Recht. 1. BGH-Urteil vom 29. April Az. XII ZR 142/07 - Formgerechter Abschluss eines Mietvertrages durch Nachtragsvereinbarungen

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1 Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, Stuttgart An unsere Mitgliedsvereine Haus & Grund Württemberg Landesverband Württembergischer Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer e.v. Unser Zeichen Ansprechpartner /in Datum We/hs Rundschreiben Nr. 53/ Recht 1. BGH-Urteil vom 29. April Az. XII ZR 142/07 - Formgerechter Abschluss eines Mietvertrages durch Nachtragsvereinbarungen 2. BGH-Urteil vom 29. Mai Az. V ZR 15/08 - zur Bestimmtheit einer Unterlassungsklage 3. BGH-Urteil vom 28. Mai Az. VII ZR 206/07 - Prozessstandschaft eines vermeintlichen Verwalters Vorsitzender Michael Hennrich MdB Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke Telefon 0711 / Ust-IdNr. DE Telefax 0711 / Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ , Konto Anschrift Werastraße 1, Stuttgart Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland, @hausundgrund-wuerttemberg.de Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v.

2 2 / 8 Sehr geehrte Damen und Herren, nachfolgend informieren wir Sie über drei BGH-Entscheidungen, die wir für Sie in der Anlage im Volltext beigefügt haben. Mit freundlichen Grüßen Ottmar H. Wernicke Geschäftsführer

3 3 / 8 1. BGH-Urteil vom 29. April Az. XII ZR 142/07 - Formgerechter Abschluss eines Mietvertrages durch Nachtragsvereinbarungen Der Leitsatz der Entscheidung lautet: BGB 550 I. Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande. Besprechung der Entscheidung: II. In seinem Urteil vom 29. April 2009 (Az. XII ZR 142/07) hat der u. a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat entschieden, dass ein Mietvertrag, der zunächst mangels rechtzeitiger Annahme nicht formgerecht zustande gekommen ist, auch durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die sich auf die ursprüngliche Urkunde beruft, insgesamt formgerecht zustande kommt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter unterzeichnete mit der Beklagten einen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume. Die Mietdauer wurde mit 13 Jahren nach Übergabe vereinbart. Im Mietvertrag war weiter festgehalten: "Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit...." Eine solche Zustimmung erfolgte jedoch nicht innerhalb der genannten Frist. Nach über einem Jahr schlossen der Vermieter und die Beklagte eine schriftliche Vereinbarung über die Änderung des Mietvertrages. Nach 9 Jahren kündigte die Beklagte das Mietverhältnis. Sie ist der Auffassung, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde und somit der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar sei. Im Anschluss zahlte die Beklagte keine Miete mehr.

4 4 / 8 Der BGH hat nun entschieden, dass die Kündigung unwirksam sei und der Vermieter Anspruch auf Zahlung des Mietzinses habe. Hierbei könne es offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unterschrift des Angebotes des Vermieters zustande gekommen sei oder ob die Annahmeerklärung verspätet war. Es sei jedenfalls durch die von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Änderungsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages gemäß der Mietvertragsurkunde mit den vereinbarten Änderungen gekommen, da ausdrücklich auf den Mietvertrag verwiesen wurde. Die Zustimmung des Vorstandes sei hierfür nicht erforderlich gewesen, da diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen wurde. Die über ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung von zur Vertretung der Beklagten berechtigten Personen abgeschlossene Vereinbarung habe zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Vertragsschlusses nicht von der Zustimmung des Vorstandes abhängen solle. Des Weiteren entschied der BGH, dass die nach 550 BGB erforderliche Schriftform eingehalten wurde. Die Schriftform der im Mietvertrag enthaltenen vertraglichen Vereinbarung sei jedenfalls durch die von beiden Vertragspartnern unterzeichnete, wirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung in Verbindung mit dem Mietvertrag gewahrt. Auch die konkludente Aufhebung der Erforderlichkeit einer Genehmigung durch den Vorstand der Beklagten ändere hieran nichts. 550 BGB solle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetz auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Die Schriftform solle hingegen nicht Gewissheit verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen sei. Ass. Jur. RA Gerold Happ

5 5 / 8 2. BGH-Urteil vom 29. Mai Az. V ZR 15/08 - zur Bestimmtheit einer Unterlassungsklage Der Leitsatz der Entscheidung lautet: BGB 909, 1004; ZPO 253 Abs. 2 Nr. 2 I. Die auf Unterlassung einer unzulässigen Vertiefung gerichtete Klage erfordert nicht die Angabe der Bodenfestigkeit des bedrohten Grundstücks (Abgrenzung zu Senat, Urt. v. 24. Februar 1978, V ZR 95/75, NJW 1978, 1584 u. Urt. v. 27. November 1981, V ZR 42/79, WM 1982, 68). Besprechung der Entscheidung: II. In seinem Urteil vom 29. Mai 2009 (Az. V ZR 15/08) hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, dass die auf Unterlassung einer unzulässigen Vertiefung gerichtete Klage nicht die Angabe der Bodenfestigkeit des bedrohten Grundstücks erfordert. Der BGH bestätigte im Urteil zunächst seine Rechtsprechung, dass bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Beseitigung der Folgen einer unzulässigen Vertiefung die frühere Festigkeit des betroffenen Grundstücks angegeben werden müsse. Dies beruhe darauf, dass ein solcher Anspruch sich auf die Wiederherstellung der früheren Festigkeit richte. Diese Wiederherstellung könne aber nur erfolgen, wenn die frühere Festigkeit genau bezeichnet werde. Ein Unterlassungsanspruch hingegen solle keine bestimmte Festigkeit des Bodens bewirken, sondern lediglich eine bedrohende Beeinträchtigung verhindern. Daher sei die Klage ausreichend bestimmt im Sinne des 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn die zu unterlassende Beeinträchtigung deutlich bezeichnet sei. Hierfür reiche bei einer (erstmals) drohenden Vertiefung die Wiedergabe des in 909 BGB enthaltenen Verbotes aus. Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Eigentümer benachbarter Grundstücke klagten gegen die geplante Errichtung zweier Wohnhäuser nebst Tiefgarage auf einem dritten Nachbargrundstück. In Ihrem Klageantrag verlangten sie: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, es zu unterlassen, das Grundstück der Beklagten so zu vertiefen, dass die Nachbargrundstücke der Kläger die erforderliche Stütze verlieren, sofern zur Abwendung der Gefahr keine genügende anderweitige Befestigung vorgenommen werde.

6 6 / 8 Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Auch die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts nun aufgehoben und zur Klärung der Frage, ob ein solcher Unterlassungsanspruch bestehe, zurückverwiesen. RA Gerold Happ

7 7 / 8 3. BGH-Urteil vom 28. Mai Az. VII ZR 206/07 - Prozessstandschaft eines vermeintlichen Verwalters Der Leitsatz der Entscheidung lautet: BGB 133 B, 157 B I. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18. Mai V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird. Besprechung der Entscheidung: II. In seinem Urteil vom 28. Mai 2009 (Az. VII ZR 206/07) hat der BGH entschieden, dass ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, interessengerecht auszulegen sei. Sollte es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine GbR handeln, die nicht wirksam zum Verwalter berufen werden könne, dann sei der Beschluss dahingehend auszulegen, dass die GbR ermächtigt werde. Der BGH bestätigte zwar seine Rechtsprechung, dass eine GbR nicht Verwalterin einer Wohnungsgemeinschaft sein kann (BGH, Beschluss vom 18. Mai 1989, Az. V ZB 4/98). Jedoch sei es bei einer solchen Konstellation interessengerecht, die GbR auch wenn sie nicht wirksam Verwalter der Gemeinschaft sei als vertretungsbefugt anzusehen. Der Beschluss der Gemeinschaft stelle keinesfalls eine unlösbare Verknüpfung zwischen der Funktion des Verwalters und der Ermächtigung dar. Vielmehr ginge es der Gemeinschaft darum, dass ihre Rechte aus den Baumängeln gewahrt werden. Eine Ermächtigung der GbR entspräche den Interessen der Gemeinschaft, auch wenn diese nicht der Verwalter sei. Die Ermächtigung einer GbR zur Prozessführung sei auch möglich, da eine GbR rechtsfähig sei und die Gemeinschaft Dritte zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen könne.

8 8 / 8 Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Wohnungseigentümerversammlung bestellte eine GbR zum Verwalter. Später fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass der Verwalter ermächtigt wird, im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Baumängelgewährleistungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums gegen den Bauträger auch auf gerichtlichem Wege geltend zu machen. Die GbR stellte innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren. Nach Abschluss dieses Verfahrens erhob die GbR Klage auf Beseitigung der im Beweisverfahren festgestellten Mängel. Das Landgericht wies die Klage wegen Verjährung der Gewährleistungsansprüche ab, da die GbR nicht wirksam zur Prozessführung ermächtigt worden war. Der Antrag auf ein selbständiges Beweissicherungsverfahren habe daher die Verjährung nicht gehemmt. Die Berufung blieb erfolglos. RA Gerold Happ