Die Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers. Vortrag auf dem. des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888

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Annegret Althaus
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1 Eigentümers Rechtsanwalt Martin Jäger Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vortrag auf dem Tag des Wohnungseigentums des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von September 2008 Rechtsanwälte Zacher & Partner Richard-Wagner-Straße 12 (Nähe Rudolfplatz) in D Köln Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0)

September 2008 Rechtsanwälte Zacher & Partner Richard-Wagner-Straße 12 (Nähe Rudolfplatz) in

2 1. Einleitung Der Wohnungseigentümer ist Mitglied einer Gemeinschaft Er ist Träger von Rechten und Pflichten Heute: Zahlungspflicht und Haftung nach der WEG-Novelle 2007 Zahlungspflichten ht gegenüber Dritten (Außenhaftung) (Handwerker, Bank, Verwalter etc., Verkehrssicherungspflichten) Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft (Innenhaftung) (Wohngeld) Sanktionen gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer Fazit und Vorsorgemaßnahmen

(Außenhaftung) (Handwerker, Bank, Verwalter etc.

3 2. Die Haftung gegenüber Dritten - Anteilige unmittelbare Haftung, sog. teilschuldnerische Außenhaftung, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und neben der Haftung des Verbandes - Außenhaftung kann durch interne Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht gegenüber Dritten abgeändert werden - Außenhaftung kann von der Innenhaftung abweichen, wenn der Kostenverteilungsschlüssel abweichend von den Miteigentumsanteilen vereinbart ist - Bemessung der Miteigentumsanteile in TE ist wichtig für die Außenhaftung - Sonderfall: gesamtschuldnerische Haftung aus öffentlichem Recht (Abgabenlast) - Problem: Im Endergebnis besteht Haftung jedes in unbegrenzter Höhe durch die Erhebung von Sonderumlagen zur Deckung des Ausfalls des zahlungsunfähigen

nicht gegenüber Dritten abgeändert werden - Außenhaftung kann von der Innenhaftung abweichen, wenn der Kostenverteilungsschlüssel abweichend von den Miteigentumsanteilen vereinbart ist -

4 2. Die Haftung gegenüber Dritten Teil 2 - Zeitraum: Verbindlichkeiten des Verbandes, die während der Zuge- hörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen oder fällig werden (Eintragung im Grundbuch) - Unmittelbare Haftung ggegenüber g Dritten, d. h. Zahlungen an den Verband entlasten nicht - Nachhaftung: 5 Jahre - Keine Haftung für Altverbindlichkeiten aus Zeit vor Eintritt in die WEG - Beachte: keine Insolvenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, d. h. es besteht immer eine Ausfallhaftung des - Wichtig: ausreichendes Verwaltungsvermögen (Instandhaltungsrücklage) schützt vor Haftung

Zahlungen an den Verband entlasten nicht - Nachhaftung: 5 Jahre - Keine Haftung für Altverbindlichkeiten aus Zeit vor Eintritt in die WEG - Beachte:

5 3. Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft i h - Beitrag zur Finanzausstattung der WEG: Wohngeld - Grundlage: wirksamer Beschluss über Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung; gilt auch für Sonderumlagen - Gläubiger: die Wohnungseigentümergemeinschaft - Schuldner: der Wohnungseigentümer (nicht Mieter, Nießbraucher) - Beitreibung: durch den Verwalter; wichtig: Ermächtigung durch WEG durch Beschluss oder Verwaltervertrag - Wohl keine Aufrechnung/Zurückbehaltung des ; Ausnahme: anerkannte Gegenforderungen - Verjährungfrist für Wohngeldforderungen: drei Jahre

Jahresabrechnung; gilt auch für Sonderumlagen - Gläubiger: die Wohnungseigentümergemeinschaft - Schuldner: der Wohnungseigentümer (nicht

6 3. Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft i h Teil 2 - Problem: Sonderumlage für alle Wohnungseigentümer g zur Deckung des Zahlungsausfalls, d. h. die anderen Wohnungseigentümer tragen das Ausfallrisiko entsprechend ihrer Miteigentumsanteile - Bei Insolvenz eines g sind Wohngeldforderungen g bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens einfache Insolvenzforderungen, danach Masseverbindlichkeiten - Auch bei Insolvenz eines g gilt: Die anderen Wohnungseigentümer tragen die Ausfallhaftung - Beachte: die Instandhaltungsrücklage kann nur in extremen Ausnah- mefällen zur Finanzierung von Wohngeldausfällen dienen (eiserne Reserve)

die anderen Wohnungseigentümer tragen das Ausfallrisiko entsprechend ihrer Miteigentumsanteile - Bei Insolvenz eines g sind Wohngeldforderungen g bis zur

7 4. Sanktionsmöglichkeiten it gegen den Wohnungseigentümer - Möglichkeit von Fälligkeitsregelungen (Verfallklauseln), hohen Verzugszinsen in der TE oder im Wege des Mehrheitsbeschlusses - Die WEG benötigt schnell einen Titel gegen den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer (Mahnverfahren oder Klageverfahren) - Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen (Mieten etc.) - Zwangsverwaltung: Der Zwangsverwalter muss die Mieten einziehen und neue Mietverträge schließen Problem: die eigengenutzte g Wohnung; Vorschusszahlung für Kosten der Zwangsverwaltung; keine Räumung der Wohnung durch den Zwangsverwalter - Zwangsversteigerung: Wohngeldansprüche in Rangklasse 2, d. h. Vorrecht gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern (Höhe: nicht mehr als 5 % des Verkehrswertes und mehr als 3 % des Einheitswertes) - Entziehung des Wohnungseigentums - Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen (Wasser, Wärme etc.)?

) - Zwangsverwaltung: Der Zwangsverwalter muss die Mieten einziehen und neue Mietverträge schließen Problem: die eigengenutzte g Wohnung; Vorschusszahlung für Kosten der Zwangsverwaltung; keine

8 5. Fazit und Vorsorge Trotz nur teilschuldnerischer Außen- und Innenhaftung droht jedem Wohnungseigentümer durch die Sonderumlage die volle Ausfallhaftung für einen zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Vorsorge: - Die Gemeinschaft sollte in der TE oder durch Beschluss Verfallsklauseln, Ermächtigungen an den Verwalter zur Beitreibung von Rückständen etc. regeln - In der Gemeinschaft sollte eine ausreichende Instandhaltungsrücklage bestehen - Der Verwalter muss bei Rückständen schnell tätig werden, um einen vollstreckbaren Titel gegen den zahlungsunfähigen WE zu erhalten - Einleitung it der Zwangsversteigerung und Wahrung des Rangvorbehalts für Wohngeldforderungen, wenn sonst kein Vermögen

9 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!

10 Eigentümers Rechtsanwalt Martin Jäger Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vortrag auf dem Tag des Wohnungseigentums des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von September 2008 Rechtsanwälte Zacher & Partner Richard-Wagner-Straße 12 (Nähe Rudolfplatz) in D Köln Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0)

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