Nachtrag 1 vom 25. Februar der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Fünfte Professional Immobilien Holding KG

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1 Nachtrag 1 vom 25. Februar 2009 nach 11 des Verkaufsprospektgesetzes der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Fünfte Professional Immobilien Holding KG zum bereits am 24. Dezember 2008 veröffentlichten Verkaufsprospekt vom 1. Dezember 2008 betreffend das öffentliche Angebot zum Erwerb einer unmittelbaren oder mittelbaren Kommanditbeteiligung an der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Fünfte Professional Immobilien Holding KG - Typ Klassisch bzw. Typ Optimal. 1

2 Die Anbieterin der Vermögensanlagen ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Fünfte Professional Immobilien Holding KG gibt folgende eingetretenen Veränderungen im Hinblick auf den bereits veröffentlichten Verkaufsprospekt vom 1. Dezember 2008 bekannt: I. Personelle Veränderungen Dr. Winfried Wroszkowiak-Schierholz ist mit Beschluss des Aufsichtsrates vom 3. Februar 2009 nicht mehr Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Seine bisherigen Aufgaben werden von den Vorständen Herrn Lahner und von Herrn Härtling übernommen. II. Änderungen hinsichtlich der steuerlichen Grundlagen 1. Neufassung des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechtes Nach langen parlamentarischen Diskussionen wurde Ende 2008 das neue Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht verabschiedet. Hierdurch wurde auch eine umfassende Reform der Bewertung von Grundvermögen und Betriebsvermögen umgesetzt. Geht ein Anteil an der Fondsgesellschaft im Rahmen einer Erbschaft oder einer Schenkung über, gelten seit 1. Januar 2009 nunmehr die folgenden Regelungen: Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine gewerblich geprägte Kommanditgesellschaft, so dass es sich bei ihrem Vermögen stets um steuerliches Betriebsvermögen handelt. Da das Vermögen der Fondsgesellschaft unmittelbar oder mittelbar über die ebenfalls gewerblich geprägten Objektgesellschaften zu mehr als 50% aus Grundstücken und somit aus sog. Verwaltungsvermögen besteht, kommt eine Begünstigung nach 13a, 13b ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) nicht in Betracht. Soweit es sich bei dem Fondsvermögen um zu Wohnzwecken vermietete Gebäude handelt, sind diese nach 13c ErbStG mit 90% ihres Wertes anzusetzen. Im Übrigen ist das Vermögen mit dem gemeinen Wert anzusetzen. Hierbei sind die im Betriebsvermögen der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaften befindlichen Grundstücke nach den Bewertungsregeln der 176 ff. Bewertungsgesetz zu bewerten. Dies erfolgt für die Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke, für die sich auf dem öffentlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, über das Ertragswertverfahren. Der Ertragswert setzt sich aus dem Boden- und dem Gebäudewert zusammen, die separat zu ermitteln sind. Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks und wird anhand der jeweiligen Bodenrichtwerte ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwertes ist von dem Reinertrag des Gebäudes auszugehen, der sich aus dem Gebäuderohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Als Rohertrag gilt das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist. Umlagen zur Deckung der Betriebskosten sind nicht anzusetzen. Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Nutzung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Bewirt- 2

3 schaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen, ggf. nach pauschalierten Bewirtschaftungskosten, deren Höhe sich aus Anlage 23 zum Bewertungsgesetz ergeben. Der so ermittelte Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger aus Anlage 21 des Bewertungsgesetzes zu kapitalisieren, wobei der örtliche Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer der Immobilie maßgebend sind. Liegen keine Liegenschaftszinssätze von den örtlichen Gutachterausschüssen nach 192 BauGB vor, so betragen diese 5% für Mietwohngrundstücke, 6% für gemischt genutzte Grundstücke und 6,5% für Geschäftsgrundstücke. Die übrigen Vermögenswerte der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaften, z.b. Guthaben, Forderungen und Verbindlichkeiten, sind jeweils mit dem Nominalbetrag zu bewerten. Von dem so ermittelten Gesamtwert des Vermögens der Fondsgesellschaft entfällt auf den einzelnen Beteiligten der Anteil, der seiner Quote am Ergebnis und Vermögen der Gesellschaft entspricht. Hiervon abweichend geht die Finanzverwaltung bei mittelbar gehaltenen Beteiligungen an der Fondsgesellschaft davon aus, dass nicht die Beteiligung selbst sondern dem Zivilrecht folgend der Herausgabeanspruch gegenüber der Treuhänderin Gegenstand der Übertragung ist. Dieser ist mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Da hierzu keine besonderen Bewertungsvorschriften bestehen, ist dieser im Wege der Schätzung zu ermitteln. Sowohl bei Schenkungen als auch bei Erbschaften sind folgende Freibeträge zu berücksichtigen: Ehegatten und Lebenspartner EUR , Kinder und Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 EUR , Kinder der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 EUR , übrige Personen der Steuerklasse I EUR Personen der Steuerklasse II und III EUR Die Steuersätze betragen je nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs zwischen 7% und 50%. 2. Erläuterungen zum Thema Einkommensteuer-Spitzensteuersatz Bei den einkommensteuerlichen Berechnungsbeispielen im Verkaufsprospekt, wird ein Steuersatz von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag zugrundegelegt. Aufgrund verschiedener Nachfragen möchten wir an dieser Stelle nochmals darauf hinweisen, dass ab einem zu versteuernden Einkommen von über EUR bei Alleinstehenden und EUR bei zusammen veranlagten Ehegatten ein Steuersatz von 45% zur Anwendung kommt (sogenannte Reichensteuer), wie dies auch in den steuerlichen Grundlagen dargestellt wurde. Vor dem Hintergrund, dass dieser Steuersatz jedoch nur bei wenigen Zeichnern zum Tragen kommen dürfte, ein Grenzsteuersatz von 42% jedoch bereits bei mittleren Einkommen erreicht wird, haben wir uns bei der Konzeption der Vermögensanlage dafür entschieden, den Berechnungen den Steuersatz von 42% zugrundezulegen. III. Ergänzung der Risikohinweise Mit Einführung des 4h EStG (Einkommensteuergesetz) wurde eine Regelung in das Einkommensteuergesetz aufgenommen, nach der Zinsaufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere wenn das Zinsvolumen eine Freigrenze von 1 Mio. EUR pro Gesellschaft überschreitet, nicht im Jahr ihrer Entstehung unbeschränkt als Betriebsausgaben zu berücksichtigen sind, 3

4 b.) Auf Seite 55 des Emissionsprospektes oben rechts zu Zeile A) 2.1: Natürlich beginnt die Indexierung erst, wie richtig auf Seite 62 dargestellt, im Jahr 2012, nicht in sondern zunächst nur in begrenztem Umfang und darüber hinaus in späteren Geschäftsjahren. Dies wurde bei der Konzeption berücksichtigt. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass Umstände eintreten, z.b. ein höher als geplantes Fremdkapitalvolumen pro Gesellschaft und/oder höhere Zinsen, die zu einer Überschreitung der jeweiligen Freigrenze führen. Dies hätte zur Folge, dass Zinsen teilweise später oder ggf. auch endgültig nicht in vollem Umfang als Betriebsausgaben berücksichtigt werden und dadurch früher als prospektiert ein höherer steuerlicher Gewinn entsteht, der zu Steuerzahlungen führen kann. IV. Richtigstellung Vertragspartner Auf Seite 49 des Prospektes oben wird unter dem Punkt Gesellschafter dargelegt, wie sich die Gesellschaftsstruktur der persönlich haftenden Gesellschaft PI Verwaltung und Management GmbH zusammensetzt. Ergänzend sei angemerkt, dass Gesellschafter der PI Analyse & Research GmbH & Co. KG analog der ZBI Zentral Boden Immobilienfonds Vertriebskoordination GmbH & Co. KG sind: Rudi Krötz, Forchheim, O & K Objekt & Kapital GmbH & Co. Consult KG, Simmelsdorf V. Errata Bei der Drucklegung des Verkaufsprospektes sind versehentlich einige Korrekturen nicht berücksichtigt worden, die wir hiermit nachholen wollen: a.) In der auf Seite S. 9 des Emissionsprospektes abgedruckten Tabelle Gesamtergebnisse Verkauf in Beteiligungsart ZBI 3 wurde in der Klammer auf den Berechnungsstichtag Dezember 2007 verwiesen. Richtig ist jedoch September c.) Auf Seite 64 des Emissionsprospektes wird zu B) 5.2. erläutert, dass sich der Zinssatz bereits im Jahr 2014 auf 5,5% erhöht. Gemeint und richtig ist das Jahr In den Erläuterungen zu B) 5.3. ergibt sich aus dem Text, dass sich die kalkulierte Tilgung 2010 bzw auf 1,5% bzw. 1,75% erhöht, die Erhöhungen sollen jedoch in den Jahren 2011 bzw erfolgen und sind zu diesen Zeitpunkten in der Berechnung enthalten. d.) S. 72 des Emissionsprospektes: In Spalte 1 im Juli 2009 muss richtig heißen im Juni 2009 e.) S. 74 des Emissionsprospektes: In der Tabelle Low-Case (Abweichung von der Prognose) ist in der Zeile Mietsteigerungen von 5,75% die Rede, gemeint und kalkuliert wurde mit nur 3% Mietsteigerungen in den angegebenen Jahren. f.) S. 100 des Emissionsprospektes oben: Es ergaben sich Übertragungsfehler beim Setzen der Tabelle. Richtig sind die Beträge für 2.1 Maklerprovisionen Neuvermietung EUR und bei 2.2 Maklerprovisionen Verkauf EUR Daraus ergeben sich gemäß der zutreffend gerechneten Prognose erfreulicherweise insgesamt um EUR geringere Provisionsaufwände, als im Verkaufsprospekt dargestellt. Dementsprechend muss es auf Seite 99 unten in 13.6 Gesamtprovisionen richtig heißen: und vergleichbare Vergütungen auf EUR. g.) Bei der auf Seite 107 des Emissionsprospektes abgedruckten Zusammenstellung der sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben der Investitionsphase wurden versehentlich nicht alle Zeilen mit aufgenommen. Ferner wurden die Zeilenbeschreibungen korrigiert. Aus diesem Grund wird die Übersicht hier nochmals vollständig abgedruckt Änderungen für den Anleger bzw. Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung ergeben sich hieraus nicht. 4

5 Aufteilung der sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben in der Investitionsphase (Prognose) Gesamtbetrag in davon sofort als Betriebsausgabe abzugsfähig in Sofort abzugsfähig in % des Beteiligungskapitals ohne Agio* Allgem. Verwaltungskosten für Jahresabschluss ,00% Treuhänder / Mittelverwendungskontrolle ,59% Sachverständigenvergütung ,19% Rechtsberatung ,10% Prospekt- und Steuer- Gutachten ,00% Analysekosten ,17% Gesellschafterversammlungskosten ,57% Kapitalvermittlungsvergütung ,30% Konzeptionsvergütung, finanzmathematische ,00% Wirtschaftlichkeitsanalyse, Prospektdruck Erhaltungsaufwand inkl. Baunebenkosten ,67% BaFin Gebühren und Sonstiges ,00% Entnahmen Komplementärin ,42% Summe ,01% *Rundungsdifferenzen sind softwarebedingt möglich. h.) Auf Seite 152 wird im Mittelverwendungskontrollvertrag in 5 Abs. 1 und im Treuhandvertrag auf Seite 155 im Punkt 6 Abs.1 auf 3 Abs. 3 verwiesen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass hier jeweils auf den Gesellschaftsvertrag Bezug genommen wird. eingeschlichen. Es fehlte das Jahresergebnis von EUR 105 in der Spalte bei Passiva Jahresergebnis und in der Plan- Gewinn- und Verlustrechnung (Prognose). Daraus ergibt sich folgende zutreffende Darstellung (folgende Doppelseite 6 und 7): i.) Ein weiterer Fehler hat sich beim Setzen der Planbilanzen auf Seite 162/163 Aufstellungsdatum des Nachtrages: 25. Februar 2009 ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Fünfte Professional Immobilien Holding KG, vertreten durch die Komplementärin, die ZBI Fondsverwaltungs GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Dieter Lahner PI Analyse & Research GmbH & Co. KG, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Rudi Krötz 5

6 Eröffnungsbilanz und Planbilanzen ZBI 5 Holding KG (Prognose) Eröffnungsbilanz Aktiva A. Ausstehende Einlagen B. Finanzanlagen C. Bankguthaben D. Summe Aktiva Passiva A. Kommanditkapital B. Stand Vorjahr Zugang Kommanditkapital (inkl. Agio) Jahresergebnis Entnahmen Stand Verbindlichkeiten 80 Summe Passiva Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen ZBI 5 Holding KG (Prognose) 1. Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Beteiligungen 3. Sonstige Zinsen und Erträge 4. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Außergewöhnliche Aufwendungen 6. Außerordentliches Ergebnis 0 7. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag Cash-flow-Rechnung ZBI 5 Holding KG (Prognose) Einzahlungen Einzahlung Eigenkapital Zinseinnahmen Entnahmen aus Objektgesellschaften Summe Einzahlungen Auszahlungen Beteiligung an Objektgesellschaften laufende Betriebsausgaben Aufwendungen im Zusammenhang mit der Konzeption und der Investition Auszahlung an Gesellschafter Summe Auszahlungen Cash-flow gesamt Planzahlen ZBI 5 Holding KG (Prognose) Investition Handelsrechtliches Ergebnis Umsatz Produktion 6

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8 8 ZBI Zentral Boden Immobilen GmbH & Co Fünfte Professional Immobilien Holding KG