Das Bauteamverfahren als Voraussetzung für kostengünstiges Bauen

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1 Das Bauteamverfahren als Voraussetzung für kostengünstiges Bauen Marcus Becker Geschäftsführer Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH

2 Studienergebnisse der Reform Bundesbau beauftragt vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- & Reaktorsicherheit (April 2016) Die Trennung von Planung und Ausführung ist ein traditionelles Grundprinzip in Deutschland, insbesondere im öffentlichen Hochbau. Primat des öffentlichen Vergaberechts ist die Vergabe von Bauleistungen in Fachgewerken und als Einheitspreisvertrag mit Leistungsverzeichnis.

3 Weitere Ergebnisse der Reform Bundesbau beauftragt vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- & Reaktorsicherheit (April 2016) Häufig prüfen Firmen bereits während der Kalkulationsphase die Leistungsverzeichnisse intern auf Fehler, Lücken und Risiken, zeigen diese aber nicht etwa - wie gemäß VOB vorgesehen - in der Angebotsphase beim Auftraggeber zur Klärung an, sondern geben ein strategisch kalkuliertes Angebot ab, mit dem Ziel, bei einem niedrigen Angebotspreis im Ergebnis nach Zuschlag eine hohe Abrechnungssumme durch Nachträge zu erreichen. Fazit: Der Unternehmer wird gezwungen niedrigst anzubieten, um einen Auftrag zu bekommen. Er muss spekulieren! Wer ist hier Täter und wer ist Opfer?

4 Eine partnerschaftliche Zusammenarbeit wird mit dieser Art der Ausschreibung und Vergabe nicht gefördert.

5 Falsches Rollenverständnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nicht selten ist es ein Kampf

6 Die Klärung des Rollenverständnisses zwischen den Projektteilnehmern ist wichtig Wir brauchen eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe.

7 Die Regelungen der HOAI sind ein weiterer Gegenspieler des Bauteamverfahrens Grundprinzip der HOAI Trennung von Planen Bauen

8 Das derzeitige Vergabeverfahren PLANEN AUSSCHREIBEN VERHANDELN BAUEN Planer Planer Projektsteuerer Planer Projektsteuerer Juristen Planer Projektsteuerer Juristen Bauunternehmer

9 Herkömmliche Baupreisfindung nach HOAI & DIN 276 Leistungsphasen HOAI DIN 276 Kostenermittlung 1 Grundlagenermittlung 1 Kostenrahmen 2 Vorplanung 2 Kostenschätzung 3 Entwurfsplanung 3 Kostenberechnung 4 Genehmigungsplanung 5 Ausführungsplanung 6 Vorbereitung Vergabe 7 Mitwirkung Vergabe 4 Kostenanschlag 8 Objektüberwachung 5 Kostenfeststellung 9 Objektbetreuung, Dokumentation 5 Kostenfeststellung Ab wann sind die Kosten sicher?

10 Klassische Einzel- / Generalunternehmervergabe Planung LP 1-4 Baugenehmigung Ausführungsplanung LP 5 Ausschreibung und Vergabe an den Mindestbieter Bauzeit Störungen Nachträge, Budgeterhöhungen Bauzeitstörungen Kosten für Juristen und Gutachter Schlussrechnungsverhandlung Feststellung des Baupreises

11 Traditionell - konfrontatives Vertragsverhältnis Bauvertrag Auftraggeber Prinzipal Auftragnehmer Agent Unterschiedliche Informationsgrade Verborgene Eigenschaften Verborgene Absichten Informationsassymetrien Hohes Konfliktpotential Hohe Kosten für Juristen, Projektsteuerer und Gutachter Extremes Kostensteigerungspotential Diese Folgekosten erscheinen meist nicht im Blickfeld der Manager

12 Das Bauteamverfahren

13 Bewusste Gestaltung der Bauteamprozesse Fokussierung der Aufmerksamkeit auf die beiden Ebenen ist wesentlicher Bestandteil des Bauteamverfahrens

14 Das Bauteam als interaktives Verfahren Technische Ebene Soziale Ebene Der übliche Ablauf Verträge Bauzeitenpläne Zahlungspläne Planung Bauen Der interaktive Prozess der Zusammenarbeit Entwicklung eines gemeinsamen Blickes auf das Projekt & Zusammenarbeit Rollenklärung Beachtung der Erwartungen & Befürchtungen der Vertragspartner Achtsamkeit für Bedürfnisse und Emotionen

15 Das gemeinsame Bauteamverfahren in 4 Phasen Bauvoranfrage Bauantrag Baugenehmigung Phase 0 Phase 1 HOAI LP 2 Phase 2 Phase 3 Bauphase HOAI LP 3 HOAI LP 4 HOAI LP 5 Passen das Projekt und der Kunde zu uns? Ampelcheck Erstes Commitment Gemeinsame Termine Chancen/Risiken Grobkostenschätzung Integration Fachplaner Gemeinsame Bewertung & Minimierung des Risikos Gemeinsame Erstellung der Baubeschreibung/ des Bausoll Vollständige Fachplanung & Gutachten liegen vor Gemeinsames Verständnis vom Bausoll Einbindung Projektleiter Kostensicherheit 95 % Verbindliches Eckpunktepapier Vereinbarung Projektziele Gemeinsame Vereinbarung für Exitszenarien Erfolg wird motiviert mit einem GÜ-Vertrag Abschluss des GÜ-Vertrag 100% Kostensicherheit Pauschalpreis und Planungsverantwortung Sichere Bauzeit

16 Inhaltsverzeichnis Eckpunktepapier A B C P R Ä A M B E L Projektinformation Lage Grundstück Was ist geplant? Projektbeteiligte Z I E L E / K O N Z E P T Ziele des Projektes klären Kostentransparenz Risikoanalyse, Baugrund, Altlasten Gemeinsame Bausollermittlung Wohnflächen/Planungsoptimierung Projektablaufplan, Bauzeit Zahlungsplan Gemeinsames Projektcontrolling Budget über alle Kostengruppen Planungsverantwortung Erwartungen & Befürchtungen klären Bedürfnisse F O R M D E R Z U S A M M E N A R B E I T Wie soll vorgegangen werden? Besprechungsrhythmus Wer trägt welche Kosten? Welche Fees werden vereinbart? Zeitlicher Rahmen des Bauteamverfahrens Was wird veranlaßt? (Bauvoranfrage und Bauantrag) Exitszenarien: Wann kann wer unter welchen Vorraussetzungen das Team verlassen?

17 Durch das Bauteamverfahren bringen wir Planungs- und Baukompetenz von Anfang an zusammen und verhindern durch die gemeinsame Teamarbeit Informationsassymetrien. Das ist der Weg zum kostengünstigen Bauen

18 Aufmerksamkeit für den sozialen Prozess 01 Partnerschaftliche Zusammenarbeit Bewusste Gestaltung des sozialen Prozesses Interaktiver Prozess Neue Verantwortung/Haltung zum Projekt und den Projektbeteiligten Kulturwandel Frühe Klärung der Erwartungen und Befürchtungen Beachtung der Bedürfnisse aller Projektbeteiligten Regelmäßige Feedbackmeetings Konfliktkultur Frühzeitiges Ansprechen von Konflikten Proaktive Haltung zu Konflikten Konfliktlösungen erarbeiten 04 Learn & Change Ergebnisoffener Lernprozess Fokus auf Veränderungsbereitschaft der Projektbeteiligten Respektieren unterschiedlicher Logiken Anforderung an Widersprüche

19 Interaktion im Bauteamverfahren Phase 0 Phase 1 Phase 2 Phase 3 Bauphase Klärung Erwartungen & Befürchtungen Feedbackrunden Wie zufrieden sind Sie mit dem a) Prozess? b) Inhalt? Feedbackrunden Wie zufrieden sind Sie mit dem a) Prozess? b) Inhalt? Zielauswertung Was hat zum Gelingen beigetragen? Welche Ideen zur Verbesserung gibt es?

20 Bauen ist nicht konfliktfrei, weil das Leben nicht konfliktfrei ist. Es kommt auf eine neue Konfliktkultur an.

21 Bauteamverfahren Risikominimerung Gezielte, gemeinsame Analyse des Risikos Gegenseitige Sicherheit durch die gemeinsame Teamarbeit im Rahmen des Eckpunktepapiers Design & Build Gemeinsame Erarbeitung des Bausolls Frühe Einbindung der Fachplaner und Baukompetenz Sicherheit Partnerschaftliche Zusammenarbeit Erzielung von Synergieeffekten Sichere Bauzeit Sichere Baukosten Vertrauen schaffen Klärung der Erwartungen und Befürchtungen Regelmäßige Feedbackmeetings Veränderungsbereitschaft Neue Kultur der Zusammenarbeit Das ist der Schlüssel zum kostengünstigen Bauen

22 Neubau eines Hochhauses Rosenfelder Ring, Berlin Wohnfläche m² mit 113 WE (i. M. 71 m²) Faktor Wohnfläche/ BGFa oberirdisch 0,78 Kostengruppe 300 und 400 mit brutto /m² Wohnfläche Kostengruppe 200 bis 700 (ab HOAI LP 5, ohne Finanzierung) mit brutto /m² Wohnfläche Bauzeit 2016 bis 2017

23 Neubau einer kostengünstigen Wohnanlage Tannhäuser Straße, Berlin S T R AT E G Y Wohnfläche m² mit 143 WE (i. M. 56 m²) Faktor Wohnfläche/BGFa oberirdisch 0,78 Kostengruppe 300 und 400 mit brutto /m² Wohnfläche bei m² Wohnfläche TA C T I C S Kostengruppe 200 bis 700 (ohne Finanzierung) mit brutto /m² Wohnfläche Bauzeit 2016 bis 2017

24 Wie geht es weiter Suche nach Möglichkeiten der Optimierung im Rahmen der Kaufvertragsunterlagen Erwerber Commitment für die Projektumsetzung mit Kondor Wessels Vereinbarung mittels Eckpunktepapier gemeinsame Optimierungsphase Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH Marcus Becker Kronprinzendamm Berlin Internet: