FDP-Fraktion betreffend Wohnungsstruktur in Wädenswil und Au und dem Zusammenhang mit Steuerzahlern

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1 Schriftliche Anfrage vom 22. Januar /40.00 FDP-Fraktion betreffend Wohnungsstruktur in Wädenswil und Au und dem Zusammenhang mit Steuerzahlern Wortlaut der Anfrage Immer wieder werden von politischer Seite Behauptungen in den Raum gestellt, deren Hinterfragung und Überprüfung des empirischen Gehalts es sich lohnt. So wird beispielsweise zum einen behauptet, Wädenswil mangle es an günstigem Wohnraum. Auf der anderen Seite heisst es, hochpreisige Eigentumswohnungen würden zwar wohlhabende Personen anziehen, die jedoch aufgrund der Abzugsmöglichkeiten jahrelang wenig oder gar keine Steuern zahlten. In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen: 1. Wie definiert der Stadtrat den Begriff günstiger Wohnraum für verschiedene Wohnungsgrössen wie 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, 2 1/2 - bis 3 - Zimmer- Wohnungen, 3 ½ - bis 4 1/2 - Zimmer-Wohnungen (Angaben in Mietpreis- Bandbreiten genügt. 2. Welche konkrete Wohnungsstruktur ergibt sich aus dieser Definition für Wädenswil und für die Au? 3. Besteht im Stadtrat der Eindruck, es herrsche in Wädenswil und der Au ein Überangebot an hochpreisigem Wohnraum und umgekehrt ein Mangel an so genannt preiswertem Wohnraum? Wenn ja, worauf basiert dieser Eindruck? 4. Welche Möglichkeiten hat der Stadtrat, um Einfluss zu nehmen auf die Mietpreise von privater oder genossenschaftlicher Seite erstellter Wohnungen? 5. Welche Möglichkeiten hat der Stadtrat, um Eigentümer von alten, billigen Wohnungen zu einer Renovation zu bewegen? 6. Hat der Stadtrat Erkenntnisse, ob sich billiger Wohnraum mit hohem Ausländeranteil und/oder Sozialhilfebezüger gleichsetzen lässt? 7. Trägt sich der Stadtrat mit dem Gedanken, die Stadt selbst als Ersteller von preisgünstigen Wohnungen in Erscheinung treten zu lassen? Wenn ja, a) wie will er das tun? b) was ist in Diskussion oder bereits in Planung? 8. Teilt der Stadtrat die in der Öffentlichkeit wiederholt kolportierte Ansicht, dass a) nur gut situierte Ausländer sich hochpreisigen Wohnraum leisten können und b) dass die Käufer von hochpreisigem Wohnraum einige Jahre keine oder nur wenig Steuern entrichten? Lässt sich die Aussage durch empirisch ermittelte Daten abstützen?

2 2/5 Antwort des Stadtrates Vorbemerkungen: Die CVP fordert in einer Volksinitiative Günstiger Wohnraum für Familien vom Januar 2010 den Stadtrat auf, eine Vorlage auszuarbeiten für die Ausrichtung von Investitionsbeiträgen an Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Investoren für die Sanierung oder Erstellung von günstigem, familienfreundlichem Wohnraum. Im Rahmen dieser Volksinitiative wird sich der Stadtrat eingehend mit den Fragen rund um Wohnstrukturen und günstigem Wohnraum befassen und Antworten geben. Aus diesem Grunde werden die Antworten auf diese schriftliche Anfrage bewusst kurz gehalten. Frage 1: Wie definiert der Stadtrat den Begriff günstiger Wohnraum für verschiedene Wohnungsgrössen wie 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, 2 1/2 - bis 3 - Zimmer- Wohnungen, 3 ½ - bis 4 1/2 - Zimmer-Wohnungen (Angaben in Mietpreis- Bandbreiten genügt. Preisgünstig ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, welcher durch Auslegung ermittelt werden muss. Bei der Beurteilung der Preisgünstigkeit ist es naheliegend, auf den Grundsatz der Kostenmiete abzustellen, wie er sich aus der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnungsbau (eine Verordnung des Bundesamtes für Wohnungswesen) ableiten lässt. Eine objektive Aussage über die Bandbreite des Mietzinses für günstigen Wohnraum ist ohne Berücksichtigung von Lage, Ausbaustandart, Fläche und Nachfrage nicht fundiert und kann vom Stadtrat nur annähernd beantwortert werden. Als Grundlagen für die Wohnungsstrukturen können die Mietzinse von zwei relevanten Wädenswiler Vermietern von preisgünstigen Wohnungen hinzugezogen werden, welche rund 700 Wohnungen vermieten: Zimmer >2 700 Total 1-1, , , , , Anzahl Daraus geht hervor, dass doch der wesentliche Anteil des Angebotes dieser beiden Vermieter im günstigen bis sehr günstigen Segment besteht (< Fr. 1' = 630 Wohnungen).

3 3/5 Frage 2: Frage 3: Welche konkrete Wohnungsstruktur ergibt sich aus dieser Definition für Wädenswil und die Au? Das Statistische Amt des Kantons Zürich zeigt die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Bezug auf Grösse und Anzahl der Wohnungen auf. Angaben über die zugehörigen Mietkosten sind keine zu entnehmen. Der Stadtrat kann daher zu den Preisstrukturen auf dem ganzen Stadtgebiet keine Aussage machen. Besteht im Stadtrat der Eindruck, es herrsche in Wädenswil und der Au ein Überangebot an hochpreisigem Wohnraum und umgekehrt ein Mangel an so genannt preiswertem Wohnraum? Wenn ja, worauf basiert dieser Eindruck? Mit Stichtag vom 19. April 2010 wurde im Immobilienportal Homegate erhoben, welche Wohnungen in der Stadt Wädenswil zur Vermietung im Angebot sind: Zimmer 900 1'200 1'500 1'800 2'100 2'400 2'700 > 2'700 > 3'000 > 5'000 Total 1-1, , , , , , , , Anzahl Günstiger Mietzins Mittlerer Mietzins Hoher Mietzins Diese Zusammenstellung deutet darauf hin, dass günstiger Wohnraum unter der Hand weggeht und nur im mittleren und oberen Segment ausgeschrieben werden muss. Daraus kann jedoch nicht zuverlässig geschlossen werden, wie sich der Wohnungsmarkt genau verhält, d.h. ob ein Mangel bzw. ein Überangebot bestehen. Frage 4: Frage 5: Welche Möglichkeiten hat der Stadtrat, um Einfluss zu nehmen auf die Mietpreise von privater oder genossenschaftlicher Seite erstellter Wohnungen? Die Einflussmöglichkeiten des Stadtrates sind beschränkt. Einzig mit Investitions-/ Subventionsbeiträgen oder mit Abgabe von Land könnte zur Verbilligung beigetragen werden. Welche Möglichkeiten hat der Stadtrat, um Eigentümer von alten billigen Wohnungen zu einer Renovation zu bewegen?

4 4/5 Frage 6: Frage 7: Frage 8 Auch hier bieten sich praktisch keine Möglichkeiten an, in die Entscheidungsfreiheit der privaten Grundeigentümer Einfluss zu nehmen. Eine denkbare Unterstützung ist der Hinweis auf die städtische Energieberatung, um energetische Verbesserungen zu erzielen. Hat der Stadtrat Erkenntnisse, ob sich billiger Wohnraum mit hohem Ausländeranteil und/oder Sozialhilfebezüger gleichsetzen lässt? Es liegt auf der Hand, dass sich Sozialhilfebezüger und Ausländer wie Schweizer mit niedrigem Einkommen nur preisgünstigen Wohnraum leisten können. Es gibt jedoch auch Überbauungen im oberen Segment mit einem beträchtlichen Anteil von Ausländern. Trägt sich der Stadtrat mit dem Gedanken, die Stadt selbst als Ersteller von preisgünstigen Wohnungen in Erscheinung treten zu lassen? Wenn ja, a) wie will er das tun? b) was ist in Diskussion oder bereits in Planung? Im Rahmen der Prüfung der Volksinitiative Günstiger Wohnraum für Familien wird auch diese Frage geprüft, obwohl die Initiative nicht darauf abzielt. Nebst dem erwirbt die Stadt heute schon bei entsprechendem Angebot Liegenschaften mit günstigem Wohnraum (z.b. am Büelenweg und an der Seestrasse). Teilt der Stadtrat die in der Öffentlichkeit wiederholt kolportierte Ansicht, dass a) nur gut situierte Ausländer sich hochpreisigen Wohnraum leisten können, und b) die Käufer von hochpreisigem Wohnraum einige Jahre keine oder nur wenig Steuern entrichten? Lässt sich die Aussage durch empirisch ermittelte Daten abstützen? a) Bei neu erstellten Überbauungen (Stockwerkeigentum oder Einfamilienhäuser) ist der Anteil von Erwerbern aus dem Ausland gering. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) beschränkt den Kauf von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. b) Die Steuern richten sich immer nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen. Je höher der Preis einer Liegenschaft, desto höher muss das Einkommen der Steuerpflichtigen sein. Daher ist es grundsätzlich nicht möglich, dass jemand mit einer teuren Liegenschaft keine Steuern bezahlt. Ausnahme: Ausserordentlicher Liegenschaftenunterhalt (Sanierung) Dies trifft aber eher bei älteren Liegenschaften zu.

5 5/5 Zur Zeit sind die Hypothekarzinsen sehr tief und werden mit der Aufrechnung des Eigenmietwertes in etwa kompensiert (Anpassung Eigenmietwert in Folge Neubewertung auf 2009). Bei höheren Zinsen können Liegenschaftenbesitzer durchaus wieder profitieren, aber nicht so, als dass sie keine Steuern mehr bezahlen müssten. Das Steueramt erhebt hiezu keine Daten. jso/hku Stadtrat Wädenswil Philipp Kutter, Stadtpräsident Heinz Kundert, Stadtschreiber