Titel: Nutzung eines Ladenlokals durch den Untermieter unter Missachtung des im Hauptmietvertrag vereinbarten Nutzungszwecks

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1 LG München I, Schlussurteil v O 5910/14 Titel: Nutzung eines Ladenlokals durch den Untermieter unter Missachtung des im Hauptmietvertrag vereinbarten Nutzungszwecks Normenkette: BGB 536 a Leitsatz: Die Nutzung zum Verkauf von Backwaren, Wurst- und Fleischprodukten, Backen von frischen Backwaren und Abgabe von alkoholfreien Getränken entspricht dem typischen Angebot einer Bäckerei mit Brotzeitverkauf. Die im Mietvertrag definierte Nutzung beinhaltet gerade nicht die frische Zubereitung von warmen Speisen, insbesondere das Kochen und Braten von Speisen. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Schadenersatzanspruch, Gewerbemietvertrag, Nutzungsmöglichkeit, Untermiete, Döner-Imbiss, Geschäftsraum, Mietsache, Mangel Rechtsmittelinstanz: OLG München, Schlussurteil vom U 718/15 Entscheidungsgründe Landgericht München I Az.: 20 O 5910/14 IM NAMEN DES VOLKES Verkündet am gez.... Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle In dem Rechtsstreit... - Kläger - Prozessbevollmächtigter:... gegen... - Beklagte - Prozessbevollmächtigte:... wegen Forderung erlässt das Landgericht München I Zivilkammer - durch die Richterin am Landgericht... als Einzelrichterin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes Endurteil I.

2 Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten um Schadenersatzansprüche aus einem Mietvertrag. Die Beklagte war gemäß Mietvertrag vom (Anlage K 2) Mieterin des Ladens Nr. 17 (EG) mit Lager, Toilette und Teeküche (OG) im Haus... in... Vermieter waren... und... Gemäß 1 dieses Mietvertrags wurden die Räume zum Betriebe eines Ladens zum Verkauf von Backwaren, Wurst- und Fleischprodukten, Backen von frischen Backwaren (soweit keine unzulässigen Immissionen auftreten) und Abgabe von alkoholfreien Getränken vermietet. Mit Untermietvertrag vom (Anlage K 1) vermietete die Beklagte die genannten Geschäftsräume zur Untermiete an den Kläger. In Ziffer 1) heißt es: (...) Auf die Mietraumbeschreibung und den Hauptmietvertrag vom / wird Bezug genommen. Der Vertrag wird diesem Untermietvertrag beigefügt. Ziffer 2) lautet: Der Hauptmieter vermietet die auf Grundlage dieses Vertrages angemieteten Räume an... zu den Bedingungen, wie sie im Hauptmietvertrag abgeschlossen sind. Der Hauptmietvertrag wird aus diesem Grunde ausdrücklich zum Gegenstand dieses Untermietvertrages gemacht. Unter Ziffer 7) des Untermietvertrags ist festgehalten, der Hauptmieter habe keine Einwendungen, wenn in einem Teil des Ladengeschäfts Schmuck verkauft werden solle. Bei Vertragsschluss lag der Hauptmietvertrag dem Kläger vor. Vom Tag des Abschlusses des Untermietvertrages stammt auch die als Anlage K 3 vorliegende Zusatzvereinbarung, mit der der Kläger das Inventar übernahm. Vereinbarungsgemäß bezahlte der Kläger für das Inventar EUR ,00 zzgl. EUR ,00 MwSt. sowie eine Kaution von EUR ,00. Der Kläger betrieb in den streitgegenständlichen Geschäftsräumen einen Döner-Imbiss. Er verkaufte Döner und Bäckereiprodukte sowie Beilagen. Im Verfahren 29 O 18656/12 vor dem Landgericht München I erwirkten die Vermieter... und... gegen die Beklagte ein Urteil auf Unterlassung der Nutzung des Ladenlokals als Grill-Express, Kebabhaus und Stehimbiss. Das Urteil ist rechtskräftig. Mit Schreiben vom kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos (Anlage K 8). Ab März 2013 stellte der Kläger die Mietzahlungen ein. Der Kläger behauptet, er habe sowohl bei der Besichtigung des Ladenlokals als auch bei Vertragsunterzeichnung dem Gesellschafter... gesagt, dass er in dem Laden einen Döner-Imbiss, einen Schmuckverkauf und eine Bäckerei betreiben wolle. Diesen Vertragszweck habe Herr... bei

3 Vertragsschluss zugesichert. Er habe erklärt, dass der Betrieb eines Döner-Imbisses kein Problem sei. Er habe auch zugesichert, dass der Verkauf von Schmuck im Ladengeschäft möglich sei. Der Kläger habe von Anfang an vor gehabt, einen Döner-Imbiss im Geschäftslokal zu betreiben. Nachdem der Betrieb eines Döner-Imbisses aufgrund des Urteils des Landgerichts München I im Verfahren 29 O 18656/12 nicht möglich sei, sei der Vertragszweck verfehlt. Der Mietsache hafte ein Mangel an. Der Kläger ist der Auffassung, ihm stehe als Schadensersatz die Rückzahlung des Ablösungsbetrags von EUR ,00 zzgl. MwSt. sowie die Kaution zu. Der Kläger stellt folgenden Antrag: I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem zu zahlen. Hilfsweise: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem zu zahlen Zug um Zug gegen Herausgabe und Rückübereignung des Inventars gemäß den Inventarlisten nach Anlagen B 9 und B 10. II. Die Beklagte wird verurteilt, vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten des Klägers in Höhe von 3.641,28 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt: Klageabweisung. Sie bestreitet die Passivlegitimation der Gesellschafterin... Diese sei aus der Gesellschaft ausgeschieden. Die ohg sei aufgelöst. Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag seien auf den Gesellschafter... übergegangen. Die Beklagte bestreitet, dass Herr... zugesagt habe, es könne ein Döner-Imbiss in dem Ladenlokal betrieben werden. Vielmehr sei immer auf den Hauptmietvertrag Bezug genommen worden. Auch ein Schmuckverkauf sei nicht zugesichert worden. Insoweit habe die Beklagte lediglich nichts dagegen einzuwenden gehabt. Der Beklagten sei nicht bekannt gewesen, dass der Kläger einen Döner-Imbiss in den Geschäftsräumen betreiben wollte. Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Grund für eine fristlose Kündigung nicht vorgelegen habe. Der Mietvertrag sei daher durch die Kündigung nicht beendet worden. Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, die vorgelegten Urkunden sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom Bezug genommen. Entscheidungsgründe 1) Die zulässige Klage ist im Haupt- und Hilfsantrag unbegründet. Der Kläger besitzt keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus 536 a BGB. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Gesellschafter... dem Kläger im Rahmen des Vertragsschlusses gesagt hat, der Kläger könne in den Räumlichkeiten einen Döner-Imbiss betreiben. Ein Mangel der Mietsache liegt jedenfalls nicht vor.

4 In Ziffer 1) des Untermietvertrags wird ausdrücklich auf den Hauptmietvertrag Bezug genommen. Gemäß Ziffer 2) wird der Untermietvertrag ausdrücklich zu den Bedingungen des Hauptmietvertrags abgeschlossen. Der Hauptmietvertrag lag dem Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch vor. Nach dem Vertrag war daher zwischen den Parteien vereinbart, dass eine Nutzung nur gemäß 1 des Hauptmietvertrags erfolgen konnte. Im Hauptmietvertrag wird die Nutzungsmöglichkeit im dortigen 1 definiert. Die Nutzung zum Verkauf von Backwaren, Wurst- und Fleischprodukten, Backen von frischen Backwaren und Abgabe von alkoholfreien Getränken entspricht dem typischen Angebot einer Bäckerei mit Brotzeitverkauf. Die im Mietvertrag definierte Nutzung beinhaltet gerade nicht die frische Zubereitung von warmen Speisen, insbesondere das Kochen und Braten von Speisen. Dies hat auch das Landgericht München I im Verfahren 29 O 18656/12 festgestellt. Der Umstand, dass die Geschäftsräume nicht zur Zubereitung warmer Speisen vermietet waren, stellt sich nicht als Ergebnis einer komplizierten Auslegung des Hauptmietvertrages dar sondern ist aus dem Hauptmietvertrag ohne weiteres zu entnehmen. Nachdem dem Kläger der Hauptmietvertrag vorlag und der Untermietvertrag in eindeutiger Weise auf den Hauptmietvertrag Bezug nimmt, war für den Kläger ersichtlich, dass ein Döner-Imbiss in den Räumlichkeiten nicht betrieben werden kann. Ein solcher Vertragszweck konnte aufgrund der Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag im Untermietvertrag nicht vereinbart werden. Soweit der Kläger behauptet, ihm sei mündlich anderes zugesagt worden, kommt Ziffer 9) der Vereinbarung zum Tragen. Zwar war es den Parteien unbenommen, entgegen der genannten Klausel weitere mündliche Vereinbarungen zu treffen und das Schriftformerfordernis dabei abzubedingen. Der Kläger behauptet jedoch nicht, dass außerhalb des schriftlichen Vertrags ergänzende Vereinbarungen getroffen wurden sondern er behauptet eine vom schriftlichen Vertrag abweichende Vereinbarung des Vertragszwecks. Hierbei trifft den Kläger die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass nach dem Willen der Parteien der schriftliche Vertrag abgeändert werden sollte und auf das Schriftformerfordernis verzichtet werden sollte. Der Sachvortrag des Klägers, Herr... habe gewusst, wie der Kläger die Räume habe nutzen wollen, nämlich als Döner-Imbiss, und habe zugesagt, dass er das tun könne, reicht bei der gegebenen Kostellation nicht aus. Ein Willen der Parteien, den schriftlichen Vertragszweck zu ändern und auf das Schriftformerfordernis zu verzichten, ergibt sich aus dem Sachvortrag des Kägers nicht. Insbesondere spricht gegen irgendwelche vom Hauptmietvertrag abweichende Zusicherungen zur Nutzung der Geschäftsräume die Ziffer 7) des Untermietvertrages. Hier findet sich die vorsichtige Formulierung, der Hauptmieter habe keine Einwendungen, wenn in einem Teil des Ladengeschäftes Schmuck verkauft werden solle. Die Formulierung ist eindeutig dahingehend zu verstehen, dass lediglich die Hauptmieter nichts gegen einen Schmuckverkauf haben. Die Zusicherung, ein Schmuckverkauf sei in den Räumen möglich, wie der Kläger behauptet, liegt in dieser Formulierung gerade nicht. Soweit der Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung angegeben hat, kaum deutsch gesprochen zu haben bei Vertragsunterzeichnung sondern sich seines Onkels als Übersetzer bedient zu haben, kann er sich darauf nicht berufen. Es war ihm unbenommen, den Vertrag zunächst in Ruhe zu prüfen, bevor er ihn unterzeichnete. Vertragsgemäß waren daher die Geschäftsräume zum Betrieb einer Bäckerei mit Brotzeitverkauf vermietet, nicht zum Betrieb eines Döner-Imbisses. Ein Mangel der Mietsache liegt daher nicht vor. Selbst wenn aber von einem Mangel der Mietsache auszugehen wäre, wäre dieser dem Kläger bekannt gewesen, weil er den Hauptmietvertrag kannte. Schadensersatzansprüche wären daher jedenfalls gem. 536 b BGB ausgeschlossen. 2) Der Kläger kann auch nicht die Mietkaution zurückverlangen. Ein Grund zur fristlosen Kündigung lag nicht vor, weshalb der Untermietvertrag durch diese nicht beendet wurde. Die Mietkaution ist daher nicht fällig.

5 Offen bleiben kann, inwieweit die Kaution durch die rückständigen Mietzahlungen verbraucht ist. 3) Nachdem kein Anspruch des Klägers besteht, war die Klage auch im Hilfantrag abzuweisen. Ebenso sind die Nebenforderungen unbegründet. 4) Die Kostenentscheidung ergibt sich aus 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus 709 Satz 1 ZPO.