Malte Monjé. Mietrückstand und drohender Wohnungsverlust: Hohe Hürden für den Mieter

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1 Mandantenveranstaltung Malte Monjé Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- u Wohnungseigentumsrecht Mietrückstand und drohender Wohnungsverlust: Hohe Hürden für den Mieter S. 1

2 Wann kann der Vermieter bei Zahlungsverzug kündigen? Wie muss sich der Mieter bei Zahlungsverzug verhalten?

3 Wann kann der Vermieter überhaupt kündigen? - bei Vermietung von Gewerberaum? - bei Vermietung von Wohnraum?

4 Gesetzestext 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 3. der Mieter oder a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

5 Miete 1.000,- Für Januar, Februar und März 2017 gar nicht gezahlt. Ja, es kann gekündigt werden. Rückstand 3.000,-, damit mehr als zwei Monatsmieten.

6 Miete 1.000,- Für Januar und März 2017 gar nicht gezahlt, Februar am vollständig. Ja, es kann gekündigt werden. Rückstand 2.000,-, damit genau zwei Monatsmieten.

7 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am gezahlt, für März 500,- am gezahlt. Nein, keine Kündigung möglich. Rückstand 1.500,- und damit mehr als eine Monatsmiete aber nicht aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten.

8 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar 500,- am 3.2. gezahlt, für März vollständig am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand 1.500,- und damit mehr als eine Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten.

9 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, für März 500,- am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand vom 3.3. bis ,- und damit zwei Monatsmieten. Dass heute der Rückstand nur noch 1.500,- beträgt ist unbeachtlich, weil nicht vollständig befriedigt.

10 Miete 1.000,- Für Januar und Februar wird die Miete um 20 % gemindert, 5 % wären richtig gewesen; im März wird wieder vollständig am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand aus Februar 150,- und die Miete für März war vom 3.3. bis offen.

11 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, im März 2.000,- am gezahlt. Nein, die Kündigung ist nicht möglich. Rückstand vom 3.3. bis ,- und damit zwei Monatsmieten. Aber heute keinerlei Rückstand mehr, daher Vermieter vor Zugang einer möglichen Kündigung voll befriedigt.

12 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, im März 2.000,- am gezahlt. Für April 2017 wieder kein Mieteingang bis heute ( ). Nein, die Kündigung ist nicht möglich. Rückstand aus April nur 1.000,-. Alle alten Rückstände waren vollständig ausgeglichen und sind damit unbedeutend.

13 Der Vermieter kann kündigen, Merke - wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Verzug ist; - wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und dieser Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammt. Das Kündigungsrecht entfällt erst, wenn der Mieter den Rückstand vollständig ausgeglichen hat.

14 Wie muss sich der Mieter bei kündigungsrelevantem Zahlungsverzug verhalten?

15 BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 261/15 vereinfachter Sachverhalt: Nach einer Modernisierung beachtete der Mieter die Mieterhöhung nicht. Nachdem ein beachtlicher Rückstand von mehr als zwei Mieten aufgelaufen war, kündigte die Vermieterin im Juli Mieter leistet vor Kündigungszugang Teilzahlungen. Im September 2014 erklärt der Mieter im Rahmen des Räumungsrechtsstreits die Aufrechnung mit angeblichen Betriebskostenabrechnungsguthaben, und erklärt u.a., der Rückstand würde nach dieser Aufrechnung nicht mehr die Höhe zweiter Monatsmieten erreichen. Wie entscheidet des LG Bonn - und wie wäre es richtig? 15

16 Zum Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

17 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

18 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 1. Fallvariante vollständige Befriedigung vor Zugang der Kündigung Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

19 Gesetzestext 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 3. der Mieter oder a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

20 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

21 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 2. Fallvariante unverzügliche Aufrechnung in voller Höhe! Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

22 Gesetzestext 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 3. der Mieter oder a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

23 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

24 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 3. Fallvariante Ausgleich aller Rückstände binnen zwei Monaten ab RH oder unbedingte Übernahme einer öffentlichen Stelle! Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage Heilung nur einmal alle zwei Jahre möglich! Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. (Bsp. 1. Kü ; 2. Kü )

25 Gesetzestext 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ( ) (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

26 Urteil des BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 261/15 drei schulbuchmäßige Leitsätze: Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. 26

27 Merke: Für den Vermieter lohnt sich bei unregelmäßigen Zahlungen häufig ein genaues Studium des Mietkontos. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist oft möglich! Der Mieter muss im Falle eines kündigungsrelevanten Rückstandes strikt auf vollständige und pünktliche Zahlungen achten. Ist ihm schon gekündigt worden, hilft ihm die sofortige Aufrechnung und der Wohnungsmieter kann sich noch durch eine rechtzeitige Nachzahlung retten.

28 Anhang wegen aktueller BGH-Rechtsprechung: Wann ist der Mieter im Zahlungsverzug?

29 Urteil des BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 222/15 aus dem 1. Leitsatz: Gemäß 556b BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt. 29

30 Urteil des BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 222/15 aus dem 2. Leitsatz: die Rechtzeitigkeitsklausel in Ihrem Mietvertrag "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt. 30

31 Formulierungsvorschlag Neue Klausel im Vertrag: In Anlehnung an Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Auflage 2015, zu 556 b BGB: Die Miete und Nebenkosten sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats, porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Geldes an. Bei unbarer Zahlung genügt der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung allerdings, wenn nach dem normalen Verlauf mit rechtzeitiger Gutschrift auf dem vom Vermieter bestimmten Konto zu rechnen ist. Etwa verspätete unbare Mietzahlungen, die vom Mieter nicht zu vertreten sind (z.b. bei durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachten Verzögerungen!), gereichen nicht zum Nachteil des Mieters.

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!