Die perfekte Immobilienfinanzierung

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1 Beck-Wirtschaftsberater im dtv Die perfekte Immobilienfinanzierung Wie Sie sich für das passende Angebot entscheiden von Erich Herrling 1. Auflage Die perfekte Immobilienfinanzierung Herrling schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Beck-Wirtschaftsberater im dtv Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Beck-Wirtschaftsberater Die perfekte Immobilienfinanzierung dtv

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4 Beck-Wirtschaftsberater Die perfekte Immobilienfinanzierung Wie Sie sich für das passende Angebot entscheiden Von Erich Herrling Deutscher Taschenbuch Verlag

5 Im Internet: dtv.de beck.de Originalausgabe Deutscher Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG, Friedrichstraße 1a, München Redaktionelle Verantwortung: Verlag C.H. Beck ohg Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck, Nördlingen (Adresse der Druckerei: Wilhelmstraße 9, München) Satz: Fa. ottomedien, Darmstadt Umschlaggestaltung: Agentur 42, Bodenheim ISBN (dtv) ISBN (C. H. Beck)

6 Vorwort Eine Immobilie ist ein unbewegliches Gut. Die Geldanlage in Immobilien ist sehr langfristig. Sich für einen Immobilienerwerb zu entscheiden, ist sorgfältig zu überdenken. Um die Vorteile des Wohneigentums nutzen zu können, erwirbt man die Immobilie auch dann schon, wenn der Erwerbspreis nicht aus vorhandenen Eigenmitteln aufgebracht werden kann. Kredite gehören also fast zu jedem Immobilienerwerb. Die damit verbundenen Zins- und Tilgungszahlungen müssen Sie bei Eigennutzung aus dem laufenden Einkommen aufbringen. Sie beeinflussen oft über Jahrzehnte Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse. Die richtige Finanzierung des Immobilienerwerbs ist somit lebensbestimmend. Nur die wenigsten werden es schaffen, Wohneigentum völlig mit eigenen Mitteln zur gewünschten Zeit erwerben zu können. Betrachten Sie es als ganz normal, wenn Sie mit dem Erwerb von Wohneigentum Fremdmittel von nicht unbeträchtlichem Umfang aufnehmen müssen. Wer möchte schon warten, bis er endlich seine Wünsche verwirklichen kann? Sparen und Abzahlen sind die Begleiter beim Erwerb von Immobilien zur eigenen Nutzung, aber auch als Kapitalanlage. Auch bei letzterer gehören schon aus steuerlichen Gründen Kredite dazu. Eine falsche Finanzierung kann die gesamte Investition zu einem Fiasko führen. Fehler bei der Finanzierung eines Immobilienerwerbs können eine Familie ruinieren. Die Ursache kann in falscher Beratung, mangelnder Information oder falscher Einschätzung der künftigen finanziellen Situation liegen. Eine qualifizierte Beratung und ein passendes Angebot können Sie am besten erhalten, wenn Sie selbst nicht als blutiger Laie auftreten und alles, was Ihnen angeboten wird, ungeprüft annehmen müssen. Dieses Buch hilft Ihnen, sich richtig zu informieren und den Finanzanbietern als mündiger Kunde gegenübertreten zu können. Es zeigt Ihnen die Grundlagen der gängigen Finanzierungsbausteine und Varianten, Methoden, die Belastbarkeit zu ermitteln und Angebote vergleichen zu können. Dazu gehören auch Informationen über die mit einem Immobilienerwerb mögliche staatliche Förderung. V

7 Vorwort Da Sie eine Immobilienfinanzierung meistens lebenslang begleitet, müssen Sie auch später im Rahmen einer Nachfinanzierung finanzielle Entscheidungen treffen. Auch hierfür erhalten Sie eine Orientierung. Alle Lebensrisiken können bei einer Finanzierungsplanung nicht berücksichtigt werden. Auch für den Fall, dass eine finanzielle Schieflage entsteht, zeigt der Band sinnvolle Lösungen für die Nachfinanzierung und notwendige Versicherungen. Eher zum Nachschlagen eignen sich ergänzende vertiefende rechtliche Hinweise im Rahmen von Immobilienerwerb und -finanzierung. Zahlreiche Übersichten und Checklisten erleichtern Ihnen ihre Entscheidungen. Ich wünsche Ihnen jederzeit Freude an Ihrer Immobilie und die richtige Entscheidung für die Finanzierung! Ravensburg, im Oktober 2010 Erich Herrling

8 Inhaltsübersicht Vorwort... Inhaltsverzeichnis... Abkürzungsverzeichnis... V IX XIII 1. Kapitel Der Immobilienerwerb Kapitel Beschaffung von Eigenmitteln Kapitel Belastbarkeitsgrenze Kapitel Der Finanzierungsbaustein Darlehen Kapitel Förderung des Wohneigentums Kapitel Anschlussfinanzierung Kapitel Besonderheiten bei Baudarlehen Kapitel Rechtliche Vertiefung und Ergänzung Anhang: Nützliche Internetadressen Sachverzeichnis VII

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10 Inhaltsverzeichnis Vorwort... Inhaltsübersicht... Abkürzungsverzeichnis... V VII XIII 1. Kapitel Der Immobilienerwerb... 1 I. Motive für den Erwerb... 1 II. Auswahl der Immobilie Kapitel Beschaffung von Eigenmitteln I. Banksparen II. Bundeswertpapiere III. Bausparen IV. Kapitalbildende Lebensversicherung V. Steuern und Einlagensicherung Kapitel Belastbarkeitsgrenze I. Finanzielle Lebensplanung II. Ermittlung des Finanzierungsspielraums III. Grundsätze der Baufinanzierung Kapitel Der Finanzierungsbaustein Darlehen I. Rahmenbedingungen für Baudarlehen IX

11 Inhaltsverzeichnis II. Baudarlehen von Banken, Bausparkassen und Versicherungen Merkmale der Bankdarlehen Merkmale der Bauspardarlehen Merkmale der Versicherungsdarlehen III. Zwischenfinanzierungskredite IV. Kosten der Baudarlehen V. Sicherstellung für die Darlehen Beurteilung der Bonität Bewertung der Immobilie Die Grundschuld als Sicherheit VI. Finanzierungsplanung VII. Abschluss des Darlehensvertrags VIII. Modellrechnungen Kapitel Förderung des Wohneigentums I. Arbeitnehmer-Sparzulage für Bauspareinzahlungen II. Wohnungsbauprämie III. Bausparen und Entschulden mit Riester-Förderung IV. Finanzierungshilfen über KfW und Bundesländer V. Wohnraumförderungsgesetz VI. Denkmale und Sanierungsgebiete VII. Haushaltsnahe Dienstleistungen für Immobilien Kapitel Anschlussfinanzierung I. Die Zinsvereinbarung läuft aus Das Darlehen wird mit der bisherigen Bank weitergeführt Wechsel des Darlehensgebers X

12 Inhaltsverzeichnis 3. Forwarddarlehen Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag II. Sondertilgung, Kündigung Kapitel Besonderheiten bei Baudarlehen I. Bauspardarlehen Zuteilung Verwendung der Bauspardarlehen Übertragung von Bausparverträgen Formen der Vorfinanzierung Konstantmodelle bei Bausparkassen zur Sonderfinanzierung II. Verhaltenskodex für wohnungswirtschaftliche Kredite III. Annuitätenhilfe IV. Verbundfinanzierung V. Kreditverkauf VI. Langfristiges Festdarlehen ohne Tilgung, Volltilgerdarlehen VII. Zinsvariables Darlehen, Cap-Darlehen, Kombi-Darlehen. 167 VIII. Fremdwährungsdarlehen IX. Baufinanzierung für besondere Gruppen, Vollfinanzierung Kapitel Rechtliche Vertiefung und Ergänzung I. Erwerb der Immobilie Maklervertrag Erwerb vom Bauträger Immobilienkaufvertrag Grunderwerbsteuer II. Grundbuch XI

13 Inhaltsverzeichnis III. Wohnungseigentum IV. Erbbaurecht V. Bewertung von Immobilien VI. Versicherung von Risiken und Notfallplanung Personenbezogene Risiken Sachliche Risiken VII. Kapitalanlage in Immobilien Anhang: Nützliche Internetadressen Sachverzeichnis