultdach, versetztem Pultdach oder Flachdach auszuführen (vgl. Schema Punkt A.5.1.2) Satteldächer / Walmdächer / Krüppelwalmdächer Es sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 25 bis 48 zulässig. Pultdächer Es sind nur Pultdächer mit einer Dachneigung von maximal 25 zulässig. Versetzte Pultdächer Es sind nur versetzte Pultdächer mit einer Dachneigung von maximal 25 zulässig. Flach geneigte Satteldächer / Walmdächer / Zeltdächer Es sind nur leicht geneigte Walmdächer / Zeltdächer und leicht geneigte Satteldächer mit einer Dachneigung von maximal 25 zulässig. Flachdächer 2.2 Dachgauben Dachgauben in der Form von Schleppgauben, Giebelgauben oder Dreiecksgauben sind erst ab 35 Dachneigung, Zwerchdächer und Seitengiebel ab 25 Dachneigung zulässig. Die Gesamtbreite darf ein Drittel der Gesamttrauflänge des Gebäudes nicht überschreiten. Die maximale Gaubeneinzelbreite beträgt 1,50 m. Breitere Gauben in Form von Schlepp- oder Giebelgauben sind je Dachseite in einer Breite zwischen 1,50 m und max. 2/3 der Trauflänge nur einmal zulässig. First bzw. Ansatzpunkt der Dachaufbauten muss mindestens 0,60 m unter dem First des Hauptdaches liegen. Bei Giebel- und Dreiecksgauben, Seitengiebel und Zwerchdächer ist die Dachneigung des Hauptdaches beizubehalten. 2.3 Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie Solar- und Photovoltaikanlagen sind zulässig. Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie dürfen die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten und sind auf den Gebäuden mit einer Dachneigung > 25 parallel zur Dachschräge auszuführen. Wandkollektoren zur Gewinnung von Solarenergie sind zulässig. 2.4 Gestaltung der Gebäude und baulichen Anlagen Es sind nur Baustoffe und Anstriche in hellen Farben an Gebäudeaußenflächen zugelassen. Baustoffe und Anstriche in grellen Farben und glänzenden Oberflächen sind an Gebäudeaußenflächen unzulässig. Die Dacheindeckung ist in roten, rotbraunen oder grauen (incl. anthrazit) Farbtönen herzustellen. Gründächer sind zugelassen.

11 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 11 von GESTALTUNG DER UNBEBAUTEN FLÄCHEN (Art. 81. Abs. 1 Nr. 1 BayBO) 3.1 Einfriedungen Ausnahmsweise sind in Hanglagen als Abgrenzung zur Straße Stützmauern zulässig, max. Höhe 1,0 m; Aufschüttungen über anstehendem Gelände sind bei Stützmauern nicht erlaubt. 3.2 Unzulässigkeit von Freileitungen Die Energieversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes darf nur über Erdleitungen erfolgen.

12 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 12 von 17 E. BEGRÜNDUNG 1. ALLGEMEINES Gemäß 2 Abs. 1 BauGB soll der rechtskräftige Bebauungsplan Bei den Flecken der im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) geändert werden. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am den entsprechenden Änderungsbeschluss gefasst. 2. ANLASS UND ZIELSETZUNG DER PLANUNG Der aktuell geltende Bebauungsplan Bei den Flecken in Zöschingen wurde im Jahr 1991 rechtskräftig und wurde seit dem in den Jahren 1992, 1995, 1997 und 2010 in Teilen immer wieder aufgrund der eng gesetzten Festsetzungen geändert. Zur Zeit der Aufstellung des Bebauungsplans war es üblich, relativ enge Festsetzungen mit wenig Gestaltungsmöglichkeiten für den Bebauungsplan zu erlassen. Im westlichen Plangebiet des derzeit geltenden Bebauungsplans Bei den Flecken sind nur Satteldächer und Krüppelwalmdächer mit einer Neigung zwischen 38 und 48 mit zwingender Hauptfirstrichtung und einem Mindestbreitenverhältnis von Breite : Länge von 4:5 zugelassen. Gleichzeitig sind auf der westlichen Plangebietsseite nur Gebäude mit zwei Vollgeschossen zugelassen, wenn ein Vollgeschoss davon im Dachgeschoss bzw. im Untergeschoss liegt. Erweiterungs- bzw. Ausbaumöglichkeiten an den Gebäuden im Westen sind so nur schwer zu realisieren. Durch den Generationenwechsel, den solche Einfamilienhaus-Wohngebiete erfahren, den gestiegenen Anforderungen an den Wohnraum und im Hinblick auf den sparsamen Umgang mit Fläche kommt der Wunsch nach entsprechenden Ausbau- und Gestaltungsmöglichkeiten. Eine städtebauliche Nachverdichtung des Baugebiets und eine individuelle Gestaltung ist mit den aktuellen Festsetzungen nur schwer möglich. Daher sollen die restriktiven Vorgaben zugunsten künftiger Entwicklungsmöglichkeiten im Innenbereich geändert werden. Um den Bewohnern die Möglichkeit zum Ausbau zu geben, soll eine Änderung des Bebauungsplans durchgeführt werden. Im Rahmen der bisher erfolgten en wurden zahlreiche unterschiedliche Festsetzungen für das Plangebiet gemacht, diese sollen im Zuge der vorliegenden 5. Änderung einheitlich für das ganze Plangebiet gestaltet werden. 3. VERFAHREN NACH 13A BAUGB Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung und Innenentwicklung und kann im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB durchgeführt werden, da das Plangebiet nur Innenbereichsflächen umfasst. Da die festgesetzte Grundfläche im vorliegenden Fall mehr als Quadratmetern bis weniger als Quadratmeter beträgt, sind die Voraussetzungen nach 13a Abs. 1 Nr. 1 nicht gegeben. Es wurde daher die Vorprüfung des Einzelfalles und die Beteiligung der Behörden gem. 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchgeführt, mit dem Ergebnis, dass die vorliegende voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wäre Die Vorprüfung des Einzelfalls ist Anlage der Begründung und wurde mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Dillingen abgestimmt.

13 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 13 von 17 Weiterhin bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern nach 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB. Der Bebauungsplan begründet ebenso keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben. Damit sind nach 13a Abs. 2 Nr. 1 und 4 BauGB ein Umweltbericht nach 2a BauGB sowie eine Abarbeitung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach 1a BauGB nicht erforderlich. 4. ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Der wirksame Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein, zu der die gehört, stellt das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes als Wohnbaufläche dar. Die geplante Änderung betrifft nicht die zulässige Art der Nutzung. Daher ist die vorliegende 5. Änderung des Bebauungsplans Bei den Flecken aus dem Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein entwickelt. 5. GRENZE DES RÄUMLICHEN GELTUNGSBEREICHS Der räumliche Geltungsbereich der 5. Änderung des Bebauungsplanes umfasst das gesamte Plangebiet des derzeit gültigen Bebauungsplans Bei den Flecken. Maßgeblich für die Abgrenzung des Plangebietes ist die zeichnerische Darstellung. Folgende Grundstücke befinden sich innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches: Fl.- Nr. 832, 832/1-5, 832/7, 833/1+2, 834, 834/1+2, 835, 835/1-7, 836, 836/1+2, 837, 837/1-16, 840, 841, 841/1, 842, 842/1, 843, 843/1-4,844, 844/2-4, 845, 845/1-3, 846, 846/2+3, 847, 847/2+3, 848, 848/2+3, 849, 846/2+3850/1+5+6, 851, 882 sowie Teilflächen von 1/16, 743/3+4, 745/1, 779/1+3, 853, 854/4+6, 881, 884 jeweils Gemarkung Zöschingen. Geltungsbereich des Bebauungsplans (ohne Maßstab)

14 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 14 von FESTSETZUNGSÄNDERUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 6.1 Maß der baulichen Nutzung Es werden einheitlich für das gesamte Plangebiet zwei Vollgeschosse als Höchstmaß zugelassen, um eine städtebauliche Nachverdichtung des Plangebiets und eine flexiblere und effizientere Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Die bisher festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 und Geschossflächenzahl von 0,6 werden beibehalten. 6.2 Höhenlage Die Festsetzung der Höhenlage der Gebäude und den definierten Bezugspunkten wird aus dem bisher geltenden Bebauungsplan für den Bereich WA 1 übernommen. Die Festsetzung der Höhenlage für den Bereich WA wird den neuen Haustypen entsprechend angepasst. Zur Konkretisierung der Festsetzung wird die Höhenlage auf die Wandhöhe (gemessen zwischen natürlicher Geländeoberkante und Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut) bezogen, statt wie bisher auf die Traufhöhe (gemessen zwischen natürlicher Geländeoberkante und Unterkante Dachrinne). Dies ist den neu zugelassenen Dachformen geschuldet, bei denen es teilweise keine Traufhöhe gibt. Auf die Festsetzung zu Auffüllungen wird verzichtet, das Gelände soll möglichst unverändert belassen werden. 6.3 Höhe der baulichen Anlagen Um die Höhe der baulichen Anlagen auf ein vernünftiges Maß zu beschränken und zugleich eine flexible Gebäudeplanung zu gewährleisten, sind für die zulässigen Haustypen maximale Gebäude- sowie Wandhöhen festgesetzt. Zudem werden der umliegende Gebietscharakter und die vorgesehene städtebauliche Ordnung gewahrt. 6.4 Bauweise Neben Einzelhäusern sollen im Plangebiet zukünftig auch Doppelhäuser ermöglicht werden, um eine bessere Ausnutzung kleinerer Grundstücke zu ermöglichen. Es gilt die offene Bauweise. 7. ÄNDERUNGEN DER ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFTEN 7.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Im Zuge der 4. Änderung, in Kraft getreten am wurde bereits für den südöstlichen Planbereich das Spektrum der möglichen Dachformen und Neigungen erweitert, da neben dem bisher üblichen Satteldach auch andere Dachformen in unseren Dörfern verwirklicht sind und die Nachfrage nach solchen neuen Baukörpern auch im Bachtal steigt. Die zulässigen Dachformen und Dachneigungen werden einheitlich für das gesamte Plangebiet festgesetzt, um eine Nachverdichtung in den bisher bebauten Gebieten zu ermöglichen (z.b. Ausbau mit Dächern flacherer Neigung zur besseren Ausnutzung des Dachraumes) und die Ausnutzung der Vollgeschosse im Plangebiet effektiver und flexibler zu gestalten. Aus demselben Grund wird einheitlich im gesamten Bebauungsplangebiet auf die Festsetzung der Hauptfirstrichtung und Längen- Breitenverhältnisses verzichtet.

15 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 15 von 17 Die Dachformen werden nur für Hauptgebäude festgelegt. Für Nebengebäude und Garagen ist die Dachform nicht vorgegeben, um eine flexiblere Bebauung der Gebiete und eine zeitgemäße Gestaltung der Gebäude zu gewährleisten. Aus dem gleichen Grund wird auf die zwingende Vorgabe, Garagen in gleicher Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wie das Hauptgebäude auszuführen, verzichtet. Überdimensionierte Gebäudekörper werden durch die festgesetzten Wand- und Gebäudehöhen ausgeschlossen Die Festsetzungen zur Gestaltung von Dachgauben werden für das ganze Gebiet einheitlich wie die bereits aus der 4. Änderung des Bebauungsplans übernommen. Im bisherigen Bebauungsplan sind für die einzelnen Bereiche verschiedene Festsetzungen für die Gestaltung der Dachflächen und der Gebäude festgesetzt. Im Zuge der vorliegenden Änderung sollen die Gestaltungsmöglichkeiten einheitlich für das gesamte Gebiet festgelegt werden. Um die Gestaltungmöglichkeiten nicht zu sehr einzuschränken, werden die Festsetzungen für Gebäudeaußenflächen nur auf helle Farbtöne und für Dacheindeckungen nur auf rote, rotbraune und graue Farbtöne begrenzt.

16 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 16 von 17 F. VERFAHRENSVERMERKE 1. Änderungsbeschluss Die hat gem. 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren in der Sitzung vom die 5. Änderung des Bebauungsplanes Bei den Flecken beschlossen. Der Änderungsbeschluss wurde am im Amtsblatt der Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein gem. 2 Abs. 1 BauGB bekannt gemacht. 2. Auslegung (Offenlage) Der Entwurf der in der Fassung vom wurde mit textlichen Festsetzungen und Begründung gem. 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom bis einschließlich zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegt. Eine Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB wird nicht durchgeführt. Ort und Zeit der Auslegung wurden am ortsüblich bekannt gemacht und es wurde darauf hingewiesen, dass Anregungen und Stellungnahmen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom bis einschließlich durchgeführt. 3. Erneute verkürzte Auslegung (Offenlage) Der geänderte und ergänzte Entwurf der in der Fassung vom wurde mit textlichen Festsetzungen, Begründung und zeichnerischem Teil gem. 4a Abs. 3 BauGB in der Zeit vom bis einschließlich zu jedermanns Einsicht erneut öffentlich ausgelegt. Ort und Zeit der erneuten verkürzten Auslegung wurden am ortsüblich bekannt gemacht und es wurde darauf hingewiesen, dass im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung lediglich Stellungnahmen zu den geänderten bzw. ergänzten Teilen abgegeben werden können. Die erneute Beteiligung der von der Änderung berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB i.v.m 4a Abs. 3 wurde in der Zeit vom bis einschließlich durchgeführt. 4. Satzungsbeschluss Die hat die in der Fassung vom nach Prüfung der Bedenken und Anregungen zum Verfahren nach 3 Abs. 2 BauGB und 4a Abs. 3 BauGB in der Sitzung vom als Satzung gem. 10 Abs. 1 BauGB beschlossen. Die Begründung wurde übernommen. 5. Ausfertigung Der textliche und zeichnerische Inhalt dieser und der Örtlichen Bauvorschriften stimmen mit dem Satzungsbeschluss überein. Das Verfahren wurde ordnungsgemäß durchgeführt. Zöschingen, den Tobias Steinwinter, 1. Bürgermeister (Siegel)

17 Bebauungsplan Bei den Flecken, 5. Änderung Seite 17 von In-Kraft-Treten Der Satzungsbeschluss wurde am ortsüblich bekannt gemacht. Mit der Bekanntmachung tritt die in Kraft. Gleichzeitig verliert der Bebauungsplan Bei den Flecken im überplanten Bereich seine Rechtskraft. Auf die Rechtsfolgen der 44, 214 und 215 BauGB wurde hingewiesen. Die mit Satzung und Begründung wird seit diesem Tage zu den üblichen Dienststunden im Rathaus der Verwaltungsgemeinschaft Syrgenstein, Ringstraße 35, Syrgenstein zu jedermanns Einsicht bereitgehalten und über dessen Inhalt auf Verlangen Auskunft gegeben. Zöschingen, den Tobias Steinwinter, 1. Bürgermeister (Siegel)