Ing. Siegfried Garzon, MSc

Transkript

1 03. Mai Forum Building Science

2 Master Thesis Lebenszykluskosten und deren Treiber Errichtungskosten = prognostizierbar (ÖNORM B 1801) Folgekosten = komplexer

3 Lebenszykluskosten Waren bislang für die Auswahl von Bauteilen und Systemen (z.b. Fassaden, gebäudetechnische Anlagen, usw.) in der Regel deren Investitionskosten relevant, sollen künftig deren Lebenszykluskosten im Vordergrund stehen, die auch die Nutzungskosten berücksichtigen.

4 Lebenszykluskostenmodelle Siemens Real Estate mit Life Cycle Cost Analysis speziell für die eigenen Anforderungen entwickelten Kostentool, bauteilspezifische Nutzungskosten (Reinigung, Instandhaltung, Energieverbrauch usw.) Hochbaudepartment der Stadt Zürich Life Cycle Costs in Projektentwicklung abgeschätzt und mit ermittelten Richtgrößen verglichen. Balck+Partner Kombination von Computersimulation und Rechenmodelle für strateg. Kostengruppen Immovement Prognosetool für Kostenoptimierungen (Systemvergleich, Szenarien und Variantenvergleich) bene Consulting, Forschungsprojekt LQG, Intep und Pelzeter,

5 Highlights aus der Praxis Leistungen des FM zur Optimierung der Gebäudebetriebskosten werden immer häufiger angeboten; Einsparungen rechtfertigen den Einsatz von FM. Bürogebäude: wenn Anteil der TGA > 25% = Folgekosten > 50% Kostentreiber Glasreinigung deren Kosten erreichen die Größenordnung der Heizkosten Betragen die Energiekosten derzeit rd. 10% der Folgekosten, wird deren Anteil in den nächsten 30 Jahren auf bis zu 50% ansteigen. Gesamt Honorarumfang für ein qualifiziertes projektbegleitendes FM beträgt zw. 0,5 0,9% der Errichtungskosten.

6 Berechnungsmodell nach Floegl Berechnung von bauteilrelevanten Lebenszykluskosten Alle auf Bauteile zu beziehende Folgekosten werden rechnerisch den ihnen am meisten entsprechenden Bauteilen zugeordnet; z.b. Grundreinigungskosten der Büros werden den entsprechenden Bodenelementen zugeordnet (Teppich, Fliesen usw.). Die Zuteilung der Betriebs, Betriebsführungs und Energiekosten erfolgt zu den entsprechenden gebäudetechnischen Gewerken.

7 Berechnungsmodell nach Floegl Zielsetzung des Modells ist es, bauteilbezogene lebenszyklische Betrachtungen anzustellen, um Bauentscheidungen damit zu begründen

8 Berechnungsmodell nach Floegl Bürogebäude und Gesundheitsimmobilien: Lebenszykluskostentreiber =

9 Überwiegende Gebäudebestand in Europa = Wohnimmobilien

10 Parameter Entwicklungskosten Anschaffungskosten / Errichtungskosten Folgekosten (Nutzungskosten, Reinvestitionskosten & Sanierungskosten, Beseitigungskosten)

11 Errichtungskosten Basierend auf der ÖNORM B 1801 Kostengruppen Grund Aufschließung Bauwerk Rohbau Bauwerk Technik Bauwerk Ausbau Außenanlagen Planungsleistungen Nebenleistungen Reserve

12 Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk MWSt-Satz 20% 0Grund ,54% Grundkosten ,54% Sonstige 0 0,00% 0 1 Aufschließung 0 0,00% 0 Freimachen+Untersuchen 0 0,00% 0 Anschlusskosten 0,00% 0 Sonstige 0,00% 0 2 Bauwerk-Rohbau ,14% Bauwerk-Bau ,14% Stahlbau/Fassade 0,00% 0 Baunebengewerbe 0,00% 0 Sonstiges 0 0,00% 0 3Bauwerk-Technik ,62% Elektrotechnik ,06% Nachrichtentechnik 0,00% 0 Sanitär-/Gasanlagen ,90% HKL-Anlagen ,70% Förder- und Hebeanlagen ,96% Sonstiges (Schließanlagen) 0,00% 0

13 Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk 4 Bauwerk-Ausbau ,14% Dachverkeidung ,39% Fassade ,39% Innenausbau ,36% Ausmalen + Sonstiges 0 0,00% 0 5Einrichtung 0 0,00% 0 Einrichtung 0 0,00% 0 6 Außenanlagen ,73% Befestigte Anlagen 0 0,00% 0 Unbefestigte Anlagen ,73% Sonstiges 0 0,00% 0 7 Planungsleistungen ,83% Planungsleistungen ,83% 8 Nebenleistungen ,99% Nebenleistungen ,99% 9 Reserven 0 0,00% Reserven 0 0,00% Summe ,00%

14 Kostenstruktur Folgekosten Verwaltung Technischer Betrieb Ver und Entsorgung Reinigung Gebäudedienste Instandsetzung, Umbau, Sanierung Sonstiges Beseitigung

15 Basis des Modells Allgemeine Flächengrößen Zeiten und Dauern Finanzielle Parameter

16 Allgemeine Flächengrößen Bestandseinheiten 66 WE Anzahl der Stellplätze 86 Stk. Grundstücksfläche m² Brutto-Grundfläche m² Brutto-Rauminhalt m³ Netto-Grundfläche m² Nutzfläche 5815 m² Brutto-Grundfläche beheizt 8047 m² Grünfläche 2956 m² Befestigte Außenflächen 1022 m² Zeiten und Dauern Baubeginnzeitpunkt d Baufertigstellungszeitpunkt d Kalk. Lebensdauer n E 79 a Finanzielle Parameter Preissteigerung Bau pbau 3,30% % Preissteigerung Technik p Technik 2,00% % Verbrauchspreise p allg 2,00% % Preissteigerung p Energie 6,00% % Preissteigerung Lohnintensiv p Lohn 4,50% % Verzinsung r 2,90% %

17 Basis des Modells weitere Basisparameter: Glasflächen Wohnflächen Sanitärflächen Gang, Stiegenflächen Garagenflächen Nebenraumflächen Ausmalflächen

18 Flächenwerte Fenster/Glasflächen außen 1527 m² Glasflächen innen 1527 m² Jalousienflächen 0 m² Büro- und Wohnflächen 5815 m² Sanitärflächen horizontal 518 m² Sanitärflächen Vertikal 1955 m² Gangflächen 403 m² Stiegenflächen 58 m² Garagenflächen 2096 m² Nebenraumflächen 1350 m² Ausmalflächen m²

19 Basis des Modells besondere Parameter: Anzahl der Aufzugsstationen Stromkosten Gaspreis Kosten Reinigung / Stunde Nutzungseinheit Heizwärmebedarf Stromverbrauch

20 Besondere Parameter Anzahl der Aufzugstationen 5 1 Stromkosten 0,17 /kwh Gaspreis 0,097 /kwh Kosten Reinigung/Stunde 8 /h Kosten Reinigung/Stunde Lohngr. 10,1 /h Nutzungseinheit 80 m² Kleine Arbeitsbühne für Fensterreinigung J/N N[J/N] Warmwasserbedarf 12 kwh/m²a Heizwärmebedarf 23 kwh/m²a Stromverbrauch (inkl. Beleuchtung) 4,54 W/m² Rohbauerneuerung bei Großer Instandsetzung 15% % 15 kwh/m² a Typ A elekt. Energie für Kühlung+Lüftung 25kWh/m² a Typ C - 50kWh/m² a - fiktiver Typ altes System Wirkungsgrad für HWB und WWB 70% % Faktor für erhöhten Einzelplanungsaufwand 200% % 8 kwh/m²a

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22 Ergebnis am Beispiel Forum Building Science Kalkulierte Lebensdauer 79 Jahre Verzinsung 2,9 % p.a. allg. Baupreissteigerung 3,3 % p.a. Heizkosten 0,097/kWh Preissteigerung TGA 2,0 % p.a. Stromkosten 0,17/kWh Lohnkosten 4,5 % p.a. Reinigung 8/h - Wohnungen Energie 6,0 % p.a. 10,1/h - Allgem.Flächen Lebenszykluskosten: , , /m² WNFL Nebenleistungen NB L P lanungsleistungen P LL Außenanlagen AAN Gebäudedienste GB D Errichtung: , 2.274, /m² WNFL Energie Stro m Nutzer ENST Reinigung REIN Bauwerk-Ausbau BWA B auwerk-technik B WT Bauwerk-Rohbau BWR A ufschließung A UF 0 Grund GRD Jahre

23 EUR Energiekosten: Müllentsorgung Wasser / Abwasser Heizung + Warmwasser Heizung+WW , Strom Aufzug , Strom Technik , Strom Verbr , , Strom Aufzüge Strom Technik Strom Verbraucher Verbrauchskosten: Ø 64,42% der Folgekosten Heizung+WW 50,65% Strom Verbr. 36,52% 0 1

24 Nebenleistungen Planungsleistungen Außenanlagen EUR Gebäudedienste Energie Strom Nutzer Reinigung Bauwerk-Ausbau Bauwerk-Technik Bauwerk-Rohbau Grund

25 Gegenüberstellung tats.kosten/ber. Kosten Verwaltungskosten Technischer Betrieb Allgemeine Elektrotechnik Sanitär-/Gasanlage HKL-Anlage Förder- u. Hebeanlage Verbrauchskosten Strom Verbraucher Strom Technik Strom Aufzüge Heizung + WW Wasser / Abwasser Müllentsorgung Reinigung Unterhaltsr. m. Whg. Unterhaltsr. o. Whg. Fenster- u. Glasflächenr. Gebäudedienste Schneeräumung / Reinigung Außenanlagen Gärtnerdienste Tägliche Anwesenheit BK , , , ,-- 0, , , ,-- unbek ,-- unbek , , , ,-- unbek ,-- unbek , , , ,-- Jährl. Folgekosten , , , ,-- 258, , , ,-- (28.637,--) ,-- (429,--) , , , ,-- (38.369,--) ,-- (12.830,--) , , , ,-- Forum Building Science Abw. In % 0,00 2,77-29,34 9,23 100,00 30,29-9,73 2, , ,08 0,05-0,27-31, , ,09-3,53 7,42-4,38 GESAMTSUMME , ,-- -0,15

26 Folgekostentreiben Barwert Gesamtkosten beträgt bei über die angenommene Nutzungsdauer von 80 Jahren im Durchschnittdas 4,86 fache der Errichtungskosten. Kostentreiber Nr. 1 = Energiekosten mitfast50%der Gesamtkosten

27 Forum Building Science conclusio

28 E N D E H E R Z L I C H E N D A N K F Ü R I H R E A U F M E R K S A M K E I T siegfried.garzon@aon.at