350a /11-16 AuslB ÄR PBUA SozJA

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1 Der Magistrat V O R L A G E an die Stadtverordnetenversammlung Eingang DS.-Nr. 350a /11-16 AuslB ÄR PBUA SozJA KSSpA OBR HuFA StV Betreff: Verbindliche Bauleitplanung - Rüsselsheim 2020, Maßnahmen Nr Standortentwicklung der Adam Opel AG Bebauungsplanverfahren Nr. 144 Opel Forum Rüsselsheim hier: Erneuter Auslegungsbeschluss gemäß 3 Abs. 2 BauGB und erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB am Verfahren M-Nr.: 59a/14 Der Magistrat leitet der Stadtverordnetenversammlung nachstehende Vorlage zur Beschlussfassung zu: Beschlussvorschlag: A Kenntnisnahme 1. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass bei den Verhandlungen zu den städtebaulichen Verträgen mit der Adam Opel AG und der Firma ImmoFonds Autowerk GmbH & Co. KG als Eigentümer der Bereiche C+D grundsätzlich Einigung erzielt wurde, um die Opel Marken- und Classicwelt zu realisieren. 2. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass in den Verhandlungen zu den städtebaulichen Verträgen mit Acrest Property Group Einigkeit zu den an den Bebauungsplan geknüpften Bedingungen (Wegerecht, Begrenzungen des Einzelhandels usw.) erreicht wurden. Über die über Bebauungsplan hinaus zu regelnden Punkte (Fassadengestaltung, Infrastrukturkosten, Öffentlichkeitsarbeit usw.) werden derzeit noch Verhandlungen zwischen Stadt und Acrest geführt. 3. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass eine Eröffnung des Einkaufzentrums nach derzeitigem Sachstand nicht vor Frühjahr 2017 erfolgen wird.

2 4. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass bis zur Fertigstellung der Westtangente die Erschließungsvariante Standard als Grundlage für die Erschließung und Andienung des Opel Forums genutzt werden soll. 5. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass im Bereich MK 2 Teilbereich a mindestens 2500 qm der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen verwendet werden muss. B Beschlussvorschlag: 1. Die Auslegungsfassung des Bebauungsplanes Nr. 144 Opel Forum Rüsselsheim, bestehend aus dem Bebauungsplanentwurf mit integrierter Landschaftsplanung (Anlage 2), den textlichen Festsetzungen und der Begründung (Anlage 3) einschließlich des darin enthaltenen Umweltberichtes gem. 2 BauGB ist gem. 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. 2. Die Auslegungsfassung, bestehend aus dem Bebauungsplanentwurf mit integriertem Landschaftsplan (Anlage 2), den textlichen Festsetzungen und der Begründung (Anlage 3) einschließlich des darin enthaltenen Umweltberichtes gem. 2 BauGB ist gem. 4 Abs. 2 BauGB den Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme zuzuleiten. 3. Der Geltungsbereich des Verfahrens ist in Anlage 1 dargestellt. Begründung: Zu A 5 Veränderung gegenüber der Vorlage am : In der Stadtverordnetensitzung am wurde die Vorlage zum erneuten Auslegungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 144 beraten. Aufgrund eines Änderungsantrages wurde von der Stadtverordnetenversammlung folgendes beschlossen: Der Magistrat wird beauftragt, bis zu einer möglichst zeitnahen Sondersitzung der Stadtverordnetenversammlung einen Bereich für Wohnen im B-Plan verbindlich einzuarbeiten, der sich an der Zielgabe von 15% der Gesamtgeschossfläche des Bebauungsplanes 144 beplanten Gebietes orientiert. Die Beschlussfassung zur eigentlichen Vorlage wurde verschoben, da aufgrund des Beschlusses zum Änderungsantrag, eine Überarbeitung der Vorlage zum erneuten Auslegungsbeschluss notwendig wurde. Die Überprüfungen der Verwaltung sowie Gespräche der Investoren mit einzelnen Fraktionen machten deutlich, dass diese Zielgabe nicht umsetzbar ist. In der Sondersitzung der Stadtverordnetenversammlung am hat diese beschlossen, dass im Bebauungsplan Nr. 144 im Bereich des Kerngebietes MK2 eine Fläche von mindestens m² Bruttogeschossfläche (BGF) der Wohnnutzung zugeführt werden muss.

3 Diese Regelung wurde als Textliche Festsetzung 3 in den Bebauungsplan aufgenommen. Dabei wurde das MK2 noch in die Teilflächen a und b unterteilt und der Mindestanteil der Wohnnutzung in die von der Bahn abseits gelegenen Teilfläche a festgesetzt. Sämtliche Gutachten sind unverändert, die geänderten Teilbereiche in der Begründung sind markiert. Zu B: Für die Stadt Rüsselsheim ist das Opel Forum ein herausragendes Projekt der Stadtentwicklung (siehe auch Rüsselsheim 2020). Nach der rund zweijährigen Wirtschafts- und Finanzkrise hat das Projekt Opel Forum mit der Acrest Property Group als neuen Investor neue Fahrt aufgenommen. Die ursprüngliche architektonische Konzeption, insbesondere im Bereich A+B wurde dabei den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst und weiter entwickelt. Dies hat eine Änderung des Bebauungsplanes zur Folge. Bei der Änderung des Bebauungsplans sind auch die geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die ursprüngliche Planungskonzeption für den Bereich A+B hat ein 4-geschossiges Einkaufszentrum im neugebauten Innenbereich und in den umgebenden historischen Gebäuden überwiegend Büronutzung vorgesehen. Nun soll ein durchgehend zweigeschossiges Einkaufszentrum entstehen. Nach Angaben des Investors reduziert sich dabei die geplante Verkaufsfläche von rund m² auf rund m² sowie 600 m² Aktionsfläche. Hierbei ist es nach Angaben des Investors notwendig, stärker in die denkmalgeschützte Bausubstanz einzugreifen und neben den schon in der ursprünglichen Konzeption vorgesehenen Gebäuden A 3-5, 7, 8 und 10 sowie B2, 3, 31., 7-10 und B 19 auch die Gebäude A6 und 9 (außer Eckturm) sowie B 4 tlw. zu ersetzen. Eine Umnutzung dieser Gebäude ist nach Aussage des Investors unwirtschaftlich, vor allem da für die vorgesehene Nutzung sämtliche Geschossdecken verändert werden müssen.

4 Innerbetriebliche Abläufe im Shopping Center machen es nötig, dass die Opel Marken und Classic Welt in den Bereich C wandert. Verhandlungen mit dem Eigentümer dieser Flächen, ImmoFonds Autowerk GmbH & Co. KG, sind weit fortgeschritten. Die finanzielle Lage der Stadt Rüsselsheim macht heute eine mittelfristige Umsetzung der neuen Erschließung (Westtangente)vom Rugbyring her unmöglich. Da auch der Bereich A-D an diese Erschließung angehängt werden sollte, ist eine neue und andere Erschließung für das Shopping Center über die Ludwigstraße geplant. Diese Änderungen gegenüber der Ursprünglichen Planung machen die Neuaufstellung des Bebauungsplanverfahren Opel Forum nötig. Mit dem Stadtverordnetenbeschluss 97a/11-16 wurde die Verwaltung beauftragt, auf Grundlage des neuen Konzeptes an diesem Projekt weiter zu arbeiten. Gleichzeitig wurde die Einrichtung einer AG Opel Forum aus Vertretern der Fraktionen beschlossen, welche das Projekt begleiten und Einvernehmen mit dem Investor zu verschieden Punkten erzielen soll. Die vorliegende Beschlussfassung ist hierzu der Startschuss. Bisherige Beschlüsse: Stadtverordnetenversammlung vom Verbindliche Bauleitplanung - Rüsselsheim 2020, Maßnahme Nr Standortentwicklung der Adam Opel AG Bebauungsplanverfahren Nr. 144 Bezeichnung: Opel Forum Rüsselsheim hier: Aufstellungsbeschluss gem. 2 Abs. 1 BauGB und Beschluss über die frühzeitige Bürgerbeteiligung der Bürger gem. 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 1 BauGB am Verfahren Stadtverordnetenversammlung am Verbindliche Bauleitplanung - Rüsselsheim 2020, Maßnahme Nr Standortentwicklung der Adam Opel GmbH Bebauungsplanverfahren Nr. 144 Bezeichnung: Opel Forum Rüsselsheim Hier: Auslegungsbeschluss gemäß 3 Abs. 2 BauGB Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB am Verfahren Stadtverordnetenversammlung am Verbindliche Bauleitplanung - Rüsselsheim 2020, Maßnahmen Nr Standortentwicklung der Adam Opel GmbH Bebauungsplanverfahren Nr. 144 Opel Forum Rüsselsheim hier: Entscheidung über Anregungen gem. 3 (2), 4 (2) und 4a (3) Satzungsbeschluss gem. 10 BauGB Stadtverordnetenversammlung Opel Forum - Neues Konzept und weiteres Vorgehen. In dieser Sitzung wurde die Einrichtung der AG Opel Forum zur Begleitung des Projektes beschlossen, die seitdem bereits 9mal getagt hat. Stadtverordnetenversammlung Opel Forum - Konsolidierung hier: Beschluss zum weiteren Vorgehen Mit dem Beschluss wurde der Magistrat beauftragt, umgehend auf Basis des vorliegenden Projektstandes die Änderung des Bebauungsplanes vorzubereiten.

5 Planungsrecht: Die Adam Opel AG hat im Jahr 2006 nach einer Ausschreibung die Bereiche A D und F ihres Werkes an eine Investorengruppe verkauft. Im Jahr 2011 fand innerhalb der Investorengruppe ein Wechsel statt, der mit einer Veränderung des baulichen Konzepts insbesondere für das geplante Einkaufszentrum verbunden war. Das gesamte städtebauliche Konzept für das geplante Opel Forum Rüsselsheim (Bereiche A bis D) sieht die Etablierung einer Mischnutzung auf einem Teilgelände der bisherigen Werksanlagen in zentraler Lage am Bahnhof der Stadt Rüsselsheim vor, die unter anderem Büros, ein Einkaufszentrum, Opel Classic- und Markenwelt sowie eine automobile Erlebniswelt beinhaltet. Leitidee ist, den für die Automobilindustrie bedeutenden Standort auch künftig in zentraler Lage zu dokumentieren und zugleich die Innenstadt hinsichtlich ihrer Bedeutung als Zentrum durch die Ansiedlung von zusätzlichem Einzelhandel zu stärken. Das Projekt umfasst Baugrundstücke von rund m² und befindet sich unmittelbar westlich angrenzend an den Bahnhofsplatz. Die geplanten Nutzungen sollen in den auf dem Areal vorhandenen zu einem großen Teil denkmalgeschützten Gebäudebestand integriert werden, um die vorhandene den Bereich prägende Industriearchitektur als optisches Zeugnis des Opelstandorts auch für die Zukunft zu sichern. Der Bebauungsplan soll daher die vorhandene Gebäudestruktur in seinen Grundzügen sichern. Die geplanten Nutzungen sollen verträglich in die Rüsselsheimer Innenstadt eingebunden werden, um die vorhandenen Nutzungen zu sichern und zu stärken. Für den Geltungsbereich existiert kein rechtsgültiger Bebauungsplan. Da das Areal als Teil des Werksgeländes der Adam Opel AG überwiegend bebaut ist und verschiedene gewerbliche und industrielle Nutzungen beherbergt, ist es planungsrechtlich dem Innenbereich gemäß 34 BauGB zuzuordnen. Das geplante Einkaufszentrum als ein großflächiger Einzelhandel im Sinne des 11 BauNVO ist außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Der Bebauungsplan soll sowohl die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Einkaufszentrum und die übrigen geplanten Vorhaben schaffen als auch eine verträgliche Einbindung des Vorhabens in die Umgebung gewährleisten. Die Stadt Rüsselsheim hat im Jahr 2007 bis 2008 den Bebauungsplan Nr. 144 erarbeitet und als Satzung verabschiedet, jedoch nicht veröffentlicht, da die notwendigen städtebaulichen Verträge zur Umsetzung nicht abgeschlossen werden konnten. Durch den Wechsel in der Investorengruppe und im baulichen Konzept seit 2011 sowie durch die geänderte Rechtslage (2 BauGB-Novellen, Festsetzung von Fluglärmschutzbereichen) ist es erforderlich, den Satzungsbeschluss aufzuheben und den Bebauungsplan an die neue Planung und Rechtslage anzupassen. Darüber hinaus soll eine zusätzliche, die Bahntrasse querende Erschließung als Verbindung der südwestlichen mit der nordöstlichen Innenstadt zur Verbesserung der gesamtstädtischen Erschließungssituation gesichert werden. Über diese Straße soll auch das Projektgebiet langfristig an das überörtliche Hauptverkehrsstraßensystem angebunden werden. Auch wenn die Realisierung der querenden Erschließung aufgrund der finanziellen Situation der Stadt Rüsselsheim nicht gesichert ist, gilt es die vorgesehene Trasse planungsrechtlich zu sichern. Auf die 2007/2008 festgesetzte Verkehrsfläche innerhalb der Baugebiete (MK 2) im nördlichen Geltungsbereich wird verzichtet, hier werden Rechte nur festgesetzt. Innerhalb des Geländes sollen Flächen für öffentliche Fußwegeverbindungen, teilweise auch für öffentlichen Radverkehr gesichert werden.

6 Umweltbericht Mit dem im Juli 2004 in Kraft getretenen Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU- Richtlinien wurde die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung für die Bauleitplanung verbindlich festgeschrieben ( 2 a BauGB). Das wichtigste formelle Instrument hierzu ist der Umweltbericht, in dem die Ergebnisse der Umweltprüfung zu dokumentieren sind. Der entsprechende Umweltbericht für die Bauleitplanung Bebauungsplanverfahren Nr. 144 Bezeichnung: Opel Forum Rüsselsheim ist als eigenständiger Teil in der Begründung enthalten. Rüsselsheim, den Patrick Burghardt Oberbürgermeister