hat das Amtsgericht Leipzig durch Richter am Amtsgericht Petersen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 2. November 2006

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1 Seite 2 hat das Amtsgericht Leipzig durch Richter am Amtsgericht Petersen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 2. November 2006 für R e c h t e r k a n n t : 1. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit nachträglich teilweise wegen der ursprünglichen Klageforderung in Höhe von 541,83 EUR in der Hauptsache erledigt hat. Im übrigen wird die Klage zu 1. abgewiesen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 90,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit zu bezahlen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger ¼ und dem Beklagten ¾ auferlegt. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckten Betrages abwenden, wenn die jeweilige Gegenpartei nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 5. Die Berufung gegen dieses Urteil wird zugelassen. Streitwert: 896,31 EUR T a t b e s t a n d Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine in Leipzig belegene Wohnung aufgrund Vertrages vom , wel-

2 Seite 3 ches zum endete. Der Kläger hatte an den Beklagten eine Mietkaution in Höhe von 891,00 EUR geleistet, welche dieser auf einem Sparkonto anlegte. Zum waren Zinsguthaben von 0,85 EUR und 4,46 EUR dort aufgelaufen. Für das Jahr 2003 (Zeitraum bis ) hatte der Kläger an den Beklagten eine Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 80,24 EUR zu zahlen. Mit Schreiben vom (Bl.9) verlangte der Kläger vom Beklagten, dass dieser ihm bis eine Abrechnung zu Nebenkosten für das Jahr 2004 übersende. Geschehe dies nicht, verlange er Rückzahlung der Mietkaution. Seinem Verlangen gab der Kläger mit Schreiben vom (Bl.19) Nachdruck, in dem er Einleitung rechtlicher Schritte ankündigte, wenn ihm nicht binnen 10 Werktagen vom Beklagten die Nebenkostenabrechnung ü- bersandt und die Kaution zurückgezahlt werde. Daraufhin begab sich der Beklagte zu seinem späteren Prozessbevollmächtigten, der das klägerische Begehren mit Schreiben vom (Bl.20,21) unter Hinweis darauf, dass die Abrechnungsfrist des 556 Abs.3 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen und von daher auch die Kaution noch nicht zurückzuzahlen sei, zurückwies. Gleichzeitig verlangte der Anwalt vom Kläger Erstattung von durch den Beklagten an ihn zu zahlenden Anwaltsgebühren in Höhe von 90,48 EUR. Nach Zustellung dieser Klage ( ), die ursprünglich auf Rückzahlung der vollen Höhe des Kautionsbetrages einschließlich aufgelaufener Bankzinsen gerichtet war, teilte der Beklagte dem Kläger unter dem die Abrechnung von Betriebskosten des Jahres 2004 mit, die mit einer Nachforderung von 282,90 EUR abschloss (Bl.26, 27). Einen aus einer Sicht noch bestehenden Restbetrag der Kaution in Höhe von 526,43 EUR zahlte der Beklagte an den Kläger aus. Im Klageerwiderungsschriftsatz vom erklärte der Prozessbevollmächtigte für den Beklagten die Verrechnung gegen das Kautionsguthaben des Klägers,

3 Seite 4 wobei er von diesem zunächst die Nachforderung zu Betriebskosten des Jahres 2004 und dann seine Anwaltskosten in Höhe von 90,48 EUR abzog (Bl.17). Der Kläger meint, seine ursprüngliche Klage sei zulässig und begründet gewesen. Grund zur Zurückhaltung der Kaution habe für den Beklagten nicht bestanden, warum dieser nicht habe längst die Nebenkosten für das Jahr 2004 abrechnen oder aber etwaige Nachforderungen zumindest habe abschätzen können sei weder hinreichend dargelegt noch ersichtlich. In Höhe des an ihn nach Klagezustellung ausgezahlten Betrages habe sich seine Klage teilweise erledigt. Der Beklagte habe zudem seine Anwaltskosten zu Unrecht von der Kaution in Abzug gebracht, so dass in deren Höhe sein Rückzahlungsanspruch weiterhin unerfüllt sei. Der Kläger beantragt nach einseitiger teilweiser Erledigungserklärung: 1.(sinngemäß) Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 809,33 EUR teilweise in der Hauptsache erledigt ist. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 90,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit zu bezahlen. Der Beklagte, der sich der Erledigungserklärung nicht anschließt, beantragt, die Klage abzuweisen. Er meint, die ursprüngliche Klage sei bis zur Auskehrung des Kautionsrestes nicht begründet gewesen, weil bis dahin der Kau-

4 Seite 5 tionsrückzahlungsanspruch des Klägers nicht fällig gewesen sei. Die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2004 sei noch nicht erstellt gewesen und habe auch noch nicht erstellt werden müssen, denn die Abrechnungsfrist des 556 Abs.3 BGB habe erst am geendet. Gleichfalls sei der noch gestellte Zahlungsantrag des unbegründet. Dieser restliche Teil der Kautionsforderung sei beklagtenseits zu Recht mit der eigenen Gegenforderung auf Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verrechnet worden. Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der bei der Gerichtsakte befindlichen Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die teilweise Erledigungserklärung des Klägers ist einseitig geblieben, so dass durch Feststellungsurteil zunächst darüber zu entscheiden ist, ob sich der Rechtsstreit tatsächlich teilweise erledigt hat, die ursprüngliche Klage also zum Zeitpunkt des diese erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und sich nachträglich erledigt hat, 256 Abs.1 ZPO. Darüber hinaus ist noch über den restlichen Zahlungsantrag des Klägers zu befinden. 1. Die zulässige Feststellungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Die ursprüngliche Klage des Klägers war zwar insgesamt zulässig, sie war zum Zeitpunkt des Eintritts des erledigenden Ereignisses jedoch nur teilweise begründet. Zum Zeitpunkt des ersten aus Klägersicht den Rechtsstreit teilweise erledigenden Ereignisses, nämlich der Auskehrung des aus Beklagtensicht nur noch bestehenden Kautionsguthabens war die

5 Seite 6 Zahlungsklage zwar insgesamt zulässig, jedoch nur teilweise begründet. Der nach unstreitigem Ende des Mietverhältnisses am aufgrund der dort ebenso unstreitig enthaltenen Kautionsabrede entstandene Rückzahlungsanspruch des Klägers war bis zu diesem Zeitpunkt nicht in vollem Umfang zur Zahlung fällig. Grundsätzlich ist eine Mietkaution erst dann zurückzuerstatten oder abzurechnen, wenn die Vermieterseite nach angemessener Frist zur Prüfung absehen kann, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe noch (durch die Kaution zu sichernde) eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis noch bestehen. Eine feste Abrechnungsfrist dazu gibt es nicht. Ihre Länge hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Gibt der Mieter, wie hier, im Laufe einer Abrechnungsperiode zu Betriebskosten nach Ende des Mietverhältnisse die Mietsache dem Vermieter zurück und legt dieser dar, dass noch mit Nachforderungen zu nicht abgerechneten Betriebskosten zu erwarten sind, kann der Vermieter die Mietsicherheit bis zur Erstellung der letzten Betriebskostenabrechnung zum Mietverhältnis, notfalls bis zum Ende der Jahresfrist des 556 Abs.3 BGB ganz oder zumindest einen angemessenen Teil hiervon behalten (vgl.bgh in WuM 2006, 197 ff). Dies zugrundelegend hätte der Beklagte nicht den vollen Betrag der Mietkaution einbehalten dürfen. Allenfalls der Einbehalt eines Betrages in Höhe von 264,00 EUR zur Sicherung einer etwaigen Nachforderung für nicht abgerechnete Betriebskosten war nach Lage der Dinge gerechtfertigt. Der Kläger hatte laut Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum bis eine Nachzahlung in Höhe von ca. 80,00 EUR zu entrichten. Da eine Anhebung der Vorauszahlungen für Betriebskosten nicht erfolgte war aus verständiger Sicht des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses damit zu rechnen, dass für den 9- monatigen Nutzungszeitraum des Jahres 2004 ebenso mit einer Nachforderung zu rechnen war. Sind, wie hier, keine besonderen Umstände, etwa eine außergewöhnliche Steigerung von Betriebskosten im Laufe der noch abzurechnenden Periode im Vergleich zum Vorjahr, er-

6 Seite 7 sichtlich, ist nach Ansicht des Gerichtes dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters nach Mietende genügend Rechnung getragen, wenn er einen bezogen auf den Nutzungszeitraum in der noch abzurechnenden Periode hochgerechneten Betrag der Nachforderung des Vorjahreszeitraumes von der Kaution einbehält zuzüglich eines Sicherheitsaufschlages von 10%. Um diese Summe hätte der Vermieter nämlich gem. 560 Abs.4 BGB die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten erhöhen dürfen (vgl. hierzu: Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., 560 Rn.46 mwn). Hatte der Kläger also für 3 Monate ca. 80,00 EUR nachzuzahlen führt diese Rechnung zu einem berechtigten Einbehalt an der Kaution von 264,00 EUR für die 9-monatige Nutzungszeit der noch nicht abgerechneten Periode. Den Rest der Kaution (632,31 EUR) hätte der Beklagte umgehend nach Mietende und nicht erst nach Zustellung dieser Klage zurückzahlen müssen, weil insoweit ein Sicherungsinteresse nicht vorlag. War die ursprüngliche Klage mithin zunächst nur in Höhe von 632,31 EUR zulässig und begründet, kann ihre nachträgliche Erledigung unter Berücksichtigung der klägerseits unstreitig gestellten, im Laufe des Prozesses fällig gewordenen Gegenforderung des Beklagten laut Betriebskostenabrechnung (282,90 EUR) sowie des hiermit nicht mehr zurückzuhaltenden Betrages von 350,00 EUR nur in Höhe von 541,83 EUR festgestellt werden. 2. Der hiernach noch im Streit zwischen den Parteien stehende Restbetrag der Kaution in Höhe von 90,48 EUR steht dem Kläger allerdings zu. Diese Forderung ist nicht durch Aufrechnung (in Gestalt der in der Klageerwiderung erklärten Verrechnung, 388, 157, 133, 387 BGB) mit einer Gegenforderung des Beklagten auf Erstattung von Anwaltskosten erloschen. Eine solche Gegenforderung, herleitbar allenfalls aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach 280 Abs.1 BGB bestand nämlich nicht. Es kann dahin stehen, ob die außergerichtliche Geltendmachung einer tatsächlich

7 Seite 8 nicht bestehenden Forderung als Pflichtverletzung im Sinne dieser Vorschrift überhaupt angesehen werden kann oder nicht. Das Gericht geht davon aus, dass dies jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden nicht so wäre (vgl. Friedrich JurBüro 1999, 620 mwn). Die Geltendmachung dieser Forderung durch den Kläger war aber zum großen Teil nicht unberechtigt, wie aus der Begründung dieses Urteils hervorgeht. Das Gericht hielt es für geboten, die Berufung gegen dieses Urteil zuzulassen, 511 Abs.4 ZPO. Die Entscheidungen über die Kosten des Rechtsstreits und die Vollstreckbarkeit des Urteils folgen aus den 91 Abs.1, 92 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO. Petersen Richter am Amtsgericht