Lernfeld/Fach: Baufinanzierungen bearbeiten Thema: Darlehensarten in der Baufi

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1 Übungsaufgaben Aufgabe 1 Die Eheleute Bernd und Nicole Krause beabsichtigen, eine 3-Zimmer-Wohnung zu einem Kaufpreis von ,00 zzgl. einem Tiefgaragenstellplatz von ,00 zu erwerben. Das Objekt soll vermietet werden. Sie bieten den Eheleuten Krause im Rahmen des Beratungsgespräches ein Annuitätendarlehen zu folgenden Konditionen an: Darlehenssumme ,00 Zinssatz 4,80 % p.a. Anfängliche Tilgung 1,00 % p.a. Zinsfestschreibung 10 Jahre Zahlung monatlich Zins Tilgung Annuität ,40 150, Z = * 4,8 * 30 = 719, * 100 Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt monatlich mit sofortiger Tilgungsverrechnung. Ermitteln Sie a) die gesamte Höhe der ersten Rate (Annuität). 870,00 b) den Tilgungsanteil der zweiten Rate (Annuität). 150,60 Aufgabe 2 Bei Realkrediten zur privaten Wohnungsbaufinanzierung unterscheidet man 1. Annuitätendarlehen und 2. Abzahlungsdarlehen. Ordnen Sie die folgenden Merkmale der Leistungen des Kreditnehmers den Darlehensarten zu. Geben Sie eine 0 an, wenn eine Zuordnung nicht möglich ist. Mehrfachnennungen sind möglich. 2 gleich bleibende Tilgungsbeträge 0 abnehmende Tilgungsbeträge 1 ansteigende Tilgungsbeträge 1 abnehmende Zinsen in 0 gleich bleibende Zinsen in 2 abnehmende Annuitäten 1 gleich bleibende Annuitäten 0 zunehmende Annuitäten Rückzahlung erfolgt immer von 100% aus, also ! Aufgabe 3 Zur Finanzierung eines Bauvorhabens erhält ein Kunde der Bayreuther Bank AG ein Annuitätendarlehen über ,00 ; Konditionen: 7% Zinsen, 2% Tilgung; Auszahlung zu 96%. Gleichzeitig wird sein mit der Bausparkasse abgeschlossener Vertrag über eine Vertragssumme von ,00 nach Erreichen der Mindestansparung von 40% zugeteilt. Der Kunde hat vertragsgemäß 0,6% der Bausparsumme an die Bausparkasse als monatliche Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen. Ermitteln Sie den -Betrag, den der Kunde insgesamt monatlich für seine Baufinanzierung aufzubringen hat , ,00 = 1.605,00 1

2 Aufgabe 4 Zur Finanzierung eines Zweifamilienwohnhauses wurde ein langfristiges Darlehen gewährt, das zunächst nicht getilgt Festdarlehen wird. Statt in Verbindung dessen wird mit eine einer Lebensversicherung LV lohnen nur angespart, die am Ende der vereinbarten noch bei Laufzeit vermieteten mit dem Objekten, Darlehen da verrechnet hier die wird. Welche Aussage ist richtig? Darlehenszinsen als Werbungskosten bei a) Da die Darlehensrückzahlung Einkünften aus durch Vermietung die fällige und Lebensversicherung Verpachtung erfolgt, trägt das Kreditinstitut eine steuerlich Grundschuld geltend nur gemacht in Höhe der werden anfallenden können. Zinsen Bei der ein. b) Der Vorteil dieser Abtretung Finanzierungsvariante einer LV im Rahmen besteht eines darin, Darlehens dass die Prämien für die Lebensversicherung sind bei genau der Regeln einkommensteuerlichen zu beachten, damit Veranlagung die als Werbungskosten abgesetzt werden Abtretung können. für die LV nicht steuerschädlich wird. Da c) Eine grundbuchmäßige sich die Absicherung Regeln sehr des verkompliziert Darlehens haben, ist nicht ist erforderlich, wenn die Ansprüche aus dem regelmäßig Versicherungsvertrag ein Steuerberater an das hinzuzuziehen. Kreditinstitut Die abgetreten wurden. d) Diese Finanzierungsvariante Relevanz dieser kann Aufgabe unter für Berücksichtigung die Prüfung erscheint steuerlicher Gesichtspunkte deshalb für den gering. Bauherrn von Vorteil sein. e) Sinn dieser Finanzierungsvariante ist, die anfallenden Darlehenszinsen als Sonderausgaben absetzen zu können. Aufgabe 5 Sie erläutern einem Kunden die Konditionengestaltung für ein von ihm gewünschtes langfristiges Darlehen. Wie informieren Sie den Kunden richtig? 1. Bei konstanter Annuität wirkt sich eine Senkung des Zinssatzes laufzeitverkürzend aus. 2. Bei konstantem Zinssatz bewirkt ein höheres Disagio eine Senkung des Effektivzinssatzes. 3. Bei der Berechnung der Effektivverzinsung darf das Disagio nicht berücksichtigt werden. 4. Bei sonst gleichen Konditionen bewirkt ein höheres Disagio eine Verkürzung der Darlehenslaufzeit. 5. Bei der Finanzierung von privaten selbstgenutzten Wohnhäusern kann das Disagio steuerlich abgesetzt werden, wenn die Darlehensauszahlung erst nach dem Bezug des Hauses erfolgt. Aufgabe 6 Herr Wilhelm, ein langjähriger Kunde Ihres Kreditinstituts, benötigt für den Kauf eines Zweifamilienhauses eine Finanzierung. Der Kaufpreis, einschließlich aller Kosten beträgt ,00. Einzusetzende Eigenmittel: ,00, davon wurden ,00 eingezahlt in einen Bausparvertrag über ,00. Die Bank übernimmt ebenfalls die Zwischenfinanzierung des Bausparvertrages, der in ca. 2 Jahren zuteilungsreif sein wird. Sie erstellen Herrn Wilhelm untenstehendes Angebot für ein Annuitätendarlehen. Nomineller Kreditbetrag ,00 Auszahlungskurs in % Kredit 91,00 % Nominaler Zinssatz % p.a. 6,00 % Anfänglicher Tilgungssatz % p.a. 1,00 % oder Tilgungsbetrag 1.827,00 Anzahl Zinstermine je Jahr 12 x jährlich Anzahl Tilgungen je Jahr 12 x jährlich Zinsfestschreibung Jahr(e) 10 Jahre Kreditauszahlung ,00 Welche richtige Zusatzinformation geben Sie Herrn Wilhelm zu dem Darlehen? a) Für die gesamte Laufzeit sind 6 % Zinsen zu zahlen. b) Der Effektivzins bezieht sich auf die gesamte Laufzeit. c) Ein Zinsrisiko für den Kunden besteht nur für die ersten 10 Jahre. d) Nach 10 Jahren wird eine neue Entscheidung über die Kredithöhe getroffen. 2

3 e) Nach 10 Jahren kann sich lediglich der Nominalzins, nicht der Effektivzins ändern. f) Die Tilgung erhöht sich von Monat zu Monat um die ersparten Zinsen. Zins Tilgung Annuität Aufgabe 7 Ein Darlehen von , ist 1350 mit 9 % jährlich 300 zu verzinsen 1650 und mit 2 % p.a. bei gleichbleibenden Annuitäten zu tilgen. 1343,25 Zinsen und 306,75 Tilgung werden 1650 vierteljährlich bezahlt und verrechnet. Wie viel hat der Kunde nach einem halben Jahr insgesamt getilgt? 606,75 Z = * 9 * 90 = 1343, * 100 Aufgabe 8 Ein Darlehen in Höhe von ,00 wird unter folgenden Bedingungen gegeben: 97 % Auszahlung; 8 % Zinsen; 1 % Tilgung, gleich bleibende jährliche Annuität. Wie viel beträgt das Restdarlehen nach 2 Jahren? ,00 Aufgabe 9 Ein Darlehen von ,00 ist mit 8% jährlich zu verzinsen und mit 2 % p.a. bei gleich bleibenden Annuitäten zu tilgen. Zins und Tilgung werden vierteljährlich bezahlt. Wie viel hat der Kunde nach einem halben Jahr insgesamt getilgt? 303,00 Aufgabe Schritt: 6 Promille von = 600 * 12 = Annuität p.a Ein Bausparvertrag über ,00 2. Schritt: ist mit Darlehen ,00 = angespart und zugeteilt. Der 3. Schritt: Zinsen 5% von = Tilgung p.a. = Bausparer schöpft seinen Darlehensanspruch 4. Schritt: Dreisatz: voll aus. = Die 100% monatliche und = x% Zahlung des Bausparers beträgt 6 Promille der Bausparsumme. 5. Schritt: x = 7% Festzinssatz 5 %. Wie viel Prozent des gewährten Darlehens beträgt die anfängliche Jahrestilgung (Gebühren bleiben unberücksichtigt)? 7 % Aufgabe 11 Ein Kaufmann hat ein Wohnobjekt erworben. Wie viel beträgt bei diesem Objekt im ersten Jahr die Summe aus Aufwand und Tilgung? Kaufpreis ,00 davon entfallen auf das Grundstück ,00 Belastungen - erststelliges Grundpfandrecht in Höhe von ,00 Zins 6,75% p.a., Tilgung 1 % p.a. - nachrangiges Grundpfandrecht in Höhe von ,00 Zins 6,75% p.a., Tilgung 1,5% p.a. Kosten - Grundbesitzabgaben pro Vierteljahr 630,00 - Abschreibung 1,5 % p.a. linear - sonstige Kosten pro Jahr 2.165,00 Einnahmen: - monatliche Miete 2.200,00 Zins zu 6,75% 9.315,00 Tilgung: zu 1% und zu 1,5% 1.620,00 Grundbesitzabgaben 2.520,00 Sonstige Kosten 2.165,00 Abschreibung 1,5% von ,00 3

4 Summe aus Aufwand und Tilgung ,00 Aufgabe 12 Ein Darlehen von ,00 wurde zu folgenden Konditionen gewährt: Zinssatz 7%, Tilgung 1% zuzüglich der ersparten Zinsen (gleich bleibende Annuität), Auszahlung 99%. Die Annuitäten werden in Jahresraten gezahlt, Wert Wie viel beträgt der Tilgungsanteil der im 2. Jahr zu zahlenden Annuität? 1.605,00 Aufgabe 13 Ihr Kunde finanziert ein Bauobjekt mit einem Baudarlehen von ,00 und einem Bausparvertrag von ,00. Folgende Angaben sind zu berücksichtigen: Angaben zum Baudarlehen Auszahlung 97% 7,75 % Zinsen 1,5 % Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen Angaben zum Bausparvertrag Vertragssumme ,00 Angespartes Guthaben ,00 Bauspardarlehen ,00 Monatliche Zahlungsverpflichtung 6 von der Vertragssumme Zinssatz 4,5 % p.a. Wie viel beträgt die monatliche Belastung aus beiden Darlehen? 1.876,25 Aufgabe 14 Ein Kunde finanziert ein Bauobjekt mit einem Bankdarlehen in Höhe von ,00 und einem Bausparvertrag (Bausparsumme: ,00 ). Konditionen: Bankdarlehen: Auszahlung 95 %, Zinssatz 6,5 %, Tilgungssatz 2,5 % zuzüglich ersparter Zinsen Bausparvertrag: Angespartes Guthaben bei Zuteilung ,00, 5 % Zinsen p.a., 7 % Tilgung p.a., Rückzahlungsverpflichtung laut Bausparbedingungen: 6 Wie hoch ist die Gesamtbelastung im zweiten Jahr aus beiden Darlehen? ,00 Aufgabe 15 Vor 7 Jahren schloss ein Kunde einen Bausparvertrag ab. Gleichzeitig nahm er ein Baudarlehen über ,00 auf, bei dem die Tilgung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages ausgesetzt wurde. Der Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von ,00 ist mit 40 % angespart und wurde = jetzt * 10% zugeteilt. = : 12 = mtl. 6 Promille von = 480 mtl. Mit welcher monatlichen Gesamtbelastung muss der Kunde nach Teilablösung des Baudarlehens rechnen, wenn die nachstehenden Konditionen gelten: Baudarlehen: Zins 8 %, Tilgung 2 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen Bauspardarlehen: 6 monatlich von der Bausparsumme? 1.480,00 4

5 Aufgabe 16 Einem Kunden wird ein Darlehen zu folgenden Konditionen gewährt: Darlehensbetrag: ,00 8 % p.a. Tilgung: 1 % p.a. zuzüglich ersparter 360 Zinsen * 100 Auszahlung: 100% Valutierung: xx Zins Tilgung Annuität ,50 637, Z = * 8 * 90 = Die Annuitäten werden vierteljährlich zum Quartalsende verrechnet. Wie viel beträgt der Tilgungsanteil im Jahr der Auszahlung? 1.262,50 Aufgabe 17 Ein Darlehen von ,00 wird mit einem Disagio von 2 % ausbezahlt. Es ist mit 8,5 % jährlich zu verzinsen und mit 1 % p.a. bei gleich bleibenden Annuitäten zu tilgen. Zins und Tilgung werden vierteljährlich bezahlt. Wie hoch ist das Restdarlehen nach einem halben Jahr? ,03 Aufgabe 18 Im Rahmen einer Baufinanzierung macht die Bayreuther Bank AG einem Privatkunden folgendes Kreditangebot: Darlehensbetrag: ,00 Auszahlung: 99 % Tilgung = 2,5% 6,5 % p.a. für 5 Jahre fest Annuität: gleichbleibend 9 % des ursprünglichen Darlehensbetrages a) Stellen Sie einen Tilgungsplan für die beiden ersten Jahre der Darlehenslaufzeit auf. b) Wie viel werden dem Kunden effektiv als Darlehen zur Verfügung gestellt? c) Erläutern Sie, warum die Bayreuther Bank AG nur eine Laufzeit von 5 Jahren anbietet? Jahr Darlehensschuld Zinsen Tilgung Annuität , , , , , , , ,00 b) ,00 Darlehensbetrag 1.500,00 1 % Disagio ,00 Auszahlungsbetrag (effektiver Darlehensbetrag) c) Die Fristigkeit der entsprechenden Refinanzierungsmittel (z. B. Spareinlagen, Sparbriefe) ist in der Regel kleiner als die Darlehenslaufzeit. Bei verändertem Kapitalmarktzinsniveau können die gestiegenen bzw. gesunkenen Refinanzierungskosten des Kreditinstituts an den Kunden weitergegeben werden. Das Zinsänderungsrisiko trägt der Kunde. Aufgabe 19 Ein Geschäftskunde beantragt zur Finanzierung einer Umbaumaßnahme auf seinem Betriebsgelände bei der Hypothekenbank AG langfristige Kreditmittel in Höhe von ,00. Der Kredit wird als Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) zu folgenden Konditionen bereitgestellt: 5

6 5,25 % p.a. Disagio: 1 % anfänglicher Tilgungssatz: 2,5 % a) Über welchen Betrag muss die nominelle Darlehenssumme lauten, wenn der gewünschte Betrag effektiv Auszahlung gelangen soll? (Aufrundung auf volle 1.000,00 ) b) Auf welchen Betrag lautet der vom Kunden monatlich zu leistende Kapitaldienst? zu a) : 99 x 100 = ,96, gerundet ,00 zu b) Tilgungssatz 2,50 % + Zinssatz 5,25 % = 7,75 % Annuität; 7,75 % von ,00 = ,00 ; ,00 : 12 = 6.200,00 Aufgabe 20 Ein Kunde beantragt bei der Hypothekenbank AG zur Finanzierung der Sanierung eines Mehrfamilienhauses ein Darlehen von ,00. Die gesamte Jahresreinmiete des unbelasteten Objektes beträgt ,00. Der Kredit wird als Abzahlungsdarlehen zu folgenden Konditionen bereitgestellt: 4,75 % p.a. fest Disagio: 0,5 % Tilgungssatz: 6 % p.a. Erstellen Sie einen Tilgungsplan für die beiden ersten Jahre der Kreditlaufzeit. Jahr Kreditbetrag Zinsen Tilgung Annuität , , , , , , , ,50 6