STADT PFORZHEIM FORTSCHREIBUNG DES MÄRKTE-UND ZENTRENKONZEPTES AUS DEM JAHRE 2005

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1 Kurzfassung Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus STADT PFORZHEIM FORTSCHREIBUNG DES MÄRKTE-UND ZENTRENKONZEPTES AUS DEM JAHRE 2005 Pforzheim, im Dezember 2010 Dipl.-Geograph Roland Wölfel, Partner + Geschäftsführer Dipl.-Geograph Timo Cyriax CIMA Beratung + Management GmbH Die Kurzfassung wurde mit Genehmigung der CIMA - vom WSP erstellt KÖLN Fortschreibung LEIPZIG Märkte- LÜBECK und Zentrenkonzept MÜNCHEN der RIED Stadt (A) Pforzheim STUTTGART 1

2 Inhaltsübersicht 1. Markt- und Strukturdaten von Pforzheim 2. Einzelhandelsbestand 3. Einkaufsinnenstadt Standortmerkmale und Entwicklung 4. Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim 5. Leistungsbausteine des Auftrages etc. 2

3 Markt-und Strukturdaten von Pforzheim 3

4 Marktgebiet/Kaufkraftpotential Einzelhandelskennziffern Kaufkraftkennziffer (Kaufkraft/EW; Summe verfügbares Netto Einkommen/EW) Pforzheim Bretten Calw Mühlacker Vaihingen/Enz Bad Wildbad Enzkreis 101,3: Über dem Bundesdurchschnitt (100), jedoch geringer als die regionalen Zentren. Der Grund hierfür liegt in dem geringen verfügbaren Netto Einkommen je Einwohner. 97,9 101,3 101,0 103,4 103,0 105,0 106, Quelle: BBE!CIMA!MB Research,

5 Marktgebiet/Kaufkraftpotential Einzelhandelskennziffern Zentralitätskennziffer (EH Umsatz pro EW/EH relevante Kaufkraft) Quelle: BBE!CIMA!MB Research, ,0: Deutlich höher als der Bundesdurchschnitt (100) und als die Städte HD, KA, S, HN. Offensichtlich kaufen viele Konsumenten aus dem Umland in Pforzheim und aufgrund der geringen Kaufkraft ist der Wert zusätzlich höher. * Zentralitätskennziffer für Pforzheim basiert auf CIMA-eigenen Schätzungen 2010; Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA 5

6 Marktgebiet/Kaufkraftpotential Marktgebiet Zone Zugehörige Kommunen/ Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential Zone I Gesamtstadt Pforzheim Zone II Restlicher Mittelbereich Pforzheim: Nahbereiche Pforzheim, Wiernsheim, Heimsheim, Tiefenbronn, Neulingen, Remchingen, Königsbach-Stein, Keltern, Straubenhardt, Neuenbürg Zone I-II Engeres Marktgebiet insgesamt Zone III Weiteres Marktgebiet: Mittelbereiche Bretten, Calw, Mühlacker, Bad Wildbad Marktgebiet insgesamt (Zone I III) ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal

7 Marktgebiet/Kaufkraftpotential Kaufkraftpotential Kaufkraftpotential Marktzonen engeres Marktgebiet Weiteres Sortimente Stadt Restlicher Gesamter Marktgebiet Zone I-III Pforzheim Mittelbereich Mittelbereich (Zone III) (Zone I) Zone II (Zone I+II) kurzfr. Bedarf insg. 334,6 429,4 764,0 593, ,3 mittelfr. Bedarf insg. 119,7 153,6 273,3 212,2 485,5 langfr. Bedarf insg. 167,9 215,4 383,3 297,7 681,0 Einzelhandel gesamt 622,2 798, , , ,8 Umsatzleistung in Pforzheim 2009: ca. 906,2 Mio.. Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich Das zusätzliche rechnerische Umsatzpotential beträgt ca. 82,7 Mio., davon 15,1 Mio kurzfristiger Bedarf, 26,6 Mio. mittelfristiger Bedarf, 41 Mio. langfristiger Bedarf. Das zusätzliche rechnerische Verkaufsflächenpotential beträgt ca qm, davon qm kurzfristiger Bedarf, qm mittelfristiger Bedarf, qm langfristiger Bedarf. 7

8 Einzelhandelsbestand 8

9 Einzelhandelsbestand Bestandsdaten In der Gesamtstadt Pforzheim wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: Anzahl der Ladengeschäfte: 910 Betriebe Gesamtverkaufsfläche: ca qm Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 906,2 Mio. * *Inkl. Möbelzentrum Birkenfeld (Gemarkungsgrenze zu Pforzheim), nur Vor-Ort-Umsatz der Versender Branche Bestandsdaten Anzahl der Betriebe a Verkaufsfläche in qm b Umsatz in Mio. b kurzfristiger Bedarf gesamt ,7 mittelfristiger Bedarf gesamt ,1 langfristiger Bedarf gesamt ,4 Einzelhandel gesamt ,2 a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt b Zuordnung nach Teilsortimenten Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai

10 Lageabgrenzung Schematische Übersicht der Einzelhandelsstandorte Legende: teilzentren Einkaufsinnenstadt Nahversorgungslagen/Stadt Standortlagen Gewerblich geprägte Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 10

11 Lageabgrenzung Räumliche Dimension der Einkaufsinnenstadt Quelle: Pforzheim neu erleben, WS Pforzheim; Strategie-und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September

12 Einzelhandelsbestand Verteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen Zahl der Betriebe 54% der Betriebe mit mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Verkaufsfläche in qm 56% der Verkaufsfläche für den mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai

13 Einzelhandelsbestand Verteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen Umsatz in Mio. Nur 1/3 des Gesamtumsatzes wird in der Einkaufsinnenstadt erwirtschaftetet. Innenstadt. 2/3 des Umsatzes werden in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai

14 Einzelhandelsbestand Entwicklung seit 2005 Basisjahr Kriterien Veränderung abs. in % Gesamtstadt Pforzheim Anzahl der Betriebe % Verkaufsfläche in qm % Umsatz in Mio. 887,1 906,2 19,1 + 2% Einkaufsinnenstadt Pforzheim (nicht gleichzusetzen mit dem statistischen Bezirk Innenstadt ) Anzahl der Betriebe % Verkaufsfläche in qm % Umsatz in Mio. 272,6 281,0 + 8,4 + 3 % Quelle: CIMA 2005 und April/Mai

15 Einkaufsinnenstadt - Standortmerkmale und Entwicklung 15

16 Nutzungs- und Branchenmix Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 27 Leerstände (überwiegend Einzelhandelsimmobilien) Leerstandsquote in der Innenstadt zum Erhebungszeitpunkt bei ca. 7,8% Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich Ausnahmen: ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffersin der Leopoldstraße (ca qm VK) sowie die deutlich kleinere Fläche des ehemaligen Denn s Bio- Marktes Größter Teil der leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA 16

17 Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Qualitäts-und Zielgruppenausrichtung Großteil der Innenstadtbetriebe in der Kategorie standardisiert, konsumig. Dieser Anteil ist zu hoch Gut ein Viertel der Betriebe mit qualitätsorientiertem Marktauftritt. Das ist zu wenig Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai

18 Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Warenpräsentation und Ladengestaltung Gut die Hälfte der Betriebe weist ein positives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Erscheinungsbild Ein Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt hinsichtlich Warenpräsentationund Ladengestaltung durchschnittlich / normal ohne Highlights und somit austauschbar. Dieser Anteil ist zu hoch Ca. 14 % in veraltetem und renovierungsbedürftigem Zustand. Der Prozentsatz ist ebenfalls zu hoch Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai

19 Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Schaufenster- und Fassadengestaltung Ca. 44 % der Betriebe mit positivem, modernem und zeitgemäßem äußeren Erscheinungsbild Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe normal, ohne Highlights Ca. 17 % der Betriebe veraltet und renovierungsbedürftig Die Hälfte aller Betriebe wirtschaftet in einem nicht positiven und modernem Ambiente (Fassade und Schaufenster) Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai

20 Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Markenorientierung Ca. 40 % der Betriebe mit Schwerpunkt auf Markenware Ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe positioniert sich vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung. Dieser Wert ist zu hoch Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai

21 Nutzungs- und Branchenmix Bewertung des Markenportfolios Defizite bei den Marken: 1. Bekleidungssegment: Oberes Preissegment mit Mono-Labels, Highlights (bspw. P&C, Ansons, Appelrath& Cüpper) fehlen => Angebot mit umliegenden Mittelzentren austauschbar ( Austauschbarkeit / Vergleichbarkeit ) 2. Schuhe und Sport: Segment ist in beiden Branchen abgedeckt, allerdings fehlen einige Markenfirmen Defizite bei den folgenden Branchen: 1. Bekleidungssegment/ Wäsche in der Innenstadt zu wenig 2. Verkaufsfläche Schuhe zu 50% in der Innenstadt und zu 50% in den Gewerbegebietslage. Es fehlen jedoch bestimmte Marken 3. Sport in der Innenstadt und auf der Wilferdinger Höhe. Kein umfänglicher Bedarf 4. Bei Elektrowaren ist ein weiterer Ausbau insbesondere im innerstädtischen Bereich möglich 21

22 Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim 22

23 Entwicklungsperspektiven Zentrenhierarchie -Schützenswerte Bereiche 23

24 Entwicklungsperspektiven Empfehlungen zur Standortentwicklung Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagenbzw. auf die wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige Handelsansiedlungen an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, minimieren Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimentenund Betriebstypen Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadt- Erweiterungslagen bzw. ausgewählten und planerisch gewollten Standorten Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten(z.B. Möbel, Bau-und Heimwerkerbedarf etc.), auch Standortlagen außerhalb der Innenstadt möglich Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich, über entsprechende Flächen-und Sortimentsfestsetzungenin den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen ermöglichen 24

25 Entwicklungsperspektiven Entwicklung der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum) Prinzip City first für Betriebstypen, die städtebaulich integrierbar sind Ausschluss bzw. die Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen Erhaltung der Investitionsbereitschaft und -sicherheit für Gewerbeimmobilien Sicherung und Stärkung der Innenstadt von Pforzheim als Einkaufsstandort Erhalt der städtebaulichen Qualität und Attraktivität 25

26 Entwicklungsperspektiven Gewerbe- und Sondergebietslagen Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen * hier: WilferdingerHöhe, GE Oberes Enztal, GE BrötzingerTal, GE Hohenäcker/Obsthof und Standortlage Kaufland im Enzauenpark Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai

27 Entwicklungsperspektiven Gewerbe- und Sondergebietslagen Für Strukturprägende Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt bzw. zu den Stadtteilzentren:Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur sporadischen Einzelhandelsbesatz verfügen: Genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewerbegebietslagen: Belegung mit zentrenrelevanten Sortimenten nur unter Beibehaltung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente oder durch nicht zentrenrelevante Sortimente Ein Nachrücken/Erweitern von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte unterbunden werden 27

28 Leistungsbausteine des Auftrages etc. 28

29 Leistungsbausteine des Auftrages Bestandserhebung und Bewertung des Ladeneinzelhandels und -handwerks Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer Einzelhandels Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix für die Innenstadt von Pforzheim Prognose Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale Branchenmix-/ Standortkonzeption (inkl. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche & Nahversorgungslagen) Entwicklungsperspektiven verschiedener Standortlagen 29

30 Haftungserklärung Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise-in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Die Darstellungen in dieser Unterlage sind unvollständig. Die dargestellten Fakten sind nur in Verbindung mit dem gesprochenen Wort gültig. Zitate aus dieser Unterlage sind unzulässig. 30

31 CIMA Beratung + Management GmbH Büro Stuttgart Neue Weinsteige Stuttgart Tel /62 Fax cima.stuttgart@cima.de Büro München Brienner Straße München Tel.: Fax: cima.muenchen@cima.de 31