Beschluss des Bezirksausschusses des 6. Stadtbezirkes Sendling vom Öffentliche Sitzung
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- Nicolas Esser
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1 Telef : nסּ Telefax: Sozialreferat Seite 1 von 5 Amt für Wohnen und Migration S-III-W/BS Zweckentfremdung von Wohnraum im Anwesen Fallstr. 42; Erhöhung des Hauses um zwei Stockwerke versagen Empfehlung Nr / E der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 06 Sendling am Sitzungsvorlage Nr / V Anlage Beschluss des Bezirksausschusses des 6. Stadtbezirkes Sendling vom Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Die Bürgerversammlung des 6. Stadtbezirkes hat am die anliegende Empfehlung Nr / E beschlossen (Anlage). Die Empfehlung betrifft einen Vorgang, der nach Art. 37 Abs. 1 der Bayerischen Gemeindeordnung (GO) und 22 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO) zu den laufenden Angelegenheiten zu zählen ist. Da es sich um eine Empfehlung einer Bürgerversammlung handelt, muss diese nach Art. 18 Abs. 4 Satz 1 GO und 2 Abs. 4 Satz 1 Bürger- und Einwohnerversammlungssatzung vom Stadtrat bzw. Bezirksausschuss und gem. 9 Abs. 4, 2. Spiegelstrich Bezirksausschusssatzung vom Bezirksausschuss behandelt werden. Der Beschluss des Bezirksausschusses hat jedoch gegenüber der Verwaltung nur empfehlenden Charakter. Zu der Empfehlung nimmt das Sozialreferat/Amt für Wohnen und Migration wie folgt Stellung: Zweckentfremdung von Wohnraum Das Anwesen wurde vom Amt für Wohnen und Migration/Abteilung Wohnraumerhalt zweckentfremdungsrechtlich überprüft. Es konnten keine Verstöße festgestellt werden. Die Einzelvermietung von Zimmern einer Wohnung in Form einer Wohngemeinschaft stellt an sich noch keine Zweckentfremdung dar, wenn die Mieterschaft dort tatsächlich langfristig wohnt.
2 Seite 2 von 5 Ein Wohnungsleerstand auf Grund eines Mieterwechsels ist bis zur Dauer von drei Monaten gerechtfertigt. Im Einzelfall kann dieser Zeitraum auch länger gerechtfertigt sein, wenn zum Beispiel eine umfangreiche Renovierung stattfindet oder der Wohnraum verkauft werden soll. Das Anwesen wird vom Sozialreferat/Amt für Wohnen und Migration/Abteilung Wohnraumerhalt laufend überwacht. Sollte das Amt dabei eine Zweckentfremdung von Wohnraum feststellen, wird es mit den dafür zur Verfügung stehenden Mitteln dagegen vorgehen. Missachtung der Mietpreisbremse Für Mietverträge, die in München ab dem abgeschlossen wurden, gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Gemäß 556d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Anders ausgedrückt: In München darf der Mietpreis, der sich anhand des Mietspiegels für München 2015 für die entsprechende Wohnung ergibt, um maximal 10 Prozent überschritten werden. Gemäß 556e Abs. 1 BGB dürfen Vermieterinnen und Vermieter in Fällen, in denen die bisherige Miete bereits über der oben dargestellten Grenze liegt, die neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben jedoch Mietminderungen sowie Mieterhöhungen im letzten Mietjahr außen vor. Sollten in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, darf seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters der bisherige Modernisierungszuschlag in die Berechnung der zulässigen Miete miteinbezogen werden. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nach dem erstmals genutzt und vermietet wurde. Sie gilt ebenfalls nicht bei umfangreichen Modernisierungen ( 556f BGB). Hier verlangt die Rechtsprechung einen Modernisierungsaufwand, der etwa ein Drittel des Neubauaufwands erreicht. Die Mieterin bzw. der Mieter hat nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung einen Anspruch auf Rückerstattung der zu viel entrichteten Miete. Hierbei kommt es nicht darauf an, inwieweit es der Mieterin bzw. dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war, dass die geforderte Miete überhöht war. Allerdings muss die Mieterin bzw. der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Hierbei müssen der Vermieterin bzw. dem Vermieter konkrete Umstände dargelegt werden, was im Regelfall in Form einer Mietpreisberechnung anhand des Mietspiegels für München 2015 erfolgen wird.
3 Seite 3 von 5 Der Mietspiegel für München 2015 ist jedoch nicht auf möblierte Zimmer in Wohngemeinschaften wie sie auch im Anwesen Fallstraße 42 vermietet werden, anwendbar. Aus diesem Grund werden die betroffenen Mieterinnen und Mieter Vergleichsmieten benennen müssen. Entsprechende Gerichtsurteile liegen uns jedoch nicht vor. Sollte es zum Gerichtsverfahren kommen, wird in Fällen, in denen der Mietspiegel für München 2015 nicht anwendbar ist, in aller Regel durch vereidigte Sachverständige ein entsprechendes Gutachten erstellt werden müssen. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse sind dem Privatrecht zuzuordnen. Die Landeshauptstadt München hat keinerlei Möglichkeiten, gegen die jeweiligen Vermieterinnen und Vermieter des Anwesens Fallstraße 42 privatrechtlich vorzugehen. Betroffene Mieterinnen und Mieter des Anwesens Fallstraße 42 können sich zum Thema Mietpreisbremse im Sozialreferat kostenlos beraten lassen, sofern sie nicht bereits anwaltschaftlich oder durch einen Mieterverein vertreten werden. Die Mietberatungsstelle befindet sich im Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8 und ist telefonisch unter erreichbar. Für eine persönliche Vorsprache ist eine Terminvereinbarung erforderlich. Erhöhung des Hauses um zwei Stockwerke Für die baurechtliche Prüfung ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Lokalbaukommission zuständig. Dort liegt für das Anwesen Fallstraße 42 kein aktueller Bauantrag zur Aufstockung des Gebäudes vor (Stand ). Die Beschlussvorlage ist mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung abgestimmt. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Müller, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman, der Stadtkämmerei, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, der Frauengleichstellungsstelle und dem Sozialreferat/Stelle für interkulturelle Arbeit ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin 1. Von der Sachbehandlung - laufende Angelegenheit gem. 22 GeschO - und der weiteren Vorgehensweise in Bezug auf das Anwesen Fallstraße 42 wird Kenntnis genommen. 2. Die Empfehlung / E der Bürgerversammlung des 6. Stadtbezirkes vom ist damit gem. Art. 18 Abs. 4 GO behandelt.
4 Seite 4 von 5 III. Beschluss nach Antrag. Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 6 Sendling der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Markus Lutz Brigitte Meier Berufsm. Stadträtin IV. Wv. Sozialreferat, S-Z-B 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An den Bezirksausschuss des 6. Stadtbezirkes Sendling (7-fach) An das Direktorium - Dokumentationsstelle An das Revisionsamt An die Stadtkämmerei An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV An die Frauengleichstellungsstelle An das Sozialreferat, S-III-M z. K. V. An das Direktorium-HA II BAG Süd (3-fach) Der Beschluss des Bezirksausschusses kann vollzogen werden. Der Beschluss des Bezirksausschusses kann / soll nicht vollzogen werden (Begründung siehe Beiblatt) Der Beschluss des Bezirksausschusses ist rechtswidrig (siehe Beiblatt). Es wird gebeten, die Entscheidung des Oberbürgermeisters einzubinden. Am I.A.
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