Bauen mit dem Architekten

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1 Wer vom ersten Entwurf an mit einem Architekten zusammenarbeitet, erhält in jedem Fall sein ganz individuelles Haus, welches im Rahmen der Bebaubarkeit des Grundstückes den persönlichen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten des Bauherren optimal angepasst ist. Noch immer aber glauben viele Verbraucher, ein Architektenhaus wäre im Vergleich zum Fertighaus besonders teuer. Dem ist aber schon lange nicht mehr so. Ganz im Gegenteil: Mit einem anteiligen Erfolgshonorar in Aussicht wird ein guter Architekt noch das letzte Kostensenkungspotenzial ausschöpfen. Bauen mit dem Architekten Die Leistung eines Architekten beschränkt sich nicht nur auf die Erstellung der Planungsunterlagen, er betreut - je nach Auftragserteilung - ein Bauvorhaben von Anfang bis zum Ende. Oft empfiehlt es sich jedoch, zuerst einige Teilleistungen zu beauftragen, z.b. eine Voranfrage an das Bauamt oder einen Vorentwurf mit Kostenschätzung und einigen Alternativen zu einem Pauschalpreis. Bei negativen Entscheidungen von Baubehörden werden so nicht unnötige Planungsmittel investiert. Vor allem aber kann der Bauherr schon im Voraus die Qualität des Planers testen und geht keinerlei weitere Verpflichtung ein. War die bisherige Arbeit des Architekten zufriedenstellend, wird er auch mit der vollständigen Planung beauftragt. Für die Besprechung der Vor- und Nachteile der vorgeschlagenen Grundrisse sollte man sich ausreichend Zeit lassen. Am Besten "überschläft" man den ersten Vorentwurf des Architekten ein paar Tage und spielt die zukünftige Lebensplanung im neuen Haus mit der Familie noch einmal gedanklich durch. Änderungen im späteren Planungs- oder gar Bauablauf sind nur sehr aufwändig und kostenintensiv zu realisieren. Nachdem die Vorplanung und Entwurfsplanung abgeschlossen sind, werden die Eingabepläne (im Maßstab 1:100) gezeichnet, der Bauantrag gestellt und die Baugenehmigung eingeholt. Liegt die Baugenehmigung vor, wird der Architekt mit den Leistungsphasen Ausführungsplanung bis Vergabe beauftragt, falls dies nicht schon geschehen ist. Er erstellt nun unter Beachtung der behördlichen Auflagen die Werkpläne und Detailzeichnungen (mindestens im Maßstab 1:50) sowie für alle Bauleistungen die Leistungsverzeichnisse und verschickt sie an mehrere Handwerker. Die Handwerker versehen die Ausschreibungen mit ihren Preisen und schicken diese an den Architekten zurück. Natürlich können die eingehenden Angebote auch vom kaufmännisch Bauen mit dem Architekten Verbraucher-Zentrale Thüringen e.v., Eugen-Richter-Straße 45, Erfurt Tel.: / Fax: / Internet:

2 - 2 - einigermaßen vorgebildeten Bauherren verglichen und ausgewertet werden. Zumindest ist mit dem Architekten aber abzuklären, inwieweit die Angebote auch technisch gleichwertig sind. Auch bei der Vergabe der Aufträge kann ein guter Architekt wegen seiner Erfahrungen mit den verschiedenen Anbietern wertvolle Hinweise darauf geben, ob von den Firmen der engeren Wahl eine problemlose Abwicklung des Auftrags erwartet werden kann. Im Rahmen der Leistungsphase Objektüberwachung werden vom Architekten durch ständige und gründliche Überwachung die Handwerksleistungen auf Qualität und Umfang geprüft und auf die Einhaltung der vereinbarten Termine gemäß dem Bauzeitenplan geachtet. Zudem prüft der Architekt die Rechnungen der Handwerker, bevor er sie dem Bauherren zur Bezahlung weiterleitet. Er nimmt auch zusammen mit dem Bauherren die Abnahme sämtlicher Bauleistungen vor und überwacht während der Gewährleistungspflicht die Mängelbeseitigung. Viele Bauherren wollen ihren Bau ganz allein überwachen, nur um das Honorar für die Bauleitung einzusparen. Häufig aber bringt ein guter Architekt das für die Bauüberwachung fällige Honorar nahezu von selber wieder herein. Erfahrungen in der Praxis belegen, dass durch firmenunabhängiges Beaufsichtigen in Verbindung mit sorgfältiger Kosten- und Qualitätskontrolle ganz erhebliche Summen eingespart - bzw. Mängel, Schäden und Ärger vermieden - werden können. Selbst bei der Errichtung von Fertig- oder Bauträgerhäusern rät die Bauberatung der Verbraucher-Zentrale Thüringen e.v. den Bauherren zum Hinzuziehen eines externen, unabhängigen Fachmanns für die Baustellenbegleitung. TIPP: Wählen Sie einen Architekten in Ihrer Nähe aus, der die örtlichen Verhältnisse, insbesondere Behörden und Handwerksfirmen, kennt, dessen bisherige Kunden gut über ihn sprechen und dessen Häuser Ihnen gefallen. Fragen Sie Ihren Architekten, ob er Mitglied der Architektenkammer ist, denn erst dann ist er bauvorlagenberechtigt. Der Architektenvertrag Der Architektenvertrag ist in aller Regel ein Werkvertrag. Der Architekt schuldet damit dem Bauherren den Erfolg, also bei Beauftragung aller Leistungsphasen der HOAI die fehlerlose Erstellung des Hauses. Hat das Bauwerk Mängel oder Fehler, kann der Architekt oder der Bauhandwerker schuld daran sein. Der Architekt haftet für falsche Planung, z.b. zu niedrige Kopfhöhe, zu kleine Garage für das angegebene Auto usw., aber auch wenn auf Grund nachlässiger Bauleitung die Handwerker schlecht arbeiten. Dann könnten natürlich auch die Handwerker zur Verantwortung gezogen werden. In vielen Architektenverträgen wird auch vereinbart, dass der Architekt erst im Falle des Unvermögens des Handwerkers haftet. Das heißt, der Bauherr muss zunächst gegen den Handwerker vorgehen. Überhaupt ersparen auch hier klare und eindeutige Vereinbarungen evtl. später auftretenden Ärger. Deshalb sollten Architektenverträge grundsätzlich schriftlich geschlossen werden, ebenso wie spätere Nachbeauftragungen weiterer Leistungen und deren Honorierung. Grundlage für Architektenverträge ist oft der Einheits-Architektenvertrag, ein von den Architektenkammern entwickelter Mustervertrag. Ein Problem bei Architektenverträgen ist der so genannte "stillschweigende Vertragsschluss". Die gängige Rechtsprechung geht davon aus, dass ein Architekt i.d.r. entgeltlich tätig wird und jeder der die

3 - 3 - Dienste eines Architekten in Anspruch nimmt, damit rechnen muss, diese auch zu bezahlen - also ohne ausdrückliche Formulierung der Beauftragung ein Vertrag geschlossen wird. Schon wenn eine erste Beratung über die möglichen Leistungen des Architekten in Anspruch genommen wird, kann damit ein Honorar für die Leistungsphase I (Grundlagenermittlung) fällig werden. F Klären Sie bereits beim ersten Kontakt mit dem Architekten, ob und welche Leistungen Sie kostenfrei in Anspruch nehmen können. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest, im Ernstfall müssten Sie beweisen, dass die jeweiligen Leistungen kostenfrei vereinbart waren. Achten Sie auch darauf, dass die Leistungen tatsächlich "kostenfrei" und nicht etwa "unverbindlich" sind. Letzteres kann nach gängiger Rechtsprechung eben doch mit Kosten für den Bauherren verbunden sein. F Halten Sie während der Vorverhandlungen mit dem Architekten alle Vereinbarungen, die die späteren Leistungen und das erwartete Honorar betreffen, schriftlich fest. Nur so können Missverständnisse von vornherein vermieden werden. F Wenn Sie einen Formularvertrag vorgelegt bekommen, sollten Sie diesen vor Unterschrift unbedingt sorgfältig prüfen. Häufig enthalten derartige Verträge einseitig benachteiligende Klauseln. Tipp: Wenn Sie Fragen zum Architektenvertrag haben oder einen Ihnen vorgelegten Vertrag prüfen lassen wollen, nutzen Sie die unabhängige Bauberatung der Verbraucher-Zentrale Thüringen e.v. Die Ermittlung des Architektenhonorars Die Höhe des Architektenhonorars wird ermittelt aus: 1. der durch den Architekten ausgeführten Leistung gemäß den vereinbarten Leistungsphasen 2. in Bezug auf die anrechenbaren Nettobaukosten und 3. der Schwierigkeit der Bauaufgabe Aus der Honorartafel zu 16 der HOAI können in Abhängigkeit von den o.g. Kriterien die festgesetzten Höchst- und Mindestsätze abgelesen bzw. durch Interpolation ermittelt werden. Sofern bei Auftragsvereinbarung nichts anderes schriftlich vereinbart worden ist, gelten die Mindestsätze als vereinbart. Diese sind beim normalen Ein- und Zweifamilienhausbau auch völlig angemessen. Die Höchstsätze sind nur ausnahmsweise bei wirklich besonderen Leistungen gerechtfertigt. Im Gegenteil: Nachlässe auf die Honorarordnung sind in Zeiten geringer Nachfrage und bei der Überzahl von Architekten auf dem Markt an der Tagesordnung. Bei einfachen Planungsaufgaben mit weniger Arbeitsaufwand lässt sich auch über Nachlässe von Mindestsätzen reden.

4 - 4 - Tipp: Wenn Sie ein Kostenlimit haben, dass unbedingt eingehalten werden muss, nehmen Sie diese Grenze als Grundlage der Honorarberechnung und vereinbaren Sie das ermittelte Honorar als Festpreishonorar. Pauschalieren Sie auch evtl. zu erstattende Nebenkosten. Besser noch - und bei geringen Nebenkosten durchaus üblich - wäre eine Vereinbarung, dass diese ganz entfallen. Als Anreiz für erhebliche Einsparungen beim Bauvorhaben kann auch ein zusätzliches Erfolgshonorar für den Architekten vereinbart werden. Dazu wird im Architektenvertrag schriftlich vereinbart, dass der Architekt z.b. 5 Prozent der eingesparten Summe als Erfolgshonorar erhält, wenn diese Summe mehr als DM ausmacht. Die Höchstgrenze liegt bei 20 Prozent der eingesparten Summe. Bezugsgröße ist die vom Bauherren genannte Kostengrenze. Allerdings dürfen diese Einsparungen nicht auf Qualitätseinbußen oder Pfusch zurückzuführen sein. Leistungsphasen nach HOAI Die Leistungen des Architekten werden in der HOAI in neun Leistungsphasen für Planung und Ausführung untergliedert und in ihrem Umfang genau beschrieben. Diese Leistungen können entweder als Gesamtheit (Vollarchitektenauftrag)oder einzeln in Auftrag gegeben werden. Je nach Arbeit, die der Architekt in eine bestimmte Leistungsphase stecken muss, erhält er dafür einen bestimmten Prozentsatz des möglichen Gesamthonorars zugesprochen. Alle einzelnen Leistungsphasen ergeben in ihrer Summe100 Prozent der Architektenleistung. Beschreibung und Anteil der Leistungsphasen am Gesamthonorar finden sich in 15 der HOAI. Hier ein (unvollständiger!) Auszug: 1. Grundlagenermittlung (3 Prozent): Klären der Aufgabenstellung hinsichtlich Nutzungsanforderungen, Bauqualitäten, Kostenbudget, Termine. Hinweise zur Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Beratung zum gesamten Leistungsbedarf. Besondere Leistungen: Standortanalyse u.a. 2. Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) (7 Prozent): Analyse der Grundlagen. Abstimmen der Zielvorstellungen einschließlich Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer Darstellung und Bewertung, Strichskizzen mit erläuternden Angaben. Integrieren der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit. Kostenschätzung nach DIN 276. Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse. Besondere Leistungen: Aufstellen eines Finanzierungsplans und Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung. Durchführen der Bauvoranfrage.

5 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) (11 Prozent): Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe mit zeichnerischer Darstellung des Gesamtentwurfs. Objektbeschreibung mit Erläuterungen. Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Verhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit. Kostenberechnung nach DIN 276. Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen. Besondere Leistungen: Bewerten von Alternativen / Varianten mit Kostenuntersuchung (Optimierung) 4. Genehmigungsplanung (6 Prozent): Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen. Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Besondere Leistungen: Mitwirken bei Beschaffen der nachbarlichen Zustimmung. Unterstützung des Bauherren im Widerspruchsverfahren. Ändern der Genehmigungsunterlagen, so weit dies der Architekt nicht selber zu verantworten hat. 5. Ausführungsplanung (25 Prozent): Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4. Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungslösung. Zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detailund Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis ggf. 1:1. Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung. Besondere Leistungen: Aufstellen einer detaillierten Objektbeschreibung als Baubuch zur Grundlage der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm 6. Vorbereitung der Vergabe (10 Prozent): Aufstellen von Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen. Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbeschreibungen der an der Planung Beteiligten. Besondere Leistungen: Aufstellen alternativer Leistungsbeschreibungen für bestimmte Leistungsbereiche 7. Mitwirkung bei der Vergabe (4 Prozent): Einholen von Angeboten, Prüfen und Werten der Angebote. Verhandlung mit Bietern. Kostenanschlag nach DIN 276 aus Einheits- oder Pauschalpreisen der Angebote. Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung. Mitwirken bei der Auftragserteilung. 8. Objektüberwachung (Bauüberwachung) (31 Prozent): Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten. Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes. Führen eines Bautagebuches. Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen. Abnahme der Bauleistungen unter

6 - 6 - Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln. Rechnungsprüfung. Besondere Leistungen: Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes. 9. Objektbetreuung und Dokumentation (3 Prozent): Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen. Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten. Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen. Besondere Leistungen: Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen. Objektbeobachtung und Baubegehungen nach der Übergabe. TIpp: Für besondere Leistungen, die zu den Grundleistungen dazu kommen, darf nur dann ein zusätzliches Honorar berechnet werden, wenn es vorher schriftlich vereinbart wurde. Manche besonderen Leistungen einer Leistungsphase sind auch Grundleistung einer anderen Leistungsphase. Beispielsweise ist das Aufstellen einer detaillierten Objektbeschreibung in Leistungsphase 5 eine Nebenleistung, wird in Leistungsphase 6 dagegen bei der Erstellung von Leistungsverzeichnissen zur Grundleistung und wird dann auch über das normale Honorar mit abgegolten. Anrechenbare Kosten als Grundlage der Honorarermittlung Die Höchst- und Mindestsätze in den Honorartafeln der HOAI richten sich u.a. nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens. Diese Kosten können bei der ersten Abschätzung im Vorentwurf ganz anders aussehen als bei der Endabrechnung, i.d.r. wird ein Haus am Ende wohl mehr kosten, als ursprünglich geplant. Welche Kosten aber soll man dann zu Grunde legen, wenn z.b. nur die Leistungsphasen bis zur Genehmigungsplanung vereinbart waren? Hier legt 10(2) der HOAI fest, dass für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten, die Kostenermittlungsarten der DIN 276 folgendermaßen zu verwenden sind: l Für die Leistungsphasen 1-4 ergeben sich die anrechenbaren Kosten aus der Kostenberechnung. Diese findet in Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) statt: Aufgrund konkreter Angaben zum Baumengenbedarf werden die angenäherten Gesamtkosten ermittelt. Auf Basis der Kostenberechnung soll entschieden werden, ob das Bauvorhaben wie geplant durchgeführt werden kann. l Für die Leistungsphasen 5-7 ergeben sich die anrechenbaren Kosten aus dem Kostenanschlag aus Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe): Er dient dazu, die tatsächlich zu erwartenden Kosten genau zu ermitteln. Dazu sind die Preise der Unternehmen, an die Bauaufträge erteilt werden sollen, sowie alle sonstigen bis dahin entstandenen Kosten zusammenzustellen.

7 - 7 - l Die Kostenfeststellung erfolgt in Phase 8 (Objektüberwachung). Hierbei sind alle tatsächlich entstandenen Kosten nachzuweisen. Diese tatsächlichen Kosten bilden die Grundlage für die Abrechnung der Architektenleistungen aus den Leistungsphasen 8 und 9. l Wird die Leistungsphase, in der die jeweilige Kostenermittlung als Grundleistung vorgesehen ist, nicht erreicht, ist eine Abrechnung auf der jeweils früheren Ermittlungsstufe möglich. Im Bereich der Leistungsphasen 1-4 ist die frühere Kostenermittlungsart die Kostenschätzung: Sie erfolgt in Phase 2 (Vorplanung) und dient der überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten. Hierbei werden die Baukosten mit Kostenrichtwerten angegeben, meistens in DM pro Quadratmeter umbauter Raum. Hinweis: Die auf die Kosten von Objekten entfallende Umsatzsteuer ist nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten. Nicht anrechenbar sind auch die Kosten für Grundstück, Herrichten des Grundstücks, die öffentliche und nicht öffentliche Erschließung sowie Außenanlagen, sofern diese Leistungen vom Architekten weder überwacht noch geplant werden. Honorarzonen nach HOAI Die Höchst- und Mindestsätze in den Honorartafeln der HOAI richten sich u.a. nach der sog. Honorarzone. In ihr kommt der Schwierigkeitsgrad der Planung im Hinblick auf die Einbindung in die Umgebung, die Zahl von Funktionsbereichen des Gebäudes, die Anforderungen an Gestaltung, Konstruktion, technische Ausrüstung und den Ausbau des Gebäudes zum Ausdruck. Die Einteilung erfolgt in 11 der HOAI: Honorarzone I: sehr geringe Planungsanforderungen Honorarzone II: geringe Planungsanforderungen Honorarzone III: durchschnittliche Planungsanforderungen Honorarzone IV: überdurchschnittliche Planungsanforderungen Honorarzone V: sehr hohe Planungsanforderungen Der Zone III werden u.a. Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung zugrunde gelegt. Bei Häusern mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terassen- und Hügelhäusern, planungsaufwändigen Einfamilienhäusern mit entsprechender Ausstattung ist die Honorarzone IV anzusetzen. Ist eine Zuordnung des Bauvorhabens zu einer bestimmten Zone nicht eindeutig möglich, wird gemäß 11 (2) die maßgebliche Honorarzone auf Grund eines Punktesystems ermittelt.

8 - 8 - Beispiel für Mindestgebühren bei einem Vollarchitektenauftrag Es wird von der Honorarzone III ausgegangen. Phase Art der Kostenermittlung Anrechenbare Kosten in ¼ Mindestsatz Zone III in ¼ Honoraranteil in % in ¼ 1-4 Kostenberechnung , Kostenanschlag , Kostenfeststellung ,24 Gesamthonorar für den Architekten ,84 inklusive 16 % Mehrwertsteuer ,25 Weiterführende Information Verbraucher-Zentrale Thüringen e.v., Eugen-Richter-Straße 45, Erfurt Tel.: / , Internet Die Verbraucher-Zentrale Thüringen e.v. bietet in ihrer Geschäftsstelle eine Bau- und Architektenvertragsprüfung für 50,00 ¼SUR6WXQGHDQ Vereinbaren Sie einen Termin unter 0361/ Stand 05/05

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