Öffentlich Private Partnerschaft (ÖPP) aus kommunaler Sicht. am Beispiel der Sanierung von Kölner Schulen

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1 Öffentlich Private Partnerschaft (ÖPP) aus kommunaler Sicht am Beispiel der Sanierung von Kölner Schulen Architektenkammer NRW, 30. November 2006

2 Ausgangslage 283 Schulen in kommunaler Trägerschaft Wert der Gebäude: Euro Wert der Grundstücke: Euro

3 Ausgangslage, Ziele Trotz erheblicher Anstrengungen und eines jährlichen Aufwandes von mehr als 70 Mio. Euro sind Erfolge in der Schulbausanierung wegen des enormen Instandhaltungsstaus kaum wahrnehmbar. Gesucht war eine Lösung, die trotz ausgelasteter Kapazitäten kurzfristig die Sanierung weiterer Schulgebäude ermöglichte.

4 Lösungsansatz Der Rat der Stadt Köln beauftragte die Gebäudewirtschaft am 20. November 2003 kurzfristig einen Umsetzungsvorschlag zur Sanierung von Schulgebäuden nach einem ÖPP-Modell vorzulegen. Erklärtes Ziel des Rates war es, dadurch rd. 100 Mio. Euro privates Kapital und privates know-how zu mobilisieren und bis zu vierzig Schulen zusätzlich zu sanieren.

5 Paketbildung Aufteilung und Vergabe des Gesamtvolumens in mehrere Pakete, davon sollte eines als sogenanntes EXPRESSPAKET schnellstmöglich realisiert werden und ein weiteres als sogenanntes HANDWERKERPAKET besonders mittelstandsfreundlich ausgestaltet sein.

6 Expresspaket Die Generalsanierung von sieben Schulen an fünf Standorten, mit einem Investitionsvolumen von ca. 30 Mio. Euro ist in einem ÖPP-Projekt innerhalb von zwölf Monaten zur Unterschriftsreife zu entwickeln.

7 Expresspaket Baujahr Kubatur BGF Schule cbm m² Schule /1960/ cbm m² Schule cbm m² Schule /1962/1968/ cbm m² Schule cbm m² cbm m²

8 Expresspaket Sanierung im Bestand während des Schulbetriebes bis in geringem Umfang Um-, Ersatz- und Erweiterungsbauten Unterhaltung und Betrieb für mindestens 25 Jahre Instandsetzung und -haltung, Wartung, Reinigung, Pflege der Außenanlagen, Hausmeisterdienste auf Basis einer indexierten monatlichen Inklusivmiete

9 Expresspaket : EU-weite Ausschreibung für Sanierung, Teilsanierung, Unterhaltung und Betrieb von fünf Schulstandorten : Ende der Bewerbungsfrist imteilnahmewettbewerb; anschließend Auswertung der eingereichten Unterlagen von fünfzehn Bietergemeinschaften : Genehmigung der Bieterauswahl (fünf Bestbieter) durch den Hauptausschuss der Stadt Köln : Aufforderung der fünf Bestbieter zur Abgabe eines verbindlichen Angebotes

10 Expresspaket : Ende der Abgabefrist für Angebote in der Angebotsphase I (noch ohne verbindliche Finanzierungskonditionen) : Aufforderung von drei ausgewählten Bietern zur Überarbeitung der Angebote einschließlich verbindlicher Finanzierungskonditionen (Angebotsphase II) : Ende der Abgabefrist in der Angebotsphase II und Verhandlungsgespräche über die eingereichten Angebote

11 Expresspaket Mitte Februar 2005: Beendigung der Verhandlungsgespräche : Ratsbeschluss über die Zuschlagserteilung an den Bestbieter Hochtief PPP-Beteiligungs GmbH & Co. KG (Vertragsbeginn am )

12 Expresspaket Mit der Hochtief PPP Beteiligungs GmbH & Co. KG ist es der Stadt Köln gelungen, einen kompetenten Partner zur Sanierung, Unterhaltung und dem Betrieb von Schulstandorten zu gewinnen. Der Barwertvorteil gegenüber der Eigenrealisierung liegt bei 8,5 %. Mit dem Expresspaket hat die Stadt Köln innerhalb von zwölf Monaten das gesamte ÖPP-Verfahren durchlaufen.

13 Haupt- und Realschule Köln-Dellbrück, Dellbrücker Mauspfad

14 Haupt- und Realschule Köln-Dellbrück, Dellbrücker Mauspfad Trakt C - Naturwissenschaften

15 Grundschule Köln-Porz, Humboldtstraße Hofansicht

16 Grundschule Köln-Porz, Humboldtstraße Straßenansicht

17 Grundschule Köln-Porz, Humboldtstraße Trakt C Turn- und Gymnastikhalle (kleine Aula) Straßenansicht

18 Grundschule Köln-Chorweiler, Merianstraße Treppenhaus, Rauch- und Wärmeabzugsanlage

19 Hauptschule Köln-Rodenkirchen, Ringelnatzstraße Trakt A Hofansicht

20 Hauptschule Köln-Rodenkirchen, Ringelnatzstraße Klassenraum

21 Handwerkerpaket Die Investitionssumme muss einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz ermöglichen. Die Vertragsstrukturen müssen auf Ihre Eignung für mittelständische Partner überprüft werden. Gleiches gilt für Zahlungsströme und Risikotransfers.

22 Handwerkerpaket Generalsanierung zweier Grundschulen Investition für anfängliche Sanierung ca. 5 Mio. Euro Baujahr Kubatur BGF Schule 1 vor 1900/1962/ cbm m² Schule / cbm m² cbm m²

23 Handwerkerpaket Als mittelstandsfreundliche ÖPP-Variante wurde statt der klassischen Projektfinanzierung ein Modell entwickelt, bei dem die Sanierungskosten nach Fertigstellung im Wege einer Mietsonderzahlung abgelöst werden. Die dabei zur Risikominimierung erforderlichen Sicherheiten wurden mit der Kommunalaufsicht abgestimmt.

24 Handwerkerpaket : EU-weite Ausschreibung hinsichtlich Sanierung, Teilsanierung, Unterhaltung und Betrieb von zwei Schulstandorten : Ende der Bewerbungsfrist im Teilnahmewettbewerb; anschließend Auswertung der eingereichten Unterlagen von sechs Bietergemeinschaften : Genehmigung der Bieterauswahl und Aufforderung der sechs Bewerber zur Abgabe eines verbindlichen Angebotes

25 Handwerkerpaket : Ende der Abgabefrist für Angebote in der Angebotsphase I (inkl. verbindliche Finanzierungszusage) : Aufforderung von zwei ausgewählten Bietern zur Überarbeitung der Angebote (Angebotsphase II) : Ende der Abgabefrist in der Angebotsphase II und Verhandlungsgespräche über die eingereichten Angebote : Ratsbeschluss über die Zuschlagserteilung an den Bestbieter Carl Schumacher GmbH (Vertragsbeginn )

26 Handwerkerpaket Aufgrund des geringen Investitionsvolumens des Handwerkerpaketes lag der Barwertvorteil nur bei 2,5 %. Die ständige Begleitung des Verfahrens durch die Qualitätssicherung bei der Gebäudewirtschaft sichert die architektonische sowie städtebauliche Qualität.

27 ÖPP-Erfolgsfaktoren klare Zielsetzungen realistische und verbindliche Terminplanung politischer Rückhalt durch eindeutige Ratsentscheidungen effiziente Projektorganisation, straffe Projektleitung erfahrenes Beraterteam

28 Qualitätssicherung Architektur Festlegung von Standards zur Qualität von Architektur und Städtebau im Rahmen der Leistungsbeschreibung Aufnahme dieser Standards in die Bewertungsmatrix Bewertung der städtebaulichen Einbindung in die Umgebung und architektonische Anpassung an den Bestand Bewertung der Beibehaltung architektonischer Besonderheiten des Bestandes Zusammenführung der Baukörper aus unterschiedlichen Jahrzehnten zum Gesamtbild des jeweiligen Objektes

29 Qualitätssicherung Architektur Bewertung von Aussagen zur Gestaltung der Innenbereiche (Farb- / Materialkonzept) Anfertigung von Planungen 1:100, Ansichtsausschnitten 1:50 und Fassadenschnitten 1:20 von jedem Baukörper durch jeden Anbieter Begleitung des den Zuschlag erhaltenden Bieters während der gesamten Planungs- und Bauphase

30 Gesamtschule Rodenkirchen Neubau Gesamtschule Köln-Rodenkirchen Gramlich Architekten, Stuttgart

31 Gesamtschule Rodenkirchen Neubau Gesamtschule Köln-Rodenkirchen Gramlich Architekten, Stuttgart

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!