Auch Biobetriebe sind auf Zupacht angewiesen

Transkript

1 - Wie kalkuliere ich mein Pachtentgelt richtig?

2 Übersicht 1. Einführung 2. Herausforderungen an den Betriebsleiter 3. Bodenmarkt 5. Fazit - 2 -

3 1. Einführung Zukunft der Direktzahlungen? - Anteil der Betriebsprämie am Betriebseinkommen ha LF Gewinn Betriebsprämie Betriebsprämie Betriebsprämie Betriebsprämie 5-jähriger 2010/ / / /21 individuell /ha 20 /Unternehmen Insgesamt Ackerbau Milch Veredlung Verbund Niedersächsische Haupterwerbsbetriebe, Berechnungen unter Berücksichtigung der Modulation Quelle: BMELV Testbetriebsnetz; Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung, Referat 101;

4 1. Einführung Wichtige Fragen für die Betriebsentwicklung Wie groß ist die Abhängigkeit des Betriebes von den Direktzahlungen? Wohin werden die Direktzahlungen umgeschichtet? Wo liegen neue Herausforderungen innerhalb der GAP? Wie entwickeln sich die Agrarpreise und die Preise für Boden und Betriebsmittel? Welche Formen des Wachstums stehen den Betrieben offen? (Fläche, Regenerative Energien, Sonderkulturen, Stallplätze, Nebenbetriebe) Welche außerlandwirtschaftlichen Einkünfte gibt es? - 4 -

5 2. Herausforderungen an den Betriebsleiter in der täglichen Tretmühle FLÄCHENAUSSTATTUNG CONTROLLING MARKT KOOPERATION MITARBEITERFÜHRUNG TECHNISCHER FORTSCHRITT FRUCHTFOLGE ERTRAG KOSTEN FINANZIERUNG PERSÖNLICHE ENTWICKLUNG RISIKOMANAGEMENT - 5 -

6 2. Herausforderungen an den Betriebsleiter Größe ist nicht alles! Erfolg bedeutet auch etwas besser und qualitativ hochwertiger zu produzieren die Wertschöpfung zu erhöhen den Gewinn je Einheit zu steigern langfristig günstiger produzieren zu können als der Durchschnitt Realisierte Gewinnrate beachten (Anteil vom Umsatz, der als Gewinn übrig bleibt) Betriebszweige optimieren: Kein Aufbau neuer Betriebszweige, bevor der bestehende Betriebszweig nicht optimiert ist. Läuft dieser erfolgreich und sind trotzdem Management- und Arbeitskapazitäten frei, ist der Einstieg in einen neuen Betriebszweig denkbar

7 3. Bodenmarkt Ost Pachtflächenanteile West Mehr als die Hälfte ist Zupacht Tendenz: Anteil der Pachtfläche in Niedersachsen im Verhältnis niedriger:52,3 % Aber steigend: : 50,3 % : 50,1 % Ost-West-Unterschied historisch Quelle: AMI 2009/A-170; Statistisches Bundesamt - 7 -

8 3. Bodenmarkt Jahrespachtentgelte 2010 in Niedersachsen EUR/ha Aber: Statistik spiegelt die Realität nicht im Detail! Braunschweig (4.344) ha Hannover (6.324) ha Lüneburg (9.829) ha Weser-Ems (14.733) ha 150 Weser-Ems (14.733) ha 100 Lüneburg (9.829) ha 50 Hannover (6.324) ha 0 Acker Grünland Braunschweig (4.344) ha Quelle: Agrarstatistisches Kompendium, LWK

9 3. Bodenmarkt Jahrespachtentgelte 2010 in Niedersachsen 50 und (viel) mehr? Quelle: LSKN (Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen ),

10 3. Bodenmarkt Kaufwerte für Grundstücke - Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke in Niedersachsen und (viel) mehr? Quelle: LSKN,

11 3. Bodenmarkt Entwicklung der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke Veräußerungsfälle nehmen zu: Verkäufe Verkäufe Verkäufe Mehr Fläche wechselt den Besitzer: ha ha ha Quelle: LSKN,

12 3. Bodenmarkt Gesteigerte Bewegungen & Aktivitäten am Markt zu beobachten Aber wer macht die Preise?! Und woher kommt der Wind?

13 wer Einfluss übt Wachsende Weltbevölkerung mit höheren Ernährungs- und Lebensansprüchen (7 Mrd. Menschen; Zuwachs je Jahr 83 Mio. Menschen) Steigender Grundoptimismus in den Agrarsektor: steigender Bedarf an Lebensmitteln, Futtermitteln, Energierohstoffen Kapitaleigner sind bestrebt in diesen Markt zu investieren Nicht Kapital oder Arbeitskräfte sondern Land ist knappstes Gut Fruchtbares und klimatisch begünstigtes Ackerland ist in Mitteleuropa nicht mehr vermehrbar; dies gilt insbesondere für - Hochertragsstandorte - Regionen mit hoher Viehdichte In aller Regel treiben die Nachfrager nach Pachtflächen also die Pächter selber die Preise in die Höhe

14 Grenzkostendenken Hohe Pachtangebote seitens der Pächter Trend teilweise drastisch Trotz Zupacht der letzten Hektare soll die Höhe der Gesamtpachten (alte und neue Verträge) in einem wirtschaftlichen Maß gehalten werden. Aber was ist, wenn Grenzkostenverträge durch weitere Zupachten zu neuem Durchschnitt werden?! Angemessenheit an die eigene betriebliche Leistungsfähigkeit wird nicht mehr ausreichend berücksichtigt. Daher: Wer pachten will, muss die nachhaltig wirtschaftlichen Möglichkeiten des eigenen Betriebes genauestens kennen; Abschreibung, Kapitalkosten, Lohnkosten und Allgemeinkosten müssen einbezogen werden!

15 Einschätzung eines angemessenen Pachtpreises + = = = = Marktleistung Ausgleichszahlung Betriebsertrag Aufwand Roheinkommen Lohnansatz Reinertrag Zinsansatz Pachtansatz Lieferrechte Grundrente Aus der Grundrente müssen entlohnt werden: Boden Pacht Unternehmerrisiko

16 Einschätzung eines angemessenen Pachtpreises Wenn das Niveau zu hoch ist + = = = = Marktleistung Ausgleichszahlung Betriebsertrag Aufwand Roheinkommen Lohnansatz Reinertrag Zinsansatz Pachtansatz Lieferrechte Grundrente Roheinkommen = Pachtpreis Keine Entlohnung von: Eigener Arbeit Kapitalkosten (Zins & Zinsansprüche) Lieferrechtskosten Unternehmerrisiko

17 Einschätzung eines angemessenen Pachtpreises Wenn das Niveau zu hoch ist + = = = = Marktleistung Ausgleichszahlung Betriebsertrag Aufwand Roheinkommen Lohnansatz Reinertrag Zinsansatz Pachtansatz Lieferrechte Grundrente Reinertrag = Pachtpreis Keine Entlohnung von: Kapitalkosten (Zins & Zinsansprüche) Lieferrechtskosten Unternehmerrisiko

18 Einschätzung eines angemessenen Pachtpreises + = = = = Marktleistung Ausgleichszahlung Betriebsertrag Aufwand Roheinkommen Lohnansatz Reinertrag Zinsansatz Pachtansatz Grundrente Grundrente = Pachtpreis Wenn die Pachthöhe der Grundrente entspricht, wird noch kein Unternehmergewinn erwirtschaftet!

19 Einschätzung eines angemessenen Pachtpreises Die Grundrente ist das Entgelt für den Boden (Pacht) und das Unternehmerrisiko des Bewirtschafters Die nachhaltig leistbare Pacht ergibt sich aus der Grundrente/ha abzüglich Unternehmergewinn

20 Wie kalkuliere ich richtig?

21 Kalkulation der Zahlungsbereitschaft In welcher Höhe liegt die langfristig zahlbare Pacht? Berechnung über Kennzahlen der Fruchtfolge im Betrieb Pachtpreisrechner

22 Kalkulation der Zahlungsbereitschaft Fruchtfolge 1: Mittlerer Standort, 50 BP, Beregnung Ertragsniveau Kleegras 3 Schnitte, 50 GJ NEL/ha Winterweizen 40 dt/ha, 20 m³ Gülle Kartoffeln 210 dt/ha, 1,6 m³ Vinasse Ackerbohne 30 dt/ha Triticale 45 dt/ha, 20 m³ Gülle Pachtpreisrechner

23 PACHTPREISKALKULATION - FLÄCHE Kalkulationsstundenlohn Produktionsverfahren auf der Pachtfläche Zinssatz für gebundene variable Kosten 15 FruchtAKh/ha folge- Direktkosten anteil Direktkostenfreie Leistung Variable Masch.kosten 20% 341 /ha -341 /ha 20% 529 /ha /ha 20% /ha /ha 20% 293 /ha 903 /ha 20% 496 /ha 75 Kleegras Winterweizen Kartoffeln Ackerbohne Triticale 10,1 6,3 31,6 7,5 6,3 Gewichteter Ø 12,4 100% Bindungszeitraum der var. Kosten im Ø der PV 4% 823 /ha /ha Deckungsbeitrag Kosten der Arbeitsmittel insgesamt /ha -571 /ha 409 /ha /ha 915 /ha 466 /ha /ha /ha /ha /ha 593 /ha 441 /ha /ha 428 /ha /ha 986 /ha 619 /ha Direktkosten u. Lohnansatz Arb.erled.Kost. freie Leistung 152 /ha /ha /ha /ha 113 /ha 341 /ha 95 /ha 183 /ha 185 /ha Zupachtbedingte Gemeinkosten (Krankenkasse, BG, Beregnungsverband,Landvolk, Buchführung, Beratung, etc.) 536 /ha 5 Kosten für Quoten und Lieferrechte (sofern im Pachtvertrag separate Vergütung vereinbart) 265 /ha Maschinenfestkosten der Pachtfläche in % der bisherigen Maschinenfestkosten/ha 9 Mon. 100% 68 /ha Risikoabschlag in % der Ø Direktkostenfreien Leistung 5% Obere Pachtpreisgrenze I (Grenzkostenkalkulation: nur variable Maschinenkosten u. Lohnkosten fallen an) 683 /ha Obere Pachtpreisgrenze II (Vollkostenkalkulation: Pachtfläche trägt auch feste Maschinenkosten) 418 /ha Hinweise Obere Pachtpreisgrenze II Hier ist noch kein Unternehmer gewinn erwirtschaftet! 1. Zinsansatz für die variablen Kosten im Deckungsbeitrag berücksichtigt 2. Bei Zahlung der oberen Pachtpreisgrenze wird kein Unternehmergewinn erzielt!

24 Kalkulation der Zahlungsbereitschaft Fruchtfolge 2: Hackfrucht intensiv Ertragsniveau Kleegras 45 t FM, 15 m³ GS, Verkauf an BGA f. 22,50 /t Winterweizen 40 dt/ha, 20 m³ Gülle Kartoffeln 210 dt/ha, 1,6 m³ Vinasse Ackerbohne 30 dt/ha Triticale 45 dt/ha, 20 m³ Gülle Möhren 630 dt/ha Pachtpreisrechner

25 PACHTPREISKALKULATION - FLÄCHE Kalkulationsstundenlohn Produktionsverfahren auf der Pachtfläche Zinssatz für gebundene variable Kosten 15 FruchtAKh/ha folge- Direktkosten anteil Direktkostenfreie Leistung 20% 341 /ha 672 /ha 10% 529 /ha 994 /ha 20% /ha /ha 20% 293 /ha 903 /ha 20% 496 /ha 75 10% /ha /ha Kleegras Winterweizen Kartoffeln Ackerbohne Triticale Möhre 10,1 6,3 31,6 7,5 6,3 12,2 Gewichteter Ø 13,0 100% Bindungszeitraum der var. Kosten im Ø der PV 4% Variable Masch.kosten /ha /ha Deckungsbeitrag Kosten der Arbeitsmittel insgesamt /ha 441 /ha 409 /ha /ha 667 /ha 466 /ha /ha /ha /ha /ha 593 /ha 441 /ha /ha 428 /ha 46 /ha /ha /ha 596 /ha /ha 887 /ha Direktkosten u. Lohnansatz Arb.erled.Kost. freie Leistung /ha 103 /ha /ha 421 /ha /ha /ha /ha 341 /ha /ha 183 /ha /ha 973 /ha /ha /ha 194 /ha Zupachtbedingte Gemeinkosten (Krankenkasse, BG, Beregnungsverband,Landvolk, Buchführung, Beratung, etc.) 744 /ha 29 Maschinenfestkosten der Pachtfläche 100% 92 /ha Risikoabschlag in % der Ø Direktkostenfreien Leistung 5% Obere Pachtpreisgrenze I (Grenzkostenkalkulation: nur variable Maschinenkosten u. Lohnkosten fallen an) 892 /ha Obere Pachtpreisgrenze II (Vollkostenkalkulation: Pachtfläche trägt auch feste Maschinenkosten) 601 /ha Hinweise Obere Pachtpreisgrenze II 5 Kosten für Quoten und Lieferrechte (sofern im Pachtvertrag separate Vergütung vereinbart) in % der bisherigen Maschinenfestkosten/ha 9 Mon. Hier ist noch kein Unternehmer gewinn erwirtschaftet! 1. Zinsansatz für die variablen Kosten im Deckungsbeitrag berücksichtigt 2. Bei Zahlung der oberen Pachtpreisgrenze wird kein Unternehmergewinn erzielt!

26 Kalkulation der Zahlungsbereitschaft Fruchtfolge 3: Druschfrucht, extensiv Ertragsniveau Kleegras 40 t FM, 15 m³ GS, Verkauf an BGA f. 23,50 /t Winterweizen 40 dt/ha, 20 m³ Gülle Dinkel 30 dt/ha Winterroggen 40 dt/ha Pachtpreisrechner

27 PACHTPREISKALKULATION - FLÄCHE Kalkulationsstundenlohn Produktionsverfahren auf der Pachtfläche Kleegras (Biogas) Winterweizen Dinkel Winterroggen Gewichteter Ø Zinssatz für gebundene variable Kosten 15 FruchtAKh/ha folge- Direktkosten anteil 10,1 5,0 4,6 4,6 6,1 25% 25% 25% 25% 100% Direktkostenfreie Leistung Variable Masch.kosten /ha 717 /ha /ha 958 /ha /ha /ha /ha /ha 191 /ha Bindungszeitraum der var. Kosten im Ø der PV 4% 932 /ha /ha /ha /ha /ha 328 /ha Deckungsbeitrag Kosten der Arbeitsmittel insgesamt 228 /ha 636 /ha 764 /ha 756 /ha 676 /ha 466 /ha 359 /ha 389 /ha 596 /ha 473 /ha Direktkosten u. Lohnansatz Arb.erled.Kost. freie Leistung 152 /ha 75 /ha 69 /ha 69 /ha -123 /ha /ha 568 /ha 91 /ha 36 Zupachtbedingte Gemeinkosten (Krankenkasse, BG, Beregnungsverband,Landvolk, Buchführung, Beratung, etc.) 5 Kosten für Quoten und Lieferrechte (sofern im Pachtvertrag separate Vergütung vereinbart) 144 /ha Maschinenfestkosten der Pachtfläche in % der bisherigen Maschinenfestkosten/ha 9 Mon. 100% 47 /ha Risikoabschlag in % der Ø Direktkostenfreien Leistung 5% Obere Pachtpreisgrenze I (Grenzkostenkalkulation: nur variable Maschinenkosten u. Lohnkosten fallen an) 408 /ha Obere Pachtpreisgrenze II (Vollkostenkalkulation: Pachtfläche trägt auch feste Maschinenkosten) 264 /ha Hinweise Obere Pachtpreisgrenze II Hier ist noch kein Unternehmer gewinn erwirtschaftet! 1. Zinsansatz für die variablen Kosten im Deckungsbeitrag berücksichtigt 2. Bei Zahlung der oberen Pachtpreisgrenze wird kein Unternehmergewinn erzielt!

28 Für die eigene Kalkulation: Zahlen des Betriebes kennen! Schnitt mehrerer Jahre bilden Produktionskosten im Blick haben: Was muss ich mindestens je dt Weizen bekommen, um die Erzeugung aus Sicht meiner Vollkosten gedeckt zu haben?! Der betriebliche Erfolg entscheidet sich nicht allein aus einem positiven Gewinn unterm Strich des Wirtschaftsjahres. Positive Eigenkapitalbildung muss Ziel sein Gründliche Jahresabschluss-Analyse (BZA): hier bieten sich Ansatzpunkte für Verbesserungen und perspektivisches Denken Notwendige Liquidität in allen Marktphasen sichern

29 Nicht aus dem Bauch entscheiden Aus der genauen Analyse des betrieblichen Abschlusses und einem vertikalen Vergleich über mehrere Jahre beantwortet sich die Frage, wie viel der Betrieb an Pachtentgelt zahlen, ohne auf dem Zahnfleisch zu gehen. Jeder sollte die individuelle, maximale Barpacht (Grundrente) für seinen Standort und das individuelle Anbauprogramm kennen, um daraus mit Vorausblick eine fundierte Planung abzuleiten

30 Weitere Punkte, die den Pachtpreis beeinflussen Bodengüte Lage und Erreichbarkeit, Hof-Feld-Entfernung Schlaggröße und form Möglichkeit des freiwilligen Landtausches Nährstoffversorgung Wasser: vorhanden, Fläche vernässt, Drainage in Ordnung Nachfrage: Flächen und Standortsicherung wie viele Landwirte reißen sich um die Flächen und warum?!

31 Warum einige Landwirte zahlungsbereiter sind Nachweis von Flächen: VE/ha Steuerliche Gründe: Gewerblichkeit von Veredlungsbetrieben Güllenachweisflächen Flächen in der näheren Umgebung zur Sicherung der Rohstofflieferung von Biogasanlagen Umfang Sonderkulturanbau Überdurchschnittlich erfolgreiche Bewirtschafter zahlen höhere Pachten als das Mittel der Nachfrager

32 Gerechte Pacht und mehr Wenn ein Unternehmergewinn zu erwirtschaften ist: Wenn die Grundrente verteilt wird: a. 1/3 Bewirtschafter --- 2/3 Besitzer b. 50 : 50 Pflegen Sie den Kontakt zu Ihrem Verpächter: Regelmäßiger, persönlicher Kontakt, Nachbarschaftshilfe, wichtige Infos mitteilen, Interesse und Motivation zeigen

33 Pachtpreisanpassungen eine gute Idee? Transparenz für alle Beteiligten muss gegeben sein. Keine ausschließliche Bindung an den Erlös auch Kosten müssen Berücksichtigung finden! An Indizes binden Reinertragsentwicklung der jeweiligen Region Lebenshaltungskostenindex Erzeugerpreisindex Keine einjährigen Betrachtungen zu kurzfristig!

34 5. Fazit Unbedingt faire Konditionen zwischen Verpächter und Pächter wahren um langfristig auf den Flächen erfolgreich wirtschaften zu können. Kostenanalyse im Betrieb durchführen, denn nur wer seine Zahlen kennt, kann richtig kalkulieren, eine solide Basis für die nächste Generation bilden und auf diesem Wege den Betrieb in die Zukunft führen

35 Zu guter Letzt Grundproblem von Beratung und Kommunikation gesagt bedeutet nicht gehört gehört bedeutet nicht verstanden verstanden bedeutet nicht einverstanden einverstanden bedeutet nicht angewendet angewendet bedeutet nicht beibehalten

36 Diskussion Vielen Dank für Ihr Interesse!