Baukredite werden teurer Wie entschärft man Zinsrisiken?

Transkript

1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 32/15 Baukredite werden teurer Wie entschärft man Zinsrisiken? Seit dem Frühjahr sind Baudarlehen einen halben Prozentpunkt teurer geworden. Ein Kredit über Euro kostet dadurch bis zu Euro mehr im Jahr. Experten erwarten im Augenblick zwar keine neuen Zinsschübe, doch der Trend zeigt eindeutig nach oben. Ist in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung nötig oder soll für einen Immobilienkauf ein Baudarlehen aufgenommen werden, dann stehen Eigentümer vor der Frage: Schnell den Baukredit unter Dach und Fach bringen oder besser abwarten? Experten raten zu Besonnenheit. Steigende Bauzinsen sind kein Grund zur Panik, beruhigt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de. Viel wichtiger sei gute Planung und eine optimale Baufinanzierung. Ähnlich argumentiert Isold Heemstra, Vertriebsleiter Immobilienfinanzierung bei der ING-Diba: Wir raten von übereilten Vertragsabschlüssen oder Zinsspekulationen ab. Erwerber sollten langfristig kalkulieren und die Konditionen gerade für die Anschlussfinanzierung möglichst bis zum Schluss festschreiben. Das Zinsumfeld allein sollte kein Kriterium für eine voreilige Kreditentscheidung sein, betont auch die Allianz. Viel entscheidender sei, dass die Finanzierung ins Budget passt und sich der Erwerber nicht übernimmt. Immobilieninteressenten, die noch etwas Zeit haben, können sich mit einem Forward-Darlehen die aktuell noch günstigen Konditionen für später sichern. Vorlaufzeiten von drei Jahren sind möglich, in Ausnahmefällen auch mehr. Doch welche Optionen besitzen Immobilienkäufer, die heute eine Finanzierung brauchen? Wie lassen sich Zinsrisiken minimieren bzw. auszuschalten? 1. Tilgung optimieren Trotz Zinsanstieg sind die Kreditzinsen im langjährigen Vergleich immer noch extrem günstig. Was auf den ersten Blick positiv klingt, hat jedoch einen Haken: Niedrigzinsen verlangsamen die Entschuldung von Immobiliendarlehen. Ursache hierfür ist der kleinere Zinsanteil an der Kreditrate. Dadurch ist die Zinsersparnis von Rate zu Rate geringer als bei Darlehen mit hohen Kreditzinsen. Folge: Der Tilgungsanteil an der Kreditrate wächst nur langsam. Zehnjährige Standarddarlehen, die mit einem Prozent Anfangstilgung starten, benötigen heute fast 60 Jahre bis sie vollständig abgezahlt sind. Um das Eigenheim in angemessener Zeit schuldfrei zu bekommen, müssten Immobilienkäufer eigentlich ihre Tilgungsleistung erhöhen. Doch viele Erwerber scheuen sich, weil die Darlehensrate dadurch teurer wird. Häufig regiert der Irrglaube, eine niedrige Tilgung und damit eine niedrige Darlehensrate mache die Baufinanzierung preiswert. Doch weit gefehlt. Geringe Kreditraten verlangsamen die Rückzahlung des Darlehens das gilt besonders im Zinstief. Je länger das Baudarlehen läuft, umso mehr Zinsen zahlt man im Endeffekt an die Bank.

2 Seite 2 Um Kosten zu sparen, empfehlen Bankberater eine höhere Tilgungsrate. Mit jedem zusätzlichen Euro, der in die Tilgung fließt, senken Bauherren ihre Kreditkosten und verkürzen die Kreditlaufzeit, erklärt Marcus Weismantel von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Eine höhere Tilgungsrate wirkt wie ein Entschuldungsturbo. Beispiel: Wer mit 2,0 statt mit 1,0 Prozent Anfangstilgung einsteigt, der verringert bei einem Sollzins von 2,3 Prozent die Laufzeit seines Hypothekendarlehens von 52 auf gut 33 Jahre. Wer es schafft anfänglich drei Prozent zu tilgen, ist bereits in knapp 25 Jahren fertig. Bei 3,0 Prozent Anfangstilgung verringert sich der Zinsaufwand um mehr als die Hälfte gegenüber 1,0 Prozent. Das gilt für alle Kreditbeträge. Um die Rückzahlung zu beschleunigen und Kreditrisiken zu mindern, rät die ING- Diba zu höherer Tilgung. In der Haushaltsrechnung setzen wir bei jedem Kunden automatisch drei Prozent Tilgung p.a. an und prüfen ob dies langfristig tragbar ist, so Isold Heemstra, Vertriebsleiter Immobilienfinanzierung. Wählt der Kunde trotzdem eine niedrigere Anfangstilgung, erhält er ein Schreiben, in dem die Vorteile der Drei-Prozent-Tilgung nochmals schriftlich erläutert und die Änderung des Tilgungssatzes angeraten wird bei der Diba geht das zweimal während der Zinsbindung sogar kostenfrei. Wie sich eine höhere Anfangstilgung auf den Baukredit auswirkt, zeigt folgende Tabelle: Wann ist ein Immobiliendarlehen abgezahlt? 1 Prozent Anfangstilgung 3 Prozent 2 Prozent Darlehensbetrag Euro Sollzins 2,3 Prozent monatliche Kreditrate 550,00 Euro 716,67 Euro 883,33 Euro Zinskosten gesamt ca Euro ca Euro ca Euro Laufzeit 52 Jahre 33 Jahre, 4 Monate 24 Jahre, 9 Monate Quelle: Biallo.de, eigene Berechnungen 3. Zinsbindung entschärft Zinsrisiken Zinsänderungsrisiken entschärfen Käufer am besten mit langer Zinsbindung. Als Faustregel gilt: Bei niedrigem Zinsniveau sollte man die günstigen Konditionen möglichst lange festschreiben, bei hohen Zinsen lohnt eine kurze Zinsbindung und das Spekulieren auf fallende Zinsen. Langläuferdarlehen maximal kosten darf, wenn sich der Kreditnehmer zunächst für eine kurze Zinsbindung entscheidet. Liegt der Effektivzins der Anschlussfinanzierung später über dem Gleichgewichtszins, zahlt der Bauherr gegenüber dem Langfristdarlehen drauf. Problem: Wählt man eine lange Zinsbindung, verteuert sich der Kredit. So kosten 15-Jahres-Hypotheken bis zu einem halben Prozentpunkt mehr als zehnjährige. Eine zwanzigjährige Zinsfestschreibung kann den Kredit u. U. um einen ganzen Prozentpunkt verteuern. Kluge Abwägung ist also gefragt. Als Richtwert können sich Kreditnehmer am sogenannten Gleichgewichtszins orientieren. Dies ist der Zinssatz, den der spätere Anschlusskredit im Vergleich zu einem Beispiel: Ein Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kostet 2,32 Prozent Effektivzins und bei fünfzehnjähriger Zinsbindung 2,94 Prozent. Bei der Langfristvariante verbleibt bei einer Anfangstilgung von jährlich zwei Prozent und einer Monatsrate von 408 Euro nach 15 Jahren noch eine Restschuld von Euro. Fließen die gleichen Monatsraten in das Zehn- Jahres-Darlehen, kann der Tilgungssatz dank des Zinsvorteils auf 2,6 Prozent steigen. Folge: Der Schulden-

3 Seite 3 stand ist nach zehn Jahren um Euro niedriger als beim 15-Jahres- Darlehen. Um mit dessen Schuldenstand nach 15 Jahren mindestens gleichzuziehen, darf die fällige, fünfjährige Anschlussfinanzierung nun nicht mehr als 4,85 Prozent effektiv kosten das entspricht dem Gleichgewichtszins. Im Vergleich zu heute könnten sich dadurch Fünfjahresdarlehen mehr als verdreifachen und man wäre immer noch billiger dran. Erst wenn das Anschlussdarlehen teurer ist, fährt der Kreditnehmer mit der geteilten Finanzierung schlechter. Die Entscheidung, welche Darlehensvariante voraussichtlich die günstigere ist, liegt letztendlich beim Käufer. Tipp: Langläuferdarlehen eignen sich vor allem für Immobilienkäufer, die bewusst mit geringer Anfangstilgung einsteigen möchten und die lange Finanzierungssicherheit wünschen. In den letzten Jahren hat sich das Angebot kontinuierlich vergrößert. Vor allem bei Versicherern sind langlaufende Finanzierungen sehr beliebt. Die Allianz bietet sogar Finanzierungen mit Zinsfestschreibungen über 40 Jahre an. Anbieter Zinssatz effektiv LZ 20 Jahre in Prozent Zinszahlung für 20 Jahre in Euro Internet-Anbieter Volksbank Mittweida 2, ,43 Filialbanken Commerzbank 2, ,11 Deutsche Bank 3, ,90 Hypovereinsbank 2, ,23 Versicherer Debeka 2, ,21 DEVK 2, ,86 Ergo Lebensversicherung 2, ,86 Europa 2, ,28 Hannoversche Leben 2, ,83 HUK-Coburg 2, ,86 LVM-Versicherung 2, ,46 Swiss-Life 2, ,75 Volkswohl-Bund 2, ,48 Provinzial Nord-West 2, ,21 Bei 2% Mindesttilgung und Kredithöhe , Stand August Quelle: Biallo.de, eigene Berechnungen 4. Zinssicherheit durch Volltilgerdarlehen Käufer mit geringem Kreditbedarf bzw. gutem Einkommen schaffen mit einem Volltilgerdarlehen absolute Zinssicherheit. Bei diesen Festzinskrediten werden die monatliche Rate und der Tilgungssatz so gewählt, dass die komplette Kreditsumme samt Zinszahlungen am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt ist eine Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr nötig. Vorteil: Immobilienkäufer wissen schon bei Darlehensabschluss, wann sie schuldenfrei sind und was sie die Finanzierung insgesamt kostet. Die zügige Rückführung der Darlehenssumme bedingt zwar meist höhere Monatsraten als ein Standarddarlehen, dafür verringern sich aber Kreditlaufzeit und Zinslast. Da zugleich auch das Risiko für die Bank sinkt, honorieren Kreditinstitute die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent. Schnelle Tilgung und Zinsrabatt bringen deutliche Ersparnis, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt:

4 Seite 4 Beispiel: Ein Baudarlehen über Euro wird mit vier Prozent Anfangstilgung komplett während der Zinsbindung zurückgeführt. Die Kreditlaufzeit dauert bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent nur gut 19 Jahre. Die Monatsrate beträgt Euro, die Zinszahlungen summieren sich insgesamt auf knapp Euro. Wählt der Eigentümer statt des Volltilgerdarlehens ein Standarddarlehen mit 2-prozentiger Anfangstilgung, so berechnet die Bank 0,2 Prozent Zinsaufschlag. Bei 2,7 Prozent Sollzins verlängert sich die Darlehenslaufzeit aufgrund der halbierten Tilgung um fast 13 Jahre auf knapp 32 Jahre. Zwar ist die Monatsrate mit 783 Euro deutlich niedriger als beim Volltilgerdarlehen, aber wegen der längeren Tilgungsphase summieren sich die Zinskosten auf fast Euro. Fazit: Unterm Strich bringt das Volltilgerdarlehen eine Zinsersparnis von rund Euro. 5. Forward-Darlehen sichert Niedrigzins für später Hat der Immobilienkauf und damit die Finanzierung noch etwas Zeit, hilft ein sogenanntes Forward-Darlehen, heutige Zinskonditionen für später zu sichern. Die auch als Vorratsdarlehen bekannten Kredite starten unabhängig vom späteren Zinsniveau erst in Monaten oder Jahren. So sichern sich Käufer Tiefzinsen für bis zu drei Jahre im Voraus, in Einzelfällen sogar bis zu fünf Jahre. Kostenvorteil: Wie viel man durch ein günstiges Forward-Darlehen sparen kann, zeigt der Vergleich: Schließen Sie heute ein zehnjähriges Forward- Darlehen über Euro ab, so kostet Sie das bei ein Prozent Anfangstilgung etwa 425 Euro im Monat. Schreiten Sie erst in drei Jahren zur Tat und haben sich die Bauzinsen in der Zwischenzeit verdoppelt, müssen Sie für das gleiche Darlehen monatlich 683 Euro zahlen. Binnen zehn Jahren ein Mehraufwand von gut Euro! 5a. Zinsentwicklung und Kosten Ein Forward-Darlehen ist im Prinzip eine Wette auf steigende oder fallende Zinsen. Ob man am Ende gewinnt, hängt davon ab, wie man die weitere Zinsentwicklung einschätzt. Bei sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen besteht geringer Handlungsdruck, denn Baugeld wird tendenziell billiger. Klettern die Bauzinsen jedoch aufwärts, sollte man handeln. Andernfalls kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Forwardzins: Zum Nulltarif sind Forward- Darlehen allerdings nicht zu haben. Banken berechnen für die Bereitstellung des Geldes und die langfristige Festschreibung der Zinsen eine zeitabhängige Gebühr. Die ersten drei Monate sind in der Regel kostenlos, manche Kreditinstitute verzichten auch sechs oder zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen, so etwa die ING- Diba (sechs Monate) oder die Bausparkasse Mainz (zwölf Monate). Danach fallen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, 0,01 bis 0,03 Prozent Extrazins an. Ein in drei Jahren startendes Forward-Darlehen würde sich bei einem Zinsaufschlag von 0,02 Prozent und drei Monaten bereitstellungsfreier Zeit also um insgesamt 0,66 Prozent verteuern. 5b. Rahmenbedingungen Die Konditionen für Forward-Darlehen entsprechen im Prinzip denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die entscheidenden Finanzierungseckpunkte sind Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Nominalzins sowie Tilgungssatz. Als Immobilienbesitzer mit auslaufender Erstfinanzierung können Sie beim Forward-Darlehen einige Pluspunkte für sich nutzen. So dürfte die Kreditsumme und damit auch die Beleihungshöhe heute niedriger sein als zu Beginn des Erstkredits dadurch kann die Bank günstigere Zinssätze anbieten. In Kombination mit Niedrigzinsen lässt sich der Tilgungssatz erhöhen.

5 Seite 5 Wichtig: Achten Sie auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit zur Tilgungssatzänderung während der Laufzeit des Forward-Darlehens. Die Kündigungsregeln gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen: Ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Läuft das Forward-Darlehen länger als zehn Jahre, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht. 6. Sondertilgung vermindert Zinsrisiken bei Anschlussfinanzierung Einen Sicherheitspuffer gegen steigende Zinsen in der Zukunft leisten Sondertilgungen. Die Extrazahlungen beschleunigen die Kredittilgung, sparen Schuldzinsen und senken den Darlehensbedarf bei einer fälligen Anschlussfinanzierung. Kostenexplosionen beim Folgekredit werden dadurch gemildert. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp haben gut zwei Drittel aller deutschen Darlehensnehmer bei ihrer Baufinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart. Neben den monatlichen Kreditraten besitzen sie dadurch die Option, einmal im Jahr eine Extrazahlung auf ihr Darlehenskonto zu leisten. Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, wird die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten ausgeschöpft. Wer über größere Sparguthaben verfügt oder eine Einmalzahlung aus einer Lebensversicherung bzw. aus einem Erbe erwartet, der sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann, rät Interhyp-Chef Michiel Goris. 6a. Einmalige Sondertilgung spart Tausende Oft unterschätzen Immobilienbesitzer wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt selbst dann, wenn sie während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. Wer zum Beispiel bei einem Euro-Kredit, der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren Euro außerplanmäßig zurückzahlt, der verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich um Euro, rechnet Goris vor. Zugleich verringert sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre. Zeitpunkt entscheidend: Der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung spielt eine wichtige Rolle. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Erfolgt bei einem Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei. Tipp: Kreditnehmer sollten bei Vertragsunterzeichnung darauf achten, dass der gewählte Anbieter keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungen fordert. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem BB Bank, ING-Diba, 1822 direkt und Augsburger Aktienbank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die PSD Bank Rhein- Ruhr und die Sparda Bank Berlin. 6b. Hohe Sondertilgungsmöglichkeit Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften oder unkalkulierbaren Geldzuflüssen lohnen sich Darlehen mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit. Flexible Extrazahlungen kommen heute vielen Beschäftigten entgegen, da kaum noch jemand sein Einkommen über 15 oder 20 Jahre realistisch abschätzen kann. Durch Nutzung der Rückzahlungsoptionen können auch Selbstständige mit erheblich schwankenden Einkommen eine solide und günstige Baufinanzierung realisieren. Viele Banken erlauben standardmäßig Sonderzahlungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme. Gegen einen geringen Zinsaufschlag sind aber oft höhere Sonderzahlungen möglich. Tipp: Fragen Sie ihre Bank, welche Sonderzahlungsrechte sie Ihnen einräumen kann.

6 Seite 6 Tipp: Das Baudarlehen "Münchener Freiheit" der Münchener Hypothekenbank erlaubt unbegrenzt hohe Sondertilgungen ab dem dritten Kreditjahr. Selbst die vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist möglich. Die jährlichen Extrazahlungen müssen aber mindestens Euro betragen. Zum Nulltarif ist so viel Freiheit nicht zu haben: Zwei oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen. 6c. Nachteile bei kostenpflichtigem Sondertilgungsrecht Ungünstig ist es, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption berechnet. Häufig kostet das Darlehen dann 0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den ersten Blick nicht viel, summiert sich aber. Für ein Darlehen über Euro fallen bei 3,1 statt 3,0 Prozent Nominalzins im Lauf von zehn Jahren bis zum Ende der Zinsbindung fast Euro mehr an Zinsen an. Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden, müssten Kreditnehmer mindestens 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal davon abgesehen, dass Sonderzahlungen häufig erst ab bestimmten Mindestsummen möglich sind, meist erst ab oder Euro, sollten sich Eigentümer darüber im Klaren sein, dass Sie auch tatsächlich Sonderzahlungen leisten können andernfalls verteuert die Option unnötig den Kredit. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter