STANDORTWECHSEL DER KANTONALEN VERWALTUNG LUZERN AUSWIRKUNGEN UND WERTRELEVANTE ASPEKTE AUF DEN STÄDTISCHEN IMMOBILIENMARKT

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1 STANDORTWECHSEL DER KANTONALEN VERWALTUNG LUZERN AUSWIRKUNGEN UND WERTRELEVANTE ASPEKTE AUF DEN STÄDTISCHEN IMMOBILIENMARKT Verfasser: Dagmar Knoblauch / Thomas Müller Referent: Kuno Schumacher Co-Referenten: Heinz Mutzner / Stefan Fahrländer Externer Themengeber: Hans-Urs Baumann Kantonsbaumeister Kanton Luzern Studiengang: Master Real Estate Management Vertiefung Valuation Eingereicht am: 30. September 2016

2 AUTOREN Autoren Dagmar Knoblauch Thomas Müller Dagmar Knoblauch geb , arbeitet als Weiterbildungskoordinatorin für SIREA AG und als Immobilienconsultant bei Fahrländer Partner AG. Sie hat einen Master in Banking der HSLU (IFZ Zug) und beendet mit dieser Arbeit ihren Master in Real Estate Management an der FHS in St. Gallen. Dagmar Knoblauch hat 31 Jahre bei der UBS AG als Kundenberaterin und Weiterbildungsspezialistin gearbeitet, wobei sie mehrheitlich Funktionen in den Abteilungen für Kredite, KMU und Immobilien wahrnahm. Weitere 3 Jahre arbeitete sie für die Schaffhauser Kantonalbank als Immobilieninvestoren Kundenberaterin. Sie ist wohnhaft in Schaffhausen, verheiratet und Mutter einer 15-jährigen Tochter. Thomas Müller geb , ist Inhaber der erimas Immobilien GmbH. Er ist Dipl. Architekt HTL und beendet mit dieser Arbeit seinen Master in Real Estate Management an der FHS in St. Gallen. Thomas Müller hat 23 Jahre in etablierten Architekturbüros gearbeitet und ist seit 2012 selbständig im Bereich Immobilienbewertung und Immobilienentwicklung tätig. Er hat ein Mandat bei der Gebäudeversicherung Luzern als Schatzungsexperte und ist beim Hauseigentümerverband Luzern sowie bei verschiedenen Banken als Immobilienbewerter akkreditiert. Er ist wohnhaft in Sempach, verheiratet und Vater einer 10-jährigen Tochter und einem 9-jährigen Sohn. Seite 2

3 INHALT Inhalt Themengeber... 5 Management Summary... 6 Dank Einleitung Zielsetzung Fragestellungen Abgrenzung These Vorgehensweise Zentralisierung öffentlicher Verwaltungen Herausforderungen für die öffentliche Verwaltung Handlungsoptionen der öffentlichen Verwaltung Beispiele zentralisierter öffentlicher Verwaltungen Ausgangslage Ziele der Regierung des Kantons Luzern Zahlen und Fakten rund um den Umzug der kantonalen Verwaltung Herausforderungen von der Planung bis zur Realisierung Methodik Experteninterviews Realoptionen Analysen und Berechnungen Stakeholder und Interessengruppen Chancen und Risiken Lageplan und Makrolage Grossraum Luzern Allgemeines Flächenangebot in der Stadt Luzern Standorte der kantonalen Verwaltung Objektanalyse Median Büromiete Umnutzungspotential Umnutzung zu Wohnraum Investitionskosten bei Beibehaltung der Büronutzung Seite 3

4 INHALT 6 Auswertung Experteninterviews Nutzung der Gebäude Objektstrategie Minimalrendite Chanceneinschätzung Projekt Seetalplatz Anteil der betroffenen Objekte am Gesamtportfolio Eigene Chanceneinschätzung beim Auszug des Kantons Risiken, welche die Eigentümer erkennen Fokus auf den Immobilienmarkt Luzern Vorbereitung der Eigentümer und eingeleitete Massnahmen Wichtige Kriterien für mögliche Massnahmen Wartelisten für betroffene Objekte Wunsch-Mieterschaft der Eigentümer bei Neuvermietung Mindestmiete bei Neuvermietung Mindestdauer für Neuvermietung Externe Beratung der Eigentümer Erstellung der Liegenschaftsschätzungen Chanceneinschätzung für einen prosperierenden Büromarkt Fazit Leerstände Neue Wohnungen Verkauf der Liegenschaften Reaktion der Eigentümer Chancen- und Risikoeinschätzung Objektstrategien Wirtschaftsförderung Handlungsempfehlungen Quellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Definitionen Nutzungs- und Verwendungsrechte Eigenständigkeitserklärung Anhang Seite 4

5 THEMENGEBER Themengeber Die Autoren erhielten das Thema der vorliegenden Masterarbeit von der Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern. Diese, vertreten durch Kantonsbaumeister Hans- Urs Baumann und Portfoliomanager Jörg Enzmann, hat es den Autoren ermöglicht, ihre Masterarbeit im Zusammenhang mit dem für das Jahr 2023/24 geplanten Umzug der kantonalen Verwaltung in ein zentrales Verwaltungsgebäude am Seetalplatz in Emmen, zu verfassen. Die so unterstützte Masterarbeit soll den Kantonsdienststellen detaillierte Argumente für die politische Diskussion in den Fachgruppen und Kernaussagen für die kommende Volksabstimmung liefern. Hans-Urs Baumann geb , ist als Kantonsbaumeister verantwortlich für die personelle, finanzielle und qualitative Führung der Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern und die Umsetzung des politischen Leistungsauftrags. Beim Projekt Zentrales Verwaltungsgebäude steuert er die Planung- und Beurteilungsgremien, berät den Regierungsrat sowie die politischen Kommissionen und vertritt das Projekt gegen aussen. Jörg Enzmann geb , ist als Leiter Portfoliomanagement verantwortlich für die strategische Ausrichtung, Entwicklung und Wertschöpfung der Immobilien des Kantons Luzern und vertritt die Interessen des Kantons als Eigentümer und Bauherr. Beim Projekt Zentrales Verwaltungsgebäude unterliegt ihm die strategische Immobilienentwicklung und -planung und unterstützt er den Kantonsbaumeister in seinen Aufgaben. Seite 5

6 MANAGEMENT SUMMARY Management Summary Die kantonale Verwaltung Luzern soll bis 2023/24 in ein neu erstelltes, zentrales Verwaltungsgebäude am Seetalplatz in Emmen umziehen. Davon betroffen sind rund Mitarbeitende von 30 Organisationseinheiten in aktuell 24 verschiedenen Standorten im Stadtgebiet Luzern und den umliegenden Gemeinden. Da der Bau des neuen Gebäudes mit 160 Millionen CHF durch den Kanton finanziert werden muss, bedarf es einer Zustimmung durch den Kantonsrat und die Bevölkerung. Durch den Wegzug der kantonalen Verwaltung aus den städtischen Liegenschaften, welche mehrheitlich zugemietet sind, werden nahezu Quadratmeter Nutzflächen auf dem Stadtgebiet frei, welche anderen Nutzungen zugeführt werden können. Die vorliegende Masterarbeit beschäftigt sich dabei mit der zentralen Frage, was mit diesen heute für die Büronutzung eingerichteten Flächen geschieht, und welche Auswirkungen der Wegzug der kantonalen Verwaltung aus dem Stadtzentrum auf den städtischen Immobilienmarkt haben wird. Zur Beantwortung entsprechender Fragestellung führen die Autoren einerseits Experteninterviews mit Eigentümern betroffener Liegenschaften durch. Andererseits werden Berechnungen und Analysen durchgeführt, wobei die vom Wegzug betroffenen Gebäude, deren Positionierung in der Gesamtsituation der Stadt Luzern sowie deren Umnutzungspotential untersucht wird. Aufgrund der dadurch gewonnenen Ergebnissen kommen die Autoren zum Schluss, dass: es zu keinem Grossverkauf an betroffenen Liegenschaften im Stadtgebiet Luzern kommen wird, die Eigentümer der Liegenschaften bereits angemessen auf die neue Situation vorbereitet sind und Strategien für die Liegenschaften definiert oder initiiert haben, viele Liegenschaften einer Erneuerung und Instandsetzung zugeführt werden und dadurch attraktive Wohn- und Geschäftsliegenschaften entstehen, die betroffenen Büroflächen zu ungefähr 1 /3 zu Wohnzwecken umgenutzt werden können und zu 2 /3 in Büronutzungen verbleiben werden, daraus ungefähr 120 neue Wohnungen im städtischen Gebiet angeboten werden, Seite 6

7 MANAGEMENT SUMMARY sich die Preise der neuen Wohnungen und Büromietflächen nicht wesentlich verändern. Trotz der auf den ersten Blick beindruckenden Grösse der freiwerdenden Fläche hat sich durch die Aufarbeitung von Fakten und Aussagen der betroffenen Eigentümer gezeigt, dass kein Anlass zu Befürchtungen für den städtischen Immobilienmarkt besteht. Im Bezug zur Gesamtgrösse des Luzerner Immobilienmarktes sind die freiwerdenden Flächen nicht von besonderer Bedeutung und werden ungeachtet der zukünftigen Nutzung keine übergeordnete Wirkung haben. Die Gesamtsituation der städtischen Flächenentwicklung in Betrachtung mit der in den naheliegenden Agglomerationen stattfindenden Bautätigkeiten ist gut ausgewogen. Auf dem städtischen Gebiet werden die freiwerdenden Flächen andere Zielgruppen ansprechen als jene, welche derzeit in den Agglomerationen geplant, entwickelt und realisiert werden. Damit können die Zweifel an der Absorption der vielen im Angebot stehenden Büroflächen nicht bestätigt werden. Die Ergebnisse beziehen sich auf die Gesamtsituation der betroffenen Objekte und können spezifische Nutzungsstudien, welche eventuell auch zu anderen Resultaten führen, nicht ersetzen. Den Eigentümern wird empfohlen, frühzeitig für ihre individuelle Situation die entsprechenden Nutzungsstudien anzugehen. Die vorliegende Masterarbeit kann dabei als Grundlage und Entscheidungsbasis für die eigenen Analysen dienen. Seite 7

8 DANK Dank Die Autoren bedanken sich bei folgenden Personen für die wertvolle Begleitung und Unterstützung: Kuno Schumacher für die Betreuung der Arbeit als Referent Stefan Fahrländer für die Zurverfügungstellung von Datenmaterial als Co-Referent und Raphael Schönbächler, Fahrländer Partner AG, für die Erläuterungen zur Datenerhebung Heinz Mutzner für die Unterstützung der Auswahl des Verfahrens von Realoptionen als Co-Referent Hans-Urs Baumann als Themengeber und für die Möglichkeit, das Thema als Echtfallstudie zu bearbeiten und für die Einsichtnahme von weitreichenden Daten des Kantons Luzerns Jörg Enzmann als Themengeber und für das Interview sowie die Informationen zu Detailangaben zum Datenmaterial Weiter danken wir den Interviewpartnern und Eigentümervertretern der betroffenen Liegenschaften für die vertieften Einblicke in ihre Objektsituationen und Strategien sowie die umfangreichen und wertvollen Informationen. Aus Datenschutz- und Diskretionsgründen verzichten wir an dieser Stelle auf deren persönliche Nennung. Folgenden Personen danken wir für die sehr interessanten und aufschlussreichen Angaben bei Telefoninterviews bezogen auf die gemachten Erfahrungen und deren Erkenntnisse in vergleichbaren Prozessen: Markus Dünner, Dienststellenleiter Hochbauamt Graubünden, Chur Erich Dürig, Leiter städtische Liegenschaftenverwaltung, Stadt Winterthur Ein Dank geht auch an Charlotte Nüesch, Dozentin Seminar Wissenschaftliches Arbeiten (WIA) an der Fachhochschule St. Gallen, welche die Autoren mit gezieltem Feedback bei der Auswertung der Interviews unterstützt hat. Der Firma Wüest und Partner AG danken wir für die Bereitstellung von Daten der Stadt Luzern. Des Weiteren danken wir unseren Arbeitgebern, Jessika Baccetti von der SIREA AG und Lucas Halter vom HEV Luzern, sowie Martin Frei von immoconsult, Zürich für die Zurverfügungstellung der Infrastruktur für die gemeinsamen Arbeitssessions. Einen besonderen Dank sprechen wir unseren Partnern und Kindern aus, welche mit viel Geduld und manchem Verzicht diese Arbeit ermöglicht haben. Seite 8

9 EINLEITUNG 1 Einleitung Mit dem Projekt Zentrales Verwaltungsgebäude verfolgt die Regierung des Kantons Luzern das Ziel, die kantonale Verwaltung bis 2023/24 in ein neu erstelltes, zentrales Verwaltungsgebäude am Seetalplatz in Emmen zusammenzuziehen. Dabei sollen rund Mitarbeiter von 30 Organisationseinheiten aus aktuell 24 verschiedenen Standorten im Stadtgebiet Luzern und den umliegenden Gemeinden umziehen (Kanton Luzern, 2016). Der Bau des neuen Verwaltungsgebäudes soll mit 160 Millionen CHF durch den Kanton Luzern finanziert werden, während im Gegenzug ein jährliches Einsparungspotenzial von 7,7 Millionen CHF berechnet wird. Das Vorhaben bedarf einer Zustimmung im Kantonsrat und muss vom Volk bewilligt werden. Eine entsprechende Volksabstimmung wird für Herbst 2020 erwartet. Durch den Wegzug der kantonalen Verwaltung aus den mehrheitlich zugemieteten städtischen Liegenschaften werden rund Quadratmeter Nutzflächen auf dem Stadtgebiet frei, welche anderen Nutzungen zugeführt werden können. Die Frage, was mit diesen Nutzflächen geschieht und wie die Veränderung den städtischen Immobilienmarkt sowie die wirtschaftliche und soziale Situation in der Stadt beeinflusst, dürfte die politische Diskussion in Bezug auf das Zentralisierungsvorhaben massgebend beeinflussen. Entsprechende Fragestellungen sollen daher in der vorliegenden Arbeit untersucht und beantwortet werden und den verschiedenen Interessengruppen im politischen Prozess als Entscheidungsgrundlage dienen. Neues Verwaltungsgebäude für CHF 160 Millionen m2 freiwerdende Nutzflächen 1.1 Zielsetzung In der vorliegenden Masterarbeit wird untersucht, was mit den heute von der kantonalen Verwaltung im Stadtgebiet Luzern genutzten Büroflächen nach deren Umzug geschehen dürfte und welche Auswirkungen dies auf den städtischen Immobilienmarkt hat. Die von der Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern angestossene Untersuchung soll den Kantonsdienststellen detaillierte Argumente für die politische Diskussion in den Fachgruppen und Kernaussagen für die kommende Volksabstimmung liefern. Den Autoren sind bislang keine öffentlichen Studien bekannt, welche das Thema von freiwerdenden Flächen durch die Zentralisierung öffentlicher Verwaltungen in dieser Methodik aufgreifen und abhandeln. Mit dieser bisher einzigartigen Studie sollen daher ausserdem grundlegende Erkenntnisse gewonnen werden, von denen Einzigartige Studie neue Erkenntnisse Seite 9

10 EINLEITUNG grundsätzliche Handlungsempfehlungen für öffentliche Verwaltungen mit vergleichbaren Zentralisierungsvorhaben formuliert werden könnten. 1.2 Fragestellungen Um was geht es? Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, folgende Fragestellungen für den Kanton Luzern zu beantworten: Welche Zielgruppen werden von den freiwerdenden Immobilien angesprochen? Welche unterschiedlichen Stossrichtungen verfolgen die Stakeholder (Eigentümer, Mieter, Kantonsverwaltung, Wirtschaftsförderung, politische Kräfte) im Hinblick auf die freiwerdenden Büroflächen? Wie gehen die heutigen Eigentümer mit der projizierten Situation um? Sind die Eigentümer auf die Situation vorbereitet oder von der neuen Konstellation überrascht? In welcher Grössenordnung stehen die freiwerdenden Flächen zum Gesamtmarkt auf dem Stadtgebiet Luzern? Kann der Immobilienmarkt der Stadt Luzern die freiwerdenden Büroflächen absorbieren? Wird der Wegzug der kantonalen Verwaltung zu Leerständen führen, und welche Auswirkungen können kurzfristig höhere Leerstände im Stadtzentrum haben? Welche Handlungsmöglichkeiten und Optionen hinsichtlich der Nutzung der Liegenschaften stehen den Eigentümern offen? Welchen Einfluss ergibt sich auf die Marktmieten bei oder ohne Umnutzung? Können weitere öffentlich-rechtliche Körperschaften die Erkenntnisse und Handlungsempfehlungen für ihre eigenen Situationen nutzen? Wie sollten vergleichbare behördliche Überlegungen und Vorgehensweisen von öffentlich-rechtlichen Körperschaften in deren Masterplan eingeordnet werden? 1.3 Abgrenzung Die vorliegende Arbeit untersucht Auswirkungen des Standortwechsels der kantonalen Verwaltung Luzern auf den städtischen Immobilienmarkt. Nicht Bestandteil Seite 10

11 EINLEITUNG dieser Untersuchung sind mögliche Auswirkungen der Zentralisierung auf die Volkswirtschaft und auf die Steuereinnahmen des Kantons. Dies einerseits, weil es den Umfang dieser Arbeit nicht erlauben würde, und andererseits, weil es bis zum Zeitpunkt der Realisierung zu viele offene Variablen gibt, welche eine sachlich fundierte Beantwortung dieser Fragestellungen nicht zulassen würden. Ebenfalls nicht untersucht wird der Investitionsbedarf der betroffenen Objekte, da die Autoren im Rahmen der Recherchen und Datenaufarbeitung die betroffenen Liegenschaften nicht innenbesichtigen konnten. Daher ist es nicht möglich, spezifische Berechnungen bezogen auf die Einzelobjekte zu machen. 1.4 These Während die freiwerdenden Büroflächen in der Bevölkerung zu der Befürchtung von Leerständen oder einem Überangebot von Büroflächen führt, stellen die Autoren folgende These auf, dass der Standortwechsel der kantonalen Verwaltung nicht nur Risiken wie Leerstände oder ein Überangebot an Büroflächen mit sich bringt, sondern auch Chancen für die Eigentümer bietet, unter der Bedingung, dass sich dieselben mit den Herausforderungen zeitnah auseinandersetzen und Handlungsoptionen prüfen. Diese These soll mit der vorliegenden Untersuchung überprüft werden. Mehr Chancen als Risiken? 1.5 Vorgehensweise Zur Erarbeitung der thematischen Grundlagen findet in Kapitel 2 eine Einführung in das Thema Zentralisierung öffentlicher Verwaltungen statt. Die Autoren haben dabei mit verschiedenen Repräsentanten von öffentlichen Verwaltungen Interviews geführt, welche in der jüngsten Vergangenheit vergleichbare Zentralisierungsvorhaben realisiert haben. Deren Erkenntnisse werden in Kapitel 2 zusammenfassend dargestellt und dienen als erste Grundlage für die nachfolgende Untersuchung. In Kapitel 3 wird die Ausgangslage des Zentralisierungsvorhabens der Verwaltung des Kantons Luzern untersucht und detailliert beschrieben. Dabei werden die Ziele der Regierung des Kantons Luzern sowie die Zahlen und Fakten rund um das Vorhaben beschrieben. In Kapitel 4 wird die Methodik vorgestellt, welche in der vorliegenden Untersuchung zur Anwendung kommt. Dabei handelt es sich einerseits um Experteninterviews mit Eigentümern betroffener Liegenschaften. Andererseits werden quantitative Berechnungen und qualitative Analysen zu den jeweiligen Fragestellungen erstellt. Die Kapitel 4 und 5 enthalten die detaillierten Ergebnisse aus den Erkenntnisse dank Experteninterviews Seite 11

12 EINLEITUNG durchgeführten Berechnungen, Analysen und Interviews. Diese bilden die Grundlage der in Kapitel 6 im Sinne eines Fazits dargestellten Erkenntnisse, welche gleichsam die Antworten auf die einleitend gestellten Fragen liefern. Den Abschluss der vorliegenden Arbeit bilden Handlungsempfehlungen für die Auftraggeber und Stakeholder des Zentralisierungsvorhabens. Seite 12

13 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN 2 Zentralisierung öffentlicher Verwaltungen In der Schweiz ist die öffentliche Verwaltung traditionsgemäss weiträumig verteilt und befindet sich in zahlreichen Gebäuden und Liegenschaften in mittelgrossen und grossen Städten. Die Gebäude sind dabei teilweise Eigentum der öffentlichen Hand, häufig sind die Büroflächen jedoch zugemietet. Da sich das Verwaltungssystem historisch entwickelt hat und die Strukturen generisch über die Jahrzehnte gewachsen sind, sind die Verwaltungsstellen oftmals fragmentiert und über die Stadtgebiete verteilt vorzufinden. Ebenfalls aus historischen Gründen sind die Gebäude in vielen Fällen alte Geschäftshäuser oder umgenutzte Wohnliegenschaften an sehr zentraler Lage. Die Lage kommt dabei in erster Linie den Nutzern der Verwaltungsdienste entgegen, welche die jeweiligen Dienststellen einfach und schnell mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖV) erreichen können. Mit der Zeit führte diese Situation jedoch zu Herausforderungen für die öffentliche Verwaltung, welche zu dem vermehrten Bestreben führten, die Verwaltungen an weniger zentralen Lagen zusammenzuziehen. In diesem Kapitel wird vorerst auf die entsprechenden Herausforderungen eingegangen, anschliessend werden die verbreitetsten Handlungsoptionen aufgezeigt und schliesslich wird auf eine Reihe von aktuellen Beispielen eingegangen, in welchen öffentliche Verwaltungen an neuen Standorten zentralisiert wurden. 2.1 Herausforderungen für die öffentliche Verwaltung Die Hauptproblematiken der innerstädtischen Infrastrukturen der öffentlichen Verwaltungen, welche die Behörden zunehmend dazu veranlassen, aktiv nach neuen Infrastrukturmodellen zu suchen, lassen sich durch folgende Konstellationen beschreiben. Die entsprechenden Informationen wurden fünf Regierungsratsbeschlüssen entnommen (Regierungsrat Kanton Luzern, 2012a, 2012b, 2012c, 2014, 2015), welche den Autoren durch den Kanton Luzern zur Einsicht zur Verfügung gestellt wurden: Die Erreichbarkeit mit dem motorisierten Individualverkehr (MIV) der in der Innenstadt liegenden Gebäude ist für die Öffentlichkeit zunehmend schwieriger geworden. Es fehlt an Parkplatzmöglichkeiten in der Nähe der Standorte, der Verkehr ist überlastet und der Zeitaufwand für die Anreise ist unverhältnismässig gross. Damit einhergehend ist die Nachfrage nach Geschäftsarbeitsflächen in der Agglomeration grösserer Städte in der Schweiz in den letzten Jahren stetig gestiegen. Seite 13

14 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN Fragmentierte Standorte Die Departemente und ihre Angebote sind sehr fragmentiert und unübersichtlich in der Stadt angeordnet. Ein schnell und stark gewachsenes Departement kann seine Angebote teilweise nicht am selben Standort anbieten. Für die Öffentlichkeit ist es schwierig, die Standorte zu finden oder auf effiziente Art verschiedene Departemente zum gleichen Zeitpunkt zu erreichen und zu benutzen. Die Büroräumlichkeiten können oftmals weder den Ansprüchen an eine hohe Effizienz und Produktivität bei der Aufgabenerledigung gerecht werden, noch den Anspruch optimaler Arbeitsbedingungen für die Mitarbeitenden. Das Bevölkerungswachstum fordert einen höheren Personalbestand in der öffentlichen Verwaltung und damit mehr Flächenbedarf. Die veränderten Ansprüche an die Arbeit und die Überalterung der Bevölkerung führen dazu, dass immer mehr Personal Teilzeitarbeit ausübt, was wiederum zu Bedarf an mehr Arbeitsflächen oder neuen Arbeitsplatzkonzepten führt. Die Ansprüche an die Arbeitsplatzsituation haben sich verändert. Einzelbüros oder kleinzellige, abgesonderte Büros sind weniger nachgefragt als grossräumige, flexible und offen gestaltbare Arbeitsflächen. Neue Aufgabenteilungen zwischen Bund, Kantonen und Gemeinden erschweren die langfristige Planung der öffentlichen Verwaltung und verlangen eine grössere Flexibilität bei der Bewirtschaftung der Verwaltungsflächen. Kosten- Problematik Es müssen für neue Aufgaben Expansionsgefässe vorbereitet werden und Reserveflächen / Reservebauten zur Verfügung stehen. Die Führung vieler verschiedener Standorte verursacht hohe Kosten und einen hohen Zeitaufwand. Die Zumietung fremder Büroräumlichkeiten ist teurer als die Bewirtschaftung von Räumlichkeiten im eigenen Bestand. Unter Denkmalschutz gestellte Gebäude können nicht optimal oder nur sehr aufwändig und teuer instandgesetzt oder erneuert werden, um damit den Erfordernissen von ergonomischen und nachhaltigen Arbeitsplätzen gerecht zu werden. Die Mietverträge für die zugemieteten Büroflächen sind nicht selten auf lange Dauer gebunden, was eine Anpassung an die Marktverhältnisse und damit eine Kostenvergünstigung weitgehend verunmöglicht. Seite 14

15 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN 2.2 Handlungsoptionen der öffentlichen Verwaltung Die oben aufgeführten Herausforderungen haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass viele öffentliche Verwaltungen von Schweizer Städten und Kantonen nach Optimierungsvarianten gesucht haben. Folgende beiden Optionen sind dabei die meistgewählten: a) Umzug und Zentralisierung in ein bestehendes Gebäude mit flexiblen Raumgestaltungsmöglichkeiten und guter Erreichbarkeit, sowohl für den MIV wie auch für den ÖV. Das Gebäude kann entweder erworben oder gemietet werden. b) Erstellung eines neuen Gebäudes auf eigenem Land oder auf einer Baurechtsparzelle. Dieses kann ausschliesslich für die Verwaltungseinheiten oder mit der Option zusätzlicher Fremdvermietung gebaut werden. Dabei ergeben sich Varianten der Eigenrealisierung oder Privat-Public-Partnership-(PPP)- Modelle, bei welchen die Finanzierung durch dritte Investoren mit Vermietung an die öffentliche Hand geregelt wird. Ein bestehendes Gebäude umnutzen oder ein neues Gebäude erstellen? In beiden Fällen ist die Behörde mit grossen Veränderungen konfrontiert, was die Personalprozesse und das Coaching der Mitarbeitenden betrifft. Diese werden jedoch durch nachhaltig positive Kostenstrukturen gerechtfertigt. Öffentliche Verwaltungen sind Cost-Center und orientieren sich in erster Linie an einem Service Public unter möglichst geringen Kostenfolgen. Die Variante der Eigenrealisierung und Eigenfinanzierung ist dabei die meistdiskutierte Variante, allerdings auch die umstrittenste, weil sie sehr hohe und in einem kurzen Zeitraum anfallende Kosten nach sich zieht. Jedoch müssen Verwaltungsbehörden auch im Falle von Mietverträgen mit Laufzeiten von 20 Jahren oder länger die Mietkosten in Form eines Investitionsleasings in ihrer Bilanz berücksichtigen. Wichtig ist folglich, dass die Lebenszykluskosten der Investitionen bei einer Eigenrealisierung mit den Risiken der Variante Miete verglichen werden. Die Erstellungskosten der Gebäude und gegebenenfalls der Erwerb des Baulandes belasten die öffentlichen Rechnungen beachtlich und können zu bedeutenden Neuverschuldungen führen. Diese Thematik stellt die Behörden vor wichtige politische und kommunikative Herausforderungen, um Steuergelder für ein solches Vorhaben einsetzen zu können. Seite 15

16 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN 2.3 Beispiele zentralisierter öffentlicher Verwaltungen Es gibt zahlreiche Vergleichsobjekte und Vergleichsvorgehen, welche aufzeigen, wie Verwaltungen und Administrationen ihre verstreuten Standorte an einem zentralen Standort zusammenziehen. Dies trifft sowohl auf private Firmen wie auch die öffentlichen Verwaltungen zu. Nachfolgend ein paar ausgewählte Beispiele gegenwärtiger und kürzlich durchgeführter Verwaltungszentralisierungen in der Schweiz (die in Klammern stehenden Jahreszahlen deuten auf den Termin der erfolgten oder geplanten Inbetriebnahme hin): Erfolgreiche Beispiele Kanton Graubünden, Verwaltungszentrum SINERGIA, Chur, aus 40 verschiedenen Standorten 670 Mitarbeitende (2018/19) Stadt Winterthur, Zentralisierung Stadtverwaltung, Projekt Fokus, aus 27 verschiedenen Standorten 820 Mitarbeitende (2015) Kanton Aargau, Raumkonzept Zentralverwaltung Kanton Aargau, 26 Standorte, 1030 Arbeitsplätze (2025) Kanton Bern, Verwaltungsgebäude Neumatt, Burgdorf, aus 5 kantonalen Direktionen und 19 Nutzereinheiten 450 Arbeitsplätze (2012) Verwaltungsgebäude des Bundes, Ittigen (2019) 900 Arbeitsplätze In der Privatwirtschaft ist das Zentralisieren von administrativen Einheiten seit vielen Jahren ein bewährtes Restrukturierungsvorgehen. Bekannte Unternehmen wie UBS, CS, Microsoft, Swisscom und viele mehr ziehen seit Jahren Betriebseinheiten zusammen und siedeln diese an attraktiven Standorten an, meist in der Umgebung von Agglomerationen von Wirtschaftsstandorten. Die Idee und das Ziel solcher Zentralisierungen ist stets vergleichbar: Durch günstigere Flächenpreise und die Gewinnung von Synergien unter den verschiedenen Einheiten sollen Kosten eingespart werden. Die Kosteneinsparpotenziale einer Zentralisierung überzeugen die Entscheidungsträger insbesondere, wenn die bisherigen Standorte in zentralen, traditionellen und unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden angesiedelt sind. Hinzu kommt nicht selten Druck aus personell rasch wachsenden Departementen, welchen es an den bisherigen Standorten in der Wachstumsphase an eigenen freien Flächen fehlt, die folglich nur an neuen Standorten hinzugemietet werden können, was die Kosten antreibt. Während in der Privatwirtschaft die Finanzierung neuer Gebäude mit den Eigentümern der Unternehmen vereinbart werden und in den Geschäftsleitungsgremien entschieden werden kann, muss bei öffentlichen Verwaltungen die öffentliche Meinung Seite 16

17 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN mitberücksichtigt werden. Aufgrund der Beanspruchung von Steuergeldern oder oftmals der Neuverschuldung, werden solche Vorhaben von der Bevölkerung vielerorts als unnötig und nicht dringend empfunden. Dennoch gelingt es immer wieder, die Öffentlichkeit von den Projekten zu überzeugen und parlamentarische Entscheidungen oder Volksabstimmungen zu Gunsten neuer zentraler Verwaltungsgebäude zu gewinnen. Die beiden erstgenannten aktuellen Beispiele aus dem Kanton Graubünden und der Stadt Winterthur werden hier detailliert untersucht, um die Erfolgsfaktoren der beiden Vorhaben darzustellen und aufzuzeigen, welche Faktoren auch für die Kantonale Verwaltung Luzern und andere öffentliche Verwaltungen als erfolgsversprechend aufgenommen und umgesetzt werden können. Die Autoren haben dabei mit den verantwortlichen Projektleitenden Gespräche geführt, welche im Folgenden in Form von Kernaussagen abgebildet werden. Ausserdem wird das Beispiel aus dem Kanton Aargau untersucht, dessen Umsetzung jedoch noch nicht erfolgt ist Projekt sinergia, Kanton Graubünden Im August 2006 hat die Regierung des Kantons Graubünden die kantonale Immobilienstrategie beschlossen und 2009 erfolgte ein Volksentscheid zur Umzonung für den Bau eines neuen kantonalen Verwaltungszentrums in Chur, welches zwischen 2016 und 2019 in Eigenrealisierung erstellt wird (Kanton Graubünden, 2011). Die aktuelle Situation der kantonalen Verwaltung ist gemäss der Regierung (ebd.) unbefriedigend, da diese in über 40 Liegenschaften verteilt und damit nicht effizient organisierbar sei. Die Büroflächen entsprächen grösstenteils nicht mehr den gegenwärtigen Anforderungen und Bedürfnissen und viele davon befänden sich in einem erneuerungsbedürftigen Zustand. Chur Baubewilligung erteilt Mit dem Projekt Sinergia werden verschiedene Dienststellen auf dem Platz Chur in einem Neubau zusammengefasst und insgesamt 670 Mitarbeitende in ein neues Verwaltungsgebäude verlagert. 500 kantonale Verwaltungsangestellte behalten ihren angestammten Arbeitsplatz in der Innenstadt. Die Totalinvestitionen belaufen sich auf 69 Millionen CHF, während im Gegenzug bestehende Liegenschaften des Kantons für 21 Millionen CHF verkauft werden. Durch die Zentralisierung können in Zukunft pro Jahr 1,2 Millionen CHF Mietkosten gegenüber den Betriebskosten des neuen Gebäudes eingespart werden und viele in der Stadt freiwerdende Flächen können an attraktiven Lagen zu Wohnflächen umgenutzt werden. (Kanton Graubünden, 2011) Seite 17

18 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN Für die Kreditsprechung wurde eine Abstimmung im Grossen Rat (Kantonsrat) sowie eine Volksabstimmung durchgeführt. Die Baubewilligung wurde 2016 erteilt und das Projekt steht gegenwärtig vor der Realisierung. Die Bezugsbereitschaft wird auf 2018/19 prognostiziert. Im Gespräch mit dem projektverantwortlichen Kantonsbaumeister Markus Dünner (Telefoninterview vom ), konnten folgende Erkenntnisse der Projektleitung in Bezug auf die Erfolgsfaktoren des Vorhabens identifiziert werden: Klare Kommunikationsstrategie haben Konzept evtl. mit externer Hilfe erstellen Kommunikationsführerschaft behalten Auslegeordnung machen, Stakeholder-Landkarte wer muss was wissen? Sattelfestigkeit in allen Belangen in der Argumentation Hohe Präsenz überall und immer wieder, positiv wirken, transparent sein Immer wieder die positiven Informationen kommunizieren Immer gleich kommunizieren Frühzeitig mit Eigentümern sprechen Lösungen diskutieren Nie Passivität aufkommen lassen Unterstützend war, dass der Kanton selbst viele Liegenschaften im Eigentum hatte. Die Menschen nicht vergessen das Vorgehen bedeutet ein grosser Change- Prozess für betroffene Mitarbeitende, welche wohl die Hauptgegner bei einer Abstimmung sind Projekt Fokus, Stadt Winterthur Winterthur hat es realisiert Im Jahr 2006 begannen die Projektierungen des Projektes Fokus zur Zentralisierung der städtischen Verwaltung der Stadt Winterthur. Aufgrund von Spar- und Kostendruck sollte die Vielzahl der städtischen Verwaltung zentralisiert werden (Stadt Winterthur, 2010). Der Fokus lag auf 27 Standorten, wovon die meisten in der Altstadt und in angrenzenden Quartieren lagen, was für die Kundinnen und Kunden unübersichtlich und unpraktisch gewesen sei (ebd.). Zudem hätten sich die vielen Standorte negativ auf die Kosten ausgewirkt. Da viele Büros auch in ehemaligen Wohnliegenschaften untergebracht waren, behinderten die Grundrisse zweckmässige Raumkonzepte (ebd.). Seite 18

19 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN Im Jahr 2010 sprach sich der Grosse Gemeinderat für einen neuen Standort auf dem Sulzerareal in der Stadtmitte aus und im Herbst desselben Jahres stimmte die Bevölkerung dem Projekt zu. Der Neubau wurde der AXA Winterthur als Investorin, Bauherrin und Eigentümerin im Baurecht übergeben, welche den Bau bis 2015 realisierte und der Stadt Winterthur in einem 20-jährigen Mietvertrag wieder vermiete. Der Gemeinderat und die Stadtbürger hatten über den Abschluss des Mietvertrages und über erforderliche Investitionen (Umzug, Ausbau, Informations- und Kommunikationstechnologie, Honorare, Organisation etc.) von insgesamt 5,32 Millionen CHF abzustimmen. (Stadt Winterthur, 2010) Am neuen Standort, an dem heute auch die AXA Winterthur als Vermieterin angesiedelt ist, konnten rund 820 Arbeitsplätze der Stadtverwaltung realisiert werden. Das Mieteinsparungspotenzial beträgt zwischen 2,8 und 3,7 Millionen CHF jährlich. Das Projekt konnte termingerecht realisiert werden. Es wurde 2015 in Betrieb genommen und die Verwaltungsdienststellen sind in den neuen Standort umgezogen. (ebd.) Im Telefongespräch ( ) mit Erich Dürig, welcher als Leiter Immobilien der Stadt Winterthur die Verantwortung für das Projekt trägt, wurden folgende Erkenntnisse in Bezug auf die Erfolgsfaktoren des Vorhabens genannt: Die Kommunikation wurde mit einem externen Berater vorbereitet Die Bevölkerung wurde nicht sehr früh mitgenommen Die Eigentümer der angemieteten Liegenschaften (ca. 3/8 des Bestandes) wurden erst 1,5 Jahre vor der Abstimmung in Kenntnis gesetzt Bei den Liegenschaften wurden bereits 2008 Planszenarien erstellt und aufgrund der Nutzungen und Absichten zur Vollvermietung durchgerechnet Da es fast nur institutionelle Eigentümer waren, haben diese sehr gelassen auf den Auszug reagiert Der politische Prozess war sehr entspannt, da bereits zu Beginn der Planung mit einer Aufsichtskommission gearbeitet wurde, welche die politische Ebene abdeckte der Kostendruck hat vieles einfacher gemacht Es musste in die eigenen Liegenschaften für eine Neuvermietung investiert werden, jedoch konnte eine Neuvermietung zwischen 280 bis 340 CHF pro m 2 und Jahr erreicht werden. Am neuen Standort zahlt die Stadt 310 CHF pro m 2 und Jahr das Sparpotenzial ist entsprechend gross. Seite 19

20 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN Der Wandel ist für die betroffenen Mitarbeitenden eine grosse Herausforderung, ein externes Büroplanungsunternehmen hat alle Mitarbeitenden im Prozess begleitet Eine klare Planung und die Zusammenstellung eines guten Planungsteams sind unabdingbar Immer die Immobiliensicht behalten und vertreten sich nicht ablenken lassen Raumkonzept Zentralverwaltung, Kanton Aargau Weiter werden im Folgenden die wichtigsten bisherigen Erkenntnisse aus der geplanten Zentralverwaltung des Kantons Aargau dargestellt. Sämtliche Informationen wurden in den Betreuungsgesprächen mit Kuno Schumacher entnommen, der als Leiter Architektur und Entwicklung der Immobilien Aargau in die Realisierung des Vorhabens involviert ist. Aargau vor Land- sicherung Im Juni 2007 hatte der Regierungsrat des Kantons Aargau die Standortpolitik für die Zentralverwaltung des Kantons im Raum Aarau in 18 Leitlinien gefasst und strategische Vorgaben gemacht. Ein Umsetzungsplan legte die strategischen Leitlinien fest, indem die Anzahl der Verwaltungsstandorte reduziert, die Mietflächen abgebaut und die Liegenschaften im eigenen Portfolio optimal genutzt werden. Neben anderen wurden auch folgende Ziele definiert: Bilden von grösseren Einheiten, um von den Synergien im Bereich der allgemeinen Infrastruktureinrichtungen profitieren zu können (Sitzungszimmer, Personalverpflegung und weitere Einrichtungen, die einen zeitgemässen und attraktiven Arbeitgeber auszeichnen) Optimieren der Betriebsabläufe und effiziente Bewirtschaftung der Reserveflächen Erzielen des grösstmöglichen wirtschaftlichen Gewinns Es wurde eine Planungsvorgabe für einen neuen Verwaltungsstandort erstellt, welcher 1'060 der 2'392 Arbeitsplätze beherbergen soll, welche sich 2010 in Aarau befanden. Aus einer Evaluation möglicher Entwicklungsareale hat sich der Standort Torfeld Nord als Bestvariante herausgeschält, da dieser die gestalterisch besten Möglichkeiten liefert und das grösste Potenzial aufweist. Auf Nachbargrundstücken befinden sich zudem optimale Entwicklungsreserven im Eigentum des Kantons. Durch den Zusammenzug von Verwaltungsarbeitsplätzen am Standort Torfeld Seite 20

21 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN würde sich die Zentralverwaltung auf 10 eigne Standorte und 2 Mietobjekte verteilen, statt auf bisher 26 eigene Standorte und 15 Mietobjekte. Die Investitionskosten inkl. Landerwerb und Ausstattung wurden für den Maximalausbau auf 135 Millionen CHF geschätzt (+/- 25 %). Dagegen steht ein kalkulierter Ertrag durch die kapitalisierten wegfallenden Mieten und die Veräusserung freiwerdender Liegenschaften von 140 Millionen CHF schlug der Regierungsrat vor, das Grundstück grundbuchamtlich zu sichern, bei Baubeginn zu erwerben und die erste Stufe des Projektes Torfeld Nord bis zum Wettbewerbsverfahren zu Lasten der laufenden Rechnung auszuführen. Der Projektstart kann erst nach der Landsicherung erfolgen, welche jedoch in Abhängigkeit mit dem Stationierungskonzept der Armee als bisherige Eigentümerin des Grundstücks steht. Wird das 2013 vorgestellte Konzept wie geplant umgesetzt, steht das Grundstück (heute die Bundeszeughäuser Rössligut und Riggenbachareal) definitiv zur Disposition. Die Verhandlungen zur Landsicherung (Landerwerb oder Baurecht) werden unter diesem Aspekt weitergeführt. Parallel zur Landsicherung wurden anhand einer Testplanung die städtebaulichen Rahmenbedingungen geklärt. Folgende Erkenntnisse und Zielsetzungen können für die weitere Planung abgeleitet werden: Der Auftritt gegenüber dem Kreuzplatz ist städtebaulich von grosser Bedeutung. Die Spielräume der Akzentsetzung sind offen zu halten. Die Qualitätssicherung erfolgt über den Projektwettbewerb. Das Raumprogramm soll Projektierungsspielräume für angemessene Vorund Freizonen um die Baukörper und deren volumetrischer Ausgestaltung ermöglichen (Grad der inneren Verdichtung). Dem verkehrstechnischen Ausbau des Kreuzplatzes ist im Hinblick auf einen angemessenen Aufritt des neuen Verwaltungsstandortes ein besonderes Augenmerk zu schenken. Aus Gründen der städtebaulichen Akzentsetzung ist es sinnvoll, auf Baufeld 1 (Lindenhofareal) das maximale Mantelvolumen sowie die maximale Anzahl Arbeitsplätze möglichst auszuschöpfen. Die möglichen Flächen für Drittnutzer oder Teile davon, sollen als strategische Reserve für die kantonale Verwaltung erstellt oder als Bürofläche für alternative Belegungskonzepte vorgesehen werden. Seite 21

22 ZENTRALISIERUNG ÖFFENTLICHER VERWALTUNGEN Sobald die Landsicherung geregelt ist, kann der politische Prozess mit der Genehmigung des Planungskredits für das Wettbewerbsverfahren durch den Regierungsrat sowie mit der Vorberatung der zuständigen Kommissionen des Grossen Rats ausgelöst werden. Diese Projektphase ist auf Ende 2017 geplant und die Ausschreibung des Projektwettbewerbs auf Die Inbetriebnahme soll 2025 erfolgen, sofern die Finanzierungsfrage geklärt werden kann. Seite 22

23 AUSGANGSLAGE 3 Ausgangslage Die administrativen Einheiten der öffentlichen Verwaltung des Kanton Luzerns sind heute im Stadtgebiet Luzern und in Kriens verteilt. Von insgesamt m 2 vermietbarer Fläche (VMF) des gesamten kantonalen Immobilienbestandes umfasst der Büroanteil rund m 2, also gut 8 % des Gesamtportfolios. Der Personalbestand der kantonalen Verwaltung hat in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. Der damit verbundene zusätzliche Raumbedarf wurde aus Termin- und Finanzierungsgründen weitgehend über Zumietungen aufgefangen. Heute sind rund 20 Prozent der belegten Büroflächen im Eigentum des Kantons, die restlichen 80 Prozent sind zugemietet. (Kanton Luzern, 2016) Eine Analyse des Immobilienbestandes zeigt, dass im Verwaltungsbereich rund 30 Standorte, vorwiegend im Stadtgebiet Luzern, bestehen, welche mit durchschnittlich m 2 vermietbare Fläche (VMF) beziehungsweise weniger als 80 Arbeitsplätzen zu klein sind für eine effiziente Bewirtschaftung. Weiter zeigte eine erste Analyse, dass der Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz deutlich über dem Benchmark des Bundes, der auch für den Kanton Luzern gilt, von rund 20m2 HNF/AP liegt (Kanton Luzern, 2016). Luzern Zusammenzug von 30 Standorten Diese Situation bewegte den Regierungsrat des Kantons Luzern Anfang 2010 zu dem Beschluss, die vielen kleinen und unwirtschaftlichen Standorte der kantonalen Verwaltung durch ein zentrales Verwaltungsgebäude am Standort Seetalplatz in der Gemeinde Emmen zu ersetzen, wo der Kanton zwei grosse Baulandgrundstücke mit einer Fläche von total 29'221 m 2 unmittelbar angrenzend an das Stadtgebiet von Luzern besitzt. Das kleinere Grundstück Nr. 2338, ist Baufeld A1, das deutlich grössere ist Grundstück Nr. 13 = B1 B3. Das Baufeld A1 ist prioritär für den Bau eines zentralen Verwaltungsgebäudes vorgesehen. Die Baufelder B1-B3 stehen für weitere Teile der Verwaltung zur Verfügung (Regierungsrat Kanton Luzern 2012a). Dank neuen Arbeitsplatzstandards und der Unterbringung in gut konzipierten grossen Verwaltungsgebäuden kann ein Synergieeffekt im Ausmass einer Reduktion der Fläche um mehr als 10 Prozent erreicht werden (Kanton Luzern 2016). Das neue Verwaltungsgebäude soll bis 2020 bezogen werden. Abbildung 1 zeigt eine Visualisierung vom Seetalplatz mit neuem Verwaltungszentrum, gemäss Masterplan Stadtzentrum Luzern Nord vom Seite 23

24 AUSGANGSLAGE Abbildung 1: Visualisierung Neuer Seetalplatz. Quelle: Luzernplus (2015, S. 10). Im Folgenden wird das Zentralisierungsvorhaben der Verwaltung des Kantons Luzern detailliert beschrieben. Dabei wird auf die Ziele der Regierung, die Zahlen und Fakten zum Umzug sowie auf die damit verbundenen Herausforderungen eingegangen. 3.1 Ziele der Regierung des Kantons Luzern Der Regierungsrat des Kantons Luzern (2014 / 2016) hat im Regierungsratsbeschluss (RRB) vom Juli 2014 und in seiner Botschaft vom Juni 2016 folgende Mehrwerte einer Realisierung des zentralen Verwaltungsgebäudes definiert: Multiple Mehrwerte Die Bevölkerung erhält eine zentrale Anlaufstelle für einen Grossteil der Dienstleistungen der kantonalen Verwaltung. Restaurant, Café und Auditorium sind öffentlich zugänglich und im Rahmen von öffentlichen Veranstaltungen nutzbar (Regierungsrat Kanton Luzern, 2014). Die Mitarbeitenden der kantonalen Verwaltung erhalten moderne, effiziente Arbeitsplätze, kombiniert mit zusätzlichen Dienstleistungsangeboten und optimaler Anbindung an den öffentlichen Verkehr (ebd.). Die Gemeinde Emmen erhält ein innovatives Projekt, welches auf dem Areal Seetalplatz eine Vorreiterrolle einnehmen und die örtliche Wertentwicklung mitprägen wird. Dank Gebietsentwicklung wird ein Platz der Begegnung geschaffen. Zudem werden in der Gemeinde durch Geschäftsflächen und die Vermietungen von Reserveflächen neue Arbeitsplätze und Wohnungen geschaffen (Kanton Luzern, 2016). Die Stadt Luzern erhält mehr Wohn- und Arbeitsraum und somit neue Steuererträge, sobald die zurzeit durch den Kanton Luzern zugemieteten Büroflächen frei werden (ebd.). Seite 24

25 AUSGANGSLAGE Der Kanton Luzern erhält eine grosse, zentrale Verwaltungseinheit, kombiniert mit einem zukunftsgerichteten, flexiblen Bürokonzept mit optimaler Logistik, und präsentiert sich als attraktiver Arbeitgeber (ebd.). Die Steuerzahler des Kantons Luzern profitieren von einem signifikanten Einsparpotenzial von jährlich rund 7,7 Millionen CHF (ebd.) Davon 5,6 Millionen CHF durch Miet- und Facilitykosten, Empfang, Post, Infrastruktur etc. und 2,1 Millionen CHF durch Synergiegewinne in Folge von Organisationsanpassungen, Reisezeiteinsparungen, Koordinationsgewinnen usw. (Regierungsrat Kanton Luzern, 2015) Die Stadt Luzern erhält durch den Auszug diverser kantonaler Stellen aus zugemieteten Räumlichkeiten mehr Wohn- und Arbeitsfläche, womit sie ihr Steuersubstrat steigern kann (Regierungsrat Kanton Luzern, 2014). Da der Kanton Luzern als öffentliche Körperschaft verpflichtet ist, die Infrastruktur für die Grundversorgung der Bevölkerung auch an dezentralen Stellen zur Verfügung zu stellen, können ortsgebundene Nutzungen (z. B. Schulgebäude), sicherheitsrelevante Standorte (z. B. Polizeiposten) oder Objekte im Gesundheitsbereich nicht zentralisiert werden. Hingegen können deren Verwaltungsräume in einem zentralen Verwaltungsgebäude zusammengeführt werden. Laut Kanton Luzern (2016) eignen sich entsprechend 30 Organisationseinheiten von 24 verschiedenen Standorten mit rund Arbeitsplätzen für eine Verlegung in ein zentrales Verwaltungsgebäude. Rund 380 Arbeitsplätze würden hingegen an ihrem angestammten Standort verbleiben oder in einen anderen bestehenden Standort verschoben werden. Dabei wurden folgende Organisationseinheiten gemäss (ebd.) von der Zentralisierung ausgeschlossen: Regionale Arbeitsvermittlungszentren (ausser die Standorte Emmen und Luzern) Schulen (Volks-, Berufs- und Hochschulen sowie Gymnasien) Wer zieht um? Departementsstäbe und Staatskanzlei Museen (Historisches Museum, Natur-Museum) Gebäude mit waldwirtschaftlichen Zwecken (Forstgebäude, Lager etc.) Gerichte und Grundbuchämter Spitäler und Kliniken (Luzerner Kantonsspital, Luzerner Psychiatrie) Strafanstalten und Gefängnisse (Wauwilermoos und Grosshof) Staatsarchiv Seite 25

26 AUSGANGSLAGE Zivilschutzanlangen Liegenschaften der Luzerner Polizei (Ausnahme Polizeiposten Emmen) Dienststellen: Gymnasialbildung, Denkmalpflege und Archäologie, Landwirtschaft und Wald, Informatik, Lehrmittelverlag, Lebensmittelkontrolle, Militär, Zivilschutz und Justizvollzug Staatsanwaltschaft und Oberstaatsanwaltschaft Alle übrigen Organisationseinheiten können grundsätzlich in einem zentralen Verwaltungsgebäude eingerichtet werden. Mit den neuen Arbeitsplatzstandards und der Unterbringung der Arbeitsplätze in einem gut konzipierten Verwaltungsgebäude ergibt sich dabei einen Synergieeffekt von rund 20 Prozent der Flächen (Regierungsrat Kanton Luzern, 2012b). Trotz des Wachstums von Aufgaben und Arbeitsplätzen könnte dadurch der Raum- und Kostenbedarf gegenüber heute reduziert werden. 3.2 Zahlen und Fakten rund um den Umzug der kantonalen Verwaltung Die geplante Zentralisierung der kantonalen Verwaltung hat weitreichende finanzielle und politische Konsequenzen. Nachfolgend werden die wichtigsten diesbezüglichen Fakten und Zahlen aufgezeigt Mietkosten Massive Reduktion der zugemieteten Flächen In das neue Verwaltungsgebäude ziehen rund 30 Organisationseinheiten, womit etwa m 2 Fläche im Eigentum des Kantons und etwa 32'000 m 2 externe Mietflächen in der Stadt und Agglomeration Luzern frei werden. Die heutigen Mietkosten der betroffenen Verwaltungseinheiten belaufen sich auf 10,25 Millionen CHF. Der gesamte Zumietanteil der kantonalen Verwaltung von heute 80 Prozent würde sich dadurch auf 20 bis 30 Prozent dezimieren. Dies führt zu einer Entlastung der laufenden Rechnung und einer zusätzlichen Effizienzsteigerung durch Optimierung der Flächennutzung. Die freiwerdenden zugemieteten Büroflächen an zentraler Stadtlage in Luzern sind aufgrund deren Standortattraktivität sowohl für Unternehmen wie auch für Privatpersonen interessant zur Nutzung als Büro- oder Wohnflächen, was wiederum neue Erträge für die Liegenschaftseigentümer generieren kann. (Regierungsrat Kanton Luzern, 2012c) Anlagekosten Geplant ist ein Verwaltungsgebäude für Mitarbeitende ist mit fünf Obergeschossen sowie einem Kopfbau mit zehn Obergeschossen. Die Anlagekosten für Seite 26

27 AUSGANGSLAGE den Neubau einer zentralen Verwaltung in Luzern Nord werden mit der favorisierten Variante «Open Space» auf rund 160 Millionen CHF geschätzt. Die Kostengenauigkeit beträgt dabei +/- 25 Prozent. Nicht eingerechnet in diese Kosten ist der Mieterausbau der Nutzflächen Dritter, welche als mittel- bis langfristige Reserveflächen für kantonale Verwaltung dienen. (Kanton Luzern, 2016) Standort Ein Verwaltungsgebäude für Mitarbeitende Die neue zentrale Verwaltung des Kantons Luzern ist am Standort Seetalplatz in Luzern Nord auf dem Gemeindegebiet von Emmen geplant. Der Standort liegt an einem zentralen Verkehrsknoten auf der Verbindungslinie Luzern-Zug-Zürich mit direkten Verbindungen in alle Richtungen. Luzern Nord ist ein Entwicklungsgebiet, in dem gemäss Luzernplus (2015), in den nächsten Jahren ein dynamisches Wirtschaftszentrum, eine lebenswerte Wohnstadt und ein gefragter Hochschulstandort entstehen soll. Das gesamte Entwicklungsgebiet umfasst die fünf Grossbauflächen Seetalplatz, Viscosistadt, Reussbühl, Reusszopf und Ibach, welche auf der Karte in Abbildung 2 hervorgehoben sind: Abbildung 2: Gesamtübersicht Seetalplatz. Quelle: Luzernplus (2015, S. 3 & 6). Von Süden, Norden, Westen und Osten fliesst der Verkehr heute auf den Seetalplatz in Emmenbrücke. Mit Luzern Nord wird aus dem Verkehrsknotenpunkt ein neues Zentrum. Dabei entsteht auf mehrheitlich brachliegenden Flächen ein Quartier mit Seite 27

28 AUSGANGSLAGE hoher Dichte und modern gestalteten, grosszügigen Gebäudetypen. Im Rahmen der Gesamtentwicklung Seetalplatz mit acht grossen Baufeldern über total 66'000 m 2, wovon vier durch den Kanton entwickelt werden, entstehen insgesamt rund 350 Wohnungen mit Wohnraum für 700 Einwohner und 120'000 m 2 Geschossflächen für 1'800 Arbeitsplätze. Das in Abbildung 3 hervorgehobene Baufeld A1, welches an den geplanten Bushof (Abbildung 4) angrenzt, erfüllt dabei die Voraussetzungen für die Realisierung eines zentralen Verwaltungsgebäudes für den Kanton Luzern: A1 Abbildung 3: Der Seetalplatz im Überblick. Quelle: Luzernplus (2015, S. 11), blaue Einfärbung des Feldes A1 durch Autoren. Seite 28

29 AUSGANGSLAGE Abbildung 4: Visualisierung des geplanten Bushofs Seetalplatz. Quelle: Ulrich Freyenmuth ( vom ) Finanzierungsformen Die Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern hat in einem sophistizierten Verfahren unter Mithilfe der beiden unabhängigen Experten Ernst & Young AG und Pricewaterhouse Coopers AG verschiedene Finanzierungsmodelle untersucht und dabei folgende Alternativen analysiert (Kanton Luzern, 2016): Eigenrealisierung Investorenmodell (Public-privat-Partnership, PPP) mit den Subvarianten: - Investorenmodell mit Baurecht - Investorenmodell mit Verkaufgrundstück - Investorenmodell mit Rückkaufoption Welches Finanzierungsmodell ist das optimale? - Immobilienleasing Investorenmodell Die Gemeinsamkeiten der vier Investorenmodelle lassen sich ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Vertragsbestandteile wie folgt zusammenfassen: Das Baufeld A1 wird einem Investor verkauft, der den Bau der zentralen Verwaltung finanziert und dem Kanton Luzern mit einem langfristigen Mietvertrag von mindestens 25 Jahren zur Verfügung stellt. Den Einnahmen aus dem Verkauf oder der Abgabe des Baulandes im Baurecht (Finanzvermögen) stehen die Ausgaben aus dem Mietvertrag gegenüber. Die Umsetzung des Projekts, respektive die Ausschreibung für die Suche nach einem Investor, hat nach den Vorgaben des Gesetzes über die öffentlichen Beschaffungen vom 19. Oktober 1988 (SRL Nr. 733) zu erfolgen. Die Seite 29

30 AUSGANGSLAGE Unterschiede zwischen den verschiedenen Investorenmodellen betreffend die Abgabe des Grundstücks im Baurecht, die Rückkaufoptionen und das Immobilienleasing (Kanton Luzern, 2016). Eigenfinanzierungsmodell Bei der Eigenfinanzierung handelt es sich um die bisher übliche Verfahrensweise mit Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb einer Immobilie durch den Kanton Luzern. Die Finanzierung erfolgt über die Investitionsrechnung. Das Grundstück Baufeld A1 und das Gebäude verbleiben im Eigentum des Kantons, der direkt an der Wertentwicklung der Immobilie partizipiert. Die Ausschreibungen in den einzelnen Planungs- und Bauphasen des Projekts haben nach den Vorgaben des Gesetzes über die öffentlichen Beschaffungen zu erfolgen (Kanton Luzern, 2016). Beurteilung der Finanzierungsmodelle Im Hinblick auf die aufgeführten Investorenmodelle muss der Kanton Luzern den Rechnungslegungsvorschriften der International Public Sector Accounting Standards (IPSAS) besondere Beachtung geschenkt werden. Diese Rechnungslegungsvorschriften geben vor, dass alle Investorenmodelle mit einem von einem Investor spezifisch für den Kanton Luzern gebauten Gebäude mit einer 25-jährigen Mietvertragslaufzeit als Finanzierungsleasing behandelt werden müssen (Kanton Luzern, 2016). Weiter sind gemäss den IPSAS-Bestimmungen [ ] die untersuchten Public- Private-Partnerships als Finanzierungsleasing auszuführen, sodass sie in die Investitionsrechnung des Kantons einfliessen und buchhalterisch analog der Eigenrealisierung behandelt werden (Kanton Luzern, 2016). Eine Entlastung der Investitionsrechnung ist nicht gegeben. Die Beurteilung der nominalen Kosten über eine Laufzeit von 25 Jahren bei den beiden Finanzierungsmodellen präsentiert sich wie folgt: Abbildung 5: Modellvergleich Gesamtkosten. Quelle: Kanton Luzern (2016) Seite 30

31 AUSGANGSLAGE Die effektiven Gesamtkosten sind beim Investorenmodell während der ersten 25 Jahre tiefer als bei der Eigenfinanzierung. Dies kompensiert sich beim Modell Eigenfinanzierung jedoch mit dem beim Kanton Luzern verbleibenden Eigentum an der Liegenschaft (Grundstück und Gebäude), deren Wert in 25 Jahren auf 141,6 Millionen CHF geschätzt wird. Nach Angleichung der Eigentumsverhältnisse (Verkauf der Immobilien in 25 Jahren) ist die Eigenfinanzierung über die gesamte Laufzeit gesehen daher das wirtschaftlichere Modell. (Kanton Luzern, 2016) Der Regierungsrat des Kantons Luzern hat sich entsprechend für das Modell der Eigenfinanzierung entschieden und schlägt dieses dem Kantonsrat und der Bevölkerung mit folgender Begründung zur Abstimmung vor: Die Investorenmodelle müssen als Finanzierungsleasings und damit gemäss der IPSAS-Rechnungslegung bilanz- und erfolgswirksam behandelt werden. Die Investorenmodelle belasten die Investitionsrechnung gleich stark wie die Eigenfinanzierung und bringen keine weiteren Vorteile mit sich. Das Eigenfinanzierungsmodell hat den Vorrang Die Eigenfinanzierung ist das wirtschaftlichere Finanzierungsmodell. Das Baufeld A1 befindet sich zudem an strategisch hervorragender Lage, die eine positive erfolgswirksame Wertentwicklung zulässt. Ein Verkauf des Grundstücks ist damit prinzipiell falsch. Kantonale Dienstleistungen sind betriebliche Kernaufgaben, und im klassischen Corporate Real Estate Management verbleiben diese Liegenschaften sinnvollerweise immer im Eigentum des Dienstleisters, dies vorwiegend zur Sicherung des Standorts, aus Risikoüberlegungen, zur Vermeidung von Abhängigkeiten gegenüber Investoren und zur langfristigen Sicherstellung der Dienstleistungen auf unkündbaren Betriebsflächen. Der Kanton Luzern geht bei einer Realisierung durch Eigenfinanzierung keine Risiken gegenüber einem Investor und dessen Immobilienstrategie ein und bleibt unabhängig. Zudem verfügt der Kanton Luzern über eine professionelle Dienststelle Immobilien, die fähig ist, solche Bauprojekte in Eigenregie umzusetzen. Praxisbeispiele zeigen, dass die öffentliche Hand mit der Variante Eigentum kostenmässig günstiger fährt. Insbesondere wegen des höheren Risikos bei der Realisierung durch einen privaten Investor ist das durch diesen zur Verfügung gestellte Eigenkapital wesentlich teurer als das Fremdkapital, welches sich der Kanton Luzern bei einer Eigenfinanzierung selber beschaffen Seite 31

32 AUSGANGSLAGE müsste. Zudem wird die Bonität öffentlicher Gemeinwesen im Vergleich zu privaten Investoren tendenziell höher eingeschätzt. Dies hat zur Folge, dass staatliche Investitionen Fremdkapital zu günstigeren Konditionen beschaffen können als Private. Der Umstand, dass darüber hinaus die Miete im Zeitablauf üblicherweise weit stärker als die Eigentümerlast der inflationären Entwicklung angepasst und damit erhöht wird, erhärtet diese Aussage (Kanton Luzern, 2016) Terminplan Die Planungs- und Realisierungsphase für das Grossprojekt Seetalplatz wird vom Kanton Luzern (2016) wie folgt dargestellt: Phase 1 Phase 2 Machbarkeitsstudie Seetalplatz (Arbeitsplatzpotenzial, Bedarfsentwicklung, Zentralisierungs-variante, Investitions- / Betriebskosten, Finanzierungsmodelle Erarbeitung Betriebskonzept Nutzerkonzept und Raumprogramm Festlegung Finanzierungsmodelle Abgeschlossen Abgeschlossen Phase 3 Projektierungskreditvorlage / -bewilligung September 2016 Phase 4 Bereinigung Raumprogramm, Nutzungskonzept und Vorbereitung Wettbewerb April 2017 Phase 5 Wettbewerbsverfahren (mehrstufig) April 2019 Der Urnengang wird entscheiden Phase 6 Erarbeitung Bauvorlage Oktober 2019 Phase 7 Politischer Prozess / Kantonsrat und Volksabstimmung Oktober 2020 Phase 8 Baubewilligung April 2021 Phase 9 Realisierung Oktober 2023 Phase 10 Inbetriebnahme 2023 / 2024 Tabelle 1: Terminplan Überbauung Seetalplatz. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Kanton Luzern (2016) Seite 32

33 AUSGANGSLAGE 3.3 Herausforderungen von der Planung bis zur Realisierung Neben den für Grossprojekte üblichen Risiken und Problemen, wie zum Beispiel dem Baubewilligungsverfahren und den Realisierungsrisiken, wird das Vorhaben vor allem im politischen Vorgehen und im Change Prozess der betroffenen Mitarbeiter auf Herausforderungen stossen. Ohne das Gewinnen der Kantonsrats- und der Volksabstimmung wird das Vorhaben nie in die Realität umgesetzt. Bereits bis zur aktuellen Phase 3 (vgl. Tabelle 1) sind vielschichtige Fragen aufgetaucht, welche sowohl Ängste und Befürchtungen als auch Hoffnungen und Begehrlichkeiten auslösen und bereits viel diskutiert werden. Dabei werden vor allem Fragen zur Finanzierbarkeit des Vorhabens, zur Dominanz des zu entstehenden Gebäudes und zum Schicksal der frei werdenden Flächen aufgeworfen. Für eine erfolgreiche Umsetzung des Projektes ist von grosser Bedeutung, wie die Verantwortlichen mit diesen Fragen umgehen und die Kommunikation mit den Betroffenen und der Bevölkerung führen. Dabei kann es hilfreich sein, wenn gewisse Untersuchungen und Studien möglichst frühzeitig angegangen werden, um die Kommunikationsführerschaft zu behalten und nicht das Risiko eingehen zu müssen, dass nicht fundierte Behauptungen den politischen Prozess negativ beeinflussen. Die in der vorliegenden Arbeit durchgeführten Analysen sollen hierfür einen Beitrag leisten. Seite 33

34 METHODIK 4 Methodik Um die in der Einleitung gestellten Fragestellungen der vorliegenden Masterarbeit beantworten zu können, sind sowohl quantitative als auch qualitative Aspekte zu berücksichtigen. Eine reine Zahlenanalyse wäre nach Ansicht der Autoren nicht zielführend, da die Eigentümer der freiwerdenden Liegenschaften die einzigen sind, welche die strategischen Entscheide fällen werden. Durch den Einblick in sensible und vertrauenswürdigen Daten zu den Liegenschaften und die Möglichkeit, mit den Eigentümern qualitative Interviews zu führen, sind die Autoren hingegen in der Lage, aus der Kombination der beiden methodischen Ansätze die notwendigen Erkenntnisse zur Beantwortung der Forschungsfragen zu gewinnen. Die gewählte Vorgehensweise besteht entsprechend einerseits aus Experteninterviews mit betroffenen Eigentümern sowie andererseits aus Objektanalysen zu den betroffenen Immobilien. Die Vorgehensweise wird in Abbildung 6 grafisch dargestellt: Seite 34

35 METHODIK Quantitative Analyse / Auswertung (Berechnungen) Qualitative Analyse / Auswertung (Experteninterviews) Stakeholder / Interessengruppen Chancen / Risiken Gesamtmarktanalyse Eigenümeranalyse Auslegeordnung Objekt- Analyse Standortanalyse der Objekte Flächengrössenanaylse Mietwertanalyse Kosten-Nutzenanalyse Mietwertmedian Umnutzungspotenzial-Analyse Kategoriesierung der Objekte nach Flächen Qualitative Interviews Qualitative Interviews 6-Stufen-Verfahren nach "Mühlfeld" Auswertung / Rückschlüsse / Zusammenhänge / Gegensätzlichkeiten Kombinierung qualitativer Aspekte mit Ergebnissen aus der Objektanalyse Plausibilisierung von Berechnungen mit Interviewauswertungen Zusammenführung Handlungsoptionen/ Empfehlungen Möglichkeiten zur Umnutzung Vermittlung von Potenzialflächen Abbildung 6: Vorgehensweise der Masterthesis. Quelle: eigene Darstellung. Seite 35

36 METHODIK 4.1 Experteninterviews Durch qualitative Experteninterviews mit den betroffenen Eigentümern der im Rahmen der Zentralisierung freiwerdenden Liegenschaften soll deren Meinungsbildung analysiert und abgebildet werden. Da die Eigentümer letztendlich die Entscheidungen zur Nutzung und Neuvermietung der Liegenschaften fällen werden, ist ihre Meinung diesbezüglich massgeblich Interviewpartner Die betroffenen Liegenschaften gehören 15 verschiedenen Eigentümern, welche sich auf vier Kategorien aufteilen lassen: Öffentlich-rechtliche Körperschaften Private Anleger Institutionelle Anleger Pensionskassen und Anlagestiftungen Im Rahmen der vorliegenden Arbeit werden sechs der betroffenen 15 Eigentümer interviewt, welche zusammen mit dem Auftraggeber ausgewählt wurden, wobei alle Eigentümerkategorien abgebildet werden sollten. Die Anteile der verschiedenen Eigentümerkategorien an den betroffenen Immobilien sind in Abbildung 7 dargestellt: Who owns what? Abbildung 7: Eigentümerstruktur. Quelle: eigene Darstellung. Seite 36

37 METHODIK Dabei wird ersichtlich, dass sich nur ein kleiner Anteil der Liegenschaften auf Stadtgebiet im Eigentum des Kantons befindet (4 %). Auch der Anteil der privaten Eigentümer ist mit 5 % äusserst gering. Die dominanten Eigentümerkategorien sind hingegen institutionelle Anleger (19 %) sowie Pensionskassen und Anlagestiftungen (72 %). Dies bedeutet, dass 91 % der betroffenen Liegenschaften professionell verwaltet und bewirtschaftet werden. Die sechs ausgewählten Eigentümer (L1 L6) repräsentieren % der betroffenen Mietflächen und % der betroffenen Mieterträge, wie in Abbildung 8 dargestellt wird. Damit kann das Vorgehen als empirisch und repräsentativ gewertet werden. Drei Viertel der Eigentümer geben Auskunft Abbildung 8: Interviewpartner der kantonalen Verwaltung auf Stadtgebiet. Quelle: eigene Darstellung. Abbildung 8 zeigt von links nach rechts die sechs Interviewpartner eingeordnet nach dem Verhältnis der jeweiligen Mietflächen in deren Eigentum. Von den 19 Standorten, welche durch die Zentralisierung betroffen sind, konnten 13 abgebildet werden, welche gegenwärtig 18 der insgesamt 24 Organisationen der kantonalen Verwaltung beheimaten. Seite 37

38 Interviewpartner Mietfläche VMF in m2 Anteil Mietfläche VMF in % Organisationseinheiten Standorte < 200m2, Standortfläche m2, Standortfläche m2, Standortfläche > 1 500m2, Standortfläche METHODIK Da es sich bei den Informationen aus den Interviews um sensible Daten handelt, wurden die durchgeführten Interviews mit den Codes L1 bis L6 codiert, wobei die Nummerierung der Reihenfolge der durchgeführten Interviews entspricht. Die nachfolgende Tabelle 2 zeigt die Interviewpartner aufgeschlüsselt mit deren Anteil an der Mietfläche, Anzahl Organisationseinheiten in deren Liegenschaften, Anzahl Standorte auf Stadtgebiet und Flächenangebot nach Grössenkategorie: L1 8' L4 4' L5 2' L3 2' L2 1' L6 1' interviewt 20' nicht interviewt Total 28' Tabelle 2: Feinaufgliederung Standortgrössen auf Interviewpartner. Quelle: eigene Darstellung. Dabei wird auch erkenntlich, dass sich die knapp 26 % der betroffenen VMF der nicht interviewten Eigentümer an sechs Standorten befinden, wobei drei nicht interviewten Eigentümer ein Flächenangebot am gleichen Standort von grösser m 2 VMF besitzen. Seite 38

39 METHODIK Fragekatalog Für die Durchführung der Experteninterviews wurde ein Fragekatalog zusammengestellt. Die gestellten Fragen verfolgten dabei in erster Linie das Ziel, herauszufinden, ob und wie die Eigentümer auf das Vorhaben des Kantons vorbereitet sind, und wie sie die Ausgangslage und die Auswirkungen selbst einschätzen. Weiter wird nach Hinweisen über das zukünftige Handeln der Eigentümer im Falle eines Standortwechsels der kantonalen Verwaltung gesucht, da dieses die Auswirkungen auf den städtischen Immobilienmarkt Luzern stark beeinflussen wird. Im Folgenden werden die Fragen des Fragekatalogs aufgelistet. Die Reihenfolge hatte dabei keine Bedeutung und war eher zufällig angelegt. Teils wurden bewusst leicht herausfordernde Fragen gestellt, um den Redefluss der Interviewpartner zu fördern: Wie haben Sie zu den befragten Gebäuden gefunden? Welche Objektstrategie haben die betroffenen Objekte? Welches ist für solche Objekte die Minimalrendite? Was wollen wir wissen? Was geschieht mit dem Objekt, wenn diese nicht erreicht werden kann? Wie stehen Sie persönlich zum Grossprojekt Seetalplatz? Wie ist Ihre Einschätzung, dass das Projekt zum Fliegen kommt? Wie viel % Ihres Portfolios machen die an den Kanton vermieteten Objekte aus? Was bedeutet es für die Sie, wenn die kantonale Verwaltung umzieht? (Chancen / Risiken) Haben Sie in ihrem Portfolio noch andere Objekte, welche an die öffentliche Hand vermietet sind, auch ausserhalb des Kantons Luzern? Wie werden Sie sich auf den Wegzug vorbereiten? Wurden schon Massnahmen ergriffen? Welche Kriterien sind bei den Massnahmen wichtig / treibend? Gibt es eventuell Wartelisten für die Neuvermietung der betroffenen Objekte? Welches wären Ihre Wunschmieter? Wo liegt die Mindestmiete für Wohnen / Büro? Ist eine Mindestmietdauer treibend für die Neuvermietung? Wie sieht die Situation aus, wenn der Kanton gekündigt hat, dann aber das Projekt Seetalplatz doch nicht zum Fliegen kommt? Seite 39

40 METHODIK Werden Sie die Gebäude umnutzen? (Bedingungen, Kriterien, Rendite?) Welche Vorhaben sind geplant? Ziehen Sie für Ihre Entscheidungsfindung externe Beratungen bei? Falls nein, welche Daten sind für Vergleiche für Sie relevant? Gibt es Schatzungen der betroffenen Objekte? Schätzen Sie Ihre Objekte selbst? Wo sehen Sie allgemein die Chancen für einen prosperierenden Büromarkt in Luzern bis 2025? Die sechs interviewten Eigentümer wurden von der Abteilung Immobilien des Kantons Luzern schriftlich für die Teilnahme an der Untersuchung angefragt, worauf alle zugesagt haben (vgl. Anhang U). Fünf Interviews wurden persönlich in den Räumlichkeiten der Eigentümer durchgeführt. Ein Interview wurde telefonisch abgewickelt. Bei den persönlichen Interviews durften die Autoren die Interviews auditiv aufzeichnen. Beim Telefoninterview wurde dies verweigert. Gleichzeitig wurden von den Interviews notizartig Protokolle mitgeschrieben. Es wurden keine Transkriptionen erstellt. Die Autoren haben alle Interviews zu zweit durchgeführt. Der Fragekatalog wurde den fünf direkten Interviewpartnern vorgängig nicht zugestellt, was dazu führte, dass einzelne Fragen nicht direkt beantwortet werden konnten und später nachgereicht wurden. Beim Telefoninterview wurde die Zustellung des Fragekatalogs vorgängig gewünscht und es wurde dem entsprochen. Bei einem Interviewpartner (L3) handelte es sich nicht um den verantwortlichen Eigentümer selbst, sondern um dessen Verwalter, welcher erst seit kurzem das Mandat übernommen hatte Pragmatisches Auswertungsverfahren nach Mühlfeld Für die Auswertung der Experteninterviews richteten sich die Autoren nach dem pragmatischen Auswertungsverfahren nach Mühlfeld (Mayer, 2013, S. 48). Es handelt sich dabei um ein sechsstufiges pragmatisches Verfahren, wobei sich die Interpretation vor allem auf offenkundige Informationen und unverdecktes Kommunikationsverhalten stützt, weshalb das Verfahren in der Literatur auch zwischen dem quantitativen und qualitativen Ansatz angesiedelt wird (ebd.). Dabei geht es nicht darum ein einzelnes Interview so exakt und ausführlich wie möglich zu interpretieren, sondern Problembereiche zu identifizieren, die den einzelnen Fragen des Leitfadens des Interviews zugeordnet werden können (Lamnek, 1995, S. 207 in: Mayer, 2013, S. 48). Seite 40

41 METHODIK Mühlfeld weist jedoch darauf hin, dass sich eine Interpretation nicht mit einem Durchgang durch das Material [ ] begnügen kann, insbesondere dann nicht, wenn der Schritt von der Einzelanalyse zu einer Gesamtanalyse getan wird. Die Konstruktion von Mustern aus Gemeinsamkeiten, Unterschieden, tendenziellen Analogien erfordert weitere theoretische und textgebundene Arbeitsschritte, um zu einer theoretisch wie empirisch abgesicherten Darstellung und Interpretation der Ergebnisse zu gelangen (Mühlfeld, 1981, S. 334 in: Mayer, 2013, S. 48). Im Folgenden werden die sechs Stufen des pragmatischen Auswertungsverfahrens nach Mühlfeld (1981) kurz beschrieben: 1. Antworten markieren: In einer ersten Stufe werden alle Textstellen markiert, die spontan ersichtliche Antworten auf die entsprechenden Fragen des Leitfadens sind. 2. In Kategorienschema einordnen: Beim zweiten Durchlesen wird der Text in ein vorliegendes Kategorienschema eingeordnet und dieses zugleich erweitert. Dieses Kategorienschema wurde im Vorfeld in Auseinandersetzung mit Theorien, Felderfahrungen, anderen Untersuchungen, Expertengesprächen etc. entwickelt. Der in der qualitativen Forschung geforderte offene Charakter der vorhandenen Erwartungen und theoretischen Überzeugungen wird hier eingeschränkt. 6 Stufen zur Experteninterview- Auswertung 3. Innere Logik herstellen: In einer dritten Stufe wird nach der Zergliederung des Interviews eine innere Logik zwischen den Einzelinformationen hergestellt. Hier geht es um die Herstellung der Logik zwischen den Einzelinformationen innerhalb des Interviews (vgl. Lamnek 1995, S. 207). Der Prozess des Abwägens findet innerhalb des Interviews statt. Es kommt allerdings darauf an, sowohl bedeutungsgleiche Passagen als auch sich widersprechende Informationen zu berücksichtigen. 4. Text zur inneren Logik erstellen: Anschliessend wird diese innere Logik schriftlich niedergelegt. Die Zuordnung der einzelnen Passagen wird hier noch weiter detailliert, differenziert und präzisiert. 5. Text mit Interviewausschnitten: Nun erfolgt die Erstellung der Auswertung mit Text und Interviewausschnitten. Beim vierten Durchlesen wird diese Auswertung mit dem transkribierten Text verglichen. Seite 41

42 METHODIK 6. Bericht: Abschliessend wird aus dem Auswertungstext eine Präsentation entwickelt. Ziel ist hier die Darstellung der Auswertung. Dieser Bericht enthält jedoch keine weiteren Interpretationen mehr. (Mayer, 2013, S ) Wie von Mühlfeld (1981) beschrieben, ist das pragmatische Verfahren eine Mischung aus qualitativem und quantitativem Vorgehen. Den Autoren ist dabei wichtig, dass die Antworten nicht aufgrund der Anzahl der Nennungen gewertet werden, damit auch weniger quantifizierbare Aussagen ihr Gewicht in der Auswertung erhalten, um die Gesamtheit der Meinungen der Marktakteure abzubilden. 4.2 Realoptionen Nebst den Experteninterviews mit den Eigentümern der betroffenen Liegenschaften werden in der vorliegenden Arbeit deren Realoptionen analysiert, um das Umnutzungspotential aufzuzeigen. Bereits bei Beginn der Recherchen hatte sich jedoch gezeigt, dass eine typische Berechnung von Realoptionen mit Montecarlo-Simulation respektive Binomialmodell hier nicht möglich sein wird, da die objektspezifischen Risiken von den Autoren nur angenommen und nicht konkretisiert werden können. Die betroffenen Liegenschaften wurden nicht besichtigt, wodurch keine Einzelbewertungen möglich waren. Zudem ist weder den Eigentümern noch den Autoren bekannt, welche Art und Höhe von Investitionen nach dem Auszug der Kantonalen Verwaltung getätigt werden müssen. Anstelle einer Bewertung mit klassischen Realoptionen wurden daher einzelne Berechnungen zu möglichen Handlungsoptionen vorgenommen. Eine spätere Bewertung der Einzelobjekte mit Realoptionen wird den Eigentümern von den Autoren sehr empfohlen. Die vorliegende Masterarbeit leistet dafür gewisse Vorarbeit zur Vorgehensweise, indem untersucht wird, ob sich die Liegenschaften zur Umnutzung eignen und ob Investitionen für deren Marktpotenzial sinnvoll sind Begriff der Realoption Im umgangssprachlichen Sinne wird der Begriff der Option in Situationen angewandt, in der eine Person bestimmte Möglichkeiten hat, etwas zu tun (Müssigbrodt 2009, S. 32). In Bezug auf die zuvor betrachtete Analogie zu Finanzoptionen hat ein Entscheidungsträger bei einer Realoption im weiteren Sinne somit das Recht, nicht aber die Seite 42

43 METHODIK Verpflichtung, in ein Investitionsprojekt zu investieren. Folglich stellt somit jede Investitionsmöglichkeit selbst eine Realoption dar (Müssigbrodt, S. 34). Wird in der Literatur von Realoptionen gesprochen, so handelt es sich häufig um Realoptionen im engeren Sinne: Dabei bedeuten diese Realoptionen ebenfalls Wahl- und Handlungsmöglichkeiten, allerdings im Zusammenhang mit einer bereits bestehenden Investitionsmöglichkeit. Es geht hierbei also um Teil- Handlungsmöglichkeiten im Rahmen eines Investitionsprojektes, bei denen der Investor die Möglichkeit besitzt, innerhalb des Investitionsprozesses etwa den Zeitpunkt der Realisation des Projekts zu verschieben oder ein laufendes Projekt abzubrechen (Müssigbrodt, S. 35) Argumente für Realoptionen in der Immobilienbewertung Argumente für eine Berücksichtigung von den als Realoptionen bezeichneten Handlungsmöglichkeiten in der Immobilienbewertung resultieren zum einen aus den dargestellten spezifischen Eigenschaften von Immobilien und der mit ihr verbundenen Risiken. So stellt die Eigenschaft der Immobilität bspw. Hohe Anforderungen an eine Standortanalyse, um marktbezogene und infrastrukturelle Risiken begrenzen zu können (Müssigbrodt, S. 22). Realoptionen führen zu konkreten Handlungen Eine Berücksichtigung von Realoptionen führt grundsätzlich dazu, dass Reaktionsmöglichkeiten auf zukünftige, unerwartete Ereignisse geschaffen werden. Die Strategie des Aufbaus von Realoptionen ist eng an den Begriff der Flexibilität gekoppelt. Flexibilität beschreibt dabei allgemein (..) den Grad der Reaktionsmöglichkeit der Entscheidungsträger auf neue Informationen, die sie im Zeitablauf erlangen, und zeigt sich in der Existenz von Handlungsspielräumen (Müssigbrodt, S. 23). Die Bedeutung der Bewertung von Realoptionen hängt somit stark mit dem Vorhandensein von Unsicherheiten zusammen. Unsicherheit ist eine wesentliche Voraussetzung für die Bedeutung einer Realoption, da bei vollständiger Information die optimale Alternative gewählt werden würde (Müssigbrodt, S. 23). Realoptionen üben dabei grundsätzlich Einfluss auf Risikostrukturen aus. So bewirken Handlungsmöglichkeiten eine fundamentale Veränderung des Risikoprofils von Investitionen (Müssigbrodt, S.23). In der Immobilienbewertung sind Realoptionen vor allem bei Investitionsentscheidungen und einer damit verbundenen Investitionsbewertung identifizierbar. Eine Bewertung von Realoptionen ist somit insbesondere dann von Bedeutung, wenn eine Seite 43

44 METHODIK Entscheidungssituation durch Unsicherheit und Irreversibilität gekennzeichnet ist (Müssigbrodt, S. 24). Auch während der Nutzungsphase lassen sich werthaltige Handlungsmöglichkeiten identifizieren. In diesem Zusammenhang kann auch von der Bewertung der Nutzungsflexibilität mit Realoptionen gesprochen werden. So hat bspw. Ein potentieller Käufer einer Immobilie die Möglichkeit, nach einer gewissen Zeit die Immobilie wieder zu verkaufen, zu modernisieren, umzunutzen oder umzubauen (Müssigbrodt, S. 27). Darüber hinaus lassen sich im Rahmen eines Investitionsprojektes [ ] auch Umstellungs- bzw. Wechseloptionen identifizieren. Hierbei besteht die Flexibilität in der Möglichkeit, je nach Umweltentwicklung zwischen verschiedenen Betriebszuständen zu wechseln. In diesem Zusammenhang wäre es etwa denkbar, eine bereits bestehende Immobilie bei schlechten Nachfragebedingungen zu modernisieren, umzubauen oder umzunutzen. Durch die Zahlung einer zusätzlichen Investitionssumme werden die Struktur der Immobilie an veränderte Umweltbedingungenangepasst und im Gegenzug eventuell höhere Mieteinnahmen erzielt (Müssigbrodt, S. 36). Seite 44

45 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN 5 Analysen und Berechnungen In diesem Kapitel werden die Realoptionen der vom Wegzug der kantonalen Verwaltung betroffenen Liegenschaften aufgezeigt. Dabei werden Analysen und Berechnungen in einem top down Verfahren durchgeführt. Es werden die an der Ausgangslage interessierten Gruppen und deren Ziele beschrieben, die Chancen und Risiken der Veränderung sowie die Makro- und Marktsituation. Anschliessend werden die betroffenen Objekte detailliert betrachtet und Berechnungen zu deren Umnutzung oder Erneuerung durchgeführt. 5.1 Stakeholder und Interessengruppen In Bezug auf den Standortwechsel der Verwaltung des Kantons Luzern können zehn wichtige Stakeholder und Interessensgruppen ausgemacht werden, welche mit unterschiedlichen Zielen, Meinungen und Gedankengängen auf den geplanten Standortwechsel und die damit verbundenen Auswirkungen auf den städtischen Immobilienmarkt reagieren. Diese genauer zu betrachten ist deshalb von Bedeutung, weil die in Abbildung 9 dargestellten Stakeholder und Interessensgruppen sehr unterschiedliche Stossrichtungen verfolgen und entsprechend in der öffentlichen Diskussion um das Projekt die Meinungsbildung beeinflussen können: Wer redet mit? Abbildung 9: Interessengruppen. Quelle: eigene Darstellung. Die jeweiligen zentralen Intentionen der verschiedenen Stakeholder und Interessensgruppen können wie folgt zusammengefasst werden: Seite 45

46 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Der Kanton Luzern verfolgt die Absicht, den Standortwechsel innert 10 Jahren zu vollziehen und dabei vielerlei Vorteile für den Kanton zu erreichen. Die Stadt Luzern sieht sich veranlasst, die Wohnraumpolitik II in die Tat umzusetzen, welche aus der Initiative Für zahlbaren Wohnraum von 2012 hervorging, und sucht in allen Quartieren geeignete Wohnraumflächen. Die Wirtschaftsförderung Luzern sucht zusammenhängende Büroflächen grösser 1500 m 2, nach Möglichkeit auf einem Geschoss, um nationale und internationale Firmen am Standort Luzern anzusiedeln und damit attraktive Arbeitgeber und Steuersubstrate zu gewinnen. Unter den politischen Gruppierungen verfolgen soziale Parteien das Interesse, die Wohnrauminitiative vollständig umzusetzen und günstigen Wohnraum an attraktiven Wohnlagen zu erhalten. Bürgerliche Parteien möchten den Wirtschaftsstandort fördern, Steuersubstrate genieren, Leerstände verhindern und qualitativ hochstehenden Wohnraum generieren. Und grüne Parteien unterstützen möglichst verkehrsentlastende Standorte und interessieren sich für viel ÖV, wo Wohn- und Gewerberaum entsteht. Die Bevölkerung sucht günstigen, attraktiven und möglichst zentral gelegenen Wohnraum. Zudem soll die Erreichbarkeit der Arbeitsplätze so bequem und zeitsparend wie möglich sein. Die kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) suchen attraktive, zentrale, gut erschlossene und nachhaltige Gebäude, welche auch zahlbar sind. Die Gewerbevereinigungen interessieren sich für ein gut durchmischtes, stabiles Gewerbe, welches die Stadt Luzern belebt und attraktiviert. Nationale und internationale Investorengruppen investieren in Objekte mit wirtschaftlichen Situationen, stabilen Renditen und tiefen Risiken, attraktive Zentrumslagen sind für sie gute Opportunitäten. Der Mieterverband protegiert die Mieter und möchte eine möglichst zeitnahe Umsetzung der Wohnrauminitiative realisieren sowie verhindern, dass bei Umnutzungen teure Luxuswohnungen entstehen. Unternehmer aus dem Baugewerbe interessieren sich für alle Art von Bauprojekten zu guten Konditionen oder attraktive Projekte als Prestige-Bauten. 5.2 Chancen und Risiken Aus den in Kapitel 5.1 genannten Wünschen und Bedürfnissen der Stakeholder lassen sich die in Tabelle 3 zusammengetragenen Risiken und Chancen ableiten: Seite 46

47 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Chancen Entlastung des innerstädtischen Verkehrs, sowohl ÖV wie MIV Nutzungsänderung zu Wohnraum-flächen mitten in der Stadt Luzern Ansiedlung von Unternehmen mit hoher Wertschöpfung, aus dem In- und Ausland Neue Steuersubstrate Neupositionierung von Mietflächen mit Potential Baugewerbe profitieret von Investitionstätigkeiten der Eigentümer Entlastung der Strassen und des Pendlerverkehrs Risiken Umsatzausfälle bei Gastronomie und Detaillisten durch Wegfall von Arbeitsplätzen in der Stadt Leerstände Büroflächen Mietpreisanstieg für Wohnliegenschaften in der Stadt Vermietung von erdgeschossigen Flächen an struktur- und finanziell schwache Gewerbe Aufgrund von reduzierten Mieterträgen könnten Instandhaltungsarbeiten aufgeschoben oder unterlassen werden, wodurch die Liegenschaften verwahrlosen, an Marktwert verlieren und das Stadtbild zerfällt Die Ansiedlung von internationalen Firmen im Hochpreissegment führt dazu, dass neue Angestellte eher nicht in der Stadt wohnen und die Stadt nach Büroschluss unbelebt ist Schöne Stadtliegenschaften werden, da geschäftlich genutzt, mehrheitlich an Ausländer teuer verkauft Moderne und effiziente Arbeitsplätze Die Stadt Luzern ist im UBS Bubble Index erfasst die neuen Flächen akzentuieren die Überhitzungsgefahr Tabelle 3: Risiken und Chancen des Standortwechsels. Quelle: eigene Darstellung. In den Entwicklungsgebieten Luzern Süd und Luzern Nord werden hauptsächlich grössere Büroflächen für Grossfirmen (ab 300 Mitarbeiter) erstellt. Gleichzeitig möchten viele KMU aus Prestigegründen im Stadtgebiet eine Adresse haben, finden Seite 47

48 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN jedoch keine geeigneten Büroflächen oder nur zu unerschwinglichen Konditionen. Beim Auszug der kantonalen Verwaltung könnten diese Flächen durch KMU aus der Agglomeration besetzt werden, womit sich das Leerstandsrisiko in die Agglomerationsgebiete transferiert. Da die Laufzeiten von Mietverträgen immer kürzer werden, eignen sich kleinere Flächen besser, um auf die schwankenden Marksituationen zu reagieren. Luzern im Wachstum 5.3 Lageplan und Makrolage Grossraum Luzern Um die Makrolage des Projekts darzustellen, zeigt folgende Abbildung 10 die gegenwärtige Gesamtlage des Grossraums der Stadt Luzern mit den Entwicklungsgebieten Luzern Nord (Emmen), Luzern Ost (Rontal) und Luzern Süd (Horw): Abbildung 10: Illustration der Entwicklungsgebiete um Luzern. Quelle: eigene Darstellung. Die Details der einzelnen Entwicklungsgebiete werden weiter kurz skizziert: Luzern Süd, Horw: In den Entwicklungsgebieten Mattenhof, Schweighof, Nidfeld und Horw Mitte entstehen m 2 Wohn- und m 2 Bürofläche. Die Investitionen belaufen sich auf rund 1,65 Mrd. CHF. Die Realisierung ist bis 2022 geplant. Seite 48

49 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Luzern Nord, Emmen: In drei Quartieren werden neue Wohnungen, ein Industrie- und Gewerbeareal mit Arbeitsplätzen sowie einen Erholungspark gebaut. In den nächsten Jahren entstehen dabei m 2 Wohn- und m 2 Bürofläche. Die Investitionskosten belaufen sich auf 1,5 Mrd. CHF. Die Realisierung ist bis 2030 geplant. Luzern Ost, Rontal: In Luzern Ost entsteht mit der Mall of Switzerland in Ebikon das grösste Einkaufsund Erlebniszentrum der Zentralschweiz, mit einer rund m 2 Verkaufsfläche, m 2 Wohnfläche und rund Arbeitsplätzen. Weitere verschiedene kleinere Entwicklungsprojekte im Wohnungsbereich sind in Planung. Die Realisierung ist bis 2030 vorgesehen. 5.4 Allgemeines Flächenangebot in der Stadt Luzern Die folgende Abbildung 11 zeigt das Büroflächenangebot in der Stadt Luzern, wobei sich die Aufteilung auf eine Auftragsstudie von Wüest und Partner (2013) stützt, welche auch als Basis für den Wirtschaftsbericht der Wirtschaftsförderung Luzern diente: Es werden auch grosse Flächenangebote frei Abbildung 11: Büroflächenangebot der Stadt Luzern. Quelle: eigene Darstellung. Die Grafik zeigt, dass in Luzern viele Kleinflächen unter 200 m 2 pro Standort auf dem Markt verfügbar sind. Grössere zusammenhängende Flächen von über Seite 49

50 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN m 2 für Gewerbe und Dienstleistung werden hingegen kaum angeboten (lediglich 3 % der aller Angebote). Für die Wachstumsmöglichkeiten von bestehenden Betrieben und die Ansiedlung von neuen wertschöpfungsintensiven Firmen fehlen entsprechend grössere zusammenhängende Dienstleistungsflächen. 5.5 Standorte der kantonalen Verwaltung Total gibt es im Kanton Luzern aktuell 29 Organisationseinheiten der kantonalen Verwaltung auf insgesamt m 2 VMF an 24 Standorten, welche in Abbildung 12 lokalisiert werden: Abbildung 12: Illustration aller Standorte der Kantonalen Verwaltung. Quelle: eigene Darstellung. Dabei ist zu beachten, dass sich an den einzelnen Standorten neben der kantonalen Verwaltung mehrheitlich noch andere Mieter in denselben Liegenschaften befinden. Die Flächenangabe von m 2 VMF bezieht sich dabei auf die ausschliesslich von der kantonalen Verwaltung genutzte Fläche. Für die vorliegende Arbeit wird diese Flächenangabe auf die einzelnen Standorte heruntergebrochen, wobei nur die Flächen auf dem Stadtgebiet Luzern für die Analyse verwendet werden, was einen Vergleich mit den Daten von externen Anbietern wie Wüest und Partner AG oder Fahrländer Partner AG erlaubt. Die VMF ausserhalb des Stadtgebietes werden nicht Seite 50

51 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN untersucht und nicht ausgewertet. Dies betrifft 5 Standorte mit 5 Organisationseinheiten auf m 2 VMF in den Gemeinden Kriens, Emmenbrücke, Emmen und Hochdorf. In Tabelle 4 findet sich eine Zusammenstellung sämtlicher Organisationseinheiten nach Standortgebiet und Eigentumssituation: Zusammenstellung Organisationseinheiten und Standorte: VFM m 2 Stadtgebiet Luzern 4 Organisationseinheiten 3 Standorte Eigentum * 1' Organisationseinheiten 16 Standorte Miete 26' Organisationseinheiten 19 Standorte Stadtgebiet Luzern 28'055 Ausserhalb Stadtgebiet Luzern 1 Organisationseinheit 1 Standort Eigentum * 2'964 4 Organisationseinheiten 4 Standorte Miete 3'787 5 Organisationseinheiten 5 Standorte ausserhalb Stadtgebiet Luzern 6'751 Stadtgebiet Luzern und ausserhalb Stadtgebiet Luzern 5 Organisationseinheiten 4 Standorte Eigentum * 4' Organisationseinheiten 20 Standorte Miete 30'581 Total 29 Organisationseinheiten 24 Standorte Stadtgebiet Luzern und ausserhalb *Eigentümer: Staat Luzern Tabelle 4: Zusammenstellung Organisationseinheiten und Standorte. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Dienststelle Immobilien Kanton Luzern (2016) Weiter zeigt Abbildung 13 eine Aufteilung der Standorte, Organisationseinheiten und VMF nach Stadtgebiet und Region: Seite 51

52 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN 19 Standorte auf Stadt- gebiet Abbildung 13: Aufteilung der Verwaltungsstandorte nach Gebiet. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Dienststelle Immobilien Kanton Luzern (2016) Demnach befinden sich mit m 2 rund 80 % der von der Kantonsverwaltung genutzten Mietfläche im Gebiet der Stadt Luzern. Diese Standorte zeigen sich vor allem wegen der verkehrstechnischen Erreichbarkeit als zunehmend problematisch. Da die 19 Standorte ausserdem innerhalb des Stadtgebietes verstreut sind, erhöht sich der logistische Aufwand und wird die administrative Effizienz der Verwaltung eingeschränkt. Dies erhärtet das Bedürfnis der kantonalen Verwaltung nach einem neuen Standort ausserhalb des engeren Stadtgebietes. Die folgende Tabelle 5 zeigt entsprechend eine Auflistung sämtlicher Departemente, Standorte, Organisationseinheiten und Flächenstrukturen, die gemäss Dienstelle Immobilien Kanton Luzern (2016) in das geplante zentrale Verwaltungsgebäude Luzern Nord einziehen sollten: Dep. Organisationseinheit / Dienststelle Bisheriger Standort VFM m 2 BKD Berufs- und Weiterbildung Obergrundstrasse 51 Luzern 2'625 BKD Hochschulbildung, Kulturförderung Bahnhofstrasse 18 Luzern * 394 BKD Volksschulbildung Kellerstrasse 10 Luzern 1'904 BUWD Raumentwicklung Murbachstrasse 21 Luzern 1'928 BUWD Umwelt und Energie Libellenrain 15 Luzern 2'216 BUWD Verkehr und Infrastruktur Arsenalstrasse 43 Kriens * 2'964 FD Finanzen Rechnungswesen Bahnhofstrasse 19 Luzern *538 FD Immobilien Stadthofstrasse 4 Luzern 1'242 FD Personal Hirschgraben 36 Luzern 2'141 FD Steuern Buobenmatt 1/2 Luzern 5'072 Seite 52

53 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN GER Grundbuchamt Luzern Ost Meisterstrasse 4 Kriens 726 GER Grundbuchamt Luzern Ost Hauptstrasse 5 Hochdorf 393 GSD Sportförderung, Gesundheit Meyerstrasse 20 Luzern 969 GSD Soziales und Gesellschaft Rösslimattstrasse 37 Luzern 1'082 GSD Soziales und Gesellschaft Obergrundstrasse 70 Luzern 420 GSD Veterinärwesen Meyerstrasse 20 Luzern 431 GSD Wirtschaft und Arbeit Bürgenstrasse 12 Luzern 2'108 GSD Wirtschaft und Arbeit Informatik Maihofstrasse 1 Luzern 234 GSD Wirtschaft und Arbeit RAV Luzern Baselstrasse 61a Luzern 975 GSD Wirtschaft und Arbeit RAV Emmen Gerliswilstrasse17 Emmenbrücke 2'109 JSD Amt für Gemeinden Bundesplatz 14 Luzern 424 JSD Amt für Migration Fruttstrasse 15 Luzern 1'525 JSD Handelsregisteramt Bundesplatz 14 Luzern 496 JSD Luzerner Polizei GGP / Passbüro Hallwilerweg 5/7 Luzern 752 JSD Luzerner Polizei Polizeiposten Emmen Rüeggesingerstr. 45 Emmen 559 SK Finanzkontrolle Bahnhofstrasse 19 Luzern * 278 SK Staatskanzlei Datenschutz Murbachstrasse 21 Luzern 53 SK Staatskanzlei Postdienst Bahnhofstrasse 15 Luzern * 51 SK Telefonzentrale Buobenmatt 1/2 Luzern 197 *Eigentümer: Staat Luzern Tabelle 5: Organisationseinheiten mit Potenzial für Standortwechsel. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Dienstelle Immobilien Kanton Luzern (2016) 5.6 Objektanalyse Im Folgenden findet eine Objektanalyse der vom Umzug betroffenen Liegenschaften in der Stadt Luzern statt. Diese wurde ohne Innenbesichtigung ausgeführt. Die Autoren konnten jedoch in zahlreiche Dokumente und Akten der kantonalen Verwaltung Einsicht nehmen, welche die Analyse in dem nachfolgend dargestellten Modus ermöglichten. Ausserdem haben die Autoren die Standorte von aussen in Augenschein genommen und sich einen Überblick über die umliegenden Strukturen und Gegebenheiten gemacht. Auf eine Beschreibung wird verzichtet. Alle nachfolgenden Analysen, Berechnungen, Auswertungen und Empfehlungen beziehen sich ausschliesslich auf die Standorte innerhalb des Stadtgebiets Luzern, um die Vergleichbarkeit mit anderen Daten zu gewährleisten Flächen der Kantonalen Verwaltung zur Gesamtfläche Anhand der Flächenangaben von Fahrländer Partner (2014) summiert sich die Gesamt-Büromietfläche auf dem Stadtgebiet Luzern auf rund m 2. Die kantonale Verwaltung beansprucht davon aktuell eine Fläche von rund m 2, was einem Anteil von 3 % entspricht, wie in Abbildung 14 dargestellt: Seite 53

54 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN m2 freiwerdende Fläche in der Stadt und trotzdem nur 3 % vom Ganzen Abbildung 14: Büroflächenbestand auf dem Stadtgebiet Luzern. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Fahrländer Partner (2014) Dieser Anteil ist für sich schon sehr klein im Verhältnis zum Gesamtbüroflächenmarkt des Stadtgebietes Luzern. Ohne weitere Analysen kann daraus die Schlussfolgerung gezogen werden, dass der Einfluss dieses Anteils auf dem Stadtgebiet Luzern nicht marktbeeinflussend sein kann, ungeachtet ob die Gebäude umgenutzt oder weiter als Geschäfts- und Büroflächen im Markt bleiben Eigentümerstruktur der Standorte Pensionskassen und Anlagestiftungen besitzen 72 % der von der Zentralisierung betroffenen Verwaltungsstandorte. Die zweitwichtigste Eigentümerkategorie bilden institutionelle Anleger mit einem Anteil von 19 %. Auf öffentlich-rechtliche Körperschaften (4 %) und Privatpersonen (5 %) fällt hingegen nur ein geringer Anteil, wie Abbildung 15 verdeutlicht: Seite 54

55 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Abbildung 15: Eigentümerstruktur. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Dienststelle Immobilien Kanton Luzern (2016) Die dominierenden Eigentümer sind entsprechend professionell geführt und organisiert. Ebenso sind deren Investments regional gut diversifiziert und nicht nur auf eine Region bezogen. Dies bedeutet, dass ihre Haltung zum Auszug der kantonalen Verwaltung aus den von ihnen gehaltenen Liegenschaften entspannt und gelassen sein dürfte. Sie werden kaum auf den Handlungszeitpunkt hin in Hektik oder Polemik verfallen und es ist nicht zu erwarten, dass sie sich an Diskussionen im Hinblick auf die Volksabstimmung beteiligen werden. Entsprechend kann davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer von über 90 % der betroffenen Liegenschaften keine Gegnerschaft für das Zentralisierungsvorhaben darstellen wird. Die Eigen- tümer sind gelassen Standortkategorien nach Flächengrössen Bei der Analyse der einzelnen Flächen in Bezug auf den Standort werden die Flächen nach Grössen aufgegliedert. Die Flächengrössen wurden dabei jenen der Studie Markt Potentialanalyse von Wüest und Partner AG (2013) gleichgesetzt, um einen Vergleich zu ermöglichen. Die ausgewiesenen Standortflächen beziehen sich jeweils auf einen Standort werden entsprechend ihrer Grösse in vier Kategorien gegliedert. Die Aufgliederung in Abbildung 16 zeigt, dass Standorte mit einer Fläche grösser m 2 mit 8 Standorten auf dem Stadtgebiet am stärksten vertreten sind: Seite 55

56 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Abbildung 16: Flächenkategorien. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Dienststelle Immobilien Kanton Luzern (2016) Da die Gebäude nicht innenbesichtigt werden konnten, kann keine Aussage darüber gemacht werden, ob die Flächen auf einem oder mehreren Stockwerken verteilt sind. Grosse Flächen von mindestens 500 m 2 auf einem Stockwerk sind gemäss Wirtschaftsförderung Luzern eine zentrale Nachfrage nationaler und internationalen Unternehmungen, welche sich in der Stadt Luzern ansiedeln möchten (Stadt Luzern Stadtrat, 2015). Es kann jedoch festgehalten werden, dass 42 % der betroffenen Liegenschaften grundsätzlich der Nachfrage nach grösseren zusammenhängenden Büroflächen gerecht werden Kosten-Nutzen-Analyse der Standorte Abbildung 17 zeigt das Kosten-Nutzen-Verhältnis der betroffenen 19 Verwaltungsstandorte im Stadtgebiet Luzern: Seite 56

57 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Abbildung 17: Nutzen-Kosten der Kantonalen Verwaltung auf Stadtgebiet. Quelle: eigene Darstellung gestützt auf Anhang A-T. Die dargestellten Kosten entsprechen dabei der Kostenmiete, wobei die Mietzinskalkulation auf der Basis eines Werteflussdiagrammes erfolgt (Kanton Luzern, 2006). Die Berechnung der Kostenmiete berücksichtigt entsprechend den Werdegang der Immobilie bis maximal zum ökonomischen Horizont. Mit den dadurch erzielten Einnahmen müssen die jährlichen Bewirtschaftungskosten gedeckt, eine genügende Rücklage für kommende Renovationen gebildet und eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals und deren Amortisation erreicht werden. Für die Kalkulation und Verrechnung der Kostenmiete sind die Kostenarten wie in Abbildung 18 dargestellt strukturiert: Seite 57

58 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Wie rechnen sich die Kosten? Abbildung 18: Vollkostenrechnung Kostenmiete. Quelle: Kanton Luzern (2006) Vorhandenes Potenzial Aus Abbildung 17 geht hervor, dass alle Standorte innerhalb einer hohen Kosten- Nutzen-Auswertung angesiedelt sind. Drei Standorte liegen mit ihren Nettomietkosten deutlich über dem Mietwert-Median der Real Estate Investment Data Association (REIDA) von 248 CHF pro m 2 und Jahr. Es handelt sich hier um Standorte, welche unter Denkmalschutz stehen und sich im Eigentum des Kantons Luzern befinden. Deren Kostenstrukturen unterscheiden sich vor allem durch die höhere Komponente der Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten von Objekten, welche nicht unter Denkmalschutz stehen. Die deutliche Mehrheit der Liegenschaften liegt jedoch unter dem von der REIDA festgelegten Median, da sich bei moderaten Investitionen die neuen Mietpreise immer noch im Bereich des Medians befinden werden. Bei grösseren Investitionen würde der Median hingegen wohl überschritten und entspräche dann einem Wert im oberen Quantil. Wenn die gute Vermietbarkeit immer noch gewährleistet sein sollte, müssten die Eigentümer in diesem Fall entweder eine tiefere Rendite oder eine Investitionsabschreibung in Kauf nehmen. Die Objektbeurteilungen zur Erstellung der Kosten-Nutzen-Analyse wurden von der Dienststelle Immobilien Kanton Luzern vorgenommen und von den Autoren unverändert übernommen. Die Objektbeurteilung aller Standorte befinden sich in Anhang A-S dieser Arbeit, wobei Angaben wie Eigentümerschaft, Lage und interne Strategien aus Datenschutzgründen eingeschwärzt oder ausgeblendet wurden. Seite 58

59 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Factsheet Stadtgebiet Luzern Bevölkerung Kennzahlen Bevölkerung (ständig) Anzahl Haushalte BÜRO Kennzahlen 2015 Q3 2015Q4 2016Q1 Angebotene Fläche Büro in m Angebotsquote für Büroflächen 5.60% 4.40% 4.80% Quelle: Wüest & Partner Standortinformation für die Gemeinde Luzern, 08.Juli 2016 BGF in m Veränderung Szenario Trend, Raumplanung wie bisher '073' % Szenario Stagnation, Raumplanung wie bisher '001' % Szenario Prosperität, Raumplanung wie bisher '156' % Quelle: Prospektivmodell 2014 Fahrländer Partner Umrechnung von BGF in HNF m2 Büro mit Faktor Veränderung Szenario Trend, Raumplanung wie bisher % Szenario Stagnation, Raumplanung wie bisher % Szenario Prosperität, Raumplanung wie bisher % Quelle: Prospektivmodell 2014 Fahrländer Partner, Umrechnung durch Autoren WOHNEN Kennzahlen m2 HNF Durchschnitt Haushaltgrössen Wohnungsbestand Wohnungsbestand Zi-Wo (45m2 HNF SIA 416) * Wohnungsbestand Zi-Wo (70m2 HNF SIA 416) * Wohnungsbestand Zi-Wo (90m2 HNF SIA 416) * Wohnungsbestand Zi-Wo (110m2 HNF SIA 416) * Wohnungsbestand 5+ Zimmer (130m2 HNF SIA 416)** * Wohnungsflächen insgesamt Stadtgebiet Luzern * Leerstandsquote (absolut) Leerstandsquote (%) Marktmieten von Wohnungen Median CHF/m2 4.5 Zimmer-Wohnung Neubau (110m2 HNF SIA 416) Zimmer-Wohnung Altbau (100m2 HNF SIA 416) Zimmer-Wohnung Neubau (90m2 HNF SIA 416) Zimmer-Wohnung Neubau (70m2 HNF SIA 416) Zimmer-Wohnung Neubau (45m2 HNF SIA 416) 309 Quartier - Marktwerte / 4.5 Zimmer-Wohnung Neubau (110m2 HNF SIA 416) Quartier: Bruch-Gibraltar 255 Quartier: Altstadt-Wey 307 Quartier: Neustadt-Voltastrasse 254 Quartier: Obergrund-Allmend 289 Quartier: Basel-Bernstrasse 228 Quelle: Fahrländer Partner Gemeindecheck Wohnen: Stadt Luzern, 3. Quartal * Rechnungsbeispiel (4 187m2 HNF x 45m2 HNF) = m2 / **Flächengrösse vom 130 m 2 ; Annahme durch Autoren Tabelle 6: Factsheet zum Stadtgebiet Luzern. Quelle: Eigene Darstellung gestützt auf Fahrländer Partner AG (2014 / 2016) und Wüest und Partner AG (2013). Seite 59

60 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Für nachfolgende Berechnungen haben die Autoren das in Tabelle 6 wiedergegebene Factsheet mit verschiedenen Daten zusammengestellt, um die Analysen mit nachvollziehbaren Vergleichsdaten von Fahrländer Partner AG und Wüest und Partner AG anstellen zu können. Die dabei verwendeten Daten stammen teilweise aus dem Prospektivmodell der Fahrländer Partner AG (2014). Ziel des Prospektivmodells ist es, die Trend-Erwartungen über die unterschiedlichen Entwicklungen insbesondere der Nachfrage nach Nutzungen und Qualitäten kommunal differenziert darzustellen [ ] Mittels des Prospektivmodells wird die Nachfrage nach unterschiedlichen Nutzungen und Wohnungstypen für jeden Zeitpunkt bis ins Jahr 2040 modelliert, wobei drei unterschiedliche Langfristszenarien berechnet werden. Es ist davon auszugehen, dass unterschiedliche zukünftige Ereignisse die Schweiz auf den einen oder anderen langfristigen Pfad führen werden. Falls keine dramatischen Ereignisse eintreten, die einen nachhaltigen Strukturbruch bewirken, wird vom Trendszenario ausgegangen. Falls grössere Ereignisse eintreten oder in der Schweizer Aussenpolitik grosse Strukturbrüche erfolgen, kann die Wirkungsrichtung von Ereignissen und auch das Ausmass der Auswirkung unterschiedlich eingeschätzt werden (Fahrländer Partner AG, 2012). Aufgrund des Factsheets in Tabelle 6 können folgende Feststellungen gemacht werden: Obschon der Wohnungsbestand in Luzern auf Stadtgebiet zunimmt, ist der Leerstand im schweizerischen Vergleich sehr tief und konstant bis leicht abnehmend, was auf einen sich austrocknenden Wohnungsmarkt hindeutet. Die grösste Zunahme an neu gebauten Wohnungen ist im Segment von kleineren Wohnungen (2 ½ Zimmer und 3 ½ Zimmer) auszumachen. Dies entspricht dem Bedürfnis für kleine Haushalte mit 1-2 Personen, welche gerne im Stadtzentrum wohnen und dessen Vorteile nutzen möchten. Die Durchschnittzahl der Personen pro Haushalt liegt bei knapp 2, stagnierend. Das Angebot an Büroflächen ist in den Jahren 2013 und 2014 rasch und deutlich gesunken und hat sich letztes Jahr bei einer Angebotsquote von knapp 5 % eingependelt. 5.7 Median Büromiete Um einen Vergleich der Mietpreise der 19 Standorte mit den Medianen von anderen Datenbietern vornehmen zu können, berechneten die Autoren einen eigenen Median in Bezug auf die untersuchten Objekte der kantonalen Verwaltung auf dem Seite 60

61 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Stadtgebiet Luzern und verglichen diesen mit den Medianen der Real Estate Investment Data Association (REIDA) und der Colliers, Spaltenstein, Lerch Immobilien AG (CSL), wie in Tabelle 7 ersichtlich: Quantile Kantonale Verwaltung REIDA CSL CHF m 2 /a 90% % 222 Median 50% % 207 Moderater Median der Kantonalen Verwaltung 10% Tabelle 7: Median Büromiete 19 Standorte mit Medianen REIDA/CSL Quelle: eigene Darstellung gestützt auf REIDA (2016), CSL (2016) und Dienstelle Immobilien Kanton Luzern (2016). Aus dem Vergleich wird ersichtlich, dass die Unterschiede des Medians der Kantonalen Verwaltung und den Medianen von REIDA und CSL nur marginal sind und sich mit einem Delta von 31 CHF ( ) auf einem absolut vertretbaren Niveau befinden. Dass die Quantile im hohen und tiefen Bereich stärker auseinandertriften, ist ein bekanntes Phänomen und Immobilienexperten bestens bekannt. Das Berechnungsblatt zur Meridianberechnung ist in Anhang U abgelegt. 5.8 Umnutzungspotential Anhand der in Anhang A-T abgelegten Objektbeurteilungen der Dienstelle Immobilie Kanton Luzern sowie einer einfachen Aussenbegehung mit Quartieranalyse, konnten die Autoren eine grobe Beurteilung der Liegenschaften in Bezug auf eine mögliche Umnutzung zu Wohnräumen erarbeiten. Die Beurteilung erfolgte ohne Zuhilfenahme von Grundbuchauszügen und Plänen. Konkrete Angaben zu Umnutzungsvorhaben aus den Experteninterviews (vgl. Kapitel 6.2 / 6.9 / 6.10) wurden in der Beurteilung berücksichtigt. Die Beurteilungen werden in nachfolgender Tabelle 8 zusammenfassend dargestellt und wurden vom Portfoliomanager der Dienststelle Immobilien Kanton Luzern plausibilisiert und bestätigt: Seite 61

62 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Wo könnte was entstehen? 19 Standorte VFM Büro Wohnen Beurteilung Obergrundstrasse 51 Luzern 2' '625 Teils bereits als Wohnobjekt genutzt Bahnhofstrasse 18 Luzern * Denkmalschutz Kellerstrasse 10 Luzern 1' '904 Teils bereits als Wohnobjekt genutzt Murbacherstrasse 21 Luzern 1' '000 Obere Stockwerke vormals als Wohnen genutzt Libellenrain 15 Luzern 2'216 2'216 0 Ehemaliges Fabrikgebäude Bahnhofstrasse 19 Luzern * Denkmalschutz Stadthofstrasse 4 Luzern 1'242 1'242 0 Bürostruktur Hirschgraben 36 Luzern 2' '500 Zentrale Lage, Umnutzung obere Stockw. in Wohnen Buobenmatt 1/2 Luzern 5'269 5'269 0 Bürostruktur Meyerstrasse 20 Luzern 1' '400 Eigentümer will Wohnungen erstellen Rösslimattstrasse 37 Luzern 1'082 1'082 0 Eigentümer will wieder selber als Büro nutzen Obergrundstrasse 70 Luzern Flexible Struktur, gut erschlossen Bürgenstrasse 12 Luzern 2'108 2'108 0 Eigentümer will wieder selber als Büro nutzen Maihofstrasse 1 Luzern Bürostruktur Baselstrasse 61a Luzern Bürostruktur Mehr als 1/3 mit Potenzial zu Wohnraum Bundesplatz 14 Luzern Wird teils schon als Wohnobjekt genutzt Fruttstrasse 15 Luzern 1'525 1'525 0 Bürostruktur Hallwilerweg 5/7 Luzern Wird teils schon als Wohnobjekt genutzt Bahnhofstrasse 15 Luzern * Denkmalschutz Total in m 2 28'055 18'054 10'001 Flächenaufteilung Anteil 100 % 64 % 36 % Tabelle 8: Analyse Umnutzungspotenzial. Quelle: eigene Darstellung. Die Immobilien im Eigentum des Kantons Luzern auf dem Stadtgebiet stehen alle unter Denkmalschutz (in der Tabelle mit * versehen). Da deren allfällige Umnutzung mit sehr hohen Kosten verbunden wäre, wurde deren Umnutzungspotential nicht analysiert. Der Kanton sieht ausserdem vor, diese Gebäude mit anderen Organisationseinheiten zu belegen. Gemäss der Beurteilung der Autoren könnten 10'001 m 2 VMF und somit 36 % der vom Wegzug der kantonalen Verwaltung betroffenen Flächen als Wohnungen umgenutzt werden (vgl. Tabelle 8). Dies entspricht aktuell % der gesamten Wohnfläche auf dem Stadtgebiet Luzern, was in Abbildung 19 grafisch verdeutlicht wird. Seite 62

63 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Das ist eine verschwindend kleine Grösse, welche problemlos im Markt aufgenommen wird. Abbildung 19: Anteil der umnutzbaren Flächen am Wohnbestand. Quelle: eigene Darstellung. Ob die Büroflächen, welche 64 % der betroffenen Nutzflächen ausmachen, problemlos im Markt absorbiert werden, und ob die neuen Wohnflächen zu überhöhten Mietpreisen angeboten werden, wird anhand der durchgeführten Experteninterviews untersucht und in Kapitel 7 beantwortet. Abbildung 20: Anteil der verbleibenden Büroflächen am Bestand. Quelle: eigene Darstellung. Seite 63

64 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN 5.9 Umnutzung zu Wohnraum In den folgenden Abschnitten wird aufgezeigt, welche Wohnungsgrössen in den umgenutzen Liegenschaften denkbar angeboten werden könne und welche Investitionen für die Nutzungsänderungen getätigt werden. Für diese Berechnung ist die Definition der Flächenangaben von Bedeutung, damit Vergleiche von verschiedenen Flächenmassen möglich sind. Daher wird hier kurz aufgezeigt, wie sich die verwendeten Flächeneinheiten zusammensetzen: Vermietbare Fläche (VMF) Die vermietbare Fläche der Büroflächen berechnet sich aus der Geschossfläche (GF) abzüglich der tragenden Konstruktionsfläche (KFT), der allgemeinen Nebennutzflächen (NNF), der Funktionsflächen (FF) und der Verkehrsflächen (VF): Geschossfläche GF -KFT -NNF -FF -VF = VMF Büro Hauptnutzfläche (HNF) Die Hauptnutzungsfläche für Wohnungen entspricht der Geschossfläche (GF) abzüglich der Konstruktionsfläche (KF), der allgemeinen Nebennutzflächen (NNF), der Funktionsflächen (FF) und der Verkehrsflächen (VF): Geschossfläche GF -KF -NNF -FF -VF = HNF Wohnen Der Unterschied zwischen den beiden Flächennachweisen besteht darin, dass bei der VMF die nicht tragende Konstruktionsfläche (KFN) bei der Fläche nicht in Abzug gebracht wird. Da keine Einsicht in die Grundrisspläne bestand, kann diese Fläche nicht ausgewiesen werden. Aus Erfahrung bewegt sich diese Fläche jedoch im tiefen einstelligen Prozentbereich und kann somit vernachlässigt werden. Für die nachfolgenden Berechnungen wird daher die vermietbare Fläche VMF der Hauptnutzfläche HNF gleichgesetzt Festlegung der Wohnungsgrössen Die für eine Umnutzung in Frage kommenden Standorte befinden sich an attraktiven innerstädtischen Lagen. Die Umgebung ist verkehrsreich, lärmintensiv und mit viel durchmischten Nutzungen wie Gastronomie, Verkaufsangebote, Hotellerie und Gewerbe versehen. Dafür ist die gesamte Infrastruktur des täglichen Lebens in Fussdistanz und für die Mobilität wird kein Auto benötigt. Solche Lagen werden in der Seite 64

65 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Regel nicht von Familien mit mehr als einem Kind gesucht, sondern eher von Alleinstehenden, kinderlosen Paaren oder Elternteilen mit einem Kind. Die Autoren haben aus diesem Grund die Typologie von 2,5- und 3,5-Zimmerwohnungen für 1-2 Personenhaushalte als Berechnungsbasis für eine Umnutzung vorausgesetzt. Dabei wurde kalkulatorisch ein Verhältnis von ein Drittel 2,5-Zimmerwohnungen zwei Drittel 3,5-Zimmerwohnungen angenommen. Dies ist eine rein rechnerische Annahme, damit eine Ausgangslage vorausgesetzt werden kann. Selbstverständlich sind auch andere Zusammensetzungen der Wohnungsgrössen in dieser Grössenordnung möglich. Aufgrund des in Kapitel 5.8 berechneten Umnutzungspotenzials kommen die Autoren entsprechend zum Schluss, dass aus den freiwerdenden Flächen ungefähr 120 neue Wohnungen entstehen dürften, wie in Tabelle 9 dargestellt: 120 neue Wohnungen? Umnutzungspotential: in m 2 Umnutzungspotential von Büro in Wohnen Aufteilung der Wohnungen in 2 ½ /3 ½ Zi-Wohnungen Wohnung *Mittleres Segment (2 ½ Zimmer, 70 m2 HNF SIA 416 netto) 40 *Mittleres Segment (3 ½ Zimmer, 90 m2 HNF SIA 416 netto) 80 Total Wohnungen 120 *Quelle: Fahrländer Partner AG (2016) Tabelle 9: Umnutzungspotenzial Wohnraum. Quelle: eigene Darstellung Investitionskosten für Nutzungsänderung Im Folgenden soll aufgezeigt werden, welches Investitionsvolumen für die Umnutzung zu Wohnflächen anfallen dürfte, zumal dies für die lokale Bauwirtschaft ein relevanter Aspekt ist. Für die Kostenberechnung wurde als Grundlage der Objektartenkatalog OAK Wohnbauten im Vergleich der Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB, 2011) herangezogen. Als Vergleichsobjekt wählen die Autoren eines von acht Vergleichsobjekten aus dem OAK-CRM Objektartenkatalog: Das Mehrfamilienhaus «Hohmoos» (CRB, 2011, S. 123). Die Bauwerkkosten belaufen sich auf CHF pro m 2 GF und sind wie in Tabelle 10 dargestellt aufgegliedert: Seite 65

66 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Code Bauteil CHF/m 2 GF D Technik Gebäude E Äussere Bekleidung Gebäude F Bedachung Gebäude G Ausbau Gebäude V Planungskosten W Nebenkosten Z Mehrwertsteuer Total Tabelle 10: Kosten nach Hauptgruppen ebkp-h. Quelle: CRB Objektarten-Katalog OAK. Der Formquotient der HNF beträgt 75 % der GF, die restlichen 25 % werden nicht mitberechnet. Umrechnung der Nutzfläche in Geschossfläche nach Formquotient: (10 001m2 / 75%) x 100% = Geschossfläche (GF). Durch die Umnutzung innerhalb weniger Monate nach dem Wegzug der kantonalen Verwaltung aus dem Stadtgebiet löst dies folge dessen ein bauliches Investitionsvolumen von rund ( GF x CHF/m2 GF) Millionen CHF aus. Um aufzuzeigen, wie sich die Wirtschaftlichkeit in Bezug auf die voraussichtlichen Investitionen verhält, werden diese auf die m 2 HNF zurückgerechnet, kapitalisiert und mit dem ausgewiesenen Median verglichen. Das Ergebnis zeigt auf, ob durch die getätigten Investitionen von 1'606 CHF / m 2 HNF der heutige Median von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) überschritten wird und dadurch Mietpreise über dem Median gefordert werden müssten, um die Investition wirtschaftlich zu machen. Die gesamte Berechnung basiert auf der heutigen Ausgangslage (nicht diskontiert). Als Zinssatz für diese Berechnung wird ein Vergleichszinssatz herbeigezogen, wofür der im 4. Quartal 2015 für gemischte Nutzungen angewandte Diskontsatz der Kantonalen Pensionskasse Luzern übernommen wird, welcher gemäss deren Leiter Alex Widmer 3.75 % beträgt. Ausgehend von der Geschossfläche wird zuerst auf die Hauptnutzfläche zurückgerechnet. Danach wird vom Median das Delta ex Büromiete von 217 CHF zum aktuellen Median Wohnen von Fahrländer Partner AG (279 CHF) verglichen und unterstellt, dass die kapitalisierte Summe dieses Deltas (1'653 CHF) investiert wer- Seite 66

67 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN den kann, um genau den Median FPRE zu erreichen. Die Plausibilisierung der Wirtschaftlichkeit der kalkulatorischen Investitionen wird in den nachfolgenden Tabellen 11 und 12 dargestellt: 2 ½ Zimmerwohnungen CHF/m2 a *2 ½ Zimmer-Wohnung Neubau (70m2 HNF SIA 416) 279 Büromiete kantonale Verwaltung 217 Delta Median Umnutzung Wohnen zu Büro 62 Diskontierungssatz: in % Diskontierungssatz LUPK, 4. Quartal 2015, Gemischte Nutzung 3.75 Maximale Investition pro m2 Wohnanteil: CHF 2 ½ Zi-Wohnung, Delta Median / kapitalisiert (CHF / 3.75%) Kalkulierte Investition pro m2 Wohnanteil Fazit = Median Wohnen FPRE wird durch kalkulatorische Investition nicht überschritten Tabelle 11: Plausibilisierung Wirtschaftlichkeit. Quelle: eigene Darstellung. 3 ½ Wohnungen: CHF/m2 a *3 ½ Zimmer-Wohnung Neubau (90m2 HNF SIA 416) 262 Büromiete kantonale Verwaltung 217 Delta Umnutzung Wohnen zu Büro 45 Diskontierungssatz: in % Diskontierungssatz LUPK, 4. Quartal 2015, Gemischte Nutzung 3.75 Maximale Investition pro m2 Wohnanteil: CHF 3 ½ Zi-Wohnung, Delta Median / kapitalisiert (CHF / 3.75%) Kalkulierte Investition pro m2 Wohnanteil Fazit = Median Wohnen FPRE müsste für kalkulatorische Investitionen überschritten werden *Quelle: Fahrländer Partner AG (2016) Tabelle 12: Plausibilisierung Wirtschaftlichkeit. Quelle: eigene Darstellung Wo lohnt es sich zu investieren? Seite 67

68 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Fazit: Die kalkulatorischen Investitionskosten bei einer Umnutzung der Büroflächen zu Wohnflächen, über die ausgewiesene Gesamtfläche von m 2 verlangen für 2,5-Zimmerwohnungen keine Mietpreise über den heutigen Median von FPRE um diese voll wirtschaftlich umgesetzt zu haben. Anders für die 3,5-Zimmerwohnungen müssten die Mieten entweder den Median FPRE überschreiten, oder konsequenterweise müsste ein Teil der Investitionen à fond perdu abgeschrieben werden oder auf eine volle Wirtschaftlichkeit verzichtet werden. Ob die Eigentümer das Potenzial bei den 2,5-Zimmerwohnung aufgrund des sich austrocknenden Wohnungsmarktes für Renditeoptimierungen nutzen werden, oder für die 3,5-Zimmerwohnungen Abschreibungen in Kauf nehmen werden, wird aufgrund der Ergebnisse aus den Experteninterviews (in Kapitel 6) im Kapitel 7 beantwortet Investitionskosten bei Beibehaltung der Büronutzung Betroffene Büroflächen, welche bei einem Auszug der kantonalen Verwaltungen als solche beibehalten werden, dürften mit kleineren Instandhaltungsmassnahmen wieder markttauglich gemacht werden, um langfristig eine bessere Vermietbarkeit auszuweisen. Für die Kostenberechnung wurde als Grundlage ebenfalls das Handbuch CRB: Objektartenkatalog OAK Wohnbauten im Vergleich D/11 beigezogen und dasselbe Vergleichsobjekt gewählt wie für die Berechnungen der Investitionskosten für die Umnutzung zu Wohnraum (vgl. Kapitel ). Die Bauwerkkosten belaufen sich auf 123 CHF / m 2 GF und sind wie in Tabelle 13 dargestellt aufgegliedert: Code Bauteil CHF/m2 GF G2 Bodenbelag G4 Anstriche Z Mehrwertsteuer 9.15 Total Tabelle 13: Gliederung nach Hauptgruppen ebkp-h. Quelle: eigene Darstellung. Der Formquotient der HNF beträgt 75% der Geschossfläche (GF), die restlichen 25% werden nicht mitberechnet. Seite 68

69 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Umrechnung der Nutzfläche in Geschossfläche nach Formquotient: (18 054m2 / 75%) x 100% = Geschossfläche Durch die Instandhaltungsmassnahme in den durch die kantonale Verwaltung freiwerdenden Flächen wird ein bauliches Investitionsvolumen von rund ( GF x 123 CHF/m 2 GF) 2.96 Millionen CHF ausgelöst. Um aufzuzeigen, wie sich die Wirtschaftlichkeit in Bezug auf die voraussichtlichen Instandsetzungs-Investitionen verhält, werden diese auf die m 2 HNF zurückgerechnet, kapitalisiert und mit dem ausgewiesenen Median verglichen. Das Ergebnis zeigt auf, ob durch die getätigten Investitionen von 123 CHF / m 2 HNF der heutige Median von REIDA überschritten wird und dadurch Mietpreise über den Median gefordert werden müssten, um die Investition wirtschaftlich zu machen. Die gesamte Berechnung basiert auf der heutigen Ausgangslage (nicht diskontiert). Als Zinssatz für diese Berechnung wird ein Vergleichszinssatz herbeigezogen, wofür der im 4. Quartal 2015 für gemischte Nutzungen angewandte Diskontsatz der Kantonalen Pensionskasse Luzern übernommen wird, welcher gemäss deren Leiter Alex Widmer, 3.75 % beträgt. Ausgehend von der Geschossfläche wird zuerst auf die Hauptnutzfläche zurückgerechnet. Danach wird vom Median das Delta ex Büromiete von 217 CHF zum aktuellen Median Büro von REIDA (248 CHF) verglichen und unterstellt, dass die kapitalisierte Summe dieses Deltas (826 CHF) investiert werden kann um genau den Median REIDA zu erreichen. Büro CHF/m2 a REIDA 248 Büroflächen Kantonale Verwaltung 217 Delta Verwaltung zu REIDA 31 Diskontierungssatz: in % Diskontierungssatz LUPK, 4. Quartal 2015, Gemischte Nutzung 3.75 Maximale Investition pro m2 Bürofläche: CHF Delta Median / kapitalisiert (CHF / 3.75%)= 826 Kalkulierte Investition pro m2 Bürofläche 123 Fazit = Median Wohnen FPRE wird durch kalkulatorische Investition bei weitem nicht überschritten Lohnen sich Investitionen in die Büroflächen? Tabelle 14: Medianberechnungen Büro. Quelle: eigene Darstellung. Seite 69

70 ANALYSEN UND BERECHNUNGEN Fazit: Die kalkulatorischen Investitionskosten der Instandsetzungsarbeiten der Büroflächen sind noch weit von den möglichen Investitionen weg um diese wirtschaftlich unter dem heutigen Median von REIDA anzubieten. Es öffnet sich folglich noch weiteres Investitionspotenzial um allfälligen Mieterwünschen zum Innenausbau gerecht zu werden. Da sich rund die Hälfte der freiwerdenden Standorte im Flächenangebot < 1500 m 2 VMF befindet, dürften die instandgesetzten Flächen gut im Markt aufgenommen werden. Die Lagen sind interessant für kleinere Unternehmen, freiberufliche Unternehmer oder Kleingewerbe. Seite 70

71 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS 6 Auswertung Experteninterviews In diesem Kapitel findet eine Auswertung der durchgeführten Experteninterviews statt. Dabei handelt es sich wie in Kapitel 4 beschrieben um zusammengefasste Auswertungen aus den geführten Interviews mit sechs Eigentümern, welche rund 75 % der freiwerdenden Flächen repräsentieren. Die Auswertung erfolgt nach Mühlfeld (1981 sowohl qualitativ wie quantitativ: Es werden ausgewählte Zitate aus den Interviews gezeigt und ergänzend quantitative Auswertungen der Aussagen präsentiert. Die Interviews wurden aufgenommen und mitprotokolliert, jedoch nicht vollständig transkribiert. Die im Folgenden aufgeführten Zitate wurden während der Auswertung direkt aus den Aufnahmen transkribiert. Die Auswertung erfolgt entlang der verschiedenen Themen aus dem Fragenkatalog. Die Bezeichnungen der Gebäude wurden jeweils anonymisiert und zur Unterscheidung mit Kleinbuchstaben in Klammern benannt. 6.1 Nutzung der Gebäude Bei vier interviewten Eigentümern waren die Gebäude schon immer als Büro genutzt. Dass der Kanton sich einmietete, war teilweise zufällig und teilweise bereits beim Kauf bekannt. Bei L5 und L6 war die Nutzung vorher eine andere, was jedoch schon länger zurückliegt. Nach der Umnutzung zu Büro wurde der Kanton Mieter. Wie es schon immer war L1: ist nicht von Anfang an vom Kanton gemietet worden. Das war vor 15 Jahren. Es wurde normal als Geschäftshaus konzipiert. [ ] haben sie immer zu- und weggemietet. Das war immer so ein Kommen und ein Gehen. L4: Gebäude 25-jährig. Mit Kanton war eher zufällig. L3: Am Markt platziert und [ ] hatte es gekauft mit bestehendem Vertrag. L5: Vor langer Zeit ca im Paket von AXA Winterthur gekauft, da war schon klar, dass Kanton hineingehen wird. Im EG war noch ein Restaurant wurde umgebaut für Büro = investierten zuerst. L6: altes historisches Gebäude Bildungswesen wurde umgebaut aber auch langer Bestand [ ] spezielle Entwicklung PPP-Modell gewesen. Sind im StWE Besitzer 2/3 ist Kanton. Seite 71

72 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS 6.2 Objektstrategie Drei Interviewpartner wollen die Objekte nach Auszug des Kantons umnutzen, weil sich die Gebäude besonders dazu eignen und sie somit ihrer ursprünglichen Nutzung zurückgeführt werden. Die andere Hälfte beurteilt die Lage oder die Gebäudeart als nicht ideal für eine Umnutzung trotzdem werden die Gebäude im Bestand gehalten. Die meisten Befragten werden die Chance zur Erneuerung nutzen nur bei einem Fall wird ein Verkauf der Liegenschaften in Erwägung gezogen. Verkaufs- absichten? L1: Flächenstrategien. Nutzungskonzept machen. L2: Ja sobald Kanton raus geht wird das in Wohnungen gewechselt. [ ] Kanton in gutem Einvernehmen behalten. Dann fertig Büro. Es geht für Wohnungen gut an Reuss. 8 Wohnungen umbauen und neue dazu bauen. L1: Bei ist klar, das ist langfristig gesehen, bleibt es ein Geschäftshaus, oben bleiben Wohnungen, das ist so wie es ist, das wird ein klassisches Geschäftshaus bleiben. L5: Halten wir sind ja nicht im Handel tätig, nicht verkäuferisch unterwegs. L6: Alle halten [ ] eher ein Wackelkanditat am Prüfen evtl. veräussern. Nachfolgende Abbildung 21 zeigt eine quantitative Auswertung der Antworten: in % Abbildung 21: Interviewantworten Objektstrategie. Quelle: eigene Darstellung. 6.3 Minimalrendite Zwei der Befragten konnten oder wollten keine Antwort zur Minimalrendite geben. Die vier anderen haben keine Renditemaximierung zum Ziel und werden sich am Seite 72

73 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS Markt orientieren. Allerdings wollen fünf von sechs Interviewpartner eine langfristige Strategie verfolgen, ein Interviewpartner Allgemein wird versucht, die Marktmiete zu erreichen, ist aber auch bereit, erschwingliche Wohnsituationen zu bilden. L6 kalkuliert mit der Kostenmiete. L1: Minimalrendite gibt es nicht. Marktübliche Rendite, nachhaltige Mieten, nachhaltig positioniert, langfristige Mietverträge. L4: Übergeordnete Strategie keine Minimalrendite Vollvermietung aber nicht zu jedem Preis. Marktmieten werden jährlich überprüft. Tiefe Rendite versucht man die Miete anzupassen wie es halt geht. L2: Möchten Wohnungen so günstig wie möglich anbieten und die Mieter untereinander gut finden. Es soll ein spezieller Wohnort werden. L6: Bedarfsgesteuert ist Priorität. Wir orientieren uns an Kostenmiete. Neuzumietungen werden mit Markt verglichen. 6.4 Chanceneinschätzung Projekt Seetalplatz Drei Interviewpartner sind dem Grossprojekt gegenüber positiv eingestellt und sehen gute Chancen. Zwei sind neutral oder stellen vor allem die damit einhergehenden Veränderungen für die Mitarbeitenden in den Vordergrund. Ein Interviewpartner ist skeptisch gegenüber dem Flächenmarkt in der Stadt, welcher durch den Umzug frei werden wird. L1: für den Bürger macht das Sinn [ ] muss der Kanton selbst wissen wegen den Synergien. Das muss der Kanton selbst entscheiden. L3: Seetalplatz ist eine ganz grosse Chance kommt sicher durch. Bauen in Stadt schwierig. unangenehm in der Stadt keine PP ist in Stadt fast schon Disney Land. L2: Die Beamten wollen nicht in ein Beamtenhaus % der Nein stimmenden werden die Beamten selbst sein. Für Volk möglichst einfach werden die Ämter zu finden. Niemand mag ein Ghetto. Haben grossen Überhang an Büroflächen. L4: Sie werden Kosten sparen können. Für Kanton eher positiv. [ ] Was passiert mit den Flächen in der Stadt? Büromarkt wird immer schwieriger. Es kommt ja noch viel. Seite 73

74 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS L6: Ja sicher es kommt gut es ist ok Arbeitsplatz, Standort, Kostenseite 5 8 Mio. können jährlich gespart werden. Herausforderung werden in der Kommunikation. Nachfolgende Abbildung 22 zeigt eine quantitative Auswertung der Antworten: in % Abbildung 22: Interviewantworten Chanceneinschätzung. Quelle: eigene Darstellung. 6.5 Anteil der betroffenen Objekte am Gesamtportfolio Bei zwei der befragten sechs Eigentürmer ist der Anteil der betroffenen Gebäude am Gesamtportfolio kleiner als 1 %. Bei L1 macht der Anteil ca. 5 % aus und bei L2 ist der Anteil mit 40 % beträchtlich. Zwei Interviewpartner konnten die Frage nicht beantworten. L4: 0.41 % L5: unter 1 % L1: ca. 5 % L2: ca. 40 % 6.6 Eigene Chanceneinschätzung beim Auszug des Kantons Drei Interviewpartner sind dem Auszug des Kantons gegenüber eher positiv eingestellt, weil sie die Gebäude anschliessend umnutzen, neu positionieren oder selbst nutzen können. Ein Interviewpartner sieht vor allem die positiven Auswirkungen des Kantons und die bessere Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Zwei Interviewpartner Seite 74

75 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS erachten die Situation als negativ und können dem Wegzug des Kantons nichts Positives abgewinnen, vor allem da sie die Gebäude nicht umnutzen können. Sie werden aber in alle Objekte investieren müssen und diese Investitionen werden sie teilweise sofort abschreiben. L2: Werde reagieren. Auf keinen Fall 18 verschiedene Kleinunternehmen. Es könnten etwa 90 Ateliers entstehen aber das wäre keine sillvolle Strategie. Werde schöne günstige Wohnungen machen. Chancen zur Erneuerung L5: Gesamtsanierung als Chance Neupositionierung [...] Eignet sich jedoch für Gesamtsanierung, da die Gebäude 49 Jahre oder noch älter sind. L4: Chancen für uns [ ] wir können dann Flächen zusammenlegen. Andere Abteilungen können in diese Liegenschaft kommen. L6: wirtschaftliche Einsparungen - Verkehrsanbindung des Standortes. L1: Warum eine Chance? Also unter dem Strich ist es wahrscheinlich für niemanden eine Chance jede Wiedervermietung heisst ich muss Investieren, ich muss Umnutzen [ ] gewissen Abschreiber zu erfolgen. Ich muss auch damit rechnen, dass andere Mieter auch in andere Gebäude gehen werden. [ ] Verkauf keine Option, weil keine Anlagemöglichkeit. [ ] Neubau tiefe Renditen und hohe Kosten. [ ] Es ist die bessere Opportunität bei Umbauten die Abschreibung zu machen kann es auch günstiger geben [ ] Altliegenschaften unter Aspekt der vielen freiwerdenden Flächen immer noch sehr günstig im Markt. L3: Sehe vor allem Risiken. Vor Jahren Türen von int. Firmen eingerannt. Alles sehr reduziert. SBB hat alles zurückgestellt. Die Bäume wachsen nicht in den Himmel. Abbildung 23 zeigt eine quantitative Auswertung der Antworten: Seite 75

76 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS in % Abbildung 23: Interviewantworten Chancen bei Wegzug. Quelle: eigene Darstellung. 6.7 Risiken, welche die Eigentümer erkennen Zwei Eigentümer sehen vor allem die Kosten, welche durch die notwendigen Investitionen oder durch die Mieteinbusse während oder nach der Erneuerung anfallen. Zwei Eigentümer sehen die Hauptrisiken in den vielen Büroflächen, welche bis dann im Markt angeboten sein werden und die steigenden Ansprüche an das Flächenmanagement von Büroflächen. Für einen Eigentümer steht das Risiko im Vordergrund, dass das Projekt politisch durchgesetzt werden kann, und anschliessend die planerischen und ausführungsbezogenen Risiken. Ein Eigentümer nannte keine Risiken, da er schon ein klares Projekt zur Umnutzung als Wohnliegenschaft vor Augen hat, welches er nach dem Wegzug direkt umsetzen wird. L1: Jede Wiedervermietung heisst ich muss Investieren, ich muss umnutzen, ich muss neue Unterteilungen machen in, ich muss Elektro, ich muss etc. und das hat logischerweise mit einem gewissen Abschreiber zu erfolgen [ ] wird extrem viel gebaut ist extrem viel in der Pipeline dann geht das Mietzinsvolumen, also das Mietzinspricing zurück [ ] Neubau tiefe Renditen und hohe Kosten. L5: während Sanierung keine Mieten L3: Sehe vor allem Risiken. Vor Jahren Türen von int. Firmen eingerannt. Alles sehr reduziert. Grosse Flächen im Kontext mit diesen sehr anspruchsvoll. Grosse Herausforderung. SBB hat alles zurückgestellt. Die Bäume wachsen nicht in den Himmel. L4: Es kommt dann gleichzeitig noch mehr Fläche auf den Markt. Wir sind aber an gutem Standort und gute Infrastruktur. Seite 76

77 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS L6: Zuerst muss Kantonsrat überzeugt werden. Risiken der Wettbewerb, Gesamtleisterwettbewerb / TU. [ ] Produkt der Entwicklung muss eine Volksabstimmung gewonnen werden. [ ] Realisierungsrisiken Kosten / Termin / Qualität [ ] Ist eine Anforderung an Change-Management. Die Einschätzung der befragten Eigentümer in Bezug auf die Risiken wird in folgender Abbildung 24 quantitativ dargestellt: in % Abbildung 24: Interviewantworten Risiken. Quelle: eigene Darstellung. 6.8 Fokus auf den Immobilienmarkt Luzern Drei Eigentümer investieren nicht in Objekte für die öffentliche Hand ausserhalb des Kantons Luzern. Für sie spielt die Entwicklung des Büromarktes im Kanton Luzern eine grössere Rolle. Zwei Eigentümer sind hingegen Investoren mit schweizweiter Optik, weshalb für sie die Entwicklung des Büroflächenmarkts Luzern eine weniger grosse Bedeutung hat. Ein Eigentümer investiert punktuell in Objekte ausserhalb des Kantons, was allerdings mit höheren Abhängigkeiten und Risiken verbunden sei. L2: Einziges. L3: Weiss ich nicht. Wahrscheinlich nur dieses Objekt. L6: Keine Strategie ausserhalb Kanton zu investieren. L4: Ja sicher Gemeinden, Kantone fast überall öffentliche Mieter. L5: Ja sicher diverse / Eidg. Vermietet und auch in anderen Kantone Objekte vermietet. L1: Die meisten wie wir gehen in neue Projekte und bauen auch ausserkantonal. Ausserkantonal ist etwas Blindflug müssen uns auf Dritte verlassen können. Seite 77

78 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS 6.9 Vorbereitung der Eigentümer und eingeleitete Massnahmen Wir wissen, was wir machen werden! Für zwei Eigentümer ist es noch zu früh, um Massnahmen einzuleiten. Dies ist vor allem dort der Fall, wo sich die Gebäude nicht für eine Umnutzung eignen. Sie werden erst 1-2 Jahre vor dem Wegzug der Kantonsverwaltung die notwendigen Massnahmen einleiten können. Ein Eigentümer hat bereits Nutzungs- und Flächenstudien in Auftrag gegeben. Zwei Eigentümer haben Ideen für eine Umnutzung entwickelt Massnahmen würden aber erst stattfinden, wenn klar ist, dass der Kanton tatsächlich ausziehen wird. Ein Eigentümer konnte zur Frage keine Antwort geben, da er die Funktion als Verwalter erst vor kurzem übernommen hatte. L4: Ist noch etwas verfrüht. Schätzen es, dass wir rechtzeitig informiert wurden. Das ist langfristig ein Vorteil aber für Neuvermietung noch viel zu früh 1-2 Jahren vorher ist OK. L5: Rein von Zeitschiene her noch viel zu früh. Zeithorizont noch nicht fassbar. [ ] Eher nicht Wohnen, da viel befahrene Strasse. [ ] aber keine Wohnlage. L1: Bei gewissen haben wir schon Flächennutzungsstudien bei anderen noch nicht. Da werden wir sanieren, anpassen und am Markt frisch positionieren. [ ] Nutzungsstudie werden wir machen. Flächen / Nutzungskonzept also Machbarkeitsstudie. Varianten? Was ist wirtschaftlich. Sanierungen einleite und entsprechend und am Markt positionieren. L2: Nein lasse ein Projekt machen für die Wohnungen. 210 CHF / m 2 im Schnitt fertig ausgebaut. L6: Nein noch gar nichts. Wir werden das angehen zum Zeitpunkt, wenn wir Sicherheit haben, dass das Objekt kommt. Grobe Themen werden aufgearbeitet ab Zeitpunkt, wenn Botschaft im Kanton verabschiedet wurde wäre jetzt verfrüht. L3: Kann nicht zugeordnet werden: Nein noch nicht. Hat auch mit meinem Funktionsantritt zu tun. Die Auswertung der Antworten in Bezug auf die Situationsvorbereitung der Eigentümer wird in Abbildung 25 quantitativ dargestellt: Seite 78

79 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS in % Abbildung 25: Interviewantworten Situationsvorbereitung. Quelle: eigene Darstellung Wichtige Kriterien für mögliche Massnahmen Für zwei Eigentümer ist es wichtig, dass alle Massnahmen, welche eingeleitet werden, in einer Balance zwischen Investition und möglichen umsetzbaren Mietpreisen gehalten werden. Es wird nicht die Gewinnmaximierung erwartet sie möchten die Mieten nicht in das oberste Quantil treiben. Ein Eigentümer ist der Meinung, dass alle Massnahmen dem Nutzen dienen sollen ihm ist die demnach die Gesamtsituation nach der Umnutzung wichtig. Und ein Eigentümer möchte die Massnahmen bei einer Neupositionierung vor allem nach Kriterien der modernen und funktionalen Nutzung wie Rollstuhlgängigkeit und Klimatisierung ausrichten. Von zwei befragten Eigentümern konnten die Antworten nicht zugeordnet werden. L3: Tendenziell Richtung Umnutzung Richtung Wohnen. Eher günstiges Wohnen mit Kleinwohnungen. Zu vernünftigen Preisen. L5: Gesamtsanierung Kosten und neue Mietwerte werden relevant sein. L2: Investition muss zum Nutzen passen. L4: Zeitgerechtes Bauangebot. Rollstuhlgängigkeit. Flächen überprüfen Ausbaustandard Rohbau oder gleichzeitig ausbauen. Klimatisierung nachrüsten. Seite 79

80 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS 6.11 Wartelisten für betroffene Objekte Bei keinem der befragten Eigentümer besteht eine Warteliste von Interessenten für die betroffenen Objekte, obwohl der mögliche Auszug der kantonalen Verwaltung seit mehreren Jahren im Gespräch ist. L1: Nein gibt es nicht. Kein Thema, darum gibt es das auch nicht. L2: Nein habe gar nicht geschaut Es ginge nur mit Firmen, die m 2 wollen. 2-3 Geschosse. [ ] könnte auch bereits Pilot mit Wohnungen machen habe gewisse Vorstellungen, aber die Timeline liegt nicht so optimal. L3: Es ist komplett trocken. Eigene Fläche auch noch zu vermieten. L4: Nein keine. L5: Nein L6: Nein noch keine ist noch zu früh. Wenn Kantonsrat positiver Entscheid gefällt hat oder nach Volksabstimmung wird s konkreter Wunsch-Mieterschaft der Eigentümer bei Neuvermietung Die meisten Eigentümer möchten gerne wieder eine Mieterschaft aus der öffentlichen Hand. Verschiedene können sich aber auch einen grossen Mieter im privaten Dienstleistungsbereich vorstellen. Die Tendenz geht jedoch in Richtung Einzelmieter für das ganze Objekt. Ausgeschlossen werden Mieter mit kurzfristigen Perspektiven. L2: Stadt wäre auch ideal. Bund eher vorsichtig. Oder Caritas wäre sehr angenehm. Muss stimmen für mich ethisch vertretbar nicht einen Vermögensverwalter. L3: Hochschule, alles was staatsnah ist aber auch gute Unternehmungen. L4: Mieter der öffentlichen Hand sind sehr gute Mieter- man spricht auf Augenhöhe sind Profis. L1: Dienstleiste sind gesucht und Wohnen. L3: Auch Kliniken (Schönheitskliniken). Wenn gut geführt auch sehr spannend. L4: Oder eine grosse Firma. Aber keinen expliziten Wunschmieter. L5: Ein Single-tended wünschbar L1: Nein, aber ein paar die wir nicht wollen Kebab etc., kurzfristige Mieter. Seite 80

81 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS 6.13 Mindestmiete bei Neuvermietung Zwei Eigentümer sehen bei einer Neuvermietung im Büromarkt aus heutiger Perspektive den Preis pro Quadratmeter zwischen 180 CHF bis maximal 240 CHF im Edelrohbau. Für Wohnungsnutzung sieht ein Eigentümer den realistischen Preis bei 240 bis 250 CHF / m 2. Ein Eigentümer orientiert sich an der Rendite und ist mit 4.5 % Bruttorendite zufrieden, womit die Wohnungen auch zu einem vernünftigen Preis angeboten werden könnten. Einem Eigentümer wurde die Frage nicht gestellt und bei zweien konnte keine Antwort zugeordnet werden. Wo sind die Preisvorstellungen bei Neuvermietung? L3: Im Moment für Büro 200 aber eher 180 im Edelrohbau. L4: CHF / m 2. So würden wir auch wieder mit Marktpreisen als Rohbaumiete Ausbau eher mit Pauschalen beteiligen. L3: An dieser Lage bei Kleinwohnungen bei CHF. L2: Muss 4,5 % Rendite haben auch bei Wohnungen dann sind sie noch vernünftig günstig. Lieber das haben was geht und zufrieden sein. Besser als mit 5.5 % zu rechnen das geht natürlich nicht mehr. Die Antworten diesbezüglich werden in Tabelle 26 quantitativ dargestellt: in % Abbildung 26: Interviewantworten Mindestmiete bei Neuvermietung. Quelle: eigene Darstellung Mindestdauer für Neuvermietung Drei Eigentümer würden eine Neuvermietung zur Geschäfts- oder Gewerbenutzung mit einer 10-Jährigen Vertragsdauer und einer oder mehreren Optionen auf 5 Jahre begrüssen. Zwei Eigentümer sehen die Neuvermietung bei einer Mindestdauer von 5 Jahren mit Optionen. Ein Eigentümer kann sich sowohl 10- als auch 5-Jährige Verträge vorstellen. Nur ein Eigentümer ist nicht fixiert auf langfristige Verträge und Seite 81

82 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS würde auch kürzere Mietverträge abschliessen, wenn in diesem Fall sofort vermietet werden könnte. L2: Falls es wieder Büro wäre dann 10 Jahre und 2 x 5 Jahre Optionen aber echte nicht unechte. L4: Aber auch schon 10-Jährige mit 5 weiteren Jahren. Kommt auf die Beteiligung des Ausbaus an dann eher 10-jährige Verträge. L6: Unter 10 Jahre ist das gar nicht finanzierbar. Ausser bei Mehrplatzsituationen welche universell nutzbar sind könnten wir auch vorschiessen und es dann später 1:1 wieder selbst nutzen. L3: Idealerweise 5 Jahre mit Optionen. Echte oder unechte. [ ] Gewisse Bindung ist auch kostenbezogen. L4: Gewerbe mind. 5 Jahre mit Optionen für weitere 5 Jahren L5: 5 Jahre mit Optionen L1: Nein muss keine Mindestdauer haben -kann auch überbrücken. [ ] Wenn langfristig nicht möglich ist, mache ich es auch kurzfristig Externe Beratung der Eigentümer Vier Eigentümer führen die meisten Entscheidungen intern durch und werden nur punktuell bei bestimmten Themen von externen Beratern unterstützt. Zwei Eigentümer ziehen gar keine externen Beratungen bei und entscheiden komplett selbst, ziehen jedoch allenfalls Daten von öffentlichen Anbietern zur Entscheidungsfindung bei. L1: Nutzungsstudien machen wir nicht intern, das hat keinen Platz. L4: Grosser Teil machen wir inhouse situativ, nach Umfang auch externe. [ ] Projektbetreuer, und externer Verwalter. Strategieplaner und Baufachmann. Wenn das alles nicht reicht, dann manchmal noch Berater von extern. L5: Teilweise inhouse und auch externe Berater z. B. Wüest und Partner. L6: Beschaffungswesen mit PPP-Modell immer mit externen abgestellt. [ ] Nie extern: Bauherrenvertretung ist immer im Hause. L2: Ich treffe die mit meiner Frau alleine. Seite 82

83 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS L3: Fast alles inhouse - Fahrländer / Wüest und Partner auch für Daten und Info- Austausch Erstellung der Liegenschaftsschätzungen Drei Eigentümer lassen die Schätzungen immer extern erstellen. Ein Eigentümer lässt Liegenschaftsschätzungen nur machen, wenn eine spezielle Situation wie Verkauf oder Grossinvestition ansteht. Zwei Eigentümer wollten keine genauen Angaben zum Thema machen. L1: Nein, die geben wir extern. Wir machen gar nichts selber. L2: Bank hat eine Schatzung gemacht. L3: Wir wollen die Schätzungen extern geben. Arbeiten mit sehr bekannten Schätzer aus Luzern zusammen. L6: Wir machen keine systematischen Schätzungen machen wir nur bei Verkauf oder wenn etwas Spezielles ansteht. Wir stellen auf den Gebäudeversicherungswert ab davon werden Kostenkalkulationen gemacht entlang der Investitionen Chanceneinschätzung für einen prosperierenden Büromarkt 2025 Die Hälfte der befragten Eigentümer sind der Meinung, dass sich der Büromarkt in Luzern in den nächsten Jahren bis zur Umsetzung des Projektes «Seetalplatz» eher negativ entwickeln wird, dass sich ein Angebotsüberhang negativ auf die Preise auswirken wird und dass mit vermehrten Leerständen gerechnet werden muss. Ein Eigentümer differenziert seine Aussage dahingehend, dass sich der Büromarkt in seiner Art stark verändern werde und dass er durch ganz neue Konzepte beeinflusst werde. Zwei Befragte wagten keine konkrete Prognose einer der beiden ist der Meinung, dass der Markt in Luzern im Moment noch liquide sei. Die Probleme kommen erst noch L1: Überproduktion Leerstände. L2: Wahrscheinlich generell zu viel Flächen. Luzern wird generell zu viele haben. L4: Kritisch. Es gehen sehr viele aus der Stadt raus, gehen eher wieder an die Agglomerationsgrenze mit besserem verkehrstechnischen Anschluss. Fazit: Überangebot wird über Preis wieder reguliert. Sehr viele Projekte. [ ] So gesehen sind Neubauten immer besser. Seite 83

84 AUSWERTUNG EXPERTENINTERVIEWS L3: weniger Büroflächen aber auch Biotope wo man sich trifft. Kleine Zellen wo man tageweise in Ruhe arbeiten kann. Arbeitsstätte Büro wird nicht voll Aussterben. Austausch und Ideenfindung. Aber es wird auch anders werden. Nicht einfach ein Büro ganz neue Konzepte. L5: Steuerliche Situation Unternehmenssteuerreform, wirtschaftliche Lage wird mitentscheidend sein. L6: Noch nicht überhitzt grössere Flächen sind weiterhin gesucht längerfristig sind Objekte in Planung, Luzern Nord/Seetalplatz, Nidfeld ein paar rechte, Viscosiareal, Feldmatten. Die Chanceneinschätzung der befragten Eigentümer in Bezug auf den Büromarkt in der Stadt Luzern im Jahr 2025 lässt sich wie in Abbildung 27 dargestellt quantitativ zusammenfassen: in % Abbildung 27: Interviewantworten Chanceneinschätzung Büromarkt. Quelle: eigene Darstellung. Seite 84

85 FAZIT 7 Fazit In diesem Kapitel werden die wichtigsten Erkenntnisse aus den durchgeführten Analysen, Berechnungen und Experteninterviews aufgearbeitet und zusammenfassend dargestellt. Die Darstellung orientiert sich dabei an den in Kapitel 1.2 aufgeführten Fragen und dient in diesem Sinne gleichzeitig einer Beantwortung der Fragestellung. 7.1 Leerstände Der Wegzug der Kantonalen Verwaltung wird trotz der beeindruckenden Flächengrösse von Quadratmetern mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit nicht zu Leeständen führen. Der Markt wird die angebotenen Flächen sowohl als Wohnnutzung wie auch als Büroflächen absorbieren können. Begründung: Die freiwerdenden Flächen sind im Verhältnis zum Gesamtmarkt mit 3 % sehr gering (vgl. Kapitel 5.6.1). Durch die potenzielle Umnutzung wird der verhältnismässige Anteil an Wohnungen und Büroflächen noch geringer. Der Anteil der neu geschaffenen Wohnungen am Gesamtwohnmarkt liegt im kleinsten Dezimalbereich bei wenig über % (vgl. Kapitel 5.8). Keine Anzeichen für hohe Leerstände Nach der potenziellen Umnutzung zu Wohnraum verbleiben noch ca. 2 % Büronutzungsflächen zum gesamten Büroflächenmarkt im Stadtgebiet (vgl. Kapitel 5.8.), welche neuen Mieter angeboten werden können. Dies ist ein marginal kleiner Anteil und kann aufgrund der guten Lagen im Markt mit grosser Wahrscheinlichkeit gut absorbiert. Gemäss den befragten Eigentümern sind die Strategien bereits festgelegt und teilweise Massnahmen zu deren Vorbereitung eingeleitet (vgl. Kapitel 6.9). Zudem werden keine Maximalrenditen angestrebt, sondern Vorgehen gewählt, welche die Wiedervermietbarkeit in den Vordergrund stellen, dies wohl zu Lasten der Rendite oder in Form von Abschreibungen der Investitionskosten (vgl. Kapitel 6.2 und 6.3). 7.2 Neue Wohnungen Es wird kein Überangebot an neuen Wohnungen geben, da nicht alle freiwerdenden Flächen umgenutzt werden können. Durch die Nutzungsänderung werden auf dem Seite 85

86 FAZIT 120 neue Wohnungen Stadtgebiet höchstwahrscheinlich etwa 120 neue Wohnungen entstehen. Die neuen Wohnungen dürften zu moderaten Preisen im Markt platziert werden, welche sich aus heutiger Optik in etwa im Median von REIDA und CSL oder nur leicht darüber bewegen. Begründung: Nur etwa 1 /3 der betroffenen Objekte eignen sich für eine Umnutzung zu Wohnflächen (vgl. Kapitel 5.8). Die befragten Eigentümer werden bei einer Umnutzung nicht übertriebene Mietpreise einfordern, da ihnen die Vermietungsstabilität und eine passende Mieterschaft wichtig sind (vgl. Kapitel 5.9.2, 6.3 und 6.10). 7.3 Verkauf der Liegenschaften Es wird in den meisten Fällen nicht zum Verkauf der betroffenen Liegenschaften an optimalen Standorten kommen. Begründung: Tendenziell keine Verkäufe Die befragten Eigentümer haben keine klare Absicht, die Liegenschaften zu verkaufen, weil sich keine adäquaten, wirtschaftlich gleichwertigen Opportunitäten im Markt anbieten (vgl. Kapitel 6.2) Die Standorte weisen allesamt eine sehr zentrale Lage auf. Auch wenn nicht alle Standorte für Wohnungsnutzung geeignet sind, wird es an solchen Lagen immer eine angemessene Nachfrage von Büroflächen geben (vgl. Kapitel 5.5 und 6.2). Die Mediane der Objekte befinden sich in grosser Mehrheit unter jenem der REIDA, was auf ein beachtliches Potenzial durch Neuvermietung hindeutet (vgl. Kapitel und 6.13). Gemäss Aussage des Portfoliomanagers der Dienststelle Immobilien Kanton Luzern und den Autoren vereinzelt aufgezeigten Grundrissen der Objekte, werden viele Standorte nebst der kantonalen Verwaltung auch von anderen Mietern genutzt. (vgl. Kapitel 5.5 und 5.8). 7.4 Reaktion der Eigentümer Vorbereitete Eigentümer Die interviewten Eigentümer sind vom Umzug der kantonalen Verwaltung nicht überrascht, und für die Mehrheit stellt dieser kein kritisches Schicksal dar. Die Eigentümer werden sich auf die Veränderung vorbereiten oder haben bereits damit Seite 86

87 FAZIT begonnen. Sie sind sich bewusst, dass mit dem Wegzug sowohl Chancen wie auch Risiken entstehen. Begründung: Der Anteil der freiwerdenden Flächen am eigenen Portfolio der Eigentümer ist mehrheitlich unwesentlich (vgl. Kapitel 6.5). Die Mehrheit der Eigentümer sind hochprofessionell organisiert und sind sich vergleichbare Situationen gewohnt (vgl. Kapitel 5.6.2, 6.2, 6.5, 6.6 und 6.8). 7.5 Chancen- und Risikoeinschätzung Die Mehrheit der Eigentümer sieht in der aktuellen Ausgangslage ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Risiken. Begründung: Intakte Chancen Es besteht aktuell ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis aller Objekte (vgl. Kapitel 5.6.4), die Risiken der Neuvermietung halten sich damit unter allen Aspekten in Grenzen (vgl. Kapitel 6.6 und 6.7). 7.6 Objektstrategien Einige interviewte Eigentümer möchten die Situation proaktiv nutzen, indem sie aufgeschobene Instandsetzungen und Erneuerungen nach dem Wegzug der kantonalen Verwaltung umsetzen und die Mietflächen neu positionieren. Dies ermöglicht auch eine Anpassung der Mietverträge an die aktuellen Marktverhältnisse. Begründung: Erneuerung und Neupositionierung Investitionen lassen sich ökonomisch umsetzen, da die heutigen Kosten-Nutzen-Verhältnisse den Median der REIDA noch nicht erreicht haben (vgl. Kapitel 5.6.4) und sich somit mit moderaten Instandsetzungen attraktive Mietwerte realisieren lassen (vgl. Kapitel und 5.10). 7.7 Wirtschaftsförderung Es bestehen gute Chancen, dass sich auf den freiwerdenden Flächen grössere Firmen in der Stadt ansiedeln lassen. Da es noch keine Wartelisten gibt, sollten sich die Wirtschaftsförderung Luzern und die Eigentümerschaft über mögliche Potenziale austauschen. Chancen für die Wirtschaftsförderung Seite 87

88 FAZIT Begründung: Es werden an 8 Standorten im Stadtgebiet Flächen frei, welche zusammenhängend > 1500 m 2 VMF aufweisen (vgl. Kapitel 0). Es bestehen keine Wartelisten, was bedeuten kann, dass die potenziellen Mietflächen im Markt noch nicht erkannt wurden (vgl. Kapitel 6.11). Für die befragten Eigentümer sind die Wunschmieter in erster Linie die öffentliche Hand oder ähnliche Institutionen sowie Firmen im Dienstleistungssektor mit guten Brands (vgl. Kapitel 6.12). Seite 88

89 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 8 Handlungsempfehlungen Die folgenden Handlungsempfehlungen sind aus Sicht der Autoren abgefasst und nicht abschliessend, da im Rahmen der vorliegenden Arbeit keine Bewertungen und keinen Augenschein der einzelnen Objekte vorgenommen wurde. Die Handlungsempfehlungen zielen darauf ab, die Stakeholder (vgl. Kapitel 5.1) in der Meinungsbildung zum Zentralisierungsvorhaben der Kantonsverwaltung Luzern und zu dessen Auswirkungen auf den städtischen Immobilienmarkt zu unterstützen und eine möglichst konstruktive und zielführende Diskussion zu ermöglichen. Basierend auf den Ergebnissen der durchgeführten Analysen, Berechnungen und Experteninterviews sowie den daraus gewonnenen Erkenntnissen, empfehlen die Autoren folgende Massnahmen: Potenzielle Nachfrager der freiwerdenden Objekte sollten mit den Eigentümern frühzeitig in Kontakt treten können, wobei sie von der Wirtschaftsförderung Luzern unterstützt werden sollten. Dadurch können gute und marktgängige Optionen rechtzeitig erarbeitet werden, womit ein Vermietungsvakuum und auch geringste Leerstände verhindert werden können. Weiter kann dadurch auch spekulativen Begehrlichkeiten vorgebeugt werden, welche den Immobilienmarkt der Stadt Luzern negativ beeinflussen würden. Der Anfang ist damit gemacht Der Kanton könnte der Wirtschaftsförderung eine Liste der freiwerdenden Flächen zur Verfügung stellen, damit Interessenten über das zukünftige Angebot informiert werden können. Die sehr generischen Berechnungen dieser Masterarbeit könnten durch die Eigentümer der betroffenen Liegenschaften weiter analysiert werden, um individuell passende Strategien und Lösungen zu entwickeln und damit die Potenziale zu aktivieren. Die Stakeholder werden dazu motiviert, mit dem Kanton zielführende und fachlich gesicherte Diskussionen zu führen und Lösungen für ihre Ambitionen zu erarbeiten. Der Dienststelle Immobilien des Kantons Luzern wird nahegelegt, die Kommunikationsführerschaft zu bewahren, stetig unterschiedslos und positiv zu informieren und die erreichten Resultate hervorzuheben. Seite 89

90 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN Weiter können aufgrund der durchgeführten Untersuchung folgende grundsätzliche Handlungsempfehlungen für öffentliche Verwaltungen mit vergleichbaren Zentralisierungsvorhaben formuliert werden: Es wird empfohlen, frühzeitig eine Stakeholder-Landkarte zu erstellen und für jedes Segment mögliche Forderungen oder Bedenken auszusondern. Danach sollten die potentiellen Konfliktsituationen analytisch aufgearbeitet und die Ergebnisse mit den Stakeholdern proaktiv und positiv diskutieret werden, um ein lösungsorientiertes Vorgehen zu bewirken. Vorhaben der Zentralisierung sind emotional belastete Themen und sollten möglichst durch gut recherchierte Fakten und frühzeitig mit allen Betroffenen und Interessierten diskutiert werden. Die vorliegende Arbeit kann für die Erarbeitung der Diskussionsgrundlagen als Beispiel herangezogen werden. Die massgebenden strategischen Entscheidungen treffen jedoch in jeden Fall die Eigentümer der betroffenen Liegenschaften selbst. Und alle noch so wertvollen Analysen und Lösungsansätze sind keine Garantie dafür, dass die Resultate entsprechend auftreten werden. Die Autoren stehen allen Stakeholdern für Fragen oder Diskussionen zur Verfügung. Seite 90

91 QUELLENVERZEICHNIS Quellenverzeichnis Bundesamt für Statistik (o. J.): Definitionen Online unter: ( ) CSL (2016): Immobilienmarkt Bericht 2016 (inkl. Agglomeration), CSL Immobilien AG, März 2016, Zürich CRB (2011): OAK Wohnbauten im Vergleich, Objektarten Katalog. Zürich: CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung Dienststelle Immobilien Kanton Luzern (2016): Bestehende Bürostandorte mit Potenzial für zentrale Verwaltung, Luzern: Kanton Luzern [Internes Dokument] Fahrländer Partner AG (2012): Anwendermanual Fahrländer Partner AG, Version 30. Juli Zürich: Fahrländer Partner AG Fahrländer Partner AG (2014): Prospektivmodell. Zürich: Fahrländer Partner Raumentwicklung Fahrländer Partner AG (2016): Gemeindecheck Wohnen: Stadt Luzern, 3. Quartal Zürich: Fahrländer Partner AG Kanton Graubünden (2011): Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, 28. Juni 2011, Heft Nr. 5/ , 6. Verwaltungszentrum Projekt sinergia, Chur: Namens der Regierung, Der Präsident: Schmid; Der Kanzleidirektor: Riesen Kanton Luzern (2006): Detailkonzept Vollkostenrechnung/Kostenmiete vom Luzern: Amt für Hochbauten und Immobilien Kanton Luzern (2016): Botschaft des Regierungsrates an den Kantonsrat, 17. Juni 2016, B 48, Projektierung eines zentralen Verwaltungsgebäudes am Seetalplatz, Luzern Nord. Luzern: Staatskanzlei Lamnek, Siegfried (1995): Qualitative Sozialforschung. Methoden und Techniken. Bd. 2, 3. korr. Aufl. Weinheim: Psychologie Verlags Union Luzernplus (2015): Luzern Nord Das neue Stadtzentrum am Fluss. Wo Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Bildung zusammentreffen. Luzern: Luzernplus Mayer, Horst Otto (2013): Interview und schriftliche Befragung. Oldenbuorg Verlag München Seite 91

92 QUELLENVERZEICHNIS Mühlfeld, Claus (1981): Auswertungsprobleme offener Interviews, In: Soziale Welt Jg. 32, 1981, H. 3, S : Lit., Schaub., Anm. Müssigbrodt, Matthias (2009): Realoptionen in der Immobilienbewertung. VDM Verlag Dr. Müller REIDA Vergleichswerte Median Büro von bis (o. J.): Datenabfrage SIV-Sensor Online unter: ( ) Regierungsrat Kanton Luzern (2012a): Beschluss, Protokoll Nr. 305, Sitzung vom 13. März 2012, Immobilien: Zentralisierung der Verwaltung am Seetalplatz im Rahmen der Umsetzung des Masterplans Stadtzentrum Nord. Luzern: Finanzdepartement Kanton Luzern Regierungsrat Kanton Luzern (2012b): Beschluss, Protokoll-Nr. 1052, Sitzung vom 25. September 2012, Immobilien: Flächen- und Ausbaustandards für die Unterbringung der kantonalen Verwaltung. Luzern: Finanzdepartement Kanton Luzern Regierungsrat Kanton Luzern (2012c): Beschluss Protokoll Nr. 1053, Sitzung vom 25. September 2012, Immobilien: Zentralisierung der Verwaltung am Seetalplatz im Rahmen der Umsetzung des Masterplans Stadtzentrum Nord; Abschluss Phase 1/ Freigabe Phase 2. Luzern: Finanzdepartement Kanton Luzern Regierungsrat Kanton Luzern (2014): Beschluss Protokoll Nr. 777, Sitzung vom , Immobilien: Zentralisierung der Verwaltung am Seetalplatz im Rahmen der Umsetzung des Masterplans Stadtzentrum Nord; Abschluss Phase 2/ Freigabe Phase 3. Luzern: Finanzdepartement Kanton Luzern Regierungsrat Kanton Luzern (2015): Beschluss, Protokoll Nr. 1285, Sitzung vom 10. November 2015, Immobilien: Zentralisierung der Veraltung am Seetalplatz gemäss Masterplan Stadtzentrum Nord, Finanzierungskonzept. Luzern: Finanzdepartement Kanton Luzern Stadt Luzern Stadtrat (2015): Antwort auf die Interpellation 285. Luzern: Stadt Luzern Stadt Winterthur (2010): Abstimmung 28. November Winterthur: Stadt Winterthur Wüest und Partner AG (2013): Markt- und Potenzialanalyse, Wirtschaftsraum Luzern. Zürich: Wüest und Partner AG Seite 92

93 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildungsverzeichnis Titelbild: Kapellbrücke Luzern. Quelle: Beat Brechbuehl / Luzern Tourismus Verwendungserlaubnis erteilt durch Lisa Brandl, Produktmanager Luzern Tourismus. Abbildung 1: Visualisierung Neuer Seetalplatz Abbildung 2: Gesamtübersicht Seetalplatz Abbildung 3: Der Seetalplatz im Überblick Abbildung 4: Visualisierung des geplanten Bushofs Seetalplatz Abbildung 5: Modellvergleich Gesamtkosten Abbildung 6: Vorgehensweise der Masterthesis Abbildung 7: Eigentümerstruktur Abbildung 8: Interviewpartner der kantonalen Verwaltung auf Stadtgebiet Abbildung 9: Interessengruppen Abbildung 10: Illustration der Entwicklungsgebiete um Luzern Abbildung 11: Büroflächenangebot der Stadt Luzern Abbildung 12: Illustration aller Standorte der Kantonalen Verwaltung Abbildung 13: Aufteilung der Verwaltungsstandorte nach Gebiet Abbildung 14: Büroflächenbestand auf dem Stadtgebiet Luzern Abbildung 15: Eigentümerstruktur Abbildung 16: Flächenkategorien Abbildung 17: Nutzen-Kosten der Kantonalen Verwaltung auf Stadtgebiet Abbildung 18: Vollkostenrechnung Kostenmiete Abbildung 19: Anteil der umnutzbaren Flächen am Wohnbestand Abbildung 20: Anteil der verbleibenden Büroflächen am Bestand Abbildung 21: Interviewantworten Objektstrategie Abbildung 22: Interviewantworten Chanceneinschätzung Abbildung 23: Interviewantworten Chancen bei Wegzug Abbildung 24: Interviewantworten Risiken Abbildung 25: Interviewantworten Situationsvorbereitung Abbildung 26: Interviewantworten Mindestmiete bei Neuvermietung Abbildung 27: Interviewantworten Chanceneinschätzung Büromarkt Seite 93

94 TABELLENVERZEICHNIS Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Terminplan Überbauung Seetalplatz Tabelle 2: Feinaufgliederung Standortgrössen auf Interviewpartner Tabelle 3: Risiken und Chancen des Standortwechsels Tabelle 4: Zusammenstellung Organisationseinheiten und Standorte Tabelle 5: Organisationseinheiten mit Potenzial für Standortwechsel Tabelle 6: Factsheet zum Stadtgebiet Luzern Tabelle 7: Median Büromiete 19 Standorte mit Medianen REIDA/CSL Tabelle 8: Analyse Umnutzungspotenzial Tabelle 9: Umnutzungspotenzial Wohnraum Tabelle 10: Kosten nach Hauptgruppen ebkp-h Tabelle 11: Plausibilisierung Wirtschaftlichkeit Tabelle 12: Plausibilisierung Wirtschaftlichkeit Tabelle 13: Gliederung nach Hauptgruppen ebkp-h Tabelle 14: Medianberechnungen Büro Seite 94

95 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS Abkürzungsverzeichnis BGF CRB CSL ebkp-h FF FPRE GF HNF HNF/AP KF KFN KFT MIV NF NNF öv PPP REIDA RRB SIA VMF VF WuP Bruttogeschossfläche Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung Colliers, Spaltenstein, Lerch Immobilien AG element Baukostenplan Hochbau Funktionsfläche Fahrländer Partner Raumentwicklung Geschossfläche Hauptnutzfläche Hauptnutzfläche pro Arbeitsplatz Konstruktionsfläche Konstruktionsfläche nicht tragend Konstruktionsfläche tragend Motorisierter Individualverkehr Nutzfläche Nebennutzfläche Öffentlicher Verkehr Public-privat-Partnership Real Estate Investment Data Association Regierungsratsbeschluss Schweizerischer Ingenieur und Architektenverein Vermietbare Fläche Verkehrsfläche Wüest & Partner Seite 95

96 DEFINITIONEN Definitionen Vermietbare Fläche VMF Die vermietbare Fläche VMF ist nach SIA 416 / d 0165 die Fläche, die effektiv vermietet werden kann. Allgemeine Nebennutz-, Funktions-, Verkehrs- und Aussengeschossflächen sind für die Nutzung des Gebäudes unabdingbar und können durch den Eigentümer nicht vermietet werden. Nettogeschossfläche NGF Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF, welche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen liegt. Sie gliedert sich in Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF. Nutzfläche NF Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Sie gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF. Hauptnutzfläche HNF Die Hauptnutzfläche HNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. Nebennutzfläche NNF Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen gehören z. B. im Wohnungsbau Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume, Kehrichträume. Seite 96

97 DEFINITIONEN Verkehrsfläche VF Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z. B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. Funktionsfläche FF Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle, Tankräume. Median Der Median oder Zentralwert teilt die nach Grösse geordneten Beobachtungswerte in zwei gleich grosse Hälften. Die eine Hälfte der Werte liegt über, die andere unter dem Median. Im Gegensatz zu einem anderen häufig verwendeten Lagemass, dem arithmetischen Mittel, wird der Median durch Extremwerte nicht beeinflusst. (Bundesamt für Statistik, o. J.) Seite 97

98 NUTZUNGS- UND VERWENDUNGSRECHTE Nutzungs- und Verwendungsrechte Für diese Masterarbeit bedingt sich die Themengeberin (Dienststelle Immobilien Kanton Luzern) die Nutzungsrechte für die eigene Veröffentlichung aus. Es besteht ein direktes Interesse, die Resultate für die Vorbereitung zur Abstimmung im Kantonsrat und für die Volksabstimmung zu verwenden. Die verwendeten Daten (wenn nicht abstrahiert dargestellt) sind streng geheim und dürfen ohne Zustimmung der Themengeberin nicht veröffentlicht oder für Dritte zugänglich gemacht werden, weder physisch noch elektronisch. Seite 98

99 EIGENSTÄNDIGKEITSERKLÄRUNG Eigenständigkeitserklärung Wir erklären hiermit, dass wir die vorliegende Arbeit selbstständig, ohne Mithilfe Dritter und ohne Verwendung anderer als der angegebenen Hilfsmittel verfasst haben und dass wir sämtliche verwendete Quellen erwähnt und gemäss gängigen wissenschaftlichen Regeln korrekt zitiert haben. Zürich, 26. September 2016 Dagmar Knoblauch Thomas Müller Seite 99

100 ANHANG Anhang Anhang A-S: Objektbeurteilungen 100 Anhang T: Medianberechnung 119 Anhang U: Intervieweinladung. 120 Seite 100

101 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang A Ort: Stadt Luzern Standort 1 Lage/Adresse: Bahnhofstrasse 15 Eigentümer: Staat Luzern Standortflächen: < 200m2 Nutzen / Kosten: 764 / 271 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 764 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 271 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

102 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang B Ort: Stadt Luzern Standort 2 Lage/Adresse: Bahnhofstrasse 19 Eigentümer: Staat Luzern Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 734 / 339 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 734 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 339 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

103 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang C Ort: Stadt Luzern Standort 3 Lage/Adresse: Bahnhofstrasse 18 Eigentümer: Staat Luzern Standortflächen: 200m2-500m2 Nutzen / Kosten: 752 / 320 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 752 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 320 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

104 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang D Ort: Stadt Luzern Standort 4 Lage/Adresse: Buobenmatt 1/2 Eigentümer: LUPK Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 741 / 253 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV Parkierungsmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Traglast Zugang Belichtung Technik Sicherheit Erdbebensicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Potential Objekt / Nachbarschaft Potential Nachnutzung Nutzungseinschränkungen Subventionen Zeitliche Flexibilität Marktaktrivität Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 741 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 253 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

105 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang E Ort: Stadt Luzern Standort 5 Lage/Adresse: Libellenweg 15 Eigentümer: CS Anlagestiftung Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 535 / 210 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 535 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 210 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

106 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang F Ort: Stadt Luzern Standort 6 Lage/Adresse: Murbacherstrasse 21 Eigentümer: LUPK Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 709 / 219 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 709 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 219 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

107 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang G Ort: Stadt Luzern Standort 7 Lage/Adresse: Hirschengraben 36 Eigentümer: NLU Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 648 / 205 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV Parkierungsmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Traglast Zugang Belichtung Technik Sicherheit Erdbebensicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Potential Objekt / Nachbarschaft Potential Nachnutzung Nutzungseinschränkungen Subventionen Zeitliche Flexibilität Marktaktrivität Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 648 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 205 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

108 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang H Ort: Stadt Luzern Standort 8 Lage/Adresse: Kellerstrasse 10 Eigentümer: Avadis Anlagestiftung Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 760 / 220 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 760 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 220 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

109 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang I Ort: Stadt Luzern Standort 9 Lage/Adresse: Bundesplatz 14 Eigentümer: LUPK Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 690 / 175 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 690 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 175 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

110 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang J Ort: Stadt Luzern Standort 10 Lage/Adresse: Obergrundstrasse 51 Eigentümer: PUBLICA Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 710 / 215 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 710 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 215 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

111 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang K Ort: Stadt Luzern Standort 11 Lage/Adresse: Meyerstrasse 20 Eigentümer: Graf Walter Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 724 / 195 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 724 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 195 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

112 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang L Ort: Stadt Luzern Standort 12 Lage/Adresse: Stadthofstrasse 4 Eigentümer: SUVA Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 674 / 213 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV Parkierungsmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Traglast Zugang Belichtung Technik Sicherheit Erdbebensicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Potential Objekt / Nachbarschaft Potential Nachnutzung Nutzungseinschränkungen Subventionen Zeitliche Flexibilität Marktaktrivität Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 674 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 213 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

113 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang M Ort: Stadt Luzern Standort 13 Lage/Adresse: Fruttstrasse 15 Eigentümer: TLV Immobilien Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 809 / 164 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 809 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 164 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

114 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang N Ort: Stadt Luzern Standort 14 Lage/Adresse: Bürgenstrasse 12 Eigentümer: SUVA Standortflächen: > 1'500m2 Nutzen / Kosten: 877 / 224 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 877 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 224 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

115 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang O Ort: Stadt Luzern Standort 15 Lage/Adresse: Baselstrasse 61a Eigentümer: Schmid Immobilien AG Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 656 / 217 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 656 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 217 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

116 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang P Ort: Stadt Luzern Standort 16 Lage/Adresse: Hallwilerweg 5/7 Eigentümer: LUPK Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 747 / 202 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 747 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 202 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

117 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang Q Ort: Stadt Luzern Standort 17 Lage/Adresse: Rösslimattstrasse 37 Eigentümer: SUVA Standortflächen: 500m2-1'500m2 Nutzen / Kosten: 789 / 220 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 789 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 220 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

118 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang R Ort: Stadt Luzern Standort 18 Lage/Adresse: Obergrundstrasse 70 Eigentümer: Hypotag AG Standortflächen: 200m2-500m2 Nutzen / Kosten: 774 / 190 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 774 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 190 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

119 Objektberurteilung Erhebungsdatum: Anhang S Ort: Stadt Luzern Standort 19 Lage/Adresse: Maihofstrasse 1 Eigentümer: PSP Real Estate AG Standortflächen: 200m2-500m2 Nutzen / Kosten: 752 / 230 Nutzen Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen Note 1 Qualität Makrostandort (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Nachfragepotential am Standort Qualität Mikrostandort (Summe G) 16 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Funktionale Eignung (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Raummasse Gebäudestruktur/Zugang Gebäudetechnik Gebäudesicherheit Behindertengerecht Flexibilität (zukünftig) (Summe G) 24 (1-10) max (Summe GxB) Nähe zur Y-Achse Anbindung ÖV Anbindung MIV / Parkmöglichkeiten Anbindung Langsamverkehr Zustand (Summe G) 12 (1-10) max (Summe GxB) Baulicher Zustand Optischer Zustand Energetischer Zustand Total Nutzen 752 Kosten Kriterien Gewichtung Bewertung GxB Bemerkungen 6 Nettomietkosten (Summe G) 1 Fr. 6.1 Nettomietkosten Fr./m2 VMF Total Kosten 230 Die Bewertungskriterien (1-10), die Bewertung der Objekte und die Angaben von den Nettomietkosten erfolgte durch die Dienstelle Immobilien Kanton Luzern.

120 Medianberechnung der 19 Standorte der kantonalen Verwaltung Luzern Anhang T Ort, Gemeinde: Objektart: Markt-Daten: Stadt Luzern VMF der kantonalen Verwaltung LU Kaufpreise CHF Kaufpreise CHF / m2 HNF Mieten CHF / Monat Mieten CHF / m2 HNF / Jahr Erhebungsdatum: Datenquelle: Dienststelle Immobilien Kanton Luzern Anzahl Daten: 19 Standorte Auswertung: Standort Standort Netto- Standort Netto Fr./m2 Jahresmiete Fläche VMF m2 / a VMF Quantile CHF CHF m2 90% 70% Median 50% 30% 10% Teures Segment Oberes Mittelfeld Unteres Mittelfeld Günstiges Segment 490' ' ' '230 74' '298 1'950 1' Grafik: CHF 0 CHF 0 m2 Erklärung: Quantile sind Streuungsindikatoren, die eine statistische Verteilung in gleiche Teile gliedern. Das 50-Prozent- Quantil einer Preisverteilung entspricht dem Median und bildet die Grenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte der Angebote. Entsprechend markiert das 10-Prozent-Quantil die Preisgrenze zwischen den 10 Prozent günstigsten und den übrigen Angeboten, das 90-Prozent-Quantil jene zwischen den 10 Prozent teuersten und den restlichen Angeboten. Im Vergleich zum arithmetischen Mittel, oft Durchschnitt genannt, ist der Median robuster gegenüber Ausreißern (extrem abweichenden Werten). Quelle: eigene Darstellung

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