4. Besprechungsfall. Wie ist die Rechtslage?

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1 4. Besprechungsfall Anfang 2007 hat Münch für sich und seine fünfköpfige Familie von Vollmer zum Preis von kalt 600, warm 700 im Monat eine Wohnung in Würzburg gemietet, deren Wände teilweise durchfeuchtet waren. Münch ignoriert das Problem zunächst, bis er sich Anfang Juli 2007 an Vollmer wendet und diesen bittet, für trockene Wände zu sorgen. Vollmer kommt diesem Wunsch sofort nach, benötigt für die Sanierung aber zwei Monate. Wegen der verspäteten Mitteilung des Münch muss er zur Beseitigung der Feuchtigkeit außerdem 1000 mehr aufwenden. Später erklärt er aber gegenüber Münch, dass er, um die Beziehung nicht zu belasten, Schwamm drüber sein lassen wolle. Anfang 2008 schenkt er das Haus seinem Sohn Sebastian, der im Sommer 2009 einen Arbeitsplatz in Würzburg bekommt. Mit Brief vom 1. September 2009, der am 6. September in Münchs Briefkasten eingeworfen wird, kündigt er diesem unter Hinweis auf seine Versetzung fristgemäß zum 30. November Münchs Sohn nimmt den Brief aus dem Briefkasten, nutzt ihn für eine Telefonnotiz, vergisst ihn anschließend und gibt ihn dem Münch erst am 15. Oktober Münch meint, der alleinstehende Sebastian könne keine so große Wohnung für sich beanspruchen, sondern müsse in Aschaffenburg wohnen bleiben, das gar nicht so weit sei. Im übrigen wolle er nun für erste Hälfte von % der Miete zurück, da er und seine Familie in einer feuchten Wohnung hätten leben müssen. Wie ist die Rechtslage?

2 Anfang 2007 hat Münch für sich und seine fünfköpfige Familie von Vollmer zum Preis von kalt 600, warm 700 im Monat eine Wohnung in Würzburg gemietet, deren Wände teilweise durchfeuchtet waren. Mietvertrag nach 535 Mangel der Mietsache nach 536 Abs. 1 S. 1 automatische Minderung der Miete, deren Überzahlung nach 812 zurückgefordert werden muß bezieht sich auf Bruttomiete, weil auch keine Nebenkosten geschuldet sind, soweit Gebrauchstauglichkeit gestört ist

3 Münch ignoriert das Problem zunächst, bis er sich Anfang Juli 2007 an Vollmer wendet und diesen bittet, für trockene Wände zu sorgen. Vollmer kommt diesem Wunsch sofort nach, benötigt für die Sanierung aber zwei Monate. Wegen der verspäteten Mitteilung des Münch muss er zur Beseitigung der Feuchtigkeit außerdem 1000 mehr aufwenden. Später erklärt er aber gegenüber Münch, dass er, um die Beziehung nicht zu belasten, Schwamm drüber sein lassen wolle. Verstoß gegen Pflicht zur Mängelanzeige nach 536c Abs. 1 Minderung ausgeschlossen durch 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 aber nur, soweit Verspätung verursacht: nur für sechs Monate, nicht für die beiden Monate, die es ohnehin gedauert hätte Ausschluss der Minderung wegen vorbehaltloser Zahlung der Miete analog 536b? BGH verneint planwidrige Regelungslücke, weil 536c die Folgen der verzögerten Mängelanzeige abschließend regelt M kann von V nach 812 Abs. 1 S Alt. Rückzahlung von 280 (2 x 140 = 20% aus 700) verlangen Schadensersatzanspruch nach 536c Abs. 2 S. 1 Erlassvertrag gemäß 397: das Angebot des M bedarf nach 151 keiner ausdrücklichen Annahme

4 Anfang 2008 schenkt er das Haus seinem Sohn Sebastian, der im Sommer 2009 einen Arbeitsplatz in Würzburg bekommt. Mit Brief vom 1. September 2009, der am 6. September in Münchs Briefkasten eingeworfen wird, kündigt er diesem unter Hinweis auf seine Versetzung fristgemäß zum 30. November Münchs Sohn nimmt den Brief aus dem Briefkasten, nutzt ihn für eine Telefonnotiz, vergisst ihn anschließend und gibt ihn dem Münch erst am 15. Oktober mit Eigentumserwerb gesetzlicher Vertragseintritt des S nach 566 Abs. 1 S. 1: trotz der amtlichen Überschrift kommt es nicht auf die Art des Grundgeschäfts an ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarfskündigung): Kündigungsgrund ist unter Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter festzustellen, die sich beide auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG berufen können Kündigung erfolgt gemäß 568 schriftlich und nach 573 Abs. 3 unter Beschreibung des Kündigungsgrundes Kündigungsfrist nach 573c Abs. 1 S. 1: für Wirkung zum Ende November 2009 ist Zugang bis Donnerstag, 3. September 2009, erforderlich aber Umdeutung gemäß 140 in eine Kündigung zum Ende Dezember möglich, weil S zu erkennen gibt, daß er die Auflösung des Mietverhältnisses auf jeden Fall will Rechtsfolge einer wirksamen Kündigung ist ein Rückgabeanspruch nach 546 Abs. 1 Zugang könnte sich in Oktober, Wirkung der Kündigung auf Ende Januar 2010 verschieben Schicksal des Briefs im Haushalt des M ist aber irrelevant für Zugang, der nur voraussetzt, daß der Brief in den Machtbereich des Empfängers gelangt

5 Münch meint, der alleinstehende Sebastian könne keine so große Wohnung für sich beanspruchen, sondern müsse in Aschaffenburg wohnen bleiben, das gar nicht so weit sei. Im übrigen wolle er nun für erste Hälfte von % der Miete zurück, da er und seine Familie in einer feuchten Wohnung hätten leben müssen. M bestreitet Eigenbedarf des S: dessen Entscheidung ist jedoch nachvollziehbar, eine weitergehende Einschränkung würde sein Eigentumsgrundrecht zu sehr beschränken M macht geltend, daß S einen überhöhten Wohnbedarf hat, seiner Kündigung also der Einwand des Rechtsmissbrauchs aus 242 entgegensteht: auch der Wohnbedarf kann dem Vermieter jedoch nicht vorgeschrieben werden keine Rückforderung von S, der nach 566 die Vermieterpflichten erst mit dem Eigentumsübergang übernommen hat

6 Prüfungsaufbau wer will was von wem? - S will Rückgabe der Mietsache wir beginnen mit Anspruch aus M will Rückzahlung der Miete dann folgt Anspruch des M gegen V aus V könnte Schadensersatz von M verlangen schließlich folgt Anspruch des V gegen M aus 536c

7 I. Anspruch des S gegen M auf Rückgabe der Wohnung aus 546 BGB 1. Mietverhältnis ein Mietverhältnis zwischen S und M ist durch gesetzlichen Eintritt des S in den zwischen V und M geschlossenen Vertrag gemäß 566 BGB entstanden; diese Vorschrift gilt nicht nur für den entgeltlichen Erwerb der Mietsache, sondern jeden wirksamen Eigentumserwerb 2. Kündigung das Mietverhältnis könnte durch ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs beendet worden sein a) Kündigungserklärung M hat gemäß 568, 126 BGB eine Kündigungserklärung in Schriftform abgegeben und gemäß 573 Abs. 3 BGB seinen Kündigungsgrund angegeben b) Kündigungsfrist die Kündigung ist M zugegangen; fraglich ist nur der Zeitpunkt, der über die Einhaltung der Kündigungsfrist nach 573 c Abs. 1 S. 1 BGB entscheidet: wann M von der Kündigung Kenntnis genommen hat, spielt keine Rolle; maßgeblich ist, wann sie in seinen Machtbereich gelangt ist; dies war mit dem Einwurf in den Briefkasten der Fall; auch wenn man hiervon ausgeht, ist die Frist für eine Kündigung zum Ende November 2009 jedoch nicht eingehalten; die Kündigung lässt sich, da sie den unbedingten Willen des S zur Auflösung des Vertrags erkennen lässt, in eine solche zum nächstmöglichen Kündigungstermin Ende Dezember 2009 gemäß 140 BGB umdeuten

8 c) Kündigungsgrund kann sich S auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen? erforderlich ist eine Abwägung der Belange von Mieter und Vermieter, deren beider Interessen jeweils von Art. 14 GG geschützt sind; damit die Nutzungsbefugnis des Vermieters nicht zu sehr eingeschränkt ist, genügt es jedoch, wenn der Vermieter wie in diesem Fall für seine Entscheidung einen nachvollziehbaren Grund hat d) Rechtsmissbrauch? S muss sich auch nicht den Einwand des Rechtsmissbrauchs gefallen lassen: die Entscheidung über den Umfang seines Wohnbedarf ist ihm selbst überlassen, solange sie nur nachvollziehbar ist

9 II. Anspruch des M gegen V auf Zahlung von 280 aus 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB die Zahlung der Miete für Januar und Februar 2007 könnte deshalb teilweise ohne Rechtsgrund erfolgt sein, weil die Mietsache einen Mangel hatte 1. Minderung der Miete feuchte Wände beeinträchtigen den Wohnwert und führen dazu, daß die betroffene Wohnung sich nur eingeschränkt zu dem vertragsgemäßen Gebrauch eignet; eine Reduktion der Tauglichkeit um mindestens 20% ist anzunehmen 2. Ausschluss wegen versäumter Anzeige die Minderung könnte nach 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen sein, weil M gegen seine Anzeigepflicht verstoßen hat; dieser Ausschluss erfaßt jedoch nur die Zeit, um die sich die Mangelbeseitigung verschoben hat; nicht die Monate, die die Beseitigung ohnehin gedauert hätte 3. Verwirkung? die Minderung könnte analog 536b BGB wegen vorbehaltloser Zahlung der Miete ausgeschlossen sein; da 536c BGB die Rechtsfolgen eines Anzeigepflichtverstoßes abschließend regelt, besteht jedoch keine planwidrige Regelungslücke

10 III. Anspruch des V gegen M auf Zahlung von 1000 aus 536c Abs. 2 S. 1 BGB M hat durch die Verletzung seiner Anzeigepflicht einen Schaden des V in Höhe von 1000 verursacht; V hat auf diesen Anspruch jedoch wirksam verzichtet, indem er das Angebot zum Abschluß eines Erlassvertrags nach 397 BGB machte, das M stillschweigend nach 151 BGB angenommen hat