Ing. Siegfried Garzon, MSc

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1 18. Februar 2011

2 Master Thesis Lebenszykluskosten und deren Treiber Errichtungskosten = prognostizierbar (ÖNORM B 1801) Folgekosten = komplexer 2

3 Lebenszykluskosten Waren bislang für die Auswahl von Bauteilen und Systemen (z.b. Fassaden, gebäudetechnische Anlagen, usw.) in der Regel deren Investitionskosten relevant, sollen künftig deren Lebenszykluskosten im Vordergrund stehen, die auch die Nutzungskosten berücksichtigen. 3

4 Lebenszykluskostenmodelle Siemens Real Estate mit Life Cycle Cost Analysis speziell für die eigenen Anforderungen entwickelten Kostentool, bauteilspezifische Nutzungskosten (Reinigung, Instandhaltung, Energieverbrauch usw.) Hochbaudepartment der Stadt Zürich Life Cycle Costs in Projektentwicklung abgeschätzt und mit ermittelten Richtgrößen verglichen. Balck+Partner Kombination von Computersimulation und Rechenmodelle für strateg. Kostengruppen Immovement Prognosetool für Kostenoptimierungen (Systemvergleich, Szenarien- und Variantenvergleich) bene Consulting, Forschungsprojekt LQG, Intep und Pelzeter, 4

5 Highlights aus der Praxis Leistungen des FM zur Optimierung der Gebäudebetriebskosten werden immer häufiger angeboten; Einsparungen rechtfertigen den Einsatz von FM. Bürogebäude: wenn Anteil der TGA > 25% = Folgekosten > 50% Kostentreiber Glasreinigung deren Kosten erreichen die Größenordnung der Heizkosten Betragen die Energiekosten derzeit rd. 10% der Folgekosten, wird deren Anteil in den nächsten 30 Jahren auf bis zu 50% ansteigen. Gesamt-Honorarumfang für ein qualifiziertes projektbegleitendes FM beträgt zw. 0,5-0,9% der Errichtungskosten. 5

6 Berechnungsmodell nach Floegl Berechnung von bauteilrelevanten Lebenszykluskosten Alle auf Bauteile zu beziehende Folgekosten werden rechnerisch den ihnen am meisten entsprechenden Bauteilen zugeordnet; z.b. Grundreinigungskosten der Büros werden den entsprechenden Bodenelementen zugeordnet (Teppich, Fliesen usw.). Die Zuteilung der Betriebs-, Betriebsführungs-und Energiekosten erfolgt zu den entsprechenden gebäudetechnischen Gewerken. 6

7 Berechnungsmodell nach Floegl Zielsetzung des Modells ist es, bauteilbezogene lebenszyklische Betrachtungen anzustellen, um Bauentscheidungen damit zu begründen 7

8 Berechnungsmodell nach Floegl Bürogebäude und Gesundheitsimmobilien: Lebenszykluskostentreiber = Folgekosten der Gebäudetechnik inkl. Energiekosten und die Gebäude- und Unterhaltsreinigung. 8

9 Überwiegende Gebäudebestand in Europa = Wohnimmobilien 9

10 Parameter Entwicklungskosten Anschaffungskosten / Errichtungskosten Folgekosten (Nutzungskosten, Reinvestitionskosten- & Sanierungskosten, Beseitigungskosten) 10

11 Errichtungskosten Basierend auf der ÖNORM B 1801 Kostengruppen Grund Aufschließung Bauwerk Rohbau Bauwerk Technik Bauwerk Ausbau Außenanlagen Planungsleistungen Nebenleistungen Reserve 11

12 Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk MWSt-Satz 20% 0 Grund ,54% Grundkosten ,54% Sonstige 0 0,00% 0 1 Aufschließung 0 0,00% 0 Freimachen+Untersuchen 0 0,00% 0 Anschlusskosten 0,00% 0 Sonstige 0,00% 0 2 Bauwerk-Rohbau ,14% Bauwerk-Bau ,14% Stahlbau/Fassade 0,00% 0 Baunebengewerbe 0,00% 0 Sonstiges 0 0,00% 0 3 Bauwerk-Technik ,62% Elektrotechnik ,06% Nachrichtentechnik 0,00% 0 Sanitär-/Gasanlagen ,90% HKL-Anlagen ,70% Förder- und Hebeanlagen ,96% Sonstiges (Schließanlagen) 0,00% 0 12

13 Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk 4 Bauwerk-Ausbau ,14% Dachverkeidung ,39% Fassade ,39% Innenausbau ,36% Ausmalen + Sonstiges 0 0,00% 0 5 Einrichtung 0 0,00% 0 Einrichtung 0 0,00% 0 6 Außenanlagen ,73% Befestigte Anlagen 0 0,00% 0 Unbefestigte Anlagen ,73% Sonstiges 0 0,00% 0 7 Planungsleistungen ,83% Planungsleistungen ,83% 8 Nebenleistungen ,99% Nebenleistungen ,99% 9 Reserven 0 0,00% Reserven 0 0,00% Summe ,00%

14 Kostenstruktur Folgekosten Verwaltung Technischer Betrieb Ver- und Entsorgung Reinigung Gebäudedienste Instandsetzung, Umbau, Sanierung Sonstiges Beseitigung 14

15 Basis des Modells Allgemeine Flächengrößen Zeiten und Dauern Finanzielle Parameter 15

16 Allgemeine Flächengrößen Bestandseinheiten 66 WE Anzahl der Stellplätze 86 Stk. Grundstücksfläche m² Brutto-Grundfläche m² Brutto-Rauminhalt m³ Netto-Grundfläche m² Nutzfläche 5815 m² Brutto-Grundfläche beheizt 8047 m² Grünfläche 2956 m² Befestigte Außenflächen 1022 m² Zeiten und Dauern Baubeginnzeitpunkt d Baufertigstellungszeitpunkt d Kalk. Lebensdauer n E 79 a Finanzielle Parameter Preissteigerung Bau p Bau 3,30% % Preissteigerung Technik p Technik 2,00% % Verbrauchspreise p allg 2,00% % Preissteigerung p Energie 6,00% % Preissteigerung Lohnintensiv p Lohn 4,50% % Verzinsung r 2,90% % 16

17 Basis des Modells weitere Basisparameter: - Glasflächen - Wohnflächen - Sanitärflächen - Gang-, Stiegenflächen - Garagenflächen - Nebenraumflächen - Ausmalflächen 17

18 Flächenwerte Fenster/Glasflächen außen 1527 m² Glasflächen innen 1527 m² Jalousienflächen 0 m² Büro- und Wohnflächen 5815 m² Sanitärflächen horizontal 518 m² Sanitärflächen Vertikal 1955 m² Gangflächen 403 m² Stiegenflächen 58 m² Garagenflächen 2096 m² Nebenraumflächen 1350 m² Ausmalflächen m² 18

19 Basis des Modells besondere Parameter: - Anzahl der Aufzugsstationen - Stromkosten - Gaspreis - Kosten Reinigung / Stunde - Nutzungseinheit - Heizwärmebedarf - Stromverbrauch 19

20 Besondere Parameter Anzahl der Aufzugstationen 5 1 Stromkosten 0,17 /kwh Gaspreis 0,097 /kwh Kosten Reinigung/Stunde 8 /h Kosten Reinigung/Stunde Lohngr. 10,1 /h Nutzungseinheit 80 m² Kleine Arbeitsbühne für Fensterreinigung J/N N [J/N] Warmwasserbedarf 12 kwh/m²a Heizwärmebedarf 23 kwh/m²a Stromverbrauch (inkl. Beleuchtung) 4,54 W/m² Rohbauerneuerung bei Großer Instandsetzung 15% % 15 kwh/m² a Typ A elekt. Energie für Kühlung+Lüftung 25kWh/m² a Typ C - 50kWh/m² a - fiktiver Typ altes System Wirkungsgrad für HWB und WWB 70% % Faktor für erhöhten Einzelplanungsaufwand 200% % 8 kwh/m²a 20

21 Analysierte Wohnhausanlagen Wiener Kongress für 21

22 Allgemeine Ergebnisse 2.500, , , ,00 500,00 0,00 Baukosten je m² WNFL 2.194, , , , ,40 Baukosten je m² WNFL 22

23 Prozentueller Anteil der Wiener Kongress für Errichtungskosten 0,61% 14,64% 21,09% 5,52% 13,34% 44,80% BW-Rohbau BW-Technik BW-Ausbau Außenanlagen Planungsleistungen Nebenleistungen 23

24 Aufzugsanlagen Errichtungskosten ~ ,-- Ø jährliche Kosten 3.874,00 bei 70 m² im Mittel ~ 26,46 (9,88 (30) 37,73 (9)) 14,79% 2,68% 5,44% Vollwartung 11,56% 65,52% Notrufanlage TÜV Tel efon Strom 24

25 Ergebnis am Beispiel Wiener Kongress für Kalkulierte Lebensdauer 79 Jahre Verzinsung 2,9 % p.a. allg. Baupreissteigerung 3,3 % p.a. Heizkosten 0,097/kWh Preissteigerung TGA 2,0 % p.a. Stromkosten 0,17/kWh Lohnkosten 4,5 % p.a. Reinigung 8/h - Wohnungen Energie 6,0 % p.a. 10,1/h - Allgem.Flächen Lebenszykluskosten: , ,--/m²WNFL Nebenleistungen NB L P lanungsleistungen P LL Außenanlagen AAN Gebäudedienste GBD Errichtung: , ,--/m²WNFL Energie Stro m Nutzer ENST Reinigung REIN Bauwerk-Ausbau BWA B auwerk-technik B WT B auwerk-rohbau B WR A ufschließung A UF 0 Grund GRD Jahre 25

26 Folgekostentreiber am Beispiel Wiener Kongress für EUR Energiekosten: Müllentsorgung Wasser / Abwasser Heizung + Warmwasser Heizung+WW ,-- Strom Aufzug ,-- Strom Technik ,-- Strom Verbr , , Strom Aufzüge Strom Technik Strom Verbraucher Verbrauchskosten: Ø 64,42% der Folgekosten Heizung+WW 50,65% Strom Verbr. 36,52%

27 Errichtungskosten / Barwert Wiener Kongress für Nebenleistungen Planungsleistungen Außenanlagen EUR Gebäudedienste Energie Strom Nutzer Reinigung Bauwerk-Ausbau Bauwerk-Technik Bauwerk-Rohbau Grund

28 Gegenüberstellung tats.kosten/ber. Kosten Wiener Kongress für BK 2008 Jährl. Folgekosten Abw. In % Verwaltungskosten Technischer Betrieb Allgemeine Elektrotechnik Sanitär-/Gasanlage HKL-Anlage Förder- u. Hebeanlage Verbrauchskosten Strom Verbraucher Strom Technik Strom Aufzüge Heizung + WW Wasser / Abwasser Müllentsorgung Reinigung Unterhaltsr. m. Whg. Unterhaltsr. o. Whg. Fenster- u. Glasflächenr. Gebäudedienste Schneeräumung / Reinigung Außenanlagen Gärtnerdienste Tägliche Anwesenheit , , , ,-- 0, , , ,-- unbek ,-- unbek , , , ,-- unbek ,-- unbek , , , , , , , ,-- 258, , , ,-- (28.637,--) ,-- (429,--) , , , ,-- (38.369,--) ,-- (12.830,--) , , , ,-- 0,00 2,77-29,34 9,23 100,00 30,29-9,73 2, , ,08 0,05-0,27-31, , ,09-3,53 7,42-4,38 GESAMTSUMME , ,-- -0,15 28

29 Folgekostentreiben Barwert Gesamtkosten beträgt bei über die angenommene Nutzungsdauer von 80 Jahren im Durchschnitt das 4,86-fache der Errichtungskosten. Kostentreiber Nr. 1 = Energiekosten mit fast 50 % der Gesamtkosten 29

30 conclusio Nachhaltigkeit ist keine Modeerscheinung, sondern Forderung aufgrund nach geringen schwindender Betriebskosten Energievorräte hoher Ein Zunehmend komplexere Projekte unter stärker werdendem Gebäude Nutzungsflexibiltät besteht aus schlicht Kosten- eine Notwendigkeit. und und vielen Termindruck Nachhaltigkeit Subsystemen erfordern wie einen Im Wirtschaftlichkeit, Tragwerk, bezahlbare Sinne interdisziplinären des Fassade, Erfolges Qualität Prozess-Optimierung Gebäudetechnik Ansatz für wird das zukünftig und Gesamtwerk und eine verstärkte ein und und Kostenreduzierungen, entscheidender Kommunikationseinrichtung. Zusammenarbeit eines Mehrwertes Faktor aber aller am für auch Projektbeteiligten Wohnungsmarkt, den Jede Themenbereiche AG dieser ist das Komponenten wie Nachhaltigkeit, hat eine Energieeffizienz, unterschiedliche Lebensdauer. Zusammenwirken Lebenszyklusbetrachtung, Ein Bau von sollte Architektur daher erfordern so konzepiert und FM aus meiner die Einbindung werden, Sicht dass unverzichtbar, der die Aspekte Komponenten wird aus dem rasch zukünftig stark an Facility Management austauschbar Bedeutung bereits in frühen sind. gewinnen und Wettbewerbsvorteile bringen. Projektphasen 70 % der Folgekosten werden bereits Hohe Technisierungsgrad ist ein Kostentreiber und vom Nutzer / Betreiber oft nicht erwünscht. während der Entwurfs- und Planungsphase festgelegt. Das Wissen Planen und Bauen ist um das Wissen Betreiben und Bewirtschaften zu ergänzen. 30

31 E N D E H E R Z L I C H E N D A N K F Ü R I H R E A U F M E R K S A M K E I T siegfried.garzon@aon.at 31