» Schriftform im Gewerberaummietrecht«

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1 7. Pantaenius-Immobilientagung am 5. November 2009 in Hamburg» Schriftform im Gewerberaummietrecht«RA Jan-Hendrik Schmidt, Hamburg S. 1

2 550 BGB [Form des Mietvertrags] 1 Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. 2 Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Vorschrift gilt auch für die Geschäftsraummiete aufgrund der Verweisung in 578 BGB. Schriftliche Form heißt: Einheitliche Urkunde und eigenhändige Namensunterschrift (vgl. 126 BGB). 550 BGB durchbricht den allgemeinen Grundsatz der Nichtigkeit bei Schriftformmangel ( 125 S. 1 BGB). S. 2

3 Frühere (strenge) Rechtsprechung Die Schriftform ist beim Abschluss langfristiger Mietverträge nur gewahrt, wenn sämtliche Schriftstücke (Textseiten, Blätter, Pläne, Baubeschreibungen, Hausordnungen, Nebenkostenaufstellungen, Zusatzvereinbarungen etc.), die den wesentlichen Inhalt des Mietverhältnisses bilden, so zu einer festen körperlichen Einheit verbunden worden sind (z.b. durch Ösen, Nieten oder Schnurbindung etc.), dass diese Verbindung nur mit Gewalt bzw. unter Hinterlassung von Spuren der Gewaltanwendung wieder aufgelöst werden kann. S. 3

4 »Auflockerungsrechtsprechung«(ab 1997) Ein Mietvertrag wahrt auch ohne körperliche Verbindung der einzelnen Blätter die Schriftform, wenn sich die Einheit der Urkunde aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. S. 4

5 Wesentliche Vertragsbedingungen Ebenso wie ein Mietvertrag nur bei Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile zustande kommt, ist die gesetzliche Schriftform ( 550 BGB) nur gewahrt, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile von ihr erfasst sind. Merke: Die formlose Vereinbarung unwesentlicher Vertragsbedingungen schadet nicht! S. 5

6 Wesentliche Vertragsbestandteile sind Vertragsparteien Mietobjekt Vertragslaufzeit Miethöhe und alles, was die Parteien sonst für wesentlich halten Abgrenzung: Die Schriftform gilt nicht für Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. (BGH, Urteil vom XII ZR 57/07, ZMR 2009, 273) S. 6

7 Hinreichende Bestimmbarkeit reicht! Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben. (BGH, Urteil vom XII ZR 57/07, ZMR 2009, 273) S. 7

8 Anwendungsbereich auch im Wohnraum Ein Verzicht des Vermieters auch nur auf einen einzigen Kündigungsgrund für mehr als 1 Jahr führt gem. 550 BGB zur Formbedürftigkeit des Mietvertrages. Beispiel: Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf wie der gesamte Mietvertrag gemäß 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. (BGH, Urteil vom VIII ZR 223/06, ZMR 2007, 531) S. 8

9 Namensunterschrift! S. 9

10 Die Welle Fall: Berufungsschriftsatz von RA nur mit geschwungener Linie unterzeichnet. Nicht ein einziger Buchstabe erkennbar. Lösung: Berufung mangels Unterschrift unzulässig! (BGH, Urteil vom V ZB 96/07, GE 2008, 539) Merke: Eine Unterschrift setzt einen individuellen Schriftzug voraus, der sich ohne lesbar sein zu müssen als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht voller Unterschriftsleistung erkennen lässt. Merke: Ein Schriftzug, der als bewusste und gewollte Namensabkürzung erscheint (Handzeichen, Paraphe) ist keine formgültige Unterschrift. S. 10

11 Vertragspartei - Personenmehrheit Nur wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer GbR lediglich einer unterschreibt, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andernfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet (BGH, Urteil vom XII ZR 132/03, NZM 2005, 502) S. 11

12 Vertretungszusatz erforderlich? Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.b. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. (BGH, Urteil vom XII ZR 69/06 GE 2008, 798) S. 12

13 Vertragspartei - GmbH Zur Wahrung der Schriftform mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. (BGH, Urteil vom XII ZR 121/05, ZMR 2007, 953) S. 13

14 Achtung: Anlagen bzgl. Mietobjekt Wird ein zur Individualisierung und Lage des Mietobjekts im Vertragstext erwähnter Lageplan dem Mietvertrag nicht beigefügt, liegt ein Schriftformmangel vor. (BGH, Urteil vom XII ZR 92/04, NZM 2007, 127) Abgrenzung: Bei einem existenten und von beiden Parteien besichtigten Objekt kann ein nachzureichender Grundrissplan auch lediglich zur Veranschaulichung dienen. Das Fehlen einer Inventarliste ist für die Schriftform unschädlich, wenn das gesamte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Inventar Vertragsgegenstand ist. (BGH, Urteil vom XII ZR 57/07, ZMR 2009, 273) S. 14

15 Mietbeginn/Mietdauer: Reißbrett Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis. (BGH, Urteil vom XII ZR 212/03, NZM 2005, 54; bestätigt durch BGH, Urteil vom XII ZR 212/03, ZMR 2007, 611) S. 15

16 Miete: Fälligkeitsvereinbarungen Regeln die Parteien die Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform. (BGH, Urteil vom XII ZR 198/05, ZMR 2008, 105) S. 16

17 Vorvertrag Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Schriftform des 566 BGB a.f. (jetzt 550 BGB) genügenden Hauptvertrages. (BGH, Urteil vom XII ZR 40/05, ZMR 2007, 519) S. 17

18 Untermietvertrag Da ein Mietvertrag nicht voraussetzt, dass der Vermieter Grundstückseigentümer ist, bedarf es zur Einhaltung der Schriftform auch nicht des Hinweises darauf, dass es sich ggf. um einen Untermietvertrag handelt. (BGH Urteil vom XII ZR 149/05 GE 2008, 195) S. 18

19 Achtung: Nachträge Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die (alle) Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben. (BGH Urteil vom XII ZR 89/06 GE 2008, 805) S. 19

20 Schriftformheilungsklauseln Den Mietparteien ist bekannt, dass wegen der Langfristigkeit des Mietverhältnisses die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der 550, 126 BGB einzuhalten sind. Sie verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungs- /Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge. Frage: Verstößt der jetzt Kündigende gegen Treu und Glauben? S. 20

21 Streitig und vom BGH noch nicht entschieden Ja: Die Klausel ist weder überraschend noch intransparent und daher wirksam. Solange die Schriftform noch nachgeholt werden kann, ist die Berufung auf den Formmangel treuwidrig. (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom I-24 U 264/03, DWW 2004, 224; OLG Köln, Urteil vom U 43/04; OLG Celle, Urteil vom U 71/04, NZM 2005, 219). Nein: Die Kündigung verstößt nicht gegen Treu und Glauben. Es entsteht kein untragbares Ergebnis, da dem gekündigten Vertragsteil Schadenersatzansprüche aus Verletzung einer Vertragspflicht (wegen fehlender Nachholung der Schriftform) zustehen können. (so OLG Rostock, Urteil vom U 108/07) S. 21

22 Ende Teil 1 S. 22