Herzlich Willkommen. Generalversammlung 2014

Transkript

1 Herzlich Willkommen Generalversammlung 2014

2 Traktanden

3 Traktanden 1. Begrüssung, Mitteilungen und Traktandenliste 1.1 Begrüssung, Mitteilungen 1.2 Wahl Stimmenzähler/innen 1.3 Genehmigung Traktandenliste 1.4 Genehmigung Protokoll der Generalversammlung vom 6. Juni Jahresbericht 2.1 Jahresbericht des Siedlungsrates 2.2 Jahresbericht des Vorstandes 2.3 Jahresrechnung Bericht der Revisionsstelle 2.5 Abnahme der Jahresrechnung 2013 und Beschlussfassung über die Gewinnverwendung

4 Traktanden 3. GPK-Bericht, Déchargé, Wahlen 3.1 Jahresbericht der Geschäftsprüfungskommission (GPK) 3.2 Déchargé-Erteilung Vorstand 3.3 Ergänzungswahl Vorstand 3.4 Wahl der Revisionsstelle 4. Bauprojekte und Gebäude-Unterhalt 4.1 Abnahme Bauabrechnung Ankengasse 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung 5. Mietzinsen 5.1 Mietzinsgestaltungsreglement (Information) 5.2 Mietzinssenkungen / Umsetzung der Mietzinsreglements (Information) 6. Varia 6.1 Jubiläum der Wohnbaugenossenschaft Gewo Züri Ost ( )

5 Geschäftsbericht 2013

6 Geschäftsbericht Jahresbericht des Siedlungsrates

7 Geschäftsbericht Jahresbericht des Siedlungsrates

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12 Geschäftsbericht Jahresbericht des Vorstandes

13 Geschäftsbericht Jahresrechnung Erfolgsrechnung 2013 ist praktisch identisch mit bereinigtem Vorjahr Geschäftsjahr 2012 enthält einmalige Erträge von TCHF : CHF 8.64 Mio. Betriebsertrag Netto (Vorjahr CHF 8.66 Mio.) TCHF 260 weniger Zinsaufwand, dafür TCHF 203 mehr Gebäudeunterhalt CHF 2.75 Mio. Betriebserfolg vor Abschreibungen (Vorjahr bereinigt CHF 2.77 Mio.) CHF 2.56 Mio. Abschreibungen/Einlagen in Erneuerungsfonds (Vorjahr CHF 2.98 Mio.)

14 Geschäftsbericht Jahresrechnung Gründe für reduzierte Abschreibungen und Einlagen in Erneuerungsfonds im 2013: TCHF 20 TCHF 60 TCHF 31 TCHF 51 weniger Betriebserfolg erzielt Bildung Rückstellung wegen Rechtsstreit mit Unirenova mehr Steuern bezahlt mehr Gewinnausweis, nötig zur Verzinsung der Investitionsanteile TCHF 258 einmalige Erträge im Jahr 2012 TCHF 420 total

15 Geschäftsbericht Jahresrechnung CHF Mio. Anlagewerte (bereinigt um Ankengasse) CHF Mio. Gebäudeversicherungswerte CHF 11.7 Mio. kumulierte Wertberichtigungen CHF 10.9 Mio. Bestand Erneuerungsfonds (bereinigt um Ankengasse) CHF 19.0 Mio. theoretischer Erneuerungsbedarf (1% pro Jahr auf GVZ-Wert)

16 Geschäftsbericht Jahresrechnung CHF Mio. Hypothekarschulden (ohne Darlehen Genossenschafter, ohne Bauhypothek Widenbüel) entspricht: 76.1 % der Anlagewerte von CHF Mio % der Buchwerte von CHF Mio. CHF 2.38 Mio. Zinsaufwand entspricht: 2% dieser Hypothekarschulden

17 Geschäftsbericht Fälligkeitsstaffelung (Vertragslaufzeit) der Finanzierungen Stand 2013 Stand

18 Geschäftsbericht Bericht der Revisionsstelle Seite 20 Geschäftsbericht 2013

19 Geschäftsbericht Abnahme der Jahresrechnung 2013 und Beschlussfassung über die Gewinnverwendung Gewinnverwendung (Vorschlag des Vorstandes) CHF Reinerfolg Einlage in die gesetzliche Reserve OR. Art Einlage in die statutarische Reserve OR Art Verzinsung Investitionsanteile (3.25%) Zuweisung an Bilanzgewinn 2 395

20 GPK-Bericht, Déchargé, Wahlen

21 GPK-Bericht 3.1 Jahresbericht der Geschäftsprüfungskommission (GPK)

22 Déchargé 3.2 Déchargé-Erteilung Vorstand

23 Wahlen 3.3 Ergänzungswahl Vorstand Petra Finkenzeller Brandstrasse 15, Uster Bereichsleiterin Pflege und Fachdienste Spitex Sihl, in Zürich

24 Wahlen 3.4 Wahl der Revisionsstelle Ostschweizerische Treuhand Zürich AKTIENGESELLSCHAFT SEIT 1918

25 Bauprojekte und Unterhalt

26 Bauprojekte und Unterhalt 4.1 Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon

27 Bauprojekte und Unterhalt 4.1 Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon Baukosten in Tausend Kredit GV vom 25. Juni 2009 & 27. Mai 2010 CHF 5'167 Baukosten mit Nachträgen CHF 7'535 Rückerstattung Gebäudeprogramm des Bundes CHF -107 Netto-Baukosten CHF 7'428 CHF 7'428 Mehrkosten CHF 2'261 In Prozenten 43.8% Gesamtkosten CHF 7'428 Über Erfolgsrechnung 2011 und 2012 verbucht CHF -1'526 Über Erfolgsrechnung 2013 verbucht CHF -260 Aktivierung auf Objekt per 15. Mai 2014 (GV) CHF 5'642

28 Bauprojekte und Unterhalt 4.1 Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon Anlagekosten Anlagewert (alt): CHF 2'403 in Tausend Aktivierte Baukosten CHF 5'642 Neuer Anlagewert CHF 8'045 CHF 8'045 Wertberichtigung kum. bis CHF -295 Buchwert nach Sanierung: CHF 7'750 Versicherungswert und Mietertrag Versicherungswert: CHF 6'600 Mietertrag CHF 385 Bruttorendite 5.0%

29 Bauprojekte und Unterhalt 4.1 Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon Das Projekt Ankengasse soll buchhalterisch abgeschlossen werden. Der Generalversammlung wird deshalb die Abnahme der Bauabrechnung auf der Basis der 2013 präsentierten Zahlen beantragt. Die Liegenschaft ist voll vermietet. Jahresmietertrag TCHF 385. Mit Air On ist ein Vergleich abgeschlossen worden. Die Verhandlungen mit Unirenova haben zu keinem Resultat geführt. Es ist offen, ob und von welcher Partei eine Klage beim Handelsgericht anstrebt wird. Für Anwalts- und Gerichtskosten sind in der Erfolgsrechnung 2013 Rückstellungen gebildet worden.

30 Bauprojekte und Unterhalt 4.1 Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon Nettomieten 3.0 Zimmerwohnungen CHF 1' ' Zimmerwohnungen CHF 1' ' Zimmerwohnungen CHF 1' Zimmerwohnungen CHF 1'600.00

31 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung

32 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Liegenschaftenstrategie

33 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Liegenschaftenstrategie Unterhaltsplanung

34 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Liegenschaftenstrategie Unterhaltsplanung Investitionsplanung

35 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Was heisst das: Unterhaltsplanung? Ziel der Unterhaltsplanung ist die Gewährleistung der Gebrauchstauglichkeit Quelle:

36 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung

37 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Zustandserfassung t

38 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung CHF CHF

39 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung CHF CHF

40 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Gebrauchstauglichkeit 100% Zeit

41 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung Basis Optimierung von Instandsetzungszyklen und deren Finanzierung bei Wohnbauten Forschungsbericht, April 1999 Werkzeug STRATUS Das Gebäude wird in maximal 20 Bauteile gegliedert. Jedes Bauteil wird als unabhängiges Instandsetzungspaket betrachtet.

42 Bauprojekte und Unterhalt 4.2 Finanz- und Unterhaltsplanung

43 Mietzinsen

44 Mietzinsen 5.1 Mietzinsgestaltungsreglement (Information) Ausgangslage: Statuten, Version 2003 Art. 2 Zweck 8 Die Mietzinsen der von der Genossenschaft an ihre Mitglieder vermieteten Wohnungen und Räume werden nach dem Grundsatz der reinen Kostenmiete festgelegt. Dies entspricht den Aufwendungen der Genossenschaft für Zinsen und Amortisationen Reparaturen und Unterhalt Abgaben und Versicherungen Steuern Verwaltung Unkosten Rückstellungen und Einlagen in die vom Gesetz oder von den Subventionsbehörden vorgeschriebenen sowie von der Generalversammlung beschlossenen Fonds.

45 Mietzinsen 5.1 Mietzinsgestaltungsreglement (Information) Statuten, Version 2013

46 Mietzinsen Kostenmiete (Definition) + Verzinsungskosten gesamte Anlagekosten mal Baurechtszinsen + Liegenschafts- und Genossenschaftko. + Einlage in andere Fonds (GV-Beschluss) + Sonderbeiträge Gebäude-Versich.wert = Kostenmiete der Gewo effektiv bezahlte Baurechtszinsen mal derzeit: Soldiaritätsfonds derzeit 0.5% Zuschlag auf Betriebsquote hypothekarischer Referenzzinssatz des Bundes Betriebsquote 3.25%

47 Mietzinsen Kostenmiete (Beispiel) + + Verzinsungskosten 10'000 Baurechtszinsen Betriebskosten 13'000 + Einlage in andere Fonds 0 + Sonderbeiträge 2'000 gesamte Anlagekosten 500'000 Gebäude-Versich.wert 400'000 mal effektiv bezahlte Baurechtszinsen mal derzeit: Soldiaritätsfonds Referenzzinssatz 2.0% Betriebsquote 3.25% derzeit 0.5% Zuschlag auf Betriebsquote = Kostenmiete 25'000 bzw. 2'083/Mt.

48 Mietzinsen 5.2 Mietzinssenkungen / Umsetzung Mietzinsreglement Weiterhin gelten die Eckpunkte, welche im Gewo aktuell November 2013 bekannt gegeben wurden: Mietzinssenkungen in den meisten Wohnungen per 1. April 2014 (rückwirkend) Senkungen insgesamt ca. CHF Berechnung basierend auf den eigentlichen Basen Erhebung eines Zuschlags von 0.25% auf GVZ-Wert

49 Mietzinsen 5.2 Mietzinssenkungen / Umsetzung Mietzinsreglement Folgendes muss zuerst festgelegt werden: Verteilung der Anlagekosten innerhalb eines Gebäudes auf vermietbare Objekte und Objekte mit Marktmiete Verteilung der Anlagekosten auf Wohnungen Anlagekosten bei kürzlich sanierten Wohnungen Benennung Sonderfälle

50 Varia

51 Varia 6.1 Jubiläum der Wohnbaugenossenschaft Gewo Züri Ost

52 Ende

53 Ende Vielen Dank Wir wünschen noch einen schönen Abend.