I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ( 9 BAUGB)

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1 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen 1 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN Fassung zur Beteiligung nach 3 (1) und 4 (1) BauGB Stand 15. Mai 2017 I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ( 9 BAUGB) Die planungsrechtlichen Festsetzungen beruhen auf 9 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I, S. 1057), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I, S. 1057), der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I, 1991, S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I, S. 1057). PLANUNGSRECHTLICHER HINWEIS: Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 029/95 F Havelauen Werder treten nach Rechtskraft alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in 9 BauGB bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 [1] 1 BauGB i.v.m. 1 [2] BauNVO) 1.1 In den Allgemeinen Wohngebieten (WA) sind gemäß 4 Abs. 3 BauNVO die folgenden ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zulässig: Gartenbaubetriebe Tankstellen 1.2 In den Mischgebieten (MI) sind gemäß 6 Abs. 2 und 3 BauNVO die folgenden Nutzungen nicht zulässig: Vergnügungsstätten im Sinne des 4a (3) Nr. 2 BauNVO 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 [1] 1 BauGB i.v.m BauNVO) 2.1 Für das Allgemeine Wohngebiet wird gemäß 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl von 0,4 für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85 überschritten werden darf. 2.2 Für das Mischgebiet wird gemäß 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundflächenzahl von 0,6 für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,95 überschritten werden darf.

2 2 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen 2.3 Für das Allgemeine Wohngebiet wird gemäß 17 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Geschossflächenzahl von 1,2 bis zu einer Geschossflächenzahl von 1,5 überschritten werden darf. 2.4 Für das Mischgebiet wird gemäß 17 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Geschossflächenzahl von 1,2 bis zu einer Geschossflächenzahl von 2,0 überschritten werden darf. 3. Bauweise ( 9 [1] 2 und 3 BauGB i.v. m. 22 BauNVO) 3.1 Im Baugebiet WA 1 ist eine abweichende Bauweise (a 1 ) in Form der halboffenen Bauweise, mit Gebäudelängen von mindestens 65 m festgesetzt. Die Bebauung ist nach Westen mit einem Anschluss an das Baugebiet MI 1 geschlossen auszuführen. Nach Osten zur Alfred-Jeschal-Straße ist die Bebauung mit einem seitlichen Grenzabstand zulässig. 3.2 Im Baugebiet MI 1 wird die abweichende Bauweise (a 3 ) mit einer Gebäudelänge von mindestens 75 m festgesetzt. Nach Süden darf der Abstand des Gebäudes zur Verkehrsparzelle Zum Großen Zernsee maximal 5 m betragen. Nach Norden und nach Westen ist eine Grenzbebauung zur Verkehrsparzelle Hafenpromenade und Otto-Lilienstraßen-Straße ebenso zulässig wie eine Bebauung mit einem Grenzabstand. 3.3 Im Baugebiet MI 2 ist die abweichende Bauweise (a 2 ) mit einer Gebäudelänge von mindestens 25 m festgesetzt. Die Bebauung ist nach Westen mit Anschluss an die Bebauung des Baugebiets MI 1 geschlossen und nach Osten zum Baugebiet WA 2 mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. 4. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 [1] 25a und b BauGB) 4.1 Die bestehenden Bäume in der Straßenverkehrsfläche der Straße Zum Großen Zernsee sind zu erhalten und bei Ausfall mit Bäumen der Pflanzliste A zu ersetzen. 4.2 Auf jedem Privatgrundstück ist mindestens ein Baum der Pflanzliste C zu pflanzen. 4.3 Je vier zusammenhängend angelegter Stellplätze ist ein Baum der Pflanzliste A zu pflanzen. Das gilt nicht für Stellplätze in Großgaragen. 5. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ( 9 [1] 24 BauGB) Verkehrslärm und Gewerbelärm: 5.1 An den West- und an den Südfassaden von Gebäuden im Baugebiet MI 1 sind keine öffenbaren Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 zulässig. Schutzbedürftige Räume an diesen Fassaden sind mit ausreichend dimensionierten schallgedämmten Dauerlüftungsanlagen auszustatten, die den Anforderungen an die Luftschalldämmung der jeweiligen Fenster entsprechen. Es wird die Ausnahme festgelegt, dass bei anderweitiger Sicherstellung eines nachgewiesenen Schallschutzes (zum Beispiel

3 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen 3 Anordnung der Gebäude, Wohnungsgrundrisse) von den Bestimmungen abgewichen werden darf. 5.2 Aufgrund der ermittelten Beurteilungspegel der Verkehrslärmimmissionen im Tageszeitraum ist nach DIN 4109 (Nov. 1989) im Baugebiet MI 1 und Baugebiet WA 1 bei freier Schallausbreitung von den Lärmpegelbereichen III bzw. IV auszugehen (s. zeichnerische Darstellung). Entlang der Otto-Lilienthal-Straße und Zum Großen Zernsee haben zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen in Gebäuden an den straßenzugewandten Fassaden die Außenbauteile von schutzbedürftigen Büroräumen, einschließlich der Fenster mindestens die in nachfolgender Tabelle aufgeführten bewerteten Schalldämmmaße R'w,res zu erbringen: Hinweis: Lärmpegelbereiche Mindestens erforderliches Schalldämm-Maß R'w.res in db bei Büroräumen III 35 IV 40 Aufgrund der Tatsache, dass sich die DIN 4109 (Nov. 1989) für die Ermittlung des baulichen Schallschutzes ausschließlich auf die ermittelten Tagbeurteilungspegel stützt, wird die nächtliche Lärmbelastung (hier durch hohe Zugbewegungszahlen) von der Norm vernachlässigt. Gestützt auf eine Studie des Bayerischen Landesamtes für Umwelt wird deshalb der bauliche Schallschutz für Aufenthaltsräume in Wohnungen um einen Lärmpegelbereich höher ausgelegt. 5.3 Entlang der Otto-Lilienthal-Straße und Zum Großen Zernsee haben zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen in Gebäuden an den straßenzugewandten Fassaden die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen einschließlich der Fenster mindestens die in nachfolgender Tabelle aufgeführten bewerteten Schalldämmmaße R'w,res zu erbringen: Lärmpegelbereiche Mindestens erforderliches Schalldämm-Maß R'w.res in db bei Aufenthaltsräumen in Wohnungen etc. (III+I) = IV 40 (IV+I) = V 45 Alternativ zur DIN 4109 kann der bauliche Schallschutz auch gemäß VDI 2719 nachgewiesen werden. 5.4 In einem Abstand von bis zu 35 m zur Straße Am Großen Zernsee (nördliche Begrenzung der Verkehrsfläche) sind an den Süd- und an den Ostfassaden von Gebäuden in den Baugebieten WA 1 und MI 1 keine zum Lüften erforderlichen Fensteröffnungen von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 zulässig. Schutzbedürftige Räume an diesen Fassaden sind mit ausreichend dimensionierten schallgedämmten Dauerlüftungsanlagen auszustat-

4 4 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen ten, die den Anforderungen an die Luftschalldämmung der jeweiligen Fenster entsprechen. Es wird die Ausnahme festgelegt, dass bei anderweitiger Sicherstellung eines nachgewiesenen Schallschutzes (zum Beispiel Anordnung der Gebäude, Wohnungsgrundrisse) von den Bestimmungen abgewichen werden darf. 7. Bedingte Festsetzung ( 9 [2] 2 BauGB) 7.1 Die Errichtung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Räumen in den Baugebieten WA 2 und MI 2 entlang der Hafenpromenade und der Alfred-Jeschal- Straße sind erst zulässig, wenn die Bebauungen (Riegelbebauungen) in den Baugebieten MI 1 und WA 1 errichtet worden sind. Hinweise 1. Soweit in den (textlichen) Festsetzungen Bezug auf technische Regelwerke (z. B. DIN-Normen, Technische-Anleitungen) genommen wird, können diese im Fachbereich 4, Planung, der Stadt Werder (Havel), Eisenbahnstraße 13/14, Werder (Havel), während der allgemeinen Öffnungszeiten eingesehen werden. 2. Aufgrund der Tatsache, dass sich die DIN 4109 (November 1989) für die Ermittlung des baulichen Schallschutzes auf die ermittelten Tagbeurteilungspegel stützt, wird die relativ hohe nächtliche Lärmbelastung durch hohe Zugbewegungszahlen vernachlässigt. Gestützt auf die Studie des Bayerischen LfU wird deshalb ein resultierendes Schalldämmmaß von R w,res = 45 db für Aufenthaltsräume in Wohnungen in Lärmpegelbereich IV empfohlen. 3. Mineralische Materialien (Bodenaushub), die aus der Baufläche abgefahren werden sollen, sind als Abfall einzustufen. Vor Abfuhr der mineralischen Abfälle ist eine Deklarationsanalyse durchzuführen. Die Probenahmen sind gemäß den technischen Regeln der LAGA PN 98 durchzuführen (Grundregeln für die Entnahme von Proben aus festen und stichfesten Abfällen sowie abgelagerten Materialien; Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LA-GA; Dez 2001). Die chemischen Untersuchungen der Proben sind nach.den Anforderungen an die stoffliche Verwertung mineralischer Abfälle, Länderarbeitsgemeinschaft Abfall/ LAGA M 20 durchzuführen. In Abhängigkeit des Bauschuttanteils in den Auffüllungsmaterialien ist die LAGA M 20 - Bauschutt (Stand ) anzuwenden (hier: Bauschuttanteil: 10 %; Zuordnungswerte Feststoff und Eluat - Tabellen und ) oder die LAGA M 20 1 TR Boden (Stand ; Zuordnungswerte für die Verwendung in bodenähnlichen Anwendungen sowie für den eingeschränkten Einbau in technische Bauwerke; Feststoff und Eluat - Tabellen bis ). Bei einem geplanten Einsatz von mineralischen Abfällen (Recycling-Material) im Rahmen des Bauvorhabens als Trag-/Frostschutzschichten wird um Mitteilung und Rücksprache mit dem entsprechenden Sachbearbeiter der UAWB gebeten. 4. Gemäß 4 Abs. 1 Bundes- Bodenschutzgesetz (BBodSchG) hat sich jeder, er auf den Boden einwirkt, so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden können. Lassen sich Bodenverdichtun-

5 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen 5 gen nicht vermeiden, so ist der anstehende Boden nach Abschluss der Arbeiten durch geeignete Maßnahmen zu lockern. Das trifft vorrangig alle baubedingte Nebenflächen, Baustelleneinrichtungen, Lagerung von Materialien und Erdstoffe sowie alle befahrbaren Flächen und Baustraßen. Erdaushub darf nur so lange auf der Baustelle verbleiben, wie es notwendig ist, um die baurechtlich notwendigen Verfüllarbeiten vorzunehmen. Schadstofffreier Bodenaushub ist einer Wiederverwertung zuzuführen. Mutterboden ist hierbei besonders zu schützen. Gemäß 202 des Baugesetzbuches ist Mutterboden in nutzbarem Zustand zu halten und vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen. Hierzu muss Mutterboden getrennt von anderen Erdstoffen gehalten werden. Erdaushub soll so ausgebaut, zwischengelagert und abgefahren werden, dass die Vermischung mit Bauschutt und anderen Verunreinigungen unterbleiben (Technische Anleitung Siedlungsabfall - TASi). Sollten sich während der Arbeiten Hinweise auf Bodenbelastungen ergeben (z.b. durch Farbe, Geruch oder Konsistenz), sind die Arbeiten umgehend zu stoppen und es ist die Untere Bodenschutzbehörde des Landkreises Potsdam-Mittelmark sofort zu informieren, um Gesundheitsschäden für Arbeiter und Bevölkerung sowie Gefährdungen des Grundwassers zu vermeiden.

6 6 Stadt Werder (Havel): Bebauungsplan 029/95 F Havelauen Werder - Textliche Festsetzungen Pflanzlisten Pflanzliste A: Straßenbäume Acer campestre Feld-Ahorn Platanus acerifolia Platane Acer platanoides Spitz-Ahorn Quercus palustris Eiche Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Quercus robur Stiel-Eiche Aesculus carnea Rotblühende Roßkastanie Robinia pseudoacacia Robinie Carpinus betulus Gemeine Hainbuche Sorbus aucuparia Nordische Eberesche Corylus colurna Baumhasel Sorbus intermedia Schwedische Mehlbeere Fraxinus excelsior Gemeine Esche Tilia cordata Winter-Linde Fraxinus ornus Blumenesche Ausnahmsweise können zur Erweiterung des Artenspektrums bis zu 10% nicht einheimische, standortgerechte Arten gepflanzt werden, und zwar folgende Arten: Crategus Carrierei Prunus avium Plena Pyrus calleryana Chanticlear Sorbus intermedia Pflanzgröße: Hochstamm mit Stammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1,00 m Höhe über Gelände. Pflanzliste C Bäume Sträucher Acer campestre Feld-Ahorn Cornus sanguinea Roter Hartriegel Carpinus betulus Gemeine Hainbuche Corylus avellana Haselnuß Malus domestica Kultur-Apfel Euonymus europaea Gemeiner Spindelstrauch Prunus cerasus Sauer-Kirsche Hedera helix Gemeiner Efeu Prunus domestica Pflaume Lonicera pericylmenum Wald- Geißblatt Prunus padus Auen-Traubenkirsche Lonicera xylosteum Gemeine Heckenkirsche Prunus kanzan Zier-Kirsche Prunus avium Süß-Kirsche, Vogel-Kirsche Prunus sargentii Zier-Kirsche Prunus spinosa Schlehe Pyrus communis Kultur-Birne Rhamnus catharticus Purgier-Kreuzdorn Sorbus aucuparia Nordische Eberesche Rhamnus frangula Faulbaum, Pulverholz außerdem: Ribes nigrum Schwarze Johannisbeere Juglans regia (Walnuss) Ribes rubrum Rote Johannisbeere Obstbäume als Hochstamm Ribes uva- crispa Rosa cannina agg. Rubus fruticosus Rubus idaeus Salix caprea Sambucus nigra Viburnum opulus Stachelbeere Hunds-Rose Gewöhnliche Brombeere Echte Himbeere Salweide Schwarzer Holunder Gewöhnlicher Schneeball Pflanzgröße: Hochstamm mit Stammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1,00 m Höhe über Gelände, Höhe der Sträucher: 20 cm bis 30 cm.