Aktualisierung und Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept

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1 Aktualisierung und Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept Jüterbog 2016 Zusammenfassung Entwurf, ab 30. Juni 2016 Projektleitung: Dr. Eddy Donat, GMA Büro Dresden Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA

2 Agenda 1. Rahmendaten des Jüterboger Einzelhandels 2. Aufwertungsmaßnahmen Altstadt 3. Einzelhandelskonzept Jüterbog Ausblick / weitere Schritte 2

3 Ablaufschema Einzelhandelskonzeptentwicklung Beschluss zur Erarbeitung eines EHK (durch Stadtverwaltung, Ausschüsse oder Stadtrat) Beauftragung durch Stadt Konzepterarbeitung Abstimmungen mit Stadt und beteiligten Akteuren Entwurf des EHK (mit Kenntnisnahme im Stadtrat) Öffentliche Auslage / Einholen von Stellungnahmen TÖB und Bürger Prüfung und Abwägung Anpassungen im Konzept Beschlussfassung EHK mit Empfehlungen zur Umsetzung 3

4 Einzugsgebiet des Jüterboger Einzelhandels Zonen Einwohner Anteil in % Zone I Zone II Zone III Einzugsgebiet insg Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand: ; Jessen (Elster): Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand: ; GMA-Berechnungen 2015, ca.-werte gerundet Legende Einzugsgebiet Zone I (Stadtgebiet Jüterbog) Zone II Zone III 4

5 Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet Zonen Kaufkraft in Mio. Warengruppen Kaufkraftentwicklug Kaufkraftentwicklung in Mio. in % Nahrungs- und Genussmittel 41,4 39,2-2,2-5,3 Gesundheit, Körperpflege 7,8 7,6-0,2-2,6 Blumen, zool. Bedarf 2,8 2,7-0,1-3,6 Bücher, Schreib- / Spielwaren 5,6 5,1-0,5-8,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 14,5 14,0-0,5-3,4 Elektrowaren, Medien, Foto 11,2 10,7-0,5-4,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 12,5 11,5-1,0-8,0 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 10,1 9,6-0,5-5,0 Optik / Uhren, Schmuck 2,4 2,3-0,1-4,2 Sonstige Sortimente 5,6 5,3-0,3-5,4 Nichtlebensmittel insg. 72,5 68,8-3,7-5,1 Einzelhandel insg. 113,9 108,0-5,9-5,2 Quelle: Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV), Bevölkerungsvorausschätzung 2014 bis 2030, Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg, das Basisjahr der Prognose ist 2013, Für das Jahr 2025 wurde der Mittelwert zwischen den prognostizierten Einwohnerzahlen von 2020 und 2030 durch die GMA errechnet. Prognose Jessen (Elster): 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose 2008 bis 2025, Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt. 5

6 Kaufkraftabfluss Kaufkraftströme Kaufkraft der Jüterboger Bevölkerung ca. 56,7 Mio. Kaufkraftbindung ca. 40,3 Mio. (ca. 71 % der KK) Einzelhandelsumsatz in Jüterbog gesamt ca. 71,7 Mio. ca. 16,4 Mio. (ca. 29 % der Kaufkraft) u. a. nach Luckenwalde, Lutherstadt Wittenberg, Berlin Kaufkraftbindung Stadt Jüterbog: Gesamt: ca. 71 % Nahrungs- und Genussmittel: ca. 80 % Nichtlebensmittel: ca. 68 % Kaufkraftzufluss ca. 31,4 Mio. (ca. 44 % des Umsatzes) v. a. Zone II und III: u. a. Niederer Fläming, Niedergörsdorf Streuumsätze (u.a. Pendler, Touristen) 6

7 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Jüterbog 2015 Warengruppen Betriebe Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,2 Gesundheit, Körperpflege ,6 Blumen, zool. Bedarf ,3 Bücher, Schreib- / Spielwaren ,4 Bekleidung, Schuhe, Sport ,2 Elektrowaren, Medien, Foto ,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel ,9 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ,4 Optik / Uhren, Schmuck ,2 Sonstige Sortimente ,2 Nichtlebensmittel insg ,5 Einzelhandel insg ,7 Zuordnung der Betriebe nach Verkaufsflächenschwerpunkt, Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt; GMA-Berechnungen 2015, ca.-werte gerundet Durchschnitt je Betrieb: ca. 207 m² Verkaufsfläche Vergleichswert Deutschland ca. 250 m² Verkaufsfläche je Betrieb 7

8 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. Zentralität Zentralität des Jüterboger Einzelhandels

9 Einzelhandelsbestand in Jüterbog nach Betriebsgrößenklassen 60% 56% 50% 45% 44% 40% 36% 30% 26% 31% 20% 10% 5% 10% 13% 15% 13% 5% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Quelle: GMA-Erhebungen

11 Aufwertungsmaßnahmen Altstadt (1) Kriterium Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raums Anmerkungen bauliche und funktionale Aufwertung von Bereichen mit Abwertungstendenzen, v. a. Randbereiche Große Straße / Wursthof städtebauliche und funktionale Verbindung von Große Straße und Markt, Etablierung und Bewerbung als Bestandteil der Altstadt Ausbau / Modernisierung / Sanierung bestehender Stadtmöblierung (kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresistente Sitzmöblierung) Installation von Kinderspielinfrastruktur, z. B. im Bereich Markt deutliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche zur Hauptgeschäftslage (Zinnaer Vorstadt, Am Dammtor, Große Straße) Steigerung der Attraktivität des Einzelhandels in der Altstadt Etablierung und Erhalt von Magnetbetrieben in zentraler Altstadtlage, v. a. Lebensmittelmärkte, Textil- oder Drogeriefachmärkte Ansprache von Einzelhändlern in Streu- und Nebenlagen / Verlagerung von Geschäften in die Altstadt / Unterstützung bei Nachfolgeregelungen Leerstandsmanagement (Information über Flächengröße, Eigentümer, Miet- oder Verkaufspreis, baulicher Zustand, Anliefermöglichkeit) / ggf. Zwischendekoration von Leerständen Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen über Immobiliengrenzen hinweg Branchenführer / Betonung des Innenstadtcharakters Definition eines Mindeststandards der Servicequalität für innerstädtische Geschäfte / Betonung des Fachgeschäftecharakters Förderung des Wochenmarktes (Händleransprache, Werbung) zuerst für den zentralen Versorgungsbereich Altstadt schwierig, nur Einzelobjekte Zusammenarbeit mit Spezialisten 11

12 Aufwertungsmaßnahmen Altstadt (2) Kriterium Anpassung an Herausforderungen demografischer Wandel seniorengerechte Gestaltung der Altstadt und der Geschäfte (u. a. Berollbarkeit, Vermeidung von Stolperfallen, Sitzmöglichkeiten) Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge, Ruhe- und Erholungszonen Verkehr / Parken Erarbeitung eines Parkraumkonzeptes / Vereinheitlichung der Parkkonditionen Verbesserung Parkleitsystem (u. a. farbliche Gestaltung / Markierungen / Stellplatzanzahl / Entfernungsangaben zu den Geschäften) Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentation Festlegung und Bewerbung von Kernöffnungszeiten Schaufenstergestaltung / Auswechslung veralteter Werbeelemente / Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionierung, Gestaltung von Preis- / Werbeschildern) / unbürokratische, kostengünstige Genehmigung durch Stadtverwaltung Kooperation der Akteure Vertiefung und Vernetzung der Aktivitäten aller Akteuren der Stadt (u. a. Händler- Stammtisch) bauliche Aufwertung von Einzelimmobilien in Kooperation mit den Immobilieneigentümern gemeinsames Werben für einen Einkauf Forderung nach aktiver Mitarbeit der Gewerbetreibenden Anmerkungen weiter überprüfen und vervollständigen z. T. bereits realisiert, weitere Umsetzung im Zuge von Baumaßnahmen in Arbeit durch Mindestlohn schwierig, mittags oder länger zu öffnen, vielfach nur Inhaber hinter der Theke Gemeinschaftsinitiative, z. B. auch für temporäre Dekoration von Leerständen Überprüfung in Arbeit Nach dem BID-Prinzip mehr Eigenverantwortung initiieren Nutzung von Fördermitteln für das Sanierungsgebiet 12

14 Beschlussvorschlag Einzelhandelskonzept Jüterbog Es ist ein Beschluss zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Jüterbog durch die Stadtverordnetenversammlung zu fassen. Damit stellt das Konzept ein von der Stadtverordnetenversammlung legitimiertes städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dar und ist bei der vorbereitenden und verbindlichen Bebauungsplanung zu berücksichtigen und planungsrechtlich umzusetzen. Schwerpunktmäßig werden dabei folgende Festsetzungen getroffen: 1. Beschluss des Hauptzentrums Altstadt Jüterbog und des Nahversorgungszentrums Schloßstraße als zentrale Versorgungsbereiche (Anlage 1 und 2). Beschluss als schutzwürdige Bereiche und Investitionsgebiete. 2. Anerkennung folgender Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet (Anlage 2): - Zinnaer Vorstadt (derzeit Netto) - Promenade (derzeit Aldi) - Oberhag (derzeit Lidl) Die Standorte besitzen für die umliegenden Wohnquartiere eine hohe Nahversorgungsrelevanz. Um ihre Funktionsfähigkeit mittelfristig zu sichern, dürfen sie im Zuge baulicher Modernisierungsmaßnahmen ihre bestehende Verkaufsfläche bis zum Jahr 2020 auf eine marktübliche und städtebaulich verträgliche Verkaufsflächengröße ausweiten. Anerkennung des potenziellen Nahversorgungsstandortes (Anlage 2): - Neuheimer Weg Der Standort soll zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgung durch die Verlagerung eines bereits in Jüterbog bestehenden Lebensmittelmarktes zum Nahversorgungsstandort aufgewertet werden. Für eine Neuansiedelung eines bisher nicht in Jüterbog ansässigen Marktes besteht dagegen kein ausreichendes Kaufkraftpotenzial. 14

15 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Altstadt Jüterbog Legende Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Altstadt Jüterbog Einzelhandelsbesatz nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heim- werkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Quelle: Kartengrundlage Stadt Jüterbog; GMA-Bearbeitung 2016, 15

16 Zentren- und Standortsstruktur im Stadtgebiet Jüterbog Ausschnitt Nahversorgungszentrum Schloßstraße Kernstadt Jüterbog Legende zentrale Versorgungsbereiche 1 Hauptzentrum Altstadt Nahversorgungszentrum Schloßstraße Nahversorgungstandort 3 Zinnaer Vorstadt (derzeit Netto) 4 Promenade (derzeit Aldi 1 ) 5 Oberhag (derzeit Lidl) 1 5 potenzieller Nahversorgungstandort 6 Neuheimer Weg Kartengrundlage: OpenStreetMap / RegioGraph Planung, GMA- Bearbeitung

17 Beschlussvorschlag Einzelhandelskonzept Jüterbog 3. Beschluss der Jüterboger Liste zentrenrelevanter Sortimente (Anlage 3). Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll ab einer Verkaufsflächengröße von 100 m² nur im zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Altstadt angesiedelt oder erweitert werden. Außerhalb des definierten zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Altstadt können Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimentsschwerpunkt nur ausnahmsweise und nur bis zu einer Verkaufsfläche von unter 100 m² (Kleinflächenregelung) zugelassen werden. Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt sind zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgung in siedlungsintegrierten Lagen bis unter 400 m² Verkaufsfläche zulässig. Die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt ist ab einer Verkaufsflächengröße von 400 m² ergänzend auch im Nahversorgungszentrum Schloßstraße, an den ausgewiesen Nahversorgungsstandorten und dem potenziellen Nahversorgungsstandort Neuheimer Weg zulässig. Die Integration von zentrenrelevanten Randsortimenten bei Ansiedlung oder Erweiterung so genannter Mehrbranchenunternehmen (z.b. Möbel- oder Baumärkte) außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Altstadt wird folgendermaßen geregelt: Sie sollen eine Verkaufsfläche bis unter 100 m² je Einzelsortiment in den Randsortimenten nicht überschreiten. Darüber hinaus soll die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten. 17

18 Aktualisierung Sortimentskonzept Jüterboger Sortimentsliste zentrenrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevant Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk und Tabakwaren, Getränke), Reformwaren Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika Arzneimittel und apothekenübliche Waren Schnittblumen / Pflanzen Zeitungen, Zeitschriften Zentrenrelevant kleinvolumige Tiernahrung / Tierpflegemittel, zoolog. Bedarf Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Bücher, Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf Spielwaren und Bastelartikel Medizinisch-orthopädische Artikel, Sanitätswaren Baby-,Kinderartikel Sportartikel, Sportkleingeräte Arbeitsbekleidung Sportbekleidung (inkl. Sportschuhe) Heimtextilien, Wolle, Stoffe, Gardinen und Zubehör, Bettwäsche, Bettlaken, sonstige Textilien Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Wohnaccessoires, Dekoartikel Kunstgewerbe, Antiquitäten, Bilder, Rahmen Uhren, Schmuck, Silberwaren Foto- und Videoartikel Optik / Akustik, Optische Erzeugnisse Musikinstrumente, Briefmarken, Münzen Lampen, Leuchten, Beleuchtungskörper Unterhaltungselektronik (Radio, TV, DVD-Player), Ton- und Bildträger, Multimedia, Computer, Geräte der Telekommunikation Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware)** nicht zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) Tiere, großvolumige Tiernahrung, Zooartikel, Futterhandel Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel Gartenartikel (inkl. Gartenmöbel), Gartengeräte (z. B. Rasenmäher) Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Eisenwaren und Werkzeuge Sanitärartikel, Fliesen Möbel (inkl. Küchenmöbel / Büromöbel) Matratzen, Bettwaren (z. B. Steppbettdecken) Elektroinstallationsbedarf Antennen / Satellitenanlagen Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen (weiße Ware) Büromaschinen, Büroorganisationsmittel Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen Campinggroßartikel (z. B. Zelte, Campingmöbel) Fahrräder, Fahrradzubehör (ohne Bekleidung) Sportgroßgeräte Reitsportartikel, Angelbedarf, Jagdbedarf Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Kfz-Zubehör, Motorradzubehör Kfz und Fahrzeuge aller Art, Motorräder / Mopeds 18

19 Beschlussvorschlag Einzelhandelskonzept Jüterbog 4. Verträglichkeitsprüfung von Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben Bei geplanten Ansiedlungen bzw. Erweiterungen mit einer Gesamtverkaufsfläche oberhalb der in Punkt 3 genannten Verkaufsflächenbegrenzungen (max. unter 100 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente und max. unter 400 m² Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Sortimente) muss der Antragsteller durch eine Auswirkungsanalyse mittels Verträglichkeitsgutachten nachweisen, dass das Vorhaben zu keiner Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit, der unter Punkt 1 festgelegten zentralen Versorgungsbereiche führt. 5. Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich eröffnet der 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des EZEK entgegensteht. Für die Begründung ist das EZEK zu verwenden, wenn es durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen worden ist. Zudem wird eine Übernahme der Ergebnisse des EZEKs in die Flächennutzungsplanung empfohlen. 6. Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen Die vorliegende Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das EZEK verdeutlicht zum einen die Ausstattungsdefizite und Entwicklungspotenziale im Jüterboger Einzelhandel und vermittelt zum anderen durch den Beschluss Investitionssicherheit. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb der Stadtkerne eine Entwicklung aus Investoren- bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen verbunden wäre. 19

22 Weiterer Fahrplan Einzelhandelskonzept Überprüfung und Abstimmung: Abgrenzung zentrale Versorgungsbereiche Zentrenrelevante Sortimente ( Jüterboger Liste ) Handlungskatalog zur Optimierung der Einzelhandelsstrukturen Erstellung Entwurf: Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept Jüterbog 2016 durch die GMA Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zum Entwurf des Einzelhandelskonzepts öffentliche Auslegung und Beteiligung Träger öffentlicher Belange (IHK, Handelsverband, Landesdirektion, Regionalplanung) Auswertung der Stellungnahmen Beschlussfassung durch die Stadtverordnetenversammlung weitere planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung 22

23 Naumburg Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gesellschaft für Markt-und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Hohenzollernstraße Ludwigsburg Telefon: Telefax: Internet: Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA