Workshop. 14. November 2013 im BadeWerk Neuharlingersiel. Inhalt

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1 Workshop Immobilienboom an der Küste und auf den Inseln Folgen für den Tourismus und die kommunale Infrastruktur Kommunale Bauleitplanung als Steuerungsinstrument was hat sich bewährt? 14. November 2013 im BadeWerk Neuharlingersiel Inhalt Anlass und Problemlage Städtebauliche Folgen Baugebiete gemäß der BauNVO Begrifflichkeiten Handlungsbedarf Ziele Mögliche Regelungen Methodik Beispiele kommunaler Bauleitplanungen Fallbespiel Neuharlingersiel ggf. Situationsbericht zu anderen Fallbespielen 1

2 Anlass und Problemlage Beeinflussung des Immobilienmarktes durch Investoren: Aufkauf, Erweiterung oder Ersatzbau Max. Festsetzungen in den B-Plänen wurden in der Vergangenheit oft nicht ausgenutzt Aktuelle Bauvorhaben nutzen die Festsetzungen hingegen aus Bestehende Nutzungs-, Wirtschafts- und Stadtstrukturen werden beeinträchtigt Potentielle Konflikte Verkauf der Wohnungen an Festländer -> Nutzung als Zweitwohnung und nicht der Vermietung Fehlender Wohnraum für Einheimische: Einheimischen ist es aufgrund der steigenden Immobilienpreise kaum möglich bezahlbares Eigentum zu erwerben Städtebauliche Folgen Abriss bestehender kleinteiliger Häuser und Ersatz durch Ferienhäuser mit mehreren Wohneinheiten Folgen: höhere Verdichtung, neue Wohnformen, Veränderung des Ortsbilds sowie der Struktur des Ortsteils Umnutzung bestehender Gebäude/Wohnungen in Zweitwohnungen und Ferienwohnungen Folgen: temporäre Leerstände, Rolladensiedlungen Veränderung des Gebietscharakters durch hohe der Anteile an Ferienwohnen Rückgang und Verdrängung von Dauerwohnen / Wohnraum für Einheimische Im WA Einschränkung der Genehmigungsfähigkeit weiterer Ferienwohnungen Geordnete städtebauliche Entwicklung ist nicht mehr gegeben! Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes! 2

3 Baugebiete gemäß BauNVO Prüfung der Festsetzung von Baugebieten nach BauNVO! Begrifflichkeiten Das Dauerwohnen definiert sich ist nach der Rechtsprechung durch eine Dauerhaftigkeit des Aufenthalts, die Eigengestaltung der Haushaltsführung, die Möglichkeit der eigenen Gestaltung der Wohnung. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind Alle gewerblichen Betriebe, die Räume zur Übernachtung anbieten wie Hotels, Pensionen, Gaststätten Ferienwohnungen, Ferienappartements Gästehäuser, Nach der Rechtsprechung ist ein Beherbergungsbetrieb gekennzeichnet durch einen ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt, (kurze Mietdauer möglich) keine Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises, keine eigene Häuslichkeit, keine Veränderung der Ausstattung und Zuschnitt des Angebots 3

4 Handlungsbedarf - Ziele Differenzierung der Festsetzungen in den einzelnen Quartieren/Plangebieten im Hinblick auf eine gezielte touristische Weiterentwicklung sowie der allgemeinen Wohnentwicklung (Sicherung des Dauerwohnens) Regelung der zulässigen Art der baulichen Nutzung zur Sicherung des ortstypischen Gebietscharakters ( Festsetzung der Anzahl der Wohneinheiten/ der Sicherung von Dauerwohnen / Anteile an Ferienwohnungen Überprüfung der Festsetzungen der Bebauungspläne hinsichtlich der Erhaltung der prägenden ortstypischen städtebaulichen Strukturen und Sicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit Ableitung/Empfehlung einer angemessenen/geordneten städtebaulichen Verdichtung in den einzelnen Quartieren/Plangebieten (nicht einzelfallbezogen) Neufassung/Änderung der baulichen Ausnutzung (Maß der baulichen Nutzung, GRZ, GFZ, Gebäudehöhen sowie auch überbaubare Grundstücksbereiche), gegebenenfalls Rücknahme von Baurechten durch Reduzierung der Grundstücksausnutzung, Geschossigkeit und überbaubaren Flächen) Klärung der Ausgangslage und Formulierung der Zielsetzung Definition der Baugebiete (WA, WB, Sondergebiete...) Regelungen der Nutzung und Verdichtung Zulässige Anzahl der Wohngebäude Zulässige Anzahl Wohnungen Zulässige Anzahl der Ferienwohnungen Größen der Baugrundstücke Ausnutzung der Grundstücke (zulässige Grundfläche / GRZ) Überbaubare Flächen, Bauweise Geschossigkeit, Höhenentwicklung Mögliche Regelungen zur Ortsbildgestaltung Dachform / Dachaufbauten Fassadengestaltung Farbgestaltung Einfriedungen Werbeanlagen 4

5 Methodik Bestandsanalyse Realnutzung/Verdichtung (Ermittlung der Anteile von Dauerwohnungen, Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, Grundstücksgrößen, Grundflächen und Geschossigkeit der Gebäude, Ausnutzung der Grundstücke durch GRZ, Sonstige Nutzungen, Erschließung) Bestandsanalyse Ortsbild ( Dokumentation aller Gebäude mit Darstellung ortstypischer Gebäudemerkmale wie Fassaden, Dachlandschaft, Einfriedungen sowie Ermittlung ortsuntypischer Gebäudemerkmale wie Überformungen durch Dachausbauten und Einschnitte, Anbauten ) Analyse der Bebauungspläne (insbesondere Art der baulichen Nutzung in Bezug auf zulässige Anzahl der Wohnungen und Ferienwohnungen sowie Maß der baulichen Nutzung/überbaubare Flächen in Bezug auf weitere Verdichtungsmöglichkeiten) Jeweils in Abhängigkeit von der Zielsetzung Festlegung des Handlungsbedarfs für die Bebauungspläne und Umfang/ differenzierte Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzungnach Bestandsanalyse Beispiele kommunaler Bauleitplanungen 5

6 Gemeinde Neuharlingersiel Landkreis Wittmund Flächennutzungsplan - Übersicht Wohnbaufläche im Ortskern 6

7 Bestandsanalyse - Nutzungsstruktur Anteil Dauerwohnen / Ferienwohnen ca. 30% zu 70 % Bestandsanalyse - Grundstücksausnutzung Teilweise geringe Grundstücksausnutzung, noch Potentiale vorhanden 7

8 Geschossigkeit, Bauweise Gebietsuntypische Bauweise Überwiegend eingeschossig mit ausgebauten Dachgeschoss Ortsbild Überformungen durch Dachaufbauten, Anbauten umgenutzte Garagen und Nebengebäude 8

9 Bestandsanalyse Ortsbild Kennzeichnung Rolläden Rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 6, 6. Änderung Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebietes ist nicht mehr vorhanden, keine weiteren Ferienwohnungen mehr zulässig 9

10 Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 6, 7. Änderung Vergrößerung der überbaubaren Flächen (Gleichbehandlung der Grundstücke) Änderung der Gebietsausweisung in Sondergebiet Touristisches Wohnen Ortsmitte zur Sicherung von Dauerwohnen und Ferienwohnungen Textliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Ziel Sicherung des Dauerwohnens, Sicherung von Wohnraum für die heimische Bevölkerung, Erhaltung des Charakters eines bewohnten Gebiets Ziel Sicherung der Unterbringung von Ferienwohnungen u. ähnl. zur Sicherung der touristischen Versorgung Ziel Sicherung der Versorgung und Belebung des Gebiets 10

11 Textliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Ziel Erhaltung der kleinteiligen baulichen Strukturen und Bebauungsdichte Ziel Verteilung der Ferienwohnungen u. ähnl. im Verhältnis zur Grundstücksgröße Ziel Sicherung von Wohnraum zum dauerhaften Wohnen (abgeleitet aus durchschnittlicher Wohnungsgröße und örtl. Situation) Textliche Festsetzungen Maß der baulichen Nutzung, Bauweise Ziel Bauliche Ausnutzung in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße Ziel Sicherung einer kleinteiligen Bebauungsstruktur, Vermeidung von überdimensionierten Baukörpern und zu hoher Verdichtung 11

12 Grundstücksausnutzung Anzahl der Wohnungen- Regelung des Verhältnisses zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnungen Nach rechtskräftigem B-Plan gilt 1 Wohngebäude mit max. 3 Wohnungen Baugrundstück (unter 600 qm) Baugrundstück (600 bis 900 qm) Baugrundstück (900 bis 1200 qm) Baugrundstück (über 1200 qm) max. 1 Wohngebäude max. 150 qm L max 15 m max. 2 Wohngebäude Grz 0,3 = max. 180 bis 270 qm L max 15 m max. 2 Wohngebäude Grz 0,3 = max. 270 bis 360 qm L = 20/10 m max. 2 Wohngebäude Grz 0,3 = max. 360 bis max. 450 qm L = 20/10 m max. 2 Wohnungen Davon: 1 Dauerwohnung max. 1 Ferienwohnung max. 3 Wohnungen Davon: 1 Dauerwohnung max. 2 Ferienwohnungen max. 4 Wohnungen Davon: 1 Dauerwohnung max. 3 Ferienwohnungen Gilt nicht für vorhandene zulässigerweise entstandene Gebäude, Anzahl der Wohnungen darf aber nicht über Bestand hinaus erhöht werden max. 5 Wohnungen Davon: 1 Dauerwohnung max. 4 Ferienwohnungen Textliche Festsetzungen - Höhenentwicklung Ziel Sicherung von Ausbauund Neubaumaßnahmen unter Berücksichtigung der vorhandenen Höhenentwicklung, Vermeidung von überdimensionierten Baukörpern 12

13 Örtliche Bauvorschriften Ziel Sicherung der ortstypischen Bebauungsstruktur, Vermeidung von Überformungen Lösungen nicht übertragbar!!! Je nach Ausgangslage/Zielsetzung eigenständige Planungsansätze erforderlich Ergebnisse aus den Fallbespielen Norderney, Juist, Spiekeroog, Norden/Norddeich 13