Baugebiet An den Hecken

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1 Baugebiet An den Hecken Erläuterung der wichtigsten Bauvorschriften

2 Das Baugebiet An den Hecken Das Baugebiet An den Hecken befindet sich am südöstlichen Ortsrand der Stadt Burgdorf und ist etwa 8,3 ha groß. Es ist der erste Baustein möglicher weiterer Siedlungsentwicklungen in diesem Bereich perspektivisch sind weitere Baugebiete südwestlich und ggf. nördlich des neuen Baugebiets An den Hecken angedacht. Das Baugebiet wird gegliedert durch vorhandene landschaftsbildprägende Baumhecken (daher der Name des Baugebiets An den Hecken ). Diese Baumhecken dienen ansässigen Fledermäusen als Jagdrevier und bleiben daher erhalten. Baugebiet An den Hecken Abgesehen von einer neuen Kindertagesstätte im Süden des Baugebiets und einer kleineren Fläche für Mehrfamilienhäuser im Norden ist im neuen Baugebiet größtenteils eine Bebauung mit Einfamilienhäusern geplant. Allerdings ist nicht in jedem Teilbereich jeder Gebäudetyp zulässig. Aufgrund örtlicher Gegebenheiten ist das Baugebiet in mehrere Teilbaugebiete gegliedert, in denen jeweils nur ganz bestimmte Gebäudetypen zulässig sind: Bautyp 1 (WA1): Bungalows, 1geschossig, flache bis mittlere Dachneigung Bautyp 2 (WA2): Stadtvillen, 2geschossig, flache Dachneigung Bautyp 3 (WA3): Einfamilienhäuser mit Satteldach (höhere Bebauung) Bautyp 4 (WA4): Einfamilienhäuser mit Satteldach (niedrigere Bebauung) Bautyp 5 (WA7): Einfamilienhäuser mit flachen Pultdächer Diese vorliegende Erläuterung der Bauvorschriften konkretisiert auf den nächsten Seiten, warum an welcher Stelle im Baugebiet welche Gebäudetypen zulässig sind. Diese Konkretisierung ersetzt aber nicht die Festsetzungen des Bebauungsplans. Im Zweifel gelten die Bestimmungen des Bebauungsplans. Wichtiger Hinweis: Der Bebauungsplan enthält weitergehende Bestimmungen. In dieser Broschüre wurden lediglich diejenigen aufgeführt, die für einen ersten Eindruck der jeweiligen Bebauungsmöglichkeiten wichtig sind. 2

3 Bautyp 2 (WA2) Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung (WA 5 und WA 6) Bautyp 1 (WA1) Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum Bautyp 5 (WA7) Bautyp 4 (WA4) Bautyp 3 (WA3) 3

4 Bautyp 1 (WA1): Bungalows und niedrige Häuser Die Grundstücke im Teilbaugebiet WA1 grenzen unmittelbar an das bereits bestehende Baugebiet an der Leipziger Straße an. Um die Belichtungssituation für die bestehende Bebauung nicht zu verschlechtern, wurde festgelegt, dass die neue Bebauung in diesem Bereich verhältnismäßig niedrig ist. Dies führt in der Folge dazu, dass hier in erster Linie Bungalows und andere Formen niedriger Bebauung realisiert werden können. Um dennoch ausreichend große Wohnflächen zu ermöglichen, wurde der Grundstücksanteil, der bebaut werden darf, mit 40% relativ hoch bemessen (Grundflächenzahl GRZ 0,4). Es sind unterschiedliche Dachformen und Dachneigungen zulässig. Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum 4

5 Dachformen: Es sind Sattel-, Walm- und Pultdächer zulässig. Satteldächer Walmdächer Pultdächer Dachneigungen: Die Mindestdachneigung beträgt 10 Grad, die maximal zulässige Dachneigung beträgt 35 Grad. Gebäudehöhen: Die Traufhöhe (siehe auch Glossar auf Seite 16) darf maximal 4,0 Meter betragen. Das Gebäude darf nicht höher als 6,50 Meter sein. max. 6,5 m max. 6,5 m max. 6,5 m max. 4,0 m max. 4,0 m max. 4,0 m Wichtiger Hinweis: Im nördlichen Gebietsbereich (Stichstraßen) ist aufgrund örtlicher Gegebenheiten die mögliche Gebäudelänge in Ost-West-Richtung auf ca. 13 Meter beschränkt! 5

6 Bautyp 2 (WA2): Stadtvillen Die Grundstücke im Teilbaugebiet WA2 befinden sich östlich und westlich der im Plangebiet bestehenden Baumhecke. Zwar werden die Gebäude in diesem Teilbaugebiet einen Abstand von mindestens 16 Metern zu dieser Baumhecke einhalten, dennoch kann sich in den Wintermonaten aufgrund der Höhe der bestehenden Baumhecke eine gewisse Verschattungssituation ergeben. Aus diesem Grund legt der Bebauungsplan fest, dass sämtliche Gebäude neben dem Erdgeschoss auch über ein vollwertiges Obergeschoss verfügen müssen. Die Festlegungen des Bebauungsplans führen dazu, dass in diesem Teil des Baugebiets nur so genannte Stadtvillen realisiert werden können. Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum 6

7 Dachformen: Es sind nur Zelt- oder Walmdächer zulässig. Zeltdächer Walmdächer Dachneigung: Die Mindestdachneigung beträgt 10 Grad, die maximal zulässige Dachneigung beträgt 22 Grad. Gebäudehöhen: Die Traufhöhe (siehe auch Glossar auf Seite 16) muss zwischen mindestens 5,50 Meter und höchstens 6,50 Meter betragen. min. 5,5 m max. 6,5 m 7

8 Bautyp 3 (WA3): Einfamilienhäuser mit Satteldach (höhere Bebauung) Die Grundstücke im Teilbaugebiet WA3 befinden sich entlang der am östlichen Rand des Baugebiets verlaufenden Baumhecke. In Entsprechung zum angrenzenden Teilbaugebiet WA4 (siehe nachfolgend) ist hier der Bau von Häusern mit Satteldächern vorgesehen. Die Bestimmungen des Bebauungsplans lassen ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss mit Dachschrägen und ggf. zusätzlich mit Spitzboden zu. Wie im Teilbaugebiet WA2 kann sich in den Wintermonaten aufgrund der Höhe der bestehenden Baumhecke eine Verschattungssituation ergeben. Aus diesem Grund ist hier eine höhere Bebauung zulässig als in den übrigen Teilbaugebieten. Es erfolgt anders als in Teilbaugebiet WA4 keine Festlegung der Firstrichtung. Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum 8

9 Dachformen: Es sind nur Satteldächer oder Krüppelwalmdächer zulässig. Satteldächer Krüppelwalmdächer Dachneigung: Die Mindestdachneigung beträgt 35 Grad, die maximal zulässige Dachneigung beträgt 50 Grad. Gebäudehöhen: Die Traufhöhe (siehe auch Glossar auf Seite 16) darf maximal 4,50 Meter betragen. Das Gebäude darf nicht höher als 9,00 Meter sein. 9

10 Bautyp 4 (WA4): Einfamilienhäuser mit Satteldach (niedrigere Bebauung) Die Baugrundstücke, die weder unmittelbar an bestehende Bebauung noch unmittelbar an die bestehenden Baumhecken angrenzen, sind dem Teilbaugebiet WA4 zugeordnet. Hier ist der Bau von Einfamilienhäusern mit Satteldach vorgesehen. Die Bestimmungen des Bebauungsplans lassen ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss mit Dachschrägen zu. Hier ist allerdings zu beachten, dass eine flexible Begrenzung der maximalen Höhe gilt: Um auch in den Wintermonaten Verschattungen durch südlich gelegene Gebäude zu vermeiden und eine optimale Besonnung zu gewährleisten, ist die zulässige Firsthöhe zusätzlich durch eine so genannte Hüllkurve begrenzt (siehe nächste Seite). Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum 10

11 Dachformen: Es sind nur Satteldächer oder Krüppelwalmdächer zulässig. Die Firstrichtung ist vorgegeben (Ost-West-Richtung). Satteldächer Krüppelwalmdächer Dachneigung: Die Mindestdachneigung beträgt 35 Grad, die maximal zulässige Dachneigung beträgt 50 Grad. Sonderthema Hüllkurve: Auch im Winter sollen nicht nur die Dachflächen, sondern möglichst auch die Südfassaden besonnt werden. Dies erfordert eine besondere Regelung zur Höhenbegrenzung, damit Gebäude nicht vom südlich gelegenen Nachbarn verschattet werden bzw. ihrerseits einen nördlich angrenzenden Nachbarn nicht verschatten. Gebäudehöhen: Die Traufhöhe (siehe auch Glossar auf Seite 16) darf maximal 4,00 Meter betragen. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 8,50 Meter; durch die nebenstehende Hüllkurve ergeben sich aber möglicherweise geringere zulässige Gebäudehöhen! (weitere Beschränkungen durch die Hüllkurve!) Die Hüllkurve bestimmt eine flexible Begrenzung der Gebäudehöhe in Abhängigkeit vom Abstand zur nördlichen Nachbargrenze: Je weiter das Gebäude von der nördlichen Nachbargrenze abrückt, desto höher darf es gebaut werden. Allerdings ist die maximale Höhe auf 8,50 Meter begrenzt. Umgekehrt gilt: Je näher das Gebäude an die nördliche Nachbargrenze heranrückt, desto niedriger muss es errichtet werden und kann möglicherweise die maximal zulässige Höhe von 8,50 Metern nicht voll ausschöpfen. Für Dachgauben und ähnliches gelten Ausnahmen. Dachgaube 11

12 Bautyp 5 (WA7): Einfamilienhäuser mit Pultdach Im Zentrum des Baugebiets ist eine Abwandlung des Gebäudetyps 2 Stadtvilla vorgesehen: Anstelle von Walm- und Zeltdächern sind hier flach geneigte Pultdächer und zueinander versetzte Pultdächer zulässig. Nach Norden, zur Erschließungsstraße und zu einer neu angepflanzten Baumhecke hin, sollen die Gebäude zweigeschossig wirken, daher wird hier eine entsprechende einzuhaltende Traufhöhe festgesetzt. Nach Süden, zum Garten hin, können auch niedrigere Gebäudeteile errichtet werden (z.b., falls gegeneinander versetzte Pultdächer vorgesehen werden sollen). Die für das südlich angrenzende Teilbaugebiet WA4 vorgeschriebene Hüllkurve stellt sicher, dass die Gebäude des Gebäudetyps 5 ausreichend besonnt werden. Geschosswohnungsbau bzw. verdichtete Bebauung (WA5 und WA6) Geplante Kindertagesstätte mit Familienzentrum 12

13 Dachformen: Es sind nur Pultdächer oder versetzte Pultdächer zulässig. Die Firstrichtung ist vorgegeben (Ost-West-Richtung). Pultdächer versetzte Pultdächer Dachneigung: Die Mindestdachneigung beträgt 10 Grad, die maximal zulässige Dachneigung beträgt 22 Grad. Gebäudehöhen: Die Traufhöhe (siehe auch Glossar auf Seite 16) muss sofern die Traufseite zur Straße hin gewandt ist - zwischen mindestens 5,00 Meter und höchstens 6,50 Meter betragen. Die maximale Gebäudehöhe darf 9,00 Meter nicht überschreiten. 13

14 Weitere Bestimmungen Gestaltung: Dachgauben: Die Breite von Dachgauben ist auf die Hälfte der Breite der jeweiligen Dachseite begrenzt. 100% max. 50% Dachfarben: Es sind bestimmte Orange-, Rot-, Braun- und Grautöne zulässig. Fassadengestaltung: Zur Fassadengestaltung gibt es weder zu Farben noch zu Materialien Festlegungen. Überbaubare Flächen: Gebäudevorsprünge: Untergeordnete Gebäudeteile (Erker, Windfänge etc.) dürfen die festgesetzten Baugrenzen um einen Meter überschreiten, sofern der Gebäudeteil nicht breiter als 35% der jeweiligen Gebäudeseite ist. max. 35% 100% Baugrenze max. 1m Garagen und Nebenanlagen: In den Teilbaugebieten 1 und 2 müssen Garagen und Nebenanlagen innerhalb der Baugrenzen errichtet werden bzw. dürfen diese um einen Meter überschreiten. In den übrigen Teilbaugebieten können Garagen und Nebenanlagen auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden. Sofern öffentliche Grünflächen angrenzen, muss hierzu 2 Meter Abstand gehalten werden. Baugrenze 14

15 Einfriedungen: Allgemein sind im gesamten Baugebiet nur Holzzäune und Hecken als Einfriedung zulässig. Die maximale Höhe beträgt in der Regel 2 Meter. Von dieser Regel gibt es 2 Ausnahmen: max. 1,7 m max. 2,0 m Zu angrenzenden Grünflächen sind Einfriedungen nur als Hecken mit einer maximalen Höhe von 2 Metern zulässig. Holzzäune sind bis zu einer Höhe von 1,70 Meter zulässig, sofern sie als Staketenzaun errichtet werden. max. 1,7 m max. 1,0 m Zu angrenzenden Straßenflächen sind auch Mauern zulässig. Diese sowie geschlossene Holzzäune dürfen aber nur 1 Meter hoch sein. Alle anderen zulässigen Einfriedungen (siehe oben) dürfen maximal 1,70 Meter hoch sein. Niederschlagsentwässerung: Regenwasser von Dachflächen und den befestigten Grundstücksflächen muss auf dem eigenen Baugrundstück versickert werden. Auf nebenstehender Karte sind Bereiche markiert, in denen eine Versickerung wegen der Bodenverhältnisse u.u. erschwert ist. Für die in den markierten Bereichen gelegenen Baugrundstücke kann daher bei Bedarf der Anschluss an den städtischen Regenwasserkanal erlaubt werden. Wichtiger Hinweis: Der Bebauungsplan enthält weitergehende Bestimmungen. In dieser Broschüre wurden lediglich diejenigen aufgeführt, die für einen ersten Eindruck der jeweiligen Bebauungsmöglichkeiten wichtig sind. 15

16 Glossar Dachgaube: Dachneigung: Ein Dachaufbau in einem geneigten Dach eines Gebäudes wird Dachgaube genannt und dient der Belichtung der Räume unter dem Dach. Als Dachneigung wird das Gefälle der Dachfläche bezeichnet, die in Grad angegeben wird. Gesamt-/Gebäudehöhe: Als Gesamt- bzw. Gebäudehöhe gilt der höchste Punkt des Gebäudes inklusive des Dachs und der Dachaufbauten. GRZ: Hüllkurve: Traufhöhe: Vollgeschoss: WA: Grundflächenzahl; gibt den Flächenanteil an, der auf dem Grundstück überbaut werden darf; wird meist mit ein oder zwei Kommastellen angeben. Eine GRZ von 1,0 würde einer vollständig bebaubaren Fläche entsprechen. Eine GRZ von 0,3 entspricht einer Fläche, die zu 30 % bebaut werden darf. Die Hüllkurve wird für das Teilbaugebiet 4 genutzt, um optimale Energieerträge durch Sonneneinstrahlung zu ermöglichen. Mit Hilfe der Hüllkurve wird damit die Höhe der Wohngebäude in Abhängigkeit von ihrem Abstand zum nördlich angrenzenden Grundstück bestimmt. So wird für alle im Teilbaugebiet 4 errichten Gebäude eine gute Sonneneinstrahlung in der Zeit vom 06. Januar bis 06. Dezember ermöglicht. Die Traufe bezeichnet die untere Kante eines geneigten Daches. Die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der traufseitigen Außenwand mit der Dachhaut. Die Niedersächsische Bauordnung regelt den Begriff des Vollgeschosses wie folgt: Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei Anwendung der Sätze 1 und 2 unberücksichtigt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse. ( 2 Abs. 7 NBauO) Die Abkürzung WA steht für die Gebietskategorie Allgemeines Wohngebiet der Baunutzungsverordnung BauNVO ( 4 BauNVO). Wenn wie im vorliegenden Fall ein Gesamtbaugebiet in einzelne Teilbaugebiete gegliedert wird, erhält jedes dieser Teilbaugebiete eine eigene Nummerierung (WA1, WA2, WA3 usw.). Impressum Stadt Burgdorf Stadtplanungsabteilung Burgdorf Inhaltlicher Stand: Luftbilder Titel und Seite 2: Ackers Partner Städtebau, Braunschweig 16