Der Erwerb von Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsrecht

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1 Thomas Bomemann Der Erwerb von Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsrecht PETER LANG Europâischer Verlag der Wissenschaften

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung 17 Erstes Kapitel: Charakteristika eines Sondernutzungsrechts 21 A. Bezugsobjekt des Sondernutzungsrechts 22 I. Gemeinschaftliches Eigentum 22 IL Gegenstande mit gemeinschaftlicher Gebrauchsberechtigung 24 III. Sondereigentum Alleinherrschaft als Grundsatz 27 a) 14Nr.4WEG 28 b) 15 Abs. 1 WEG 29 c) 15 Abs. 2 WEG Mitberechtigung am Sondereigentum als Sonderfall Ergebnis 32 IV. Exkurs: Anwendungsbeispiele Gartenflàchen-und ebenerdige (Garten-)Terrassen Loggien und Veranden Balkone Dachterrassen bzw. Dachgârten Stellplâtze fur Kraftfahrzeuge 36 a) Einzelgaragen, 3 Abs. 2 S. 1 WEG 37 b) Garagenstellplâtze, 3 Abs. 2 S. 2 WEG 37 aa) Dauerhafte Markierung 38 bb) Anforderungen an einen,,garagenstellplatz" 38 (1) Stellplâtze im Freien 40 (2) Stellplâtze in Sammelgaragen 41 (3) Stellplâtze aufeinemnichtûberdachtenoberdeck 42 (4) Stellplâtze in Doppelstockgaragen Zusammenfassung 47

3 B. Inhaltdes Sondernutzungsrechts 48 I. Recht zum Gebrauch 48 II. Art des Gebrauchs Benutzung nur in einzelnen Beziehungen Umfassende Benutzung Stellungnahme 52 III. Grenzen der Sondernutzung Gegenseitige Rticksichmahme, 14 Nr. 1 WEG Bauliche Verânderungen, 22 Abs. 1 WEG 54 IV. Dauer der Einrâumung des Sondernutzungsrechts 56 V. Kostentragung 57 C. Zusammenfassung 58 Zweites Kapitel: Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts 59 A. Zweck der Eintragung 59 B. Erstmalige Eintragung eines Sondernutzungsrechts 61 I. Eintragungsfâhigkeit beider Seiten 61 II. Eintragungsfâhigkeit nur der negativen Seite 62 III. Stellungnahme 62 C. Eintragungsvermerk Uber Sondernutzungsrechte 64 I. Grundbuchinhalt 64 II. Bezeichnung des Sondemutzungsgegenstands 66 D. Rechtsnatur des eingetragenen Sondernutzungsrechts 67 I. Darstellung der unterschiedlichen Standpunkte Dingliche Rechtsposition Schuldrechtliche Rechtsposition Rechtsposition zwischen Schuld- und Sachenrecht 72 II. Stellungnahme Grundsâtzliche Vereinbarkeit des WEG mit dem Zivilrechtssystem a) Ermôglichung von Sondereigentum an einem Grundsriicksteil 74 b) Inhalt des Sondereigentums Vereinbarkeit des eingetragenen Sondernutzungsrechts mit den Grundsâtzen des BGB 79 a) Sachenrechtliches Verstândnis 80 aa) Teil des Sondereigentums 80 10

4 (1),,Gegenstand" des Sondereigentums 80 (2) Untrennbar verbundenes Recht i.s.d. 96 BGB 81 (3) Ergebnis 82 bb) Dingliches Recht 82 (1) Unmittelbarkeit der Sachbeziehung 83 (aa) Eigentum 84 (bb) Beschrânkte dingliche Rechte 85 i) Dienstbarkeiten 85 ii) NieBbrauch 86 (ce) Dingliche Belastung eigener Art 86 (2) Absolutheit des Klageschutzes 87 (3) Zuordnungsfunktion dinglicher Rechte 88 (aa) Absolute Wirkung der Zuordnung 88 i) Umfassender Klageschutz 88 ii) Verfilgungsschutz 89 iii) Zwangsvollstreckungsfestigkeit 89 (bb) Publizitâtsgmndsatz 91 (ce) Rangwirkung 92 (dd) Rechte an eigenen Sachen 92 (4) Ergebnis 94 b) Schuldrechtliches Verstândnis 95 aa) Wirkung gegen den Sondernachfolger 95 bb) Eintragung als Inhalt des Sondereigentums 98 (1) Zulàssigkeit einer rechtsgeschâftlichen Inhaltsânderung. 98 (2) Echte Inhaltsânderung des Sondereigentums 99 (aa) Wortlautder 5Abs.4,10Abs.2WEG 99 (bb) Einordnung des 10 Abs. 2 WEG in den Kontext der 746,1010 BGB 100 i) 746 BGB 100 ii) 1010 Abs. 1 BGB 101 iii) 10 Abs. 2 WEG 102 iv) Ergebnis 104 (ce) Inhaltsânderung als Zweck der 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG 104 ce) Ergebnis 105 E. Zusammenfassung

5 Drittes Kapitel: Einrâumung eines Sondernutzungsrechts - Ersterwerb 107 A. Einrâumung durch die Wohnungseigentumergemeinschaft 108 I. Begrundung gem. 15 WEG Vereinbarung, 15 Abs. 1 WEG 108 a) Merkmale einer Vereinbarung 109 aa) Abgrenzung zum einstimmigen BeschluB 109 bb) Formerfordemis 112 ce) Konkludenter AbschluB 113 b) Erfordernisse fiir die Grundbucheintragung 115 aa) Entscheidung der Wohnungseigentûmer 116 bb) Zustimmung dinglich berechtigter Dritter 117 (1) Materiell-rechtliche Zustimmung 117 (aa) Anwendbarkeit der 877,876 BGB 117 i) Inhaltsânderung 118 ii) Recht an einem Grundstiick 119 (bb) Entbehrlichkeit der Zustimmung 120 i) Inhaber eines Grundpfandrechts 121 ii) Inhaber einer Reallast 122 iii) Inhaber einer Dienstbarkeit 122 iv) Inhaber eines NieBbrauchs 123 v) Inhaber einer Vormerkung 123 (ce) Unschâdlichkeitszeugnis als Zustimmungsersatz i) Bedeutung des Art. 120 Abs. 1 EGBGB 125 ii) Landesgesetzliche Vorschriften 125 (i) Bayern 126 (ii) Nordrhein-Westfalen 128 (2) Verfahrensrechtliche Zustimmung Beschlûsse mit Stimmenmehrheit, 15 Abs. 2 WEG Richterliche Entscheidung, 15 Abs. 3 WEG 133 II. Ausnahmen vom Erfordemis einer Vereinbarung Anspruch auf Zustimmung 135 a),,gerechter Interessenausgleich" 135 b) Verstofl gegen Treu und Glauben

6 2. UnangefochtenerMehrheitsbeschluD 137 a) Darstellung des Meinungsstandes 137 b) Stellungnahme 140 aa) Anwendbarkeit des 23 Abs. 4 WEG 142 (1) Vorliegen eines Beschlusses 142 (2) Keine Nichtigkeit des Beschlusses 143 (aa) Beeintrâchtigung von Glâubigerrechten 143 i) Wirkung gegenûber Sondernachfoïgern gem. 10 Abs. 3 WEG 144 ii) Wirkung gegenûber Sondernachfoïgern analog 10 Abs. 2 WEG 145 iii) Ergebnis 148 (bb) Absolute Unzustândigkeit der Eigentiimerversammlung 148 i) Fehlende Vereinbarungsfahigkeit der Angelegenheit 149 ii) Eingriff in den dinglichen Kernbereich 149 iii) Ergebnis 150 (ce) Nichtigkeit aus allgemeinen Griinden 150 (dd) Ergebnis 151 bb) Ànderung der Gemeinschaftsordnung 151 ce) Ûberlagerung der Gemeinschaftsordnung 153 (1) Beseitigung durch AufhebungsbeschluB 153 (2) Ende durch Sondernachfolge 154 dd) Ergebnis RechtsgeschâftlicherÀnderungsvorbehalt 156 a) Zulâssigkeit eines Ânderungsvorbehalts 156 aa) Darstellung der unterschiedlichen Standpunkte 156 bb) Stellungnahme 158 (1) Grundsâtzliche Wirksamkeit 158 (2),,Bestimmtheit"derAnderungsklausel 159 (3) Besonderes oder qualifiziertes Mehrheitserfordemis 161 b) Grenze des Anderungsvorbehalts 162 c) Wirkung eines unangemessenen Mehrheitsbeschlusses 163 d) Ergebnis

7 B. Einrâumung durch die Miteigentûmer gem. 3 WEG 165 C. Einrâumung durch den Alleineigentiimer gem. 8 WEG 167 I. Konventionelle Méthode 167 II. Flexible Methoden Ûbertragung des mit einer Sondereigentumseinheit verbundenen Sondernutzungsrechts Sukzessive (zweistufige) Begriindung des Sondernutzungsrechts Aufschiebend bedingter AusschluB vom Mitgebrauchsrecht 171 Viertes Kapitel: Ûbertragung eines Sondernutzungsrechts - Zweiterwerb 175 A. Ubertragung des Sondernutzungsrechts innerhalb der Eigentumergemeinschaft 175 I. Nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht 176 II. Eingetragenes Sondernutzungsrecht Zustimmungs-und Bewilligungserfordernisse 178 a) Beteiligte Wohnungseigentiimer 178 b) Dinglich berechtigte Glâubiger 180 c) Andere Wohnungseigentûmer oder Dritte Eintragung im Grundbuch 183 B. Ûbertragung des Sondernutzungsrechts zugleich mit dem Sondereigentum 183 I. Nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht 183 II. Eingetragenes Sondernutzungsrecht 185 Funftes Kapitel: Gutglaubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts 186 A. Darstellung der unterschiedlichen Ansichten 186 I. Rechtsprechung 186 II. Literatur 187 B. Stellungnahme 189 I. Nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht 190 II. Eingetragenes Sondernutzungsrecht Ûbertragung des Sondernutzungsrechts ohne Sondereigentum Ûbertragung des Sondernutzungsrechts zusammen mit Sondereigentum 192 a) Sondernutzungsrecht besteht materiell-rechtlich nicht 193 b) Sondernutzungsrecht materiell-rechtlich wirksam, aber Eintragung fehlerhaft 194 III. Zusammenfassung

8 Sechstes Kapitel: Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 196 Literaturverzeichnis 201 Die AbkUrzungen deutscher Gesetze, Zeitschriften usw. entsprechen dem von Hildebert Kirchner herausgegebenen..abkurzungsverzeichnis der Rechtssprache", 4. Auflage, Berlin