WIKI. ForderungsPraktiker. Kredit-Servicing C F I L O R U X B E H K N Q T W Z A D G J M P S V Y. Kredit-Servicing. ForderungsPraktiker.

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1 ForderungsPraktiker ForderungsPraktiker.de Finanz Colloquium Heidelberg Zielgenaue Risikoanalyse Frühzeitige Sanierung Erfolgreiche Abwicklung WIKI Thomas Ellrich Andreas Flechtner Dr. Fabian Hasselblatt Bernd Katafias Boris Klimetzek Dr. Thorsten Patric Lind Uwe Markowski Guido Wienefoet Kredit-Servicing A D G J M P S V Y B E H K N Q T W Z C F I L O R U X Kredit-Servicing Mit freundlicher Unterstützung von:

2 Bestens bewährt Transparenz, Qualität und Individualität Crown Credit Services > Special Servicing Verwaltung und Verwertung notleidender Darlehensforderungen. > primary Servicing Effiziente & kostengünstige Verwaltung von Immobiliendarlehen. > corporate trustee BuSineSS Sanierung und Restrukturierung von Firmenkundenkrediten. > Due Diligence Prüfung und Bewertung der Wirtschaftlichkeit von Krediten. > master/back-up Servicing Verwaltung von Portfolien auf Abruf / Konsolidierung der Arbeit lokaler Servicer. > asset management Objektverwaltung zur Steigerung der Erträge aus den Immobilien. > co-investing Beteiligung an Einzelforderungen oder Forderungsportfolien der Kunden. Management von Risiken und die Erhöhung von Erträgen das ist unser Ziel, jeden Tag. Seit vielen Jahren sind wir in Deutschland ein zuverlässiger und bankenunabhängiger Partner für alle Arten von Kreditservices. Unsere Leistungen werden nach den Zielen und dem Bedarf der Kunden individuell ausgerichtet. Unsere branchenweit führende Expertise folgt aus der langjährigen Erfahrung der Mitarbeiter sowie der modernen und stabilen IT-Infrastruktur. Diese Faktoren bilden die Basis für ein hohes Service-Level und sichern Flexibilität und Transparenz im Kredit-Management. Unser hoher Qualitätsstandard hat zu langjährigen Beziehungen mit Kunden aus Banken, Versicherungen und Investmentfonds geführt. Diese Partnerschaften haben sich auch in schwierigem Umfeld bewährt. Denn unser ertragsorientiertes Servicing steigert den Wert sowohl von Portfolien als auch von Einzelkrediten. > Crown Credit Services is a member of Crown Group Europe and is rated by Standard and Poor s

3 Editorial Liebe Leserinnen und Leser, dies ist das erste WIKI-Heft im ForderungsPraktiker, das wir Ihnen gemeinsam mit dem Verlag zur aktuellen Lektüre und auch als dauerhaftes Nachschlagewerk empfehlen möchten. Als Praktiker möchten wir mit den interdisziplinären Beiträgen die heutige Wirklichkeit der Bearbeitung von Krediten und Kreditportfolien beleuchten und dadurch einige der komplexen Einzelfragen in ein größeres Ganzes einordnen. Die Bearbeitung von immobilienbesicherten Krediten und Kreditportfolien speziell, wenn Sie notleidend sind bedeutet nicht nur, dass die Bank die Verwertung der gestellten Kreditsicherheiten irgendwie bewerkstelligen muss, sondern es bedeutet viel, viel mehr. Es geht um professionelle und effiziente Prozesse, u. a. bei Forderungsbearbeitung, um Sicherheitenverwaltung und -verwertung, später vielleicht um die Vermarktung der als Sicherheit dienenden Immobilien und sonstiger Sicherheiten, ferner um eine möglichst gute Kooperation und funktionierende Schnittstellen zwischen Bank bzw. Servicer und die Interaktion mit Gerichten, Zwangs- und Insolvenzverwaltern, Gutachtern, Maklern, Anwälten usw. Diese zum Teil in sich schon komplexen und speziellen einzelnen Bearbeitungsschritte und Fragestellungen werden häufig von Spezialisten ausgeführt, die jeweils nur einen Teil der Prozesskette abbilden und daher auch nur diesen Teil für sich betrachten und lösen können. Es gibt jedoch eine Konstante in diesem Zusammenhang, die die verschiedenen Bearbeitungsstränge koordiniert und im besten Interesse des jeweiligen Gläubigers oder Forderungsinhabers handelt, um die bestmögliche und rechtssichere Verwertung der Sicherheiten bzw. die fachlich saubere, laufende Bearbeitung der Kredite übernimmt. Dies ist der professionelle Andreas Flechtner Kredit-Servicer. Wir haben Fachleute aus unserem Hause ebenso zu Wort kommen lassen wie namhafte Experten aus dem Bereich der Insolvenzverwaltung, der Zwangsverwaltung, der Immobilienvermarktung, der Terminvertretung und des Vollstreckungsrechts. Sie alle werden Ihnen sicherlich interessante und aufschlussreiche Einblicke in die vielfältige Materie liefern. Ich wünsche Ihnen viel Freude und sich mehrende Erkenntnisse bei der Lektüre. Ihr Andreas Flechtner, Rechtsanwalt, Geschäftsführer, Crown Credit Services GmbH, Bochum und Frankfurt/M. ForderungsPraktiker ForderungsPraktiker 02/2012 ForderungsPraktiker.de Herausgeber: Thomas Abend, Gregor Breitenbach, Dr. Friedrich Cranshaw, Martin Fiddimore, Peter Friedmann, Bereichsleiter Marktfolge Kredit, Intensiv-/Sanierungsbetreuung, Kreditabwicklung und Qualitätsmanagement, Südwestbank AG, Stuttgart Gruppenleiter Risikomanagement im Bereich Kredit, DZ BANK AG, Frankfurt Rechtsanwalt und Banksyndikus Geschäftsführer, Proceed Collection Services GmbH Kreditsekretariat, Bewertung und Verwertung von Mobilien, Kreissparkasse Ravensburg Geschäftsführer perspektiv GmbH, München Bereichsleiter Interne Revision, Kasseler Sparkasse Piepenburg Gerling Rechtsanwälte Rechtsanwalt, Insolvenzverwalter, Anchor Rechtsanwälte, Ulm Zentralbereichsleiter Produkt- und Kreditmanagement, Kreissparkasse Böblingen Rechtsanwältin, Leiterin Insolvenzabteilung CreditPlus Bank AG Rechtsanwalt, SERNETZ SCHÄFER Rechtsanwälte Rechtsanwältin, Geschäftsbereichsleiterin Bank- und Insolvenzrecht, Schneider, Geiwitz & Partner, Augsburg Institutsleiter IQS Institut für Qualität und Standards in der Insolvenzabwicklung, Hochschule Emden-Leer Direktorin Zentraler Stab Global Intensive Care, Commerzbank AG, Frankfurt am Main Rechtsanwalt, Grub Brugger Rechtsanwälte, Stuttgart Vorstand, Volksbank Mittelhessen eg Abteilungsdirektor Rechtsabteilung, Stadtsparkasse Mönchengladbach Dr. Andreas Fröhlich, Dr. Karsten Geiersbach, Horst Harms-Lorscheidt, Prof. Dr. Martin Hörmann, Michael Jander, Andrea Knauf, Christian Merz, Nicole Michel, Prof. Dr. Wolfgang Portisch, Eva Ringelspacher, Dr. Thilo Schultze, Rainer Staffa, Wolfgang Wegener, Finanz Colloquium Heidelberg Zielgenaue Risikoanalyse FRühZeitige sanierung erfolgreiche abwicklung Peter Freckmann Rückgewähranspruch: Aktuelle Rechtsentwicklungen zu Inhalt, Reichweite und Insolvenzfestigkeit Dimitrios Papadopoulos Carsten Helm Fraud Score: Der Weg zu einer systembasierten Betrugsprävention Andreas Zeller Sanierung: Haftung des externen Sanierungsberaters Thomas Gäde Katja Braun- Kupferschmid Leistungsgestörte Immobilienkredite: Risikominimierung durch professionelle Unterstützung im Verwertungsprozess Christian Merz Aktuelle Rechtsprechung: Werbung mit Verbraucherkrediten Friedbert Striewe Insolvenz: Forderungen aus vorsätzlicher, unerlaubter Handlung Mit freundlicher Unterstützung von: Finanz Colloquium Heidelberg Zielgenaue Risikoanalyse FRühZeitige sanierung erfolgreiche abwicklung Im ForderungsPraktiker liefern mir Kreditund Revisionsprofis aktuelle, praxisnahe und detaillierte Prüfungsansätze. AXEL BECKER Direktor, Bereichsleiter Revision SÜDWESTBANK AG, Stuttgart

4 Inhalt Inhalt Andreas Flechtner, Crown Credit Services GmbH, Bochum und Frankfurt/M. Kredit-Servicing & Work-out 3 Boris C. Klimetzek, Crown Credit Services GmbH Jenseits von 194 BauGB Immobilienvermarktung in der Vollstreckung 7 Guido Wienefoet, ZVT-Portal GmbH Terminvertretung in Zwangs versteigerungsverfahren 12 Thomas Ellrich Dr. Thorsten Patric Lind, Voigt Salus Rechtsanwälte, Köln und Frankfurt/M. Die kalte Zwangsverwaltung durch den Insolvenzverwalter 16 Dr. Fabian Hasselblatt Moderne Zwangsverwaltung 22 Bernd Katafias, Crown Credit Services GmbH Uwe Markowski Urteil: Immobiliargesicherte Forderungen bleiben zedierbar 38 Thomas Ellrich Andreas Flechtner Dr. Fabian Hasselblatt Bernd Katafias Boris Klimetzek Dr. Thorsten Patric Lind Uwe Markowski Guido Wienefoet 43 Crown Credit Services GmbH 44 Impressum ForderungsPraktiker Zielgenaue Risikoanalyse Frühzeitige Sanierung Erfolgreiche Abwicklung Redaktion Dr. Patrick Rösler, Chefredakteur Corinna van der Eerdem, stellv. Chefredakteurin Dr. Christian Göbes Frank Sator Marcus Michel Jürgen Blatz Christine Glemser Thomas Göhrig Katharina Heß Jörg Wehmeyer Leiterin Korrektorat und Rezensionen Janin Stärker Janin.Staerker@FC-Heidelberg.de Sponsoring- /Anzeigenleitung Annabell Jörg Annabell.Joerg@FC-Heidelberg.de Produktionsleitung Claudia Merklinger Claudia.Merklinger@FC-Heidelberg.de Leiterin Aboservice Beate Knopf Beate.Knopf@FC-Heidelberg.de Satz Metalexis, Niedernhausen Druck best response GmbH, Bruchsal Versand best response GmbH, Bruchsal Titelfoto shutterstock.com/presniakov OLEKSANDR Preis Der Preis für ein Einzelheft beträgt 39, versandkostenfrei innerhalb Deutschlands. Firmenanschrift & inhaltliche Verantwortung Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32a D Heidelberg Tel.: Fax: info@fc-heidelberg.de Geschäftsführung Dr. Christian Göbes, Frank Sator, Dr. Patrick Rösler, Marcus Michel Sitz der Gesellschaft ist Heidelberg, Amtsgericht Mannheim HRB Nr Umsatz-Identifikationsnummer gemäß 27 a Umsatzsteuergesetz: DE Erscheinungstermin: Oktober 2012 ISBN

5 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Beitrag Kredit-Servicing & Work-out Eine Einführung in das Thema. I. Allgemeines w Sparkassen, Banken, Versicherungen, Bausparkassen und andere Immobilienfinanzierer in Deutschland beschäftigen sich auch im Jahr 2012 noch sehr häufig und intensiv selbst mit den einmal vergebenen Krediten und überlassen diese Forderungen nur zu einem geringen Teil der Bearbeitung von hierauf spezialisierten Dritten. Dies gilt für die laufende Kreditbearbeitung von ordnungsgemäß bedienten Krediten (Performing Loans = PL) ebenso wie vielfach für die notleidenden oder leistungsgestörten Kredite (Non- oder Subperforming Loans = NPL bzw. SPL). Dies erstaunt umso mehr, wenn man die Größe des Kreditmarkts in Deutschland, der größten europäischen Volkswirtschaft, in Betracht zieht, denn diese ist gigantisch. Betrachtet man nur das gesamte ausstehende NPL-Volumen in Deutschland, so liegt dies laut einer Erhebung in einer Studie von Ernst & Young 1 aus dem Herbst 2011 bei nahezu zwei Billionen. Wenn man davon ausgeht, dass i. d. R. nicht mehr als ein bis zwei Prozent der vergebenen Kredite notleidend werden, so ergibt sich hieraus ein Gesamtfinanzierungsvolumen von Krediten von mindestens Billionen, welches zur laufenden Kreditbearbeitung bei den Instituten anstehen dürfte. Selbst wenn man weitaus vorsichtigere Schätzungen anführt, und so z. B. die Zahlen aus dem NPL Jahrbuch 2010/ von Herrn Dr. Keibel und Herrn Prof. Dr. Schalasst heranzieht, wo von einer NPL-Spanne von 160 Mrd. bis 300 Mrd. für das Jahr 2009 ausgegangen wurde was sicherlich auch an unterschiedlichen Definitionen des Begriffs NPL liegen dürfte so ist auch dieser zweite Näherungswert noch enorm groß. Im gerade erschienen NPL-Jahrbuch 2011/2012 geht Herr Morgenschweis von einem Volumen von Mrd. an Baufinanzierungskrediten in deutschen Banken aus, die laut dem Bundesverband deutscher Banken abgebaut werden müssen, unter dem Gesichtspunkt der von Basel III geforderten Kernkapitalquote von zehn Prozent 3. Im gleichen Buch verweist Herr Becher auf eine Bloomberg Umfrage, wonach rd. 775 Mrd. an Risikoaktiva von europäischen Banken im Laufe des Jahres 2012 abgebaut werden sollen 4. KPMG war zuletzt deutlich vorsichtiger und hat im Juli 2012 in einer Studie 5 die Bereitschaft der deutschen Banken, Kredite zu verkaufen oder auszulagern, als eher gering bezeichnet, u. a. angesichts der nach wie vor starken deutschen Wirtschaftsleistung und der weiterhin guten Bonität der BRD im Vergleich zu den europäischen Nachbarn. Egal von welchen Zahlen man ausgeht, so sind nach vorsichtigen eigenen Schätzungen über 95% aller Immobilienfinanzierungskredite in Bearbeitung durch die vergebenden Institute selbst, so dass sich die Frage stellt, warum diese immensen Kreditbestände und Kreditrisiken nicht wie in anderen Jurisdiktionen häufig zu sehen, jedoch in Deutschland weiterhin wenig praktiziert von Servicern, Kreditfabriken und sonstigen Dienstleistern betreut werden. In den USA und auch z. B. in UK gibt es seit Jahren und Jahrzehnten eine Kultur des Outsourcings und auch des Tradings von Kreditforderungen und Kreditpaketen 6. In Deutschland ist dies sicherlich auch bedingt durch eine andere Kreditkultur nach wie vor ganz anders. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Zum einen sind Banken und Finanzdienstleister oft sehr zurückhaltend und vorsichtig was den Umgang mit dem Bankgeheimnis und dem Datenschutz bei der Aktenweitergabe an Dritte betrifft, obwohl die gesetzlichen Regelungen und Schutzvorschriften eindeutig und weitreichend sind. Autor: Andreas Flechtner, Rechtsanwalt, Geschäftsführer, Crown Credit Services GmbH, Bochum und Frankfurt/M. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Kredit/Immobilien.» Betrachtet man nur das gesamte ausstehende NPL-Volumen in Deutschland, so liegt dies bei nahezu zwei Billionen. «1 Ernst & Young, European Non-Performing Loan Report 2011, S Schalast/Keibel, NPL Jahrbuch 2010/2011, S Schalast/Keibel, NPL Jahrbuch 2010/2011, S Schalast/Keibel, NPL Jahrbuch 2010/2011, S Global Debt Sales Survey 2012, KPMG International, July Hierzu vertiefend z. B. Knight, Creator and Trader A Vision of Growth in the UK Mortgage Market. 3

6 » In den USA und auch z. B. in UK gibt es seit Jahren und Jahrzehnten eine Kultur des Outsourcings und auch des Tradings von Kreditforderungen und Kreditpaketen. «7 Zum Thema Risikomanagement vgl. z. B. von Campenhausen, Risikomanagement, Siehe hierzu Siepmann, Outsourcing von Problemkreditbereichen rechtssichere Auslagerung von notleidenden Kreditengagements, S Siehe dazu auch Schneider-Maessen/Schumann/ Skiera/Weiß, Die Optimierung der Performance im Credit Management, 2005, S. 169 ff. 10 Siehe dazu auch: Non-Performing Loans Handlungsoptionen Motive und Strategiebestimmung aus Sicht der Kreditinstitute in Finanzierung in der Unternehmenskrise, 2008, S. 81 ff. Weiterhin will man Reputationsrisiken möglichst vermeiden und scheut daher häufig die Vergabe entsprechender Servicing-Mandate an Dritte, was jedoch unberechtigt erscheint, denn bis auf sehr wenige Ausnahmen sind sowohl die Outsourcing-Mandate als auch die Portfolioverkäufe zumeist ohne negative Reputationsauswirkungen auf Seiten der Banken verlaufen. Auf der anderen Seite werden die Kreditrisiken in den Instituten weiterhin häufig auch in der Post-Lehman-Zeit unterschätzt, was häufig eine Verkennung der Kreditrisiko-Ist-Situation in den Bankhäusern darstellt. Das Verlagern der Bearbeitung auf externe Dritte kann durchaus ein Schritt hin zum aktiven Risikomanagement 7 sein, wenn z. B. im Rahmen eines Outsourcings im Institut weiterhin die wesentlichen Kontroll- und Servicer-Überwachungsfunktionen ausgeübt werden, der Dienstleister aber effizient und effektiv nach entsprechend verhandelten SLAs (= Service Level Agreements) operiert, und er selbst ein nachweislich geordnetes und adäquates Risikomanagement nachweisen kann. II. Vorteile des Servicings durch Spezialisten Die Einbindung eines spezialisierten Servicers kann viele weitere Vorteile bieten 8. Für den Servicer ist die Kreditbearbeitung die eigentliche Kernkompetenz, während Banken dies häufig als notwendiges Übel ansehen. Beim Servicer sind die gesamten Prozesse, die Strukturen und die Organisation, die IT und die Mitarbeiter auf diese Dienstleistung fokussiert und daher i. d. R. günstiger (bei Betrachtung der Vollkostenansätze Bank vs. Servicer), effektiver und effizienter als die Inhouse-Lösung vieler Kreditinstitute. Betrachtet man z. B. den Mahnprozess in einer Bank, so wird dies meist als separate und leidige Plicht ausgeführt und bleibt der letzte Ring in der Geschäftskette zur Lösung bisher nicht erkannter und daher nicht wirksam durch andere Funktionen bekämpfter Probleme 9. Aus diesem Grund erweist sich das Mahnwesen häufig als wenig zielgerichtet und daher unwirksam im Zusammenhang mit dem tatsächlich vorhandenen Kreditrisiko eines einzelnen Kunden oder einer ganzen Kundengruppe, welches sich aus den Forderungen ergibt. Hier kann ein unbelasteter Dritter wie der externe Servicer i. d. R. zielgerichteter und direkter ansetzen, denn die bisherige zumeist über Jahre einwandfreie und ungestörte Kundenbeziehung zum Bankinstitut spielt für ihn keine Rolle. So gibt es z. B. keine Konflikte zwischen Kunden und Vertriebsmitarbeitern mehr, wenn die Kreditbearbeitung outgesourct wurde, denn Mitarbeiter, die seinerzeit die Finanzierung betreut haben und die jetzt ungewollt den säumigen Kunden als Forderungsmanager bearbeiten müssen, sind sicher weiterhin besser im Vertrieb aufgehoben. Die Kunden bzw. Schuldner sehen sich unvermittelt einem neuen Ansprechpartner ausgesetzt, was aber auch in der Sache durchaus einen Fresh Start und somit eine positive Wendung für beide Seiten bedeuten kann. III. Handlungsoptionen aus Sicht der Banken 10 Speziell bei notleidenden oder leistungsgestörten Krediten ergeben sich verschiedene Handlungsoptionen, die zumeist externe Servicing- Expertisen voraussetzen. Banken können grundsätzlich was sicherlich auch heutzutage noch in der Mehrzahl der Fälle die von den meisten Instituten präferierte Option ist auch die Betreuung und Abwicklung solcher Kredite durch ein eigenständiges Inhouse-Work-Out darstellen. Dies bietet Chancen, aber auch erhebliche Risiken. Man erhofft sich z. B. durch die Hebung oder Wiedererlangung der Werthaltigkeit der Kredite nach einer erfolgreichen Sanierung positive Auswirkungen auf das eigene Kreditbuch. Notwendig ist hierfür jedoch die Vorhaltung erheblicher Expertise und ausreichender finanzieller und personeller Ressourcen, damit das Inhouse-Work-Out in angemessener Art und Weise erfolgen kann, insbesondere im Hinblick auf die Mindestanforderungen für das Risikomanagement (MaRisk). Weiterhin können externe Servicer im Rahmen eines Outsourcing-Modells die weitere Bearbeitung der Kredite übernehmen. Durch das Outsourcing dieser Dienstleistungen können unternehmensinterne Ressourcen eingespart 4

7 werden bzw. auf ertragreichere und mehr dem Kerngeschäft zugehörige Kreditengagements konzentriert werden. Ein weiterer Vorteil ist die Nutzung externen Spezialwissens und die Einbindung einer Einheit, deren originäre Kernkompetenz das Servicing ist. Hierdurch findet jedoch keine Verlagerung zukünftiger Ausfallrisiken statt und somit erfolgt auch keine Entlastung des regulatorischen Eigenkapitals im Bezug auf Basel II. Eine weitere Handlungsoption ist der Verkauf solcher Kredite, wobei der Erwerber i. d. R. auch externe Servicing-Kapazitäten nutzt. Der Forderungsverkauf befreit das Institut von dem hohen Risiko, welches notleidende Kredite in sich bergen und führt frische und liquide Mittel in Höhe des vereinbarten Kaufpreises zu. Der Verkauf kann auch als ein Signal eines Neustarts verstanden werden, denn es werden in der Intensivbetreuung und Abwicklung gebundene Management- und Kapitalressourcen frei, die anderweitig und häufig dann auch gewinnbringender eingesetzt werden können. Weitere positive Effekte ergeben sich für die Aktivseite der Bilanz, wenn Stille Lasten in Form von unzureichend gebildeten Wertberichtigungen möglicherweise aufgelöst werden können, sowie ferner für das Rating des Instituts und die Senkung der Refinanzierungskosten. IV. Was zeichnet den guten Servicer aus und wie finde ich ihn? Das optimale Servicerunternehmen für alle Kreditforderungen gibt es nicht. Es gibt sicherlich Generalisten, die sich auf die Fahnen schreiben sowohl besicherte als auch unbesicherte Forderungen, strukturierte und unstrukturierte Kredite, wohnwirtschaftliche und gewerbliche Immobilienfinanzierungen und auch Unternehmenskredite bearbeiten zu können, gleichwohl ist ein solcher Auftritt i. d. R. im deutschen Markt eher ungewöhnlich, da jede Asset-Klasse ihre eigenen Besonderheiten hat und spezielle Prozesse, IT-Funktionalitäten und Expertenwissen erfordert. Ferner ist derzeit keiner der am Markt tätigen Anbieter derart breit aufgestellt, als dass alle o. g. Bereiche gleich gut abgebildet werden könnten. Daher sind zumindest zwei Gruppen von Dienstleistern zu unterscheiden. Die Servicer für unbesicherte Forderungen (PL und auch NPL), die i. d. R. in der Lage sind, große Volumina und Stückzahlen von kleinteilige Forderungen bestehend aus Konsumentenkrediten, Auto-Finanzierungen etc. fabrikationsmäßig, hoch standardisiert und daher effizient zu bearbeiten. Ferner die Dienstleister für besicherte Kredite, die sich um PLs und NPLs von wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienfinanzierungen, strukturierte Kredite und zum Teil auch Corporate Exposures kümmern und einen ebenfalls häufig sehr standardisierten, aber im großvolumigen Bereich häufig auch noch eher einen Manufaktur-ähnlichen Ansatz verfolgen und zumeist hochspezialisierte und sehr erfahrene Mitarbeiter beschäftigen, die sich aus vielen Bereichen rekrutieren. So sind z. B. Bankkaufleute, Juristen, Architekten, Steuerberater, Diplom-Kaufleute, Immobilienökonomen etc. häufig in derartigen Teams nebeneinander zu finden, was gerade die interdisziplinäre Breite und Kompetenz vieler Dienstleister ausmacht. Ein guter Servicer ist u. a. anhand seiner Verbandszugehörigkeit zu erkennen, so gibt es z. B. den BDIU (Bundesverband deutscher Inkasso Unternehmen e.v.) oder den BKS (Bundesverband Kreditankauf und Servicing e. V.), die für anerkannte Qualitätsstandards bei Ihren Mitgliedern stehen und die Ihre Mitgliedsinstitute auch auf diese Standards verpflichten, Ombudsmann-Verfahren anbieten etc 11. Ein weiteres Qualitäts-Kriterium ist z. B. ein Servier-Rating von den beiden in diesem Bereich in Deutschland aktiven Rating-Agenturen Standard & Poors (S&P) oder Fitch Ratings. Die Rating-Kriterien sind transparent und können bei den Rating-Agenturen eingesehen werden, S&P veröffentlicht darüber hinaus turnusmäßig eine sog. Global Selected Servicer List, die als weiterer Anhaltspunkt bei der Suche nach einem anerkannt guten Servicer dienen kann. Zu bedenken ist ferner, dass der Servicer-Markt in Deutschland anders als der Bankenmarkt auf den ersten Blick relativ wenig reguliert ist, was sich z. B. in UK grundsätzlich anders darstellt. Dort ist i. d. R. eine Regulierung der Kredit-Dienstleister über die FSA (= Financial Services Authority) sichergestellt. Zwar bedarf es» Hier kann ein unbelasteter Dritter wie der externe Servicer i. d. R. zielgerichteter und direkter ansetzen. «11 Siehe hierzu auch Weber, Banken & Sparkassen, Heft 01/

8 » Eine weitere Handlungsoption ist der Verkauf solcher Kredite, wobei der Erwerber i. d. R. auch externe Servicing- Kapazitäten nutzt. «in Deutschland einer sog. Inkassolizenz nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) und ggf. wenn z. B. Immobilien vermakelt werden einer Maklerlizenz nach 34c der Gewerbeordnung (GewO), jedoch sind diese Hürden auch für die sog. schwarzen Schafe nicht unüberwindbar. Insoweit können weitere Qualitätsindizien, die eine funktionierende Organisation und einen guten Servicer ausweisen, herangezogen werden. Zu diesen weiteren Indikatoren gehören sicherlich Zertifizierungen nach ISO 9001 oder SAS70 bzw. ISAE 3402, die Berücksichtigung von Six-Sigma-Qualitätsansprüchen, eine funktionierende Revision und das analoge Anwenden der einschlägigen Bankenregulierungsvorschriften, z. B. aus den MaRisk und den MAK, unter dem Gesichtspunkt von Best-Practice. V. Notwendige Prozesse zwischen Bank und Servicer Ein weiterer entscheidender Punkt sind funktionierende Schnittstellen speziell für Outsourcing-Mandate die sich im Bereich der IT-Systeme, des allgemeinen Informationsflusses, des Portfolio-Reportings und der Überwachung des Dienstleisters durch das Kreditinstitut bewähren müssen. Gängige Servicer-Softwareprodukte, die bei guten Servicern im Einsatz sind, verfügen über ausreichend flexible Schnittstellen, über die Daten aus dem Kernbankensystem in die Servicer-Umgebung und zurück gespielt werden können, ohne dass es zu Datenqualitätsverlusten kommt. Die spezifischen Anforderungen der Banken die nicht einheitlich sind und die häufig von Institut zu Institut stark variieren sind vielfach der Knackpunkt in den Gesprächen über Outsourcing-Lösungen. Diese Komplexität darf daher nicht unterschätzt werden. Vielfach arbeiten Servicer schon mit sog. Staging Areas, mit denen ganze Kreditportfolien oftmals sehr stark automatisiert von den Banksystemen in die Servicer-Systeme überführt werden können. Praxistipps Diese Fragen sollten gestellt werden: Will die Bank noch im Detail über jeden Schritt, jedes Telefonat, jedes Schreiben informiert werden oder reicht ein monatliches Reporting über den aktuellen Bearbeitungsstand? Soll der Servicer im eigenen Namen auftreten oder weiterhin als quasi ausgelagerte Abteilung unter der Fahne des Bankinstituts segeln? Wie wird die notwendige Überwachungsfunktion nach 25a Abs. 2 KWG durch das Institut wahrgenommen? Wie wird bei Performing Loans sichergestellt, dass die eigentliche Kreditentscheidung bei der Bank verbleibt? Ist die Zustimmung der Aufsichtsbehörden, insbesondere der BaFin, für bestimmte Transaktionen erforderlich? 6

9 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Beitrag Jenseits von 194 BauGB Immobilienvermarktung in der Vollstreckung Bewertung und Qualitätskontrolle in der Zusammenarbeit mit Maklern. I. Einleitung w Die Verwertung von Sicherheiten ist das wesentliche Mittel zur Schadensvermeidung bei der Abwicklung von gekündigten Krediten. Ist die Sicherheit eine Immobilie, wird diese i. d. R. auch die wertvollste Sicherheit sein. Die erfolgreiche Verwertung der Immobilie ist also der Schlüssel zu einer erfolgreichen Abwicklung. Eine erfolgreiche Lösung bedeutet letztlich, einen möglichst hohen Verkaufspreis in einem möglichst kurzen Zeitraum zu erzielen. Der Verkaufsprozess wird regelmäßig von spezialisierten hausinternen Kräften und externen Maklern betrieben. Durch die Nutzung von externen Maklern wird also ein zentraler Schritt der Wertschöpfung aus dem direkten Zugriff ausgelagert. Die Zusammenarbeit mit dem Makler ist nicht immer problemlos. Insofern sind Prozesse zur Steuerung wichtig, die sich in der Praxis bewährt haben, um ein optimales Ergebnis zu sichern. Bei der Kreditvergabe wird regelmäßig der Sachwert geschätzt, der als Sicherheit dient. Bei Immobilien wird deshalb der Beleihungswert und seltener der Verkehrswert ermittelt. Gerät der Kredit Jahre später in Rückstand und muss abgewickelt werden, dient dieser Wert als erster Anhaltspunkt über einen möglichen Verwertungserlös. Gerade der Beleihungswert als vorsichtige Bewertung eines dauerhaft sicheren Immobilienwertes sollte einen Rückschluss auf den zu erzielenden Preis liefern. In der Praxis gibt es dennoch erhebliche Abweichungen. Dies liegt u. a. daran, dass Immobilien sich während der Kreditlaufzeit verändern, also z. B. aus- und umgebaut werden. Für die Verwertung ist daher häufig eine Neubewertung notwendig. II. Marktwert Der Marktwert einer Immobilie wird u. a. im Baugesetzbuch 194 definiert. Andere Definitionen, wie z. B. die des Market Value der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) oder des Fair Value der International Accounting Standards Board (IASB), sind materiell identisch 1. Der Marktwert bezieht sich auf eine Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, RICS spricht ausdrücklich vom willigen Käufer und vom willigen Verkäufer 2. Die Verwertung der Sicherheit ist aber kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr, der Verkäufer handelt nicht freiwillig. Der bei der Verwertung der Immobilie zu erzielende Preis wird dabei von mindestens drei Elementen bestimmt: Der Immobilie, dem Kreditnehmer und dem potenziellen Käufer. Die Immobilie in ihrer rechtlichen und tatsächlichen Form ist natürlich auch im Fall der Verwertung Kern und Ursprung der Preisbildung. Der Kreditnehmer, also der Eigentümer der Sicherheit, hat entscheidenden Einfluss auf den Prozess. Er behält bis zur Veräußerung alle Rechte und Pflichten des Eigentümers. Er kann durch seine Mitarbeit oder durch seine Verweigerung den Prozess entscheidend verändern. Einfachstes Beispiel ist hier der Hausbesitzer, der im Rahmen der Zwangsversteigerung niemanden in das Haus lässt. Ein Käufer wird das Risiko, den definitiven Zustand der Immobilie nicht zu kennen, selbstverständlich einpreisen. Autor: Boris C. Klimetzek, Senior Analyst Real Estate, Crown Credit Services GmbH. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Kredit/Immobilien.» Ein Käufer wird das Risiko, den definitiven Zustand der Immobilie nicht zu kennen, selbstverständlich einpreisen. «1 Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, Royal Institution of Chartered Surveyors. RICS Appraisal and Valuation Standards, 7. Aufl., London

10 » Da mit der Vermarktung ein zentraler Schritt der Wertschöpfung ausgelagert wird, muss die Auslagerung so gestaltet werden, dass die Maklerleistung verlässlich verfügbar, flexibel und skalierbar ist. «3 BaFin, Jahresbericht, Johannis/Achim, Strategic Sourcing von Immobiliendienstleistungen, Vortrag, Essen Der potenzielle Käufer wird beim Kauf aus einer Verwertung auch anders handeln, er kennt die Notsituation und wird natürlich versuchen, daraus seinen Vorteil zu ziehen. Zur Bestimmung des möglichen Verwertungserlöses ist also eine alleinige Marktwertermittlung, auch gemäß der gesetzlichen Definition des Marktwerts, nicht zielführend. III. Realisationswert In der Praxis wird deshalb bewusst zwischen Marktwert und potenziellem Verwertungserlös unterschieden. Für diesen Wert wird eine Reihe von Begriffen benutzt wie Realisationswert, Erlöserwartung, Verwertungserwartung, die materiell alle das Gleiche meinen. Sie bezeichnen alle den Wert, der für die Immobilie in der vorliegenden Gesamtsituation erzielt werden könnte. Im Weitern wird dieser Wert als Realisationswert bezeichnet. Zur Ermittlung des Realisationswerts gibt es, anders als beim Marktwert, keine kodifizierten Regeln. Die Möglichkeit der Wertermittlung auf Basis von Vergleichsdaten ist auch nur schwer möglich. Die Zahl der Vergleichsfälle ist relativ klein. Laut den Angaben der Deutschen Bundesbank aus dem Jahr 2011 waren in ,2% oder 204 Mrd. der an Nichtbanken ausgereichten Kredite notleidend 3. Geht man davon aus, dass sich die Zahl der notleidenden Immobilienkredite in einem ähnlichen Rahmen bewegt (zwei bis vier Prozent), ist klar, dass die Zahl der Referenzverkäufe relativ klein ist. Durch Bankgeheimnis und Datenschutz wird der Teil der Datensätze, die man heranziehen darf, zusätzlich beschränkt. Natürlich ist das Zusammenführen von Daten mehrerer Institute auch nicht zulässig. Es ist deshalb sinnvoll, den Realisationswert auf der Basis eines aktuellen Marktwerts zu ermitteln und diesen Wert mit Abschlägen um die Risiken aus der Verwertung zu bereinigen. Die Bewertung der Einzelrisiken kann nur sachverständig von erfahrenen Mitarbeitern durchgeführt werden. Diese Mitarbeiter müssen gleichzeitig eine hohe Immobilienkompetenz, besonders im Bereich Bewertung, und ein tiefes Verständnis für die Abwicklung haben. Hierbei gilt es, je nach Fall, folgende Einzelrisiken zu prüfen und zu bewerten: Nicht kooperativer Besitzer oder Eigentümer/notwendige Zwangsräumung. Unvollständige Mieterlisten/Mietverträge/ Kautionen. Mangelnde Besichtigung/verdeckte Mängel. Keinerlei Gewährleistung/Gewährleistungsgeber finanziell nicht belastbar. Zusätzlich gibt es auch noch die Vermarktungshemmnisse, die sich aus der Art der Abwicklung ergeben: 1 Doppelvermarktung: Der Eigentümer arbeitet mit anderen Angaben und einem anderen Preis als der Gläubiger. 2 Lieferbarkeit: Die Immobilie ist oft nicht uneingeschränkt lieferbar, im Zwangsversteigerungsfall nur an einem bestimmten Termin verfügbar, dann erst wieder im nächsten Termin, üblicherweise viele Monate später. 3 Veränderung der Ausgangssituation: Durch die Arbeit der Kreditsachbearbeiter ändern sich regelmäßig die Voraussetzungen für die Vermarktung während der Vermarktungsphase. Eine vom Sachbearbeiter beantragte Sequestration erlaubt z. B. die Besichtigung der Immobilie. Aufgrund dieser Vielzahl wertbeeinflussender Faktoren und der wenigen systematischen Hilfsmittel ist eine hohe Schwankungsbreite der Realisationswerte nicht zu vermeiden. Um die Verwertung zu steuern und später den Erfolg der Verwertung zu prüfen, ist die genaue Aufzeichnung der Preisfindung wichtig. IV. Vergabe der Makler- Dienstleistung Die strategische Beschaffung von Immobiliendienstleistungen ist reichhaltig beleuchtet. Die drei großen Modelle Einzelvergabe, Gesamtvergabe und Joint-Venture sind durch viele hybride Formen ergänzt und die notwendigen Vertrags- und Vergütungsstrukturen sind bekannt 4. Da mit der Vermarktung ein zentraler Schritt der Wertschöpfung ausgelagert wird, muss die Auslagerung so gestaltet werden, dass die Maklerleistung verlässlich verfügbar, flexibel und skalierbar ist. Eine langfristige Partnerschaft mit einer Gesamtvergabe oder sogar mit einem Joint-Venture, verknüpft mit einem 8

11 Service-Level-Agreement und einem funktionalen Leistungsprogramm, ist eine häufig gewählte Option. Wenn beide Seiten vertrauensvoll miteinander umgehen und die bevorzugte Partnerschaft dem Kern der Idee nach leben, ergeben sich die Vorteile, die aus einer langfristigen und verlässlichen Zusammenarbeit entstehen. Der Makler kann sehr früh in den Prozess eingebunden werden, sogar schon zur Findung des Realisationswertes. Es ist zwar aus Sicht der Compliance eine problematische Situation, dass der Makler seine eigene Zielvorgabe mitformuliert und damit auch die Basis seiner Bezahlung. Allerdings ist es natürlich leicht möglich, durch die Vielzahl der Einzelfälle eine absichtliche Manipulation festzustellen. Jedoch ist, wie beschrieben, die Ermittlung des Realisationswerts so komplex und von Erfahrung abhängig, dass jede zusätzliche Hilfe genutzt werden sollte. Die Erkenntnisse über die Einschätzung des Maklers sind ein zusätzlicher Gewinn. Der Vermarktungspreis kann so gewählt werden, dass der Preis den Makler motiviert, aber trotzdem ein bestmögliches Ergebnis verspricht. Im Zweifelsfall erlaubt es auch, einen anderen Makler zu beauftragen, falls die Vorstellungen zu verschieden sind. V. Anreizsystem etablieren Entscheidender Faktor für eine gute Partnerschaft ist, das beide Seiten einen Interessensausgleich erfahren. Im Geschäftsleben erfolgt dieser Ausgleich gewöhnlich in Geld. Ein Preissystem sollte deshalb so gestaltet sein, dass die Interessen des Maklers möglichst weit mit den Interessen des Verwerters übereinstimmen. Der Makler ist ein Verkäufer, er sollte also besonders gut verdienen, wenn er einen guten Preis erzielt und höchstens seine Kostendeckung erreichen, wenn das Ergebnis nicht den Zielpreis erreicht. Der Makler ist aber auch Unternehmer. Das Honorar muss immer ausreichen, seine Drittkosten zu zahlen, sonst wird er seine Drittkosten senken, d. h. auch weniger Marketingmaßnahmen. Empfehlenswert ist hier ein dreigliedriges System. Ein Grundhonorar in fester Höhe, abhängig vom Service-Level als Vorauszahlung. Es dient dazu, die Selbstkosten der definierten Mindestmaßnahmen auszugleichen. Dies senkt das Einzelrisiko des Maklers und erlaubt dem Auftraggeber, den Mindestumfang der Marketingmaßnahmen zu wählen und somit seine Zielqualität zu erreichen. Ein Verkaufshonorar als Anteil des Verkaufserlöses. Dies ist der Anteil, mit dem der Makler seine restlichen eigenen Kosten deckt und einen kleinen angemessenen Geschäftsgewinn erzielt. Da das Grundhonorar einen Teil der Kosten deckt, kann dieser Anteil gegenüber den bekannten drei Prozent deutlich geringer ausfallen. Ein bis eineinhalb Prozent sind hier ein sinnvolles Niveau. Ein Erfolgshonorar, das fällig wird, wenn der Realisationswert erreicht oder übertroffen wird. Der Makler erhält dann einen großzügigen Anteil des Verkaufspreises oberhalb einer vorher definierten Hürde. Diese Zahlung ist der eigentliche Gewinn für den Makler, beispielhaft wäre z. B. fünf Prozent des Mehrerlöses oberhalb 95% Realisationswert und zehn Prozent ab 100%. Die einfache Idee dieses Modells ist, dass der Makler weniger Kosten trägt, dann aber auch nur bei Erreichen des Realisationswerts einen Gewinn macht. Für den Makler bietet diese Struktur auch Vorteile. Er hat durch ein Grundhonorar weniger Kostenrisiko zu tragen, und die Vorauszahlung ist für ihn aus Liquiditätssicht günstiger. Weiterhin ist die Rendite im Erfolgsfall höher. Damit das System funktioniert, ist die richtige Bestimmung der Realisationswerte essentiell. Nur wenn der Makler die Chance hat, das Erfolgshonorar zu erreichen, ist die Arbeit für ihn lohnenswert. Wird der Realisationswert aber regelmäßig deutlich übertroffen, ist die Leistung für den Auftraggeber unverhältnismäßig teuer. VI. Kontrolle der Zusammenarbeit Um den Prozess steuern zu können, braucht man Kenntnis über die Zwischenstände und die» Der Makler ist ein Verkäufer, er sollte also besonders gut verdienen, wenn er einen guten Preis erzielt und höchstens seine Kostendeckung erreichen, wenn das Ergebnis nicht den Zielpreis erreicht. «9

12 » Idealerweise wird der Abwicklungsprozess in einem zentralen EDV- System gesteuert und verwaltet, so dass die Daten für automatisierte Auswertungen zur Verfügung stehen. «Ergebnisse. Eine intensive Kontrolle des Vermarktungsprozesses ist deshalb unverzichtbar. Es gilt dabei, insbesondere zwei spezielle Eigenschaften des Verwertungsprozesses zu beachten. Die Höhe des Ergebnisses kann nicht oder nur bedingt zur Beschreibung des Prozesses herangezogen werden. Die Qualität einer Vermarktung findet nur bedingt Ausdruck im Ergebnis. Wenn der Makler den Markt richtig angesprochen hat, drückt das Ergebnis den Wert der Immobilie am Markt aus. Durch die Arbeit der Kreditsachbearbeiter ändern sich die Voraussetzungen der Vermarktung manchmal stark. Um diesen Eigenschaften Rechnung zu tragen, sollte ein sinnvolles Kontrollsystem mehrere Komponenten enthalten. VII. Regelprüfung Idealerweise wird der Abwicklungsprozess in einem zentralen EDV-System gesteuert und verwaltet, so dass die Daten für automatisierte Auswertungen zur Verfügung stehen. Es ist also möglich, in regelmäßigen Abständen alle aktiven Fälle nach mehreren Kriterien zu filtern. Fälle, die vorher festgelegte Parameter verletzen, werden markiert und kontrolliert, z. B., wenn in einem freihändigen Verkauf die Vermarktungsdauer 90 Tage übersteigt. Ein einfaches Qualitätstool ist hierbei eine symbolische Ampel nach folgenden Kriterien. A. Grün: Der Fall weist normale Parameter auf. B. Gelb: Der Fall verlässt den normalen Bereich, es herrscht Handlungsbedarf. C. Rot: Der Fall ist deutlich auffällig und es ist nicht gehandelt worden. Das Problem muss dringend gelöst werden. Die Beschreibung der Ampel ist eher auf den Prozess- und Arbeitsablauf im Unternehmen bezogen. Sie lässt sich jedoch auch gut nutzen, um die Qualität der Makler zu beurteilen. Damit kann man eine erste Maßzahl bilden, wie viel Prozent der Fälle des einzelnen Maklers im roten, gelben oder grünen Bereich liegen. Also ein Zustandsbild der gesamten Vermarktungsarbeit eines Maklers. Folgende Parameter aus den einzelnen Datensätzen sind für eine Regelprüfung besonders relevant: Anzahl der Vermarktungstage im freihändigen Verkauf. Anzahl der Versteigerungstermine im Fall der Zwangsversteigerung. Anzahl der Interessenten/Internetklicks. Höhe der Interessenbekundungen. Die Auswahl sollte hier bewusst begrenzt werden, da die Fälle alle in der aktuellen Bearbeitung sind und stetig vom einzelnen Sachbearbeiter geprüft werden. Die Regelprüfung ist also keine Revision der täglichen Arbeit der Mitarbeiter, sondern soll nur Anomalien aufzeigen und so bei der Portfoliosteuerung helfen. VIII. Einzelfallprüfung als Stichprobe und zur Nachprüfung Es hat sich als gute Praxis erwiesen, eine Zufallsauswahl von Fällen einzeln zu prüfen. Diese detaillierte Qualitätsprüfung stellt sicher, dass der Makler seine Service-Levels auch erfüllt. Es sollte hier also nicht nur das Reporting des Maklers geprüft werden, sondern auch die Internetanzeigen und andere Vermarktungsmedien gelesen und beurteilt werden. Dies umfasst im Einzelfall auch anonyme Testanrufe und Testkunden. Jeder Fall sollte nach der Verwertung einzeln geprüft werden. Diese Prüfung erfüllt dabei zwei wichtige Zwecke. Erstens kann in der Rückschau die Schätzung des Realisationswerts beurteilt werden und so die Sachkenntnis der Mitarbeiter gestärkt werden. Zweitens, und im Zusammenhang mit der Kontrolle wichtiger, sollen in dieser Phase Einzelfälle für die weitere statistische Auswertung gestrichen werden. Wie schon an oben beschrieben, kann sich die Vermarktungssituation durch die Arbeit des Sachbearbeiters erheblich verändern. Wenn sich aber die Grundvoraussetzungen mitten in der Verwertung ändern, ist es nicht überraschend, dass der ursprüngliche Ansatz für den Realisationswert nicht mehr sinnvoll ist. So passiert es häufiger, dass der Makler bei der ersten Besichtigung keinen Zutritt zur Immobilie hat, der Kreditsachbearbeiter aber durch seine Arbeit später den Zutritt ermöglicht. Sollte nun der innere Zustand erheblich vom äußeren Eindruck abweichen Stichworte sind hier Schimmel und Wassereinbruch kann 10

13 natürlich der alte Realisationswert nicht mehr gehalten werden. Solche Fälle müssen an dieser Stelle aus der statischen Auswertung entfernt werden oder dürfen nur mit dem überarbeiteten Realisationswert einfließen. Letztes Element der Kontrolle ist die Auswertung aller abgeschlossenen Fälle bzw. aller relevanten Fälle, also unter Ausschluss der Fälle, die in der Einzelfallprüfung gestrichen wurden. Die wichtigsten Parameter sind: Das summierte Verhältnis von geschätzten Realisationswerten zu den real erzielten Verwertungsergebnissen. Das summierte Verhältnis der vom Makler geschätzten Realisationswerte zu den real erzielten Verwertungsergebnissen. Das summierte Verhältnis der gerichtlichen Verkehrswerte (wo vorhanden) zu den real erzielten Verwertungsergebnissen in diesen Fällen. Die durchschnittliche Dauer der Vermarktung im freihändigen Verkauf. Die durchschnittliche Anzahl der Versteigerungstermine bei der Zwangsversteigerung. Diese Zahlen sollte man in verschiedene Größen aufteilen (nach Regionen, nach Maklern, nach Kreditsachbearbeitern, Streuung der Einzelergebnisse), um die Interpretation der Daten zu erleichtern. Zu diesem Zeitpunkt ist die Sicherheit bereits verwertet und am Einzelfall kann man nichts mehr ändern. Die Rückschau erlaubt die Prüfung der Gesamtqualität und die Bestimmung der Zielerreichung. Diese Beurteilung bildet die Klammer zum Anfang des Prozesses und führt damit zu einem Regelkreis. Besonders hervorzuheben ist noch die Auswertung des Verhältnisses der Maklereinschätzungen zu den realen Verkaufserlösen und die Streuung der Ergebnisse. Hier lässt sich leicht feststellen, ob der Makler während des Prozesses ehrlich eingeschätzt hat und, basierend auf der Streuung, ob er dies konstant getan hat. Damit wird dauerhaft das Compliance-Probleme gelöst, dass der Makler an der Zielvorgabe mitarbeitet. Eine regelmäßige Manipulation muss hier auffallen. Mit dem Ergebnis kann dann die Honorargestaltung angemessen angepasst werden. Die Möglichkeiten weiterer Auswertungen, die mit Programmen, wie z. B. Business Objekts oder Powerpivot für Excel, zur Verfügung stehen, sind quasi unbegrenzt. Wichtig ist die Wahl der richtigen Grunddaten und die Wahl der richtigen Parameter. Die Auswertung der Interessentenzahlen wäre z. B. sachlich falsch. Etwas salopp formuliert bezahle ich den Makler dafür, mir den einen richtigen Interessenten zu bringen und nicht dafür, das Telefonbuch abzuschreiben. Dies ist übrigens kein Widerspruch zur Forderung, in der Regelprüfung die Zahl der Interessenten auszuwerten. Denn während der Vermarktung ist die Zahl der interessierten Parteien ein Signal, dass ich den Markt erreiche. Die Anzahl der Interessenten ohne Unterscheidung nach Gebotshöhe steht aber in keinem Kausalzusammenhang mit dem Verwertungserlös. Deshalb bietet die Interessentenzahl kein Maß für den Erfolg des Maklers.» Wenn sich aber die Grundvoraussetzungen mitten in der Verwertung ändern, ist es nicht überraschend, dass der ursprüngliche Ansatz für den Realisationswert nicht mehr sinnvoll ist. «Praxistipps Hauseigene Kompetenz in der Immobilienbewertung und vermarktung: Die eigenen Immobilienspezialisten müssen in der Lage sein, den Realisationswert zu bestimmen. Wer das Ziel nicht kennt, kann auch den Erfolg des Maklers nicht beurteilen. Eine enge Bindung an wenige bevorzugte Partner: Nur eine enge Verbindung erlaubt es, den Makler in den eigenen Prozess einzubinden und so vom Wissen des Maklers zu profitieren. Dadurch entsteht genug Vertrauen, nicht übervorteilt zu werden. Nicht das einzelne Geschäft zählt, sondern die regelmäßige Zahl der Erträge und Erfolge. Die Interessen angleichen und den Makler incentivieren: Dem Makler sollte das Kostenrisiko abgenommen und im Gegenzug ein noch erfolgsbetonteres Honorar angeboten werden. Ein sehr erfolgsorientiertes, aber weniger risikostarkes Entlohnungssystem erlaubt die Erfüllung von Service-Levels, und gleichzeitig erhöht es den Anreiz guter Verkaufserfolge. Eine intensive fachliche und statistische Kontrolle: Diese Kontrolle bestehend aus mehreren Stufen erlaubt eine intensive Prozessüberwachung und eine Qualitätsbeurteilung der Arbeit des Maklerpartners. 11

14 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Terminvertretung in Zwangsversteigerungsverfahren Juristische Interessenvertretung oder Vermarktungsunterstützung? Autor: Guido Wienefoet, Geschäftsführer ZVT-Portal GmbH. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bankrecht/Sanierung/Insolvenz.» Mit dem RDG wurde neben dem Makler ein weiterer Player benötigt. «I. Ausgangslage w Mit Inkrafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) sowie der in diesem Zusammenhang erfolgten Gesetzesänderungen zum wurden die bis dahin be reits bestehenden gesetzlichen Regeln nunmehr für jedermann damit auch für die Vollstreckungsgerichte unübersehbar in Stein gemeißelt. Zwar galt auch vor In krafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes bereits, dass Terminsvertretungen in Zwangsversteigerungsverfahren lediglich dem Forderungsinhaber in eigener Sache bzw. den insoweit vertretungsbefugten Mitarbeitern des Forderungsinhabers sowie Rechtsanwälten vorbehalten waren. Gleichwohl war es gängige Praxis, dass insbesondere Makler durch Forderungsgläu biger mit der auch rechtlichen Vertretung in Zwangsversteigerungsverfahren beauf tragt und entsprechend bevollmächtigt wurden. Die Vollstreckungsgerichte haben diesen offensichtlichen Verstoß gegen geltendes Recht i. d. R. nicht geahndet und Makler und deren Mitarbeiter als Vertreter der Gläubiger zugelassen. Mehr oder weniger offen begründet wurde dies mit der deutlich höheren Sachkompetenz der Makler gegenüber den ansonsten zu beauftragenden Rechtsanwälten. II. Auswirkungen des Inkrafttretens des RDG und damit einhergehenden Rechtsänderungen Mit Inkrafttreten des RDG und damit einhergehenden Rechtsänderungen (insbeson dere 79 ZPO) stellte sich das Problem, dass bei einer Vielzahl von Zwangsversteige rungsterminen nur eine vergleichsweise geringe Anzahl von Rechtsanwälten Erfah rung in der Wahrnehmung von Zwangsversteigerungsterminen besaß. V. a. überregional agierende Grundpfandrechtsgläubiger hatten sich in der Vergangenheit darauf eingestellt, dass Zwangsversteigerungstermine Terminsvertretungen nicht durch Mitarbeiter, sondern durch Dritte, insbesondere Makler, wahrgenommen wur den. Den insoweit betroffenen Gläubigern fehlten nun schlicht und einfach die Alter nativen. Gute und in der Wahrnehmung von Zwangsversteigerungsterminen erfah rende Rechtsanwälte waren den Gläubigern vielfach einfach nicht oder in nicht ausreichender Anzahl bekannt. Um die Zwangsversteigerungstermine durch eigene Mit arbeiter wahrnehmen zu lassen, waren aber vielfach die Kapazitäten nicht vorhan den. III. Anwaltlicher Terminsvertreter und Makler Gegeneinander oder Miteinander? Mit dem RDG wurde neben dem Makler ein weiterer Player benötigt. Der Rechtsan walt als Terminsvertreter war nun für die juristische Interessenwahrnehmung des Grundpfandrechtsgläubigers zuständig. Auf Seiten des Grundpfandrechtsgläubigers trafen nun zwei Berufsgruppen aufeinander, die unter schiedlicher nicht hätten sein können. Auf der einen Seite der i. d. R. eher hemdsärmlige Makler mit dem vorrangigen In teresse, das jeweilige Versteigerungsobjekt möglichst optimal an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Auf der anderen Seite der Rechtsanwalt häufig verschrien als Be denkenträger mit dem vorrangigen Ziel, unter Vermeidung jeglicher Haftungsrisiken den Versteigerungstermin rechtssicher mit zu gestalten. Auch die praktizierten Ver gütungsmodelle verstärkten diese Gegensätze. Der Makler ist wie der Grundpfand rechtsgläubiger auch daran interessiert, das Verfahren möglichst frühzeitig zum Abschluss zu bringen. Der Rechtsanwalt als Terminsvertreter wird meist durch einen Pauschalbetrag je wahrgenommenem Zwangsversteigerungstermin entlohnt. Der Ein druck liegt nahe, dass anwaltliche Terminsvertreter 12

15 den jeweiligen Zwangsversteigerungstermin nicht unbedingt abschlussorientiert führen. So könnte der anwaltliche Terminsvertreter z. B. starr an den ihm erteilten Weisungen in Bezug auf die Sicher heitsleistung sowie den Abgabepreis festhalten, ohne ihm ggf. eingeräumte Entschei dungskompetenzen zu nutzen oder aber beim Gläubiger noch einmal Rücksprache zu halten. Den Wegfall der juristischen Terminswahrnehmung hatten für den Makler real spür bare z. T. aber auch nur auf den ersten Blick negative Auswirkungen. Zum einen konnte der Makler eine mit dem Grundpfandrechtsgläubiger individuell vereinbarte Terminvertretungsgebühr als feste Größe und damit wesentlichen Kostendeckungs beitrag vereinbaren. Darüber hinaus war es aber auch der Statusverlust auf Seiten des Maklers, der sicherlich zu Unverträglichkeiten im zukünftigen Miteinander zwischen Makler und Rechtsanwalt geführt hat. War der Makler bis dato auf Seiten des Gläubigers Herr des Verfahrens, so war es nun der vom Gläubiger als Terminsvertreter beauftragte Rechtsanwalt. Optisch hat sich diese Statusveränderung schon allein durch die Besetzung des Beteiligtentisches im vorderen Bereich des Versteigerungs saales durch den Rechtsanwalt gezeigt. Als Ergebnis waren nun auf der eigentlich gleichen Seite zwei Berufsgruppen betei ligt, die verschiedener nicht hätten sein können, mit teilweise gegenläufigem Interes se und nicht gerade von gegenseitigem Verständnis geprägt. IV. Teambuilding zwischen Makler und anwaltlichem Terminsvertreter Mit der Einführung des RDG und der Änderung insbesondere des 79 ZPO wurden durch den Gesetzgeber Fakten geschaffen. Zwar bestand in der ersten Phase nach Inkrafttreten des RDG auf Seiten der Makler noch die vage Hoffnung, dass es zu ei ner Rückkehr zu den vormals geltenden Regeln kommen würde. Erste Makler hatten aber bereits vor Inkrafttreten des RDG erkannt, dass nur ein mindestens gedeihli ches Miteinander zwischen Makler und Rechtsanwalt als Terminsvertreter zu guten Verwertungsergebnissen im Rahmen eines Zwangsversteigerungstermins führt. Aus den Reihen der heutigen VIVD GmbH als Verbund überregional tätiger Verwer tungsmakler wurde daher die Idee geboren, die jeweils vorhandenen Kontakte zu er fahrenen und ergebnisorientierten Terminsvertretern in ein eigenes, juristisches Kon strukt einzubringen. Auf der Basis dieser Idee entstand die ZVT-Portal GmbH, die bereits Anfang Juli 2008 unmittelbar nach Inkrafttreten des RDG mit einem eigenen webbasierten Buchungsportal online gegangen ist. Das ZVT-Portal hatte in seinem Ursprung lediglich die Aufgabe, den anwaltlichen Terminsvertreter und den Grundpfandrechtsgläubiger zueinander zu bringen. Die Aus wahl der anwaltlichen Terminsvertreter wurde und wird im Wesentlichen über die Ein schätzung der jeweils beauftragten Makler gesteuert. Stellt sich heraus, dass ein Rechtsanwalt die Zusammenarbeit mit dem Verwertungsmakler verweigert und damit das gewünschte Ergebnis der möglichst optimalen Objektverwertung erschwert, wenn nicht sogar verhindert wird, führt dies zum Ausschluss des jeweiligen Rechts anwaltes. Wichtig ist, dass zwischen Makler und anwaltlichem Terminsvertreter gegenseitiges Vertrauen und das Wissen um die jeweiligen Aufgaben und Eigenheiten aufgebaut werden. Dies setzt voraus, dass sich Makler und anwaltliche Terminsvertreter immer wie der in Zwangsversteigerungsterminen über den Weg laufen. Die zum Teil zu beobachten de Tendenz, den räumlichen Radius des anwaltlichen Terminsvertreters auch aus Kostengründen möglichst gering zu halten, ist hier kontraproduktiv. Diese Vorgehensweise erfordert eine große Anzahl von Terminsvertretern. Dadurch treffen der Makler und seine Mitarbeiter ständig auf wechselnde anwaltliche Terminsvertreter. Ein Gewöhnungsprozess wird hier erheblich erschwert. Eine qualitativ hochwertige Besetzung der Zwangsversteigerungstermine setzt voraus, dass die an waltlichen Terminsvertreter eine entsprechende Frequenz an Zwangsversteige rungsterminen haben. So sollten zehn bis 15 Zwangsversteigerungstermine pro Monat die Untergrenze für professionelle anwaltliche Terminsvertreter darstellen. Dies be dingt aber auch einen entsprechend großen räumlichen Radius und darüber hinaus eine angemessene Vergütung des anwaltlichen Terminsvertreters. Die vielfach übli che» Wichtig ist, dass zwischen Makler und anwaltlichem Terminsvertreter gegenseitiges Vertrauen und das Wissen um die jeweiligen Aufgaben und Eigenheiten aufgebaut werden. «13

16 » Entscheidend für ein konstruktives Miteinander sind aber auch klare Regeln. «pauschale Vergütung pro wahrgenommenem Zwangsversteigerungstermin von teilweise weniger als 150 verbietet sich eigentlich in Anbetracht der zu behan delnden Objektwerte und bei richtiger Sachbehandlung möglicher Ergebnissteigerungen. Entscheidend für ein konstruktives Miteinander sind aber auch klare Regeln. So muss im Vorfeld eindeutig kommuniziert werden, wer den Hut auf hat. So obliegt dem anwaltlichen Terminsvertreter die Entscheidung, ob im Einzelfall z. B. unbedingt das Verlangen nach Sicherheitsleistung gestellt werden soll. Einen entsprechenden Entscheidungsspielraum unterstellt, sollte hier aber eine Abstimmung zwischen Mak ler und anwaltlichem Terminsvertreter über den Verzicht auf eine ansonsten beizubrin gende Sicherheitsleistung erfolgen. Das letzte Wort sollte hier ungeachtet der feh lenden formalen Befugnis der Makler haben. In der Praxis hat sich als überaus ergebnisfördernd erwiesen, dass dem anwaltlichen Terminsvertreter erlaubt wird, zur Steigerung des Bietinteresses auf Sicherheitsleis tung zu verzichten, wenn ihm oder Dritten (z. B. dem Makler) der Bietinteressent als zuverlässig bekannt ist, und der Verzicht auf die Sicherheitsleistung das Bietgesche hen fördert. Die verbreitete Skepsis, dass bei einem Verzicht auf die Si cherheitsleistung eine deutlich höhere Anzahl von nicht belegten Meistgeboten zu verzeichnen sei, hat sich nach inzwischen zwei Jahren Erfahrung mit deutlich über 800 unter der beschriebenen Maxime durchgeführten Zwangsversteigerungsterminen nicht bewahrheitet. Wesentlich ist aber auch hier die funktionierende Kommunikation zwischen Makler und anwaltlichem Terminsvertreter. V. Webbasierte Beauftragung von Terminsvertretern als integrativer Bestandteil des Gesamtprozesses oder sogar des Vermarktungsprozesses In der Praxis ist es immer noch Standard, dass Aufträge zur juristischen Termins wahrnehmung auf dem postalischen Wege erteilt werden. Hierzu ist es erforderlich, dass für die Terminsvertretung notwendige Unterlagen in Kopie oder aber im Original (z. B. Vollmachten) auf dem Postwege an den anwaltlichen Terminsvertreter übermit telt werden. Dieser Vorgang enthält zahlreiche aufeinander aufbauende Prozess schritte. I. d. R. fängt es damit an, dass der Gläubiger prüfen muss, welcher Terminsvertreter überhaupt Zeit hat. Zu diesem Zweck nimmt der Gläubiger telefo nisch oder per Kontakt mit dem als Terminsvertreter vorgesehenen Rechtsanwalt auf. Kann dieser nicht, ist der nächste Rechtsanwalt auf die gleiche Weise zu kontaktieren usw. Neben dem vergleichsweise hohen administrativen Aufwand und damit verbundenen Kosten stellt sich hier die Frage nach der Sinnhaftigkeit im Zuge der fortschreiten den Technisierung der Kreditbearbeitung. Es mutet schon fast archaisch an, wenn nach Einführung der elektronischen Akte Sachbearbeiter Unterlagen aus dieser elek tronischen Akte auf dem Postwege an den Rechtsanwalt verschicken. Die häufig ge nutzte Alternative des Versands dieser Unterlagen per müsste eigentlich je den Datenschutzbeauftragten auf den Plan rufen. Wird dieser -Versand doch häufig von Datenschützern mit dem Ausrufen von Informationen auf einem öffentli chen Marktplatz verglichen. Als Lösung bietet sich hier die webbasierte Beauftragung von Terminsvertretern über ein eigens dafür geschaffenes Instrument an. So bieten die einschlägigen Buchungs portale i. d. R. die Möglichkeit, Rechtsanwälte als Terminsvertreter zu buchen und die zur Terminvertretung erforderlichen Unterlagen online zur Verfügung zu stel len. Hierbei entfällt z. B. die Notwendigkeit der direkten Kontaktaufnahme mit dem als Terminsvertreter vorgesehenen Terminsvertreter. Der entsprechende Rechtsanwalt wird über ein Auswahlfeld ausgewählt und kann dann entscheiden, ob er den Termin wahrnehmen wird oder nicht. Ist der anwaltliche Terminsvertreter bereits für einen anderen Zwangsversteigerungs termin gebucht oder befindet sich im Urlaub, wird dies über das Buchungssystem an gezeigt. Ergebnislose Anfragen werden so auf ein Minimum reduziert. Die weitere Kommunikation zwischen Grundpfandrechtsgläubiger und Terminsvertreter erfolgt im Idealfall über ein eigenes Dialogsystem, vergleichbar mit einem virtuellen Daten raum, zu dem nur der jeweilige Terminsvertreter und der Grundpfandrechtsgläubiger einen Schlüssel haben. Lediglich die Vollmacht zur Vertretung in einem Zwangsversteigerungstermin muss bei dieser Vorgehensweise noch per Post übersandt wer den. 14

17 Abbildung 1: Beispiel für die Gestaltung des Gesamtprozesses Kein Zuschlag, neuer Termin Bank ZVT-Portal GmbH Terminvertreter Prüfung, on ZV-Termin wahrgenommen werden soll 1. Aufbereitung Unterlagen A) Terminsbestimmung B) Anweisung C) Vollmact 1. Zuordnung zu Kreditvorgang 1. Prüfung Terminsprotokoll 2. weiterer Prozess in Abhängigkeit von Ergebnis ja Mitteilung TV an Bank 1. Prüfung, ob Vorgang vorhanden 2. Auswahl des Terminvertreters Anfrage an Terminvertreter Buchung Terminvertreter 1. Übermittlung Unterlagen an TV 2. Vorbereitung TP u. Versand an TV 3. Reminder an TV 1.Überwachung Eingang TP 2. Versand TP an Bank 3. Ausgleich Rechnung TV Termin kann durch angefragten TV nicht wahrgenommen werden 1. Prüfung zeitliche Verfügbarkeit 2. Prüfung, ob Interessenkonflikt vorliegt Annahme durch Terminvertreter Bestätigung Reminder 1. Terminswahrnehmung 2. Erstellung Terminsbericht 3. Versand Terminsbericht an ZVT-Portal 4. Versand Rechnung an ZVT- Portal» Angeboten wird von verschiedenen Anbietern auch die Möglichkeit der kompletten Abwicklung des Prozesses der Terminvertretung über das jeweilige Unternehmen. «VI. Das Rund-Um-Sorglos- Paket Angeboten wird von verschiedenen Anbietern auch die Möglichkeit der kompletten Abwicklung des Prozesses der Terminvertretung über das jeweilige Unternehmen. Neben der direkten Beauftragung durch den Grundpfandrechtsgläubiger über das Portal ergeben sich hier weitere Vorteile: Verringerung des administrativen Aufwandes für den Grundpfandrechtsgläubiger durch Übernahme weiterer Prozessschritte durch einen externen Dienst leister. Kontrolle der mit den jeweiligen Terminsvertretern vereinbarten Standards durch den externen Dienstleister. Weitergabe von Skalierungsvorteilen. Die kontinuierliche Information des Grundpfandrechtsgläubigers kann zum einen durch im Vorfeld vereinbarte Berichtspflichten gewährleistet werden. Als absolut hilf reich hat sich jedoch die Vereinbarung einer sog. Only-View-Berechtigung für den jeweiligen Grundpfandrechtsgläubiger erwiesen, d. h., der Gläubiger kann je derzeit den Buchungsprozess einsehen. Darüber hinaus können individuell gestaltete, einzelfallübergreifende Reports eingerichtet werden. Der Gesamtprozess der Ter minvertretung wird hier trotz der Übertragung der Bearbeitungszuständigkeiten auf einen externen Dritten absolut transparent. Wird es z. B. erforderlich, dass der Gläu biger kurz vor dem Zwangsversteigerungstermin Kontakt mit dem anwaltlichen Terminsvertreter aufnimmt, kann der Gläubiger direkt einsehen, wer als anwaltlicher Terminsvertreter gebucht wurde und kann mit diesem Kontakt aufnehmen. Praxistipps Makler und Terminsvertreter ergänzen sich bei richtiger Beauftragung und interner Kommunikation ideal zum Wohle des Gläubigers. Flexible Beauftragung des Terminsvertreters und/oder Maklers und Freiheit für den Terminsvertreter hinsichtlich des Verlangens nach Sicherheitsleistung steigern u. U. den Verwertungserlös. Verzicht auf Sicherheitsleistung steigert nicht unbedingt die Quote von nichtbelegten Meistgeboten. webbasierte Beauftragungen sparen Zeit, Aufwand und Kosten und erleichtern das Termins-Reporting. 15

18 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Die kalte Zwangsverwaltung durch den Insolvenzverwalter Die kalte Zwangsverwaltung durch den Insolvenzverwalter ist eine ernsthafte Alternative zur normalen Zwangsverwaltung. Sie bietet häufig eine kostengünstige Alternative. Autoren: Thomas Ellrich, Rechtsanwalt, Voigt Salus Rechtsanwälte, Köln und Frankfurt/M. und Dr. Thorsten Patric Lind, Rechtsanwalt, Voigt Salus Rechtsanwälte, Köln und Frankfurt/M. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.dea Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bankrecht/Sanierung/Insolvenz. I. Problemlage w Auch im Insolvenzverfahren sind Gläubiger von Grundpfandrechten grundsätzlich berechtigt, die Vollstreckung in das Grundstück des Insolvenzschuldners zu betreiben ( 49, 165 InsO). Das insolvenzrechtliche Vollstreckungsverbot ( 89 InsO) steht dem nicht entgegen. Für das Grundstück als solchem ist also zunächst der Weg der Zwangsversteigerung eröffnet. Läuft bereits ein solches Verfahren, wird dieses durch die Verfahrenseröffnung nicht unterbrochen. Daneben tritt die Möglichkeit einer freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter, die aus Zeit-, aber auch aus Erlös- und Kostengründen zumeist die vorteilhaftere Option darstellt. Ist das mit Grundpfandrechten belastete Grundstück vermietet oder verpachtet, sind bis zu einer Veräußerung des Grundstücks für den Gläubiger die Miet- bzw. Pachtzinsen zu sichern. Das Grundpfandrecht erstreckt sich zwar auch auf die Miet- oder Pachtforderungen ( 1123 Abs. 1 und 2, 1192 BGB). Ein Zugriff auf die in den Haftungsverbund fallenden Miet- oder Pachtforderungen nach Verfahrenseröffnung ist aber erst im Wege der Beschlagnahme durch Beantragung der Zwangverwaltung ( 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG) möglich. Davon ist die Frage zu unterscheiden, ob der Haftungsverbund vor der Verfahrenseröffnung zugunsten des Grundpfandgläubigers wirkt. Nach der Rechtsprechung des BGH (ZIP 2007 S. 35) kommt es hierfür auf die Beschlagnahme nicht an. Werden die Mietzinsen daher durch den Mieter an das Kreditinstitut geleistet, ist dieser Vorgang nicht i. S. d. 129 ff. InsO anfechtbar. Das bestehende Absonderungsrecht schließt eine Gläubigerbenachteiligung jedenfalls aus, solange der Insolvenzschuldner keinen, sei es auch nur zwischenzeitlichen, freien Zugriff auf das Sicherungsgut oder seine Surrogate hat. Eine Pfändung der Miet- bzw. Pachtzinsansprüche nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nicht mehr zulässig. Zwar kann (und muss) für die vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde eine Vollstreckungsklausel gegen den Insolvenzverwalter erteilt werden. Allerdings steht einer Pfändung das Vollstreckungsverbot nach 89 InsO entgegen (BGH, ZIP 2006 S. 1554). Auch eine vor Verfahrenseröffnung erfolgte Vorauspfändung ist nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden bzw., wenn die Eröffnung nach dem fünfzehnten Tag des Monats erfolgt, folgenden Monat bezieht ( 110 InsO). Auch die bloße Abtretung der Miet- oder Pachtzinsforderungen verliert spätestens einen Monat nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ihre Wirkung ( 110 InsO). Zieht der Verwalter daher die Mieten bis zur Beschlagnahme ein, muss er diese nicht an den Sicherungsnehmer herausgeben. Um auch nach Ablauf der Monatsfrist die Mieten zu erlangen, muss dieser daher grundsätzlich die Anordnung der Zwangsverwaltung beantragen ( 49 InsO, BGHZ 168, 339). Ohne eine Verständigung mit dem Insolvenzverwalter kann der Grundpfandgläubiger es nach Maßgabe des Sicherungsrechts daher zunächst nicht verhindern, dass der Insol venz ver walter die Mieter und Pächter anschreibt und um Zahlung auf das Insolvenzanderkonto bittet (vgl. 28 Abs. 2, 82 InsO). II. Nachteile des gerichtlichen Zwangsverwaltungsverfahrens Die gerichtlich angeordnete Zwangsverwaltung hat jedoch zahlreiche Nachteile für die Position des Grundpfandgläubigers: 16

19 Zunächst muss er die formellen Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung schaffen, insbesondere den Vollstreckungstitel auf den Verwalter umschreiben und diesem zustellen lassen. Ohne Einvernehmen mit dem Insolvenzverwalter besteht das Risiko, dass das Verfahren auf dessen Antrag hin nach 153b ZVG unterbrochen wird. Dazu muss er glaubhaft machen, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird. Der gerichtlich eingesetzte Zwangsverwalter muss sich die maßgeblichen Unterlagen in Insolvenzverfahren zumeist mühsam über den Insolvenzverwalter beschaffen. Dieser sowie zumeist auch die Staatsanwaltschaft haben zudem ein Einsichtsinteresse an den mitunter ungeordneten Unterlagen des Insolvenzschuldners. Im Zwangsverwaltungsverfahren sind zahlreiche Ansprüche auch dann voll zu erfüllen, wenn sie im Insolvenzverfahren ggf. lediglich als Insolvenzforderung geltend gemacht werden könnten. So etwa der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nach Kündigung des Mieters, unabhängig davon, ob der Zwangsverwalter von dem Insolvenzschuldner als Vermieter die Kaution erhalten hat (BGH, ZIP 2003 S. 1899, NJW-RR 2005 S. 1029). Weiter hat der Zwangsverwalter die Betriebskostenrechnung auch für die Zeiträume vor Anordnung der Zwangsverwaltung durchzuführen und etwaige Überzahlungen an den Mieter auszuzahlen (BGH, NJW 2003 S. 2320). Der Zwangsverwalter hat die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten ( 152 Abs. 1 ZVG). Dies gestattet ihm, diese instand zu setzen, zu unterhalten oder bereits begonnene Bauten zu vollenden. Weiterreichende Maßnahmen, durch welche der Nutzungszweck eines Gebäudes geändert oder etwa erst ein Neubau errichtet wird, sind ihm nicht erlaubt. Jedoch können bei Altbauten oder unbebauten Grundstücken solche Maßnahmen einen erheblichen Mehrwert erzielen, wenn diese hierdurch in einen für die Vermietung oder den Verkauf marktfähigen Zustand versetzt werden. Schließlich sind die bei der gerichtlich angeordneten Zwangsverwaltung anfallenden Verfahrenskosten keine Masseverbindlichkeiten i. S. v. 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO (OLG Zweibrücken, ZIP 2009 S. 483) und fallen daher bei einer wertausschöpfenden Belastung des Grundstücks letztlich dem Gläubiger zur Last. III. Kalte Zwangsverwaltung 1. Begriff Durch eine Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter kann geregelt werden, dass dieser wie ein Zwangsverwalter handelt, ohne dass der Gläubiger die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens betreiben muss. Wie aus zahlreichen steuer- und wirtschaftsrechtlichen Entscheidungen folgt, ist eine solche Vorgehensweise grundsätzlich unbedenklich. In der Praxis hat sich hierfür die Bezeichnung kalte Zwangsverwaltung etabliert (vgl. Molitor, ZInsO 2011 S ff.). Bei der kalten Zwangsverwaltung erfolgt die Bewirtschaftung durch den Insolvenzverwalter für den Grundpfandgläubiger. Der Insolvenzverwalter zieht die Pacht- oder Mietzinsen ein, separiert diese von der Insolvenzmasse und zahlt nach Abzug der vereinbarten Kosten und Aufwendungen den Über erlös an den Grundpfandgläubiger aus. Hierdurch kann ebenso wie bei der gerichtlich angeordneten Zwangsverwaltung das Interesse des Grundpfandgläubigers gewahrt werden, neben dem Einzug der Miet- und Pachtforderungen bis zu einer Verwertung der Immobilie deren Wert zumindest zu erhalten, insbesondere diese gegen Verfall zu schützen und instand zu halten. Grundlage für das Verhältnis zwischen Grundpfandgläubiger und Insolvenzverwalter ist ein Auftrag. Die Ausgestaltung des Auftrags und der Konditionen ist bei der kalten Zwangsverwaltung gesetzlich nicht geregelt. Vielmehr ist sie von den Parteien zu vereinbaren. Bei der kalten Zwangsverwaltung treten die unter Ziffer II. genannten Nachteile nicht auf. Der Verwalter kann die Zwangsverwaltung zumeist sogleich umsetzen. Weiter wird die Immobilie nicht aufgrund eines Grundbucheintrages mit dem zusätzlichen Makel der Zwangsverwaltung behaftet. Der kalte Zwangsverwalter ist nicht an die Regeln des ZVG und der Zwangsverwalterverordnung gebunden. Vielmehr unterliegt er lediglich den erforderlichen-» Durch eine Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter kann geregelt werden, dass dieser wie ein Zwangsverwalter handelt, ohne dass der Gläubiger die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens betreiben muss. «17

20 » Der Inhalt der Vereinbarung über die kalte Zwangsverwaltung bestimmt sich nach Art und Umfang der von dem Verwalter wahrzunehmenden Aufgaben. «falls kurzfristig änderbaren Vereinbarungen mit dem Grundpfandgläubiger. Die Verwaltung des Objekts erfolgt bei der kalten Zwangsverwaltung ebenso wie bei der gerichtlichen Zwangsverwaltung für Rechnung des Grundpfandgläubigers, allerdings unter Geltung der allgemeinen Regeln des Insolvenzverfahrens. Ein Mieter kann daher nicht die Auszahlung einer Mietkaution oder eines Überschusses seiner Nebenkostenvorauszahlungen vollumfänglich verlangen, wenn er nicht durch Aus- oder Absonderungsrechte besonders gesichert ist (BGH, NJW 2008, 1152). 2. Inhalt einer Vereinbarung über die kalte Zwangsverwaltung Der Inhalt der Vereinbarung über die kalte Zwangsverwaltung bestimmt sich nach Art und Umfang der vom Verwalter wahrzunehmenden Aufgaben. Die wesentlichen Aspekte einer solchen Vereinbarung sind: a) Vertragsparteien Eine Vereinbarung über die kalte Zwangsverwaltung wird nach Verfahrenseröffnung mit dem Insolvenzverwalter für die Insolvenzmasse getroffen. Vor dieser kann auch bereits mit einem vorläufigen Insolvenzverwalter eine Regelung getroffen werden. b) Angaben zum Insolvenzverfahren und zur Immobilie Eine Vereinbarung wird regelmäßig eingeleitet durch Angaben zum Insolvenzverfahren (etwa Person des Insolvenzschuldners, Insolvenzgericht und Aktenzeichen, Datum der Eröffnung, Person des Insolvenzverwalters). Weiter sollten die Immobilie und ihre Belastungen mit ihren Angaben im Grundbuch aufgenommen werden. c) Person des kalten Zwangsverwalters Die Durchführung der kalten Zwangsverwaltung erfolgt grundsätzlich durch den Insolvenzverwalter. Rechte und Pflichten werden dabei gegenüber der Insolvenzmasse begründet. Es kann auch die Vereinbarung getroffen werden, die Verwaltung des Objekts dem Grundpfandgläubiger ( kalte Institutsverwaltung ) selbst zu überlassen. Die Voraussetzungen der Institutsverwaltung im gerichtlichen Verfahren nach 150a ZVG müssen dabei nicht erfüllt sein. Die Verwaltung kann auch einem Dritten übertragen werden. Neben einem professionellen Asset-Manager kann hier insbesondere auch der Insolvenzschuldner selbst beauftragt werden, wenn trotz der Insolvenz seine bisherige Verwaltungstätigkeit nicht zu bemängeln ist. In diesen und den Fällen der kalten Institutsverwaltung beschränkt sich die Mitwirkung von Seiten der Insolvenzmasse darauf, einer solchen Vorgehensweise zuzustimmen. Die Verwaltung erfolgt in diesen Fällen im Namen des Insolvenzverwalters, aber für Rechnung des Gläubigers. Eine solche Vorgehensweise bietet sich insbesondere dann an, wenn der Insolvenzverwalter nicht über die sachliche sowie personelle Infrastruktur zur Durchführung der Objektverwaltung und zur Vermarktung verfügt. Trotz vorhandener Struktur in dem Verwalterbüro können auch Art und Größe der zu verwaltenden Immobilie die Einschaltung eines Dritten veranlassen. Schließlich kann der Zwangsverwalter auch der Insolvenzverwalter persönlich sein. Bei der kalten Zwangsverwaltung handelt es nämlich um eine Aufgabe, die grundsätzlich nicht in den Tätigkeitsbereich des Insolvenzverwalters fällt. Allerdings muss der Verwalter dann darauf achten, dass die im Rahmen der kalten Zwangsverwaltung anfallenden Aufwendungen präzise getrennt und nicht der Insolvenzmasse belastet werden. Ferner darf eine solche Tätigkeit nicht zu einer Interessenkollision mit seinen Aufgaben als Insolvenzverwalter führen. d) Gegenstand der kalten Zwangsverwaltung Der kalte Zwangsverwalter erhält den Auftrag, die Verwaltung und Bewirtschaftung des Objekts wie ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zu übernehmen. e) Verweisung auf das Zwangsversteigerungsgesetz und die Zwangsverwalterverordnung Um Regelungslücken zu vermeiden, sollte eine entsprechende Anwendung der

21 bis 161 des Zwangsversteigerungsgesetzes und der Zwangsverwalterverordnung vereinbart werden. IV. Durchführung durch den kalten Zwangsverwalter Der kalte Zwangsverwalter hat die Verwaltung und die Erlösverteilung an die Grundpfandgläubiger grundsätzlich wie ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter durchzuführen. Es sollte ein fiktiver Termin der Anordnung der Zwangsverwaltung festgelegt werden. 1. Einleitung und Durchführung von gerichtlichen Zwangsmaßnahmen Ohne eine entsprechende Regelung sind der Grundpfandgläubiger und der Insolvenzverwalter auch nach der Vereinbarung einer kalten Zwangsverwaltung nicht gehindert, die gerichtliche Zwangsvollstreckung oder -verwaltung zu beantragen. Im Innenverhältnis kann ein solches Recht allerdings auf Dauer oder für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Ein solcher Verzicht des Gläubigers kann als umsatzsteuerbare Leistung anzusehen sein (de Weerth, NZI 2007 S. 329). Daher wird üblicherweise kein Ausschluss gerichtlicher Zwangsmaßnahmen, sondern lediglich ein Informationsrecht für den Fall vereinbart, dass diese beantragt werden. 2. Weitere absonderungsberechtigte Gläubiger Sind weitere absonderungsberechtigte Gläubiger vorhanden, sollte die kalte Zwangsverwaltung unter deren Mitwirkung, jedenfalls mit deren Einvernehmen erfolgen. Insbesondere sollte verhindert werden, dass diese gerichtliche Zwangsmaßnahmen einleiten. 3. Veräußerung der Immobilie Auch die kalte macht ebenso wie die gerichtlich angeordnete Zwangsverwaltung zumeist nur für einen Übergangszeitraum wirtschaftlich Sinn, innerhalb dessen eine Verwertung des Grundstücks durch Veräußerung erfolgen kann. Anstelle der Zwangsvollstreckung zur Befriedigung des Grundpfandgläubigers aus dem Grundstück können der Grundpfandgläubiger und der Insolvenzverwalter im Rahmen eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsauftrags gem. 675 BGB vereinbaren, dass der Insolvenzverwalter mit Zustimmung des Grundpfandberechtigten das überschuldete Grundstück im Namen des Grundstückseigentümers veräußert und den Veräußerungserlös abzüglich eines vereinbarten Entgelts zur Tilgung der gesicherten Forderung herauszugeben hat. Der Insolvenzverwalter sollte die freihändige Veräußerung des Grundstücks zügig betreiben und dafür erforderliche Schritte (Instandsetzungsarbeiten, Einschaltung von Maklern) in Gang setzen ( kalte Zwangsvollstreckung ). Gerade bei der Interessentensuche ist auf eine enge Abstimmung zwischen den Parteien zu achten, um die doppelte Durchführung von Maßnahmen zu vermeiden und um das zumeist größere Know-How des Grundpfandgläubigers bei der Immobilienverwertung zu nutzen. Sofern die Vermarktung durch den Grundpfandgläubiger erfolgt, sollte jedenfalls eine Unterstützungspflicht durch den Insolvenzverwalter vorgesehen werden. Die Tätigkeit des Insolvenzverwalters ist je nach Umfang seiner Tätigkeit bei der Immobilienverwertung angemessen, zumeist nach einem Prozentsatz des Veräußerungserlöses, zu bemessen. Auf die Vergütung fällt wie bei der kalten Zwangsverwaltung Umsatzsteuer an (BFH, ZIP 2011 S. 1923). 4. Dauer der kalten Zwangsverwaltung Die kalte Zwangsverwaltung sollte zeitlich begrenzt bzw. mit einer Kündigungsoption bei Kündigungsfrist von jedenfalls drei Monaten versehen werden. Eine feste Zeitbestimmung sollte sich an dem Zeitraum ausrichten, den die Parteien für eine Verwertung des Objekts durch Veräußerung erwarten. Weiter sollte bestimmt werden, dass die kalte Zwangsverwaltung endet, wenn das Objekt freihändig oder durch Zwangsversteigerung veräußert bzw. ein gerichtliches Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet wird. IV. Abrechnung und Erlösauskehr 1. Abrechnung Die Abrechnung sollte nach vereinnahmten Miet- bzw. Pachtzinsen erfolgen. Fallen auf» Die Tätigkeit des Insolvenzverwalters ist je nach Umfang seiner Tätigkeit bei der Immobilienverwertung angemessen, zumeist nach einem Prozentsatz des Veräußerungserlöses, zu bemessen. «19

22 » Die Vergütung wird regelmäßig nach einem Prozentsatz der vereinnahmten Nettomietzinsen bzw. Nettomietzinsüberschüsse bemessen. «diese Umsatzsteuer an, ist zu beachten, dass die Insolvenzmasse Steuerschuldnerin ist. Aus dem Netto-Mietzins sind zunächst die Kosten für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Objekts zu decken (vgl. 155 Abs. 1 ZVG). Werden mehrere Objekte für einen Grundpfandgläubiger verwaltet, sollte eine Querverrechnung vorgesehen werden. Etwaige Überschüsse sind an den Grundpfandgläubiger auszuzahlen. Dabei sollte geregelt werden, auf welche Forderungen die Tilgung zu erfolgen hat. Anderenfalls gilt die gesetzliche Tilgungsregel des 367 BGB auch hier (BGH, ZIP 2011 S. 579), so dass Zahlungen grundsätzlich (vgl. 497 Abs. 3 BGB) zuerst auf die Kosten, sodann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptforderung angerechnet werden. Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die einen bestimmten absoluten oder einen prozentualen Betrag der monatlichen Einnahmen überschreiten, sollten von der Zustimmung des Gläubigers abhängig gemacht werden. Besonders geregelt werden sollten Vorschüsse des Grundpfandgläubigers, wenn diese für die vorgenannten Maßnahmen erforderlich sind. Dabei sollten die Maßnahmen und der Kostenrahmen präzise und fundiert bestimmt werden, damit sich beide Seiten hierauf einstimmen können, und es insbesondere nicht zu fortlaufende Nachforderungen durch den Verwalter kommt. Einnahmen und Ausgaben sollten über ein gesondertes Konto abgewickelt werden (vgl. 13 Abs. 2 ZwVwV). Der Verwalter sollte periodisch (drei bis zwölf Monate) nach Maßgabe von 154 S. 2 ZVG i. V. m ZwVwV Rechnung legen. Hierzu sollte eine Frist (drei bis sieben Werktage nach Ablauf der Abrechnungsperiode) bestimmt werden, innerhalb der die Einnahmen-Überschussrechnung vorgelegt wird. Es ist darauf zu achten, dass die Bezugswerte der Berechnungsgrundlage sowie der Abrechnungsweg präzise geregelt werden. Weiter sollte eine Frist (zehn bis 15 Werktage nach Ablauf der Abrechnungsperiode) geregelt werden, innerhalb der ein etwaiger Überschuss an den Gläubiger zu zahlen ist. 2. Vergütung bzw. Massekostenbeitrag Der Insolvenzverwalter ist nicht dazu verpflichtet, mit dem Grundpfandgläubiger eine Vereinbarung über die Verwaltung des Grundstücks und den Einzug von Miet- oder Pachtzinsen zu treffen. Neben dem hierdurch veranlassten Aufwand entstehen für die Insolvenzmasse auch Haftungsrisiken. Es ist daher berechtigt, wenn der Insolvenzverwalter für die Masse eine angemessene Vergütung für die Übernahme dieser Aufgaben beansprucht. Die Vergütung wird regelmäßig nach einem Prozentsatz der vereinnahmten Nettomietzinsen bzw. Nettomietzinsüberschüsse bemessen. Praktisch werden zumeist Anteile zwischen 10 bis 20% vereinbart. Die genaue Höhe hat sich im Einzelfall an dem Aufwand der kalten Zwangsverwaltung auszurichten, die sich wiederum nach dem Objekt, seinem Zustand, der Art der Mieter und seiner Nutzung bestimmt. Wenn die Verwaltung des Objekts durch den Grundpfandgläubiger oder einen Dritten erfolgt, kann für die Erteilung der Zustimmung der Masse zu diesem Vorgehen auch eine Einmalvergütung vorgesehen werden. Deren Höhe ist an den mutmaßlich in dem vorgesehenen Zeitraum zu vereinnahmenden Netto- Mietzins-Überschüssen auszurichten. Die an den Verwalter zu leistende bzw. einbehaltene Vergütung unterliegt der Umsatzsteuer. Dies gilt auch, wenn die Vergütung als Massekostenbeitrag an die Insolvenzmasse fließt (BFH, ZIP 2011 S. 1923). Eine entgeltliche Leistung liegt dann jedoch nicht vor, wenn der Veräußerungserlös die mit dem Grundpfandrecht besicherte Forderung übersteigt und der Insolvenzverwalter vereinbarungsgemäß in diesem Fall keinen Massekostenbeitrag erhält (BFH, ZIP 2011 S. 1923, Rz. 13). Hat der Insolvenzverwalter persönlich die Zwangsverwaltung übernommen, wird ihm das vereinbarungsgemäß zu zahlende Honorar nicht auf seine Vergütung als Insolvenzverwalter angerechnet (LG Leipzig, ZInsO 2007 S. 148). 20

23 Heidelberg Heidelberg Beitrag Praxistipps Die kalte ZV durch den Insolvenzverwalter ist eine ernsthafte Alternative zur normalen Zwangsverwaltung. Sie bietet häufig eine kostengünstige Alternative. Möglichkeit der Vermeidung der Herstellung der Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen als weiterer Pluspunkt. Flexible Lösungen nach den Bedürfnissen des Gläubigers sind im Gegensatz zur normalen Zwangsverwaltung leichter möglich. Das Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und kaltem Zwangsverwalter sollte detailliert in einer Verwaltungs- und Verwertungsvereinbarung geregelt werden. Finanz Colloquium Finanz Colloquium Management operationeller Risiken bei Regionalbanken Eine empirische Analyse der Risikomanagementpraxis Management operationeller Risiken bei Regionalbanken Eine empirische Analyse der Risikomanagementpraxis Eickholt Martin Eickholt Bereich Risikocontrolling NATIONAL-BANK AG, Essen Die Bedeutung operationeller Risiken wurde noch einmal durch die Finanzmarktkrise und einige spektakuläre Schadensfälle der letzten Jahre hervorgehoben. Die Anfang 2012 weiterhin akute Staatsschuldenkrise weist ebenfalls deutliche Verbindungen zu den operationellen Risiken auf sowohl auf Seiten der Kapitalnehmer als auch der Kapitalgeber. Auch wenn die im Fokus dieses Buches stehenden Regionalbanken anders als einige Landesbanken, Großbanken oder Spezialbanken in der Regel in einem wesentlich untergeordneten Ausmaß von diesen Entwicklungen betroffen sind, kommt dem Management der operationellen Risiken dennoch beispielsweise im Hinblick auf mögliche Reputationswirkungen schlagend werdender operationeller Risiken eine entsprechende Bedeutung zu. Foto: Hans-Jörg Nisch/fotolia.de Mit dem vorliegenden Buch veröffentlicht das Finanz Colloquium Heidelberg erstmals eine praxisorientierte Dissertation. Die Idee für das Forschungsprojekt zur Entwicklung eines empirisch fundierten Gestaltungsvorschlages für ein verbessertes Managementsystem operationeller Risiken ist aus der Tätigkeit des Autors im Risikocontrolling einer privaten Regionalbank entstanden. Im Rahmen der säulenübergreifenden empirischen Untersuchung des Managements operationeller Risiken bei Regionalbanken wurden Genossenschaftsbanken der Primärstufe, Sparkassen und private Regionalbanken mit Bilanzsummen zwischen 0,5 und 6,5 Mrd. befragt. Bereits die hohe Rücklaufquote zeigt das Interesse der befragten Regionalbanken an den Forschungsergebnissen. Auf Basis der empirischen Ergebnisse wird zunächst der Entwicklungsstand des Managements operationeller Risiken bei den befragten Regionalbanken erhoben. Aus den Unterschieden in Bezug auf die Zugehörigkeit zu einer Bankengruppe und die Größe der Regionalbank sowie aus den Ausprägungen des Managements operationeller Risiken oberhalb der aufsichtsrechtlichen Mindestanforderungen, denen positive Auswirkungen auf das Risikoprofil einer Regionalbank zugeschrieben werden können, werden Verbesserungs- bzw. Weiterentwicklungspotenziale abgeleitet. Der Gestaltungsvorschlag zeigt schließlich auf Basis dieser Ergebnisse Ansätze für die Ausgestaltung eines verbesserten Managementsystems auf. Die Veröffentlichung der Forschungsergebnisse soll die Weiterentwicklung des Managements operationeller Risiken bei deutschen Regionalbanken unterstützen. Stand: Erscheinungstermin: Umfang: ca. 515 Seiten Preis: 49, ISBN: Finanz Colloquium Heidelberg Ich bestelle dieses Buch gegen Rechnung versandkostenfrei innerhalb Deutschlands. Name, Vorname Position Abteilung Firma Straße PLZ/Ort Telefon Fax Datum, Unterschrift Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Fax: 06221/ Telefon: 06221/ Internet:

24 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Moderne Zwangsverwaltung Grundlagen und moderne Denkansätze. Autor: Dr. Fabian Hasselblatt, LL.M. Rechtsanwalt. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bankrecht/Sanierung/Insolvenz. 1 Der Beitrag ist so aufgebaut, dass der einzelne Gliederungspunkt eigenständige Aussagekraft hat. 2 Definition aus Wikipedia. I. Einleitung 1 w Zum Blickwinkel und Grundverständnis: Ist das Ziel der Zwangsverwaltung wirklich nur die Befriedigung des titulierten Gläubigeranspruches aus den Erträgen des Grundstückes? Viele denken, dass der gesetzliche Normalfall maßgebend sei. Ähnlich dem Einsatz eines schon dem Kind bekannten Werkzeuges, bei dem jeder meint, er kennt den Begriff, das Instrument und damit dessen Einsatzmöglichkeiten in ausreichender Weise, dem Hammer: Ein Hammer ist ein Werkzeug, das von Hand gehalten, gerade bis bogenförmig geführt, unter Nutzung seiner Massenträgheit (meist) schwere Schläge auf Körper ausübt. Je nach seiner Masse und genutzter Stiellänge wird er nach dem Heben (Ausholen) aus dem Hand-, Ellbogen- oder Schultergelenk oder bei beidhändigem Halten, aus dem Oberkörper heraus beschleunigt 2. Ein Blick in das www zeigt, dass es Hunderte verschiedener Hämmer gibt, die sich in ihrer Anwendung vielfältigst unterscheiden. Selbst in Gerichtssälen, z. B. in Terminen zur Versteigerung von Immobilien, ist der Hammer heutzutage noch zu finden. Lassen andere Sichtweisen nicht andere Schlussfolgerungen zu? Letztlich ist es das Gewusst-wie, das Know-how, das den Anwender zum gewünschten Er gebnis führt. Das gilt unter modernen Gesichtspunkten auch für die Zwangsverwaltung, und dies nahezu uneingeschränkt im Rahmen der fallbezogenen und gesetzlich gebote nen Möglichkeiten. Status quo Ursachenforschung: Als Sicherheit für eine Kreditbestellung nimmt die Belastung der Immobilie den führenden Rang ein. Trotzdem wird der Vermögens gegenstand Immobilie oft immer noch stiefmütterlich behandelt. Die Immobiliarvoll streckung als Mittel zur Verwirklichung materiellen Rechts ist komplex angelegt, weshalb der streng formale Charakter manchmal wenig förderlich wirkt. Verstärkt wird dieser Effekt dadurch, dass sehr unterschiedliche Themenkreise und Sachgebiete, ebenso konträre Interessenlagen rechtlicher und tatsächlicher Art, aufeinander treffen. Die hohe Ausbildung und Entwicklung des Realkredits im Grundstücks- und Verkehrsrecht mit er heblichen vermögensrechtlichen Komponenten stellt alle Beteiligten, auch die Berater, vor hohe Anforderungen. Und dies mit hohem Risikopotential. Die Zahlen der Versteigerungen haben kaum Einbußen erfordert, die Zwangsverwaltun gen in den vergangenen Jahren zahlenmäßig stark abgenommen. Insbesondere in den neuen Bundesländern, wie alleine die Eingangszahlen der großen Immobiliarvoll streckungsgerichte Berlin, Leipzig, Dresden, Chemnitz, Erfurt, Schwerin, Halle, Magde burg oder Rostock belegen. Zum Teil liegt der Rückgang bei über 70%. Woran liegt das? Nachfolgend kurz einige Aspekte, die in der Praxis geäußert werden und jeder aus eige ner Erfahrung ergänzen mag: Allgemein ein verändertes Investitionsverhalten weltweit, verursacht durch verschiedene Finanzkrisen mit unmittelbarer Auswirkung auf den deutschen Markt. Im Grunde ist zu viel Liquidität vorhanden, so dass finanzielle Mittel gerne und schnell in Immobilien investiert werden. Das führt direkt dazu, dass viele Zwangsverwaltungen kurz nach Anordnung wieder aufge hoben werden. Bundesweit ist eine gewisse Voreingenommenheit auf Seiten der Gläubiger zu verzeichnen. Nach dem Motto: Der Zwangsverwalter macht sowieso nur das, was das Gericht will. Er be richtet nicht oder nur ein Mal im Jahr. Der Zwangsverwalter ist nicht zu kontrollieren oder gar zu steuern (er ist ja unabhängig); er unterstützt die Strategie der Gläubigerin nicht; er verschafft der Gläubigerin nicht (zeitnah) die notwendigen Informationen und sorgt nicht für transparente Verhältnisse; Auszahlungen auf den Teilungsplan erfolgen ein Mal jährlich; der Zwangsverwalter ist schwerfällig und langsam. 22

25 Dreh- und Angelpunkt ist die gemeinsame Kommunikation (aber): Der Zwangsverwalter weigert sich, mit dem Gläubiger telefonisch in Kontakt zu treten (manchmal mit dem Hinweis, weil das AG dies ihm untersagt hat). Die Möglichkeiten innerhalb der Zwangsverwaltung, das Objekt in seiner Bewirtschaftung zu verbessern, sind gering oder nur schwer umzusetzen. Die Zwangsverwaltung ist nicht geeignet, einen planmäßigen Verwertungsprozess zu fördern; das Gericht wird gute Ansätze sowieso blockieren. Die Risiken des Gesamtengagements lassen sich vom Gläubiger nicht (mehr) steuern (+ kontrollieren). Der antragsberechtigte Gläubiger weiß nicht so recht, wie das Verfahren abläuft; teilweise kann das fehlende Kenntnis über das richtige Vollstreckungsmittel und dessen bestem Einsatz sein, teilweise das Nichtwissen über die Möglichkeiten der besonderen Art der Vollstreckung und deren Vor- und Nachteile (richtige Anwendung unterstellt). Nicht selten wird angenommen, der Zwangsverwalter sei im Allgemeinen schlecht. Die Zwangsverwaltung ist zu teuer die Zwangsverwalter erhöhen trotz eindeutiger Regeln ihre Gebühren nach Gutdünken auf zwölf Prozent, 13%, 14%, 15% mit Hinweis auf erhöhten Bear beitungsaufwand (welcher i. d. R. jedoch zu den Tätigkeiten im Rahmen der Zwangs verwaltung gehört Nebenkostenabrechnungen, Klage gegen säumige Mieter). Die Anordnung dauert viel zu lange; eine Insolvenz ist der einfachere Weg. Bei leerstehenden Immobilien eignet sich zur Objektsicherung ohnehin eher eine Seques tration, wo der Gläubiger bestimmen kann, wer Sequester ist (Vorschlagswesen) und die Aufgabenstellung deutlicher beeinflussen kann. Der zuständige Asset Manager kennt die Beteiligten nicht, die ggf. auch zu befriedigen sind. Mit diesem Beitrag soll versucht werden, die Zwangsverwaltung als modernes Mittel zur Verwirklichung der Interessen des Gläubigers, bei richtigem Einsatz übrigens auch des Schuldners, darzustellen. Damit einher geht selbstverständlich die Beantwortung der vorstehend aufgezeigten Problemstellungen. Im Mittelpunkt steht dabei das Vermögensgut, über das Befriedigung erzielt wird: Die grundbesicherte Immobilie. Vielleicht gelingt es, durch Verständnis für die Aufgaben und Problemstellungen der Anderen mit Vorurtei len auf Seiten der Gläubiger, Gerichte und auch der Zwangsverwalter aufzuräumen. II. Erfolgreiche Vollstreckung mit dem Instrument der Zwangsverwaltung 1. Transparenz Gerade bei leistungsgestörten Immobilienkrediten ist es wichtig, dass die Immobilie in den Fokus gerückt wird. Es ist wichtig, dass ein anderer Blick auf das gesamte Engagement erfolgt, dass Transparenz geschaffen und neue Bewertungsansätze verfolgt werden. Durch professionelle Unterstützung im Verwertungsprozess kann das Ri siko deutlich minimiert werden. Professionell erstellte Angebote sind modular aufgebaut und verschaffen ihren Auftraggebern die Chance, die Beauftragung abschnittsweise sinn voll zu begrenzen, ohne die Katze im Sack bestellen zu müssen 3. Diese Ansätze können durchweg innerhalb einer Zwangsverwaltung Anwendung finden. Denn der Zwangsverwalter agiert unabhängig, ergebnisorientiert und nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen. Er ist für sein Handeln berichtspflichtig und dies nicht nur ein Mal im Jahr. Er ist dem Wohl der Immobilie verpflichtet und insoweit eng an die bevor rechtigten Beteiligten, meist Banken, Versicherer und an derer statt Servicer, angebun den. Denn nur von dort kommen die Mittel, die im Falle eines geringen, meist zu niedri gen Ertrags für die Optimierung der Immobilie einzusetzen sind. Dabei muss die unab hängige Position des Zwangsverwalters in keiner Weise in Frage gestellt werden. Sie ist i. d. R. sogar förderlich, weil der wirklich unabhängige Verwalter eigenständig die Vorgänge in Bezug auf die von ihm verwaltete Immobilie zu prüfen hat. So sind Anre gungen eines qualifizierten Verwalters oder konträre Aspekte für eine Risikominimierung eher förderlich als behindernd.» Gerade bei leistungsgestörten Immobilienkrediten ist es wichtig, dass die Immobilie in den Fokus gerückt wird. «3 So treffend Gäde/Braun-Kupferschmid, FP ff. 23

26 » Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangssicherungshypothek und der Zwangsversteigerung eine der Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. «4 866 Abs. 1 ZPO, 146ff. ZVG. 5 Eine Sicherungsmaßnahme, die mit der Eintragung im Grundbuch vorläufig abgeschlossen ist. 6 LG Ellwangen, Rpfleger 1995 S Dassler/Muth, ZVG-Kommentar 12. Aufl. 1991, 146 ZVG Rn Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangssicherungshypothek und der Zwangsversteigerung eine der Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen 4. Ziel der Zwangsverwaltung ist die Befriedigung des titulierten Gläubigeranspruches aus den Nutzungen bzw. Erträgen des Grundstückes. Ziel der Zwangsversteigerung ist die Verwertung des Grundstückes und die Befriedigung des Gläubigers aus dem Erlös (soweit dieser ausreicht). Die Zwangssicherungshypothek hat nur die Funktion der Rangsicherung 5. a) Rechtsschutzinteresse Für die Zwangsverwaltung gelten die gleichen Zulässigkeitsvoraus setzungen wie für die Zwangsversteigerung, die insoweit entsprechende Anwendung finden. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind ausschließlich dem (örtlichen) Vollstreckungs gericht zugewiesene Maßnahmen der Zwangsvollstreckung. Der Gläubiger kann diese wahlweise hintereinander oder gleichzeitig durchführen lassen ( 866 Abs. 2 ZPO). Das Rechtsschutzinteresse kann dem Gläubiger nicht abgesprochen werden, wenn er die Zwangsverwaltung nur als unter stützendes Verfahren zu einer parallel laufenden Zwangsversteigerung betreibt. Gerade die Tat sache, dass in der Zwangsverwaltung die eingezogenen Miet- und Pachtzinsansprüche auf die lau fenden Zinsansprüche der Gläubigeransprüche verrechnet werden, führt möglicherweise im Ergeb nis zu einer höheren Zuteilung auf den Gläubigeranspruch, da diese bereits gezahlten laufenden Zinsansprüche in der parallel laufenden Zwangsversteigerung keine Berücksichtigung mehr finden dürfen. Wird die Zwangsverwaltung angeordnet, muss der Schuldner u. U. auf Antrag das Grundstück räumen, 149 Abs. 2 ZVG. Der Zwangsverwalter hat die Pflicht, sich selbst den Besitz des Grundstücks zu verschaffen, 150 Abs. 2 ZVG. Sodann kann er dem Gutachter, der den Verkehrswert bestimmen soll, den Zutritt zu dem Grundstück gestatten. Die Zwangsverwal tung darf nicht ausschließlich zu diesem Zweck angeordnet werden. Kritisch ist es für das Rechts schutzinteresse, wenn über die Anordnung der Zwangsverwaltung vorrangig oder ausschließlich erreicht werden soll, dass in der parallel laufenden Zwangsversteigerung der Zutritt zu dem Grund stück des Schuldners gegen dessen Willen erreicht wird. Ein entsprechender Durchsuchungs beschluss jedenfalls kann nicht erlassen werden 6. b) Teilungsmasse Diese sind in der Zwangsversteigerung (bares Meistgebot nebst Zinsen) oder der Zwangsverwaltung (Einnahmenüberschüsse) strikt voneinander zu trennen. Auf Antrag der betreibenden Gläubiger, deren Versteigerungsverfahren aufgehoben wird, kann in bestimmten Fällen die Überleitung der Versteigerung in die Zwangsverwaltung angeordnet werden. Die Be schlagnahmewirkung aus der Zwangsversteigerung bleibt dann zumindest für die Zinsberechnung in der Zwangsverwaltung erhalten, 77 Abs. 2 S. 3, 13 ZVG. Die materielle Wirkung der Beschlagnahme tritt erst mit Wirksamwerden der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung ein ( 148 ZVG). Die Beschlagnahme des Grundstückes wird in der Zwangsverwaltung mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Anordnungsbeschluss dem Schuldner zugestellt wird oder zu dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerkes dem Grundbuchamt zu geht, 146 Abs. 1, 22 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZVG. Letztlich wird die Beschlagnahme aber auch durch die Inbesitznahme des Grundstückes wirksam, 151 Abs. 1, 150 ZVG. Das kann im Ein zelfall für den Gläubiger von Bedeutung sein, da der Zwangsverwalter, wenn er zuvor informiert und den Beschluss per Fax übermittelt bekommt, sofort das Objekt in Besitz nehmen und damit Erträge sichern kann. Das Ersuchen des Vollstreckungsgerichts an das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks ist unmittelbar nach Erlass des Anordnungsbeschlusses zu fertigen. Dies unab hängig davon, ob und wann der Anordnungsbeschluss dem Schuldner zugestellt wird ( 19 Abs. 1 ZVG). In Abweichung von der Anordnung der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht nach Eingang der Mitteilung des Grundbuchamtes die hieraus ersichtlichen Beteiligten von der Verfahrensanordnung nur formlos zu benachrichtigen, 146 Abs. 2 ZVG. Die Anordnung der Zwangsverwaltung wird nicht öffentlich bekannt gemacht. Eine Mitteilung an die Beteiligten erfolgt nach einem weiteren Beitritt zu dem Verfahren ebenfalls nicht 7. 24

27 3. Fragen für den Gläubiger: Was darf, kann, müssen ich und die Anderen 8? a) Know-How und Strategie Für das Ermitteln des besten Weges muss das Ziel klar sein. Wer den Hafen (mithin das Ziel) nicht kennt, dem steht kein Wind günstig. Das wusste bereits Seneca (römischer Prophet). Der Weg der Vollstreckung kommt i. d. R. dann in Betracht, wenn andere Wege versperrt sind oder weniger sinnvoll erscheinen. Die Zwangsverwaltung als Einzelvollstreckung bietet z. B. gegenüber einem Insolvenz verfahren den Vorteil, dass der, der das Verfahren initiiert hat, es jederzeit wieder been den kann. b) Die kalte Zwangsverwaltung (Insolvenzverfahren) Auf der Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrages zwischen dem grundpfandbesicherten Kreditinstitut und dem Insolvenzver walter nimmt der Insolvenzverwalter die Immobilienverwaltung für die Bank wie ein gerichtlich be stellter Zwangsverwalter wahr. Es kann ohne weiteres einheitlich auf den Regelungsgehalt der 146ff. ZVG, 1ff. ZwVwV abgestellt werden. Der Insolvenzverwalter erhält dafür entweder unmittel bar ein Sonderhonorar aus der Sondermasse des Mietaufkommens. Andernfalls können entspre chende Anteile in die freie Masse abgezweigt werden, wobei der mit der Immobilienverwaltung verbundene Mehraufwand vom Insolvenzgericht im Rahmen der Vergütungsfestsetzung zu berücksichtigen ist. Wichtig ist die klare Abgrenzung der freien Masse des Insolvenzverfahrens von der Sondermasse. Der Insolvenzverwalter kann und muss über die Sondermasse des Mietaufkommens verfügen. Grundlage ist nicht das Amt des Zwangsverwalters, sondern rein vertraglicher Natur. Anders als eine in der Praxis üblichen Meinung hat der kalte Verwalter nicht die gleichen Rechte wie der Zwangsverwalter. Sein größtes Problem ist zudem, dass der kalte Insolvenz-Zwangsverwalter sich im stetigen Konflikt mit dem ureigenen Interesse des Insolvenzverwalters befindet, der nämlich die Interessen aller Gläubiger zunächst im gleichen Maße bedienen muss. Die Immobilie steht dabei oft, anders als bei der Zwangsverwaltung, gerade nicht im Mittelpunkt. c) Institutsverwaltung Kreditinstitute können die gerichtliche Zwangsverwaltung in eigener Regie betreiben ( 150a ZVG). Hier wird ein fester Angestellter des Instituts als Zwangsverwalter be stellt. Genau wie bei anderen Personen dürfen jedoch keine Bedenken bestehen, er muss v. a. über ausreichende Qualifikationen und Erfahrungen verfügen. Das Ermessen der Rechtspfleger ist an dieser Stelle im Grunde bereits eingeengt (dazu unten). Nach Annahme des Amtes hat der In stitutsverwalter dieselbe Stellung wie der Zwangsverwalter mit allen Rechten und Pflichten 9. Abge sehen von Auslagen erhält der Institutsverwalter keine Vergütung 10. Der BGH hat Konstruktionen, bei denen ein einfaches Vertragsverhältnis zwischen z. B. Gläubiger und Rechtsanwalt, einem Hausverwalter oder einem gewerbsmäßigen Zwangsverwalter, abgeschlossen wurde, nicht für ausreichend erachtet 11. d) Sequestration ( 25 ZVG) Eine Maßnahme, die für die Sicherung und teilweise Erhaltung des Objektes sinnvoll sein kann. Achtung: Hier sollte ein Gebührensatz mit dem Sequester ausge handelt werden. 4. Anmerkungen zur Person des Verwalters ist das wirklich wichtig? a) Qualifikation Zum Verwalter kann nur eine geschäftskundige, natürliche Person bestellt werden, die nach Qualifikation und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet. Der Zwangsverwalter steht unter der Aufsicht und unterliegt den Weisungen des Voll streckungsgerichtes und kann aus wichtigem Grund entlassen werden 12. Als Verwalter soll (nur) eine geschäftskundige, natürliche Person bestellt werden, die nach Qualifi kation, Erfahrung und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestal tung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet. 1 Abs. 2 ZwVwV orientiert sich mit dem Merkmal der Geschäftskunde an vergleichbaren Regelungen, wie z. B. bei der Bestellung eines Insolvenzverwalters ( 56 InsO). Für die Gerichte soll dies eine Entlastung bei der Bestellung des Verwal-» Kreditinstitute können die gerichtliche Zwangsverwaltung in eigener Regie betreiben ( 150a ZVG). «8 Was darf ich, was dürfen andere, was kann, darf und muss der Zwangsverwalter, was darf, kann und muss das Vollstreckungsgericht. 9 LG Bayreuth, Rpfleger 1999 S LG Koblenz, Rpfleger 2004 S. 114 = JurBüro 2004, 151; Dassler/Muth, ZVG-Komm. aao. 150a ZVG Rn Rpfleger 2005 S. 457 mit Anm. Erler. 12 Exkurs zur Institutsverwaltung: Bis auf die Steuerungsmöglichkeit durch die Gläubigerin (direkter Informationsfluss) und den Weg fall der Vergütung gibt es handfeste Gründe gegen die Institutsverwaltung. Wie sich das Instrument der Zwangsverwaltung, v. a. der Institutsverwaltung, für die Zukunft entwickeln wird, bleibt abzuwarten. 25

28 » Gegen die (nicht gewünschte) Bestellung als solche gibt es grundsätzlich keinen Rechtsbehelf, da sie lediglich notwendige Folge der Verfahrensanordnung ist. «13 Dazu Stöber, ZVG-Komm., 19. Aufl. 2009, 150 ZVG Rn OLGZ 1988, 76 = NJW-RR 1988 S. 60 = Rpfleger 1988 S. 36; OlGZ 1994 S. 611 f. 15 LG Rostock, Rpfleger BVerfG, 2 BvR 2101/09 v , Abs. 29 ff. = NJW 2011 S. 2417; BVerfG, 1 BvR 3007/07 v , Abs. 17 = NJW 2011 S. 2276BVerfG, 1 BvR 848/07 v , Abs. 30 = BVerfGE 122, 190, 198; OLG Koblenz NJW-RR 2000 S dort für Konkurs bzw. Insolvenzverwaltung; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996 S.1273 Rpfleger 1996 S ters bewirken. Für Gläubiger und Schuldner verbindet sich damit eine weitere Absicherung durch kompetente Geschäftsführung. Das Amt ist höchstpersönlich auszuüben (Ausnahme: im Falle der Verhinderung bei unaufschiebbaren Handlungen). Hilfskräfte können nur zu unselbständigen Tätigkeiten herangezogen werden. Mit der Neufas sung der ZwVwV hat der Verordnungsgeber Anschluss gefunden an das geänderte Berufsbild mo derner Zwangsverwaltungen. Stellung und Anforderungsprofil an die Person des Verwalters, ebenso aber an die Durchführung der Zwangsverwaltung sollten völlig neu geregelt werden. Warum sollte sich das nicht auch der Gläubiger zu Nutze machen. b) Auswahlermessen Der Zwangsverwalter wird vom Vollstreckungsgericht bestellt. Der Ver walter übt seine Tätigkeit als besonderes Rechtspflegeorgan auf Grund eigenständigen Rechts aus. Im Hinblick auf die Bedeutung im Verfahrensablauf ist die Auswahl und Bestellung des Zwangsverwalters eine der schwierigsten Verfahrensentscheidungen. Die Qualifikation des Verwalters ent scheidet häufig über das Schicksal des gesamten Verfahrens. Bei der Auswahl des Zwangsverwal ters ist das Vollstreckungsgericht grundsätzlich frei. Das gilt auch wenngleich stark einge schränkt für die Fälle des 150a ZVG (Institutsverwalter) und 150b ZVG (Schuldner Zwangs verwalter). Das Gericht hat bei der Bestellung stets nach pflichtgemäßem Ermessen zu handeln. Im Rahmen der Ermessensausübung durch das Gericht, also der Bestellung eines geeigneten Zwangsverwal ters, hat das Gericht zumindest die (hier beschriebenen) gesetzlichen Vor gaben zu beachten. Nach einer Kommentarmeinung geht das Ermessen sogar soweit, dass das Vollstreckungsgericht an Anträge oder Vorschläge (dritter)verfahrensbeteiligter grundsätzlich nicht gebunden ist. Dabei wird als Begründung angeführt, dass niemand einen Anspruch darauf habe, als Zwangsverwalter bestellt zu werden 13. Im Grunde ist dies unbestritten. Die Frage dürfte gleichwohl sein, inwieweit ein Beteiligter Anspruch darauf hat, dem Vollstreckungsgericht über den Institutsverwalter hinaus Vorschläge zu unterbreiten, an die dieses im einzelnen Fall gebunden wäre. Eine Voraussetzung für die Unterbreitung eines Vorschlages gegenüber dem Vollstreckungsgericht durch die verfahrensbetreibende Gläubigerin ist, dass die Person des vorgeschlagenen Verwalters grund sätzlich die gesetzlich normierten Voraus setzungen erfüllt. Andernfalls würde es dem zuständigen Rechtspfleger im Rahmen der Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens leicht fallen, eine Bestellung wegen fehlender Voraussetzungen in begründeter Weise gegenüber der betreibenden Gläubigerin abzulehnen. Vice versa muss der Rechtspfleger geeignete Vorschläge insoweit berücksichtigen, als dass er sich die Interessen der Gläubigerin vergegenwärtigt. Diese sollten insoweit bei Antrag stellung dargelegt werden. Im Ergebnis kann der die Zwangsverwaltung beantragende Gläubiger damit erwarten, dass das Gericht den Vorschlag jedenfalls wohlwollend und frei von ermessensfremden Erwägungen prüft. Und den Vorschlag, soweit nicht grundsätzliche und erhebliche Ablehnungsgründe vorliegen, dann auch berücksichtigt. In der Praxis wird das oft anders gehandhabt. c) Rechtsbehelf Gegen die (nicht gewünschte) Bestellung als solche gibt es grundsätzlich kei nen Rechtsbehelf, da sie lediglich notwendige Folge der Verfahrensanordnung ist. Grund sätzlich könnte die Verfahrensordnung selbst angefochten werden. Einmal bietet sich die Vollstreckungserinnerung an ( 766 ZPO), sofern eine vorherige Anhörung nicht erfolgt ist. Darüber hinaus besteht, für den Fall einer erfolgten vorherigen Anhörung, die Mög lichkeit der sofortigen Beschwerde. Damit hätten Gläubiger 14 und Schuldner 15 sowie jeder Beteiligte im Sinne des 9 ZVG die Möglichkeit der Einlegung eines Rechtsmittels gegen die Auswahl des Verwalters. Die Prüfung der Ermessensentscheidung bei Auswahl durch das Beschwerdegericht beschränkt sich aber darauf, ob und inwieweit eine pflichtgemäße Ermessensausübung des Vollstreckungsgerichts vorliegt. Eine weitergehende Prüfung ist nicht möglich. Der Grund dafür liegt darin, dass die Auswahl des Zwangsverwalters als solche keinen überprüfbaren Justizverwaltungsakt im Sinne des 23 EGGVG darstellt. Es handelt sich um einen sog. justizfreien Hoheitsakt 16. Zwischenergebnis: Bei der Auswahl der Person, die als Zwangsverwalter bestellt werden soll, ist besondere Sorgfalt unter jeweiliger 26

29 Berücksichtigung der Interessenlage des Einzelfalles, nicht nur für den Rechtspfleger, sondern für alle Beteiligten, geboten. Das ist wichtig, denn die Auswahl der richtigen Person des Verwalters und ihrer Qualifikationen bestimmt maßgeblich den Erfolg der Verwaltung und damit unmittelbar das wirtschaftliche Ergebnis. 5. Weitere Beteiligte Das Wissen über die Mitwirkenden, welche den Verfahrensablauf maßgeblich mit beeinflussen können, lässt sich grundsätzlich leicht gewinnen. Meist reicht ein Blick in das Grundbuch und/oder die vorliegenden Verträge. Umso erstaunlicher, dass in der Praxis dies zum Teil vernachlässigt wird. Das Wissen um die Rechte Anderer im Verfahren ist genauso wichtig. Der Rechtspfleger nimmt die zentrale Position im Verfahren ein. Allerdings ist er funktional gesehen nur der, der für den ordnungsgemäßen Ablauf des Verfahrens Sorge trägt. Der Zwangsverwalter arbeitet und berichtet für Gläubiger und Schuldner, die Berichte sind lediglich dem Gericht einzureichen und von diesem zu verteilen ( 154 ZVG) 17. Neben Gläubiger und Schuldner sind diejenigen, für welche zur Zeit der Eintragung des Voll streckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist, Be teiligte des Verfahrens. Beteiligte sind auch die, welche ein der Zwangsvollstreckung entgegen stehendes Recht, ein Recht an einem Grundstück oder dieses belastende Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht, aufgrund des sen ihnen das Grundstück überlassen ist, bei dem Vollstreckungsgericht anmelden ( 9 Abs. 1 und 2 ZVG). 6. Anordnung durch Beschluss/ Verbindung Der Anordnungsbeschluss ergeht ohne mündliche Verhandlung und ohne Anhörung des Schuld ners, 764 Abs. 3 ZPO. Er ist dem Schuldner zuzustellen, 22 ZVG. Der Schuldner wird nicht über die Möglichkeit einer einstweiligen Einstellung belehrt, da 30 a ZVG in der Zwangsverwaltung keine Anwendung findet 18. Der Anordnungsbeschluss ist nach ganz h. M. ein Vollstreckungstitel, weshalb es keiner vollstreckbaren Ausfertigung des Anordnungsbeschlusses bedarf, wenn der Zwangsver walter den Gerichtsvollzieher beauftragt, ihm bei der Inbesitznahme des der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungseigentums zu unterstützen 19. Wegen des Versicherungsschutzes nach 9 Abs. 3 Nr. 1 ZwVwV sollte der Beschluss auch dem Gläubiger zugestellt werden. So kann die 14-Tage-Frist geprüft werden. Bei mehreren Anträgen auf Anordnung der Zwangsverwaltung hat das Vollstreckungsgericht über alle Anträge gemeinsam zu entscheiden. Eine Rangfolge der Erledigung der Antragseingänge entsprechend dem Grundbuchverfahren, 17 GBO, ist in der Zwangsvoll streckung nicht vorgesehen. Mehrere Anträge verschiedener persönlicher Gläubiger sind damit gleichrangig, da für sie in der Rangklasse fünf des 10 Abs. 1 ZVG die Beschlagnahme gleichzeitig wirksam wird 20. Ist die Zwangsverwaltung in mehrere Grundstücke beantragt, können die Verfahren miteinander verbunden werden, 18 ZVG. Die Voraussetzungen sind: (1) es soll wegen einer Forderung in mehrere dem Schuldner gehörenden Grundstücke vollstreckt werden; (2) es besteht für eine Forderung eine gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Grundstückseigentümer und es soll in die je weiligen Grundstücke der einzelnen Grundstückseigentümer vollstreckt werden; (3) die Zwangs verwaltung wird aus einer Gesamthypothek oder Gesamtgrundschuld in mehrere Grundstücke des selben Eigentümers oder auch verschiedener Eigentümer betrieben. Die Verbindung kann auch er folgen, wenn es sich um Grundstücksbruchteile handelt, da diese insoweit dem Grundstück gleich gestellt sind, 864 Abs. 2 ZPO. Die Verbindung mehrerer Verfahren erfolgt auf Antrag eines Beteiligten oder von Amts wegen nach pflichtgemäßem Ermessen des Vollstreckungsgerichts 21. Der Ver bindungsantrag kann bereits im Antrag auf Anordnung des Verfahrens oder im Antrag auf Beitritt erfolgen, er kann jedoch auch jederzeit während des laufenden Verfahrens gestellt werden. Wird nach Anordnung der Zwangsverwaltung ein weiterer Antrag eines Gläubigers auf Anord nung der Zwangsverwaltung gestellt, ist der Beitritt zu dem» Bei der Auswahl der Person, die als Zwangsverwalter bestellt werden soll, ist besondere Sorgfalt unter jeweiliger Berücksichtigung der Interessenlage des Einzelfalles, nicht nur für den Rechtspfleger, sondern für alle Beteiligten, geboten. «17 Das schränkt das gerichtliche Ermessen in Bezug auf wichtige Szenarien oftmals ein. Das Ermessen über die Auslegung von Vorschriften kommt einem Beurteilungsspielraum gleich, das z. B. eingeschränkt ist in Bezug auf das bloße Weiterleiten z. B. eingehender Informationen des Zwangsverwalters, selbst wenn das Gericht diese auf die Richtigkeit hin zu überprüfen hat. 18 Stöber ZVG-Komm., 19. Aufl., 146 ZVG Rn LG Hamburg, Rpfleger 2004 S Stöber a. a. O. 15 ZVG Rn. 4.13; Knoche/Biersack, NJW 2003 S. 476, die eine ähnliche Regelung wie in 17 GBO fordern. 21 BGH, WM 1986 S. 897; BGH, Rpfleger 1987 S

30 » Die Aufgaben sind in den Vorschriften der ZPO und ZVG kaum erfasst, deutlich wird nur, dass der Verwalter Geschäfte führt ( 152a ZVG spricht von Geschäftsführung). «22 BGH, Rpfleger 2009 S. 331; ZflR 2009 S bereits laufenden Verfahren zuzulas sen, 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Ein weiterer Zwangsverwaltungsvermerk wird im Grundbuch nicht eingetragen. Wie bei der Anordnung sind für die Zulassung des Beitritts sämtliche Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung zu prüfen. Der Beitritt wird wirksam mit Zustellung des Beitrittsbeschlus ses an den Schuldner, 22 Abs. 1 ZVG, der dem Zwangsverwalter von Amts wegen zuzustellen ist. So wird die Beschlagnahme auch mit der Zustellung an diesen wirksam ( 151 Abs. 2 ZVG). Vor aussetzung ist weiter, dass der Zwangsverwalter bereits im Besitz des Grundstückes ist. Nach dem Prinzip der Einzelzwangsvollstreckung treten die Wirkungen der Beschlagnahme bei einem Beitritt eines Gläubigers erst in dem Zeitpunkt ein, in dem die Beschlagnahme wirksam wird. Damit muss der Beitrittsgläubiger Verfügungen über den Grundbesitz, die vor dessen Beschlagnahme wirksam wurden, gegen sich gelten lassen. III. Aufgaben und Verantwortung 1. Verantwortung/Reporting a) Aufgaben und Umfang des Zwangsverwalters Die Aufgaben sind in den Vorschriften der ZPO und ZVG kaum erfasst, deutlich wird nur, dass der Verwalter Geschäfte führt ( 152a ZVG spricht von Geschäftsführung). Einzelheiten beinhaltet die Zwangsverwalterverordnung in der Fassung vom (ZwVwV). Dort werden die Stellung des Zwangsverwalters, Details zur Besitzerlangung (Inbesitznahme), die Verpflichtung zur zweckmäßigen Nutzung des Zwangsverwaltungs objektes, zur Verfolgung von Mietansprü chen, Buchhaltungspflichten oder Mitteilungs pflichten des Verwalters gegenüber Beteiligten, Mietern oder Vertragspartnern detaillierter geregelt. Der Zwangsverwalter haftet nur gegenüber den Beteiligten im Sinne des 9 ZVG für die ordnungsgemäße Erfüllung des Amtes 22. b) Informationsbedürfnis 154 ZVG regelt den Verantwortungsbereich des Verwal ters einschließlich der Berichtspflicht. Er ist in Bezug auf die ordnungsgemäße Aufgaben erfüllung allen Beteiligten gegenüber verantwortlich ( 154 S. 1 ZVG). Gläubigern und Schuldnern muss er jährlich und nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung legen ( 154 S. 2 ZVG). Die Rechnung ist dem Gericht einzureichen, welches die Berichterstattung an Gläubiger und Schuldner weiterleitet. Das Gericht muss die Unterlagen einerseits eigen ständig prüfen (auch als Ausfluss der Aufsichtspflicht), andererseits muss es die Unterla gen verteilen, mithin dafür sorgen, dass diese die Beteiligten zeitnah erhalten. Sinn bildlich nimmt das Gericht die Funktion einer CPU Central Processing Unit (Zentrale Infor mationssteuereinheit) wahr. Von vielen Gerichten und Zwangsverwaltern wird der Sinn des 154 S. 2 ZVG restriktiv angewandt. Danach berichtet der Zwangsverwalter grundsätzlich (nur) ein Mal jährlich; wenn vom Gericht angeordnet auch halbjährlich. Eine weitergehende Verpflichtung wird oftmals verneint. Gegenüber dem Gläubiger, dem Schuldner oder sonstigen Verfahrensbeteiligten scheint der Zwangsverwalter zu Einzelberichten weder schriftlich, noch mündlich verpflichtet. Vergessen wird dabei oft, dass der Zwangsverwalter jedoch für Gläubiger und Schuldner und nicht für das Gericht arbeitet. Der Zwangsverwalter sollte den Beteiligten, insbeson dere der verfahrensbetreibenden Gläubigerin, ohne Aufforderung über relevante Vor gänge zeitnah berichten. Dies zur Abstimmung, gleichermaßen jedoch, um das berech tigte Informationsbedürfnis zu befriedigen. Die Übermittlung ist in der heutigen Zeit ohne größeren Aufwand und ohne die Gefahr der Produktion größerer Papiermengen problem los möglich. Eine Pflicht zur angemessenen Informationserteilung obliegt dem Verwalter bereits, weil er nach eigenem, pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden hat, wen er wie oft informieren muss (vgl. 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV). Das Ermessen des Verwalters erfor dert für besondere Situationen, pflichtgemäß ohne weitere Aufforderung eigenständig zu berichten. Zwischenergebnis: Unabhängig von der Frage über den Umfang der Informationspflicht gem. 154 ZVG ist es empfehlenswert, dem Gläubiger, der maßgeblich das wirtschaftliche Interesse an einer ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwal tung hat, zeitnah direkt ohne den Umweg über das Gericht mit den notwendigen Informationen zu versorgen. Verboten ist dies in keinem Fall. 28

31 c) Moderne Gesichtspunkte innerhalb der neuen ZwVwV Die ab dem geltende neue Zwangsverwalterverordnung hat einige modernere Gesichtspunkte aufgenommen. Aus den Erfahrungen der Vergangenheit wird in 10 ZwVwV z. B. gesondert geregelt, dass der Verwalter für die Erledigung bestimm ter Aufgaben die Zustimmung des Gerichts einholen muss. Das sind Aufgaben, die von der normalen Aufgabenstellung deutlich abweichen, wie z. B. Ausbesserungen und Erneuerungen am Zwangsverwaltungsobjekt, die nicht zu der gewöhnlichen Instandhaltung gehören 23. Indiziert ist dies, wenn der Aufwand der jeweiligen Maßnahme 50% des vom Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen geschätzten Verkehrswerts des Verwaltungsobjekts überschreitet. Insgesamt ist 10 ZwVwV recht allgemein gehalten. Das Gleiche gilt im Grunde für 12 ZwVwV, wonach sich der Zwangsverwalter im Zuge der Beendigung eines Verfahrens für bestimmte Aufgaben nach Aufhebung der Zwangs verwaltung gesondert legitimieren lassen muss. Mit der Einführung der Vorschriften sind bei weitem nicht alle Fragestellungen und Probleme in diesem Zusammenhang abge deckt. Das gilt insbesondere für die Frage nach dem Umfang der Aufgaben des Zwangsver walters nach Beendigung der Verwaltung. Vom Ansatz her sind beide Vorschriften jedoch grundsätzlich zu begrüßen. Nach herrschender Meinung ist es nicht Aufgabe des Gerichts, den Zwangsverwalter zur Ertei lung von Auskünften gegenüber Verfahrensbeteiligten anzuhalten. Ggf. müssten diese den An spruch gegen den Verwalter gerichtlich durchsetzen Konkretisierung der Aufgaben Der Zwangsverwalter hat die ordnungsgemäße Masseverwaltung vorzuneh men. Das insbesondere dadurch, dass der Massebestand von eigenen Beständen des Verwalters getrennt zu halten ist. Dafür hat der Verwalter für jede Zwangsverwaltung, mithin für jedes einzelne Aktenzeichen, ein gesondertes Treuhandkonto einzurichten. Über dieses ist der gesamte Zahlungsverkehr zu führen. Abschluss von Miet- und Pachtverträgen ( 6 ZwVwV): Der Zwangsverwalter hat die Verträge sowie Änderungen vorhandener Verträge schriftlich abzuschließen. Dabei soll der Verwalter die besonderen Regelungen, wie sie sich aus dem ZVG ergeben, mit aufnehmen ( 6 Abs. 2 ZwVwV). Die Schriftformerfordernis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, dient in erster Linie Beweiszwecken 25. Dies ist sinnvoll, da die vom Zwangsverwalter abgeschlossenen Ver träge nach Aufhebung der Zwangsverwaltung den Schuldner weiter binden und für die am Verfahren Beteiligten einen hohen informativen Charakter haben 26. Dem Verwalter ist ohnehin zu empfehlen, die Verträge schriftlich abzuschließen. Mietkautionen: Grundsätzlich wird der Zwangsverwalter mehr und mehr für alle Fälle, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis herrühren, wie ein Vermieter behandelt 27. Insoweit ist der Zwangsverwalter bei Abschluss eines neuen Miet- oder Pachtvertrags ohnehin berechtigt und im Interesse der Gläubiger auch verpflichtet, das Risiko eines Ausfalls des Mieters durch Inanspruchnahme einer Mietkaution zu verringern ( 551 BGB). Die Frage, inwieweit der Zwangsverwalter in Bezug auf Kautionen, die er nie mals erhalten hat, zahlungspflichtig ist, ist auch zum Nachteil des Instruments der Zwangsverwaltung vom BGH entschieden. Zwar ist der Zwangsverwalter weder Erwerber noch Ersteher im Sinne des 556a BGB. Das wurde vom BGH immer wieder als Argu ment dafür angeführt, dass der Zwangsverwalter für die Rückzahlung der Kautionen nahezu in jedem Fall haftet 28. Die Auffassung ist oder war heftig umstritten. In der Praxis sollte die Frage der Kaution vom Zwangsverwalter, nicht zuletzt im Interesse der Gläubiger, nach wie vor genau beachtet werden. cc) Bei Verträgen mit größeren Volumina empfiehlt sich, die Zustimmung trotz der un abhängigen Position vom Gläubiger einzuholen. Ggf. kann der jeweilige Miet- oder Pachtvertrag unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Das sollte mit den Beteiligten im Einzelnen abgesprochen werden. 3. Baukostenzuschüsse und Aufrechnungen, Vorausverfügungen Oftmals gibt es Regelungen zwischen Vermieter und Mieter, bei denen Vorausverfügungen über die Miete oder die Pacht erfolgen, die über eine spätere Zeit als den laufenden Kalen-» Unabhängig von der Frage über den Umfang der Informationspflicht gem. 154 ZVG ist es empfehlenswert, dem Gläubiger, der maßgeblich das wirtschaftliche Interesse an einer ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung hat, zeitnah direkt ohne den Umweg über das Gericht mit den notwendigen Informationen zu versorgen. «23 10 Abs. 1 Ziffer 5 ZwVwV. 24 Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZwVwV- Komm., 5. Aufl. 2011, 153 ZVG Rn BGH, NJW 1992 S Stöber, a. a. O. 152 ZVG Rn Schmidtberger, ZMR 2010 S BGB, Beschl. v , VIII ZR 11/03 = ZInsO 2003 S. 900; bestätigt durch BGH NJW-RR 2005 S

32 » Der Verwalter hat über die Buchführung der Zwangsverwaltung eine über die Solleinnahmen ergänzte Einnahmenüberschussrechnung zu erstellen. «29 BGH ZInsO 2005 S OLG Hamm, IGZInfo 2005 S. 94; BGH, NJW 1998 S Stöber a. a. O. 152 ZVG Rn Stetige Rechtsprechung seit BGH, NJW 1959 S. 380, Abs. 2 Satz 1 BGB, 21, 148 Abs. 1 ZVG. 34 BGH, WM 2006 S Bank, JurBüro 1982, 1128, Das ist für den Einzelfall natürlich zu begründen; AG Zwickau, Rpfleger 2005 S dermonat hinausgehen ( 1123, 1124 BGB). Grundsätzlich werden derartige Verfügungen gegenüber dem betreibenden Gläubiger zwar unwirksam 29, allerdings ist die Regelung dann nicht an wendbar, wenn bereits im ursprünglichen Mietvertrag für die ganze Vertragsdauer ein im Voraus fälliger Betrag zu entrichten ist 30. Im Ergebnis erhält der Mieter gegenüber der Real gläubigerin eine Bevorzugung, wenn die vor der Beschlagnahme getroffene Verfügung des Eigentümers auch bezüglich des für die Zeit nach der Beschlagnahme zu entrichten den Mietentgeltes wirksam bleibt. Das ist der Fall bei Mietvorauszahlungen als abwohn barem Baukostenzuschuss. Das kommt in der Praxis häufig vor, ist jedoch, selbst bei begründetem Verdacht seitens der Gläubigerin oder des Zwangsverwalters, dass die Verträge aus einer besonderen Motivlage heraus dann oft im Nachhinein erstellt wur den, kaum zu widerlegen. Zudem wird diese Konstellation von den Gerichten bestätigt 31. Der Grund ist darin zu sehen, dass Mieter und Pächter bestimmte Leistungen erbracht haben, die zugunsten der später das Verfahren betreibenden Gläubigerin erfolgt sind, weil der vom Mieter erbrachte Baukostenzuschuss zu einer Verbreiterung und Verbesse rung der den Realgläubigern zustehenden Haftungsmasse führt Buchführung und Abrechnung Der Verwalter hat über die Buchführung der Zwangsverwaltung eine über die Solleinnahmen ergänzte Einnahmenüberschussrechnung zu erstellen. Die Rechnungslegung erfolgt auch hier jährlich nach Kalenderjahren. Mit Zu stimmung des Gerichts kann hiervon abgewichen werden. Die Regel ist heutzutage die kalenderjährliche Rechnungslegung. Das hat weit mehr Nachteile als Vorteile. Grundsätz lich ist der Ansatz der kalenderjährlichen Abrechnung deckungsgleich mit Vorschriften wie z. B. der steuerlichen Abrechnung. Gleichwohl ist zu überlegen, dass die Gerichte, ebenso aber auch die Verwalter, zu Beginn eines Jahres mit sehr vielen Abrechnungen beschäftigt sind. Das führt oft zu einer Überlastung der vorhandenen Infrastruktur aller Beteiligten. Betriebskosten: Der Zwangsverwalter hat die Betriebskosten für ein Objekt zu erstellen; dies auch für solche Abrechnungszeiträume, die vor seiner Bestellung liegen. Dies, sofern die Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird 33. Daraus folgt grundsätzlich, dass der Zwangsverwalter, wenn er zur Abrechnung verpflichtet ist, auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an die Mieter auszuzahlen hat. Das gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszah lungen nicht unmittelbar zugeflossen sind. Wenn sich der Beschlag damit auf die Rückstände der letzten Jahre erstreckt, hat der Zwangsverwalter auch die in diesem Zeitraum fälligen Abrechnungen zu erstellen. Das muss er faktisch rückwirkend damit bis zu zwei Jahre machen 34. In jedem Fall obliegt dem Zwangsverwalter nicht die Verpflichtung, eine Abrechnung für rückständige oder mehr als zwei Jahre hinausgehende abgelaufene Abrechnungsperiode zu erstellen. Er hat in seiner Funktion gegenüber den Vollstreckungsgläubigerin den von der Beschlagnahme erfassten Überschuss zu sichern, der sich aus den Nutzungen des Grundstücks ergibt. Der Zwangsverwalter hat jedoch den Vermieter nicht von einer oft über viele Jahre mangelhaften Geschäftsführung zu entlasten, aufgrund derer er neben der eigentlichen Miete keinen Gewinn gezogen hat. Grundsätzlich sind die geltend gemachten, umlagefähigen und abzurechnenden Kosten nur durchlaufende Posten 35. Die Regelungen zu den Betriebskosten sind damit so zu behandeln wie rückständige Mietfor derungen. Der Zwangsverwalter kann auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist Nachfor derungen geltend machen, wenn er selbst die verspätete Vorlage nicht zu vertreten hat. Das AG Zwickau hat dazu festgestellt, dass die Ausschlussfrist des 556 Abs. 3 BGB nicht gilt, wenn die Ursache der verspäteten Erstellung der Betriebskostenabrechnung zwar in der Sphäre des Vermieters (Zwangsverwalters) liegt, dieser jedoch aufgrund der zeitlichen und rechtlichen Gegebenheiten zur Erstellung der Abrechnung innerhalb der Ausschlussfrist nicht in der Lage war 36. Im Zuge der Aufhebung der Zwangsverwaltung legt der Verwalter Schlussrechnung in Form einer abgebrochenen Jahresrechnung, 14 ZwVwV. Im Zuge der Aufhebung der Zwangsverwaltung kraft Zuschlagsbeschlusses oder durch freihändige Veräußerung hat der Verwalter 30

33 gegenüber dem Ersteher abzurech nen. Erst auf der Grundlage dieser Abrechnung kann die Masse verteilt werden. Oft sind Forderungen gegenüber dem Ersteher geltend zu machen. Die Abrechnung ist dem Ersteher, ebenso der verfahrensbetreibenden Gläubigerin, vorzulegen. Empfehlenswert ist die Vor lage unter Fristsetzung. Diesen obliegt sodann eine eingehende Prüfungspflicht. 5. Auszahlungen und Teilungsplan Sobald ersichtlich ist, dass Einnahmen erzielt werden, stellt das Gericht einen Teilungsplan auf. Der Teilungsplan gilt grundsätzlich für die gesamte Dauer der Zwangsverwaltung. Er enthält keine Zuteilungs- bzw. Anord nungsanordnungen an die Berechtigten. Der Teilungsplan stellt regelmäßig lediglich die gesamte Schuldenmasse fest. Aufgabe des Zwangsverwalters ist, nach Maßgabe der Rangfolge in dem Teilungsplan die Ansprüche der Berechtigten aus den Überschüssen der Zwangsverwaltung zu befriedigen. Eine Zeit für die Durchführung der Auszahlung wird in der Praxis meist nicht festgelegt. Dem Zwangsverwalter ist insbesondere bei größeren Beträgen zu raten, regelmäßig Abschlagszahlungen an die Gläubiger zu leisten. Im Falle der Aufhebung des Verfahrens sollte der Zwangsverwalter tunlichst vor Ausschütten der Masse an den Berechtigten sicherstellen, dass alle Ansprüche, die sich aus dem Verfah ren durch Vertragspartner, Mieter oder weitere dritte Berechtigte ergeben, befriedigt wurden. 6. Zur Ersteherabrechnung Die Pflicht zur Abrechnung erfasst im Grunde alle Punkte, die in einer normalen Mietverwaltung erfasst sind, wie Wohngeldzahlungen, Versicherungsprämien, Grundbesitzabgaben oder Nebenkostenabrechnungen. Da der Ersteher den jeweils laufenden Zeitraum abrechnen muss, treffen den Zwangsverwalter Mitwirkungspflichten. Einnahmen ab dem Zuschlag sind kontenmäßig oder buchhalterisch zu trennen, soweit dies zur Transparenz notwendig ist. Der Verwalter kann auf unterschied liche Weise abrechnen 37. Dabei entstehen teilweise Fragen, die grundsätzlich einvernehmlich geklärt werden sollten. Die vom Verwalter vorzulegende Ersteherabrechnung stellt jedoch nur einen Abrechnungsvorschlag dar, der, wenn ihm nicht von den Beteiligten (s. o.) widersprochen wird, für alle bindend ist. Insoweit ist sie nicht nur vom Ersteher, sondern auch vom Gläubiger und grundsätzlich auch vom Schuldner innerhalb kürzester Zeit zu prüfen. 7. Haftpflicht versicherung Die Person des Verwalters ist zum Ab schluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von mindestens verpflichtet 38. Das Gericht kann für den Einzelfall, sofern dies indiziert ist, den Abschluss einer höheren Versicherungssumme bestimmen. Auf Verlangen der Verfahrensbeteiligten oder des Gerichts ist der Verwalter im Übrigen gehalten, das Bestehen der abweichenden Haftpflichtversicherung nachzuweisen. Das ist mittlerweile gang und gäbe, so dass die Gläubiger sich auf diesen Umstand verlassen können. Die mit dem Abschluss der Versicherung entstehenden Kosten werden von den allgemeinen Geschäftsunkosten erfasst. Diese kann der Verwalter damit nicht als vergütet gesondert verlangen. Falls das Gericht jedoch durch Anordnung im Einzelfall eine höhere Versicherungssumme bestimmt, können diese zusätzlichen Kosten als Auslagen erstattet werden. Letztgenannter Fall wird dann real, wenn es um Fälle mit besonderen Risiken oder bei besonderer Tragweite und Komplexität geht. Hier werden die Verfahrens beteiligten, insbesondere die Gläubigerin und das Aufsicht führende Gericht, keine Bedenken haben, dass eine zusätzliche Versicherung abgeschlossen wird. IV. Aufsicht über den Verwalter/ Anweisungen 1. Gericht a) Aufsicht, Kontrolle und Führung Grundsätzlich steht der Verwalter nur unter der Aufsicht des Gerichts (Wortlaut des 154 ZVG). Der Zwangsverwalter handelt in seiner Funktion grundsätzlich selbständig, Kraft eigenen Rechts und im eigenen Namen 39. Er ist jedoch an vom Gericht erteilte Weisungen gebunden. Derartige Weisungen ergehen vom Gericht selten, können in Einzelfällen durchaus indiziert sein. Vorrangige Aufgabe des Vollstreckungsgerichts ist, die Tätigkeit des Zwangsverwalters zu überwa chen und gegen Pflichtwidrigkeiten einzuschreiten.» Die Person des Verwalters ist zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von mindestens verpflichtet. «37 In Literatur und Rechtsprechung unbestritten; Beispiele bei Dassler/Engels/Schiffhauer u. a. 13. Aufl. 2008, S Rn. 4 n. w. N. 38 Das gilt seit Inkrafttreten der neuen Zwangsverwaltungsverordnung per ; 1 Abs. 4 ZwVwV. 39 Wrobel, KTS 1995 S. 19 ff. 31

34 » Für eine angemessene Aufsicht über die Tätigkeit des Zwangsverwalters ist es notwendig, dass das zuständige Vollstreckungsgericht ebenfalls über ausreichende fachliche Kompetenz und Erfahrung verfügt. «40 Zitiert aus Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, a. a. O., 5. Aufl. 2012, 153 ZVG Rn. 5. Das erfolgt zum einen durch Prüfung der schriftlichen Berichterstattung, kann jedoch durch Einsichtnahme in die Bürostruktur, Inspektion der Büroräume des Verwalters geschehen. Die Aufsicht des Gerichts bezieht sich allerdings nur auf die Rechtmäßigkeit des Handelns, nicht darauf, inwieweit der Zwangsverwalter zweckmäßig handelt. Der Zwangsverwalter ist während des gesamten Verfahrens und zu jeder Zeit verpflichtet, Auskunft über die von ihm geführten Bücher, Akten und sonstigen Schriftstücke zu geben. Ggf. hat er diese auf Verlangen vorzulegen und entsprechend zu erläutern. Das kann auch außerhalb der turnusmäßigen Berichter stattung (halbjährlich oder jährlich) verlangt werden. Die Auskunftspflicht des Verwalter bezieht sich auf sämtliche Überschüsse aus den Einnahmen der Verwaltung, die Masse verwaltung als solche, seine Buchführung, die Erstellung der Jahresabrechnungen oder aber der Schluss-und der Endabrechnung ( 13, 14 ZwVwV). Selbstverständlich werden auch die anderen Verpflichtungen, wie sie in der Zwangsverwaltungsverord nung beschrieben sind, erfasst. b) Kompetenz des Gerichts Für eine angemessene Aufsicht über die Tätigkeit des Zwangsverwalters ist es notwendig, dass das zuständige Vollstreckungsgericht ebenfalls über ausreichende fachliche Kompetenz und Erfahrung verfügt. Den Rechtspflegern wird seitens der Amtsgerichte i. d. R. die notwendige Freiheit eingeräumt, die Aufsicht eigenständig zu führen. Dabei sind wirtschaftliche und vollstreckungsrechtliche Zusam menhänge zu erstellen und im Grunde stetig zu beachten. Interessant erscheint, dass die Funktionsweise der Zwangsverwaltung, die in den vergangenen 15 Jahren eindeutig an Bedeutung gewonnen hat, bereits im Jahr 1935 zielführend umschrieben wurde: Über die Aufgaben des Vollstreckungsgerichts in den amtlichen Mitteilungen heißt es wörtlich: Besonders bedeutsam ist die Stellung des Vollstreckungsrichters bei der Zwangsverwaltung. Die Zwangsverwaltung kann nur dann zielbewusst und nutzbringend geführt werden, wenn sowohl die Beteiligten wie der Zwangsverwalter und v. a. auch der Richter sich über das mit dem Verfahren Erstrebte und das in ihm Erreichbare sobald als möglich Klarheit ver schaffen. Dazu ist notwendig, dass nach Anordnung der Verwaltung, sobald irgend angängig, die Rentabilitätsverhältnisse des zwangsverwalteten Besitzes geklärt werden. Der Richter muss hierüber von dem Zwangsverwalter beschleunigt einen gutachterlichen Bericht ein ho len. Dieser wird i. d. R. zweckmäßig alsbald zum Gegenstand einer mündlichen Aus sprache mit den beteiligten Gläubigern, dem Schuldner und dem Verwalter zu machen sein. Es sind dabei insbesondere die Möglichkeiten zu erörtern, in welcher Weise die Erträgnisse zu heben und die Lasten zu senken sind, und ob etwa durch eine Umstellung des Betriebes, Umbauten, Wohnungsteilungen o. ä. eine bessere Rentabilität erreicht werden kann. Weiter ist besonders zu erörtern, inwieweit durch zeitweiligen Zinsnachlass, Aussetzung von Til gungsraten oder sonstiges Entgegenkommen einzelner Gläubiger Aussicht besteht, dem notleidenden Grundbesitz über die Krisenzeit hinwegzuhelfen. Der Richter muss sich dessen bewusst sein, dass sich die verschiedenen Gläubiger, der Schuldner und der Verwalter zu meist völlig fremd sind und nicht selten misstrauisch gegenüberstehen und zu einer erfolg versprechenden Zusammenarbeit erst (wieder) zusammengeführt werden müssen 40. Aus dem Zitat ist mit uneingeschränkter Bedeutung für die heutige Zeit heraus zulesen, dass das Instrument der Zwangsverwaltung dazu eingesetzt werden kann, Klar heit für alle Beteiligten zu schaffen. Das erfolgt durch den qualifizierten Zwangsverwalter, der unabhängig versucht, Transparenz in sämtliche Verhältnisse zu bringen. Erstaunlich, dass bereits vor 70 Jahren die Komplexität der Vorgänge im Grunde zutreffend darge stellt wurde. Die Erfahrung lehrt, dass die Beteiligten in vielen Verfahren sich der Trag weite der Konexität sämtlicher Umstände nicht immer im Klaren sind. Das fängt bei den Zusammenhängen zwischen den Verfahren der Zwangsversteigerung und dem neben diesem selbständig geführten Instrument der Zwangsverwaltung an und reicht über die verschiedenen Sichtweisen und Interessenlage der Grundpfandrechtsgläubigerin, des be troffenen Eigentümers und meist Schuldners (Darlehensnehmer) über das Wissen und den richtigen Nutzen (Sinnhaftigkeit) des Instrumentes der Zwangsverwaltung. 2. Beendigung durch Entlassung/ Austausch des Verwalters a) Sinn und Zulässigkeit Grundsätzlich gibt es kein gesetzlich normiertes Antragsrecht auf Entlassung des Zwangs- 32

35 verwalters. Der Gläubiger kann und sollte jedoch die Entlas sung des Zwangsverwalters anregen, sofern er erhebliche Bedenken hat und Informa tionen besitzt, die das weitere Tätigwerden des Zwangsverwalters ausschließen und den Zweck dieser Vollstreckung gefährden könnten. Da die Entlassung des Zwangsverwalters Ultima Ratio das letzte Mittel ist, um die Zwangsverwaltung zu ordnen, empfiehlt es sich, vorher den Rechtspfleger telefonisch zu kontaktieren, um mit ihm den Sachver halt zu erörtern und zu eruieren, welche Nachweise als notwendig erachtet werden oder um ggf. auf eine beschleunigte Bearbeitung hinzuwirken. b) Mittelanwendung Das Gericht kann dem Zwangsverwalter die Leistung einer Sicherheit auferlegen, sodann gegen ihn, nach vorheriger Androhung, ein Zwangsgeld festsetzen und ihn erst danach entlassen. Die Entlassung des Zwangsverwalters gegen seinen Willen kann immer nur als letztes Mittel in Betracht kommen, da dem Gericht durch die Sicherheitsleistung, das Androhen und Festsetzten von Zwangsgeld weniger einschneidende Maßnahmen zur Verfügung stehen. Es muss zudem eine schwere Pflichtverletzung vorliegen. Alternativ muss die Person des Verwalters offensichtlich allgemein oder für das konkrete Verfahren amtsunfähig sein. Ein Verschulden des Zwangsverwalters ist nicht generell gefordert, offensichtliche Unfähigkeit ist ausreichend, sofern durch sie das Verfahren ernsthaft beeinträchtigt wird. Als schwere Pflichtver letzungen sind anerkannt: Die Veruntreuung von Geldern 41, die wiederholte Nichtbefolgung von sachlich und rechtlich zulässigen und gebotenen Anweisungen des Vollstreckungsgerichtes, die Bestellung eines Rechtspflegers als Zwangsverwalter ohne entsprechende Nebentätigkeitsgenehmigung 42 oder unzulässiges Zusammenwirken von Zwangsverwalter und Rechtspfleger 43. Weisungen des Gerichts kann (und muss) der Zwangsverwalter im Übrigen dann ablehnen, wenn sie nicht zu seinem Aufgabenbereich gehören, z. B. die Anweisung des Gerichts, nicht mehr beschlagnahmte Zugehörstücke anstatt an den Schuldner an den Eigentümer herauszugeben. Oder die Anweisung seitens des Vollstreckungsgerichts, bei der Zwangsverwaltung einer Wohnungseigentumsanlage Hausgelder für eine nicht genutzte Wohnung aus den Einkünften anderer vermieteter Wohnungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuführen Das Ende der Zwangsverwaltung ( 161 ZVG) a) Die Aufhebung 161 ZVG regelt eher unbestimmt die Beendigung des Verfahrens. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgt durch Beschluss des Gerichts. Durch diesen werden die Aufhebung des Verfahrens und die Beschlagwirkung mit allen Konsequenzen wirksam 45. Unklar ist, wann und in welchem Umfang die Befugnisse des Zwangsverwalters enden. Insbesondere unklar ist, wann und wie das Verfahren zu beenden ist, wenn in einem parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt wurde. Unabhängig von dem Aufhebungsgrund hat der Beschluss konstitutive Wirkung, sobald er wirksam geworden ist. Bis zu der BGH-Entscheidung wurde die Ansicht vertreten, der Aufhebungsbeschluss habe nach Rücknahme des Antrages des betreibenden Gläubigers nur deklaratorische Bedeutung, dürfte überholt sein. Der BGH hat in dem vorgenannten Grundsatzbeschluss ausdrücklich festgehalten, dass selbst für den Fall, dass der Gläu biger den Antrag auf Anordnung einer Zwangsverwaltung während des Verfahrens unein geschränkt zurücknimmt, die Beschlagnahme des Grundstücks und der von ihr erfassten Gegenstände nicht schon mit Eingang der Rücknahmeerklärung bei dem Vollstreckungs gericht endet. b) Eingeschränkte Rücknahme Daraus folgt gleichzeitig, dass der Gläubiger die Rücknahme eingeschränkt vertreten kann. In Bezug auf die konstitutive Wirkung des Aufhebungsbeschlusses galt dies schon immer für den Beschluss, der in der Folge der Zuschlagserteilung einer parallel laufenden Zwangsversteigerung erging. In der Praxis kommt es immer wieder zu Irritationen auf Seiten des Erstehers, da diese die Abläufe bei Aufhebung der Zwangsverwaltung, bedingt durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung, nicht» Das Gericht kann dem Zwangsverwalter die Leistung einer Sicherheit auferlegen, sodann gegen ihn, nach vorheriger Androhung, ein Zwangsgeld festsetzen und ihn erst danach entlassen. «41 OLG Hamm, Rpfleger 1988 S BGH, V ZB 77/ BGH 4 StR 156/ BGH, Rpfeger 2008 S BGH, Rpfleger 2008 S. 586; NJW 2008 S

36 46 Das ergibt sich ohne Weiteres aus dem Gesetz wie 152 a S. 1, 153 Abs. 1, 17 Abs. 1 ZwVwV. 47 BGH, ZInsO 2006 S kennen. Sie wollen oft sofort vollumfänglich in die Rechte als Eigentümer versetzt werden. Das Verfahren ist auch dann aufzuheben, wenn der Gläubiger befriedigt ist, 161 Abs. 2 ZVG. Zudem kann das Gericht die Aufhebung anordnen, wenn die Voraussetzungen des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert, und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt, 161 Abs. 3 ZVG. Diese Regelung beinhaltet, dass der Zwangsverwal ter die Notwendigkeit von Zuschüssen dem Gericht (und der Gläubigerin) anzeigen muss, damit das Gericht bei Nichtzahlung ggf. die Aufhebung anordnet. In der Praxis kommt es oftmals zu Verzögerungen in Bezug auf die Zahlung des mit einer Begründung versehenen Kostenvorschussantrags. Bezogen auf die uneingeschränkte Rücknahme durch den Gläubiger vertrat die bisher herrschende Meinung bis zur o. g. Grundsatzentscheidung des BGH, dass das Guthaben zum Zeitpunkt der Rücknahme und Einnahmen folgerichtig uneingeschränkt an den Schuldner auszukehren war. Dieses war ja nicht mehr von der Beschlagnahme erfasst. So blieb es dem Gläubiger überlassen, sich vor der Antragsrücknahme mit dem Zwangs verwalter in Verbindung zu setzen und auf eine zeitnahe Auskehrung, in jedem Fall vor Erklärung der Rücknahme, von etwaig vorhandenen Geldern zu drängen. Diese Auffas sung dürfte mit der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht mehr von Bestand sein. Gleichwohl ist den Gläubigern zu raten, die Rücknahme des Verfahrens mit dem Zwangsverwalter zu besprechen. 4. Anmerkungen zur Vergütung (als Kostenfaktor) Der Verwalter wird für (s)eine Geschäftsführung bezahlt. Grundsätzlich soll der Zwangsverwalter dafür angemessen vergütet werden 46. Dabei ist eine vereinfachte Berechnung für den Fall der Vermietung und Verpachtung festgesetzt, gem. der der Zwangsverwalter i. d. R. zehn Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrages erhält (als sog. Normalfall). Davon kann mit bis zu fünf Prozent nach oben oder unten abgewichen wer den ( 18 Abs. 1 und 2 ZwVwV. Weniger bekannt ist, dass bei einem Missverhältnis oder aber bei nichtvorhandenen Einnahmen eine Abrechnung nach Stunden erfolgen kann ( 19 Abs. 1 und 2 ZwVwV). Das ist i. d. R. der Fall, wenn im Rahmen einer Vergleichsberechnung festgestellt wird, dass eine Abweichung von 25% festgestellt wird. Dabei wird die Brutto-Ist-Miete dem Stundenaufwand gegenübergestellt, so dass bei niedrigen Einnahmen der höhere Stundenaufwand auszugleichen ist. Empfohlen ist dem Zwangsverwalter, schon wegen der grundsätzlichen Informationspflicht des Verwalters, dies anhand einer möglichst detaillierten Stundenabrechnung zu machen. Grundsätzlich muss der Zwangsverwalter die Vergütung für den gesamten Zeitraum einheitlich zwischen 35 und 95 festsetzen. Ein höherer Ansatz ist nicht zulässig. Normalerweise liegt der Stundensatz für einfach gelagerte Fälle zwischen 65,- bis 70. In der Praxis sind die Gepflogenheiten der jeweiligen Vollstreckungsgerichte zu beachten. Mindestvergütung von 600 ( 20 ZwVwV): Hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob diese für die gesamte Dauer des Verfahrens gilt. Jedoch ist mit dieser Vergü tung die Tätigkeit des Zwangsverwalters für die gesamte Dauer des Verfahrens abge deckt 47. Die verfahrensbezogene Mindestvergütung wird insoweit nicht jährlich, sondern nur einmal festgesetzt. Grundsätzlich könnte damit über die Anwendbarkeit erst am Ende des Verfahrens entschieden werden, welches oftmals erst nach mehreren Jahren ansteht. Zudem müsste die ertragsberechnete oder die stundenbezogene Vergütung entsprechend den 17, 18, 19 ZwVwV mit der Untergrenze unter 600 liegen. Im Ergebnis kann der Rechtspfleger in seiner Entscheidung über die Mindestvergütung frei entschei den. Über die tatsächlich erbrachte Verwaltungstätigkeit (Aufwand des Verwalters) wird immer erst am Ende der Verwaltungstätigkeit entschieden. Bis zu diesem Zeitpunkt kann für die jeweilige Abrechnungsperiode eine aufwandsbezogene Vergütung festgesetzt wer den. So ist anerkannt, dass der Rechtspfleger auf Antrag 34

37 bereits am Ende des ersten Verwaltungsjahres die Mindestvergütung als abrechenbaren und verdienten Vergütungs betrag festsetzen kann. Weitere Abrechnung und Festsetzungen sind damit nicht ausgeschlossen 48. Hohe Kosten wirklich? (ein Aufklärungsversuch): Gläubiger scheuen eine Zwangsverwaltung nicht nur, weil Verwalter häufig ihr eigenes Ding machen, sondern auch wegen der angeblich hohen Verwaltervergütung. Das wird von verschiedenen (meist größeren) Gläubigern folgerichtig als besonderer Vorteil und Grund für die Insti tutsverwaltung angesehen. Der angebliche Vorteil relativiert sich bereits dadurch, dass der betroffene Angestellte oft keine Erfahrung und Know-how hat. Oder aber er ist sehr erfahren, aber durch die arbeitsintensive Institutsverwaltung von seinen eigentlichen Aufgaben abgehalten. Ein wichtiger Punkt wird ebenfalls oft nicht bedacht: Die Vergütung ist durch die Regelungen der 17ff. ZwVwV nicht festgeschrieben und variabel zu sehen. Der moderne Zwangsverwalter wird, ebenso wie der Insolvenzver walter, im Rahmen z. B. der kalten Verwaltung, zu Verhandlungen mit der Gläubigerin bereit sein. Das kann man im Vorfeld zur Anordnung einer Zwangsverwaltung bedenken. V. Beispiel: Die Zwangsverwaltung zielgerichtet eingesetzt 1. Die Verwaltung als geeignetes Instrument a) Gedanken zu einem sinnvollen Einsatz Abschließend soll dargestellt werden, wie variabel dieses Vollstreckungsinstrument absolut zielgerichtet im Rahmen der Durch führung eines einzelnen Business-Cases, eingesetzt werden kann, durchaus zeitlich begrenzt und damit vor einem kalkulierbaren Kosten- und Zeithorizont. Dabei muss die starke Erwartung dominieren, durch die Erkenntnisse aus dem Verfahren Handlungsalternativen in Bezug auf das einzelne notleidende Kreditengagement (NPL) zu erhalten, um sodann die richtige Strategie auswählen zu können: Die Fortsetzung der Zwangsverwaltung mit sodann geänderter Zielsetzung Die Wahl eines anderen, geeigneteren Vollstreckungsinstruments Das Einstellen jeglicher Vollstreckungsmaßnahmen. b) Das Beherrschen der Zwangsverwaltung Bei krisengeschüttelten Objekten kann die Zwangsverwaltung meines Erachtens eine sinnvolle Art innerhalb der vom Gesetz ge ber bereitgestellten Vollstreckungsinstrumentarien darstellen, die Verwertung zielfüh rend zu unterstützen, vorzubereiten oder nur zu begleiten. Die Zwangsverwaltung ist das Mit tel, um auf der Grundlage fundierter Erkenntnisse eine endgültige und belastbare (gre mienfeste) Entscheidung über die jeweilige Immobilie treffen zu können. Das betrifft ins besondere die Frage des Wertes dieses einzelnen Assets. Das setzt voraus, dass alle Beteiligten, nicht zuletzt die Person des Zwangsverwalters (s. o.), über ausreichende Er fahrungen und Wissen verfügen, der komplexen Aufgabenstellung mit Souveränität und Weitblick zu begegnen. c) Die Entscheidung Im Anschluss an den aufgezeigten Weg muss der Entscheidungs träger (Direktor, Abteilungsoder Gruppenleiter) in der Lage sein, intern die richtige und somit belastbare/überprüfbare Entscheidung zu treffen. Dies erfolgt im Rahmen einer sorgfältig durchgeführten Abwägung aller relevanten Faktoren, nicht nur der in die sem Beitrag dargestellten. Daneben treten Aspekte wie der geplante Exit-Zeithorizont, harte wirtschaftliche Fakten und Vorgaben des Investors. Aus Sicht des Autors sollte der Sinnhaftigkeit des Handelns oberste Priorität beigemessen werden. Inwieweit z. B. Wertberichtigungen vorzunehmen sind, vermag der neutrale Zwangs verwalter nicht einzuschätzen. Aufgrund seiner unabhängigen Funktion und Arbeitsweise wird er jedoch die Informationen liefern, die zu dem Ergebnis führen. Diese Entscheidung wird immer ausschließlich auf der Gläubigerseite unter Aus schluss der Öffentlichkeit und höchstver traulich gefällt. Gerade dieser Gegenpol stellt ein wichtiges Argument für die normale Zwangsverwaltung dar.» Ein wichtiger Punkt wird ebenfalls oft nicht bedacht: Die Vergütung ist durch die Regelungen der 17 ff. ZwVwV nicht festgeschrieben und variabel zu sehen. «48 LG Potsdam, Rpfleger 2005 S. 620; AG Nürnberg, IGZInfo 2006 S. 57; Haarmeyer/Wutzke u. a. a. a. O. 20 ZwVwV RN

38 » Unter bestimmten Voraussetzungen können mittels einer zielführenden Zwangsverwaltung die für die Gläubigerin wesentlichen Erkenntnisse planmäßig und zeitnah gewonnen werden. «2. Ansätze (integriert in den Businessplan?) bezogen auf den Loan a) Vorüberlegungen/ein gedachter Fall im Hinterland von Deutschland Für den fiktiven Fall gilt die Annahme, dass das Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand ist, der Schuldner verwaltet die Immobilie noch, es sind nur drei Einheiten vermietet und die Kosten sind viel zu hoch. Warum sollte hier die Zwangsverwaltung eingesetzt werden, wo doch der Schuldner in diesem Fall gar nicht so schlimm konteragiert. Wichtig ist zu erkennen,, dass die gescheiterte und viel zu lang andauernde Verwertung weder an der Art der Versteigerung und deren Durchführung auf Seiten der Gläubiger gelegen hat, ebenso wenig aber eine bis dato schlechte Strategie der Grund dafür ge wesen ist, dass die Immobilie nicht verwertet werden konnte. Meist ist es die Immo bilie selbst. b) Aktuelle Einschätzung des Objektes (die fehlt ja) Die Gläubigerin erhält im Rahmen eines Verwertungsauftrages von einem eigens beauftragten Sachverständigen eine umfassende und meist aussagekräftige Einschätzung. Diese sollte bereits eine erste Kostenkalkulation für die Alternativen beinhalten. Auf diesem Ansatz kann im Rahmen der Zwangsverwaltung bei effektivem Informations austausch von der Person des Zwangsverwalters ohne weiteres aufgebaut werden. c) Anwendung der Zwangsverwaltung als ergänzendes Instrument der Erkennt niserlangung Unter bestimmten Voraussetzungen können mittels einer zielführenden Zwangsver wal tung die für die Gläubigerin wesentlichen Erkenntnisse planmäßig und zeitnah gewon nen werden. Das ist die Phase 1 einer strukturierten und zielgeführten Zwangsver waltung. Inwieweit Phase 2 und 3 beschritten werden, liegt ausschließlich im Ermessen des Gläubigers. Die Zwangsverwaltung muss im ersten Schritt zeitlich befristet sein. Das geht insofern, als dass man sich mit dem Zwangsverwalter auf ein bestimmtes ToDo-Gerüst verständigen kann. Die Kosten müssen gedeckelt werden. Das geht im vorgenannten Sinne. Zuvor fixierte Handlungselemente werden gedeckelt. Die Gläubigerin erhält eine (gute) Übersicht über Maßnahmen und Kosten, das Reporting des guten Zwangsverwalters vorausgesetzt. Die Zwangsverwaltung selbst kostet an Gerichtskosten lediglich 50. Minimum Kosten für die Zwangsverwaltung sind übrigens 600 /netto ( 20 Abs. 1 ZwVwV). Versicherung des Objektes und weitere übliche Kosten. Mit dem Zwangsverwalter könnte/sollte sich die Gläubigerin im Vorfeld auf eine bestimmte Summe der Vergütung für Phase Eins einigen. Hier empfiehlt sich eine Abrechnung nach Stunden.; diese wiederum gedeckelt auf z. B. max Je mehr Aktionen die Gläubigerin für nötig erachtet, desto höher wird die Vergü tung. Auch das ist Verhandlungssache, wenn der Zwangsverwalter bereit ist, dar auf einzugehen. Zulässig ist der Vorgang ohne weiteres, so dass der Einsatz eines teuren Institutsverwalters nicht nötig ist. Die durchzuführenden Maßnahmen kosten max. (z. B ) und wer den i. d. R. zunächst gedeckelt. Die Summe kann im Vorfeld intern von der Gläubigerin im Rahmen der Erstellung des Businessplanes festgelegt werden. Eine etwaige Bewerbung in der Region ist im Grunde nicht Aufgabe des Zwangsverwalters, aber oft sinnvoll; auch das kann vereinbart werden, zumal für die Notwendigkeit von Besichtigungen (viele Zwangsverwalter halten das nicht für nötig; meist wird der Aufwand bei der Vergütung ja nicht berücksichtigt). Ganz wichtig: Für die Umsetzung muss ein/der Zwangsverwalter vom Gericht eingesetzt werden, der diesen Ansätzen verstehend folgt. Das Gericht ist zunächst in seiner Entscheidung frei, jedoch an sein Ermessen ge bunden (Ausübung fehlerfreien Ermessens). Letztlich hängt das von verschiedenen Faktoren ab und ist insgesamt nicht so kompliziert, wie es aussieht. Meines Erachtens ist der Auswahlprozess ist gewissem 36

39 Maße steuerbar und vom Gläubiger beeinfluss bar. Wichtig: Es sind keine Sanierungsmaßnahmen in dieser ersten Phase durchzuführen. Verfahrensautonomie auch in der Zwangsverwaltung (als Form der Einzelvollstreckung): Die Gläubigerin kann jederzeit den Antrag auf Zwangsverwaltung zu rücknehmen und ist damit ohnehin Herrin des Verfahrens (z. B. wenn der eingesetzte Zwangsverwalter nicht der Vorgeschlagene ist und nicht gefällt). d) Weitere Vorteile Welche Facts/Informationen erreicht/erhält die Gläubigerin durch die Zwangsverwaltung noch (Aufzählung nicht enumerativ) Aufgeräumtes Objekt (Handwerkskosten ca ) Gesicherter Zugang Geregelte Versicherungsverhältnisse (überschaubarer Kostenrahmen) Objektunterlagen (wenn überhaupt vorhanden) Aussagekräftige Berichte des Verwalters (Inbesitznahme/TB etc.) Geregelte Mietverhältnisse Sicherung der (geringen) Mieten Klärung Problem Schuldner (der im Objekt offensichtlich wohnt) Keine Befugnisse mehr des Schuldners (ggf. verhandelt der Gläubiger) Transparenz Verbesserte Verwaltung Etwaige situationsbedingte Gutachten von Sachverständigen (Statik, Schwamm etc.) 3. Ein echtes Ergebnis Letztlich hat die Gläubigerin die Grundlage für eine gefestigte Preisfindung, die sie seit Jahren benötigt. Der Kostenaufwand ist im Vergleich zu der Wertvernichtung der Vergangenheit meist verschwindend gering. Und kann vom zustän digen Referenten sodann ohne Weiteres plausibel dargestellt werden. Sodann und erst dann können dem Objekt wirklich Interessenten zugeführt werden. Bei weiteren Sanierungen kann die Zielgruppe der Interessenten exakt erweitert werden.» Letztlich hat die Gläubigerin die Grundlage für eine gefestigte Preisfindung, die sie seit Jahren benötigt. «49 So treffend Gäde/Braun-Kupferschmid, FP 2012 S. 76 ff. Praxistipps 1. Wiederholung: Bei leistungsgestörten Immobilienkrediten ist es wichtig, dass die Immobilie in den Fokus gerückt wird. Es muss der andere Blick auf das gesamte Enga gement erfolgen, Transparenz geschaffen und neue Bewertungsansätze verfolgt werden. (Nur) Durch professionelle Unterstützung im Verwertungsprozess kann das Risiko deutlich minimiert werden. Professionell erstellte Angebote sind modular aufgebaut und ver schaffen ihren Auftraggebern die Chance, die Beauftragung abschnittsweise sinnvoll zu begrenzen, ohne die Katze im Sack bestellen zu müssen Kommunikation: Vertrauen in die Fähigkeiten der anderen Beteiligten hilft, die sich daraus ergebenden Chancen zu erkennen. Ein vorbereitendes Gespräch mit der qualifi zierten und erfahrenen Person zu den möglichen Problemen, aber auch Chancen des Ein zelfalles sind ebenso hilfreich wie das vorangestellte Gespräch mit dem zuständigen Rechtspfleger (Gericht). 3. Bewusstsein über die Verfahrenskontrolle: Der Gläubiger ist Herr des Verfahrens und kann jederzeit den Antrag auf Zwangsverwaltung zurücknehmen. Letztlich erhält der Gläubiger bei dem beschriebenen Weg im Worst Case für den Einsatz eines Maximalbetrages (gedeckelt auf Summe xy) die Möglichkeit, eine gute und richtige Ent scheidung zum richtigen Zeitpunkt zu treffen. 4. Der Zwangsverwalter als Partner : Gewiss, er ist unabhängig. Das hindert jedoch nicht, sich die Fähigkeiten und das Wissen der Person des Verwalters für eine optimale Durchführung des Vefahrens von Beginn an zu Nutze zu machen. Der Worst Case wäre der Fall, dass die vorhandenen Unwägbarkeiten überwiegen und die gewünschten Ergebnisse am Ende des Tages anders aussehen als erwartet oder nicht generiert werden können. Dann ist die Immobilie im Zweifelsfall ganz einfach Schrott und wäre vielleicht doch komplett abzuschreiben. Dann sollte die Zwangsverwaltung, ebenso ggf. die weitere Verwertung, nicht weiter bemüht werden. Das ist weder die Entscheidung des Gerichts, noch die des Zwangsverwalters. 5. Eine echte Alternative alle Fragen sind gelöst: Im Bewusstsein all dessen steht sodann das Instrument der Zwangsverwaltung in der heutigen Zeit als modernes Mittel der Vollstreckung zum Nutzen aller vollumfänglich zur Verfügung. Es muss nur richtig angewandt werden! 37

40 Vorstand Risikomanagement Sanierung Sicherheitenverwertung Forderungsbeitreibung Investor Revision Immobiliargesicherte Forderungen bleiben zedierbar Der VII. BGH-Senat erklärt dem XI. BGH-Senat das deutsche Klauselrecht. Eine Bestandsaufnahme aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht. Autoren: Bernd Katafias, stellv. Leiter des Bereichs Servicing, Legal Counsel, Crown Credit Services GmbH und Uwe Markowski, Rechtsanwalt, Diplom-Rechtspfleger und Zwangsverwalter. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bankrecht/Sanierung/Insolvenz. I. Ausgangslage w Dem Notar als Klauselerteilungsorgan ist die Auslegung einer notariellen Urkunde Vollstreckungstitel gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO über den Wortlaut hinaus verwehrt, falls diese nicht ausdrücklich dem Wortlaut nach als eine treuhänderisch gebundene Sicherungsgrundschuld bezeichnet ist. In diesen Fällen darf der Notar weder den Nachweis des Eintritts in eine Sicherungszweckerklärung im Klauselverfahren verlangen, noch kann die fiduziarische Bindung eines Sicherungsvertrages im Wege der Klauselerinnerung gem. 732 ZPO gerügt werden. Der Notar hat im Falle öffentlicher oder öffentlich beglaubigter nachgewiesener Zession die Rechtsnachfolgeklausel zu erteilen. BGH, Beschluss vom VII ZB 89/10: Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass die Abtretung von An sprüchen, die in einer notariellen Urkunde gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO tituliert sind, i. d. R. der vollstreckbare Zahlungsanspruch aus einem abstrakten Schuldversprechen und die Unterwerfung des Grundbesitzes unter die Zwangsvollstreckung im Klauselerteilungsverfahren nicht unter der Voraussetzung des Nachweises des Eintritts des Zessionars in die Sicherungszweckerklärung stehen. Hierdurch hat der VII. BGH- Senat sich gegen die Entscheidung des XI. BGH- Senats vom XI ZR 200/09 gestellt und auf seine Zuständigkeit für dieses Rechtsgebiet hingewiesen. Darlehensgeber, i. d. R. Banken, gewähren ihren Kunden Kredite für Baufinanzierungen in Form von immobiliengesicherten Verbraucherdarlehen. Das Schuldverhältnis zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer fußt auf drei Säulen: Zunächst hat die notarielle Urkunde eine Mehrfachfunktion. Insbesondere handelt es sich um den Vollstreckungstitel gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Weiter ist die Urkunde Grundlage für die Eintragung des Grundpfandrechts zu Gunsten des Darlehensgebers auf dem Grundbesitz des Darlehensnehmers oder eines anderen (Dritt-)Sicherungsgebers. Der Darlehensvertrag ist das schuldrechtliche Ausgangsrechtsverhältnis zwischen den Parteien. I. d. R. beinhaltet dieser für die hier anstehende Problematik keine Besonderheiten. Nur in Einzelfällen ist die Sicherungsabrede bereits in dem Darlehensvertrag mit enthalten. (In der kritisierten Entscheidung des BGH vom , XI ZR 200/09, handelte es sich zwar um eine grundpfandrechtlich gesicherte und titulierte Forderung aus einem gekündigten Kontokorrent, dies ist jedoch in rechtlicher Hinsicht kein Unterschied zu dem Vorangestellten). Die separate Sicherungsabrede besser Sicherungsvertrag stellt das Bindeglied zwischen der Kreditgewährung durch den Darlehensgeber und der Sicherheitengewährung (Grundpfandrecht und vollstreckbare Ansprüche) durch den Darlehensnehmer dar. Diese Abrede regelt die Rechtsverhältnisse der Beteiligten, insbesondere die Verwertungs- und Rückgewährberechtigungen, zwischen den Vertragsparteien (Kreditnehmer, Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer). II. Verwertungsrechte des Gläubigers nach Eintritt des Verzuges bzw. Kündigung des Immobiliendarlehens Für den Fall, dass sich der Darlehensnehmer in Verzug befindet oder der Darlehensgeber den Darlehensvertrag aus anderen Gründen kündigt, stehen dem Darlehensgeber insbesondere die Verwertungsrechte aus dem als Sicherheit dienenden Grundpfandrecht 38

41 zu. Als Grundlage hierfür dient die Verpflichtungserklärung zur Grundschuldbestellung. In dieser hat sich der Darlehensnehmer bzw. der (Dritt-)Sicherungsgeber u. a. bezüglich des als Sicherheit dienenden Grundbesitzes der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Darüber hinaus unterwirft sich der Darlehensnehmer i. d. R. zusätzlich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes persönliches Vermögen. Die Grundschuldbestellungsverpflichtungserklärung dient somit sowohl bezüglich der dinglichen als auch hinsichtlich der persönlichen Haftung als Vollstreckungstitel für den Gläubiger. Sobald die auf den Gläubiger lautende vollstreckbare Urkunde gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO (Teil der Verpflichtungserklärung) an den Schuldner zugestellt ist, kann der Gläubiger Vollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz und in das private Vermögen veranlassen, um seine fälligen Zahlungsansprüche zu befriedigen. III. Verschaffung der vollstreckungsrechtlich gesicherten Position zu Gunsten eines Zessionars Der Gläubiger hat darüber hinaus die Möglichkeit, die fällige (oder verzugsbelastete) Forderung mit sämtlichen Nebenrechten und die dazugehörigen Sicherungsrechte an einen Dritten abzutreten. Die Forderungsverwertung durch Abtretung ist eine anerkannte Praxis als Alternative zur eigenen Anspruchsdurchsetzung. Für diesen Fall muss sich der Neugläubiger bzw. Zessionar nach erfolgter Abtretung die vollstreckungsrechtlich gesicherte Position zunächst einmal verschaffen. Dies erfolgt bezüglich des als Sicherheit dienenden Grundpfandrechts zunächst durch die Eintragung der Abtretung des Grundpfandrechtes im Grundbuch auf Grundlage einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Abtretungserklärung ( 29 Grundbuchordnung) und im Falle eines Briefrechtes zusätzlich in Verbindung mit der Vorlage des dazugehörigen Grundpfandrechtsbriefes ( 62 Grundbuchordnung). Darüber hinaus muss der Zessionar die Klauselumschreibung bezüglich der notariellen Unterwerfungserklärungen (dinglich und persönlich) bei dem zuständigen Notar als Klauselerteilungsorgan beantragen. Als Nachweis für die Rechtsnachfolge dient zum einen die öffentliche oder öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung (wegen der Ansprüche aus dem abstrakten Schuldversprechen) und zum anderen der Inhalt des Grundbuchs (wegen des Unterwerfungsanspruchs in den Grundbesitz), aus dem sich die Rechtsnachfolge in das Grundpfandrecht nach erfolgter Eintragung der Abtretung ergibt. Für die Rechtsnachfolge in die persönlichen Haftungsansprüche genügt die zugestellte, öffentliche oder öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung als Nachweis. Auf Grundlage dieser Unterlagen hat der Notar als Klauselerteilungsorgan die Prüfung und Umschreibung gem. den 726, 727 ZPO vorzunehmen. IV. Prüfungspflichten des Notars als Klauselerteilungsorgan, 726, 727 ZPO Gem. den 726, 727 ZPO hat der Notar als Klauselerteilungsorgan die vollstreckbare Ausfertigung für den Rechtsnachfolger bzw. Zessionar zu erteilen, wenn die Rechtsnachfolge oder die Tatsachen gem. 726 ZPO offenkundig oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Die Prüfungspflicht des Notars beschränkt sich somit auf den Wortlaut der ihm zur Verfügung gestellten Urkunden (der Titel, die Nachweise gem. 726 ZPO und die Nachweise gem. 727 ZPO). Der Titel wird vom Notar lediglich auf die Ordnungsgemäßheit in Bezug auf den vollstreckungsfähigen Inhalt und die Errichtung der Urkunde geprüft. Eine Ausnahme ist dann gem. 726 Abs. 1 ZPO gegeben, wenn die Vollstreckung nach dem Inhalt der Urkunde vom Eintritt einer vom Gläubiger zu beweisenden materiell-rechtlichen Tatsache abhängt. Dies muss sich jedoch ausdrücklich aus dem Wortlaut des Titels ergeben oder ggf. aus den Zessionsnachweisurkunden im Sinne des 727 ZPO. Sind die Voraussetzungen erfüllt, hat der Notar die beantragte qualifizierte Klausel zu erteilen. Kann der Rechtsnachfolgegläubiger den Nachweis der 726, 727 ZPO (Bedingungseintritt» Als Nachweis für die Rechtsnachfolge dient zum einen die öffentliche oder öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung und zum anderen der Inhalt des Grundbuchs. «39

42 » Bei der Klauselgegenklage gem. 768 ZPO handelt es sich um ein kontradiktorisches Erkenntnisverfahren, in dem auch (zusätzlich zu den formellen Einwendungen) materiell-rechtliche Einwendungen vorgebracht werden können. «und/oder Rechtsnachfolge) nicht urkundlich führen, so hat er den Weg der Klauselerteilungsklage gem. den 797 Abs. 5, 731 ZPO zu beschreiten. V. Klauselerinnerung und Klauselgegenklage mit einstweiligen Rechtsschutzmöglichkeiten auf Schuldnerseite, 732, 768, 797 Abs. 5 ZPO Dem Schuldner stehen mit der Klauselerinnerung und der Klauselgegenklage sowie den dazugehörigen einstweiligen Rechtsschutzmöglichkeiten gem. den 732, 768, 797 Abs. 5 ZPO Mittel zur Verfügung, um gegen die Klauselerteilung Einwände zu erheben. Die Klauselerinnerung wendet sich gem. 732 Abs. 1 ZPO gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel aus formeller Sicht, die im Zuge einer Erinnerung vor dem zuständigen Amtsgericht geltend gemacht werden kann. Die Klauselgegenklage gem. 768 ZPO bezieht sich darüber hinaus auf materiell-rechtliche Einwände, die im Zuge eines kontradiktorischen Erkenntnisverfahrens vor dem sachlich zuständigen Prozessgericht geltend gemacht werden können. Im Klauselerinnerungsverfahren sind somit lediglich die Voraussetzungen zu berücksichtigen, die gem. den 726, 727 ZPO bei der Erteilung der qualifizierten Klausel zu beachten sind. Die Prüfung beschränkt sich auf den Inhalt der öffentlichen bzw. öffentlich beglaubigten Urkunden. Das zuständige Amtsgericht nimmt die Position des Notars als Klauselerteilungsorgan ein und prüft unter Berücksichtigung der 726, 727 ZPO, ob die Vollstreckungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind und die hierauf vorgenommene Klauselumschreibung des Notars ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Bei der Klauselgegenklage gem. 768 ZPO handelt es sich um ein kontradiktorisches Erkenntnisverfahren, in dem auch (zusätzlich zu den formellen Einwendungen) materiell-rechtliche Einwendungen vorgebracht werden können. Insbesondere gilt in diesem Verfahren keine Beschränkung der Beweismittel auf öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Diese Klage ist somit geeignet, die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung von qualifizierten Klauseln gem. den 726, 727 ZPO umfassend zu klären, wobei alle Beweismittel zugelassen sind. Hier kann der Schuldner demnach klageweise geltend machen, dass entweder eine Bedingung im Sinne des 726 ZPO nicht eingetreten ist oder eine Rechtsnachfolge nicht stattgefunden hat. Auch kann geltend gemacht werden, dass ggf. eine Forderung, ein Grundpfandrecht oder ein titulierter Zahlungsanspruch nach bestehenden Vereinbarungen mit dem vermeintlichen Zedenten gar nicht zedierbar war. Unbeschadet der Möglichkeit der Erhebung der Klauselgegenklage gem. 768 ZPO kann der Schuldner auch Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungs klausel nach 732 ZPO erheben. Dem Schuldner stehen mit der Klauselerinnerung und der Klauselgegenklage zwei wirksame Mittel zur Verfügung, um gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel vorzugehen. Er muss somit selbst die Initiative ergreifen. Dies ist jedoch sachgerecht, da er mit der Abgabe einer unbedingten notariellen Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsverpflichtungserklärung einen Titel gegen sich geschaffen hat. VI. BGH-Beschluss vom gegen BGH-Urteil vom Der VII. BGH-Senat hat in seinem Beschluss von 2011 deutlich gemacht, sich nicht der Meinung des XI. BGH-Senats in dem Urteil vom März 2010 anzuschließen, dass der Eintritt in die Sicherungsvereinbarung gem. den 726, 727 ZPO im Klauselverfahren von dem Klauselerteilungsorgan zu prüfen sei. Er führt hierzu aus: Der Notar hat in allen Fällen die Klausel zu erteilen, in denen die Unterwerfungserklärung dem Wortlaut nach keinen Anhaltspunkt für die vom XI. BGH-Senat angenommene Bedingung beinhaltet. Hintergrund für diese Auffassung ist die Formalisierung des Zwangsvollstreckungsverfahrens und somit auch die Formalisierung des Klauselerteilungsverfahrens. Der Notar kann also die Prüfung nur anhand der ihm vorgelegten öffentlichen bzw. öffentlich beglaubigten Urkunden vornehmen. 40

43 Wenn sich aus diesen Urkunden keine Anhaltspunkte für eine etwaige Bedingung ergeben, ist es dem Notar nicht möglich und nicht zumutbar, eine weitergehende Prüfung vorzunehmen. Die Rechtsnachfolge ergibt sich aus der zugrundeliegenden Abtretungserklärung, die in öffentlicher bzw. in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen hat. Dies gilt sowohl für die Rechtsnachfolge in die Grundschuld als auch für die Rechtsnachfolge in die persönliche Haftungsunterwerfung. Die Unterwerfungserklärung also die Vollstreckbarkeit der An sprüche hinsichtlich des Grundbesitzes und des persönlichen Vermögens bedarf keiner Überleitung auf den Zessionar, da diese unter den Voraussetzungen des 727 ZPO kraft Gesetz auf den Zessionar übergeht. Der VII. BGH-Senat macht in seiner Entscheidung deutlich, dass durch das Klauselerteilungsorgan lediglich die formelle Vollstreckungsfähigkeit auf Grundlage der ihm vorliegenden Urkunden prüft und keine materiell-rechtlichen Kriterien anzusetzen sind. Dies ist unter Berücksichtigung der begrenzten Nachweismittel auch gar nicht möglich. Eine Ausnahme ergibt sich lediglich gem. 726 Abs. 1 ZPO dann, wenn die Vollstreckung nach dem Inhalt des Titels vom Eintritt einer vom Gläubiger zu beweisenden materiell-rechtlichen Tatsache abhängt. In diesem Fall darf die Vollstreckungsklausel nur unter Nachweis dieser Tatsache erteilt werden. Abschließend führt der VII. BGH-Senat aus, dass für den Schuldner in Form der Klauselgegenklage ein ausreichendes Mittel zur Verfügung steht, um im Wege eines kontradiktorischen Klageverfahrens Einwände geltend zu machen, die beim formalisierten Klauselerteilungsverfahren durch das Klauselerteilungsorgan nicht zu prüfen sind. Hier ist eine vollständige Prüfung ohne Beweismittelbeschränkung jederzeit möglich. Dies entspricht auch der objektiven Interessenlage, da der Schuldner durch die Abgabe der notariellen Unterwerfungserklärung einen Titel gegen sich selbst erschaffen hat. Hierdurch hat der VII. BGH-Senat insbesondere den Ausführungen des XI. BGH-Senats widersprochen, die sich an Schimansky (WM 2008, 1049, 1050) orientierten. Der XI. BGH-Senat wollte mit seiner Entscheidung den Schuldner von der Rolle des Angreifers im Vollstreckungsgegenklageverfahren befreien und stattdessen dem Klauselerteilungsorgan zusätzliche materiell-rechtliche Prüfungspflichten in Anbetracht eines Eintritts in den Sicherungsvertrag durch den Zessionar übertragen. Gleichzeitig sollte dem Schuldner durch den XI. BGH-Senat die Möglichkeit des Rechtschutzes sowohl über den Klageweg des 768 ZPO als auch über den Weg der Klauselerinnerung gem. 732 ZPO eröffnet werden, um ihm die gericht liche Möglichkeit der Überprüfung des Ob und Wie in Anbetracht des Eintritts in den Sicherungsvertrag auf eine kostengünstige Weise zu geben. Der XI. BGH-Senat hat zwar eine Einzelfallbeurteilung in der zitierten Entscheidung vorgenommen, jedoch sowohl für die Klauselorgane als auch für die Gläubiger und Schuldner eine starke Verunsicherung herbeigeführt. Zunächst ist nicht deutlich genug herausgestellt, dass dem Schuldner für materiell-rechtliche Einwendungen nur der kostenintensivere Weg der Klauselgegenklage verbleibt, wenn er rügen möchte, dass Ansprüche nur zediert werden können, falls der Eintritt in den Sicherungsvertrag durch den Zessionar erfolgt und nachgewiesen ist. Diese Einwendung kann nicht durch den einfachen und kostengünstigeren Weg über die Klauselerinnerung gem. 732 ZPO beschritten werden. Weiter erweckt die Entscheidung den Eindruck, der Notar müsste bei der Erteilung der qualifzierten Klausel von Amts wegen prüfen, ob der Zessionar in den Sicherungsvertrag eingetreten ist und ob dies in Urkundsform nachgewiesen ist. Diese Prüfungspflicht träfe den Notar auch dann, wenn der Wortlaut des Titels dies weder hergibt noch anklingen lässt. Tatsächlich ist es so auch mit dem VII. BGH-Senat klargestellt nur dann der Fall, falls der Titel ganz ausdrücklich im Wortlaut die Zession vom Eintritt in den Sicherungsvertrag abhängig macht. Daneben ist es nur am Rande zu bemerken, dass der XI. BGH-Senat im Grunde bei jeder Klauselerteilung gem. 727 ZPO (Rechtsnachfolge) eine immanente qualifizierte Klauselprüfung gem. 726 ZPO (Bedingungseintritt/ Sicherungsvertrag) sieht, falls ein Sicherungsvertrag bei den Ursprungsparteien vorliegt.» Der VII. BGH- Senat macht in seiner Entscheidung deutlich, dass durch das Klausel erteilungsorgan lediglich die formelle Vollstreckungsfähigkeit auf Grundlage der ihm vorliegenden Urkunden prüft und keine materiellrechtlichen Kriterien anzusetzen sind. «41

44 » Nach fast einem Jahrzehnt diverser Entscheidungen des BGH zu dem gesamten Themenbereich schließt sich nunmehr der Kreis und zeigt dem Schuldner für diesen speziellen Bereich die ausschließliche Möglichkeit des 768 ZPO als gangbaren Weg auf. «Dies wäre in Bezug auf die grundsätzlich scharfe Trennung der beiden qualifzierten Klauselarten eine ganz erhebliche Neueinschätzung der Rechtslage, die der XI. BGH-Senat aber nur am Rande erwähnt. Hätte die Auffassung des XI. BGH-Senats Bestand behalten, würden weitere erhebliche Probleme entstehen. Wenn der Notar im Rahmen der Klauselerteilung den Eintritt in den Sicherungsvertrag gem. 726 ZPO prüft, muss grundsätzlich bereits der Sicherungsvertrag der Ursprungsparteien in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen und dem Schuldner zugestellt sein. Dies ist aber nie der Fall. Das in der Vergangenheit von Gläubigern gewählte Rechtsvehikel des echten Vertrages zu Gunsten Dritter (Schuldner) scheitert entweder bereits am Inhalt oder ggf. an der vorgenannten Form der Vereinbarung. Die revidierte Auffassung des XI. BGH-Senats hätte auch weitreichende Folgen für Altzessionen bzw. mehrfache Gläubigerwechsel in der Vergangenheit gehabt. Hier die Voraussetzungen in der Form des 726 ZPO für jede einzelne Abtretung zu erbringen, dürfte tatsächlich und formell annähernd unmöglich sein. Im Ergebnis hätte der XI. BGH-Senat annähernd jede Klauselerteilung nur noch über den Weg der Klauselerteilungsklage gem. den 797 Abs. 5, 731 ZPO ermöglicht und dies auf den einfachen Rechtsbehelf der Klauselerinnerung gem. 732 ZPO hin. Der Zessionsgläubiger hätte im Ergebnis über den Weg der 797 Abs. 5, 731 ZPO im Grunde die An sprüche erneut titulieren lassen müssen. Interessant wäre an dieser Stelle durchaus die Bejahung/ Ablehnung des Rechtsschutzbedürfnisses für derartige Klagen gewesen. VII. Konsequenzen für die Beteiligten Durch die Entscheidung des VII. BGH-Senats vom ist die alte Praxis hinsichtlich des Klauselumschreibungsverfahrens wieder hergestellt. Nach fast einem Jahrzehnt diverser Entscheidungen des BGH zu dem gesamten Themenbereich schließt sich nunmehr der Kreis und zeigt dem Schuldner für diesen speziellen Bereich die ausschließliche Möglichkeit des 768 ZPO als gangbaren Weg auf. Im Übrigen ist bei sog. Neufällen der Schuldnerschutz über 1192 Abs. 1a BGB ausreichend gewährleistet. Ein weiteres Einfalltor verwehrt der VII. BGH-Senat zu Recht, indem er im Klauselverfahren keine neuerliche Hürde zur Forderungsverwertung durch Abtretung zulässt. VIII. Fazit, wirtschaftlicher Ausblick und Ratschläge für die Sachbearbeitung Für die Gläubiger immobiliengesicherter, titulierter Forderungen bleibt die Abtretung der Ansprüche gegen ihre Darlehensnehmer/ Sicherungsgeber eine rechtssichere Möglichkeit der Realisierung ihrer Ansprüche. Diese Forderungen bleiben ein handelbares Wirtschaftsgut in einem durch die obergerichtliche Rechtsprechung abgesicherten Rechtsraum. Die sich durch den XI. BGH-Senat anbahnende Überdehnung des Schuldnerschutzes bzw. das Drängen in eine zusätzliche Klage gem. den 797 Abs. 5, 731 ZPO ist vom Tisch. Die Errichtung eines vereinfachten Titels gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO und die Zession der so titulierten Ansprüche bleibt ein sinnvolles Instrument. Im Rahmen der Sachbearbeitung zur Abwicklung notleidender Immobiliendarlehen sollte beachtet werden, dass eventuelle Einwendungen von Schuldnern aus dem hier erörterten Bereich zügig einer Entscheidung zugeführt werden. Auf Grund der Tatsache, dass dem Schuldner sowohl im Bereich des Prozesswegs als auch im Bereich des Klauselverfahrens Möglichkeiten des einstweiligen Rechtschutzes gegeben sind, werden diese häufig zur Verfahrens- und damit Verwertungsverzögerung eingesetzt. Dies gilt es durch zeitnahe und abschließend aufklärende Stellungnahmen gegenüber den Gerichten zu verhindern. 42

45 Autoren Thomas Ellrich ist seit Anfang 2005 als Rechtsanwalt zugelassen und führt seit 2010 den Titel Fachanwalt für Insolvenzrecht. Er leitet seit Ende 2009 das Kölner Büro der auf die Sanierungs- und Restrukturierungsberatung sowie Insolvenzverwaltung spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei Voigt-Salus. Neben der umfassenden Sanierungsberatung notleidender Unternehmen wird er regelmäßig von den Insolvenzgerichten Köln und Mönchengladbach als Insolvenzverwalter und Treuhänder bestellt. Er studierte Rechtswissenschaften an den Universitäten Köln, Bonn und Lausanne (Schweiz) und ist Autor zahlreicher Fachaufsätze sowie Mitautor eines Kommentars zur Insolvenzordnung. Andreas Flechtner ist seit 2009 Geschäftsführer (CEO) der Crown Credit Services GmbH, Bochum und Frankfurt. Er ist seit 2006 bei der Crown-Gruppe tätig und war zuvor 5 Jahre bei der Hypo Real Estate Bank AG, München (jetzt pbb - Deutsche Pfandbriefbank AG) und einer ihrer Vorgängerinstitute, der Westfälischen Hypothekenbank AG, Dortmund, in den Geschäftsbereichen Sanierung und Abwicklung sowie im Bereich Kredit (gewerbliche Investoren, Ausland) und in der Rechtsabteilung aktiv. Er studierte Rechtswissenschaften an den Universitäten Münster und Bochum und ist zugelassener Rechtsanwalt am OLG Hamm/ Westfalen. Ferner ist Herr Flechtner der Ausübungsberechtigte betreffend der Inkassoerlaubnis der Crown Credit Services GmbH nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG). Dr. Fabian Hasselblatt, LL.M., ist seit Oktober 1997 Inhaber einer Rechtsanwaltskanzlei mit Standorten in Berlin und Magdeburg. Das Spezialgebiet ist die Verwertung und Betreuung der Immobilie, wobei der Fokus auf der Insolvenz, der Zwangsversteigerung und -verwaltung liegt. Herr Dr. Hasselbaltt ist als Insolvenz- und Zwangsverwalter u. a. in Berlin, Sachsen und Sachsen-Anhalt tätig. Er war Sonderbeauftragter der Treuhandanstalt/ BvS für Gläubigerausschüsse ( 15 Abs. 1, 2 S. 1 GesO/Bereich Abwicklung) und komplexe Privatisierungsvorgänge. Seit 1991 arbeitete er zunächst als Rechtsanwalt für die renommierte Kanzlei Leinen & Derichs in Köln. Neben vielen Veröffentlichungen meist zum Zwangsvollstreckungsrecht ist er Mitherausgeber des Beck schen Formularhandbuchs Zwangsvollstreckung. Er studierte Rechtswissenschaften in Köln und promovierte dort. An der Wilhelmsuniversität Münster erwarb er den LL.M. real estate. Bernd Katafias ist seit 2006 bei Crown und ist als stellvertretender Leiter des Bereichs Servicing und als Legal Counsel tätig. Zuvor war er bei einer regionalen Insolvenzverwalter-Kanzlei im Ruhrgebiet tätig. Er studierte Rechtswissenschaften an der Ruhr- Universität in Bochum und ist am OLG Hamm zugelassener Rechtsanwalt. Herr Katafias ist der stellvertretende Ausübungsberechtigte betreffend der Inkassoerlaubnis der Crown Credit Services GmbH nach dem RDG und fungiert ferner als deren Geldwäschebeauftragter. Boris Klimetzek ist seit Ende 2006 bei Crown und ist Senior Analyst Real Estate. Neben der Bewertung und Vermarktung von Immobilien und Immobilienportfolios für Crown und deren Kunden beschäftigt er sich auch mit dem immobilienbezogenen Financial Modeling von deutschen und internationalen Projekten in der Crown-Gruppe. Er ist Absolvent der Immobilienakademie der Universität Regensburg und führt den Titel Immobilienökonom (IREBS). Dr. Thorsten Patric Lind ist seit 2001 Rechtsanwalt und seit 2011 für die Rechtsanwaltskanzlei Voigt-Salus Rechtsanwälte in Frankfurt am Main tätig. Er berät Gläubiger und Insolvenzverwalter in den Bereichen Insolvenz-, Kredit-, Kreditsicherheiten-, Gesell- Thomas Ellrich Andreas Flechtner Dr. Fabian Hasselblatt Bernd Katafias Boris Klimetzek Dr. Thorsten Patric Lind 43

46 Autoren Uwe Markowski Guido Wienefoet schafts- und allgemeines Wirtschaftsrecht und ist hierbei vor allem forensisch tätig. Er studierte Rechtswissenschaften an der Justus-Liebig Universität Gießen und promovierte an der Johann-Wolfgang-Goethe Universität Frankfurt am Main zu einem insolvenzanfechtungsrechtlichen Thema. Er ist Autor zahlreicher Fachaufsätze und Urteilsanmerkungen sowie Mitautor zweier Kommentare zur Insolvenzordnung. Uwe Markowski ist Rechtsanwalt und Diplom-Rechtspfleger. Seine anwaltlichen Schwerpunkte liegen im Bankrecht, Kreditsicherungsrecht, Immobilienrecht und der Zwangsvollstreckung. Uwe Markowski ist weiterhin als Zwangsverwalter tätig und dadurch im Bereich des Miet- und Pachtrechts ebenfalls umfangreich tätig. Uwe Markowski ist seit 1998 zugelassen zur Rechtsanwaltschaft und war zum Teil als Syndikus im Bereich des Risikomanagements für Banken und internationale Investoren tätig und hat in diesem Zusammenhang an diversen (Immobilien- und Kredit-) Portfoliobewertungen und -verkäufen mitgewirkt. Guido Wienefoet ist seit Gründung der ZVT-Portal GmbH im Juli 2008 deren Geschäftsführer. Darüber hinaus ist er seit Gründung der Gesellschaft in 2005 Geschäftsführer der Debcon GmbH und seit Dezember 2011 Geschäftsführer der VIVD GmbH. Guido Wienefoet hat im Rahmen eines dualen Ausbildungsganges bei dem OLG Hamm 1991 den Abschluss zum Diplom-Rechtspleger erlangt. Ab diesem Zeitpunkt war er nach Ausscheiden aus dem Justizdienst in verschiedenen Bereichen rund um die notleidende Immobilienfinanzierung in leitender Position für einen Immobilienfinanzierer sowie einen Finanzinvestor tätig und ist nach Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit seit 2003 für diese beratend tätig. Guido Wienefoet ist zudem Absolvent der Immobilienakademi der ebs European Business School in Oestrich-Winkel und führt den Titel Immobilienökonom (ebs). Crown Credit Services GmbH Die Crown Credit Services GmbH ist ein erfahrener Servicer für die Verwaltung von Immobilienkrediten wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Ausrichtung sowie die Restrukturierung von Firmenkundenkrediten. Die nationale und internationale Präsenz sowie die Erfahrung und Qualifikation der Mitarbeiter garantieren unseren Kunden spürbare Vorteile. Wir setzen auf eine transparente und enge Zusammenarbeit mit unseren Kunden, um den bestmöglichen Erfolg zu erreichen. Unsere Kompetenz ist die Bearbeitung leistungsgestörter (NPL) und laufend bedienter Kredite (PL). Durch ein proaktives Servicing helfen wir den Wert von Portfolien zu steigern bzw. die Investments institutioneller Investoren zu maximieren. Eine moderne IT, selbstentwickelte Softwarelösungen und maßgeschneiderte Reporting-Tools, basierend auf jahrelanger Erfahrung im Servicing für nationale und internationale Auftraggeber, sorgen für eine schnellere und marktrealistische Bewertung und Bearbeitung von Kreditportfolien und für höhere Erlöse. Vom Firmensitz in Bochum und dem Standort Frankfurt/M. wird das Deutschland-Geschäft betrieben. Weitere Aktivitäten der Gruppe werden durch Schwestergesellschaften in UK (Crown Mortgage Management Ltd., Ipswich) und in Benelux (TBE, Brüssel) abgedeckt. Die Gruppe mit mehr als 150 Mitarbeitern verwaltet ein Forderungsvolumen von über 5,0 Mrd.. Gesellschafter der Gruppe ist Forum Partners LLP, eine in 2002 gegründete global agierende Investmentgesellschaft, die gegenwärtig mehr als 6,0 Mrd. USD verwaltet und den Fokus auf Immobilien- und immobiliennahe Investments legt. 44

47 Finanz Colloquium Heidelberg Finanz Colloquium Heidelberg Finanz Colloquium Heidelberg Finanz Colloquium Heidelberg Cranshaw/Hinkel (Hrsg.) Praxiskommentar zum Anfechtungsrecht Kommentar zur Anfechtung innerhalb und außerhalb der Insolvenz nach AnfG und InsO sowie der Anfechtungssystematik mit internationalen Bezügen Cranshaw/Hinkel (Hrsg.) Prof. Dr. Walter Buchegger Institutsvorstand Institut für Zivilprozessrecht/Insolvenzrecht Johannes Kepler Universität Linz Rechtswissenschaftliche Fakultät, Linz Dr. jur. Friedrich L. Cranshaw Rechtsanwalt, Mutterstadt Anja Droege Gagnier Avocat à la Cour, BMHAvocats, Paris Dr. Michael Flitsch Rechtsanwalt und Insolvenzverwalter Wellensiek Rechtsanwälte Heidelberg/Frankfurt/M. Lars Hinkel Rechtsanwalt Wellensiek Rechtsanwälte, Düsseldorf Prof. Dr. Martin Hörmann Rechtsanwalt, Insolvenzverwalter Anchor Rechtsanwälte, Ulm Praxiskommentar zum Anfechtungsrecht Kommentar zur Anfechtung innerhalb und außerhalb der Insolvenz nach AnfG und InsO sowie der Anfechtungssystematik mit internationalen Bezügen Dr. Thomas Laskos Rechtsanwalt Laskos Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, München Manfred Ottinger Rechtsanwalt, Restrukturierung/Abwicklung WGZ BANK AG, Düsseldorf Armin Pamminger Rechtsanwalt und Banksyndikus einer deutschen Großbank, Stuttgart Prof. Dr. Christoph G. Paulus Universitätsprofessor, Juristische Fakultät Humboldt-Universität zu Berlin, Berlin Dr. Christof Schiller Rechtsanwalt, Steuerberater Wellensiek Rechtsanwälte, Heidelberg Christian-Thomas Stempfle Rechtsanwalt, Solicitor (England and Wales) Noerr LLP, München Dr. Christian Sußner Rechtsanwalt, Anchor Rechtsanwälte, Ulm Thomas Welker Rechtsanwaltskanzlei Thomas Welker Erlenbach Dr. Sebastian Zeeck Rechtsanwalt Heisse Kursawe Eversheds Rechtsanwälte München Wolfgang Zenker Wissenschaftlicher Mitarbeiter Institut für Interdisziplinäre Restrukturierung e. V., Berlin Das Recht der Anfechtung ist sowohl innerhalb wie außerhalb des Insolvenzverfahrens eine hochkomplexe Materie. Wenngleich zwischen Anfechtungsgesetz und den Anfechtungsregeln der InsO ein enges Verwandtschaftsverhältnis besteht, ist im ersten Fall der Gläubiger, im zweiten Fall der Insolvenzverwalter anfechtungsberechtigt. Das Ziel ist für beide identisch: Den Abfluss von Schuldnervermögen rückgängig und die Vermögenswerte den Gläubigern verfügbar zu machen, das Anfechtungsgesetz für den Anfechtungsgläubiger, die Insolvenzordnung durch den Verwalter zur gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger. Das Werk, das es in dieser Konzeption noch nicht am Markt gibt, stellt das Anfechtungsgesetz und die relevanten Vorschriften der Insolvenzordnung in eigenständigen Kommentierungen in einem Buch vor. So ist es dem Nutzer nicht nur möglich, sich einschlägig über die Anfechtung vor der Insolvenz zu Finanz Colloquium Heidelberg informieren, sondern auch die Rechtsfolgen abzuschätzen, wenn unmittelbar nach der Anfechtung das Insolvenzverfahren eröffnet und das AnfG von der InsO abgelöst wird. Die vertiefte Kenntnis über das Anfechtungsrecht ist zudem unerlässlich zur Abwehr von Ansprüchen gegenüber dem anfechtenden Insolvenzverwalter. Abgerundet wird der Kommentar mit einem Teil zum internationalen Anfechtungsrecht sowie mit Beiträgen über insbesondere für deutsche Unternehmen und Kreditinstitute relevante ausländische Rechtsordnungen, namentlich Österreich, Frankreich, England und die USA. Er eignet sich gleichermaßen für Rechtsanwälte und Rechtsabteilungen von Kreditinstituten, auch mit internationalen Bezügen. Stand: Erscheinungstermin: Umfang: ca. 600 Seiten Preis: 189, ISBN: Bankenkommentar zum Insolvenzrecht, 2. Auflage Praxiskommentar zu allen für das Kreditinstitut als Insolvenzgläubiger relevanten Vorschriften der Insolvenzordnung Kommentar zum Kreditrecht, 2. Auflage Praxiskommentar zum Darlehensund Kreditsicherungsrecht des BGB Kommentar zum Zahlungsverkehrsrecht Praxiskommentar zum Zivil- und Aufsichtsrecht des Zahlungsverkehrs Cranshaw/Paulus/Michel (Hrsg.) Bankenkommentar zum Insolvenzrecht Praxiskommentar zu allen für die Bank als Insolvenzgläubiger relevanten Vorschriften der Insolvenzordnung Cranshaw/ Michel/ Paulus (Hrsg.) Nobbe (Hrsg.) Kommentar zum Kreditrecht Praxiskommentar zum Darlehens- und Kreditsicherungsrecht des BGB 2. Auflage Nobbe (Hrsg.) Ellenberger/Findeisen/Nobbe (Hrsg.) Gesamtredaktion: Burghardt/Frey/Walz Kommentar zum Zahlungsverkehrsrecht Praxiskommentar zum Zivil- und Aufsichtsrecht des Zahlungsverkehrs Ellenberger/ Findeisen/ Nobbe (Hrsg.) Gesamtredaktion: Burghardt/ Frey/Walz 2. Auflage Band Stand: Erscheinungstermin: Umfang: ca Seiten Preis: 189, ISBN: Bestellcoupon Bestellen Sie schriftlich direkt bei: Stand: Erscheinungstermin: Umfang: ca Seiten Preis: 189, ISBN: Ich bestelle: Stand: Erscheinungstermin: Umfang: ca Seiten Preis: 189, ISBN: Name, Vorname Position Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32a, Heidelberg Fax: 06221/ Telefon: 06221/ info@fc-heidelberg.de Internet: Lieferung gegen Rechnung versandkostenfrei innerhalb Deutschlands! Praxiskommentar zum Anfechtungsrecht 189, Bankenkommentar zum Insolvenzrecht, 2. Auflage 249, Kommentar zum Kreditrecht, 2. Auflage 189, Kommentar zum Zahlungsverkehrsrecht 189, Seminare zu diesen und vielen weiteren Themen sowie weitere Bücher finden Sie unter Abteilung Firma Straße PLZ/Ort Telefon Fax Datum, Unterschrift

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