Lebensmittelstandort Plankstadt

Transkript

1 Lebensmittelstandort Plankstadt Plankstadt, 09. Januar 2012 Dr. Peter Markert Dipl.-Geograph Matthias Prüller 1

2 Dieses Werk ist mein Ziel und wenn man sich auf diese eine Idee konzentriert, vereinfacht sich alles, was man tut, es ist nicht chaotisch, sondern alles wird in dieser Absicht getan. Vincent van Gogh 2

3 1 Einzelhandelskonzept Gesamtkonzept für die künftige Einzelhandelsentwicklung an den Standorten Oftersheim, Plankstadt und Schwetzingen = Die inhaltliche Basis / die Strategie 2 Leitbild zur Steuerung des Einzelhandels in Oftersheim, Plankstadt und Schwetzingen = Die Spielregeln für die interkommunale Abstimmung 3 SCHWETZINGEN: Umsetzungskonzept EH- Steuerung in Schwetzingen = Die planungsrechtliche Umsetzung ALLE: Auswirkungsanalysen = Die städtebauliche / raumordnerische Prüfung konkreter Vorhaben 3

4 Einzelhandelskonzept am 16. Februar 2009 im GR behandelt, Leitbild von allen drei Kommunen beschlossen: 4

5 I. Einzelhandelskonzept II. Leitbild III. Auswirkungsanalyse Plankstadt 5

6 I. Einzelhandelskonzept 2015 a) Ausgangssituation 2008: Starker Einzelhandelsstandort, aber ungeordnete Einzelhandelsentwicklung mit Lücken in der City und vielen Betrieben in nicht integrierter Lage Labiler Einzelhandelsstandort ohne echtes Zentrum, Nahversorgung aber einigermaßen, auffallend schlechte Standortpräsentation Schwetzingen Plankstadt Oftersheim Schwacher Nahversorgungsstandort, aber (noch) funktionierendes Zentrum 6

7 Befragungen: durchgeführt ursprüngl. vereinbart: Befragung Umlandbewohner und Gäste: 206 ca. 200 Einwohnerbefragung Schwetzingen: 216 ca. 200 Expertengespräche Schriftliche Befragung aller Einzelhandelsbetriebe in Oftersheim (Rücklaufquote: 43%!), Plankstadt (29%) und Schwetzingen (30%) Quantitative und qualitative Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe Begehung und Fotodokumentation ausgewählter Flächen und Standorte Sonderfall Schwetzingen: Planungsrechtlicher und städtebaulicher Kurz-Check von fünf Flächen und Standorten in der Kernstadt 7

8 Plankstadt: Eher schwacher Einzelhandelsstandort: Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität): = Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes = Umsatzzuflüsse aus Umland > Umsatzabflüsse aus Plankstadt? = EH-Umsatz in Plankstadt mit allen Kunden / EH-Kaufkraft der Plankstadter = In Plankstadt: 26! Verkaufsflächenausstattung pro EW: = Maß für die Angebotsausstattung im Bereich Einzelhandel = Verkaufsfläche im Plankstadter Einzelhandel / Bevölkerungszahl * = In Plankstadt: 467 m 2 pro EW! Kaufkraftbindungsquote: = In welchem Maße gelingt es dem Plankstadter Einzelhandel, die Plankstadter (nicht die Umlandbewohner!) an sich zu binden = EH-Umsatz in Plankstadt mit Kunden aus Plankstadt / EH-Kaufkraft der Plankstadter = In Plankstadt: 19%! 8

9 Plankstadt: Positive Eigenschaften Einzelhandelsrelevante Kaufkraft: Kaufkraftpotenzial hat sich weiter erhöht! (+ ca. 11% gegenüber dem Jahr 2002) Nahversorgung: (Noch) eine funktionierende Nahversorgung vorhanden! Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich: Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich hat sich weiter erhöht! (+ ca. 440 m² gegenüber dem Jahr 2002) 9

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11 b) Fazit: Schwetzingen saugt darf es aber in Maßen als Mittelzentrum auch Siedlungsstrukturelle Besonderheiten führen dazu, dass Sie ein Einzelhandelsstandort sind Eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung gab es bisher kaum Ob Sie s wollen oder nicht: Sie sitzen alle in einem Boot! Sie haben (noch) eine einigermaßen gute Nahversorgung, jedoch kein echtes Zentrum! Ziel muss der Aufbau eines Zentrums sein sowie die bessere Präsentation des Standortes! 11

12 Alternative 1: Weiter wie bisher Schwetzingen: Bleibt Nahversorger für Oftersheim und Plankstadt Ungeordnete Einzelhandelsentwicklung Stadtmarketing läuft gut an, wird aber von Einzelhandelsentwicklung konterkariert Oftersheim: PLUS geht, Standort im Zentrum bleibt leer, das Zentrum stirbt Nahversorger siedelt außerhalb des Zentrums an, evtl. sogar mit zentrenrelevantem Sortiment, das Zentrum kann nicht reaktiviert werden Plankstadt: Ein echtes Zentrum entsteht nicht, da nach Ansiedlung von ReWe o.ä. draußen keiner mehr ins Zentrum geht Der Einzelhandel bleibt verstreut und stirbt langsam weiter 12

13 Alternative 2: Quadratur des Kreises ist MACHBAR!! Stärkung der Zentren (städtebaulich, v.a. Plankstadt, besondere Programme ) Ansiedlungen in den Zentren Absprache bei Ansiedlungen (eher nicht auf Grüne Wiese ) Restriktiv auf Grüne Wiese (B-Pläne!) = Jeder stärkt sich, indem er Rücksicht auf die anderen nimmt => Gesunder Wettbewerb, gleichzeitig Abstimmung; Oftersheim und Plankstadt mit mehr Chancen auf Eigenentwicklung 13

14 c) Zukunftsaufgaben für Plankstadt 5 Bereiche bzw. Schwerpunkte müssen gestärkt / verbessert werden: E) Strukturen des Plankstadter Gewerbevereins stärken! A) Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters im Ortszentrum! B) Bessere Vermarktung des Einzelhandelsstandortes Plankstadt! D) Service-Programm: Raum für Unternehmen im Zentrum! C) Ortszentrum städtebaulich und verkehrlich stärken! 14

15 A. Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters im Ortszentrum! Voraussetzung für... den Aufbau des Ortszentrums als Einkaufs- und Versorgungsstandort! Lediglich ca. 12% der Verkaufsflächen im gesamten Einzelhandel befinden sich im zentralen Versorgungsbereich von Plankstadt! Aufbau / Stärkung der Nahversorgung im Zentrum! WICHTIG - Inwertsetzung des Adler-Areals in der Ortsmitte! 15

16 Aufgaben: = Diese Aufgaben sollten zuerst angegangen werden (wichtig und dringend) 16

17 B. Bessere Vermarktung des Einzelhandelsstandortes Plankstadt! Sie verkaufen sich unter Wert! 17

18 Aufgaben: = Diese Aufgaben sollten zuerst angegangen werden (wichtig und dringend) 18

19 Beispiel: Beispiel B4: Schaufensterwettbewerb Bespiel hier: Eppelborn 19

20 C. Ortszentrum städtebaulich und verkehrlich stärken! Inwertsetzung Adler-Areal Eingangsbereiche zum Ortszentrum gestalten Städtebauliche Verbindungen zum Zentrum schaffen 20

21 Aufgaben: = Diese Aufgaben sollten zuerst angegangen werden (wichtig und dringend) 21

22 Beispiele: Beispiel C3: Spezifische Events zur Aufwertung des Ortszentrums: Beispiel hier: Aalener Krippenweg Beispiel C3: Gestaltungselement: Hopfen-Säue in der Stadt Tettnang in unterschiedlichen Innenstadtlagen: Verdeutlicht Zugehörigkeit der jeweiligen Lage zur Innenstadt ( Einheit ) 22

23 D. Service-Programm: Raum für Unternehmen im Zentrum! ZIEL! Exklusive Leistungen im Ortszentrum, um dieses zu attraktivieren! Viele Betriebe in Streulage! 34% aller Einzelhandelsbetriebe befinden sich in Streulage 23

24 Aufgaben: = Diese Aufgaben sollten zuerst angegangen werden (wichtig und dringend) 24

25 E. Strukturen des Plankstadter Gewerbevereins stärken! Aufgaben: = Diese Aufgaben sollten zuerst angegangen werden (wichtig und dringend) 25

26 d) GEMEINSAME Zukunftsaufgaben Politische Einigung auf GEMEINSAMES LEITBILD der Einzelhandelssteuerung Jour Fix zu Entwicklungsfragen Arbeitsteilung Marketing (gemeinsamer Einkaufs- und Erlebnisführer) Arbeitsteilung Ansiedlungsmanagement 26

27 I. Einzelhandelskonzept II. Leitbild III. Auswirkungsanalyse Plankstadt 27

28 a) Inhalte: 28

29 1) Neue Ansiedlungen nur in Vereinbarkeit mit dem Leitbild 2) Prüfung bestehender planungsrechtlicher Zulässigkeiten 3) Zulässigkeit in integrierter Lage 4) Oftersheim und Plankstadt mit Vorrang bei der Ansiedlung 5) Langfristige Steuerung der Nahversorgung in integrierte Lagen 29

30 b) Fazit: Leitbild sieht Stärkung Nahversorgung in Plankstadt vor. Ansiedlungspotenziale vorhanden, würden mit Vorhaben aber auch klar ausgeschöpft werden / überstiegen werden. Standort Adlerareal ideal, Standort Mehrzweckhalle bedingt mit Leitbild vereinbar. 30

31 I. Einzelhandelskonzept II. Leitbild III. Auswirkungsanalyse Plankstadt 31

32 I. Ausgangssituation a) Die einzelnen Vorhaben: Einzelvorhaben Mehrzweckhalle, Jahnstraße: 1. Neuansiedlung eines Edeka-Marktes (Supermarkt) am Standort Plankstadt mit einer Verkaufsfläche von ca m². 2. Verlagerung einer bestehenden Filiale des Anbieters Penny mit Verkaufsflächenerweiterung (zukünftige Verkaufsfläche insgesamt ca. 800 m²) (Lebensmitteldiscounter / Softdiscounter ). Einzelvorhaben Adlerareal, Schwetzinger Straße: 3. Neuansiedlung einer Filiale des Anbieters Treff 3000 mit einer Verkaufsfläche von ca. 600 m². (Lebensmitteldiscounter) Einzelvorhaben Gewerbering 2: 4. Nachnutzung des ehemaligen Penny-Standortes mit einem kleinflächigen Lebensmittelanbieter oder einem Tierfachmarkt. Betriebsform: Es liegt hier kein konkretes Nutzungskonzept vor. 32

33 b) Aufgabenstellung / zentrale Fragen: Raumordnerische Auswirkungsanalyse für alle Einzelvorhaben & Gesamtvorhaben Prüfkriterien: Integrationsgebot Kongruenzgebot / Nahversorgungsfunktion Beeinträchtigungsverbot Vereinbarkeit mit Leitbild Anbieter Fressnapf am Altstandort Penny schädlich? 33

34 Anmerkung: Erweiterung muss wie Neuansiedlung betrachtet werden, also hypothetische Annahme, dass der bestehenden Anbieter Penny noch gar nicht vorhanden wäre. (Vgl. beispielsweise BVerwG, Urteil vom B 72.05) 34

35 letztlich folgende zentrale Fragen zu beantworten: 1. Ist der Standort integriert bzw. hat er eine Nahversorgungsfunktion? 2. Wird das Kongruenzgebot eingehalten = woher kommt der Umsatz? 3. Ist das Vorhaben wettbewerbsneutral in Plankstadt und für das Umland? 4. Macht die Ansiedlung Fressnapf Sinn? 35

36 c) Wie beantworten? Methodik: Methodenmix : Daten aus Einzelhandelskonzept vereinbarungsgemäß verwendet, aktualisiert. Quantitative und qualitative Erfassung aller planobjektrelevanter Einzelhandelsbetriebe, sortimentsscharf, im Umland = Fazit: Es liegen somit belastbare Bestandsdaten vor. Und: Durch die Einzelhändlerbefragung konnten Schätzwerte bestätigt / verifiziert werden. 36

37 II. Analyseergebnisse a) Wettbewerbsanalyse Quelle: Auswirkungsanalyse, Seite

38 b) Wesentliche Kennzahlen - Einzugsgebiet ist identisch mit regionalplanerischem Verflechtungsbereich (= Gemeinde Plankstadt). Quelle: Auswirkungsanalyse, Seiten 25 &

39 III. Zentrale Fragen - Antworten 1. Ist der Standort integriert bzw. hat er eine Nahversorgungsfunktion? 2. Wird das Kongruenzgebot eingehalten = woher kommt der Umsatz? 3. Ist das Vorhaben wettbewerbsneutral in Plankstadt und für das Umland? 4. Macht die Ansiedlung Freßnapf Sinn? 39

40 1. Ist der Standort integriert bzw. hat er eine Nahversorgungsfunktion? Standort Mehrzweckhalle (Edeka, Penny) Standort Adlerareal (Treff 3000) Gewerbering 2 (Altstandort Penny) 40

41 2. Wird das Kongruenzgebot eingehalten = woher kommt der Umsatz? Edeka, Penny: 70-75% des Planumsatzes aus Plankstadt. Treff 3000: 95% des Planumsatzes aus Plankstadt. Altstandort Penny: 85-90% des Planumsatzes aus Plankstadt. 41

42 3. Ist das Vorhaben wettbewerbsneutral? Vorhaben Umverteilungsquote in Plankstadt Umverteilungsquote im Umland Edeka 4-5% (0,4 Mio. / 9,8 Mio. ) Marginal (4,6 Mio. / Gesamtbestand) Penny 6-7% Marginal (0,5 Mio. / 8,3 Mio. ) (2,9 Mio. / Gesamtbestand) Treff 3000 Altstandort Penny GESAMTVORHABEN 5-6% (0,5 Mio. / 9,8 Mio. ) 5-6% (0,5 Mio. / 9,8 Mio. ) 8-9% (0,7 Mio. / 8,3 Mio. ) Marginal (1,6 Mio. / Gesamtbestand) Marginal (2,4 Mio. / Gesamtbestand) Gegenüber einzelnen Standortlagen immer < 10% Fazit: Das Gesamtvorhaben ist überdimensioniert für Plankstadt! Schubertstraße klar gefährdet. 42

43 4. Macht die Ansiedlung Freßnapf Sinn? Integrationsgebot Kongruenzgebot: 70% von außen Beeinträchtigungsverbot: 9-10% in Plankstadt Fazit: Vorhaben lebt v.a. von Schwetzinger Kaufkraft. Das widerspricht dem Leitbild! Ansiedlung macht keinen Sinn. 43

44 IV. Empfehlung 1. Stärkung Nahversorgung ist richtig! 2. Die Realisierung aller Einzelvorhaben wäre aber schädlich. 3. Folgende Empfehlungen: - Reduktion von vier auf drei Einzelvorhaben. - Parallele Strategie dann: a. Ansiedlung Vollsortimenter am Standort Mehrzweckhalle. b. Verlagerung und untergeordnete VK-Erweiterung Penny-Markt. c. Realisierung Softdiscounter im Ortszentrum. d. Altstandort Penny: Ausschluss von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. e. Nahversorgungsstandort Schubert aber dennoch gefährdet. Stärkung Ortszentrum aber von strategischer Bedeutung! 44

45 Dieses Werk ist mein Ziel und wenn man sich auf diese eine Idee konzentriert, vereinfacht sich alles, was man tut, es ist nicht chaotisch, sondern alles wird in dieser Absicht getan. Vincent van Gogh 45

46 Wir freuen uns auf die Diskussion mit Ihnen. 46