Wann ist ein Bauvorhaben genügend erschlossen? lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt

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1 Wann ist ein Bauvorhaben genügend erschlossen? lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt

2 Einleitung Nutzungsplanung und Erschliessungsplanung gehören seit jeher eng zusammen. Mit der Revision des Baugesetzes per 1. Januar 2010 wurde dieser Zusammenhang in einer Weise verstärkt, wie er vielleicht noch nicht allen geläufig ist. Nach einem Überblick über die Erschliessungsproblematik im Allgemeinen möchte ich Ihnen anhand eines konkreten Beispiels die Erschliessungsanforderungen für eine mittelgrosse Verkaufnutzung ( m2) darlegen. 2

3 Baureife gemäss 32 BauG (1993) 1 Ein Grundstück ist baureif, wenn es: a) nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet ist, und b) erschlossen ist, d.h. wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der Baute genügen, und die nötigen Anlagen für Trinkwasser, Löschwasser- und Energieversorgung und eine vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude erstellt werden. 2 Bei Bauten mit intensivem Publikums- oder Güterverkehr kann überdies verlangt werden, dass sie mit einem öffentlichen Verkehrsmittel erreichbar sind. 3

4 Ungenügende Erschliessung 4

5 Bestehende Erschliessung: Mehrverkehr 5

6 Neuerschliessung (1. Beispiel) 6

7 Neuerschliessung (2. Beispiel) 7

8 Neuerschliessung (3. Beispiel) 8

9 Verschärfung bei Erschliessung Mit der Teilrevision des Baugesetzes per 1. Januar 2010 wurden in Bezug auf die Erschliessung insbesondere verschärft: 13 BauG (Grundsatz der kommunalen Raumplanung): Kernpunkt > Abstimmung Siedlung und Verkehr 32 BauG (Baureife): Kernpunkt > Abstimmung des Verkehrsaufkommens mit den Verkehrskapazitäten 9

10 13 BauG (2010) 1 Die Gemeinden erlassen Nutzungspläne, die regional abgestimmt sind. 2 Vorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf die räumliche Ordnung und die Umwelt bedürfen einer besonderen Grundlage in einem Nutzungsplan. 2bis Die Gemeinden zeigen auf, wie sie die innere Siedlungsentwicklung und die Siedlungsqualität fördern und wie die Siedlungsentwicklung auf die vorhandenen oder noch zu schaffenden Kapazitäten des Verkehrsnetzes abgestimmt ist. 10

11 13 BauG (2010), Fortsetzung 2ter Sie legen die zum Schutz vor Naturgefahren notwendigen Vorschriften in der Nutzungsplanung fest. 3 Der Kanton unterstützt die Erarbeitung und Umsetzung der Nutzungsplanung der Gemeinden durch Beiträge. Der Grosse Rat bestimmt durch Dekret die Voraussetzungen und die Höhe der Beitragsleistungen. 4 Der Kanton fördert die Abstimmung von Siedlung und Verkehr durch Massnahmen zur Gestaltung des Verkehrsablaufs in Strassennetzen und durch gute Angebote des öffentlichen Verkehrs. 11

12 32 BauG (2010) 1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Baureif ist ein Grundstück, wenn es a) nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet ist, und b) erschlossen ist, das heisst wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der Nutzung genügen, und die nötigen Anlagen für Trinkwasser, Löschwasser- sowie Energieversorgung und für eine vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit der Baute oder Anlage erstellt werden. 12

13 32 BauG (2010), Fortsetzung 2 Bauten und Anlagen mit intensivem Publikums- oder Kundenverkehr müssen ihrem Zweck entsprechend mit dem öffentlichen Verkehr erreichbar sein. Bei intensivem Güterverkehr kann ein Bahnanschluss verlangt werden. 3 Belastet ein Vorhaben das Strassennetz dermassen, dass die zonenkonforme Nutzung von noch nicht überbauten Flächen nicht mehr gewährleistet ist, darf die Baubewilligung nicht erteilt werden. Sie ist hingegen zu erteilen, wenn der erforderliche Ausbau des kantonalen Verkehrsnetzes behördenverbindlich festgelegt ist und der genügende Anschluss an dieses sowie die kommunale Erschliessung grundeigentumsverbindlich gesichert sind. 13

14 Konsequenzen von 13 BauG (2010) Vorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf die räumliche Ordnung bedürfen einer Grundlage im Nutzungsplan. Die Nutzungsplanung darf nicht isoliert von der Verkehrsplanung durchgeführt werden. Die Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehr darf nicht erst auf der Stufe der Projektentwicklung oder des Baubewilligungsverfahrens zum Thema werden. 14

15 Konsequenzen von 32 BauG (2010) Es ist nicht mehr zulässig, dass eine Bauherrschaft die Nutzungsmöglichkeiten der eigenen Parzelle voll ausschöpft, wenn sich dadurch übermässige Probleme für das Strassennetz und die Erschliessung weiterer Parzellen ergeben. Bei Bauvorhaben mit überdurchschnittlichem Verkehrsaufkommen muss die Bauherrschaft aufzeigen, dass die Verkehrskapazitäten des Strassennetzes ausreichen. 15

16 Auswirkung in der Praxis: Beispiel 16

17 Zurück auf Feld 1 Auszug aus einem Brief der BVUAFB an den Gemeinderat: Zu dem uns mit Schreiben vom 5. August 2010 überwiesenen Baugesuch nehmen wir wie folgt Stellung: Die bestehende Gewerbeliegenschaft soll abgebrochen werden und durch einen Neubau für ein Einkaufs- und Gewerbezentrum mit m2 Verkaufsfläche ersetzt werden. Das Bauvorhaben liegt laut geltendem Zonenplan der Gemeinde in der Zone WG3. Der Grosse Rat hat am 22. Juni 2010 verschiedene Änderungen am kantonalen Richtplan beschlossen, u.a. auch zu den mittelgrossen Verkaufsnutzungen (Nettoladenflächen für Güter und Dienstleistungen zwischen 500 und 3000 m2). 17

18 Zurück auf Feld 1, Fortsetzung Gemäss Richtplanbeschluss S. 4.3/4.2 bedürfen mittelgrosse Verkaufsnutzungen ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung. Das vorliegende Projekt liegt an der Peripherie von, also nicht in einem Kern- oder Zentrumsgebiet. Die Machbarkeit ist somit vorerst auf der Stufe der Nutzungsplanung zu prüfen. Weil die planerischen Voraussetzungen für eine Baubewilligung nicht vorliegen, kann dem Vorhaben nicht zugestimmt werden. Wir werden das Gesuch deshalb sistieren. Bitte setzen Sie die Bauherrschaft von dieser Stellungnahme in Kenntnis. Wenn sie das Gesuch abschreiben will, teilen Sie uns dies bitte mit. 18

19 Übersicht 19

20 Richtplan Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen: Festsetzungen 1 Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen sind Standorte mit einer Nettoladenflächen für Güter und Dienstleistungen zwischen 500 m2 und m2. 2 Neue Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen oder entsprechende Erweiterungen von bestehenden Verkaufsnutzungen ausserhalb von Kernund Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der ländlichen Zentren bedürfen einer ausdrücklichen Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung. 3 Es gelten die Standortkriterien für Standorte mit hohem Verkehrsaufkommen gemäss Planungsgrundsatz B a) bis c). Zusätzlich ist der Bedarf für Verkaufsnutzungen in die Interessenabwägung einzubeziehen. Die Grundversorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen und periodischen Bedarfs innerhalb der Ortszentren darf nicht gefährdet werden. 20

21 Raumkonzept Aargau 21

22 Raumkonzept Aargau: Definitionen Urbane Entwicklungsräume Ländliche Zentren Wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte 22

23 Zurück zum Beispiel Das Baugrundstück liegt weder in einem urbanen Entwicklungsraum noch in einem ländlichen Zentrum Die Frage, ob es in einem Kern- oder Zentrumsgebiet liegt, stellt sich somit gar nicht mehr. Fazit: 1. Es ist eine konkrete Aussage in den Zonenvorschriften erforderlich, also eine Zonenplanänderung. 2. Das Baugesuch bleibt sistiert bis die Zonenplanänderung erfolgt ist. 23

24 Schluss Hatten Sie den Eindruck, es sei viel von der Richtplanung und der Nutzungsplanung die Rede gewesen, hingegen wenig von der Erschliessung im engeren Sinne? Richtig: Nutzungsplanung und Erschliessung gehören mehr denn je zusammen. 24

25 Dubai

26 Dubai