Wohnraumversorgungskonzepte als Instrument für attraktive Städte

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1 Fachveranstaltung zur ExWoSt-Studie Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte Berlin, am 13. Juni 2006 Wohnraumversorgungskonzepte als Instrument für attraktive Städte Dr. Daniel Zerweck Abteilungsleiter Generelle Planung 1

2 Düsseldorf Leverkusen Köln Leverkusen in der Region 2

3 Stadt Leverkusen Leverkusen ein polyzentrisches Stadtgebilde N ohne Maßstab 3

4 Leverkusen - Einwohner und SVP Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle Sozialversicherungspflichtige (SVP)- Beschäftigung: Werte vor 1977 ungenau, 1997er Wert für den SVP-Beschäftigte Einwohner Einwohner 4

5 Stadt Leverkusen Leverkusen-City Stadtbezirkszentrum Nahversorgungszentrum Nahversorgungszentren mit einzeln geringer Einwohnerzahl Verteilung der nichtdeutschen Bevölkerung auf Quartiersebene

6 Aspekte der Nachfrageseite Einwohnerzahl bleibt stabil Zuwanderungsüberschüsse kompensieren Sterbeüberschüsse Zahl der Auspendler nimmt zu, der Einpendler stabil Bevölkerung wird bunter und älter Trend zu Haushaltsverkleinerung hält an Zahl der Arbeitslosen stagnierend auf hohem Niveau Leverkusen gewinnt als Wohnstandort weiter an Bedeutung, Bedarf an zusätzlichen auch preiswerten - Wohnungen besteht weiterhin 6

7 Aspekte der Angebotsseite Anzahl der Baugenehmigungen in 2005 gegenüber 2004 wieder gestiegen (v.a. Einfamilienhäuser) Baufertigstellungen erneut gesunken Beide Werte sowie die Wohnungszuwächse liegen weit unter dem Niveau der 90er Jahre Der Sozialwohnungsbestand geht weiter zurück Es werden derzeit vor allem freistehende Einfamilienhäuser gebaut Die Bodenpreise steigen an, liegen aber weiter unter denen der angrenzenden Nachbargemeinden 7

8 Mieten und Kaufpreise Teilmarkt der Preisentwicklung seit 2004 Mietwohnungen moderat gestiegen Neubau Eigentumswohnungen Gebrauchte Eigentumswohnungen moderat gesunken moderat gestiegen Neubau Zweifamilienhäuser Neubau Reihenhäuser moderat gesunken gestiegen Gebrauchte Einfamilienhäuser moderat gestiegen Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2006, Mietspiegel

9 Ergebnisse Zeitungsanalyse Eigentumsmarkt (ohne Eigentumswohnungen) in Prozent Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus sonstige in Prozent Preise keine Angabe Angebot bis über 300 Frühjahr 2004 Tausend Euro Herbst 2004 insgesamt 2004 Häufigstes Angebot: Einfamilienhäuser mit Abstand folgen Doppelhaushälften und Reihenhäuser Ein Drittel aller Objekte ist hochpreisig: Über 300 Tausend Euro Mehr Angebote für unter 200 Tausend Euro seit

10 Ergebnisse Zeitungsanalyse Prozent Prozent Mietwohnungsmarkt 1 Zimmer u. Appartment 1 Zimmer u. Appartement 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer Nachfrage Häuser Angebot Häuser sonstige sonstige Häufigste Nachfrage: Drei- und Vierzimmerwohnungen Häufigstes Angebot: Zwei- und Dreizimmerwohnungen 10

11 Ergebnisse Wohnungsmarktbarometer 2005 Experteneinschätzung zur künftigen Wohnungsmarktlage sehr angespannt ausgewogen sehr entspannt aktuell in 2 Jahren in 3-5 Jahren Eigentumswohnung Ein- /Zweifamilienhaus Eigentumsmarkt oberes Preissegment mittleres Preissegment unteres Preissegment Mietwohnungsmarkt preisgebundenes Segment Der aktuelle Wohnungsmarkt ist entspannt bis ausgewogen Eigentums- und Mietwohnungsmarkt entwickeln sich unterschiedlich Unteres und preisgebundenes Segment werden angespannter 11

12 Zusammenfassung Wohnungsmarkt Stabile Einwohnerentwicklung Keine strukturellen Leerstände Leverkusen ist weiterhin preisgünstig innerhalb der Region, Miet- und Kaufpreise sind stabil bzw. gehen sogar leicht zurück Konzentration im Wohnungsbau derzeit auf Einfamilienhäuser Es werden große Mietwohnungen nachgefragt Die Experten sehen den Wohnungsmarkt aktuell entspannt bis ausgewogen, und erwarten für die Zukunft lediglich im unteren und preisgebundenen Mietsegment Anspannungen 12

13 Stadt Leverkusen Handlungsfeld Wohnen - Arbeitsweise Ergebnisse AG Zukunft Wohnen Ergebnisse Tagung Zukunft Wohnen Handlungsprogramm Wohnen (Ratsvorlage) Ergebnisse AG Bestandspolitik Wohnen Pilotprojekte Neubau: Entwicklung Ergebnisse Tagung Bestandspolitik Wohnen Fortschreibung und Ergänzung des HPW (Ratsvorlage) Ergebnisse AG Wohnen im Alter Ergebnisse Tagung Wohnen im Alter Ergänzung des HPW (Ratsvorlage) Bodenmanagement Umzugsmanagement Pilotprojekte Neubau: Umsetzung Pilotprojekte Bestand: Entwicklung und Umsetzung Pilotprojekte W. im Alter: Entwicklung und Umsetzung 13

14 Stadt Leverkusen Handlungsfeld Wohnen - Ziele 2000 Zukunft Wohnen in Leverkusen 2001 Bestandspolitik Wohnen 2002 Wohnen im Alter in Leverkusen 2003 Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Bodenmarkt in Leverkusen 2004 Zuwanderung und Wohnen in Leverkusen 2005 Zwischen Stadt und Umland. Wohnstadt Leverkusen 2006 Wohnstandortqualitäten in Leverkusen Ziele Bevölkerungszahl stabil halten Abwanderungstrend abschwächen Wohnstandort Leverkusen stärken Ausreichendes Angebot in allen Wohnungsteilmärkten schaffen Zielgruppen besonders berücksichtigen (eigentumsorientierte Haushalte, Selbstbauer, Familien, Senioren) Maßnahmen Flächennutzungs-/ Bebauungsplan Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Kommunales Bodenmanagement Intensive Bauberatung/-betreuung Bestandssicherung und pflege Prüfverfahren bei Bauvorhaben von altengerechten Wohnungen / Pflegeplätzen 14

15 Handlungsfeld Wohnen - Ziele Ziele Bevölkerungszahl stabil halten Abwanderungstrend abschwächen Wohnstandort Leverkusen stärken Ausreichendes Angebot in allen Wohnungsteilmärkten schaffen Zielgruppen besonders berücksichtigen (eigentumsorientierte Haushalte, Selbstbauer, Familien, Senioren) Maßnahmen Flächennutzungs-/ Bebauungsplan Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Kommunales Bodenmanagement Intensive Bauberatung/- betreuung Bestandssicherung und -pflege Prüfverfahren bei Bauvorhaben von altengerechten Wohnungen / Pflegeplätzen 15

16 Kommunales Bodenmanagement 16

17 Stadt Leverkusen Niedrigenergiehäuser am Leimbacher Berg Höhenmodell Baugelände Städtebauliches Konzept Baustelle 17

18 Grüner Fächer Leverkusen soll die Qualitäten der Freiräume in den Hauptgewässerachsen weiterentwickeln und akzentuieren. das Bewusstsein über die und die Nutzung der Freiräume erhöhen und die Wohnstandortqualitäten verbessern. wohnort- und naturnahe Bewegungsmöglichkeiten bieten und somit die Gesundheit der Bevölkerung präventiv erhöhen. das Image Leverkusens als Sport- und Gesundheitsstadt stärken. die Lokalen Ortsteilidentitäten stärken und eine Lokale Identität mit der Gesamtstadt stiften. 18

19 Zusammenfassung Polyzentrische Patchworkstadt Leverkusen im Rheinland mit Bedeutungsgewinn der Wohnfunktion Wohnungsmarkt ist aktuell entspannt bis ausgewogen (keine strukturellen Leerstände, preisgünstig innerhalb der Region, v. a. Bau von Einfamilienhäusern, Nachfrage nach großen Mietwohnungen) Für die Zukunft erwarten Experten lediglich im unteren und preisgebundenen Mietsegment Anspannungen Ziele für die Wohnungsmarktentwicklung auf gesamtstädtischer und lokaler Ebene: Quantitäten, Qualitäten, Standorte Dialogorientierte Stadtentwicklung führt zu Handlungsprogrammen mit Projekten und Instrumenten 19