Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Essen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Essen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Essen Residential Investment Essen Hohe Umsatzzahlen und steigende Preise kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Essen wurde mit 451 Objekten nach 2007 die höchste Verkaufszahl registriert, knapp 20 % mehr als Das Umsatzvolumen stieg um 31 % auf 168 Mio. EUR. Da jedoch wie in den Vorjahren meist kleinere Objekte gehandelt wurden, stieg der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie nur leicht auf rund EUR. Nachfrageüberschuss in guten Lagen Der anhaltende Anstieg der Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Essen ist vor allem auf die Eurokrise und die schlechte Renditeentwicklung risikoloserer Anlagen z. B. Bundesschatzbriefe zurückzuführen. Der Nachfrageüberschuss betrifft vorwiegend die sehr guten und guten Lagen im Essener Süden, in denen das Angebot ausgedünnt ist. Hier kommen 20 bis 30 Kunden auf ein Angebot, sodass in Teilen ein Bieterverfahren entscheiden muss. Die Investoren akzeptieren hier Faktoren von bis zu 16,0 und in Einzelfällen auch darüber hinaus. Einfache Lagen beginnen interessant zu werden, wenn die Objektqualität stimmt und die Preise angemessen sind. Die Investoren zahlen auch hier höhere Kaufpreisfaktoren als in den vergangenen Jahren. Schwierig gestaltet sich die Situation in den einfachen Lagen im Norden von Essen, insbesondere in Quartieren mit sozialen Problemen, wie z. B. Vogelheim oder Karnap. Auch hier gibt es Interessenten, die jedoch zu geringeren Preisen kaufen. Gefragt sind hauptsächlich reine Mehrfamilienhäuser. Die Vermarktung von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil gestaltet sich schwieriger, weil viele Investoren bei diesen Immobilien ein höheres Mietausfallrisiko sehen. Generell werden alle Objekte High turnover figures and rising prices characterise the market for residential investments in Essen. With 451 properties, the highest number of sales after 2007 was registered in 2011, about 20 % more than in The turnover volume increased by 31 % to 168 million euros. As, in previous years, mostly smaller properties were traded, the average purchase price per property only rose slightly to around 370,000 euros. Excess demand in good locations The sustained rise in demand for residential investment property in Essen is primarily due to the euro crisis and the poor yield development for more risk-free investments, such as German federal saving bonds. The excess demand is mainly affecting prime and good locations in the southern part of Essen in which the amount of property on offer is meagre. Here, there are 20 to 30 clients per property on offer, meaning that decisions must be made using a tendering procedure in some areas. Investors are accepting multipliers of up to 16.0 here, and even more in individual cases. Basic locations are beginning to become interesting, as long as the quality of properties is right and the prices are suitable. Investors are paying higher purchase prices than in previous years here, too. The situation is difficult in basic locations in the north of Essen, particularly in districts with social problems, such as Vogelheim or Karnap. There are prospective buyers here, too, although they buy at lower prices. There is particular demand for pure apartment buildings, whereas it is more difficult to sell multi-use properties with a proportion of commercial space as many investors consider these properties to represent a higher risk of loss of rent. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 583,2 582,1 579,8 576,3 574,6 573,4 562,8 551,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 299,3 298,4 297,8 297,5 297,7 297,1 297,8 296,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,95 1,95 1,95 1,94 1,93 1,93 1,89 1,86 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Essen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 8,0 gute Lage/good location in % 6,0 4,0 2,0 0,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 297,1 319,5-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** 450 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 170 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 von den Investoren genau geprüft. Immobilien in guten Essener Lagen lassen sich allerdings in weniger als vier Wochen vermarkten. Insgesamt sind die Faktoren bis hinunter in die einfachen Lagen gestiegen und bewegen sich auf Höchstniveau. Vorwiegend Privatinvestoren aus der Region Bei Objekten mit einem Wert von bis zu EUR wird das Marktgeschehen von privaten Investoren aus Essen und der Region dominiert. Hierbei handelt es sich vorwiegend um Erstkäufer, die mit viel Eigenkapital finanzieren. Semiprofessionelle Investoren, die schon mehrere Objekte besitzen, sind aufgrund des hohen Preisniveaus zurückhaltend. Punktuell sind Investoren aus deutschen Wirtschaftsmetropolen zu finden, die an den für sie vergleichsweise günstigen Preisen partizipieren wollen. Die wenigen ausländischen Investoren kommen aus den Niederlanden und der Schweiz. Die Angebotsseite wird von der zurückhaltenden Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer geprägt. Ein leichter Ausgleich erfolgt durch die institutionellen und semiprofessionellen Verkäufer, welche gezielt Objekte am Markt platzieren, um die hohen Preise auszunutzen. Südliche Stadtteile beliebt Der tendenziell schleichende Bevölkerungsrückgang vollzieht sich hauptsächlich in den einfachen Lagen nördlich der A40. Hier konzentrieren sich auch die Leerstände, die stadtweit bei ca. 5 % liegen. In den südlichen Essener Stadtteilen und in Uninähe sind freie Wohnungen schwer zu bekommen. Ein Anstieg der Mieten ist hier zu verzeichnen. Auch Mikrolagen in mittleren Lagen im Nordwesten haben Potenzial. Wegen der gründerzeitlichen Bausubstanz und funktionierender Nachbarschaften gilt dies z. B. für den Bereich der Glockenstraße in Frintrop. Dort liegen die Mieten zwischen 5,00 und 5,90 EUR/m². In den einfachen Wohnlagen bewegen sich die Mieten zwischen 4,20 und 5,50 EUR/m². Steigende Faktoren in guten Lagen 2012 wird der Markt weiter wachsen. Die Mieten haben Potenzial und werden die Quadratmeterpreise ansteigen lassen. Dadurch werden sich insbesondere die Faktoren in den guten und sehr guten Lagen erhöhen. Wir rechnen mit einem leichten Anstieg der Verkaufszahl und einem Umsatzvolumen zwischen 170 und 180 Mio. EUR. In general, all properties are inspected carefully by investors. However, properties in good locations in Essen can be marketed in less than four weeks. Overall, multipliers down to basic locations have risen and are at a peak level. Primarily private investors from the local region The market for properties with a value of up to 800,000 euros is dominated by private investors from Essen and the local region. These are mainly firsttime buyers, who finance purchases with high levels of equity. Semi-professional investors who already own several properties are holding back due to the high price level. Investors from German economic centres can occasionally be found who want to participate in what for them are relatively low prices. The few foreign investors come from the Netherlands and Switzerland. The range of properties on offer is shaped by the reluctance to sell among private property owners. A slight balance is being created by institutional and semi-professional sellers who are positioning properties on the market in a targeted way in order to exploit the high prices. Southern districts popular The tendency of gradual population decline is mainly happening in basic locations to the north of the A40. There is also a concentration of vacant properties here, with the vacancy rate for the whole city at approx. 5 %. In the southern districts of Essen and close to the university, free apartments are difficult to come by. An increase in rents can be seen here. Micro locations in average locations in the north-west also have potential. This applies to the area around Glockenstraße in Frintrop, for example, due to the buildings from the Wilhelminian style and functioning neighbourhoods. Rents there are currently between 5.00 and 5.90 euros/m². In basic residential locations, rents are between 4.20 and 5.50 euros/m². Rising multipliers in good locations The market will continue to grow in The rents have potential and will allow square metre prices to rise. This will enable multipliers to increase, especially in good and prime locations. We anticipate a slight increase in the number of sales and a turnover volume between 170 and 180 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Essen

5 Essen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Essen - Residential Investment locations A52 A42 Frintrop Engel & Völkers Commercial Dellwig Gerschede Bedingrade Borbeck- Mitte Schönebeck Kettwig Vogelheim Bergeborbeck Haarzopf Bochold Altendorf Frohnhausen Karnap RHEIN-HERNE-KANAL Westviertel Holsterhausen Schuir Bredeney Altenessen Nord Altenessen Süd Nordviertel Stoppenberg Ostviertel Stadtkern Südostviertel Südviertel Rüttenscheid Werden Heidhausen Stadtwald Fischlaken Katernberg Huttrop Bergerhausen BALDENEYSEE Schonnebeck Frillendorf A40 A44 A535 Kray Steele Überruhr-Hinsel Heisingen Fulerum Margarethenhöhe Rellinghausen Überruhr- Holthausen Kupferdreh Leithe Freisenbruch Byfang Horst Burgaltendorf RUHR Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 12,5-14,5 11,3-13,5 10,5-11,8 7,1-9,1 12,9-14,9 11,5-13,8 10,0-11,8 7,1-9,1 13,9-16,2 11,8-14,5 10,5-11,8 8,0-10,3 13,9-16,0 12,0-14,5 10,5-11,9 8,6-10,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 6,50-8,50 6,00-7,00 4,50-5,50 3,50-4,50 6,50-8,50 6,00-7,00 4,50-5,50 3,50-4,50 8,00-10,00 6,50-7,20 4,80-5,80 4,00-5,20 8,00-10,00 6,50-7,50 5,00-5,90 4,20-5,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Essen

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