Inhalt Vorwort 15 Wie lässt sich ein passender Mieter finden? Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? 33

Transkript

1 Inhalt Vorwort 15 1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden? Die Suche nach dem richtigen Mieter Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten? Anwendungsbereich Verstöße gegen das AGG Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG Beweislastverteilung Verjährungsfristen Empfehlungen Übergangsregelung Selbstauskunft des Mieters 27 2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? Wohnraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Außerordentliche Kündigung Miete Abs. 2 Vereinbarung von Vorauszahlungen Kaution Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete Benutzung der Mieträume Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter 78 5

2 Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter Öffentlich geförderte Wohnungen Meldepflicht Sonstige Vereinbarungen Geschäftsraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Miete Kaution Garantiehaftung Benutzung der Mieträume und Untervermietung Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache Instandhaltung und -setzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter Sonstige Vereinbarungen Garagenmietvertrag Hausordnung Was ist bei Übergabe der Mieträume und bei Anlage der Kaution zu beachten? Übergabeprotokoll Anlage der Mietkaution Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? Die Betriebskostenabrechnung Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale Abrechnungszeitraum Ausschlussfrist Korrektur der Abrechnung Inhalt der Abrechnung Abzug der Vorauszahlungen 148

3 4.1.7 Leerstand Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters/Belege Fälligkeit Die Heizkostenabrechnung Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung? Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung? Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten? Gradtagstabelle Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung Änderung der Mietstruktur Bei einem gewerblichen Mietvertrag Bei einem Wohnraummietvertrag Neueinführung von Betriebskosten Wie werden Mieterhöhungen durchgeführt? Mieterhöhung bei Wohnraum Mietspiegel Mietdatenbanken Sachverständigengutachten Vergleichswohnungen Qualifizierter Mietspiegel Überlegungsfrist, Klagefrist Wohnraum mit Staffelmiete Wohnraum mit Indexmiete Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen Erhöhung der Miete für Geschäftsräume Erhöhung der Garagenmiete Worauf muss der Vermieter bei Modernisierungen achten? Erhaltungsmaßnahmen Der Energieausweis Ausnahmen Übergangsfristen Zwei Varianten Gültigkeitsdauer 208 7

4 Unbefristetes Wahlrecht Befristetes Wahlrecht Gebäudebezogene Ausstellung Aussteller Vor- und Nachteile der Varianten Anspruch von Mietern und Mietinteressenten Umlage der Kosten Steuerliche Berücksichtigung Bußgeldvorschriften Modernisierungsmaßnahmen Duldungspflicht Ankündigungserklärung Aufwendungsersatz Sonderkündigungsrecht des Mieters Mieterhöhung bei Modernisierung nach 559 BGB Voraussetzung der Erhöhung Berechnung der Mieterhöhung Geltendmachung der Mieterhöhung, b BGB Sonderkündigungsrecht Was ist bei baulichen Änderungen des Mieters zu bedenken? Vereinbarung über eine Parabolantenne Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit Was ist bei Mietminderung und Gewährleistungsansprüchen zu tun? Zurückweisen einer Mietminderung Mangelbegriff Minderung Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte 253

5 9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen 9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die 256 Sorgfaltspflichten 9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung Wann darf der Vermieter die Mieträume besichtigen? Wie wird ein Mietverhältnis beendet? Form der Kündigung Kündigung durch einen Bevollmächtigten Kündigung bei Personenmehrheit Zugang der Kündigung Widerruf und Rücknahme der Kündigung Unzulässigkeit von Teilkündigungen Die ordentliche Kündigung Kündigungsfristen Kündigungssperrfristen Die Sozialklausel ( 574 BGB) Kündigung wegen Eigenbedarfs ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Kündigung wegen schuldhafter 301 Vertragsverletzungen durch den Mieter ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Kündigung im Zweifamilienhaus ( 573 a BGB) Die außerordentliche fristlose Kündigung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ( 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter 329 Mietzahlung Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen 338 Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) 11.4 Teilkündigung von Nebenräumen Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch Mietaufhebungsvereinbarung Parteiwechsel 359 9

6 Gesamtrechtsnachfolge Einzelrechtsnachfolge Was ist bei Rücknahme der Mieträume zu beachten? Abnahmeprotokoll Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Umfang und Ausführung der 368 Schönheitsreparaturen Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau Wie wird ein Mietverhältnis abgewickelt? Abrechnung der Mietkaution Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben 381 Abkürzungsverzeichnis 383 Stichwortverzeichnis 385 Anhang 393 Verträge und Musterformulare