Begründung vom / / /

Transkript

1 Begründung vom / / / zum Bebauungsplan Südlich der Roßwälder Straße Gemarkung Notzingen, Flur Wellingen Planbereich Nr Ergänzendes Verfahren nach 214 Abs. 4 BauGB - 1. Erfordernis der Planung und Planungsziele Die Zulässigkeit baulicher Vorhaben auf den Grundstücken südlich der Roßwälder Straße ist heute nach der straßenseitig festgesetzten historischen Baulinie in Verbindung mit 34 BauGB zu beurteilen. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes für diesen Bereich ist erforderlich, um die Rechtsgrundlagen für die von der Gemeinde angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen zu schaffen. Diese städtebaulichen Ziele sind im Wesentlichen die Definition einer mit den städtebaulichen Gegebenheiten zu vereinbarenden Bebauungstiefe, die Ausbildung eines wahrnehmbaren Siedlungsrandes an der Nahtstelle zum südlich angrenzenden Außenbereich sowie die Festlegung begleitender grünordnerischer Maßnahmen. Auslöser für die Planung war die Einreichung einer Bauvoranfrage für die Neubebauung eines Grundstücks im Plangebiet und dabei insbesondere die Frage nach dem den Zielvorstellungen der Gemeinde entsprechenden und städtebaulich verträglichen Umfang, der für bauliche Maßnahmen beanspruchten Grundstückstiefe in den rückwärtigen Grundstücksbereichen. Aus diesem Grund soll nach dem Willen des Gemeinderates, der bislang für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Südlich der Roßwälder Straße, Planbereich Nr , rechtsverbindliche Baulinienplan vom , unabhängig vom Inkrafttreten des neuen Bebauungsplanes, außer Kraft treten.

2 - 2 - Die Durchführung des ergänzenden Verfahrens nach 214 Abs. 4 BauGB wird erforderlich, um Fehler zu beheben, die während der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens in den Jahren 2012/2013 aufgetreten sind. 2. Abgrenzung des Bebauungsplanes Ausgehend von einem räumlich größeren Untersuchungsbereich umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine Fläche südlich der Roßwälder Straße bzw. östlich der Notzinger Straße, mit einer Tiefe von ca. 45 m, gemessen ab der Hinterkante der Straße, zwischen den Einmündungen der Verkehrsflächen Im Hof und Schlierbacher Straße. Nach Norden und Westen begrenzen öffentliche Straßenverkehrsflächen den Geltungsbereich des Bebauungsplanes, nach Süden grenzt der landwirtschaftlich genutzte, teils mit Obstbäumen bestandene Außenbereich und nach Osten der Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Schlierbacher Straße", mit der dort vorhandenen straßenseitigen Bauzeile, an das Plangebiet an. 3. Bestehende Rechtsverhältnisse und Bindungen 3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Der Flächennutzungsplan (FNP) der Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim unter Teck ist seit dem rechtsverbindlich. Änderungen des Planwerkes traten in den Jahren 1996, 2000, 2004 und 2014 in Kraft. Die zuletzt durchgeführten 7. und 8. Änderungen sind seit dem rechtswirksam. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im FNP gemischte Baufläche dargestellt. Die Tiefe der dargestellten Baulandfläche beträgt, bezogen auf die öffentliche Verkehrsfläche der Roßwälder Straße, ca. 40 m.

3 - 3 - Belange der Raumordnung und Landesplanung werden durch den Bebauungsplan nicht berührt. 3.2 Rechtskräftige Bebauungspläne In östlicher Richtung grenzt der seit 1984 rechtsverbindliche Bebauungsplan "Schlierbacher Straße", Planbereich Nr , an das Plangebiet an. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes regelt bislang eine straßenseitig festgesetzte, historische Baulinie aus dem Jahre 1878, in Verbindung mit 34 BauGB, die zulässige Bebaubarkeit der Grundstücke. 4. Lage in der Ortschaft, Geländeverhältnisse Das Plangebiet liegt im nordöstlichen Teil der bebauten Ortslage, auf Flur Wellingen. Das Gelände weist keine größeren Höhenunterschiede auf. 5. Bestand innerhalb und außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches Die vorhandene Bebauung südlich der Roßwälder Straße bzw. östlich der Notzinger Straße wird überwiegend für Wohnzwecke genutzt und weist z. T. noch Anbauten und Gebäudeteile auf, die Bestandteil der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung waren. In den rückwärtigen Grundstücksbereichen sind neben vereinzelten Wohngebäuden "in zweiter Reihe" sonstige, überwiegend und ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Nebengebäude vorhanden. Daran schließt der Außenbereich an. Ansonsten befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes noch ein ehemaliges Gasthaus und auf Höhe der Einmündung der Brühlstraße in die Roßwälder Straße das Bürgerhaus als öffentliche Einrichtung der Gemeinde.

4 - 4 - Haltestellen des ÖPNV (Bus) bestehen am westlichen und östlichen Gebietsrand, an der Notzinger Straße und auf Höhe der Einmündung der Schlierbacher Straße in die Roßwälder Straße. 6. Verkehr Die Grundstücke im Plangebiet werden über die Roßwälder Straße (K1205) erschlossen. Als Voraussetzung für die Bebaubarkeit der rückwärtigen Grundstücksflächen ist der Nachweis über deren gesicherte Erschließung zu führen. Im Bebauungsplan erfolgt eine Flächensicherung für den Ausbau des straßenbegleitenden Gehweges mit einer Breite von 2,0 m. 7. Planungsinhalte, städtebauliches Konzept Im Bebauungsplan wird die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche in zwei Teilbereiche gegliedert. Straßenseitig und zur öffentlichen Verkehrsfläche orientiert, ist eine Bebauung mit der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen bis zur Traufe festgesetzt, für die im Bebauungsplan die zulässige Trauf- und Firsthöhe sowie eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 bestimmt sind. Für die rückwärtigen Grundstücksbereiche wird eine weniger große bauliche Dichte angestrebt. Aus diesem Grund setzt der Bebauungsplan für diese Flächen eine zulässige Bebauung mit einem Vollgeschoss bis zur Traufe und eine GRZ von 0,4 fest. Dadurch wird auch eine Staffelung des zulässigen Bauvolumens zum Außenbereich hin erreicht. Als Dachform ist für den noch dörflich geprägten Geltungsbereich insgesamt das Satteldach mit einer Dachneigung von festgesetzt.

5 - 5 - Aus Gründen der Erhaltung des gewachsenen historischen Orts- und Straßenbildes wird straßenseitig eine abweichende Bauweise festgesetzt. Dadurch besteht die Möglichkeit, dem heutigen Bestand entsprechend, auch bei einer Neubebauung der Grundstücke ausnahmsweise geringere seitliche Abstandsflächen, als bauordnungsrechtlich erforderlich, zuzulassen. Bei einer Neubebauung der Grundstücke ist dabei ein seitlicher Mindestabstand von 1,0 m zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Um in den rückwärtigen Grundstücksbereichen eine Abriegelung zum Außenbereich durch zu lange, gereihte Baukörper zu vermeiden, wird die hier zulässige Gebäudelänge, bei Festsetzung der offenen Bauweise, auf ein Längenmaß entlang der Traufseite von maximal 14 m beschränkt. Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen ist auf die überbaubaren Flächen beschränkt. Ein mit der vorliegenden Bauleitplanung verfolgtes Ziel ist die Ausbildung eines ablesbaren Siedlungsrandes. Zur Randeingrünung des Planbereiches werden in der Übergangszone zum Außenbereich, mit seinem z. T. vorhandenen Obstbaumbestand, Pflanzgebotsflächen ausgewiesen, innerhalb derer u. a. Obstbäume regionaltypischer Sorten als Hochstämme zu pflanzen sind. Als Maßnahme zur Minderung der durch die Versiegelung von Flächen im Zuge baulicher Vorhaben hervorgerufenen Eingriffe ist im Bebauungsplan ein flächenbezogenes Pflanzgebot festgesetzt. Als Dachform für die Hauptgebäude schreibt der Bebauungsplan Satteldächer mit Dachneigung und einer Dacheindeckung mit Ziegeln bzw. Betondachsteinen in rotbrauner Farbe vor. Aus städtebaulichen Gründen sind Doppelhäuser und Hausgruppen mit einer einheitlichen Dachneigung und Dacheindeckung auszuführen. Dacheinschnitte und Dachaufbauten gemeinsam auf einer Dachfläche sind aus gestalterischen Gründen durch den Bebauungsplan ausgeschlossen.

6 - 6 - Die zulässige Länge von Dachaufbauten, Dacheinschnitten und Nebengiebeln ist auf maximal 50 % der zugehörigen Gebäudelänge beschränkt. In den Bebauungsplan werden Regelungen aufgenommen, die, im Sinne eines "erweiterten Bestandsschutzes", bei baulichen Modifizierungen am zulässigerweise entstandenen baulichen Bestand zu dessen planungsrechtlicher Sicherung beitragen, auch wenn dieser Bestand den durch den Bebauungsplan vorgegebenen Rahmen überschreitet. Auch im Falle von durch Brand oder außergewöhnlichen Naturereignisse zerstörten Gebäuden, kann bei deren alsbaldiger Neuerrichtung in gleichartiger Form von den Vorgaben des Bebauungsplanes abgewichen werden. Im Bebauungsplan wird auf die Festsetzung eines Baugebietes im Sinne der BauNVO verzichtet. Hinsichtlich der Art der Nutzung ist die Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach deren Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung und in die Bandbreite der dort vorhandenen Nutzungen zu beurteilen. 8. Eingriff und Ausgleich, Umweltbelange, Umweltbericht Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstreckt sich auf Flächen, die insbesondere im Zuge der angrenzenden Roßwälder Straße bereits bebaut sind und für die ein nicht qualifizierter Bebauungsplan (Baulinienplan) in Verbindung mit 34 BauGB, die Zulässigkeit baulicher Vorhaben regelt. Südlich des Plangebietes, in einer Entfernung zwischen ca. 45 m und überwiegend mehr als 100 m, grenzt ein Vogelschutzgebiet an. Wesentliche Zielsetzungen des Bebauungsplanes sind die Festlegung einer zulässigen Bebauungstiefe und baulichen Dichte, die mit den vorhandenen städtebaulichen Gegebenheiten zu vereinbaren sind und in Verbindung mit entsprechenden grünordnerischen Festsetzungen die Ausbildung eines ablesbaren Ortsrandes ermöglichen.

7 - 7 - Im Vergleich zur heutigen, für die Beurteilung von Bauvorhaben im Plangebiet heranzuziehenden planungsrechtlichen Grundlage eines nicht qualifizierten Bebauungsplanes (Baulinienplan) in Verbindung mit 34 BauGB ergibt sich auf der Grundlage des neuen Bebauungsplanes eine zulässige Inanspruchnahme und Versiegelungsmöglichkeit von Grundstücksflächen, die nach einer überschlägigen Ermittlung den heute zulässigen Rahmen nicht überschreitet. Die nach der bisherigen Rechtsgrundlage dem Baulinienplan von 1878, i. V. mit 34 BauGB zulässigen Eingriffe, gehen insbesondere hinsichtlich der Tiefe der baulich aktivierbaren Flächen, über den auf der Grundlage des vorliegenden Bebauungsplanes ermöglichten Eingriffsumfang hinaus. Die Beeinträchtigung von Schutzgütern übersteigt daher nach überschlägiger Ermittlung - den heute zulässigen Rahmen nicht. Im Bebauungsplan werden zudem Maßnahmen zur Minderung der durch den Bebauungsplan geregelten Eingriffe festgesetzt, wie z. B. Begrünungsanforderungen und flächenbezogene Pflanzgebote. Nach den Bestimmungen der 2 Abs. 4 und 2 a BauGB wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes auf der Grundlage einer Umweltprüfung ein Umweltbericht erstellt. Dieser Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Im Rahmen einer Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum Bebauungsplan Südlich der Roßwälder Straße, wurden die Umweltauswirkungen der Planung auf die einzelnen Schutzgüter beschrieben und bewertet. Auf der Grundlage einer artenschutzrechtlichen Relevanzuntersuchung / Habitatpotentialanalyse, wurden die vorhandenen Lebensraumstrukturen untersucht sowie die Betroffenheit der relevanten Arten und von deren Lebensräumen dargestellt. Die in der artenschutzrechtlichen Untersuchung dargestellten Maßnahmen und Kontrollen, die bei der Umsetzung baulicher Maßnahmen zu beachten sind, werden als Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen. Aufgestellt: Stadt Kirchheim unter Teck, Abteilung Städtebau und Baurecht