GEMEINDE STADECKEN-ELSHEIM VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN GEWERBEGEBIET ELSHEIM TEIL 1-3. ÄNDERUNG VOM

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1 GEMEINDE STADECKEN-ELSHEIM VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN GEWERBEGEBIET ELSHEIM TEIL 1-3. ÄNDERUNG VOM BEGRÜNDUNG 1 AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH ANLASS UND ZIELRICHTUNG DARSTELLUNGEN DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES LAGE, TOPOGRAFIE UND ANBINDUNG DERZEITIGE UND BENACHBARTE NUTZUNGEN INHALTE UND ERLÄUTERUNG DER PLANUNG GRUNDSÄTZLICHES BESCHREIBUNG DER PLANUNG UND RÄUMLICHES KONZEPT DES INVESTORS BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSSTRUKTUR SONSTIGE PLANUNGSRECHTLICHE REGELUNGEN UMWELT UND NATUR VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG, ENTSORGUNG VERFAHREN UND RECHTSFOLGEN HINWEISE ZUR REALISIERUNG AUFSTELLUNGSBESCHLUSS UND RÄUMLICHER GELTUNGSBE- REICH Der Gemeinderat der Ortsgemeinde Stadecken-Elsheim hat in seiner Sitzung am 11. März 2013 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Gewerbegebiet Elsheim Teil 1-3. Änderung vom gemäß 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Der Bebauungsplan liegt im Nordosten der Gemeinde. Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Flur 5, Nr. 311/26, 311/27, 311/28 und hat eine Fläche von ca. 0,5 ha. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der zugehörigen Planzeichnung im Maßstab 1:1000. Der Bebauungsplan überplant einen Bereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Elsheim Teil 1 2. Änderung vom 11. April ANLASS UND ZIELRICHTUNG Ein Investor (TAUNUS Bauträger GmbH, Wiesbaden) hat das Gelände zur Realisierung einer Mischgebietsbebauung erworben. Es ist beabsichtigt, im nördlichen Bereich, Wohngebäude zu errichten. Im Süden des Gebietes ist eine gewerbliche Nutzungseinheit vorgesehen. Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 1

2 Abstimmungen mit der Ortsgemeinde wurden vorgenommen. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Nach der Art des Vorhabens, seiner begrenzten Größe sowie der Lage im Ortszusammenhang wird für die Bebauungsplanung das beschleunigte Verfahren nach 13a Baugesetzbuch (BauGB) angewendet. 3 DARSTELLUNGEN DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS Der rechtskräftige Flächennutzungsplan 2015 (FNP) der Verbandsgemeinde (VG) Nieder- Olm stellt im Bereich des Plangebietes ausschließlich gemischte Bauflächen in Planung dar. Gemäß den genannten Darstellungen entsprechen die im Bebauungsplan beabsichtigten Festsetzungen vollständig den Vorgaben des Flächennutzungsplans. Nach 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist der Bebauungsplan somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Auszug aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2015 der Verbandsgemeinde Nieder-Olm, mit Umgrenzung des Plangebiets. Quelle: eigene Darstellung (ISU) Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 2

3 4 BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES 4.1 LAGE, TOPOGRAFIE UND ANBINDUNG Das Plangebiet liegt im Nordosten der Ortsgemeinde von Stadecken-Elsheim. Nördlich des Gebiets verläuft die Mainzer Straße (L 426). Das Gelände steigt nach Norden und Osten. Die nördlich tangierende Mainzer Straße (L 426) befindet sich in Hochlage zum dem Plangebiet. Verkehrstechnisch wird das Areal, aus der Ortslage kommend, über die Straße An der Steig erschlossen. Lage des Plangebietes im Ortszusammenhang Quelle: (Stand: Juli 2015) 4.2 DERZEITIGE UND BENACHBARTE NUTZUNGEN Das Plangebiet liegt seit längerer Zeit brach, ist unbebaut und teilweise mit Gehölzstrukturen sowie Sukzessionsflora bewachsen. Der überwiegende Teil der Fläche ist von einer Wiese bedeckt. Im Westen schließt bestehende Wohnbebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern an das Plangebiet an. Südlich und östlich ist das Areal von gewerblichen Nutzungen umgeben. Im Norden wird das Areal von der Mainzer Straße tangiert. Luftaufnahme mit Abgrenzung des Geltungsbereichs Quelle: Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (2014), Koblenz, ohne Maßstab 5 INHALTE UND ERLÄUTERUNG DER PLANUNG 5.1 GRUNDSÄTZLICHES Die TAUNUS Bauträger GmbH, Wiesbaden, beabsichtigt auf dem Gelände die Realisierung von mehreren Wohngebäuden in Form von Doppelhäusern sowie einer gewerblichen Nutzungseinheit. Die Inhalte des Bebauungsplans basieren im Wesentlichen auf dem vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplan. Dieser ist das Ergebnis eines vorlaufenden Entwicklungsprozesses verschie- Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 3

4 dener Bebauungsalternativen. Das Konzept wurde von der Gemeinde Stadecken-Elsheim im Ergebnis von Verhandlungen bestätigt. Anforderungen aus verschiedenen Fachgutachten sind in das Konzept eingeflossen. 5.2 BESCHREIBUNG DER PLANUNG UND RÄUMLICHES KONZEPT DES INVES- TORS Die folgenden Aussagen sind der, dem Vorhaben beiliegenden, Baubeschreibung (Stand Juni 2015) entnommen. Es ist geplant, die Parzellen 311/26 bis 28 des Grundstücks An der Steig 22 in Stadecken- Elsheim neu aufzuteilen. Die nördliche Fläche von ca m² ist für eine Wohnbebauung mit 6 Doppelhäusern (12 Wohnungen), Garagen und Stellplätzen, die südliche Grundstücksfläche mit ca m² für eine Gewerbenutzung mit Büro- und Ausstellungs- bzw. Lagerflächen vorgesehen. Wohnbebauung Die Häuser sind mit einer Grundfläche von 64 m² bzw. 66 m², mit zwei Vollgeschossen, zuzüglich Dach- und Kellergeschoss geplant. Es ist beabsichtigt, die Doppelhäuser in massiver Bauweise mit einem 38 Satteldach zu errichten. Die Firstrichtung wird in Ost-West-Richtung verlaufen, Gauben werden auf Wunsch der Erwerber errichtet. Der Drempel soll 65 cm betragen, gemessen ab der Oberkante Fertigfußboden des Dachgeschosses. Die Eindeckung der Dachflächen soll mit roten Ziegeln erfolgen. Die Häuser sollen einen weißen Außenputz erhalten. Es sind Terrassen auf Ebene des Erdgeschosses (EG) geplant, die übrigen Freiflächen werden terrassiert. Die Gebäude 22 a bis 22 f können barrierefrei erreicht werden. Die Erschließung der Häuser erfolgt über eine mind. 3,50 m breite Gemeinschaftsstraße, die sich stufenweise aufweitet und mit einer Wendefläche endet. Seitlich der Zufahrt sind je Haus zwei Pkw-Stellplätze als Garage oder Außenstellplatz geplant. Als Beitrag zum Schallschutz wird parallel zur Mainzer Straße ein begrünter Lärmschutzwall errichtet. Dieser wurde im Vorfeld mit der zuständigen Straßenbehörde, dem Landesbetrieb Mobilität (LBM) in Worms, abgestimmt. Darüber hinaus ist ein passiver Schallschutz vorgesehen. Gewerbebebauung Die Gebäudehöhe wird mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss ca. 10,00 m betragen, gemessen ab der mittleren Geländehöhe des Baufeldes. Es ist vorgesehen, im Erdgeschoss Lager- und Ausstellungsflächen, im Ober- und Staffelgeschoss Büroflächen einzurichten. Das Gebäude ist in massiver Bauweise mit einem flach geneigten, bzw. einem Flachdach versehen, die Fassade wird mit weißem Oberputz ausgebildet. Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 4

5 Das räumliche Konzept kann im Wesentlichen der nachstehenden Konzeptzeichnung mit Stand Juli 2015 entnommen werden. Eine Zusammenstellung aller Lagepläne und Geländeschnitte sowie die Berechnung der Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl ist als Vorhaben- und Erschließungsplan beigefügt. 1 Bebauungskonzept des Vorhaben- und Erschließungsplans, Lageplan, Stand: 29. Juli 2015, ohne Maßstab (Quelle: TAUNUS Bauträger GmbH, Wiesbaden) 1 Vgl. Planungsbüro Dirk Rohweder: Baubeschreibung zur Planung, Stand: 23. Juni 2015, Wiesbaden Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 5

6 5.3 BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSSTRUKTUR Art der baulichen Nutzung Im gesamten Bebauungsplangebiet wird ein Mischgebiet (MI) entsprechend 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Von den zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach 6 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO werden Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sowie Anlagen für sportliche, kirchliche, kulturelle und soziale Zwecke, ausgeschlossen. Mit dem Ausschluss dieser Nutzungen möchte man einen zusätzlichen Publikumsverkehr vermeiden. Diese finden ohnehin in dem relativ kleinen Geltungsbereich aus Platzgründen keinen bevorzugten Ansiedlungsstandort. Hinsichtlich der Tankstellen und Vergnügungsstätten wird eine Beeinträchtigung vor allem in den Nachtstunden, somit reduziert. Zudem besteht eine nur beschränkt leistungsfähige Anbindung des Gebiets an die nächste örtliche Hauptverkehrsstraße. Als Beitrag zur Wahrung der Gebietsqualität wurde in den textlichen Festsetzungen (siehe Kapitel 1.4) eine Begrenzung der Wohnnutzung u.a. durch die Bestimmung der höchstzulässigen Zahl der Wohneinheiten für den Südteil (MI 1) des Plangebiets vorgenommen. Damit wird auf eine vorwiegende Gewerbenutzung in diesem Teilgebiet hingewirkt. Im Durchführungsvertrag wurde darüber hinaus verpflichtend festgeschrieben, dass im Teilgebiet MI 1 eine gewerbliche Nutzungseinheit zu errichten ist. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Anzahl der Vollgeschosse sowie der Gebäudehöhe und der Traufhöhe bestimmt. Die Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung orientiert sich an den geplanten Baukörperstrukturen des Vorhaben- und Erschließungsplans. Die planungsrechtlichen Vorgaben gewährleisten, dass sich das Gebiet in die westlich angrenzende Mischgebietsbebauung einordnet. Die Regelungen des Maßes der baulichen Nutzung ermöglichen eine attraktive und an diesem Standort verträgliche Bauformen und sorgen andererseits für eine Vermeidung überdimensionierter Baukörper und überhöhter Straßenansichten. Außerdem bewirken Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse und zu den Dachformen ein verträgliches Erscheinungsbild benachbarter Gebäude. Grundflächenzahl Im gesamten Plangebiet wird die Grundflächenzahl mit 0,5 unter dem möglichen Höchstwert der Baunutzungsverordnung für Mischgebiete festgesetzt. Mit dem Maß von 0,5 wird eine Bebauungsdichte vorgegeben, die ausgehend von der vorhandenen Grundstücksgröße ausreichend große Bebauungsmöglichkeiten, abgestimmt auf das beabsichtigte Nutzungskonzept, ermöglicht. Hinzu kommt die in 19 Abs. 4 BauNVO vorgesehene Überschreitung um 50 % durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird. Anzahl der Vollgeschosse Die Anzahl der Vollgeschosse wird im MI 1 auf maximal drei (III) und im MI 2 auf maximal zwei (II) begrenzt. Dies entspricht im Wesentlichen dem vorhandenen angrenzenden Gebäudebestand. Die zukünftige wohnbauliche Nutzung orientiert sich damit an der Bestandbebauung und fügt sich in den bestehenden Charakter ein. Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 6

7 Höhe baulicher Anlagen Die Gebäudehöhe im MI 2 wird in Anlehnung an die Beschränkung auf maximal zwei Vollgeschosse plus ein Dachgeschoss und an die damit üblichen Bauformen mit 11 m festgesetzt. Im Bereich der geplanten Gewerbeeinheit (MI 1) wird ebenfalls eine GH von 11 m bestimmt. Die festgesetzten Gebäudehöhen im Plangebiet werden in Vergleich zur Umgebungsbebauung als städtebaulich vertretbar angesehen. Die Bestimmung der Bauhöhe wird zur Gewährleistung der Vollziehbarkeit durch eine Messvorschrift ergänzt. Zur Erdgeschossfußbodenhöhe als unterem Bezugspunkt wird eine begrenzte Abweichung als Feinanpassungsmöglichkeit zugelassen. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Im gesamten Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Es dürfen nur die im Vorhabenund Erschließungsplan vorgesehenen Bauformen aus Doppelhäusern und Einzelhaus errichtet werden. Die Längenbegrenzung von 50 m wird eingehalten. Die Abstandsbestimmungen der Landesbauordnung gelten uneingeschränkt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird in der vorliegenden Bebauungsplanung durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Grundlage für diese Festsetzung ist das Bebauungskonzept des Vorhaben- und Erschließungsplans. Die Lage der Baugrenzen wird so gewählt, dass drei durchgängige Baufenster angeboten werden. 5.4 SONSTIGE PLANUNGSRECHTLICHE REGELUNGEN Flächen für Stellplätze und Garagen Für das gesamte Plangebiet wird festgesetzt, dass Stellplätze und Garagen (inkl. Carports) nur innerhalb der überbaubaren Flächen sowie auf den explizit dafür ausgewiesenen Flächen zulässig sind. Damit soll im Bereich des Bebauungsplanes eine unstrukturierte Ansiedlung von Stellplätzen und Garagen vermieden werden. Anzahl der zulässigen Wohnungen in Wohngebäuden Durch eine entsprechende Festsetzung mit der Beschränkung der Anzahl der Wohnungen im Plangebiet möchte man eine an diesem Standort ungewollte Verdichtung mit Mehrfamilienhäusern verhindern, die ggf. mit einem höheren Verkehrsaufkommen und Stellplatzbedarf einhergehen würde. Die angestrebte hohe Wohnqualität im Mischgebiet soll gesichert und Konflikte mit der Nachbarschaft sollen vermieden werden. Leitungsrecht Wie in der Planzeichnung ersichtlich wird im östlichen Gebietsrand zu Gunsten des Trägers der Regenwasserentsorgung, also hier der Gemeinde Stadecken-Elsheim ein Leitungsrecht eingetragen. In diesem Bereich des Grundstücks liegt eine unterirdisch verrohrte Regenwasserleitung. Der Zutritt der Gemeinde soll somit weiterhin gesichert werden. Örtliche Bauvorschriften Neben grundsätzlichen Entscheidungen wie Lage der Baufenster und zulässige Bauhöhen werden örtliche Bauvorschriften zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen sowie zur Gestaltung der nicht überbauten Grundstücksflächen gemäß Landesbauordnung Rheinland-Pfalz formuliert. Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 7

8 Ziel der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ist es in positiver Weise auf die Gestaltung der künftigen baulichen Anlagen Einfluss zu nehmen. Die Gestaltungsregelungen gewährleisten eine sinnvolle Begrenzung des Formen und Materialkanons. Die gestaltwirksamen Festsetzungen des Bebauungsplans erstrecken sich im Wesentlichen auf Bestimmungen zu Dachform und Dachneigung sowie zur Dacheindeckung. Darüber hinaus werden Regelungen zu der Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen getroffen. Als Dachform sind Flachdächer und Satteldächer zulässig. In Anlehnung an die Bebauung der näheren Umgebung wurde festgesetzt, dass lediglich Satteldächer mit einer Neigung von zulässig sind. Die für die Dacheindeckung zulässigen Materialien orientieren sich an heute üblichen Eindeckungen mit Ziegeln und matten Verblechungen. Bei der Farbgebung sind Töne im roten und rotbraunen Spektrum sowie anthrazitfarben zulässig. Glanzeffekte sowie spiegelnde Dacheindeckungsmaterialien, ebenso werden leuchtende, grelle Farben generell ausgeschlossen. Von den voran stehenden Vorschriften sind Oberflächen ausgenommen, die der aktiven Nutzung der Sonnenenergie dienen. Die gestalterischen Festsetzungen zu Werbeanlagen berücksichtigen das Bedürfnis der Betriebe und Firmen sich zu präsentieren und verhindern gleichzeitig ein Übermaß an Webeanlagen. Mit den gewählten Festsetzungen zum Standort, der Anzahl sowie der Dimensionierung von Werbeanlagen wird die Errichtung von Werbeanlagen so gesteuert, dass das Stadtbild unter Berücksichtigung der Interessen der Werbetreibenden erhalten und weiterentwickelt wird. Um eine attraktive Freiraumgestaltung innerhalb des Gebietes zu gewährleisten, sind die nicht überbauten Grundstücksflächen zu begrünen. Abfallbehälter und Müllboxen sind ein zu hausen, um ebenfalls zur Ortsgestaltung beizutragen. 5.5 UMWELT UND NATUR Grünordnung und Freiflächen Formal handelt es sich bei der vorliegenden Planung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach 13a BauGB. Die Bestimmungen des dortigen Abs. 2 Nr. 4 beinhalten die Befreiung vom Ausgleichserfordernis. Der vorliegende Bebauungsplan der Innenentwicklung erfüllt die dafür notwendigen Voraussetzungen. Unabhängig von dieser naturschutzrechtlichen Regelung für Bebauungspläne der Innenentwicklung sind die Naturschutzbelange jedoch im Rahmen der Abwägung mit dem ihnen zukommenden Gewicht zu beachten, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Ortsgestaltung. Daher werden in diesem Bebauungsplan der naturschutzfachliche Eingriff und dessen Intensität überschlägig ermittelt und dokumentiert (siehe unten). Der Bebauungsplan überplant einen Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes Gewerbegebiet Elsheim Teil 1 2. Änderung vom 11. April Nachfolgende Tabelle zeigt die Flächenbilanzierung nach dem derzeitigen Rechtszustand: Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 8

9 Flächentyp Fläche in m² davon versiegelbar Rechtszustand Gewerbegebiet * Grünflächen privat Gesamt * GRZ 0,8 Nach Realisierung der Planung gemäß der Zulässigkeiten stellt sich der Zustand folgendermaßen dar: Flächentyp Fläche in m² davon versiegelbar Mischgebiet * * Straßenverkehrsfläche privat Gesamt * GRZ 0,5 max. Überschreitung 50% Wie die voranstehende Bilanzierung zeigt, ermöglicht der vorliegende Bebauungsplan eine Neuversiegelung von 881 m². Da es sich hier jedoch um eine, unter städtebaulicher Gesichtspunkten, wünschenswerte Innenentwicklung handelt, wird diese Mehrversiegelung als vertretbar angesehen und auf einen Ausgleich hierfür verzichtet. Sonstige Bestimmungen zu Bepflanzungen Ungeachtet dessen werden zur Sicherung der Durchgrünung des Gebietes und zur gestalterischen Aufwertung Festsetzungen zur Anlage der Freiflächen und zur Bepflanzung getroffen. Insbesondere werden Vorgaben zur Bepflanzung der nicht bebaubaren Flächen mit Bäumen und Sträuchern gemacht. Stellplatzanlagen sind je vier Stellplätze mit einem Baum nach der Pflanzliste im Anhang zu überstellen. Entlang der Straße wird eine Baumreihe vorgegeben. Artenschutz Zur Beurteilung der Möglichkeit des Eintretens artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) durch das Vorhaben wurde im Vorfeld der Planung eine artenschutzrechtliche Beurteilung 2 eingeholt. Insgesamt erfolgten sieben Begehungen des Plangebietes durch den Gutachter. Erfasst wurde hierbei u.a. das Biotoptypenspektrum des Geländes hinsichtlich seiner Habitatqualität für streng bzw. europarechtlich geschützte Arten. In der Zusammenfassung ist, aufgrund der Biotoptypenausstattung des Gebietes, nicht damit zu rechnen, dass das Plangebiet streng geschützten Arten als Reproduktionsstätten oder als für die lokale Teilpopulation wesentliches Nahrungshabitat dient. Auch ein Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse, für die lediglich geringe Teile des Gebietes potenzielle Habitateignung aufweisen, kann aufgrund des negativen Ergebnisses der dreimaligen gezielten Nachsuche unter optimalen Bedingungen, mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. 2 viriditas - Dipl.-Biol. Thomas Merz: Artenschutzrechtliche Beurteilung zum Bauvorhaben An der Steig 22 der Gemeinde Stadecken-Elsheim, Weiler, Mai 2015 Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 9

10 Die Funktion als fakultatives Nahrungshabitat ist angesichts der geringen Größe des Plangebietes und der relativ isolierten Lage im Randbereich des Ortsteils Elsheim für streng bzw. europarechtlich geschützte Arten (wie auch für sonstige Arten) nicht erheblich. In der Nachbarschaft jenseits der nahen Siedlungsgrenze finden sich gleich- oder höherwertige Biotope noch in ausreichender Größe, um den Verlust zu kompensieren. Nach der artenschutzrechtlichen Beurteilung ist eine Umsetzung der Planungsabsicht somit, aller Voraussicht nach, ohne Verstoß gegen die Zugriffsverbote des 44 BNatSchG realisierbar. 3 Immissionsschutz Unmittelbar nördlich des Plangebietes verläuft in Hochlage die Landesstraße 426, so dass eine Vorbelastung durch Verkehrsgeräusche vorliegt. Zur Ermittlung und Beurteilung der Geräuscheinwirkung wurde daher eine schalltechnische Untersuchung veranlasst. 4 Hierzu wurden die Schallimmissionen des Straßenverkehrs auf der Landesstraße L 426 ermittelt und an den geplanten Wohngebäuden innerhalb der Planungsfläche mit den Anforderungen der DIN Schallschutz im Städtebau beurteilt. Die schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm in Mischgebieten betragen tags 60 db(a) und nachts 50 db(a). Zusammenfassend werden nachfolgend die wesentlichen Ergebnisse des Gutachtens wiedergegeben: Durch die Verkehrsgeräusche werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN nur den von der Landesstraße einsehbaren West-, Nord- und Ostfassaden der straßennächsten Gebäude in den Obergeschossen tags um nicht mehr als 5 db(a) und nachts um nicht mehr als 7 db(a) überschritten. Die Freibereiche um die Gebäude werden durch den Lärmschutzwall wirksam geschützt, die schalltechnischen Orientierungswerte werden so auf der gesamten Fläche unterschritten. 5 Für die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen an den West-, Nord- und Ostfassaden straßennächsten Gebäude werden nach DIN 4109 Schallschutz im Hochbau passive Maßnahme (Schalldämmung von Fenstern) zum Schutz vor Verkehrsgeräuschen erforderlich. 6 Der Bebauungsplan greift die Empfehlungen des Schallgutachtens zum Umgang mit der Geräuschbelastung auf und setzt die notwendigen Maßnahmen fest. Dies geschieht zum passiven Schallschutz über die Ausweisung von Lärmpegelbereichen. Verbunden damit ist die Vorgabe, die Bestimmungen der DIN 4109 Schallschutz im Hochbau für die jeweilige Raumart einzuhalten. Die Lärmpegelbereiche werden gemäß der schalltechnischen Berechnungen als Festsetzung übernommen, ggf. nach Fassadenseiten der jeweiligen Hauszeilen differenziert, um einerseits einen ausreichenden Schutz zu gewährleisten, aber um andererseits ein Übermaß zu vermeiden. Zum aktiven Schallschutz wird im Norden des Plangebietes, zur Mainzer Straße hin, ein Lärmschutzwall festgesetzt. Dieser wurde, da er im Bauverbotsbereich nach Landesstraßengesetz liegt, 3 Vgl. Artenschutzrechtliche Beurteilung, S. 5 4 Dipl.-Ing. Richard Möbus: Schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung und Beurteilung der Schalleinwirkungen durch Straßenverkehr, Gutachten 2255G/15, Wiesbaden, 29. Juli Schalltechnische Untersuchung, S Schalltechnische Untersuchung, S. 12 Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 10

11 im Vorfeld durch den Vorhabenträger mit der zuständigen Straßenbehörde, dem Landesbetrieb Mobilität (LBM) Worms, abgestimmt. Hinsichtlich der Gesamtbewertung der Immissionssituation ist in städtebaulicher Betrachtung der Charakter als Innenentwicklung hervorzuheben. Diese ist fachlich zweifelsfrei wünschenswert und wird seitens der Landesplanung den Kommunen als vorrangig zur Außenentwicklung vorgegeben. Dabei ist zu würdigen, dass sich diese gewollten innerstädtischen Bauvorhaben regelmäßig in Bereiche mit sich überlagernden Funktionsanforderungen einordnen müssen, was in den meisten Fällen nicht konfliktfrei möglich ist. So sind hier die Einwirkungen des Straßenlärms ungünstig, sie können jedoch durch die vorgesehenen Maßnahmen auf ein vertretbares Maß vermindert werden. Radonpotenzial Zur Ermittlung und Beurteilung der Bodensituation im Plangebiet wurde eine Untersuchung der Radonbelastung in der Bodenluft veranlasst. 7 Hierfür wurden Bodenluftproben aus einer Tiefe von 0,0 2,0 m unter GOK entnommen und analysiert. Nach dem Analyseergebnis liegt die ermittelte Radonkonzentration in der Bodenluft von 14,6 Bq/l ( ) unterhalb des gemäß Gesetzentwurf des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit geplanten Grenz-/Zielwertes von 100 Bq/l. 8 Damit weist das Baugebiet lediglich eine bemerkenswert niedrige Radonkonzentration auf. Das Bundesamt für Strahlenschutz hat drei Radonvorsorgeklassen definiert. Nach den ermittelten Werten kann das Plangebiet der Radonvorsorgeklasse 0 zugeordnet werden. Dementsprechend sind gemäß Ausführungen des Gutachters für Neubaumaßnahmen im Bebauungsplangebiet keine gesonderten Radonschutzmaßnahmen erforderlich. 5.6 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG, ENTSORGUNG Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist aufgrund seiner innerörtlichen Lage an die örtlichen Hauptverkehrsstraßen angeschlossen. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Straße An der Steig. Technische Erschließung Es ist davon auszugehen, dass in den vorhandenen Straßen in der näheren Umgebung die einschlägigen Leitungen zur technischen Erschließung vorhanden sind und ein Anschluss daran möglich ist. Konkrete Einzelheiten sind im Rahmen der Projektentwicklung zu prüfen. Die inneren Erschließungsanlagen werden durch den Investor hergestellt und verbleiben auch bei diesem. Müllentsorgung Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Straße An der Steig. Die im Norden gelegenen Baugebietsflächen sollen über eine private Stichstraße erschlossen werden. Zur Erschließung der im Gebiet geplanten Grundstücke ist diese Straße ausreichend dimensio- 7 Baugrundbüro Simon Ingenieurgesellschaft mbh: Analyse der der Bodenluft auf Radon, Wiesbaden, Mai Radongutachten, S. 1 Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 11

12 niert. Der Ausbau für das Wenden von Müllfahrzeugen wäre in diesem Bereich jedoch unverhältnismäßig. Der Abstand zwischen den nördlichen Grundstücken und der Straße An der Steig ist so gering, dass das Vorbringen der Müllbehälter an der Stichstraßeneinmündung der Straße An der Steig keinen großen Aufwand darstellt und als zumutbar angenommen werden kann. 6 VERFAHREN UND RECHTSFOLGEN Verfahren und Abwägung Für die vorliegende Bebauungsplanung wurde das beschleunigte Verfahren nach 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Die Voraussetzungen dafür waren nach der Art des Vorhabens, seiner begrenzten Größe sowie der Lage im Ortszusammenhang gegeben. Aufgrund der Durchführung des Verfahrens gemäß 13a BauGB wurde im Zuge der vorliegenden Bebauungsplanänderung von den frühzeitigen Beteiligungsschritten abgesehen. Insgesamt wurden im Rahmen der Beteiligung nur wenige Anregungen vorgetragen. Es gingen keine Stellungnahmen mit kritischen Inhalten ein. Die Mehrzahl der vorgetragenen Anregungen waren Hinweise zu an das Plangebiet angrenzende Leitungsbestände verschiedener Leitungs- und Versorgungsträger. Einzelne weitere Anregungen wurden in der Planung bereits berücksichtigt bzw. konnten durch redaktionelle Klarstellungen in der integriert werden. Generell wird zu den Ergebnissen der Beteiligungsverfahren auf die textliche Ausarbeitung verwiesen, die dem Gemeinderat der Gemeinde Stadecken-Elsheim zur Durchführung der Abwägung zu den Anregungen vorlag. Rechtsfolgen Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt die teilweise Überplanung des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplanes Gewerbegebiet Elsheim Teil 1 2. Änderung vom 11. April Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen der hier vorliegenden Bebauungsplanänderung ersetzen für den Geltungsbereich nach Rechtskraft die Regelungen des bestehenden Bebauungsplanes vollständig. 7 HINWEISE ZUR REALISIERUNG Wasserrechtliche Erlaubnis Die Untere Wasserbehörde teilt mit, dass für die gezielte Versickerung (z.b. über Rigolen, Schächte, etc.) in das Grundwasser eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der zuständigen Unteren Wasserbehörde einzuholen ist. Weiterhin ist für die Nutzung von Erdwärme grundsätzlich ein wasserrechtliches Erlaubnisverfahren erforderlich ist. Zuständig ist die Untere Wasserbehörde. Abwasserentsorgung Der Landesbetrieb Mobilität weist daraufhin, dass dem Straßenentwässerungssystem grundsätzlich keine Oberflächenwasser und keine häuslichen Abwässer zugeführt werden dürfen. Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 12

13 Bergbau Von Seiten des Landesamtes für Geologie und Bergbau wird darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan im Bereich des auf Eisen und Mangan verliehenen, bereits erloschenen Bergwerksfeldes Elsheim liegt. Es wird weiterhin mitgeteilt, dass über den tatsächlich erfolgten Abbau in diesem Bergwerksfeld keine Informationen oder Hinweise vorliegen. In dem in Rede stehenden Gebiet erfolgt kein aktueller Bergbau unter Bergaufsicht. Es wird angenommen, dass in Bezug auf den Bebauungsplan keine Konflikte auftreten werden. erarbeitet durch Immissionsschutz Städtebau Umweltplanung Kaiserslautern, im Oktober Be FzB/ob Fassung zur Bekanntmachung Oktober 2015 Seite 13