Investmentmarktüberblick. Deutschland 2. Quartal 2014 Erschienen im Juli 2014

Transkript

1 Investmentmarktüberblick Deutschland 2. Quartal 2014 Erschienen im Juli 2014

2 JLL Investmentmarktüberblick Juli Deutscher Investmentmarkt mit Rückenwind Der deutsche Investmentmarkt läuft nach wie vor rund und geht mit Rückenwind in die zweite Halbzeit. Für die Monate April bis Juni wurde am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,9 Mrd. Euro registriert. Das Halbjahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 16,9 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von ca. 29 %. Der Rückenwind speist sich einerseits aus einer weiterhin enormen Nachfrage internationalen Kapitals nach Anlagemöglichkeiten und andererseits aus einem attraktiven Finanzierungsumfeld. Aus Immobiliensicht verstärkt die erneute Senkung des Hauptrefinanzierungssatzes durch die Europäische Zentralbank auf 0,15 % das Transaktionsgeschehen in Deutschland und wirkt als Triebfeder für ein erhöhtes Engagement in die Assetklasse Immobilie. Vor dem Hintergrund eines stetig wachsenden Investitionsbedarfs durch einheimische und globale Kapitalsammelstellen, gepaart mit diesem weiterhin niedrigen Zinsniveau, ist auch die Frage nach Überhitzungstendenzen naheliegend. Diese sehen wir angesichts der stabilen Fundamentaldaten und der positiven Konjunkturaussichten derzeit noch nicht. Aus Verzinsungssicht spielt der Vergleich der Immobilienrenditen mit 10-jährigen Staatsanleihen eine wichtige Rolle. Die aktuellen Zinsentscheide der EZB wirken sich aber eher auf die kurzlaufenden Staatsanleihen in Form von Renditesenkungen aus, während für die 10-jährigen Staatsanleihen in Folge der erhofften konjunkturellen Belebung und abnehmenden Deflationsgefahren mittelfristig eher ein leichter Anstieg erwartet wird. Aber auch in diesem Fall wird der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen noch groß sein und Immobilien werden gegenüber Alternativanlagen relativ gesehen weiterhin eine attraktive Verzinsung bieten. Transaktionsvolumen in Deutschland

3 JLL Investmentmarktüberblick Juli Angesichts der gestiegenen Preise im Core-Segment nimmt die Beliebtheit von Prime-Objekten bzw. von Prime-Standorten allerdings etwas ab. Investoren suchen nach höherrentierlichen Objekten und nehmen hierfür bewusst auch höhere Risiken in Kauf. Deutschland steht bezüglich solcher Core-Plus, Value-Add oder opportunistischen Anlagestrategien insbesondere bei ausländischen institutionellen Investoren ganz oben auf der Liste der Zielländer haben allein die global aktiven Private Equity Fonds insgesamt fast 160 Mrd. US-Dollar Kapital eingesammelt, das weltweit in Immobilien investiert werden soll. Das ist mehr als in den Boomjahren Für das laufende Jahr erwarten wir eine nochmalige Steigerung. Der enorme Kapitalbestand von ausländischen Investoren lässt diese Anleger angesichts des anhaltend niedrigen Zinsumfeldes händeringend nach alternativen Anlageoptionen suchen. Neben den bekannten großen Staats- und Pensionsfonds erwarten wir eine steigende Anzahl verschiedenster Investoren, die bislang noch nicht in Deutschland aktiv waren und nun ihren Markteintritt suchen. Transaktionsvolumen Deutschland Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro) H H % Einzelobjekte Portfolios Gesamt %: Prozentuale Differenz H zu H Transaktionsvolumen nach Risikoklassen Das Transaktionsgeschehen bleibt lebhaft Das gegenüber dem ersten Quartal rückläufige Transaktionsvolumen ist nicht überraschend und deutet auf keinen Fall auf ein weniger starkes Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien hin. Zum einen wurden die Monate Januar bis März von einigen Überhangstransaktionen aus dem Jahresendgeschäft 2013 und einem Milliarden-Portfoliodeal (Leo I) gepusht. Zum anderen zeigt das Transaktionsvolumen im 2. Quartal, dass Käufer im Core-Plus und Value-Add-Segment nicht bereit sind, sämtliche Preisvorstellungen auf Seiten der Verkäufer mitzumachen. Das vor drei Monaten festgestellte verstärkte Interesse nach Portfolios hat sich zum Ende des ersten Halbjahres manifestiert: nach sechs Monaten schlagen 6,15 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 82 %. Einzeltransaktionen summierten sich auf 10,8 Mrd. Euro, ein Plus von 11 %. Vier der fünf größten Transaktionen im zweiten Quartal waren Portfoliotransaktionen, die größte dabei der Verkauf von 67 Hotelimmobilien des Accor-Marken-Portfolios für rund 430 Mio. Euro. Als größte Einzeltransaktion im zweiten Quartal gilt der Verkauf der Kö- Galerie in Düsseldorf für rund 300 Mio. Euro. Anteil der Hochburgen steigend Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief sich bis Ende Juni auf insgesamt knapp 8,2 Mrd. Euro. Darin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Entgegen dem bundesweiten Gesamttrend eines leicht rückläufigen Transaktionsvolumens zeigte sich bei den Big 7 im Quartalsvergleich eine leichte Zunahme des Anteils am gewerbli-

4 JLL Investmentmarktüberblick Juli Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien H Verkaufsvolumen in Mio. pro Makrozelle 0 über 0 bis 10 über 10 bis 75 über 75 bis 150 über 150 JLL Research SCHLESWIG-HOLSTEIN Hamburg MECKLENBURG-VORPOMMERN BREMEN NIEDERSACHSEN Hannover Berlin BRANDENBURG NORDRHEIN-WESTFALEN Düsseldorf Köln SACHSEN-ANHALT Leipzig SACHSEN THÜRINGEN HESSEN RHEINLAND-PFALZ SAARLAND Stuttgart BAYERN BADEN-WÜRTTEMBERG München

5 JLL Investmentmarktüberblick Juli chen Investmentvolumen von 41 % auf 50 %. Damit gilt auch für die Big 7: ein Rückgang in einem Quartal weist nicht auf ein nachhaltiges Abflauen der Nachfrage. München bleibt auf Halbjahressicht mit 1,9 Mrd. Euro Investmenthochburg Nummer eins (+21 %) vor mit knapp 1,6 Mrd. Euro und Hamburg mit mehr als 1,4 Mrd. Euro. Während sich die nördlichste Immobilienhochburg allerdings über einen kräftigen Anstieg im Halbjahresvergleich (+22 %) freuen kann, zeigt zur Halbzeit noch ein um 15 % niedrigeres Volumen. Das wird sich im Laufe des Jahres sicherlich ändern. Das kräftigste Plus hatte Stuttgart zu verzeichnen: Objekte mit einem Volumen von 670 Mio. Euro wechselten den Besitzer, das sind immerhin 49 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Büroinvestments dominiert bundesweit Der Fokus der Investoren gilt auch im ersten Halbjahr 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen (entsprechend 6,8 Mrd. Euro) liegt sie klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % Anteil (4,85 Mrd. Euro). Unter anderem dank größerer Portfoliotransaktionen stieg der Anteil von Hotels auf gut 8 % (1,4 Mrd. Euro) an. Fast die Hälfte des im ersten Halbjahr investierten bundesweiten Transaktionsvolumens (rund 8,3 Mrd. Euro) entfiel auf das Konto von drei Investorentypen, den Asset/Fonds Managern, Spezialfonds sowie den Private Equity Anlegern. Auch bei ihnen machte sich das leicht rückläufige Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal bemerkbar. Nur die Corporates, die Versicherungsunternehmen und private Investoren investierten etwas mehr als noch drei Monate zuvor. Düsseldorf sowie in Stuttgart. Damit gleichen sich die Spitzenrenditen in den Big 7 immer mehr an und liegen alle in einer Spanne zwischen 4,30 % (München) und 4,70 % (Stuttgart und ). Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den Mietverträgen verfügen, hat sich keine Renditeveränderungen ergeben. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die Rendite bei 5,47 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite liegt damit bei 90 Basispunkten. Der Investmentmarkt in den Big 7 Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro) H H % Berlin Düsseldorf /M Hamburg Köln München Region Stuttgart Gesamt %: Prozentuale Differenz H zu H Käufe ausländischer Investoren Spitzenrenditen überwiegend stabil Die Spitzenrenditen zeigten sich Ende Juni trotz des nach wie vor starken Investorenfokusses auf Top-Immobilien nur wenig verändert. Im Bürosegment gaben sie in der Aggregation über alle Big 7 noch einmal leicht auf durchschnittlich 4,57 % nach. Ausschlaggebend hierfür ist ein leichter Rückgang um jeweils 10 Basispunkte in Köln,

6 JLL Investmentmarktüberblick Juli Transaktionsvolumen nach Nutzungsart * Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien

7 JLL Investmentmarktüberblick Juli Spitzenrendite in 1a-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %) Q Q Q Q Q Büro 4,74 4,73 4,67 4,61 4,57 Einzelhandel: Shopping Center 4,75 4,75 4,70 4,60 4,60 Einzelhandel: Fachmarktzentren 5,80 5,75 5,65 5,65 5,65 Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 6,50 6,25 6,15 6,10 6,10 Einzelhandel: Geschäftshäuser 4,13 4,11 4,05 4,04 4,04 Lager/Logistik 6,72 6,57 6,57 6,56 6,51 Büro-Spitzenrendite (in %) Q Q Q Q Q Berlin 4,80 4,80 4,70 4,60 4,60 Düsseldorf 4,70 4,70 4,70 4,70 4,60 /M 4,75 4,75 4,70 4,70 4,70 Hamburg 4,65 4,65 4,60 4,50 4,50 Köln 5,05 5,00 4,80 4,70 4,60 München Region 4,40 4,40 4,40 4,30 4,30 Stuttgart 4,80 4,80 4,80 4,80 4,70 Wir registrieren zwar eine wachsende Nachfrage seitens der Investoren für Produkte abseits von Core, dass sich dieses erhöhte Interesse aber bislang nicht in den Renditen widerspiegelt, ist aus unserer Sicht auch ein Zeichen dafür, dass der deutsche Investmentmarkt aktuell nicht zu Übertreibungen neigt, ein wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase 2006/2007. Bei den anderen Assetklassen ergab sich lediglich bei Logistikimmobilien ein Rückgang der Renditen um 5 Basispunkten auf 6,51 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen. Für gute Fachmarktprodukte werden nach wie vor Anfangsrenditen von 5,65 % gezahlt, ebenso stabilisierten sich die Renditen für Shopping Center bei 4,60 %. Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien Das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 möglich Insgesamt bleibt es auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt bei einem sehr positiven Stimmungstrend. Politische und wirtschaftliche Risiken spielen zumindest in der kurzfristigen Investitionsentscheidung keine ausschlaggebende Rolle und weder das Thema Inflation noch die Gefahr negativer Preissteigerung (Deflation) wird von den Akteuren als direkter Risikofaktor mit großem Einfluss gesehen. Bei hohen Inflationsraten können die oftmals in gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Indexierungsklauseln den realen Wertverlust einer Immobilie mildern deflationäre Tendenzen zeigen sich aktuell eher in den Peripherieländern der EU. Nach wie vor gilt das Wirtschaftswachstum in den Volkswirtschaften als Kernindikator auch für Investoren. Eine davon begünstigte Flächennachfrage in Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf,, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ohne Kombieffekte den Immobilienmärkten verbunden mit steigenden Mietpreisen sorgt für einen zunehmenden Kapitalfluss ins Immobiliensegment. Wir gehen weiter davon aus, dass sich in der zweiten Jahreshälfte der erhöhte Kapitalfluss auch in großvolumigen Investments jenseits der 100 Mio. Euro-Marke niederschlagen wird. An unserer Jahresanfangsprognose von Mrd. Euro Transaktionsvolumen für 2014 halten wir insofern also nach wie vor fest.

8 JLL Investmentmarktüberblick Juli Stabiler Halbjahresumsatz am Investment-Markt für Wohnimmobilien-Portfolios Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland Der deutsche Wohninvestmentmarkt war im ersten Halbjahr 2014 weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt. In diesem Zeitraum wurden 6,9 Mrd. auf dem deutschen Markt für gewerbliche Wohnobjekte investiert. Insgesamt wechselten ca Wohnungen in etwa 160 Transaktionen den Eigentümer. Damit wurde zum Halbjahr etwa genauso viel wie zum Vorjahreszeitraum investiert und etwa 20 % mehr Wohnungen als zum 1. Halbjahr 2013 gehandelt. Der Großteil des Transaktionsgeschehens fand im ersten Quartal dieses Jahres statt. So wurden die Wohngesellschaften Vitus ( Wohnungen) und Dewag ( Wohnungen) für insgesamt 2,4 Mrd. an die Deutsche Annington verkauft. Das DGAG- Portfolio (Prelios) erwarb die österreichische Buwog für fast 900 Mio.. Die Deals des ersten Quartals hatten einen Gesamtwert von ca. 4,7 Mrd.. Im zweiten Quartal fehlten dagegen Großtransaktionen über Wohnungen komplett. Der Verkauf von etwa Wohnungen eines Portfolios mit Wohnanlagen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen an die Adler Real Estate war die mit Abstand größte Transaktion des abgelaufenen Quartals, gefolgt von mehreren Transaktionen mit Volumina zwischen und Wohnungen. Insgesamt summieren sich die Transaktionen des zweiten Quartals auf 2,2 Mrd.. Nach wie vor sehen insbesondere deutsche institutionelle Investoren inländische Wohnimmobilien als Alternative zu Anlagen in derzeit niedrig verzinste Geldmarktprodukte. Ihr Anteil lag bei 75 % der Käufer. Dabei sind es vorrangig börsennotierte Wohnungskonzerne und Asset-/Fondsmanager, die das Gros der Käufer ausmachen. Vorrangig diese Investorengruppe ist es auch, die Projektentwicklungen in den Innenstädten der großen deutschen Ballungsräume in Form von Forward Deals erwirbt, um gesuchte Bestände in den prosperierenden innerstädtischen Areale zu bekommen. In der regionalen Betrachtung ist weiterhin die Bundeshauptstadt der Top-Investmentstandort für Wohnimmobilien. Insgesamt flossen ca. 450 Mio. nach Berlin. Hamburg (250 Mio. ), die Region Rhein- Ruhr (170 Mio. ) und (90 Mio. ) folgen mit Abstand. Die Preise für Wohnportfolios lagen im ersten Halbjahr mit etwa 900 /m² etwas unter denen des Vorjahres (1.000 /m²), als allerdings hochwertige Großportfolien das Preisniveau beeinflussten. Stetig steigend sind die Preise für vorab verkaufte Projektentwicklungen. Sie liegen nun im Mittel bei fast /m² nach knapp /m² im Vorjahr. Der Ausblick für die zweite Jahreshälfte ist weiter positiv. Die anhaltenden Trends sind Portfoliobereinigungen bei gleichzeitiger Diversifizierung. Auch Beteiligungen von in- und ausländischen Kapitalgebern an deutschen Wohnungskonzernen sind zu beobachten. Bis zum Jahresende ist insgesamt von einem Transaktionsvolumen von ca. 11 Mrd. auszugehen.

9 Kontakte Timo Tschammler Management Board Germany Office & Industrial Germany +49 (0) Jörg Ritter Management Board Germany Retail Germany +49 (0) Willi Weis Head of Industrial Investment Germany +49 (0) Marcus Lütgering Head of Office Investment Germany München +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Team Leader Residential Investment Germany +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite jll.de/immo Aktuelle Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal jll.de/immo. Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.