HOAI Honorarberechnung III Besondere Leistungen, Altbau, Instandsetzung

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1 M6.1 Bauwirtschaft Übung 7: HOAI Honorarberechnung III Besondere Leistungen, Altbau, Instandsetzung Einleitung Ein Projektentwickler hat ein marodes, leerstehendes Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit in Dortmund erworben und möchte es sanieren, in Eigentumswohnungen aufteilen und diese dann im Anschluss verkaufen. Die Planung und Durchführung der Instandsetzung-Maßnahmen ist einem Generalunternehmer zum Pauschalpreis in Höhe von ,- als Design&Build übertragen worden. Die Bauzeit soll 36 Wochen (ca. 8,5 Monate) betragen. Der Geschäftsführer der Objektgesellschaft ist an Sie heran getreten, ob Sie für das Projekt die Oberbauleitung übernehmen könnten. Dafür sollen Sie im wesentlichen die Leistungsphase 8 erbringen, allerdings ohne die folgenden Grundleistungen: 1. Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm) 2. Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen 3. Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen 4. Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen 5. Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen 6. Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276 Sie sollen also hauptsächlich die technischen und baurechtlichen Belange der Maßnahme überwachen und dokumentieren. Der Bauherr möchte Sie aber auch gleich für folgende Leistungen beauftragen, die Sie parallel zur Überwachung erbringen sollen, so dass die Unterlagen gleich nach Fertigstellung der Bauarbeiten übergeben werden können: 1. Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation inkl. Aufmaß 2. Erstellen der Flächenberechnung nach Din277/WoFlV/II.BV 3. Erstellen der Pläne und Anträge für die Abgeschlossenheitserklärung Benötigte Unterlagen HOAI 2013 z.b. Siemon Einzelwert-Tabellen für LP8 (im Anhang) BKI Kostenkennwerte Altbau : Instandsetzungen, Wohnbauten (enthalten) BKI Kostenkennwerte Neubau : Mehrfamilienhaus 6-19WE, mittlerer Standard (enthalten) "Bauen und Planen im Bestand" AK Berlin, September 2014 (im Anhang) Grundlagen für die Honorarberechnungen BRI : cbm BGF : qm NF : 735 qm 1/12

2 Aufgabe 7.1 Szenario 1 Nach längerer Diskussion mit dem Bauherren, einigen sie sich auf folgende Eckpunkte für Ihre Honorierung, und halten diese in einem von beiden Seiten unterzeichneten Vertrag fest: Honorarzone: III / Höchstsatz Leistungsphase: 8 Ausgleich für Koordinierungs-/Einarbeitungsaufwand: zusätzlich LP 1+2 = 9% Instandsetzungszuschlag auf LP 8: 50% Abzüge für nicht erbrachte Grundleistungen LP 8 nach den "von" Werten der Siemon Einzelbewertungs-Tabelle. Anrechenbare Kosten auf Basis einer Kostenschätzung (1.Ebene KG300&KG400) nach BKI Kostenkennwerten (Anteil KG400 ca % der Bauwerkskosten) Mitzuverarbeitenden Bausubstanz auf Basis: MvB Wertfaktor der Gebäudesubstanz WF=0,65 MvB Leistungsfaktor LF=0,75 für LP 8 Erstellen der Bestandspläne: 7,75 /qm BGF Berechnung der Flächen : 0,95 /qm BGF Abgeschlossenheitserklärung: 1,00 /qm BGF Nebenkosten pauschal 5% Monatliche Akonto-Zahlung i.h. von 7.000,- Berechnen Sie Ihr Honorar. Aufgabe 7.2 Szenario 2 Sie besprechen Ihr Honorar mit dem Geschäftsführer bei einem Abendessen und einigen sich am Ende auf die oben bereits dargestellten Punkte. Ihr Bauherr bittet Sie gleich loszulegen, weil bereits mit der Baustelleneinrichtung begonnen wurde. Ihre ersten Zwischenrechnungen werden anstandslos beglichen, aber gegen Ende der Baumaßnahme zahlt der Bauherr erst zögerlich, dann gar nicht mehr. Sie stellen den Bauherren zur Rede und dieser meint, Ihr Honorar wäre viel zu hoch und er sehe nicht ein, dass er zu viel zahlen solle. Man müsse nochmal darüber reden. Wie ist Ihre Position für die Nachverhandlung des Honorars auf Grundlage der HOAI? Gehen Sie die verhandelten Punkte einzeln durch und vergleichen diese mit den zugehörigen Regelungen in der HOAI. Welcher Honorar-Anspruch ist Ihnen sicher? Bochum, den Simon Crowder 2/12

3 A 7.1 Nebenrechnung Honorarberechnung (Szenario 1) a) Aufgabe Neubau Sanierung/Umbau X Instandsetzung/Instandhaltung Beschreibung: Marodes Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit in Gelsenkirchen ca. BRI: cbm, BGF: qm, NF: 735 qm Planung und Ausführung hat der Bauherren einem Generalunternehmer übertragen. Erbracht werden soll eine Oberbauleitung zur Überwachung der Ausführung, sowie Leistungen zur Vorbereitung der Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung. b) Honorarzone / Honorarsatz Vereinbart: III / Höchstsatz c) Leistungsbild Vereinbart: LP 8 Objektüberwachung Abzüge für nicht erbrachte Grundleistungen in den beauftragten Leistungsphasen HOAI 8(2): Grundleistung LP 8 (Objektüberwachung) d) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm) 0,50% f) Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen enthalten in g) g) Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen 4,00% h) Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen 1,00% i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen Abzug enthalten in h) j) Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276 0,50% Aufschlag für Einarbeitung bei Beauftragung von Einzelleistungen gem. HOAI 8(3), 9(3) Vereinbart: entsprechend der Prozentsätze für LP1+LP2 > 9% Aufschlag auf Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) bei Instandsetzung gem. HOAI 12(2) Vereinbart : 50% Aufschlag auf LP8 Leistungsbild Leistungsphasen / Prozentpunkte Summe 6,00% LP 1 LP 2 LP 3 LP 4 LP 5 LP 6 LP 7 LP 8 LP 9 Summe Basis (%) 2,00 7,00 15,00 3,00 25,00 10,00 4,00 32,00 2,00 100,00 Abzug nicht erbrachte Grundleist. -6,00 Zwischensumme 26,00 Aufschlag Instandsetzung 13,00 Zwischensumme 39,00 Aufschlag für erhöhten Aufwand 9,00 Summe 48,00 3/12

4 A 7.1 Nebenrechnung Honorarberechnung d) Anrechenbare Kosten Kostenschätzung Instandsetzung BKI Statistische Kostenkennwerte Altbau 2015 Instandsetzung Wohnbauten Stand: 2. Quartal 2015, Bundesdurchschnitt, inkl. 19% MwSt. Position Menge Einh. EP ( ) GP ( ) BRI KG300 & KG ,00 cbm 140, ,00 BGF KG300 & KG ,00 qm 390, ,00 NF KG300 & KG ,00 qm 670, ,00 Durchschnitt ,67 Brutto / 1,19 > Netto Anrechenbare Kosten Instandsetzung: ,87 Kostenschätzung Gebäudesubstanz (Neubauwert) BKI Statistische Kostenkennwerte Neubau 2015 Mehrfamilienhäuser mit 6-19WE, mittlerer Standard Stand: 2. Quartal 2015, Bundesdurchschnitt, inkl. 19% MwSt. Position Menge Einh. EP ( ) GP ( ) BRI KG300 & KG ,00 cbm 330, ,00 BGF KG300 & KG ,00 qm 910, ,00 NF KG300 & KG ,00 qm 1.350, ,00 Mitzuverarbeitende Bausubstanz Wert-Faktor Gebäudesubstanz WF = 0,65 Leistungs-Faktor LF = 0,75 Durchschnitt ,00 Berechnung der MvB: ,- x 0,65 x 0,75 = ,75 Brutto / 1,19 > Netto Anrechenbare Kosten MvB: ,37 Summe der Instandsetzungsarbeiten und der Mitverarbeiteten Bausubstanz Anrechenbare Kosten ,24 4/12

5 A 7.1 Nebenrechnung Honorarberechnung e) Besondere Leistungen Nr Bezeichnung Menge Einh. Satz Summe ( ) 01 Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation inkl. Aufmaß 02 Erstellen der Flächenberechnung nach Din277/WoFlV/II.BV 03 Erstellen der Pläne und Anträge für die Abgeschlossenheitserklärung 04 % Zuschl. 05 pauschal 06 Stck. 07 /km 1.050,00 /qm BGF 7, , ,00 /qm BGF 0,95 997, ,00 /qm BGF 1, ,00 Summe (Netto) ,00 f) Nebenkosten 1. Versandkosten, Kosten für Datenübertragungen, 2. Kosten für Vervielfältigungen von Zeichnungen und schriftlichen Unterlagen sowie für die Anfertigung von Filmen und Fotos, 3. Kosten für ein Baustellenbüro einschließlich der Einrichtung, Beleuchtung und Beheizung, 4. Fahrtkosten für Reisen, die über einen Umkreis von 15 Kilometern um den Geschäftssitz des Auftragnehmers hinausgehen, in Höhe der steuerlich zulässigen Pauschalsätze, sofern nicht höhere Aufwendungen nachgewiesen werden, 5. Trennungsentschädigungen und Kosten für Familienheimfahrten in Höhe der steuerlich zulässigen Pauschalsätze, sofern nicht höhere Aufwendungen an Mitarbeiter oder Mitarbeiterinnen des Auftragnehmers auf Grund von tariflichen Vereinbarungen bezahlt werden, 6. Entschädigungen für den sonstigen Aufwand bei längeren Reisen nach Nummer 4, sofern die Entschädigungen vor der Geschäftsreise schriftlich vereinbart worden sind, 7. Entgelte für nicht dem Auftragnehmer obliegende Leistungen, die von ihm im Einvernehmen mit dem Auftraggeber Dritten übertragen worden sind. vereinbart: Pauschal 5% 5/12

6 A 7.1 Honorarberechnung AKx = ,24 AKnt = AKht = > AKd = Hnt= ,- Hht = ,- > Hd = ,- Hx = ( , ) / x , ,- = ,24 / x , ,- = 0,145 x , ,- = 4.650, ,- = ,62 > 100% Leistungsbild = 48% ,62 x 0,48 = ,18 Zzgl. Besondere Leistungen , ,00 = ,18 Zzgl. Nebenkosten ,18 x 0,05 = 3.312, , ,61 = ,79 (Netto) Zzgl. 19% MwSt ,79 x 0,19 = , , ,31 = ,10 (Brutto) 6/12

7 A 7.2 Nebenrechnung Honorarberechnung (Szenario 2) a) Aufgabe Neubau Sanierung/Umbau X Instandsetzung/Instandhaltung Beschreibung: Marodes Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit in Gelsenkirchen ca. BRI: cbm, BGF: qm, NF: 735 qm Planung und Ausführung hat der Bauherren einem Generalunternehmer übertragen. Erbracht werden soll eine Oberbauleitung zur Überwachung der Ausführung, sowie Leistungen zur Vorbereitung der Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung. b) Honorarzone / Honorarsatz c) Leistungsbild III / keine schriftliche Vereinbarung > Mindestsatz HOAI 7 (5) LP 8 Objektüberwachung Abzüge für nicht erbrachte Grundleistungen in den beauftragten Leistungsphasen HOAI 8(2): keine Schriftliche Vereinbarung > könnte neu bewertet werden z.b. 'Bis' Werte Grundleistung Abzug LP 8 (Objektüberwachung) d) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm) 1,00% f) Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen enthalten in g) g) Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen 7,00% h) Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen 1,50% i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen enthalten in h) j) Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276 1,00% Aufschlag für Einarbeitung bei Beauftragung von Einzelleistungen gem. HOAI 8(3), 9(3) Vereinbart: keine schriftliche Vereinbarung > kein Aufschlag Aufschlag auf Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) bei Instandsetzung gem. HOAI 12(2) Vereinbart : keine schriftliche Vereinbarung > kein Aufschlag Summe 10,50% Leistungsbild Leistungsphasen / Prozentpunkte LP 1 LP 2 LP 3 LP 4 LP 5 LP 6 LP 7 LP 8 LP 9 Summe Basis (%) 2,00 7,00 15,00 3,00 25,00 10,00 4,00 32,00 2,00 100,00 Abzug nicht erbrachte Grundleist. -10,50 Zwischensumme 21,50 Aufschlag Instandsetzung 0,00 Zwischensumme 21,50 Aufschlag für erhöhten Aufwand 0,00 Summe 21,50 7/12

8 A 7.2 Nebenrechnung Honorarberechnung d) Anrechenbare Kosten Kostenschätzung Instandsetzung BKI Statistische Kostenkennwerte Altbau 2015 Instandsetzung Wohnbauten Stand: 2. Quartal 2015, Bundesdurchschnitt, inkl. 19% MwSt. Position Menge Einh. EP ( ) GP ( ) BRI KG300 & KG ,00 cbm 140, ,00 BGF KG300 & KG ,00 qm 390, ,00 NF KG300 & KG ,00 qm 670, ,00 Durchschnitt ,67 Brutto / 1,19 > Netto Anrechenbare Kosten Instandsetzung: ,87 Kostenschätzung Gebäudesubstanz (Neubauwert) BKI Statistische Kostenkennwerte Neubau 2015 Mehrfamilienhäuser mit 6-19WE, mittlerer Standard Stand: 2. Quartal 2015, Bundesdurchschnitt, inkl. 19% MwSt. Position Menge Einh. EP ( ) GP ( ) BRI KG300 & KG ,00 cbm 330, ,00 BGF KG300 & KG ,00 qm 910, ,00 NF KG300 & KG ,00 qm 1.350, ,00 Durchschnitt ,00 Mitzuverarbeitende Bausubstanz keine schriftliche Vereinbarung > könnte neu bewertet werden Wert-Faktor Gebäudesubstanz WF = 0,30 Leistungs-Faktor LF = 0,50 Berechnung der MvB: x 030 x 050 = ,00 Brutto / 1,19 > Netto Anrechenbare Kosten MvB: ,35 Summe der Instandsetzungsarbeiten und der Mitverarbeitete Bausubstanz Anrechenbare Kosten ,22 8/12

9 A 7.2 Nebenrechnung Honorarberechnung e) Besondere Leistungen Nr Bezeichnung Menge Einh. Satz Summe ( ) 01 Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation inkl. Aufmaß 02 Erstellen der Flächenberechnung nach Din277/WoFlV/II.BV 03 Erstellen der Pläne und Anträge für die Abgeschlossenheitserklärung 04 % Zuschl. 05 pauschal 06 Stck. 07 /km 1.050,00 /qm BGF 6, , ,00 /qm BGF 0,80 840, ,00 /qm BGF 1, ,00 Summe (Netto) 8.715,00 keine schriftliche Vereinbarung, Bewertung aber nicht nach HOAI sondern nach BGB > Anspruch auf marktübliche Vergütung gem. BGB 632 (2) Bewertung evtl. geringer z.b. nach Spalte "Durchschnittliche Grundrisse/Wohnungen" f) Nebenkosten 8. Versandkosten, Kosten für Datenübertragungen, 9. Kosten für Vervielfältigungen von Zeichnungen und schriftlichen Unterlagen sowie für die Anfertigung von Filmen und Fotos, 10. Kosten für ein Baustellenbüro einschließlich der Einrichtung, Beleuchtung und Beheizung, 11. Fahrtkosten für Reisen, die über einen Umkreis von 15 Kilometern um den Geschäftssitz des Auftragnehmers hinausgehen, in Höhe der steuerlich zulässigen Pauschalsätze, sofern nicht höhere Aufwendungen nachgewiesen werden, 12. Trennungsentschädigungen und Kosten für Familienheimfahrten in Höhe der steuerlich zulässigen Pauschalsätze, sofern nicht höhere Aufwendungen an Mitarbeiter oder Mitarbeiterinnen des Auftragnehmers auf Grund von tariflichen Vereinbarungen bezahlt werden, 13. Entschädigungen für den sonstigen Aufwand bei längeren Reisen nach Nummer 4, sofern die Entschädigungen vor der Geschäftsreise schriftlich vereinbart worden sind, 14. Entgelte für nicht dem Auftragnehmer obliegende Leistungen, die von ihm im Einvernehmen mit dem Auftraggeber Dritten übertragen worden sind. keine schriftliche Vereinbarung > Abrechnung nach Einzelnachweis gem. HOAI 14(3) kein pauschaler Aufschlag 9/12

10 A 7.2 Honorarberechnung AKx = ,22 AKnt = AKht = > AKd = Hnt= ,- Hht = ,- > Hd = ,- Hx = ( , ) / x , ,- = 3.018,22 / x , ,- = 0,012 x , ,- = 324, ,- = ,32 > 100% Leistungsbild = 21,50% ,32 x 0,215 = ,23 Zzgl. Besondere Leistungen , ,00 = ,23 Zzgl. Nebenkosten Abrechnung nach Nachweis ,23 (Netto) Zzgl. 19% MwSt, ,23 x 0,19 = 4.238, , ,56 = ,79 (Brutto) , ,79 = ,32 (Brutto) weniger Honorar!!! Zusatzfrage: Der Bauherr hat in den ersten drei Monaten die vereinbarte Akontozahlungen geleistet. Welcher Betrag ist noch offen? 3 x 7.000,- = , ,- x 1,19 = , , ,00 = 1.556,79 Wann ist die Summe fällig? > nach Abnahme der Leistungen und Überreichen einer prüffähigen Schlussrechnung gem. HOAI 15 (1) 10/12

11 Formel für lineare Interpolation der Tabellenwerte H x = (AK x - AK NT ) / AK D x H D + H NT wobei: AK D = AK HT - AK NT und H D = H HT - H NT H : AK : X : HT : NT: D : Honorar Anrechenbaren Kosten Projektspezifische Werte Höherer Tabellenwert Niedrigerer Tabellenwert Delta oder Differenz (HT - NT) Honorartafel zu 35 (1) HOAI Gebäude und Innenräume Anrechenbare Kosten in Euro Honorarzone I sehr geringe Anforderungen Honorarzone II geringe Anforderungen Honorarzone III durchschnittliche Anforderungen Honorarzone IV hohe Anforderungen Honorarzone V sehr hohe Anforderungen von bis von bis von bis von bis von bis /12

12 Einzelbewertungstabellen für Grundleistungen nach Klaus D. Siemon 12/12