Irene Kremer. Wie Sie beim Pfusch am Bau Ihr gutes Recht durchsetzen. interna. Ihr persönlicher Experte

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1 Irene Kremer Wie Sie beim Pfusch am Bau Ihr gutes Recht durchsetzen interna Ihr persönlicher Experte

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung 7 Ohne Kontrolle geht es nicht 8 Zuverlässige Partner am Bau 11 Leistungen und Vergütung des Architekten 13 Von der Suche nach den richtigen Handwerkern bis zur Auftragserteilung 17 Die entscheidende Bedeutung der Abnahme 23 Vorbereitung einer rechtsverbindlichen Abnahme 30 Die weitreichenden Folgen der Abnahme 36 Mängelbeseitigung 43 Gewährleistungsansprüche nach BGB 44 Gewährleistungsmöglichkeiten nach VOB 49 Mängelrechte nach VOB 56 Die Unterschiede: BGB-Vertrag - VOB-Vertrag 68 Auszug aus dem BGB-Werkvertrag 73 Auszug aus der VOB Teil B 85 5

3 Zuverlässige Partner am Bau Zuverlässige Partner am Bau Wenn Sie selbst nicht die Zeit oder die Möglichkeit haben, Ihre Baustelle ständig zu kontrollieren, ist es für Sie wichtig, dass Sie mit zuverlässigen Partnern am Bau zusammen arbeiten. Besonders der Architekt kann Ihnen bei der Kontrolle Ihrer Baustelle eine wichtige Hilfe sein. Wenn Sie einen kompetenten Architekten gefunden haben und ihm die komplette Bauverantwortung übertragen, müssen Sie zwar mit höheren Kosten rechnen, aber dann bleibt Ihnen auch die zeitaufwendige Kontrolle weitestgehend erspart. Ihr Architekt kümmert sich von der Planung bis zur Fertigstellung Ihres Bauvorhabens um einen möglichst reibungslosen Baufortschritt. Die wesentlichen Aufgaben des Architekten sind es aber, das Bauvorhaben zu konzipieren und planerische Alternativen für das zu bebauende Grundstück und die Wohnsituation aufzuzeigen. Der Architekt hat die Aufgabe, Ihre Vorstellungen möglichst zu verwirklichen. Um den richtigen Architekten zu finden, sollten Sie sich zunächst Gedanken darüber machen, welches Bauvorhaben Sie realisieren wollen, denn es gibt Architekten, die sich auf gewerbliche Objekte oder Einfamilienhäuser und dergleichen spezialisiert haben, so dass sie ihre speziellen Erfahrungen in das konkrete Bauvorhaben verstärkt einbringen können. Es gibt auch Architekten, die sich intensiv für bestimmte Baumaterialien, beispielsweise für ökologisches Bauen mit Holz, einsetzen. Sollten Sie auf derartige Materialien Wert legen, können sie mit ihrem Fachwissen behilflich sein. Weil die Auswahl des Architekten für Sie so wichtig ist, sollten Sie sich vor Ort umhören, welche Erfahrungen einzelne Bauherren mit ihren Architekten gemacht haben. 11

4 Zuverlässige Partner am Bau Es könnte sein, dass Sie in Ihrer näheren Umgebung ein Haus kennen, das Ihren Vorstellungen entspricht. Dann sollten Sie den Eigentümer nach dem Architekten fragen. Aber nicht nur der Name ist für Sie wichtig, sondern auch, ob die Zusammenarbeit mit dem Architekten funktioniert hat. Meist geben Ihnen die Eigentümer gern Auskunft. Tipp: Bedenken Sie auch, dass ortsansässige Architekten üblicherweise Handwerker kennen, mit denen sie bei bestimmten Bauvorhaben immer wieder bzw. bereits seit längerer Zeit zusammen arbeiten. So kann man Ihnen genau sagen, welche Handwerker sich für welche Arbeiten besonders eignen und worauf bei den einzelnen Handwerkern verstärkt geachtet werden muss. Es ist aber nicht immer gesagt, dass Sie nur mit dem Architekten am besten fahren, der bereits unzählige ähnliche Bauprojekte betreut hat. Wenn Sie einen Architekten beauftragen, der noch nicht über die Erfahrung älterer Kollegen verfügt, haben Sie unter Umständen das Glück, dass sich dieser Architekt besonders engagieren wird, um für sich zu werben. Damit stehen Erfahrung und oftmals gute Kontakte zu Baubehörden und Handwerkern dem verstärkten Engagement eines unbekannten Architekten entgegen. Die Qualität eines Architekten kann sich auch durch die Zugehörigkeit zu bestimmten Verbänden ausdrücken. So gibt es beispielsweise den Bund Deutscher Architekten, dessen Mitglieder vor Aufnahme von einer Berufskommission geprüft werden. Bei dieser Organisation können Sie sich nach einzelnen Architekten erkundigen. Im Anhang finden Sie ein Verzeichnis der Anschriften und Telefonnummern des Bundes Deutscher Architekten. Lassen Sie sich bei der Suche nach Ihrem Architekten genügend Zeit, denn mit dem richtigen Architekten ersparen Sie sich viel Zeit und Ärger bei der Durchführung Ihres Bauvorhabens. 12

5 Leistungen und Vergütungen des Architekten Leistungen und Vergütung des Architekten Die Vergütung des Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gesetzlich geregelt. Die HOAI unterscheidet dabei 9 verschiedene Tätigkeitsbereiche, die in das Architekten-Honorar unterschiedlich einfließen. Die Höhe des Honorars hängt vom Umfang der Architektenleistung, den anrechenbaren Baukosten sowie der Schwierigkeit der Bauvorgabe ab. 1. Grundlagenermittlung In dieser Phase ist es die Aufgabe des Architekten, grundsätzliche Lösungsvorschläge zu ermitteln und den Bauherrn zu beraten. Diese Leistungsphase endet mit der Zusammenfassung der Ergebnisse. Für diese Tätigkeit ist ein prozentualer Anteil von 3 % des Honorars vorgesehen. 2. Vorplanung Diese Position schlägt mit 7 % zu Buche und beinhaltet die Erarbeitung eines Planungskonzepts. Der Architekt hat die Aufgabe, die wesentlichen Teile zur Lösung der ihm gestellten Planungsaufgabe zu erarbeiten. In dieser Phase zeigt der Architekt Lösungsalternativen auf, erstellt Strichskizzen und eine Kostenschätzung. Außerdem tritt er mit den zuständigen Baubehörden in Vorverhandlungen ein, um sich einen ersten Überblick über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens zu verschaffen. 3. Entwurfsplanung In dieser Leistungsphase ist die endgültige Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten, die mit 11 % des Honoraranspruchs bewertet wird. In dieser Planungsphase werden alle wichtigen Entscheidungen über das Bauvorhaben getroffen. Dazu gehören die Kostenberechnung, die Anfertigung des vollstän- 13

6 Leistungen und Vergütung des Architekten digen Entwurfs und der Objektbeschreibung. Nach Abschluß dieser Phase sollte der Bauherr anhand der ihm vorliegenden Unterlagen in der Lage sein, die Baugenehmigung zu beantragen. 4. Genehmigungsplanung In dieser Phase erstellt der Architekt die Vorlagen für die Genehmigungen und reicht sie sodann bei der zuständigen Baubehörde ein. Wenn einzelne Unterlagen durch die Behörde beanstandet werden, sind sie entsprechend zu ergänzen oder zu korrigieren. Die Genehmigungsplanung ist beendet, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde. Hierfür entsteht ein Honoraranspruch in Höhe von 6 % der Gesamtrechnung. 5. Ausführungsplanung Damit ist die Erstellung der ausführungsreifen Planungslösungen gemeint, wie beispielsweise Konstruktionspläne, Einzelzeichnungen im Maßstab 1:50 oder 1:1 etc., die mit 25 % des Honorars in die Rechnung eingehen. 6. Planung der Auftragsvergabe Hierunter fällt die Ausschreibung. Die Mengen der Baumaterialien werden ermittelt und Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen angefertigt. Hierfür sind 10 % des Architekten-Honorars vorgesehen. 7. Mitwirkung bei der Auftragsvergabe In dieser Phase ermittelt der Architekt die Kosten der einzelnen Gewerke und wirkt bei der Auftragsvergabe mit. Er holt Angebote der einzelnen Handwerker ein und wertet diese in Preisübersichten aus. Dafür werden 4 % des Honorars veranschlagt. 14

7 Leistungen und Vergütung des Architekten 8. Bauüberwachung Aufgabe in dieser Phase ist es, die einzelnen Handwerker bei der Ausführung ihrer Arbeiten auf der Baustelle zu überwachen, mögliche Ausführungsfehler sofort zu erkennen und sie den Handwerkern unverzüglich anzuzeigen. Darunter fällt auch die Koordination der Handwerker-Einsätze, die Erstellung des Aufmaßes mit den Handwerkern, das Führen eines Bautagebuchs sowie die Rechnungsprüfung. Für die Überwachungsphase sind 31 % des Honorars vorgesehen. 9. Objektbetreuung und Dokumentation Diese letzte Phase dient dazu, die Beseitigung der Mängel innerhalb der Gewährleistungsfristen sowie die Mängelbeseitigung nach der Abnahme innerhalb der Verjährungsfristen zu überwachen. Außerdem hat der Architekt die Aufgabe, die Freigabe von Sicherheitsleistungen zu überprüfen und dem Bauherren mitzuteilen, ob die Sicherheitsleistungen ausgezahlt werden können oder nicht. Des weiteren muss der Architekt dem Bauherrn sämtliche Unterlagen aushändigen, die von ihm während der Bauphase zusammengetragen wurden, so dass sich der Bauherr anhand der Unterlagen ein Bild von dem kompletten Bauvorhaben verschaffen kann. Sie sind nicht verpflichtet, sämtliche Leistungsphasen über einen Architekten abzuwickeln. Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie einem Architekten ausschließlich die Vorplanung übertragen und erst wenn Sie festgestellt haben, dass Sie mit dem Architekten zufrieden sind, ihm die weiteren Bauphasen anvertrauen. Wenn Sie diese Variante wählen, haben Sie den großen Vorteil, dass Sie den Architekten noch wechseln können. Tipp: Für den Fall, dass Sie die einzelnen Leistungsphasen nicht komplett an einen Architekten vergeben, sondern nacheinander, sollten Sie sich im Architekten-Vertrag bereits eine Opti- 15

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