Kostenermittlung. Seminar von Uwe Morell dipl. ing. (fh) DREI PLUS PLANUNGSGRUPPE Architekten und Ingenieure

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1 Kostenermittlung mit der DIN 276 Seminar von Uwe Morell dipl. ing. (fh) DREI PLUS PLANUNGSGRUPPE Architekten und Ingenieure 1

2 BAUKOSTENERMITTLUNG nach DIN 276 Inhalt: Begriffe Grundsätze der Kostenermittlung Grundlagen der Kostenermittlung Kostenrisiken Beispiele und Verantwortlichkeit Kostenkontrolle und Kostensteuerung Pflichten des Architekten in Bezug auf Baukosten 2

3 DIN Begriffe Kosten im Bauwesen Aufwendungen für Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben, die für die Vorbereitung Planung und Ausführung von Bauprojekten nötig sind. 3

4 DIN Begriffe Kostenvorgabe Festlegung der Kosten als Obergrenze oder als Zielgröße für die Planung. Ziel der Kostenvorgabe ist es, - die Kostensicherheit zu erhöhen, - Investitionsrisiken zu vermindern - frühzeitig Alternativüberlegungen in die Planung einfließen zu lassen. 4

5 DIN Begriffe Kostenrahmen Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Bedarfsplanung. (KEINE Grundleistung nach HOAI) Der Kostenrahmen wird mit DIN 276 ( ) neu eingeführt. In der DIN 276 aus dem Jahr 1993 war der Kostenrahmen noch nicht bekannt. Die Aufstellung des Kostenrahmens erfolgt üblicherweise in Leistungsphase 1, Grundlagenermittlung, bzw. beim Bauherren im Rahmen der Projektidee vor Architektenbeauftragung. 5

6 DIN Begriffe Kostenschätzung Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Vorplanung. (Grundleistung nach HOAI, LP 2) Die Kostenschätzung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung. DIN 276 ( ), Abschnitt Die Kostenschätzung ist aufzustellen in Leistungsphase 2, Vorplanung. Die Kostenschätzung ist bezogen auf einen definierten Stichtag durchzuführen. Sie ist ein statisches Kostenplanungselement. Bearbeitungstiefe: 1. Ebene der Kostengliederung DIN 276 6

7 DIN Begriffe Kostenberechnung Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Entwurfsplanung. (Grundleistung nach HOAI, LP 3) Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. (DIN 276/ , Abschnitt 3.4.3) Die Kostenberechnung ist aufzustellen in Leistungsphase 3, Entwurfsplanung. Die Kostenberechnung ist bezogen auf einen definierten Stichtag durchzuführen. Sie ist damit ein statisches Kostenplanungselement. Bearbeitungstiefe: 2. Ebene der Kostengliederung DIN 276 7

8 DIN Begriffe Kostenanschlag Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Ausführungsvorbereitung. (KEINE Grundleistung nach HOAI, LP 8, jedoch empfehlenswerter als bepreiste LVs) Der Kostenanschlag dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. (DIN 276/ , Abschnitt 3.4.4) Der Kostenanschlag kann entsprechend dem Projektablauf in einem oder mehreren Schritten aufgestellt werden. (DIN 276/ , Abschnitt 3.4.4) Bearbeitungstiefe: 3. Ebene der Kostengliederung DIN 276, bzw. nach Vergabeeinheiten. 8

9 DIN Begriffe Kostenfeststellung Ermittlung der endgültigen Kosten. (Grundleistung nach HOAI, LP 8) Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie gegebenenfalls zu Vergleichen und Dokumentation der Kosten. (DIN 276/ , Abschnitt 3.4.5) Die Kostenfeststellung setzt den Schlusspunkt bei der Kostenplanung. 9

10 DIN Begriffe Kostenstand (Inhaltlich nicht genormt!) Stand der Kostenermittlungen auf definierter Grundlage und zu einem definierten Zeitpunkt. Kostenermittlungen sind auf den Zeitpunkt ihrer Ausarbeitungen abzustellen. Zukünftige Kostenveränderungen, etwa durch Planungs- oder Baupreisänderungen, sind im Kostenstand nicht darzustellen. Der Zeitpunkt der Kostenermittlung ist zur Dokumentation des Kostenstands durch Erstellungsdatum und zugrunde liegende Unterlagen und Informationen zu dokumentieren. 10

11 DIN Begriffe Kostenprognose Ermittlung der Kosten auf den Zeitpunkt der Fertigstellung (Neu aufgenommen in DIN 276; Stand ) Die Kostenprognose soll alle zukünftigen Kostenrisiken erkennen und mit einbeziehen. Seriöse Kostenprognosen über einen längeren Zeitraum sind jedoch aufgrund schwer vorhersehbarer Faktoren wie Baupreispreisentwicklung Organisationsrisiken (wie Bauablauf und Bauzeit) Umfeldrisiken (Einsprüche, Bodenfunde ) Insolvenzrisiken nicht möglich. 11

12 DIN Begriffe Kostenrisiken Unwägbarkeiten und Unsicherheiten bei Kostenermittlungen und Kostenprognosen. In Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit benannt werden. (DIN 276/ Stand ; Pkt. 3.39) Es sollten stets Vereinbarungen getroffen werden, welche Kostenrisiken in wessen Einfluss- und Verantwortungsbereich liegen. 12

13 DIN Begriffe Kostenkontrolle Vergleich aktueller Kostenermittlungen mit Kostenvorgaben und früheren Kostenermittlungen. Die Kostenkontrolle setzt auf Kostenermittlungen auf und soll Veränderungen durch Vergleiche aufzeigen. 13

14 DIN Begriffe Kostensteuerung Eingreifen in die Planung zur Einhaltung von Kostenvorgaben. Die Kostensteuerung stellt ein aktives Eingreifen in die Kostenplanung dar aufgrund von Analysen der Kostenkontrolle. 14

15 DIN Begriffe Gesamtkosten Kosten, die sich als Summe aller Kostengruppen ergeben. (DIN 276/ Stand , Abs. 2.10) Die Gesamtkosten umfassen auch bauferne Kosten wie beispielsweise: KGR 100 Erwerb KGR 200 Herrichten und Erschließen KGR 300 Baukonstruktion KGR 400 Technische Anlagen KGR 500 Freianlagen KGR 600 Ausstattung KGR 700 Baunebenkosten 15

16 DIN Begriffe Bauwerkskosten Kosten, die sich als Summe der Kostengruppe 300 und 400 ergeben. (DIN 276/ , Abs. 2.11) Der Begriff der Bauwerkskosten ist vorstehend definiert. Andere, im Umgangssprachgebrauch gebräuchliche Kosten wie Baukosten oder reine Baukosten gelten als unbestimmte, nicht in der Norm definierte Begriffe. Welche Kosten bei Verwendung vorstehender, nicht genormter Begrifflichkeiten zu verstehen sind, sollte vom Verwender der Begriffe definiert werden. 16

17 DIN Begriffe Kostengliederung Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten eines Bauprojektes in Kostengruppen unterteilt werden. Art und Tiefe der Kostengliederung sollten angemessen zur Aufgabenstellung erfolgen und auf bereits in frühem Stadium möglichst auf Durchgängigkeit bis zur Kostenfeststellung hin gewählt werden. (DIN 276/ , Abs ) 17

18 Grundsätze der Kostenermittlung 18

19 Grundsätze der Kostenermittlung Zweck von Kostenermittlungen Die Kostenermittlungen dienen als Grundlage für Finanzierungsüberlegungen und Kostenvorgaben, für Maßnahmen der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum Nachweis der entstandenen Kosten. 19

20 Grundsätze der Kostenermittlung Darstellung und Vollständigkeit Kostenermittlungen sind in der Systematik der Kostengliederung zu ordnen. Die Kosten sind vollständig zu erfassen und zu dokumentieren. 20

21 Grundsätze der Kostenermittlung Grundlagen und Erläuterungen Die Grundlagen der Kostenermittlung sind anzugeben. Erläuterungen zum Bauprojekt sind in der Systematik der Kostengliederung zu ordnen. 21

22 Grundsätze der Kostenermittlung Kostenermittlung bei Bauabschnitten Besteht ein Bauprojekt aus mehreren Bauabschnitten (funktional, zeitlich, räumlich oder wirtschaftlich), sind für jeden Abschnitt getrennte Kostengliederungen aufzustellen. 22

23 Grundsätze der Kostenermittlung Bauprojekte im Bestand Bei Bauprojekten im Bestand sollen die Kosten nach Abbruch-, Instandsetzungs- und Neubaumaßnahmen unterschieden werden. 23

24 Grundsätze der Kostenermittlung Vorhandene Bausubstanz Der Wert vorhandener Bausubstanz und wiederverwendeter Teile ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Anmerkung: Die Kosten anrechenbarer Substanz sind für Auftraggeber meistens uninteressant, häufig jedoch sogar verwirrend. Anrechenbare Bausubstanz bei Altbauten häufig bei der Berechnung der anrechenbaren Kosten als Grundlage des Planungshonorars wichtig. 24

25 Grundsätze der Kostenermittlung Eigenleistungen Der Wert von Eigenleistungen ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Für Eigenleistungen sind die Personal- und Sachkosten einzusetzen, die für entsprechende Unternehmerleistungen entstehen würden. Eigenleistungen werden oft als sogenannte Muskelhypothek in der Finanzierung angesetzt, um den Anteil zu finanzierender Kosten an den Gesamtkosten günstiger darstellen zu können. 25

26 Grundsätze der Kostenermittlung Besondere Kosten Sofern Kosten durch außergewöhnliche Bedingungen des Standorts, durch besondere Umstände des Bauprojekts oder durch Forderungen außerhalb der Zweckbestimmung des Bauwerks verursacht werden, sind diese Kosten bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Dies können beispielsweise sein: Ausstattungsstandard Region Konjunkturlage Grundstückssituation (Topografie, Baulücke usw.) Baugrundverhältnisse (Bodenklasse, Grundwasser) Sonstige besondere Einflussfaktoren (z.b. Schallschutz) 26

27 Grundsätze der Kostenermittlung Kostenrisiken In Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit benannt werden. Es sollten geeignete Maßnahmen zur Reduzierung, Vermeidung, Überwälzung und Steuerung von Kostenrisiken aufgezeigt werden. Anmerkung: Die Risikoüberwälzung auf Bauunternehmer ist nach VOB/A nicht zulässig! 27

28 Kostenrisiken Kostenrisiken Beispiele für allgegenwärtige Themen Thema Beispiel Verantwortlich* Tatsächlich - Insolvenzen N.N.** unvorhersehbar: - Wetter - Baupreisentwicklung - Sozialer Widerstand - Baugrund/ Schäden an Substanz (Restrisiko trotz Erkundung) Mangelhafte - Baugrund (fehlende Erkundung) Architekt Grundlagen- - Schäden an Substanz (dto.) ermittlung (LP1): - Bauablauf/ Baulogistik 28

29 Grundsätze der Kostenermittlung Kostenrisiken Beispiele und Themen Thema Beispiel Verantwortlich* Mangelhafte - Falsche frühe Kostenannahmen Architekt Kostenplanung: in LP2 / LP3 - Falsche Mengenermittlungen - Falsche Einheitspreise Lückenhafte - Bauhilfsleistungen Architekt Ausschreibung: - Baunebenkosten - Baustelleneinrichtung - Schnittstellen (Vor- und Folgeleistg.) 29

30 Grundsätze der Kostenermittlung Kostenrisiken Beispiele und Themen Thema Beispiel Verantwortlich* Rückstellungen: - bekannte Kostenrisiken Architekt - unbekannte Kostenrisiken Leistungs- - höhere Qualitäten Bauherr änderung: - dto., wenn nicht vom Architekt aufgezeigt Architekt 30

31 Grundsätze der Kostenermittlung Kostenrisiken Beispiele und Themen Thema Beispiel Verantwortlich* Rückstellungen: - bekannte Kostenrisiken Architekt - unbekannte Kostenrisiken N.N.** * Die hier getätigten Angaben zur Verantwortlichkeit sind Anmerkung des Autors, nicht der DIN 276. Die Gerichtsentscheidungen lassen sich jedoch in der Mehrzahl der Fälle so erwarten, wie hier grob verallgemeinernd -ohne die Umstände des Einzelfalls zu kennen- angegeben. ** N.N. = Verantwortung einzelfallabhängig, jedoch mindestens Haftungsrisiko für Architekten 31

32 Grundsätze der Kostenermittlung Umsatzsteuer Die Umsatzsteuer kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen wie folgt berücksichtigt werden: in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten nur bei einzelnen Kostenarten ist die Umsatzsteuer enthalten In der Kostenermittlung und bei Kostenkennwerten ist immer anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt worden ist. 32

33 Grundlagen für die verschiedenen Kostenermittlungsstufen 33

34 Grundlagen beim Kostenrahmen Bei dem Kostenrahmen werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: quantitative Bedarfsangaben, z.b. Raumprogramm mit Nutzungseinheiten, Funktionselemente und deren Flächen qualitative Bedarfsangaben, z.b. bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards gegebenenfalls auch Angaben zum Standort 34

35 Grundlagen bei der Kostenschätzung In der Kostenschätzung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen nach DIN 277 erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen, Vorgängen und Bedingungen Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung 35

36 Grundlagen bei der Kostenberechnung In der Kostenberechnung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Planungsunterlagen, z.b. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens), gegebenenfalls auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen Erläuterungen, z.b. Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung, die aus den Zeichnungen und Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung der Kosten von Bedeutung sind. 36

37 Grundlagen beim Kostenanschlag Im Kostenanschlag werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Planungsunterlagen, z.b. endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen Berechnungen, z.b. Standsicherheit, Wärmeschutz, TGA Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen Erläuterungen zur Bauausführung, z.b. Leistungsbeschreibungen Zusammenstellung von Angeboten, Auflagen und bereits entstandenen Kosten (z.b. für das Grundstück, Baunebenkosten usw.) 37

38 Grundlagen bei der Kostenfeststellung In der Kostenfeststellung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: geprüfte Abrechnungsbelege, z.b. Schlussrechnungen (ohne Skontoabzüge und Sicherheitseinbehalte), Nachweise der Eigenleistungen Planungsunterlagen, z.b. Abrechnungszeichnungen Dokumentation erfolgter Änderungen der Bauaufgabe Erläuterungen 38

39 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Kostenkontrolle Kostenkontrolle und Kostensteuerung dienen der Überwachung der Kostenentwicklung und der Einhaltung der Kostenvorgabe. Die Kostenkontrolle setzt auf Kostenermittlungen auf und soll Veränderungen aufzeigen. Früher: Nach DIN 276 ( ) war die Kostenkontrolle nur der Kostenvergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. 39

40 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Aktuell: Nach DIN 276 ( ) sind die Planungs- und Ausführungsmaßnahmen eines Bauobjekts jetzt kontinuierlich zu bewerten. Die Kostenkontrolle ist damit eine dynamische Verfolgung der Kostenentwicklung. DIN 276, Punkt 3.5.2: Bei der Kostenkontrolle und Kostensteuerung sind die Planungs- und Ausführungsmaßnahmen eines Bauprojekts hinsichtlich ihrer resultierenden Kosten kontinuierlich zu bewerten. Wenn bei der Kostenkontrolle Abweichungen festgestellt werden, insbesondere beim Eintreten von Kostenrisiken, sind diese zu benennen. Es ist dann zu entscheiden, ob die Planung unverändert fortgesetzt wird, oder ob zielgerichtete Maßnahmen der Kostensteuerung ergriffen werden. 40

41 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Kostensteuerung Eingreifen in die Planung zur Einhaltung von Kostenvorgaben. Die DIN 276 ( ) bestimmt nicht, wem die Aufgabe der Kostensteuerung obliegt. Der Architekt ist zu einem kostenrelevanten Eingreifen in die Planung (eigenmächtige Änderung bereits vom Bauherrn verabschiedeter Planung) im Allgemeinen nicht bevollmächtigt. Der Architekt muss den Bauherren jedoch auf die Möglichkeit und die Notwendigkeit von kostensteuernden Planungsänderungen aufmerksam machen. 41

42 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Dokumentation Die Ergebnisse der Kostenkontrolle sowie die vorgeschlagenen und durchgeführten Maßnahmen der Kostensteuerung sind zu dokumentieren. 42

43 Pflichten des Architekten in Bezug auf Baukosten Grundleistungen nach HOAI (soweit der Leistungskatalog der HOAI vereinbart ist) LP 1: LP 2: [KEINE Grundleistungen nach HOAI bei Baukosten] (sic!) Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen LP 3: Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung 43

44 Pflichten des Architekten in Bezug auf Baukosten LP 6 Ermitteln der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse (HOAI = Bepreiste Leistungsverzeichnisse vs. DIN 276 = Kostenanschlag) LP 7: Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung LP 8: Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen; Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN

45 Pflichten des Architekten in Bezug auf Baukosten Die Pflichten des Architekten stellen sich in der Rechtsprechung des BGH etwas tiefer dar, als in der HOAI: Urteil des BGH (VII ZR 230/11):,,Eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, bringt die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck. Nicht zwingend notwendig ist, dass der Auftraggeber dem Architekten gegenüber die Kostenvorstellungen selbst äußert. Es kann [ ] ausreichen, dass diese Vorstellungen von den am Aufklärungsgespräch mit dem Architekten beteiligten Familienmitgliedern geäußert werden [ ] " 45

46 Pflichten des Architekten in Bezug auf Baukosten Nach dieser BGH-Rechtsprechung bedeutet das Fehlen einer Formulierung zur Baukostenobergrenze im Vertrag nicht, dass keine Baukostenobergrenze besteht! Es sind also klare Regelungen nötig, also: - ausdrückliche Regelung, dass es keine werkvertragliche Baukostenobergrenze gibt, möglichst mit Begründung oder: - ausdrückliche Regelung zur Baukostenobergrenze, dann aber mit allen Details (siehe Abschnitt Risiken Fazit: Unklare Lösungen zur Baukostenobergrenze vermeiden, Regelungen bei Kostenüberschreitungen definieren 46

47 Haftung des Architekten für Baukosten Die Haftung des Architekten für Baukostenobergrenzenüberschreitung unter dem Aspekt Versicherung: Neuere Haftpflicht-Versicherungsbedingungen für Architekten schließen eine Versicherungsdeckung für Baukostenüberschreitung in der Regel aus! Leistungspflicht: Pflicht zur kostenlosen Umplanung bis zum Erreichen des Baukostenplanungsziels bei nicht eingehaltener Baukostenobergrenze im Rahmen der Nacherfüllung. 47

48 Haftung des Architekten für Baukosten Die Haftung des Architekten für Baukostenobergrenzenüberschreitung unter dem Aspekt Vertragserfüllung: Wird der Vertrag in wesentlichen Punkten (=Baukostenobergrenze) nicht erfüllt, so steht dem AG das Recht zur Kündigung nach fruchtloser Nacherfüllung zu. Baukostenersatz: Der AG erhält für die Mehrkosten Gegenleistung, daher entstehen zunächst nur Sowieso-Kosten, die nicht ersatzpflichtig sind, aber. 48

49 Haftung des Architekten für Baukosten Die Haftung des Architekten für Baukostenobergrenzenüberschreitung unter dem Aspekt Schadensersatz: Alle mittelbaren Kosten (Finanzierungsmehrkosten, fehlende Gegenfinanzierung durch Mieteinnahmen, Mindererlöse bei Veräußerung durch Projektabbruch, Rückabwicklungskosten, bis hin zu unverschuldeter Insolvenz des AG, gehen als Schadensersatz zu Lasten des Verursachers, d.h. in der Regel zu Lasten des Architekten! 49