Serieller Wohnungsbau. Der Schlüssel für mehr kostengünstigen Wohnraum in unseren Städten

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1 Serieller Wohnungsbau Der Schlüssel für mehr kostengünstigen Wohnraum in unseren Städten

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3 Serieller Wohnungsbau Der Schlüssel für mehr kostengünstigen Wohnraum in unseren Städten

4 Serieller Wohnungsbau Inhaltsverzeichnis 4 Vorwort Marcus Becker Vizepräsidenten Wirtschaft des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie 5 Vorwort Axel Gedaschko Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. 6 Einleitung Projekte 14 Gartenhof Kiefholzstraße 16 Adaptiv serielles Bauen nach dem Kieler Modell 18 Modulare Unterkunft Freudstraße 0 maxmodul Bauen mit Vielfalt Bukarester Straße, Regensburg 4 AP-Typenhaus 6 Klanggarten in Köln 8 Ernst-Reuter-Siedlung, Ludwigshafen

5 Projekte 30 Typisierte Wohnhausgruppen in modularer Bauweise 3 Modulhaus Serieller Wohnungsbau im ländlichen Raum 36 Wohnen für Alle Pilotprojekt Parkplatzüberbauung 38 Modulare Unterkunft Bernauer Straße 40 Kasseler Modell Von der Flüchtlingsunterkunft zur Mietwohnung von morgen 4 Flüchtlingsunterkunft Ronnenberg 44 Altenpflegeheim Leipzig-Schkeuditz 46 Wohnen für Alle Bodenseestraße Übergangswohneinrichtung Am Rastplatz in Bremen-Lesum 50 NOW6 (Nutzerorientierter Wohnungsbau) 5 Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern, Magdeburg 54 WohnungsbauPLUS 56 Modulares Wohnkonzept 3

6 Serieller Wohnungsbau Vorwort Marcus Becker, Vizepräsidenten Wirtschaft des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie Deutschland ist in Bewegung gekommen: Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungszentren, aber auch Mittelstädte mit hoher Lebensqualität gewinnen an Anziehungskraft. Gleichzeitig stehen wir vor der Herausforderung, knapp eine Million Zuwanderer mit Wohnraum zu versorgen. Kurzum: Mindestens neue Wohnungen jährlich braucht unser Land bis 00, so das Bundesbauministerium, um wenigstens die größten Nachfragespitzen aufzufangen. Trotz aller Anstrengungen werden Bau- und Wohnungswirtschaft aber auch 016 nur rund Wohneinheiten an den Markt bringen. Was ist also zu tun, um gerade die so dringend benötigte Produktion an kostengünstigem Wohnraum anzukurbeln? Der Handlungsdruck ist enorm hoch. Genau deshalb gilt es, alle Möglichkeiten auszuloten, wie Wohnungen in großer Stückzahl und in angemessener architektonischer Qualität in kurzer Zeit errichtet werden können. Dazu gehört aus unserer Sicht zwingend auch die Rückbesinnung auf den seriellen Wohnungsbau. Statt teure Unikate zu fertigen, müssen künftig wieder stärker Prototypen geplant und deutschlandweit in Serie umgesetzt werden. Nur so lassen sich die Beschleunigungs- und Kostensenkungseffekte erzielen, die wir heute brauchen. Dazu gibt es mittlerweile in Deutschland viele Ansätze, die die ganze Bandbreite der seriellen Fertigungsweise widerspiegeln. Sie reicht vom industriell gefertigten Wohnmodul über die große Wohnanlage, die mit Fertigelementen errichtet wird, bis zum Typenhaus, das vielfältig modulierbar und für verschiedenste Wohnbedürfnisse breit einsetzbar ist. Wie erfolgreich wir als Bauindustrie gemeinsam mit unseren Partnern aus der Wohnungswirtschaft bereits heute am Markt agieren, zeigen die vielen Beispiele in dieser Broschüre. Sie machen vor allem eines deutlich: schnell und kostengünstig lebenswerten Wohnraum zu schaffen, stellt heute baulich und auch architektonisch keine unüberwindbare Hürde dar. All dies funktioniert aber nur dann, wenn die in Deutschland traditionelle strikte Trennung von Planen und Bauen auf den Prüfstand gestellt wird. Gerade wenn schnell und kostengünstig gebaut werden soll, ist es wichtig, dass die Baukompetenz direkt in den Planungsprozess eingebracht wird. Für mich steht fest: das Bauen in Deutschland muss partnerschaftlicher organisiert werden, das gilt nicht nur für eine bessere Abstimmung von Planen und Bauen, das gilt auch für die Zusammenarbeit im Bauprozess selbst, die künftig durch eine Verpflichtung auf gemeinsame Projektziele, eine gemeinsame Fortschrittskontrolle und gemeinsam vereinbarte außergerichtliche Konfliktlösungsverfahren geprägt sein sollte. Damit mehr Wohnraum entstehen kann, müssen aber auch die politischen Rahmenbedingungen richtig gesetzt werden. Insbesondere die Regelungen des Bauordnungs- und des Baunebenrechts, die Bauordnungen der Länder wie auch die kommunalen Satzungen sind auf kostentreibende Standards zu durchforsten. Im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen von Bundesbauministerin Hendricks sind viele Ansatzpunkte entwickelt worden. Dazu zählen die Mobilisierung von günstigem Bauland und erweiterte planerische Gestaltungsspielräume der Kommunen im Bauplanungsrecht genauso wie die Lockerung der Stellplatzpflicht und ein vorsichtigerer Umgang mit den Anforderungen an Energieeffizienz, Lärmschutz und Barrierefreiheit. Wichtig ist aber auch, dass sich Bund und Länder endlich auf eine bundeseinheitliche Bauordnung verständigen. Das würde die Prozesse erheblich beschleunigen und uns in die Lage versetzen, noch mehr Menschen zu kostengünstigem Wohnraum zu verhelfen. 4

7 Vorwort Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. 017 muss ein Jahr des Neubaus werden: Also packen wir es an! Mittlerweile besteht allgemeiner Konsens darüber, dass seit vielen Jahren insgesamt, aber insbesondere im bezahlbaren Mietwohnungsbau, zu wenig gebaut wird. In den Ballungszentren hat sich ein enormer Nachfragedruck aufgebaut. Der GdW geht davon aus, dass zusätzlich jährlich Mietwohnungen im geförderten Bereich und rund Mietwohnungen im bezahlbaren Segment gebraucht werden. Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat sich in den letzten Jahren intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wie der Wohnungsknappheit gerade in den Ballungszentren und an Hochschulstandorten begegnet werden kann. Ein wichtiges Ziel des Aktionsprogramms zur Intensivierung des Wohnungsbaus ist es, serielles Bauen für ansprechenden und günstigen Wohnraum zu forcieren und das spiegelt damit auch die Erwartungen der Baukostensenkungskommis - sion an die Bau- und Wohnungswirtschaft wider, mithilfe serieller und modularer Bauweisen Kosten- und Zeitvorteile zu erzielen. Viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft sehen das genauso: Eine Ad-hoc-Befragung der Mitgliedsunternehmen ergab eine klare Bereitschaft für serielles und modulares Bauen. Mehr als 70 % der befragten Unternehmer haben Interesse an Typenbau und Typengenehmigung. Rund 50 % planen, künftig serielle oder modulare Elemente beim Bau einzusetzen. Und 11 % sind hier Pioniere. Sie machen es bereits! Um 017 zu einem erfolgreichen Jahr des Neubaus zu machen, sind viele Weichen zu stellen. Politisch gesehen muss alles, was nutzt, schnell kommen und alles, was schadet, unterbleiben. Es bedarf baurechtlicher Erleichterungen und Erleichterungen im Planungs- und Genehmigungsprozess. Prozesse müssen standardisiert und beschleunigt sowie Bauland bereitgestellt werden. Es muss ein Klima des Neubaus in den Ämtern einziehen. Die Liste ließe sich beliebig erweitern. Wir dürfen aber nicht nur auf die Politik schauen, sondern müssen selber anpacken. Daher freut es mich sehr, dass wir mit dieser Broschüre zeigen können: Wir haben bereits angefangen und es geht. Gezeigt werden tolle Beispiele, wie das Problem des fehlenden preiswerten Wohnraums bauseitig angegangen werden kann. Daher erwarten wir, dass der Gedanke des qualitätsvollen und preiswerten Wohnraums konsequent weiter gedacht und weiterverfolgt wird und gleichzeitig die städtebaulichen Aspekte beim Bau ganzer Quartiere Berücksichtigung finden. Es muss gelingen, für breite Schichten der Bevölkerung ausreichend bezahlbaren Wohnraum in nachhaltiger Qualität zur Verfügung zu stellen. 5

8 Serieller Wohnungsbau Einleitung Serieller Wohnungsbau Kurzfassung Nach Einschätzung des Bundesbauministeriums müssen in Deutschland in den Jahren bis 00 jährlich zwischen und Wohnungen fertiggestellt werden, um den Bedarf zu decken. Dieser besteht vor allem in den Ballungsgebieten und ihrem Umland, wo durch anhaltende Binnenwanderung seit 015 verstärkt durch die Flüchtlingswelle die Einwohnerzahl und damit die Nachfrage nach Wohnraum stark angestiegen ist. Von der Erfüllung dieses Bedarfs sind wir allerdings noch weit entfernt. 016 dürften lediglich etwa Wohnungen neu auf den Markt kommen, 017 könnten es dann gut sein. Eine Strategie für mehr bezahlbaren Wohnungsbau in Deutschland muss folgende Maßnahmen beinhalten: Mehr preisgünstiges Bauland Verdichtung und Aufstockung im Wohnungsbestand Reform der Grunderwerbsteuer Vereinfachung von Genehmigungs- und Vergabever - fahren Konzentration auf bezahlbare Standards Steuerliche Förderung und soziale Wohnraumförderung Keine Überfrachtung des Wohnungsbaus mit Normen und Vorschriften Verzicht auf weitere Verschärfung der Standards bei der Energieeinsparverordnung Eine deutliche Ausweitung der Produktion und damit der Fertigstellungszahlen bei gleichzeitiger Kostenreduktion wie von der Politik angestrebt wird sich allerdings nicht realisieren lassen, wenn wir weiterhin dem bisherigen Leitbild der Einzelfertigung folgen. Stattdessen sollten künftig stärker Proto - typen geplant werden, die dann deutschlandweit in Serie umgesetzt werden können. Sowohl die Politik als auch die Immobilien- und die Bauwirtschaft sehen in der seriellen Wohnungsbauproduktion einen der wichtigsten Lösungsansätze, um auch in den Großstädten und ihrem Umland die Bezieher mittlerer und niedriger Einkommen mit bezahlbarem Wohnraum versorgen zu können. 6

9 Die Ausgangslage: Die Situation auf den Mietwohnungsmärkten bleibt angespannt Obwohl die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 015 auf insgesamt gesteigert werden konnte, bleibt der Bedarf weiterhin groß. Schätzungen gehen davon aus, dass jährlich bis zu Wohneinheiten benötigt werden. Das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln ermittelte für die sieben einwohnerstärksten Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) ein jährliches Fertigstellungsdefizit von rund Einheiten, die nahezu ausschließlich auf den Mietwohnungsmarkt entfallen dürften. Fertiggestellte Wohnungen Geschosswohnungsbau Annahme: 50 % der Eigentumswohnungen werden vermietet Eigentum Miete Gesamt Aufgrund der hohen Zahl der nach Deutschland kommenden Flüchtlinge und Asylsuchenden sind zudem die früheren Bedarfsschätzungen obsolet geworden. Selbst wenn es gelänge, viele Flüchtlinge in Regionen mit Wohnungsleerstand unterzubringen, entsteht ein erheblicher zusätzlicher Baubedarf für diese Bevölkerungsgruppe. Ohnehin ist es gefährlich, wie aktuell in der öffentlichen Diskussion zu beobachten, Leerstände in Wegzugsregionen mit der Übernachfrage nach Wohnungen in den Ballungsgebieten zu saldieren. So hat die Prognos AG Basel in einer aktuellen Studie errechnet, dass seit dem Jahr 010 bei den Wanderungsbewegungen nach und innerhalb Deutschlands die 7

10 Serieller Wohnungsbau Binnenwanderung zwischen den deutschen Regionen mit einem Anteil von 75 bis 80 % dominiert. Die Diskussion über die Unterbringung von Asylsuchenden und Flüchtlingen überlagert daher nur eine bereits seit Jahren bestehende Entwicklung, die auch in der Zukunft noch anhalten wird. Durch die Entleerung des ländlichen Raums und den ungebremsten Zug in Regionalzentren und Ballungsräume wird der Druck auf die dortigen Wohnungsmärkte weiter zunehmen. Prognos ermittelt bei der Betrachtung der Wohnungsnachfrage bis 030 die sogenannten Top-10-Regionen in Deutschland. In acht dieser Raumordnungsregionen wurden von 011 bis 014 nur zwischen 40 und 55 % des bis 030 notwendigen Bedarfes an neuen Wohnungen errichtet. Aufgrund des verfügbaren Platzangebotes und der hohen Bodenpreise dürfte die Lücke nahezu ausschließlich durch Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau zu schließen sein. Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen allerdings in diesen Top- 10-Regionen bis 030 weitere Wohnungen. Pro Jahr wären das allein in diesen Gebieten rund zusätzliche Mietwohnungen. Wohnungen in Region München 11,4 0,7 Stadt Berlin 6,7 16,9 Region Rhein-Main 7,1 16, Region Stuttgart 7,3 15,9 Stadt Hamburg 5,3 10,8 Region Köln 5, 9,6 Region Münster 7, 6, Südlicher Oberrhein 3,3 6,7 Bedarf bis 030 Region Hannover Region Düsseldorf,8 6,0 5,7 5,1 Fertigstellungen 010 bis Auch wenn die diversen Szenarien und Studien zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist eines allerdings klar: Wir werden mittelfristig die Neubaurate im Geschosswohnungsbau deutlich erhöhen müssen, um die Nachfrage zu befriedigen und Verdrängungseffekte in den Ballungsräumen so klein wie möglich zu halten. Klar ist allerdings auch, dass dieser Neubaubedarf regional sehr unterschiedlich ausfällt. Besonders hoch sind die Nachfrageüberhänge in den wachstumsstarken Ballungsgebieten und ihrem Umland, in stark wachsenden Universitätsstädten sowie teilweise auch in Mittelstädten mit attraktiven Arbeitgebern. Gleichzeitig besteht der Abwanderungsdruck in vielen ländlichen Räumen fort, wodurch dort Wohnungsneubau nur noch zur qualitativen Aufbesserung und Durchmischung des Wohnungsbestandes benötigt wird. 8

11 Strategien für mehr bezahlbaren Wohnungsbau in Deutschland Mehr Bauland, Verdichtung und Aufstockung Die Problematik von verfügbarem baureifem Land betrifft vor allem die Großstädte in Deutschland. Zwar legten die verkauften Flächen mit Beginn der Erholung im Wohnungsneubau ab 009 zu, seit 013 ist aber wieder ein Rückgang zu beobachten. In den Städten mit bis Einwohnern ist man 013 bereits wieder deutlich hinter das Niveau des Jahres 010 zurückgefallen, in den Städten mit mehr als Einwohnern war dies ab 014 der Fall. Die Verkäufe von baureifem Land halten vor allem in den Großstädten mit der stark steigenden Nachfrage nicht Schritt. Die nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stehenden Flächen haben gleichzeitig die Verkaufspreise deutlich in die Höhe betrieben. Zwischen 009 und 015 stiegen die Quadratmeterpreise bei Verkäufen von baureifem Land in den Städten mit bis Einwohnern um zwei Drittel auf 16 Euro, in den Großstädten mit mehr als Einwohnern haben sie sich auf 698 Euro sogar mehr als verdoppelt. Da diese Grundstückspreise mit in die Verkaufspreise der Gebäude bzw. die Mieten eingehen, haben sie zur Verteuerung von Wohnraum in Deutschland erheblich beigetragen. Der Ausweis von erheblich mehr Bauland vor allem in den Ballungsgebieten ist daher unabdingbare Voraussetzung dafür, dass es allen beteiligten Akteuren gelingt, mehr Wohnraum zu bezahlbaren Preisen für untere und mittlere Einkommensgruppen zur Verfügung zu stellen. Auch Modelle, bei denen Kommunen die Verkaufspreise von Grundstücken heruntersubventionieren, wenn der Investor gleichzeitig einen bestimmten Anteil von sozialgebundenem Wohnraum erstellt, können das Problem nur zu einem geringen Teil lösen. Ein weiterer Ansatz ist die Nachverdichtung im Innenbereich von Städten. Hierzu zählen die Erschließung von Brachen, das Schließen von Baulücken, die Bebauung früher industriell genutzter Flächen sowie der Umbau bzw. Ersatz von Bestands- Verkäufe von baureifem Land in m² Städte mit Einwohnern Preise je m² in Euro Städte mit Einwohnern bis über bis über

12 Serieller Wohnungsbau gebäuden. Bundesbauministerin Barbara Hendricks hat dies im Baurecht berücksichtigt und dort urbane Gebiete geschaffen. In diesen ist es einfacher erlaubt, Gewerbe und Wohnen zu mischen. Dazu sollen unter anderem schwächere Lärmschutzvorgaben für Wohnungsneubauten dienen. Eine Nachverdichtung kann darüber hinaus auch durch die Aufstockung bestehender Wohngebäude erreicht werden. Hierzu liegt eine Studie der Technischen Universität Darmstadt zusammen mit dem Pestel Institut Hannover vor. Unter Berücksichtigung technologischer und konstruktiver Voraussetzungen, dem baurechtlichen und baukonjunkturellen Rahmen sowie unter Wirtschaftlichkeitsaspekten ergibt sich in Städten und Kreisen mit ungesättigten Wohnungsmärkten ein primäres Aufstockungspotenzial von 0,6 Mio. Mehrfamilienhäusern und ein Sekundärpotenzial von weiteren 0, Mio. Gebäuden. Mit Bezug auf die Dachfläche und mit einem Verdichtungsschlüssel von 1,3 Etagen pro Gebäude errechnet sich eine potenzielle zusätzliche Geschossfläche von durchschnittlich 4 m² pro Gebäude. Rechnet man 80 % davon als Wohnfläche und eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 75 m² ergibt sich in den ausgewiesenen Regionen ein Potenzial von rund 1,1 Mio. zusätzlichen Wohnungen durch Aufstockung. Das Sekundärpotenzial liegt bei weiteren zusätz - lichen Wohnungen. Grunderwerbsteuer reformieren Bis zum Jahr 006 betrug die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich 3,5 % des Kaufpreises. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde den Bundesländern, denen das Aufkommen aus dieser Steuer zusteht, das Recht eingeräumt, ab dem 1. September 006 eigenverantwortlich den Steuersatz zu bestimmen. Davon haben inzwischen 14 von 16 Bundesländern teilweise mehrmals Gebrauch gemacht. 016 liegt der Steuersatz in vier Bundesländern bereits bei 6,5 %, lediglich in Bayern und Sachsen noch bei dem ursprünglichen Wert von 3,5 %. Durch die zunehmenden Transaktionen, die steigenden Baulandpreise und die erhöhten Steuersätze hat das Aufkommen drastisch zugelegt. Flossen den Bundesländern aus dieser Steuer 009 noch knapp 4,9 Mrd. Euro zu, wurde das Aufkommen seitdem um gut 130 % auf über 11, Mrd. Euro gesteigert. Die steigenden Steuersätze erhöhen im Endeffekt die Kosten der Investoren und tragen damit zu steigenden Mieten bei. Dies gilt vor allem in solchen Fällen, wo ein Bauträger zwischengeschaltet ist. Wenn dieser das Grundstück erwirbt, darauf Mietwohnungen errichtet und das Grundstück mit dem fertigen Gebäude an einen Investor weiterveräußert, fällt die Grunderwerbsteuer zweimal an. Dies gilt auch für alle weiteren Verkaufsschritte. Falls es der Politik mit ihrer Forderung nach mehr bezahlbaren Mietwohnungen ernst ist, sollte zumindest ein Moratorium vereinbart werden, wonach die Grunderwerbsteuersätze in den kommenden Jahren nicht weiter erhöht werden. Zudem sollte über abgesenkte Steuersätze für Grundstücke in Ballungsgebieten nachgedacht werden, auf denen Mietwohnungen errichtet werden. Genehmigungs- und Vergabeverfahren vereinfachen Eine geforderte starke Ausweitung der Neubautätigkeit setzt funktionierende Bauverwaltungen auf kommunaler Ebene voraus. Diese müssen nicht nur die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, sondern auch Bauanträge überprüfen und Neubaugenehmigungen erteilen. Aufgrund der zurückgehenden Wohnungsbautätigkeit bis zum Jahr 009 und der gleichzeitigen Vorgabe, Personal einzusparen, sind die personellen Kapazitäten in den kommunalen Bauverwaltungen deutlich zurückgefahren worden. In der jetzigen Arbeitsmarktsituation dürfte es schwierig sein, diese Kapazitätslücke mit qualifiziertem Fachpersonal in relativ kurzer Zeit wieder zu schließen. Ein Lösungsweg kann der Rückgriff auf Planungskapazitäten der privaten Wirtschaft sein. Dazu kann unter anderem der städtebauliche Vertrag dienen, der in 11 des Baugesetzbuches geregelt ist. Solche Verträge werden zumeist im Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahren geschlossen und dienen der Erfüllung städtebaulicher und planerischer Aufgaben. Weitere Möglichkeiten zur Verbesserung der Rahmenbedingungen liegen im Bauordnungsrecht. Alle 16 Bundesländer haben derzeit eigene Landesbauordnungen, die teilweise 10

13 voneinander abweichen. Die Übernahme einer auf Bundesebene erstellten Musterbauordnung verbindlich für alle Bundesländer könnte den Planungsaufwand deutlich reduzieren und Zeitverzögerungen minimieren. Auch die Baukostensenkungskommission im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen hat sich für eine einheitliche Übernahme der Musterbauordnung in allen Bundesländern ausgesprochen. Eine Rechtsangleichung würde für Transparenz sorgen und spare Umplanungskosten für die landesspezifischen Notwendigkeiten, könne also zur Senkung der Baukosten beitragen und kostengünstigeren Wohnungsbau erleichtern. Eine solche Vorgehensweise würde sich vor allem beim seriellen Bauen positiv auswirken. Ein einmal auf Bundesebene genehmigtes Typengebäude könnte dann bundesweit in Serie gehen, ohne jeweils kostentreibend an die unterschiedlichen Landesbauordnungen angepasst werden zu müssen. Bezahlbare Standards Die ARGE Kiel hat in einer Untersuchung festgestellt, dass in den Jahren 000 bis 014 nahezu 40 % der Kostensteigerungen im Wohnungsbau auf staatliche Rahmenbedingungen aller Art zurückzuführen sind. Vor allem die fortlaufende Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) hat maßgeblich hierzu beigetragen. Im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen haben sich daher alle Verbände der Immobilien- und Bauwirtschaft dafür ausgesprochen, die Umsetzung der nächsten EnEV-Stufe zum 1. Januar 016 auszusetzen. Diese schlägt mit rund Euro Mehrkosten je Wohnung im Geschosswohnungsbau zu Buche. Die Politik sah sich allerdings außerstande, diesem Wunsch zu entsprechen. Ein weiterer Kostentreiber ist die technische Gebäudeausstattung. Wohngebäude sind heute weit mehr als nur eine konstruktive Hülle, die technischen Ausstattungsstandards haben in den vergangenen 15 Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Lag der Anteil der Ausbauleistungen im Geschosswohnungsbau im Jahr 000 noch bei 46,3 %, ist er bis 014 auf 54,1 % gestiegen. Entsprechend ist der Anteil der Rohbauleistungen zurückgegangen. Diese Entwicklung findet ihre Entsprechung in der langfristigen Kostenentwicklung. Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für Rohbauarbeiten in neuen Wohngebäuden ist von 000 bis 015 um 3,6 % gestiegen. Ausbauleistungen legten dagegen mit 34, % deutlich stärker zu. In den Teilbereichen der technischen Gebäudeausstattung waren sogar Preissteigerungen von mehr als 60 % zu verzeichnen. Die Anforderungen der Investoren und Nutzer an die Qualität der Ausstattungsstandards hat somit in den vergangenen 15 Jahren maßgeblich zur Entwicklung der Baukosten im Wohnungsneubau beigetragen. Preissteigerung 000 bis 015 in Prozent Rohbauarbeiten 3,6 Dachdeckerarbeiten 30,6 Zimmer- und Holzbauarbeiten 6,8 Betonarbeiten,3 Mauerarbeiten 16,4 Ausbauarbeiten 34, Dämm- und Brandschutz an technischen Anlagen 74,1 Gas-, Wasser-, Entwässerungsanlagen 66,5 Heizung, zentrale Warmwasseranlagen 65,1 Raumlufttechnische Anlagen 60,1 Verglasungsarbeiten 48,8 Elektroanlagen 44,8 Tischlerarbeiten 30,0 Die Baukostensenkungskommission stellt hierzu fest, dass die Tradition teuren Bauens Gewohnheitsnormen auf der Angebots- und Nachfrageseite habe entstehen lassen. In der Baupraxis begegne man vielen ungeschriebenen Normen, die hohe Standards als unverzichtbar erscheinen ließen. Eine Senkung der Ausstattungsstandards reduziere zwar Baukosten, sei jedoch nur bei bestimmten Bauvorhaben möglich. 11

14 Serieller Wohnungsbau Finanzierungslücke schließen durch steuerliche Förderung und soziale Wohnraumförderung Auch wenn bei den gesamten Gestehungskosten im Wohnungsneubau (Grundstück, Planung und Genehmigung, Bauausführung) Spielraum nach unten besteht, wird es vor allem in den Ballungsgebieten mit hohen Bodenpreisen nicht möglich sein, das wohnungspolitische Ziel einer bezahlbaren Miete zu erreichen. Hier kann und muss staatliche Förderung helfen, die Lücke zu schließen. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde beschlossen, die Zuständigkeit für die Wohnungspolitik komplett auf die Bundesländer zu verlagern. Damit einher ging die Beendigung der Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau. Seitdem leistete der Bund Kompensationszahlungen an die Länder in Höhe von 518, Mio. Euro pro Jahr, die bis 019 festgeschrieben waren. Nach einer zweimaligen Aufstockung stehen in den Haushaltsjahren 017 und 018 jeweils 1,5 Mrd. Euro, 019 eine Mrd. Euro an Bundeszuschüssen zur Verfügung. Zudem hat die Bundesbauministerin angeregt, in diesem Zusammenhang das Grundgesetz zu ändern. Seit der Föderalismus reform 006 ist die soziale Wohnraumförderung in die ausschließ - liche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen. Auf Basis des Entflechtungsgesetzes stehen den Ländern für die wegfallenden Finanzhilfen des Bundes bis 019 Kompensationsleistungen zu. Will der Bund wie durch die Ministerin beabsichtigt auch ab 00 weiter fördern, ist dafür eine Grundgesetzänderung notwendig. Das bisherige Echo aus den Bundesländern auf diesen Vorschlag ist allerdings unterschiedlich ausgefallen. In den vergangenen Jahren haben nicht alle Bundesländer die ihnen zugeflossenen Mittel auch für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung verwendet. Angesichts der derzeitigen Wohnungsmarktlage haben sie sich vor dem Hintergrund der ersten Erhöhung, die bereits ab dem laufenden Jahr wirksam wird, verpflichtet, im Förderzeitraum 016 bis 019 nunmehr alle Bundesmittel zur Förderung des sozial gebundenen Wohnungsbaus einzusetzen. Über die Mittel des sozialen Wohnungsbaus hinaus gibt es derzeit keine spezielle Förderung des Mietwohnungsbaus in Deutschland. Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von % über 50 Jahre ist keine Subvention, sondern spiegelt nur den Werteverzehr der Immobilie wider. Bereits in den vergangen Jahren gab es Bestrebungen, den AfA-Satz durch eine Verkürzung der Abschreibungsdauer zu erhöhen, da immer größere Bestandteile der Gebäude (vor allem in der technischen Gebäudeausstattung) eine wesentlich kürzere Lebensdauer haben. Die Bundesregierung hat ursprünglich auf die anhaltenden Probleme am Wohnungsmarkt reagiert und einen Gesetzentwurf für eine steuerliche Förderung im Mietwohnungsneubau vorgelegt. Vorgesehen war eine Sonderabschreibung für Mietwohnungen von bis zu jeweils 10 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im folgenden Jahr sowie bis zu 9 % im dritten Jahr. Die förderfähigen Gebiete (angespannte Wohnungsmärkte) sollten durch die Bundesländer selbst festgelegt werden. Der Gesetzentwurf ist allerdings zwischenzeitlich zurückgezogen worden. Zum Jahresende 016 haben die Verbände der Immobilienund Wohnungswirtschaft ihre Forderung nach einer steuerlichen Förderung wiederholt. So fordert z. B. der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen die steuerliche Normalabschreibung angesichts der veränderten wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden auf 3 % zu erhöhen. Für angespannte Wohnungsmärkte sollte sie auf 4 % angehoben werden. Eine zusätzliche Belastung droht von Seiten des Mietrechts. Im Bundesministerium der Justiz ist ein Referentenentwurf zur Veränderung mietrechtlicher Vorschriften erstellt worden, der an zwei Stellen massiv in die Mietpreisgestaltung eingreift. Bei Modernisierungsmaßnahmen sollen statt wie bisher 11 % der Kosten jährlich nur noch 8 % auf die Miete umgelegt werden. Gleichzeitig darf Miete durch diese Umlage innerhalb von acht Jahren um nicht mehr als drei Euro pro m² Wohnfläche steigen. 1

15 Bislang wird bei der Erstellung von Mietspiegeln zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Mietentwicklung in den vergangen vier Jahren abgestellt. Dieser Zeitraum soll sich nun auf acht Jahre verdoppeln. Damit würde in vielen Kommunen die ortsübliche Vergleichsmiete nach unten korrigiert. Auch wenn zum Jahresende 016 kein Gesetzentwurf vorliegt, dürfte das Thema damit nicht vom Tisch sein. Es steht zu befürchten, dass die Vorschläge in der neuen Legislaturperiode wieder erneuert werden. Die grundsätzliche Kritik der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bleibt somit bestehen. Das Gesamtpaket sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Mietsystematik und schade dem Wohnungsmarkt. Die Möglichkeiten für bezahlbaren Neubau und Vermietung würden gedämpft. Produktivitätsreserven heben mehr industriellen Wohnungsbau zulassen Auch wenn die Probleme beim Bauland, der Grunderwerbsteuer, den Genehmigungsverfahren, den Standards und den staatlichen Kostentreibern angegangen und zumindest teilweise gelöst werden, reicht das für sich genommen nicht aus, um den nötigen Wohnraum in ausreichender Menge und zu vertretbaren Kosten zu erstellen. Der Schlüssel zur Beseitigung der Wohnungsengpässe liegt auch in einer stärkeren Industrialisierung des Wohnungsbaus. Statt bedingungslos dem Leitbild der Einzelfertigung zu folgen, sollten künftig stärker Prototypen geplant werden, die dann deutschlandweit in Serie umgesetzt werden könnten. Die gewünschten Kostensenkungseffekte ergeben sich dann aus der Optimierung, der Standardisierung und den daraus resultierenden Economies of Scale. Schon in konventioneller Bauweise werden die Unternehmen unter diesen Bedingungen Wohnraum kostengünstiger bereitstellen können. Durch Optimierung der Planung (z. B. optimierte Grundrisse) und der Produktionsprozesse (z. B. stärkere Digitalisierung), verbunden mit dem verstärkten Einsatz von Fertigelementen, können die gewünschten Einspareffekte erzielt werden. Gleichzeitig bieten viele Unternehmen der deutschen Bau - industrie aber auch Wohngebäude in Modul- bzw. Systembauweise und/oder in Fertigteilbauweise an. Qualitativ hochwertige, aber dennoch kostengünstige Wohnmodule können maßgeblich zur schnelleren Be - seitigung von Wohnungsengpässen in unseren Kom - munen beitragen. Dies ist möglich, weil ganze Wohn - module industriell vorgefertigt und anschließend auf der Baustelle montiert werden. Das sichert kurze Bauzeiten bei hoher Gebäudequalität. Ähnlich wie in Schweden könnte auch die stärkere Nutzung von Wand- und Skelettbauweisen einen Beitrag leisten. Voraussetzung dafür wären allerdings relativ große Serien, die auch über eine längere Zeit hinweg nachgefragt werden müssten. Alle beschriebenen Wege und Kombinationen daraus werden bereits am Markt erfolgreich beschritten. Das belegen die zahlreichen Beispiele, die wir in dieser Broschüre zusammengestellt haben. 13

16 Serieller Wohnungsbau Gartenhof Kiefholzstraße Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH ANSPRECHPARTNER Steffen Arnold Kondor Wessels Leiter Kalkulation Telefon: Telefax: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Im grünsten Bezirk Berlins in Köpenick-Treptow entstand der Gartenhof Kiefholz. Das rund m² große Grundstück einer alten Industriebrache entwickelte sich zu einem modernen Wohnensemble mit 98 Mietwohnungen. Die Einbis Vier-Zimmer-Wohnungen bieten vielfältige Grundrissva - rianten von 40 bis 115 m². Die Wohnungen verfügen mehrheitlich über Balkone und Loggien. Die sich unter dem begrünten Innenhof befindliche Tiefgarage schafft Platz für 34 Pkw-Stellplätze. Kondor Wessels übernahm bei den Neubauten die Funktion des Generalunternehmers. Späterer Endinvestor ist die GEWOBAG AG als städtische Wohnungs - baugesellschaft. 14

17 KERNDATEN Projektrealisierung von März 014 September 015 in Berlin-Treptow 98 Mietwohnungen mit 1 bis 4 Zimmern Investitionsvolumen: Kostengruppe 300 Baukonstruktion und Kostengruppe 400 Technische Anlagen mit brutto 1.700, /m² Wohnfläche Konventionelle Mischbauweise aus großformatigem Mauerwerk und Stahlbeton-Halbfertigteilen 34 Tiefgaragenstellplätze, Mineralische Wärmedämmung der Fassade, Fassadengestaltung mit Profilierungen und Klinkerriemchen, Dachterrassen mit WPC-Dielenbelag, außenliegender Sonnenschutz teilweise als Zip Screens, Bodenbelag aus Parkett, Fußbodenheizung und Handtuchheizkörper in Bädern, hochwertige Sanitärobjekte, Videogegensprechanlagen, CAT 7 Verkabelung, Belichtung der Innenhöfe mit Tageslichtsystem, KfW-Effizienzhaus 70 Bauzeit: 19 Monate inkl. Erschließung, Baugrube und Außenanlagen Bei der Planung und/oder der Realisierung ist BIM nicht zum Einsatz gekommen. 15

18 Serieller Wohnungsbau Adaptiv serielles Bauen nach dem Kieler Modell Wankendorfer Gesellschaft für kommunale Stadtentwicklung mbh (100 %ige Tochtergesellschaft der Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eg) ANSPRECHPARTNER Ronald Otto Abteilungsleiter Technik Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG In Zusammenarbeit mit den Kommunen errichtet die Wankendorfer Gesellschaft für kommunale Stadtentwicklung mbh (100 %ige Tochtergesellschaft der Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eg) bei entsprechender Nachfrage durch die Kommunen Wohnanlagen nach dem sogenannten Kieler Modell. Zielsetzung ist einerseits die zeitnahe Schaffung von geeignetem Wohnraum für Asylsuchende und andererseits der spä - tere kostengünstige Umbau der Immobilie zu barrierefreiem Wohnraum für Senioren. Die Entwicklung des Kieler Modells wurde im Auftrag des Ministeriums für Inneres und Bundesangelegenheiten durch die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. gemeinsam mit dem Architekturbüro Zastrow + Zastrow aus Kiel vorgenommen. 16

19 Terrasse Whg 03 A: 6,00 m Terrasse A: 0,13 m Zimmer (P) A: 1,01 m Familienwohnung 03 = 55,6 m Wohnküche A: 1,00 m 1,00 m Zimmer (P) A: 1,00 m Kinderspielen Aktivitäten Familienwohnung 0 = 55,41 m Gemeinschaftsraum A: 3,61 m Flur A: 3,6 m BE BRH 0,80 Bad A: 5,75 m Flur A: 11,97 m 1,00 m BE Wohnküche A: 1,00 m Flur A: 7,65 m Terrasse Whg 0 A: 6,00 m Bad A: 5,67 m Zimmer (P) A: 1,39 m BE Bad 0.0. Zimmer (P) A: 1,00 m OKFF +0,00 OKRF -0,1 16 STG. 17,8/6,0 Aufzug A: 3,06 m Zimmer (P) A: 16,48 m BRH 0,80 BE Bad A: 5,77 m Familienwohnung 04 = 50,83 m Zimmer (P) A: 1,01 m Flur A: 7,65 m Treppenhaus A: 3,15 m 1,00 m Familienwohnung 01 = 50,93 m Wohnküche A: 11,89 m A: 5,77 m BRH 0,80 BRH 0,80 Betreuungsbüro A: 9,31 m BRH 0,80 BE Flur A: 7,65 m Zimmer (P) A: 1,00 m 1,00 m Wohnküche A: 1,00 m Terrasse Whg 01 A: 6,00 m Terrasse Whg 04 A: 6,00 m Zimmer (P) A: 1,00 m Terrasse Whg 04 A: 6,00 m Wohnung 03 = 4,83 m Terrasse Whg 03 A: 6,00 m Fallrohr DN 100 Fallrohr DN 100 Fallrohr Notablauf DN 100 Auslauf Wohnen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 3,43 m Wohnung 04 = 56,3 m Fallrohr DN 100 Fallrohr DN 100 Küche B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 5,64 m 1,00 m F30-B Wohnen/Schlafen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 4,13 m Wohnen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 3,43 m Wohnung 0 = 56,9 m 5 BE 1,81 BRH 0,80 Bad 10x B: Fliesen WB: s.d05.01 D: Vlies A: 5,75 m Flur B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 7,78 m > 0,90 m i.l. 1.RW Terrasse Whg 0 A: 6,00 m BE Schlafen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 1,39 m DS BE 365.RW DS 1, Sclafen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies Handlauf 50mm Edelstahl 16 STG. 17,8/6,0 15 Handlauf optional (DIN 18040) 10x10 Bad B: Fliesen WB: s.d05.01 D: Vlies A: 5,77 m 88 5 BE 1, ,05.RW DS 1,05 1, DS Wohnung 01 = 51,81 m Wohnung 05 = 51,71 m Küche B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 5,40 m 1,00 m 1,00 m B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 3,47 m 1, ,8 1,49 9 1,0,08 6 Rollstühle Küche 150x150 B: Werkstein Bad 10x10 WB: Gipsputz B: PVC D: Vlies WB: Gipsputz 1,49 9 1,0 15 1, ,69 A: 7,9 m B: Fliesen D: Vlies WB: s.d05.01 A: 5,6 m D: Vlies A: 5,67 m Trockenbauwand auf Betonwerkstein F30-B Flur B: PVC Treppenhaus OKFF +0,00 OKRF -0,1 WB: Gipsputz Aufzug D: Vlies B: Werkstein A: 6,8 m WB: Gipsputz 1,00 m A: 3,06 m 30 1,05 D: Vlies 1,05 97 A: 34,0 m DS DS F30-B Flur.RW F30-B.RW F30-B Flur B: PVC B: PVC WB: Gipsputz WB: Gipsputz D: Vlies D: Vlies A: 3,47 m A: 3,47 m ,00 m ,00 m Schlafen B: PVC Schlafen WB: Gipsputz Küche D: Vlies Bad 10x10 A: 1,01 m 10x B: PVC Bad Küche B: PVC 0.0. WB: Gipsputz WB: Gipsputz B: Fliesen D: Vlies B: Fliesen B: PVC D: Vlies WB: s.d05.01 A: 16,48 m WB: s.d05.01 WB: Gipsputz A: 5,64 m D: Vlies D: Vlies D: Vlies A: 5,77 m A: 5,77 m A: 5,64 m 5 1,81 1,81 5 F30-B BE Fallrohr DN 70 Briefkastenanlage 4 x 4 = 16 Stk 15 WE + 1 HM > 0,90 m i.l. 1.RW Wohnen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 3,57 m Fallrohr DN 100 Fallrohr DN 100 Terrasse Whg 01 A: 6,00 m Terrasse Whg 05 A: 6,00 m Wohnen B: PVC WB: Gipsputz D: Vlies A: 3,43 m Fallrohr DN 100 Fallrohr DN 100 GRUNDRISSVARIATIONEN (4 Personen) 54,1 m +1,50 m (4 Personen) 49,33 m +1,50 m ( Personen) 54,8 m +1,50 m (1 Person) 50,1 m +1,50 m Etagenbett SanBlock h=1,05m Etagenbett SanBlock h=1,05m Etagenbett 1.RW > 0,90 m i.l. Etagenbett SanBlock h=1,05m ,55 375,98 D x x150 4,91 F30-B x150 D05.01 A: 1,00 m Flur 5 1,55 375,98 SanBlock h=1,05m > 0,90 m i.l. 1.RW Etagenbett SanBlock h=1,5m h=1,05m SanBlock h=1,05m A: 5,77 m Bad Signalstufe Etagenbett SanBlock h=1,05m Hauptzugang Etagenbett (1 Person) 41,33 m +1,50 m 1.RW > 0,90 m i.l SanBlock h=1,5m h=1,05m 5 1,66 1,7 150x SanBlock h=1,05m 150x150 1,7 1, ,555.RW F30-B 5 1,05 D x ,58 1, ,0 1,5 15 1, ,0 Signalstufe 150x ,0,5 F30-B 150x150 F30-B 1,01 1, x150 D x150 > 0,90/1,10 m i.l. > 1,00 m i.l. 1.RW Klingelanlage 1,7 1, ,555 SanBlock h=1,05m RW Abstreifrost b/t = 1,35 x 1,00 m Hauptzugang Vorderkante Vordach PHASE I (4 Personen) 53,91 m +1,50 m (4 Personen) 49,43 m +1,50 m PHASE II ( Personen) 54,79 m +1,50 m (1 Person) 50,31 m +1,50 m KERNDATEN Projektrealisierung: u.a. in Bad Segeberg (Schleswig-Holstein); Baubeginn Ende April 016 Phase I: Wohnräume für 56 Personen mit Gemeinschaftsküchen und Gemeinschaftsräumen Phase II: 15 barrierefreie 1- Zimmerwohnungen mit Küche, Duschbad und Balkon Investitionsvolumen: Phase I:.90 /m² Wfl. (Kostengruppe ), Phase II: 330 /m² Wfl. für Umbau Massive Bauweise der Außenwände, Wohnungstrennwände und Decken. Wände innerhalb der Wohnungen in Leichtbauweise zur variablen und kostengünstigen Umgestaltung. Optimale Raumgestaltung für Gemeinschaftsnutzung in Phase I (Versammlungs- oder Gebetsräume; gemeinschaftliche Zubereitung von Speisen) bei Vorbereitung des kostengünstigen Umbaus (u.a. Vorbereitung Aufzug und Balkone) Bauzeit: Voraussichtlich 1 Monate BIM kam hier nicht zum Einsatz. 17

20 Serieller Wohnungsbau Modulare Unterkunft Freudstraße Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin ANSPRECHPARTNER Bernd Thiele Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Gemeinsam mit der Firma GOLDBECK wurde ein Konzept für Flüchtlingsunterkünfte mit Nachnutzung zu Wohnzwecken in modularer Bauweise entwickelt. Die einzelnen Module (4 Wohnungstypen) sind geeignet eine Anzahl von 3 6 Personen aufzunehmen. Teilweise werden die Module auch barrierefrei ausgeführt. Es sollen vor allem Familien untergebracht werden, um eine wohnungsnahe Nutzung zu gewährleisten. Im ersten Schritt entstehen 65 Wohneinheiten zur Unterbringung von 30 Flüchtlingen. Im Erdgeschoss sind neben der Wohnnutzung auch allgemeine Aufenthaltsräume (Gemeinschaftsraum, Kinderbetreuung, etc.) sowie Verwaltungs- und Beratungsräume angeordnet. 18

21 GRUNDRISSVARIATIONEN BEISPIEL: ERDGESCHOSS ERSTNUTZUNG NACHNUTZUNG KERNDATEN Projektrealisierung: Freudstraße 8/Kraepelinweg 3, Berlin-Spandau 65 WE (Erstnutzung), Umnutzung EG in Wohnen vorgesehen Investitionsvolumen: ca. 6,6 Mio. (Kostengruppen ) Großformatige Betonfertigteile für Wand- und Deckenelemente Hoher Vorfertigungsgrad und hoher Wiederholungsfaktor von Bauelementen Baubeginn ist im Oktober 016 erfolgt (Fertigstellung im Juni 017 avisiert) BIM kam hier nicht zum Einsatz. 19

22 Serieller Wohnungsbau maxmodul Firmengruppe Max Bögl ANSPRECHPARTNER Telefon: Telefax: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Das Baukonzept maxmodul der Firmengruppe Max Bögl basiert auf einer modularen Bauweise. Mit diesen Modulen können durch horizontale und vertikale Additionen Gebäudekonfigurationen in nahezu unbegrenzter Vielfalt generiert werden. Geeignet sind alle Gebäudekategorien, die strukturell mit gleichen Elementen aufgebaut sind: Preiswerter Geschosswohnungsbau auch für individuelle Wohnformen, zum Beispiel Studentenwohnungen und Hotels oder Boardinghouses, ebenso Bürogebäude und auch so - ziale Einrichtungen wie Kindergärten. 0

23 BEISPIELE GRUNDRISSVARIATIONEN KERNDATEN Erste Projekte im Wohnungs- und Verwaltungsbau sind realisiert, mehrere in Vorbereitung, darunter auch Kindergärten. Wohneinheiten können in nahezu unbegrenzter Vielfalt generiert und variiert werden. Investitionsvolumen: ab 1.400, /m² Wohnfläche ohne MwSt. Modulare Bauweise aus Betonfertigteil-Raummodulen. Diese hochwertige und langlebige Bauweise wird unter ständiger Qualitätssicherung witterungs- und jahreszeitenunabhängig in eigenen Produktionsstätten unter Einhaltung aller Normen und Vorschriften detailgetreu und in Serie gefertigt. Die Raumaufteilung kann flexibel gestaltet werden und ist zudem upgradefähig für weitere Wohnmodelle. Planen und Bauen mit Raummodulen schnell. flexibel, kostengünstig, nachhaltig und von hoher Qualität. Die jährliche Produktionsleistung kann auf m² Wohnfläche gesteigert werden. Durch die mögliche Fertigung in firmeneigenen Fertigteilwerken an verschiedenen Standorten verteilt auf ganz Deutschland wird das gesamte Bundesgebiet bedient. Planungs- und Bauzeit je nach Art, Ausbaugrad und Umfang des Gebäudes ab sechs Monate BIM wird grundsätzlich zur Planung und Arbeitsvorbereitung eingesetzt. 1

24 Serieller Wohnungsbau Bauen mit Vielfalt Bukarester Straße, Regensburg Ferdinand Tausendpfund GmbH & Co. KG ANSPRECHPARTNER Michael Thon Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Das Gebäude ist derzeit zur Büronutzung konzipiert, kann jedoch aufgrund der Vorplanung auch schnell und kostengünstig in Wohnungen umgebaut werden, falls notwendig auch sofort als Wohnbau erstellt werden. Die Ausführung ist konventionell in Beton, Ziegel und Kalksandstein. Das Projekt ist eine langfristige Auftragsforschung mit der TUM im Bereich der Nachhaltigkeit von unterschiedlichen Baustoffen. Besonders hervorzuheben ist die Möglichkeit einer schnellen, leichten und kostengünstigen Nutzungsänderung von Büroin Wohnraum.

25 KERNDATEN Bauzeit: von März 016 bis Oktober 016 in Regensburg 1.00 m² zur Büronutzung oder ca. 16 Wohneinheiten Bauinvestition: ohne Grundstück ca.,1 Mio. brutto Bauweise: Konventionell in Beton, Ziegel, Kalksandstein, KfW-Effizienzhaus 55 Schnelle, leiche und kostengünstige Nutzungsänderung Bauzeit: 8 Monate BIM kam hier in der Objektplanung zum Einsatz. 3

26 Serieller Wohnungsbau AP-Typenhaus AUG. PRIEN Bauunternehmung GmbH & Co. KG ANSPRECHPARTNER Thorsten Hoyer Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Das AP-Typenhaus der Firma AUG. PRIEN ist eine Antwort auf die hohe Nachfrage im Wohnungsbausektor. Es dient also der Schaffung von kurz-, mittel- und langfristigen nachhaltigen Lösungen/bezahlbarem Wohnraum. Unsere Intention ist der gewissenhafte Umgang mit ökologischen, örtlichen, materiellen und finanziellen Ressourcen. Das AP-Typenhaus zeichnet sich durch Prozessoptimierung, Vor- und Serienfertigung so - wie durch kürzere Bauzeiten aus. 4

27 BEISPIELE GRUNDRISSTYPEN Typ A 3 Zimmer Wohnfläche: ca. 74 m Typ B Zimmer Wohnfläche: ca. 49 m KERNDATEN Der Prototyp ist fertig. Um in die Serienfertigung gehen zu können und die Baukosten weiter zu senken, durchläuft das Typenhaus noch die Optimierungsphase. 1 WE bestehend aus Zwei- und Dreispännern. Bei Anreihung des Typenhauses können Wohneinheiten in unbegrenzter Vielfalt und Varianten generiert werden. Ab /m² Wohnfläche ohne MwSt. Massivbau in konventioneller Bauweise Das Typenhaus zeichnet sich durch Datenmodellierung (BIM-Methode) in der Planungs-, Herstellungs- und Ausführungsebene sowie in Just-in-time-Prozessen (Lean Construction) aus, wodurch Doppelarbeit und Fehler ausgeschlossen werden können. Zusätzlich zeichnet sich das Typenhaus auch durch die optimierte Grundriss- und Fassadengestaltung, Fördermaßnahmen, Fenstergrößen sowie die Materialwahl aus. Bauzeit: ab 8 Monate inkl. Kellergeschoss BIM wird vom Konzept über die Entwurfsplanung bis hin zum fertig optimierten Projekt eingesetzt. 5

28 Serieller Wohnungsbau Klanggarten in Köln nesseler bau gmbh ANSPRECHPARTNER Thomas Gneuß Oberbauleitung ANSPRECHPARTNER Investor: Stefanie Klask WSG Wohnungs- und Siedlungs-GmbH Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Schlüsselfertige Erstellung von fünf Wohngebäuden mit insgesamt 10 Wohneinheiten und einer 5-zügigen Kinder - tagesstätte im Klanggarten in Köln Porz-Urzbach. Die drei dazugehörigen Tiefgaragen wurden als Mittelgaragen erstellt. Die Gebäude verfügen über je zwei Hauseingänge. Alle Häuser haben über dem Untergeschoss vier Geschosse, von denen das oberste Geschoss als Staffelgeschoss ausgeführt wurde. Ausführung der Wohnungen teilweise als geförderter Wohnungsbau. 6

29 GRUNDRISS HAUS 4 ERDGESCHOSS KERNDATEN Projektrealisierung 06/013 08/016 in 3 Abschnitten in der Beethovenstraße/ Bachstraße in Köln-Porz 10 WE, davon 80 gleiche Grundrisse Investitionsvolumen: rd. 16 Mio. Tragende Wände in Mauerwerk, nicht tragende Wände als Ständerwerk, außen WDVS Gleiche Grundrisse, gleiche Ausstattung: Fliesen, Sanitär, Elektro, Bodenbeläge, Wandbehänge, Treppenhäuser Bauzeit: jeweils 15 Monate für einen Abschnitt (insg. drei Abschnitte) Auf der Grundlage von BIM wurde modellbasiert kalkuliert. 7

30 Serieller Wohnungsbau Ernst-Reuter-Siedlung, Ludwigshafen Weisenburger Bau GmbH ANSPRECHPARTNER Matthias Ryzlewicz Telefon: m.ryzlewicz@weisenburger.de Web: Bauherr: GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau Klaus Schäffner Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um drei Gebäude mit insgesamt ca. 56 Wohnungen. Die Gebäude sind unterkellert, hier befinden sich Keller- und Technikräume. Die Gebäude wurden nach den Kriterien der aktuell gültigen Energie- Einsparverordnung EnEV 014 sowie unter Einhaltung des EWärmeG 011 erstellt. Das Konzept stellt das kostengünstige Bauen durch vorgefertigte Planungs-Module und wirtschaftliche Innovationen der Produktion dar. Durch das modulare Zusammenfügen von vorkalkulierten und vorgeplanten Grundrissmodulen wird das Planen und das Bauen zum sicheren und kostengünstigen Standardprozess. Architektur mit Fassade und Qualitäten kommen dabei nicht zu kurz. Freiheit im Wohnungsmix bei fünf vorgefertigten Wohnungstypen von der -Zimmer-WE bis zur 4-Zimmer-WE. Das Studentenmodul rundet das Planungstool ab. Kurze Bauzeit durch Produktion im Tagestakt in massiver Bauweise. 8

31 KERNDATEN Baubeginn Mai 016, Fertigstellung März 017 in Ludwigshafen, Ostpreußenstraße 56 WE in drei Gebäudekörper Investitionsvolumen: k. A. Massive Bauweise aus Beton/Kalksandstein Kosten- und Terminsicherheit durch modulares Planen und Bauen / Tagestakt Lean Construction, Grundrissmodule / Modell, von der Planung, zur Bauabwicklung bis zur Außenanlage aus einer Hand Bauzeit: 3,5 Monate Rohbau / 5 Monate Ausbau Optimierte Planung und Ausführung durch Implementierung von Lean Construction in alle Phasen des Bauprozesses. Dadurch werden schnelle Fehlererkennung, Minimierung der Verschwendung und hohes Qualitätsbewusstsein gewährleistet. 9

32 Serieller Wohnungsbau BE Berlin GmbH Typisierte Wohnhausgruppen in modularer Bauweise Ed. Züblin AG ANSPRECHPARTNER Niklot von Bülow Direktion Nord Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Mit dem modularen Gebäudetyp in serieller Bauweise schafft Züblin in kurzer Zeit kostengünstigen und gleichzeitig ansprechenden Wohnraum. Einmal geplant, werden die Bauteile nach dem Baukastenprinzip für weitere Vorhaben eingesetzt: Der Gebäudetyp ist sowohl in seiner Grundfläche mit einem Raster von,70 x 18,40 m als auch in der Anzahl der Geschosse flexibel. Die ersten Projekte sind aktuell in der Planung. Der Gebäudetyp kann für verschiedene Vorhaben eingesetzt werden. Möglich ist z.b. eine Nutzung als Studentenwohnheim oder Appartments. 30

33 FR FR NF: 19, 55 m NF: 4,76 m NF: 1, 5 m 8 NF: 4,76 m NF: 19,55 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m x 7 x NF: 3,50 m 1 NF: 3,50 m NF: 10,68 m 3 0 T NF: 10,68 m NF: 6,68 6 m 1, 0 1 1, 0 1 NF: 4,83 m 6,6 NF: 4,83 m NF: 6 m NF: 0,11 1 m NF: 0,11 1 m NF:,91 m NF: 7,40 m NF:,91 m NF: 8,40 m NF: 7,39 m 1, 0 1 1, 0 1 NF: 14,90 m NF: 5,94 m 1, 0 1 NF: 10, 68 m NF: 3,73 3 m NF:,91 m NF: 7,78 7 m NF: 14,90 m 5 1, 0 1 NF: 7,41 m NF: 10,68 m NF: 53,46 m NF: 10,68 m NF: 14,90 m x 7 x Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1 1,0, 0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m NF: 4,1 m 1, 0 NF: 7,78 7 m 1, 0 1 NF: 7,1 m NF: 14,90 m 5 NF:,91 m NF: 5,94 m NF: 3,73 3 m 5 1, 0 1 NF: 8,40 m NF: 10,68 m NF: 15, 09 m NF: 17,00 m 1, 0 1 1, 0 1 NF: 13,89 m NF: 15, m 5 NF: 3,14 m NF: 4,8 m NF: 10,18 1 m 5 NF: 3,14 m NF: 4,8 m NF: 15,3 19,85 m NF: m 8 NF:,54 m 7 6 NF: 15,3 m NF: 1,36 m NF: 1,36 m NF: 8,79 m NF: 0,3 3 m NF: 6,7 m 0 0 0, 0 0, 0 0 0, 0 0, 0 0 FR 1, 0 m FR BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0,00 00 BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0, Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0, m Umwehrung 1,0, m BRH 0, BRH N0 0,,00 T0 BRH 0, 0 BRH 0,00 0 BRH 0, Raum 1 Raum Raum 1 Raum 1 Raum Raum NF: 19,55 m Küche 88 5 Treppenhaus 1 OK.FFB.+, = +59, ünn Treppenhaus p NF: 1,5 m Erschließung 1,08 OK.RFB.+,87 5 = +59,87 5 ünn 1,08 x TN dt dt dt dt dt Küche Raum 1 Bad Bad T 0 Flur 1, 1 dt 1, 1 Flur Raum Küche Küche Raum 1 Bad Bad Flur 1, 1 dt 1, 1 Flur Küche 1, 1 Flur Bad Bad Flur 1, 1 dt Küche Aufzugs- schacht 1, Raum Raum 1 Raum 1 NF: 10,68 m Flur Bad 1, 1 dt Küche Raum 1 Bad Küche 1, 1 Flur Raum Raum 1 Raum NF: 15,09 m Flur 1, 1 dt 1, 1 Flur Raum 1 T Bad 88 5 Bad Bad Bad AR 76 Raum AR Raum 4 Raum 5 Küche Raum 4 Küche BRH 0, 0 BRH 0, 0 BRH 0, 0 0 BRH 0, 0 BRH 0, 0 0 Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0 m Umwehrung 1,0, m BRH 0, BRH 0, BRH 0,00 00 BRH 0, BRH 0,00 00 BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0,00 00 BRH 0, BRH 0, BRH 0, BRH 0,00 00 BE Berlin GmbH KERNDATEN Die ersten Projekte für den Bau von Wohnhausgruppen sind in der Planung. Die Anzahl der Geschosse und Wohneinheiten ist variabel und wird individuell an verschiedene Bedarfe angepasst. Auch die Raumaufteilung ist flexibel; WCs und Bäder liegen an einem Strang. Investitionsvolumen: KGR 300 und KGR 400: ca /m Wohnfläche ohne MwSt. Massivbauweise Standardisierte Regelgeschosse mit gleichen Wohnungsgrundrissen, dazu eine hochwertige WDVS-Fassade. Die Bauzeit richtet sich nach der Anzahl der Geschosse und Ausstattung. Einfache, 3-geschossige Gebäude können z.b. innerhalb von nur 8 Monaten realisiert werden. BIM kommt in der Ausführung zum Einsatz. 31

34 Serieller Wohnungsbau Modulhaus 15² SBV eg Flensburg ANSPRECHPARTNER Jörg Neumann Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Im Osten Flensburgs wird das erste Projekt in 15²-Bauweise realisiert, die auf einem Konzept für modularen Wohnungsbau mit standardisierten Bauelementen beruht. Fünf unterschiedliche Haustypen sind damit möglich wahlweise mit oder ohne Keller, Aufzug, Treppenhaus und Balkon. Der 15 mal 15 Meter große Grundriss schafft je Geschoss Platz für zwei oder drei Wohnungen. Bis zu acht solcher Geschosse könnten aufeinandergestapelt werden, geplant sind jedoch zunächst nur Gebäude mit zwei bis fünf Geschossen. Es ist auch möglich, mehrere Gebäude in Reihe miteinander zu größeren Gebäudekomplexen zu verbinden. 3

35 KERNDATEN Das Projekt im Osten Flensburgs ist in der Realisierung. 1 WE werden realisiert. Es sind auch 15²-Gebäude mit mehr WE möglich. Die Gesamtkosten für das Projekt werden auf 3, Mio. Euro geschätzt. Massivbauweise mit Wärmedämmung Alle 15²-Haustypen sind als Effizienzhaus 70 Schleswig-Holstein geplant und erfüllen damit die Voraussetzung für eine öffentliche Förderung. Aufzug, Treppenhaus und Balkon lassen sich auch nachträglich ein- oder anbauen. Baubeginn wird Frühjahr 017 sein, die Fertigstellung ist für Sommer 018 geplant. BIM kam hier nicht zum Einsatz. 33

36 Serieller Wohnungsbau Serieller Wohnungsbau im ländlichen Raum Bau- und Siedlungsgenossenschaft für den Kreis Herford eg ANSPRECHPARTNER Dipl.-Ing. Architekt Florian Ohmes Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Das Basis-Grundrissmodul einer Wohnung mit zwei gleich großen Zimmern, einer Küche mit Essplatz, einem Eingangsbereich mit Garderobennische sowie einem barrierefreien Bad lässt sich je nach Bedarf und Standort addieren. Durch das Zusammenschalten mehrerer Module können unterschied - liche Wohnungstypen realisiert werden, ohne das technische Gebäudekonzept zu verändern. Es entstehen kleinteilige, flexible Wohnbauten, die mit ihrer Laubengangerschließung und außenliegenden Abstellräumen zusätzlich witterungsgeschützte, gut nutzbare Außenräume bieten. 34

37 BEISPIELE GRUNDRISSVARIATIONEN -Zi. 5,04 3-Zi. 79,06 4-Zi. 104,16 Bad 4,86 Abst.,13 Abst. 1,16 WC,00 Eing. / Küche WM/ TR 11,46 Bad 4,86 Eingang / Gard. 9,18 Küche 8,65 Bad 4,86 Flur 6,46 Eingang / Gard. 8,46 Küche / Wohnen 10 Zimmer 1 16,46 Zimmer 16,46 10 Zimmer 1 16,46 Zimmer 16,83 Zimmer 3 16,46 10 Zimmer 1 16,46 Zimmer 16,83 Zimmer 3 16,83 4,96 Balkon 11,0 /4 =,80 Balkon 17,95 /4 = 4,49 Balkon 4,58 /4 = 6,14 KERNDATEN Projektrealisierung: 5 unterschiedliche Standorte im Kreis Herford 4, 6 und 8 WE Investitionsvolumen: ca /m² (Kostengruppe ) Holzrahmenbauweise Einhaltung EnEV 016, EG barrierefrei gem. DIN T., förderfähig nach WFB NRW Bauzeit: ca. 6 Monate BIM kam hier nicht zum Einsatz. 35

38 Serieller Wohnungsbau Wohnen für Alle Pilotprojekt Parkplatzüberbauung GEWOFAG Holding GmbH ANSPRECHPARTNER Michael Hardi Ressortleiter Bau Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Im Rahmen des Wohnungsbausofortprogramms Wohnen für Alle der Stadt München überbaut die GEWOFAG den Parkplatz am Dantebad im Stadtteil Moosach. Dabei entstehen innerhalb nur eines Jahres 100 neue Wohnungen für berechtigte Haushalte, die es auf dem hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Das Gebäude wird in Systembauweise als Holzbau errichtet und erfüllt die Anforderungen der aktuellen EnEV. Es steht auf Stelzen, so dass darunter weiterhin Fahrzeuge parken können. 36

39 KERNDATEN Projektrealisierung: 016 in München, Parkplatz am Wintereingang des Dantebads, Homerstraße 100 WE Investitionsvolumen: ca. 10 Mio. brutto (Kostengruppe ) Systembauweise, Holz über Stahlbeton-Tragstruktur Schnelle Errichtung innerhalb eines Jahres ab Planungsstart über einem Parkplatz auf Stelzen als GU-Maßnahme im Holzbau, Pilotprojekt im Rahmen des Programms der Landeshauptstadt München Wohnen für Alle Planungsbeginn im Januar 016, Fertigstellung Ende 016 BIM kam hier nicht zum Einsatz. 37

40 Serieller Wohnungsbau Modulare Unterkunft Bernauer Straße Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin ANSPRECHPARTNER Kathrin Bratke Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Gemeinsam mit der Firma Hoch- und Tiefbau Wittstock wurde ein Konzept für eine Flüchtlingsunterkunft mit Nachnutzung zu Wohnzwecken in modularer Bauweise entwickelt. Das Gebäude verfügt über 9 Geschosse, wobei im Erdgeschoss die Räume für die gemeinschaftliche Nutzung (Mehrzweckraum, Spielraum etc.) und die Verwaltung vorgesehen sind. In den Obergeschossen sind die Räume der 4 Bewohner angeordnet. 38

41 KERNDATEN Projektrealisierung: Bernauer Straße 138a, Berlin-Tegel 44 WE nach Umnutzung in Wohnen Investitionsvolumen: ca. 4,5 Mio. (Kostengruppen ) Großformatige Betonfertigteile für Wand- und Deckenelemente, einheitliches Tragsystem in allen Geschossen Hoher Vorfertigungsgrad und hoher Wiederholungsfaktor von Bauelementen Baubeginn Mai 016 (Fertigstellung im Dezember 016 avisiert) BIM kam hier nicht zum Einsatz. 39

42 Serieller Wohnungsbau Kasseler Modell Von der Flüchtlingsunterkunft zur Mietwohnung von morgen Hermanns HMS-Bau GmbH (in ARGE) ANSPRECHPARTNER Rainer Korty Telefon: Dr. Anne Fenge Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Errichtung einer Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge in Kassel: Neubebauung in fünf Baukörper gegliedert, wovon vier zu zwei Hofhäusern zusammen genutzt werden. Spätere Umnutzung mit geringen baulichen Eingriffen zu normalen Wohnungen von 6 m² 78 m². 40

43 KERNDATEN Projektrealisierung: Febr. bis Ende März 016: Bodenaustausch/Kampfmittelräumung, April bis Sept. 016: Reine Bauzeit 3 Gebäude, 36 Wohnungen für bis zu 18 Asylbewerber In einem Gebäude sind Anmeldung, Büros und Gemeinschaftsräume untergebracht. Investitionsvolumen: insgesamt 7 Mio., Baukosten (schlüsselfertig) rund 5 Mio. Mauerwerksbauweise mit Stahlbetondecken, Dachkonstruktion als Satteldach mit einer Zink-Stehpfalz-Deckung, Fassade Dunkelbraun verputzt, Laubengänge mit Holzverkleidung, Bodenbeläge: Laminat, Fliesen im Bad, Kunststofffenster mit Klappläden Kurze Bauzeit, spätere einfache Umnutzung zu Studentenwohnungen. Zusätzlich zu den Wohnungen gibt es im Hauptgebäude Mehrzweckbereiche für Schulungen und/oder Begegnungen, Büroräume und Anmeldung. Gemeinschaftsprojekt mit 6-köpfiger Architekten-ARGE. Bauzeit: Monate Planung, 6 Monate reine Bauzeit BIM kam hier nicht zum Einsatz, aber das Folgeprojekt wird bereits begonnen gleiche Planung, gleiche Bauweise. 41

44 Serieller Wohnungsbau Erweiterung Flüchtlingswohnheim Hannover Flüchtlingsunterkunft Hannover-Kleefeld Flüchtlingsunterkunft Ronnenberg Wilhelm Wallbrecht GmbH & Co. KG ANSPRECHPARTNER Dipl.-Ing. Dipl.-Wirtsch. Ing. (FH) Uwe Behnsen Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Kostengünstiger serieller Wohnungsbau realisiert beim Bau von Flüchtlingswohnprojekten mit Nachnutzung im Raum Hannover (am Beispiel der Flüchtlingsunterkunft Ronnen - berg). Das in diesem Fall von der Wilhelm Wallbrecht GmbH & Co. KG zusammen mit Dipl.-Ing. Architekt BDA Clemens Kober und Dipl.-Ing. Architekt BDA Peter Zenker entwickelte Kon - zept für kostengünstigen Wohnungsbau basiert auf einem Vorfertigungssystem von Kalksandstein-Planelementen in Kombination mit Halbfertigteil-Stahlbetondecken. Weitere Er - folgsfaktoren sind neben der beständigen Optimierung im Rahmen einer Serienfertigung die Bildung von Bauteams mit Auftraggeber, Planern und Ausführenden in einem frühen Planungsstadium, ein perfekt abgestimmter Bauablauf sowie besonders qualifiziertes Fachpersonal auf der örtlichen Produktionsstätte. Vier weitere gleichartige Projekte befinden sich derzeit in der Bau- bzw. Planungsphase. Seit 007 wurden von der Firma Wilhelm Wallbrecht (meist in Arbeitsgemeinschaft) bereits in ähnlicher Weise nach einem Konzept von Dipl.-Ing. Architekt BDA Peter Zenker insgesamt neun Flüchtlingsunterkünfte realisiert. Auch diese Projekte sind zumeist mit ihrer besonders soliden Qualität für eine Nachnutzung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt vorge sehen. 4

45 Flüchtlingsunterkunft Hannover-Bult Flüchtlingsunterkunft Hannover-Bothfeld KERNDATEN Projektrealisierung von November 015 bis Juli WE mit einer Unterbringungskapazität von 85 Personen Auftragssumme netto: ca. 1,44 Mio. ; Kosten pro m /BGF netto: ca. 1.7, Massivbauweise: Kalksandstein-Planelementen in Kombination mit Halbfertigteil-Stahlbetondecken Dreigeschossiges Gebäude mit Wärmedämmverbundsystem, Erschließung über ein Treppenhaus sowie Laubengänge; eine Wohneinheit mit barrierefreier Erschließung, energetischer Standard gem. EnEv 014, mit Sonnenkollektoren und Brennwertkessel Schlüsselfertig erstellt inkl. Außenanlagen in acht Monaten bei vier Wochen Planungsvorlauf BIM wurde im Rahmen der modellorientierten Mengenermittlung berücksichtigt. 43

46 Serieller Wohnungsbau Altenpflegeheim Leipzig-Schkeuditz Kamü Projektbau GmbH ANSPRECHPARTNER Dr. Gerhard Kracht Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Das modulare Baukonzept Kamü Projektbau(t) LEAN folgt den Prinzipien der Lean-Production in der Automobilbranche. Bauprozesse werden in ihren Abläufen vereinheitlicht und strukturiert. Durch gezielte Taktung und Steuerung der Bauleistungen der Ausbaugewerke wird eine Produktivitäts- und Qualitätssteigerung auf der Baustelle erzielt. Inzwischen wird das flexible LEAN-Baukonzept bei nahezu jedem Neubauvorhaben, unabhängig von der Grundrissgestaltung oder der Anzahl von zu bauenden Pflegezimmern oder Wohnungen, angewendet. Damit werden nachweislich für alle Projektbeteiligten Kosten- und Terminsicherheit erzielt sowie Qualitätsstandards gesetzt. Das Konzept Kamü Projektbau(t) LEAN setzt damit einen wichtigen Meilenstein für die Optimierung und die Weiterentwicklung in der Bauindustrie. 44

47 TS -Tafel Legende: Legende Taktsteuerungs-Tafeln: Taktbereich Pflegezimmer: TS-Tafel 4: 1.OG APH Schkeuditz Taktbereich Gemeinschaftsräume: Taktbereich Treppenhaus: Taktbereich Flur: Taktsteuerungstafel: KERNDATEN Das Projekt APH Leipzig-Schkeuditz wurde von September 014 bis November 015 realisiert. 54 Pflegezimmer, 31 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten Investitionsvolumen: ca. 6 Mio. ohne MwSt. Rohbau, Fenster, Fassade und Dachabdichtung in konventioneller Bauweise, Ausbaugewerke nach dem Lean-Construction- Prinzip mit einem getakteten und gesteuerten Bauablauf. Damit erfolgt eine Optimierung der Bauzeit verbunden mit einer deutlichen Qualitätssteigerung und Reduzierung von Fehlern in der Ausführung. Direkte Zentrumslage, geringe Materiallagerflächen, Einsatz von Fertignasszellen Gesamtbauzeit: 15 Monate, Ausbaugewerke 5 Monate BIM wurde nicht als Planungsgrundlage benutzt. Im Zuge einer Masterarbeit wurde ein 3D-Modell erstellt, auf dessen Grundlage eine modellbasierte Taktplanung entwickelt wurde. 45

48 Serieller Wohnungsbau Wohnen für Alle Bodenseestraße 166 GEWOFAG Holding GmbH ANSPRECHPARTNER Michael Hardi Ressortleiter Bau Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Als Projekt des Wohnungsbausofortprogramms Wohnen für Alle der Landeshauptstadt München errichtet die GEWOFAG in der Bodenseestraße 81 neue Wohnungen für berechtigte Haushalte, die es auf dem hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Das Gebäude wird in Systembauweise erbaut und erfüllt die Anforderungen der aktuellen EnEV. Es entstehen zwei U-förmige Gebäude mit einer wechselnden drei- bis fünfgeschossige Bebauung, die nach Norden hin lärmabgewandte Höfe bilden. 46

49 KERNDATEN Projektrealisierung: 016 in München, Bodenseestraße WE Investitionsvolumen: ca. 10 Mio. brutto (Kostengruppe ) Systembauweise, Holzhybridbau aus Holz und Stahlbeton Schnelle Errichtung innerhalb eines Jahres ab Planungsstart als GU-Maßnahme im Holzhybridbau im Rahmen des Programms der Landeshauptstadt München Wohnen für Alle Planungsbeginn im Januar 016, Fertigstellung Ende 016 (erster Teil der Wohnungen) und Frühjahr 017 (zweiter Teil der Wohnungen) BIM kam hier nicht zum Einsatz. 47

50 Serieller Wohnungsbau Übergangswohneinrichtung Am Rastplatz in Bremen-Lesum Ed. Züblin AG, Züblin Timber ANSPRECHPARTNER Karl-Heinz Roth Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Mit dem Bremer Modell in nachhaltigem und dauerhaftem Holzbau möchten wir die Unterbringungssituation der Flüchtlinge in den Anschlussunterkünften verbessern. Nachdem der Übergang von der Erstaufnahmeeinrichtung in die Anschlussunterkunft geschafft ist, haben die Ankommenden die Möglichkeit, sich in kleineren Wohneinheiten zu sammeln. Die Flüchtlinge haben ganz unterschiedliche Hintergründe, so dass eine Differenzierung der Unterbringung zwingend erforderlich ist. Dieser heterogenen Struktur begegnen wir mit einer archaischen Kubatur, die aus den meisten Herkunftsländern bekannt ist. Auch für die soziale Leitung dieser Einrichtungen bringt die dezentrale Unterbringung entscheidende Vorteile. Konflikte können durch die kleinen dezentralen Einheiten häufig umgangen werden. In Zusammenarbeit mit BDA Feldschnieders + Kister Architekten aus Bremen entstand unser Ansatz, mehrere L-förmige 48

51 KERNDATEN Baubeginn II/016, Bremen-Lesum Häuser zu einem Innenhof zu verbinden. Diese Gebäudestruktur fand in den Regionen Hannover und Bremen großen Anklang und wird zurzeit vermehrt gebaut. Das - bzw. 3-geschossige Hofhaus bietet nicht nur eine Unterkunft, sondern auch einen Rückzugsbereich, der den Austritt ins Freie aus der Wohnung in einen halböffentlichen Raum gewährleistet. Von dort gelangt man auf den Dorfplatz, von dem alle Häuser abgehen. Dieser differenzierte Übergang von privaten Räumen zu öffent lichen Bereichen wird dem Bedürfnis nach Privatsphäre gerecht. Das Obergeschoss ist durch einen außenliegenden Laubengang erschlossen. Die Gebäude lassen sich im Entwurfsgedanken völlig frei modular zusammenstellen. Es wurden Raummodule für die Haushaltsgrößen von, 4, 5 oder 6 Personen entwickelt. Die spätere Umgestaltung für eine andere Nutzung, beispielsweise sozialen Wohnungsbau oder für Studentenwohnungen, ist möglich. Die Erstellung erfolgt schlüsselfertig. Ca. 30 Wohnplätze Bausumme: ca. 8 Mio. Bauweise: Leno-Brettsperrholz, Holzrahmenbau Hoher Vorfertigungsgrad, modulare Planung, flexible Grundrisse, Nachnutzung als Wohnungen Die Bauzeit für die Erstellung bis zum Einzug beträgt je nach Projektvolumen 10 bis 1 Monate. Durchgängige 3D-Planung, Generierung von Fertigungsdaten aus der 3D-Planung 49

52 Serieller Wohnungsbau NOW6 (Nutzerorientierter Wohnungsbau) Willi Meyer Bauunternehmen GmbH ANSPRECHPARTNER Dipl.-Ing./ Dipl.-Wirtsch.-Ing./ Mediator Holger Horn Mobil: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Mit NOW6 ist es gelungen, Individualität mit Wirtschaftlichkeit und sozialen Aspekten auf besondere Weise zu verknüpfen und den nutzerorientierten Wohnungsbau neu zu definieren. NOW6 ist für den sozialen Wohnungsbau als wirtschaftliches Produkt bestimmt und mit hohen Variationsmöglichkeiten planerisch umgesetzt. Wohnflächen ab 31 m² bis unendlich sind möglich auch für Senioren, Studenten, als Eigentumswohnungen oder auch zur Kompensation von aktueller Wohnungsnot. Ändern Sie die Wohnungsgrößen nachträglich durch Verbinden oder Trennen der autarken Wohnelemente. NOW6 ist auf Nutzungsänderungen in Gänze vorbereitet. NOW6 bietet Ihnen unzählige Möglichkeiten, Ihr Wohnprojekt Ihren Bedürfnissen anzupassen. Eine hochwertige Ausstattung bildet die Basis. Konfigurieren Sie NOW6 individuell in der Ausstattung nach oben oder unten, in der Gestaltung mit Aufzügen, geschlossenen Arkadengängen oder bodentiefen Fenstern. Auch die Fassade bietet eine Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten. Völlige Flexibilität im Lageplan entsteht durch eine lineare-, L- oder X-förmige Anordnung. Und das Schönste ist: alle NOW6-Optionen sind bereits fertig geplant, gestaltbar für alle Bundesländer und somit ready für Bauantrag! 50

53 DER GRUNDRISS UND DIE WOHNELEMENTE KERNDATEN Bisher noch keine Projektrealisierung Ab 1 WE flexibel nach oben Investitionsvolumen: ab Mio. nach oben Die Herausforderung, günstigen Wohnraum zu schaffen, flexibel und lebenswert, nachhaltig und modern, liegt nicht jedem. In einem Team aus erfahrenen Architekten und intelligenten Bauingenieuren gelang es, ein Konzept zu entwickeln, das allen gesetzlichen und technischen Herausforderungen, aber vor allen Dingen den Ansprüchen der zukünftigen Bewohner und den Belangen der Wohnungswirtschaft entspricht. Und das bundesweit. Konventionelle Bauweise Nachhaltige und flexible Bauweise Bauzeit: 6 Monate In der Planung und/oder der Realisierung kam BIM in Teilen zum Einsatz. 51

54 Serieller Wohnungsbau Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern, Magdeburg Busse Bau GmbH ANSPRECHPARTNER Frank Menz (Geschäftsführer) Markus Reulecke Telefon: Telefax: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Die Neubauten sind zwei fünfgeschossige Wohngebäude mit separaten Zugängen zu jeweils zwei Treppenhäusern. Im Erd - geschoss befinden sich hauptsächlich Funktions- und Abstellräume, da das Gebäude nicht unterkellert geplant wurde. Die Wohnebenen sind barrierearm über Aufzüge erreichbar. Die Wohneinheiten haben Wohnflächen zwischen 65 und 90 m². Die tragenden Wandbereiche wurden modular im Betonfertigteilwerk als Stahlbetonfertigteilwände vorgefertigt, dort bereits mit Leerverrohrung und Einbauteilen für die Elektroinstallation versehen und anschließend auf die Baustelle geliefert und dort verbaut. Außenwandbereiche wurden bereits während der werkseitigen Produktion mit Aufkantungen versehen. Somit konnten Randabschalungen für die Decken eingespart werden. Nichttragende Wandbereiche werden als Leichtbaukonstruk - tion in verschiedenen Ausführungsarten erstellt. Wände, Treppen, Podeste, Balkone und Filigrandecken wurden mittels geeigneter Vorplanung und wetterunabhängiger Vorfertigung 5

55 KERNDATEN Rohbauarbeiten 05/016 bis 09/016 in der Magdeburger Altstadt Jeweils 17 WE pro Gebäude Investitionsvolumen: Rohbau 1, Mio. Massivbauweise mit Stahlbetonfertigteilelementen im Betonwerk, teilweise Just in Time, direkt von den Transportfahrzeugen mittels Mobilkran am Ort ihrer Bestimmung montiert. Die Decken wurden als Filigrandecken auf Unterstellungen verlegt, mit der statisch notwendigen Bewehrung versehen und nach erfolgter Bewehrungsabnahme direkt betoniert. Durch diese modulare Bauweise und die notwendige detaillierte Lieferterminplanung konnten im Schnitt komplette Gebäudeetagen in nur fünf Arbeitstagen erstellt werden. Barrierefrei/ barrierearm Bauzeit Rohbau: von 05/016 bis 09/016 Gesamtbauzeit: 0/016 bis voraussichtlich 05/017 BIM kam hier nicht zum Einsatz. 53

56 Serieller Wohnungsbau WohnungsbauPLUS Ed. Züblin AG ANSPRECHPARTNER Dipl.-Ing. Peter Wunderlich Direktion Stuttgart Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Mit dem Bausystem WohnungsbauPLUS wird sehr preiswerter Wohnraum in hoher Qualität und kurzer Bauzeit errichtet. Die modulare Grundrissstruktur ermöglicht individuelle Wohnungsgrößen und Grundrisszuschnitte. In der Basisvariante wird mit einer hohen Belegungsdichte und einfachem Ausbaustandard ein großer Personenkreis untergebracht. Der Umbau in einen großzügigen Mix aus -, 3- oder 4-Zimmerwohnungen mit höherwertiger Ausstattung ist vorgeplant und damit in kurzer Zeit und zu moderaten Preisen realisierbar. Individuelle Wünsche wie Balkone, Kellerräume oder Autostellplätze werden berücksichtigt. 54

57 KERNDATEN Das Projekt befindet sich in der Planung. Die Anzahl der WE ist individuell an verschiedene Bedarfe anpassbar. Investitionsvolumen: ab /m Wohnfläche ohne MwSt. Die Gebäude werden in Massivbauweise mit Einsatz von Halbfertigteilen aus Beton errichtet. Mit Werkzeugen wie Building Information Modelling (BIM) und der LEAN-Methode errichtet Züblin die Wohnhäuser mit kurzen Vorlaufzeiten und optimiertem Bauablauf. Die Anordnung der Gebäude passt sich dem jeweiligen Grundstück an, denn dank ihres modularen Aufbaus können die Gebäude in U-Form, als Riegel oder in Z-Form angeordnet werden. Die Bauzeit richtet sich nach der Anzahl der Wohneinheiten, Geschosse, dem Ausbaustandard und der gewünschten Sonderausstattung. Zweigeschossige Gebäude mit einfacher Ausstattung können z. B. innerhalb von sechs Monaten realisiert werden. BIM wird im gesamten Prozess von den Planungen bis zur Fertigstellung eingesetzt. 55

58 Serieller Wohnungsbau Modulares Wohnkonzept MBN Bau AG ANSPRECHPARTNER Rainer Elsner Telefon: Web: PROJEKTBESCHREIBUNG Diese Wohnbauten in modularer, schlüsselfertig erstellter Holzrahmenbauweise sind als schnelle Hilfe für Flüchtlinge konzipiert und langfristig für unterschiedliche Nutzungen ausgerichtet. Neben dem Basismodell sind durch die Kombination dreier möglicher Module zahlreiche Varianten im Baukastensystem realisierbar. Durch geringfügige Modifikationen können Flüchtlingswohnungen oder soziales Wohnen realisiert werden. Alle für den Bau erforderlichen Leistungen inklusive Planung bieten wir Ihnen aus einer Hand. Das gibt Ihnen Sicherheit hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualitäten. 56