Gebäudewerte. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner

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1 Gebäudewerte Referat Referat in drei in drei Teilen Teilen Referat in drei Teilen Alfred Alfred Baumgartner Baumgartner Alfred Baumgartner 8. März 2012 werte-immobilien.ch 1

2 im Allgemeinen Verkehrswert und andere Werte im Speziellen Versicherungswert Wiederherstellungskosten an Beispielen Brügg, Steffisburg und Riggisberg Gebäudewerte 8. März 2012 werte-immobilien.ch 2

3 Wert subjektive Aussage Preis geforderter Geldbetrag Kosten erforderliche Aufwendungen Gebäudewerte im Allgemeinen 8. März 2012 werte-immobilien.ch 3

4 Gebäudewerte im Allgemeinen Verkehrswert bundesgerichtliche Umschreibung Marktwert und Verkehrswert sind bedeutungs- und wertmässig identisch Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 4

5 Gebäudewerte im Allgemeinen BGE 103 IA 103 Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. BGE 128 I 240 [ ] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 5

6 Gebäudewerte im Allgemeinen Realwert 0 Grundstück 1 Vorbereitungsarbeiten 2 Gebäude 4 Umgebung 5 Nebenkosten ohne Betriebseinrichtung und Ausstattung Gebäude Neuwert Fr Altersentwertung 20% Zeitwert Fr Eigentumsverhältnisse Gebäude, Mieterausbau, Betriebseinrichtung und Ausstattung beachten 8. März 2012 werte-immobilien.ch 6

7 Gebäudewerte im Allgemeinen Weitere Werte Belehnungswerte Bankenverkehrswerte Versicherungswerte Fiskalische Werte Liquidationswerte Fortführungswerte Liebhaberwerte (-preise) 8. März 2012 werte-immobilien.ch 7

8 Gebäudewerte im Allgemeinen 8. März 2012 werte-immobilien.ch 8

9 Versicherungswert im Speziellen Als Versicherungswert gelten grundsätzlich die mittleren Kosten für die Erstellung eines in Art und Grösse, Ausbau und Standort gleichen Gebäudes. Versicherungswerte sind Wiederherstellungskosten für Bauten und bauliche Anlagen. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 9

10 Abgrenzung Gebäude Mieterausbau Betriebseinrichtung Mobiliar Betrieb Versicherungswert im Speziellen Die Umgebung kann aber muss nicht versichert werden. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 10

11 Versicherungswert im Speziellen Wiederherstellungskosten Sicherungs- und Sofortmassnahmen Rückbau / Abbruch Entsorgung Wiederherstellung des Gebäudes Wird das Gebäude wieder hergestellt oder der Schaden abgeschätzt? 8. März 2012 werte-immobilien.ch 11

12 Versicherungswert im Speziellen Ermittlung und Überprüfung Objektdaten Besichtigung Abgrenzung Volumen Kubikmeterpreis Altersentwertung Ermessensspielraum Vergleichswerte 8. März 2012 werte-immobilien.ch 12

13 Versicherungswert im Speziellen Objektdaten bei Neubauten Standort und Lage Zweckbestimmung (Tarif) Pläne und Bauabrechung Kubische Berechnung und bestehenden Bauten Policenauszug Baujahr / Altersentwertung Aktueller Versicherungswert 8. März 2012 werte-immobilien.ch 13

14 Besichtigung Versicherungswert im Speziellen Substanz und Materialien Konstruktion, Installationen und Ausbau Zustand, Mängel und Schäden Bei bestehenden Bauten hinsehen und nachfragen, nach Wert vermehrenden Investitionen 8. März 2012 werte-immobilien.ch 14

15 Versicherungswert im Speziellen Abgrenzung Die Abgrenzung zwischen Gebäude und Fahrhabe erfolgt nach der Verordnung und den Weisungen der Gebäude, Mieterausbau, Betriebseinrichtung, Mobiliar und Betrieb Auf keinen Fall eine Deckungslücke! 8. März 2012 werte-immobilien.ch 15

16 Versicherungswert im Speziellen Bauvolumen in m³ SIA Norm 116 SIA Norm 416 Schrittmass oder nach den Vorgaben der Versicherung Die Abweichungen können erheblich sein, 10% sind nicht ausgeschlossen. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 16

17 Versicherungswert im Speziellen Kubikmeterpreis Bauabrechnung Erfahrungs- und Vergleichwerte Wie wurde das Bauvolumen berechnet und was ist im Kubikmeterpreis enthalten? Vorbereitungsarbeiten Aushubarbeiten Nebenkosten 8. März 2012 werte-immobilien.ch 17

18 Neuwert Altersentwertung Tabelle Zeitwert Abruchreife Abbruchobjekt Diagramm Versicherungswert im Speziellen 8. März 2012 werte-immobilien.ch 18

19 Versicherungswert im Speziellen DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG 0.0% Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus) % Altersentwertung in Prozenten 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% guter Unterhalt normaler Unterhalt mangelhafter Unterhalt nach Ross nach Hägi nach SIV 35.0% 40.0% 45.0% 8. März 2012 werte-immobilien.ch 19

20 Versicherungswert im Speziellen Altersentwertung bis 50% Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT Paritätische Lebensdauertabelle aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% 8. März 2012 werte-immobilien.ch 20

21 Versicherungswert im Speziellen Versicherungswert = Umbautes Volumen x Kubikmeterpreis x Zuschläge? Ermessensspielraum Vergleichswerte Plausibilität Im Schadenfall die richtige Deckung! 8. März 2012 werte-immobilien.ch 21

22 Versicherungswert im Speziellen Versicherungswert AGV Einschätzung nach SIA 116 (Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) Neuwert / Zeitwert 35% (Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) 8. März 2012 werte-immobilien.ch 22

23 Versicherungswert im Speziellen Versicherungsdeckung GVB Abgrenzung GVZ GVB Standard GVB Plus GVB Top Abgrenzungsrichtlinie Gebäude- und Fahrhabe- Versicherung GVB Plus Top März 2012 werte-immobilien.ch 23

24 Gebäudewerte Beispiel 1 2 Gebäude 1989/94 letzte Schätzung Volumen neu m³ VS alt Fr Millionen VS neu Fr Millionen Nachträglich erstellter Aufbau, m³ neu erfasst 8. März 2012 werte-immobilien.ch 24

25 Gebäudewerte Beispiel 2 1 Gebäude 2003 letzte Schätzung Volumen neu m³ VS alt Fr Millionen VS neu Fr Millionen Mehrwerte durch Um- und Anbauten neu erfasst 8. März 2012 werte-immobilien.ch 25

26 Gebäudewerte Beispiel 3 53 Gebäude diverse Schätzungsdaten Volumen neu m³ VS alt Fr Millionen VS neu Fr Millionen Volumen und m³-preise angepasst, 2 best. Gebäude und Mehrwerte neu erfasst 8. März 2012 werte-immobilien.ch 26

27 Gebäudewerte Beispiel 3 Korrekturen nach der Überprüfung der Versicherungswerte 8. März 2012 werte-immobilien.ch 27

28 Gebäudewerte Beispiel 3 Korrekturen nach der Überprüfung der Versicherungswerte 8. März 2012 werte-immobilien.ch 28

29 Fazit: Gebäudewerte Der Versicherungswert ist nicht vergleichbar mit dem Verkehrswert sowie anderen Zwischen- und Hilfswerten. Der Versicherungswert ist vergleichbar mit den Wiederherstellungskosten für Bauten beim Totalschaden (Feuer, Elementar, Wasser). Der Versicherungswert ist periodisch zu überprüfen um Wert vermehrende Investitionen zu erfassen (Um- An- und Ausbauten). Der Versicherungswert kommt unter Druck, wenn die öffentliche Hand auf dieser Basis Gebühren erhebt oder fiskalische Abgaben einfordert. Der Versicherungswert soll im Schadenfall die Basis für eine der Sache angemessen Deckung (Wiederherstellung oder Abschätzung) sein. 8. März 2012 werte-immobilien.ch 29

30 Gebäudewerte Besten Dank für Ihr Interesse Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 8. März 2012 werte-immobilien.ch 30

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