Modul Bauökonomie und Baurecht. Maß der baulichen Nutzung

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1 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Modul Bauökonomie und Baurecht Maß der baulichen Nutzung

2 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ VORLESUNG 14:00 16:00 (A053) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL 16:00 17:00 (A053) 1 Einführungsveranstaltung Keine Veranstaltung Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Zu dieser Zeit findet die Einführung der Wahlfächer statt. 2 Überblick über die Architektenleistungen Seminar Einführung >Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase > Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS2 3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht Ü4 Architektenvertrag >Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag >Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt 4 Maß der baulichen Nutzung Ü1 Flächenermittlung DIN 277 >Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO >Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

3 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau Ü2 Flächenermittlung DIN 277 >Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,... >Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag 6 Ausschreibung von Bauleistungen Ü5 Ausschreibung erstellen >Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen >Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung) 7 Kostenermittlungen gemäß DIN Ü3 Kostenermittlung DIN 276 >Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI >Kostenermittlung am Projekt >Abgabe Ü4+Ü1+Ü2 (ISIS) 8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) Ü5 Ausschreibung erstellen >Vortrag von Herrn Hasenbein, Mengenermittlungen systematisch aufstellen und verfolgen Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C

4 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 9 Immobilienwirtschaft Ü7 Nutzungskostenschätzung >Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung >Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung 10 Haftung und Versicherung Projektsteuerung / Terminplanung >Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools 11 Objektüberwachung Keine Veranstaltung >Vortrag von Herrn Dr. Dieckert Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, >Abgabe Ü3+Ü5+Ü7 (ISIS) 12 Objektüberwachung Ü6 Objektüberwachung Case Study Vertragsabwicklung Mängelansprüche >VOB/B 6 Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung >Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

5 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 12 Honorarermittlung und Projektkalkulation Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit >Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro >Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung 13 Prüfungsvorbereitung / Tutorium Keine Veranstaltung >Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung >Abgabe Ü6+Ü8 (ISIS) 14 Keine Veranstaltung Keine Veranstaltung 15 Prüfungstag >Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen

6 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ I. Maß der baulichen Nutzung II. Übung 1 (GRZ/GFZ)

7 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Flächenermittlung 1. Welche Flächen? 2. Welche Ermittlung/Messregeln? Teil 1 (heute): Das Grundstück und das quantitative Bauplanungsrecht Teil 2: Das Gebäude und die verschiedenen Flächendefinitionen

8 Flächenermittlung 1. Welche Flächen? 2. Welche Ermittlung/Messregeln? Abb: Prof. Kalusche Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

9 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ > Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung > GRZ / GFZ (z.b. BauNVO 1990) > LBO (z.b. Musterbauordnung 2002) > B-Pläne o.ä. (BPVO, F-Plan) > Beispiel: Reihenhausgrundstück Rellingen

10 Basisliteratur zu Flächen im Hochbau Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ BauNVO Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.v. MF/W Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.v. WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

11 Einführung: Flächen und Wirtschaftlichkeit Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen Fläche ca. 500qm Kaufpreis Ein tolles Angebot für Sie als Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn können Sie erzielen? Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?

12 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 500qm Bauland Miete/qm MF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen?

13 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 500qm Bauland Miete/qm entspricht etwa 2400 / qm WF (12*10 = 120 JNKM 120 * 20 = VK) Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen?

14 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ 500qm Bauland / qm WF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Guter Faktor: 85% WF/BGF 2400*0,85 = / qm BGF

15 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ KG100: 500qm Bauland / qm WF 2040 / qm BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? KG200: 0 (?) KG : 1166 /qm BGF KG500: 0 (?) KG600: 0 KG700: 20% (?) auf KG300/400 =1400 / qm BGF

16 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ KG100: 500qm Bauland Baukosten KG / qm WF 1400 / qm BGF 2040 / qm BGF Wieviel qm darf ich bauen? GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = 1000 qm = 1000 qm BGF?

17 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ KG100: 500qm Bauland Baukosten KG / qm WF 1400 / qm BGF 2040 / qm BGF XX % XX % GFZ 2,0? Var qm MF = (Verkaufserlös abzgl. 3% Vertriebskosten) 1000 qm BGF = Baukosten 500 qm Bauland = (inkl. 10% Erwerbsnebenkosten) 5% Zwischenfinanzierung * 0,5 * 1.6 Mio = Überschlägiges Ertragsergebnis = ca (17% von der Investitionsumme)

18 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ KG100: 500qm Bauland Baukosten KG / qm BGF 2400 / qm WF 2040 / qm BGF XX % XX % GFZ 2,0? Var qm MF = (Verkaufserlös abzgl. 3% Vertriebskosten) 1150 qm BGF = Baukosten 500 qm Bauland = (inkl. 10% Erwerbsnebenkosten) 5% Zwischenfinanzierung * 0,5 * 1.8 Mio = Überschlägiges Ertragsergebnis = ca (25% von der Investitionssumme)

19 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Wo liegen die Optimierungspotentiale?

20 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Wo liegen die Optimierungspotentiale? > Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung > Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen > Schaffen von Mietflächen ausserhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse > Minimierung von Verlustflächen durch optimalen Grundriss

21 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

22 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!

23 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

24 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ BauNVO (1990) 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 14 Anm.: Kleintierhaltung und 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, Versorgungsanschlussbauwerke 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück urch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können...

25 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Hier:

26 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ BauNVO (1990) 20: Vollgeschosse, e, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. Untergeordnete Vorbauten

27 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ HBauO (2010) 2 Begriffe Absatz 6: 1. Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. 2. Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben. 3. Das oberste Geschoss und Geschosse im Dachraum sind Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über mindestens zwei Drittel der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses haben.

28 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

29 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Flächen nach BauNVO und Landersrecht vs. BGF nach DIN 277 Abb: Prof. Kalusche

30 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Untergeordnete Vorbauten Quelle: aktivitaeten/vorbauten.html

31 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Musterbauordnung (2002) 6 Abstandsflächen... Untergeordnete Vorbauten (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht: 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und c) mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. (7) In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig 1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m...

32 Flächen nach BauNVO und Landersrecht Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Untergeordnete Vorbauten sind: Erker, Gauben, Wintergärten Aus der Begründung zur BauO Bln 2005 zu 6 Abs. 6 Nr. 2 geht hervor, dass zu den bei Einhaltung bestimmter Abmessungen - bisher bereits abstandsflächenrechtlich privilegierten Vorbauten, wie Balkonen, Erkern und Wintergärten, nun Treppen, Treppenräume und Aufzüge hinzugekommen sind. In die Geschossflächenberechnung gehen die Flächen baulicher Anlagen und Gebäudeteile, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, nach den jeweils anzuwenden Fassungen des 20 Abs. 3 BauNVO 1962, 1968 und 1977 bzw. 20 Abs. 4 BauNVO 1990 nicht ein. Gleiches gilt für die Grundflächenberechnung nach den jeweils anzuwendenden Fassungen des 19 der BauNVO vor Immer im Landesrecht prüfen: > Definition Vollgeschoss! > Bauliche Anlagen in Abstandsflächen!

33 Beispiel: Kreativer Umgang mit Flächen Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Hamburg BPVO von 1954 W 2 o Gebiet

34 Beispiel: Kreativer Umgang mit Flächen Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Engel&Völkers Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

35 Beispiel: Kreativer Umgang mit Flächen Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

36 Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ UG EG OG

37 Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

38 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ I. Maß der baulichen Nutzung II. Übung 1 (GRZ/GFZ)

39 Beispiel: Vorentwurfsskizze für Übung 1 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ

40 Beispiel: Vorentwurfsskizze für Übung 1 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ BGF Erdgeschoss: 247 qm Alle Flächenangaben ca.-werte, vorbehaltlich Durchplanung und Baugenehmigung!

41 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Ü1 Aufgabenstellung: Erstellen Sie eine Skizze für eine mögliche Bebauung / alternativ Übungsprojekt A. Ermitteln Sie GRZ und GFZ (einschließlich Vollgeschossnachweis, wie beim Bauantrag) vom Übungshaus. B. Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die Kennzahl GFZ zu erhöhen.

42 Veranstaltungsübersicht Maß der baulichen Nutzung Übung 1 GRZ / GFZ Beispiel GFZ-Nachweis