Immobilienfinanzierung Heimo Koch

Transkript

1 Repetitorium 7. Semester Seite 1

2 Nach Frage der Nutzung, welche kommerziellen Immobilien sind bekannt? Seite 2

3 Bei den Finanzierungsarten wird unterschieden nach Befristung Stellung des Kapitalgebers Zweck der Finanzierung Herkunft der Finanzmittel Wo liegen die jeweiligen Unterschiede? Seite 3

4 Welche Darlehensformen bei der Langfristfinanzierung sind Ihnen bekannt? Seite 4

5 Welche Finanzierungsgeber sind im Markt bekannt? Seite 5

6 Nennen Sie 5 Organisationseinheiten in einer Bank. Seite 6

7 Welche Risikoarten muss ein Finanzinstitut beachten? Seite 7

8 Es gibt zwei Risikoebenen, welche? Seite 8

9 Was besagt der LTV? Seite 9

10 Was besagt der DSCR oder ICR? Seite 10

11 Angenommen, sie wollen als Investor bei der Bank eine Immobilie finanzieren. Auf was wird die Bank achten? Seite 11

12 Welche Arten der Refinanzierung einer Bank gibt es? Seite 12

13 Für einen Immobilienkredit (im Beleihungswert) über 10 Jahre finanziert sich eine Bank zu 40 % über Termingelder zu durchschnittlich 2 % p.a., zu 60 % über Anleihen mit 4 % p.a.. Die Bearbeitungskosten liegen bei einmalig ,--, für die Jahre 2-10 wird mit einem Bearbeitungsaufschlag von 0,2 % gerechnet. Die Risikospanne liegt bei 0,1 %. Die Bank kalkuliert mit einer Eigenkapitalrendite von 10 %. Wie hoch ist der Zinssatz, den die Bank einem Kunden berechnet für eine Darlehenshöhe von ,--? Seite 13

14 Welches Zins- Laufzeitverhältnis entspricht einer normalen Zinskurve? Seite 14

15 Welche Gefahr birgt eine nicht der Laufzeit entsprechende Zinsvereinbarung? Seite 15

16 Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über eine Laufzeit von 10 Jahren auf. Aufgrund der derzeit niedrigen kurzfristigen Zinsen entscheiden Sie sich für eine Zinsvereinbarung auf der Basis des 3-Monats EURIBOR. Welche Möglichkeiten haben Sie, um das Zinsänderungsrisiko einzugrenzen oder auszuschließen? Seite 16

17 Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über ,-- auf der Basis 6- Monats-EURIBOR 3,5 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungperiode ist der EURIBOR bei 3,0 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 4,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 17

18 Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über ,-- auf der Basis 3- Monats-EURIBOR 3,0 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungperiode ist der EURIBOR bei 1,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 3,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 18

19 Definieren Sie den Unterschied zwischen Ratendarlehen und Annuitätendarlehen. Seite 19

20 Was ist der wesentliche Unterschied einer Konsortialfinanzierung zur Gleichrangfinanzierung? Seite 20

21 Definieren Sie den Unterschied zwischen Agio und Disagio. Seite 21

22 Wie wirkt sich das Disagio auf die Kosten eines Kredites aus? Seite 22

23 Erklären Sie den Unterschied zwischen Tilgungsdarlehen u. Annuitätendarlehen. Seite 23

24 Welche Basis hat eine CMBS-Strukur? Seite 24

25 Was ist ein Mezzanine-Kredit? Welche Vorteile/Nachteile hat er für eine Bank? Seite 25

26 Welche Personalsicherheiten kennen Sie? Seite 26

27 Welche Sachsicherheiten kennen Sie? Seite 27

28 Welche Eigenkapitalunterlegungspflicht gibt es seit Basel II? Was war schon, was ist neu seit Basel II? Seite 28

29 Welche Faktoren kennen Sie bei Ratings? Seite 29

30 Was ist beim Rating eines Immobilienkredites relevant? Seite 30

31 Auf welche Faktoren wird beim Immobilienrating geachtet? Seite 31

32 Aus welchen Bestandteilen setzt sich eine Leasingrate zusammen? Seite 32

33 Was ist eine SPV? Seite 33

34 Was bedeutet G-REIT, wann und warum ist sie in Deutschland präsent, wie hat sie sich entwickelt? Seite 34

35 Wie wird ein G-REIT steuerlich behandelt, und wie ist die Ausschüttung gesetzlich geregelt? Seite 35

36 Was bedeutet PPP, welche Modelle finden hauptsächlich Anwendung? Seite 36

37 Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 2,5% p.a. mit einem Zins-SWAP absichern. Welche Art von Swap werden Sie auswählen? Erklären Sie die Funktionsweise des SWAP. Seite 37

38 Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 3,5% p.a. mit einem Zins-Cap absichern. Sie bezahlen für eine Laufzeit von 5 Jahren eine Flat-Fee von 5 % auf die Kreditsumme bei einem Zins-Cap gegen 3-Monats-EURIBOR 4,85%. Ein vergleichbarer Festzinskredit beträgt auf 5 Jahre 4,85 %. Wie werden Sie sich entschieden und begründen Sie diese Entscheidung. Angenommen, Sie haben diesen Zinscap zum abgeschlossen, welche Abrechnung erfolgt am , wenn der EURIBOR bei 3,5 % liegt? Welche Abrechnung erfolgt, am , wenn der EURIBOR bei 5,5 % liegt? Seite 38

39 Ein Investor kauft eine Büroimmobilie zum 13-fachen der jährlichen Bruttomiete von ,--. Er finanziert das Objekt bei einer Bank auf der Basis eines LTV von 70. Der Zinssatz beträgt bei 100% Auszahlung 4,5% p.a. auf 10 Jahre. Die Instandhaltungskosten werden p.a. mit 1,5 % veranschlagt. Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite aus diesem Vorhaben? Seite 39

40 Ein Investor möchte in eine Immobilie investieren und erwartet eine Rendite seines eingesetzten Kapitals in Höhe von 6,5% nach Abzug aller Kosten. Er bekommt von der Bank auf der Basis eines LTV von 60 einen Kredit über 10 Jahre Laufzeit bei Auszahlung von 95 % zu einem Zins von 3,5 % p.a.. Die laufenden Instandhaltungskosten sind bei 2 % p.a. kalkuliert. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei ,--. Bis zu welchem Kaufpreis wird der Investor verhandeln? Seite 40

41 Lösung zur vorherigen Aufgabe: 1. Das zu berücksichtigende Fremdkapital beträgt 60%*95% = 57% 2. Der zu berücksichtigende Fremdkapitalzins (bezogen auf 57%) beträgt: 3,5%/95% = 3,6842% 3. Das zu berücksichtigende Eigenkapital beträgt 100%-57% = 43% Der Kalkulationszinssatz ergibt sich zu 57% * 3,6842% + 43% * 6,5% + 2% = 6,895%. Der Kauffaktor lautet dann 1/6,895% = 14,5x (ca.), der Kaufpreis 14,5 x = Kontrolle: Fremdkapital = x 60% x 95% = ,85 Fremdkapitalzinsen = x 60% x 3,5% = ,4 Instandhaltungskosten = x 2% = ,1 Für den Investor verbleiben: / ,4./ ,1 = ,5 Investition des Investors: / ,85 = ,15 Rendite des Investors = ,5 / ,15 = 6,5% Seite 41