Kurzstellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Bereich Altemarktstraße/ Südstraße im Steinfurter Stadtteil Borghorst

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1 Kurzstellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Bereich Altemarktstraße/ Südstraße im Steinfurter Stadtteil Borghorst Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Telefon: Fax: info@junker-kruse.de Juni 2012

2 1 Ausgangslage und Zielsetzung Im Bereich des Borghorster Bahnhofes ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (Lebensmittelvollsortimenter) mit etwa qm Verkaufsfläche geplant. Für die Stadt Steinfurt verbinden sich mit solchen Vorstellungen Chancen (z.b. Gewährleistung einer möglichen flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtteil Borghorst), aber auch Risiken (Umsatzverlagerungen aus dem zentralen Versorgungsbereich heraus; Schwächung anderer wohnungsnaher Grundversorgungsstandorte im Stadtteil Borghorst), so dass im Rahmen einer gutachterlichen Kurzstellungnahme das geplante Vorhaben im Hinblick auf seine möglichen positiven wie negativen Auswirkungen geprüft werden soll. Dabei kann im Wesentlichen auf eine bereits im Jahr 2009 durchgeführte Untersuchung zurück gegriffen werden, die eine ähnliche Fragestellung beinhaltete. Nicht unerwähnt bleiben können in diesem Zusammenhang die neuen in Aufstellung befindlichen Ziele und Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung im Land NRW (LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel), die seit dem 17. April 2012 bei der Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu berücksichtigen sind. Im Vorfeld einer städtebaulichen Bewertung muss somit zwangsläufig die Überprüfung des Standortes bzw. des Vorhabens unter landesplanerischen Gesichtspunkten sein. Auch wenn sich bei dieser Prüfung grundlegende Bedenken ergeben, soll trotzdem eine städtebauliche Wirkungsanalyse vor dem Hintergrund rechtlicher Rahmenbedingungen und Grundlagen eine (weitere) verlässliche Grundlage zur kommunalen Abwägung bilden. 2 Methodisches Vorgehen Methodisch stützt sich die Bearbeitung der Fragestellung unter Berücksichtigung jüngerer Urteile in diesem Zusammenhang auf die im Jahr 2009 durchgeführte Untersuchung für den Stadtteil Borghorst und die dort vorgenommene Aktualisierung der Datenbasis insbesondere zum Lebensmitteleinzelhandel. Seitdem sind keine signifikanten Veränderungen im Stadtteil Borghorst eingetreten, so dass auf diese Grundlage zurück gegriffen werden kann. Die Nachfrageseite wird sowohl anhand der vorliegenden sekundärstatistischen Daten (insbesondere der IBH Köln) sowie weiterer ggf. notwendiger Plausibilitätsüberlegungen und Modellrechnungen abgebildet. Diese Bausteine bilden die Grundlage für die sich anschließenden Berechnungen und Bewertungen der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsbausteine. 2

3 3 Einordnung des Vorhabenstandortes Der Vorhabenstandort befindet sich im Steinfurter Stadtteil Borghorst im Bereich Altemarktstraße/ Südstraße. Etwa 300 m weiter westlich beginnt der zentrale Versorgungsbereich Borghorst Aus städtebaulicher Sicht befindet sich der Vorhabenstandort in städtebaulich integrierter Lage; auch wenn der Standort selber gewerblich geprägt ist. Im direkten Umfeld allerdings befindet sich Wohnbebauung. Im Süden grenzt die Bahnlinie an. In ca. 400 m Entfernung zum Vorhabenstandort befindet sich der Lebensmitteldiscounter Lidl an der Altenberger Straße, südlich der Bahnlinie, der an diesem Standort zwar auch eine Nahversorgungsfunktion übernimmt, allerdings in erster Linie autokundenorientiert ist. 3.1 Standortprofil Steinfurt-Borghorst Im Stadtteil Borghort sind in den untersuchungsrelevanten Warengruppen folgende Verkaufsflächen vorhanden: In der untersuchungsrelevanten Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel sind in Steinfurt-Borghorst rund m² Gesamtverkaufsfläche vorhanden. Zu den strukturprägenden Lebensmittelanbietern im Stadtteil Borghorst gehören neben dem Lebensmittelvollsortimenter K + K an der Altenberger Straße (ca. 890 m² VKF 1 ), die beiden Vollsortimenter K + K im zentralen Versorgungsbereich (ca. 960 m² VKF und ca. 900 m² VKF ), der Lebensmitteldiscounter Penny am Sauerbruchweg (ca. 700 m² VKF), der Lebensmitteldiscounter Lidl (ca m² VKF) und der Standortverbund Aldi (ca. 850 m² VKF) und E-Center (ca m² VKF) im BWS- Center (Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches. Ergänzt wird dieses Angebot zur Deckung des täglichen Bedarfs durch Getränkemärkte und kleinere Fachgeschäfte sowie Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Aus quantitativer Sicht ist nach wie vor mit einem Wert von 0,52 m² Verkaufsfläche pro Einwohner in Borghorst bereits eine deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner im Bereich Nahrungs- und Genussmittel und somit eine deutlich angespannte Wettbewerbssituation vorhanden. Aus räumlicher und versorgungsstruktureller Sicht ist keine ideale Struktur in Borghorst vorhanden, da eine starke Konzentration im Bereich des BWS-Centers und südlich davon (Lidl) vorhanden ist, wo sich die in der folgenden Karte dargestellten Versorgungsradien (fußläufige Erreichbarkeit) sogar mehrfach überlappen, während vergleichsweise große Siedlungsbereiche bzw. große Teile der Bevölkerung wie die gesamten westlichen und östlichen Bereiche, keinen Lebensmittelanbieter fußläufig erreichen können. 1 VKF= Verkaufsfläche 3

4 Karte 1: Räumliche Verteilung der Lebensmittelanbieter in Steinfurt-Borghorst und fußläufige Erreichbarkeit (600m-Radius) 2 Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der DGK 5 Der Umsatz der berücksichtigten Hauptbranchen wird auf Grundlage der ermittelten Verkaufsflächen sowie durchschnittlicher Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche), welche je nach Betriebsform bzw. Anbieter und Lage differenziert werden, ermittelt. 2 Lebensmitteldiscounter= blau; Lebensmittelvollsortimenter= rot 4

5 Zudem wird die Einschätzung der ortsspezifischen Leistungsfähigkeit der verschiedenen Anbieter dabei berücksichtigt. Der geschätzte Umsatz der untersuchungsrelevanten Warengruppen in Borghorst ist in nachfolgender Tabelle dargestellt: Tabelle 1: Verkaufsflächen und Umsätze in den untersuchungsrelevanten Hauptbranchen für Steinfurt-Borghorst Hauptbranche Umsatz in Mio. Euro Zentraler Versorgungsbe- reich Integrierte Lage nicht-integrierte Lage gesamt Nahrungs- und Genussmittel 28,3 13,0 2,1 43,4 Quelle: Unternehmenserhebung Steinfurt, 3.2 Nachfragesituation Im Kerneinzugsbereich, das den Stadtteil Steinfurt-Borghorst umfasst, wird die Nachfragesituation durch folgende sekundärstatistische Rahmendaten gekennzeichnet 3 : Die Anzahl der Einwohner im Steinfurter Stadtteil Borghorst beträgt ca Personen 4. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 5 für das Jahr 2012 beträgt 97,08 und liegt damit marginal unter dem bundesdeutschen Indexwert von 100. Im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung entfällt auf die Hauptbranche Nahrungsund Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rund 39,6 Mio. Euro, was einer Kaufkraft von ca Euro pro Kopf und Jahr im Bereich Nahrungs- Genussmittel entspricht. Der Stadtteil Steinfurt-Borghorst weist bereits heute eine vergleichsweise hohe Zentralitäts- 3 Quellen: u.a. IBH Köln, 2012, eigene Berechnungen 4 Quelle: Stadt Steinfurt 5 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z.b. von der IHB Köln ermittelt und jährlich aktualisiert. 5

6 kennziffer 6 auf, die im Bereich Nahrungs- und Genussmittel bei etwa 1,1 liegt und somit bereits auf eine sehr hohe Kaufkraftbindung und sogar eine gewisse Ausstrahlungskraft schließen lässt. Steigerungen der Kaufkraftbindung sind somit nur eher unrealistisch. 4 Absatzwirtschaftliche Einordnung der Vorhabenvarianten Den wesentlichen Parameter für die Bewertung städtebaulicher Auswirkungen stellt die absatzwirtschaftliche Einordnung des Vorhabens dar. Durch die potenzielle Neuansiedlung des Lebensmittelanbieters am Vorhabenstandort ergeben sich die in der folgenden Tabelle aufgeführten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen bzw. Umsatz 7 : Hierbei wird eine maximal mögliche Flächenproduktivität 8 berücksichtigt, die von einem möglichen Betreiber realisiert werden kann. Tabelle 2: Berechnungen der zukünftigen Umsätze des geplanten Lebensmittelanbieters Hauptwarengruppe Planung VKF in m² Flächenproduktivität in Euro pro m² VKF Umsatz in Mio. Euro Lebensmittelvollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von qm) Quelle: eigene Berechnungen Nahrungs- und Genussmittel ,08 Für die mögliche Neuansiedlung eines Lebensmittelanbieters könnte sich ein zusätzliches Umsatzvolumen im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel von ca. rund 4 Mio. Euro ergeben. Die zusätzliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens generiert sich grundsätzlich sowohl durch den Rückgewinn von bisher abgeflossener Kaufkraft als auch einer Umsatzumverteilung von bisher erzieltem Umsatz bestehender Einzelhandelsbetriebe. Durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung kann also das Umverteilungspotenzial reduziert werden. Diese Effekte treten jedoch in der Regel nicht zeitgleich mit der Umsetzung des Vorhabens ein, sondern 6 Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt/Region stellt ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzelhandels dar, denn sie ist der Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. (Verhältnis des Einzelhandelsumsatzes zur lokalen Kaufkraft). Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder abfluss einer Region. 7 Im Rahmen einer Worst-case-Annahme werden die hier zugrunde gelegten Flächenproduktivitäten der Eingangsdaten bewusst an einer hohen oberen Schwelle angesiedelt, um methodische Zweifel im weiteren Verfahren ausschließen zu können. 8 Umsatz pro m² Verkaufsfläche 6

7 wirken sich einige Zeit später aus und werden aus diesem Grund bei der nachfolgenden Berechnung der Umsatzumverteilungsquoten nicht mit berücksichtigt. Eine Erhöhung der Kaufkraftbindung ist allerdings in Steinfurt (und hier insbesondere auch im Stadtteil Borghorst) aufgrund der bereits sehr guten Verkaufsflächenausstattung und der somit sehr hohen Kaufkraftbindung nicht zu erwarten. 5 Überprüfung der Kompatibilität mit den landesplanerischen Vorgaben des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Folgender Ziele und Grundsätze sind für die Einordnung relevant: 1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Bewertung: Der Vorhabenstandort befindet sich im Stadtteil Borghorst an der Altemarktstraße/ Südstraße, östlich an den Bahnhof Borghorst angrenzend in städtebaulich integrierter Lage. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Münster, Teilabschnitt Münsterland weist den Standortbereich als ASB aus. Das Ziel ist somit erfüllt. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentrale Versorgungsbereichen nicht möglich ist und - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 7

8 Bewertung: Für Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten kann die Ausnahmeregelung greifen. Diese setzt wiederum die Erfüllung dreier Kriterien voraus, die alle (kumulativ) erfüllt sein müssen. Der Nachweis einer nicht möglichen Flächenaktivierung innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Borghorst ist (bisher) nicht geführt worden. Die Erforderlichkeit einer wohnungsnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (durch Schließung einer bisher vorhandenen räumlichen Lücke) ist nur in Teilen erkennbar. Der zentrale Versorgungsbereich würde durch diese potenzielle Ansiedlung nicht in seiner Funktionalität beeinträchtigt. Das Ziel ist nur in Teilen erfüllt. Da aber alle drei Kriterien für die Erfüllung des Ausnahmetatbestandes erfüllt sein müssen, widerspricht das Planvorhaben diesem Ziel der Landesplanung NRW. 3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Bewertung Der zentrale Versorgungsbereich würde durch diese potenzielle Ansiedlung nicht in seiner Funktionalität beeinträchtigt. Das Ziel ist somit erfüllt. Schlussfolgerungen Bei dem Planvorhaben (Lebensmittelmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max m²) handelt es sich, was die Größe der Gesamtverkaufsfläche betrifft, um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i.s.v. 11 (3) BauNVO. Somit unterliegt das Planvorhaben den Zielen und Grundsätzen des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (Entwurf vom 17. April 2012). Während Ziel 1 und 3 erfüllt werden, widerspricht das Planvorhaben Ziel 2. Aus landesplanerischer Sicht ist das Planvorhaben somit nicht an die in Aufstellung befindlichen Ziele und Grundsätze zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels in NRW angepasst. 8

9 6 Städtebauliche Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Bereich Altemarktstraße/ Südstraße Nach der ersten Bewertung des Vorhabens unter landesplanerischen Gesichtspunkten wird eine städtebauliche Verträglichkeitsanalyse für die geplante Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Bahnhof Borghorst vorgenommen. 6.1 Modellrechnung Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen hat sich in der Einzelhandelsforschung und begutachtung der Gravitationsansatz bewährt, der allerdings nach Ansicht der Gutachter nur für eine erste Einschätzung dienen kann. Bei dem hier verwendeten modifizierten Gravitationsmodell werden zusätzliche Kennwerte und Parameter zur sortimentsspezifischen und standortspezifischen Attraktivität rechnerisch eingestellt, was die Validität der Ergebnisse dieser Modellrechnung sichert. Dieser hier verwendete Ansatz, in den die für den Untersuchungsraum relevanten Kennwerte einfließen, ermittelt die durch die Einzelhandelsvorhaben hervorgerufene Umsatzumverteilung, um darauf aufbauend eine Beurteilung der potenziellen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens vornehmen zu können. Grundsätzlich ist zur Methode des Gravitationsmodells folgendes festzuhalten: Für die untersuchten Standorte werden die Einzelhandelskennziffern der relevanten Hauptbranchen ermittelt (Verkaufsfläche, Umsatz, Zentralitätsfaktor und Standortqualitätsgewichtung im Sinne von Gesamtattraktivität). Mit dem potenziellen Marktzutritt des Einzelhandelsvorhabens verändert sich das raumwirtschaftliche Gewicht des Standortes im Verhältnis zu den anderen Standorten, da Umsatz und Widerstände von Nachfrage- und Angebotsstandorten zueinander eine relative Veränderung erfahren. Folgende Eingangswerte werden im Rahmen des Gravitationsmodells mit berücksichtigt: Die erhobenen Verkaufsflächen nach Sortimentsgruppen und Anbietern/Standorten. Die Flächenproduktivitäten nach Sortimentsgruppen/ Standorten. Der daraus resultierende sortimentsgruppenspezifische und summierte Umsatz der Anbieter/Standorte. Die Widerstände (Raumdistanzen) zwischen den Standorten resultieren jeweils aus der Abhängigkeit der Sortimentsgruppen und der Gesamtattraktivität der Anbieter/ Standorte und ihrer jeweiligen Marktgebiete. Der zu erwartende Umsatz der Neuansiedlung. 9

10 Um den Anforderungen der Rechtsprechung im Sinne einer Worst-case-Annahme zu genügen, ist für die Modellrechnungen der aus städtebaulicher Sicht nachteilhafteste Fall berechnet worden: Durch die Realisierung des Planvorhabens können keine zusätzlichen Kunden von außerhalb des zu Grunde gelegten Untersuchungsraums gewonnen werden, noch wird sich die Abschöpfungsquote im Einzugsbereich durch das Vorhaben erhöhen, d. h. der Kaufkraftabfluss aus Teilen des Einzugsgebiets wird gemäß dieser Annahme im Saldo nicht reduziert werden. Daraus resultiert, dass in diesem städtebaulich ungünstigsten Fall, eine reine Umsatzumverteilung innerhalb des Einzugsbereichs stattfindet. Umsatzumverteilung Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel Am Vorhabenstandort ist die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² geplant. Aktuell ist die Fa. Edeka im Gespräch, so dass die für diesen Anbieter (bzw. dieses Betriebskonzept) entsprechende Flächenproduktivität (4.000 Euro je qm Verkaufsfläche) auch und insbesondere vor dem Hintergrund der konkret örtlichen Rahmenbedingungen in Borghorst - angesetzt wird. Tabelle 3: Umsatzumverteilung Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel Lebensmittelvollsortimenter Gesamtverkaufsfläche ca m² VKF Nahrungs- und Genussmittel ca m² Angebotstandorte Umsatzumverteilung in Mio. Euro In % zentraler Versorgungsbereich Borghorst 2,5 8,9 Standort Lidl Altenberger Straße 0,8 16,2 Standort K+K Altenberger Straße 0,2 7,6 Standort Penny Sauerbruchweg 0,2 9,0 Sonstige integrierte Lage 0,2 7,8 Sonstige nicht-integrierte Lage 0,1 4,9 Quelle: eigene Darstellung; Berechnung auf Grundlage verschiedener Eingangs- und Kennwerte Der zentrale Versorgungsbereich Borghorst, in erster Linie mit den Anbietern K+K (Dumter Straße und Westfälischer Hof) sowie Aldi und E-Center am Standort BWS-Center, wäre mit ca. 9 % von Umsatzumverteilungen betroffen. Da es sich bei den meisten Betrieben innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches um stabile und zeitgemäße Standorte (insbesondere BWS-Center) handelt, sind negative städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in seiner Funktion als Hauptzentrum nicht zu erwarten. Auch hinsichtlich der Funktionalität bezüglich des Sortiment Lebensmittel sind keine gravierenden Auswirkungen zu erwarten, da auch im Falle der Aufgabe eines Marktes die grundsätzliches Versorgungsaufgabe mit Nahrungs- und Genussmitteln weiterhin gewährleistet bleiben wird. Deutlich anders stellt sich jedoch die Situation dar, wenn man sich die Betroffenheit der einzelnen Märkte und ihrer versorgungsstrukturellen Bedeutung anschaut. Denn innerhalb des 10

11 zentralen Versorgungsbereichs stellt der K+K-Markt an der Emsdettener Straße den mit Abstand schwächsten Standort dar. Dessen Leistungsfähigkeit rangiert, nicht zuletzt auch wegen der problematischen Standortrahmenbedingungen, deutlich unter dem Niveau der anderen in dem zentralen Versorgungsbereich vorhandenen Lebensmittelmärkte. Gleichzeitig übernimmt dieser Markt aber nicht nur eine Versorgungsfunktion innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, sondern erfüllt diese Funktion auch für die nördlich an den ZVB angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche. Eine mögliche Schließung dieses Marktes, die angesichts der errechneten Umsatzumverteilungen wahrscheinlich ist, hätte somit zwangsläufig eine Verschlechterung der verbrauchernahen Versorgung für den nördlichen Kernstadtbereich von Borghorst zu Folge. Am stärksten von möglichen Umsatzumverteilungen betroffen wäre der Standort des Lebensmitteldiscounters Lidl an der Altenberger Straße, der sich in der Nähe des Vorhabenstandortes befindet. Hier wären Umsatzumverteilungen von deutlich über 10 % möglich. Diese Umsatzumverteilungen sind, insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, als nicht unerheblich zu bewerten. Allerdings sind, im Falle einer Betriebsaufgabe, weder städtebauliche noch versorgungsstrukturelle Auswirkungen zu erwarten, da die Nahversorgungsfunktion innerhalb des Nah- bzw. Versorgungsbereiches durch die mögliche Neuansiedlung am Vorhabenstandort gegeben wäre. Die Folge wären lediglich wettbewerbliche bzw. absatzwirtschaftliche Auswirkungen. Auch die weiteren Angebotsstandorte im Borghorster Stadtgebiet wären bei der Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters am Vorhabenstandort mit der geplanten Verkaufsflächengrößenordnung von qm mit Umsatzumverteilungen von bis zu 9 % betroffen. Eine Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgungssituation durch die Schließung einer der Märkte ist somit nicht auszuschließen. 7 Schlussfolgerungen und Empfehlung Angebotssituation Die gesamtstädtische bzw. stadtteilbezogene Verkaufsflächenausstattung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt in Borghorst bereits heute bei 0,52 m² pro Einwohner und würde sich bei der Realisierung des Vorhabens nochmals erhöhen. Die Folge wäre eine weitere deutliche Verschärfung der bereits heute sehr angespannten Wettbewerbssituation. Überprüfung mit den Zielen und Grundsätzen des LEP NRW Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Bei einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von m² wäre das Vorhaben mit den in Aufstellung befindlichen Zielen und Grundsätzen ( LEP NRW) nicht kompatibel. 11

12 Ergebnisse der städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse und abschließende Empfehlungen Die geplante Neuansiedlung eines Lebensmittelanbieters am Vorhabenstandort führt zu einer deutlichen Verschärfung der Wettbewerbssituation und somit zu absatzwirtschaftlichen Auswirkungen. Diese können auch zu negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen führen. Durch die Realisierung des Vorhabens bestünde zwar die Chance, die wohnungsnahe Grundversorgungssituation im östlichen Siedlungsbereich des Stadtteils Borghorst teilweise zu verbessern. Allerdings wäre auch weiterhin ein gewisser Teil der Bevölkerung im östlichen Siedlungsbereich auf weiter entfernt liegende Versorgungsstandorte angewiesen und eine fußläufige Erreichbarkeit eines Lebensmittelanbieters wäre nach wie vor nicht gegeben. Um die wettbewerblichen bzw. absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf bereits bestehende Standorte, insbesondere auf den zentralen Versorgungsbereich Borghorst und hier insbesondere den für die wohnungsnahe Versorgung im nördlichen Kernstadtbereich von Borghorst bedeutsamen Lebensmittelmarkt an der Emsdettener Straße möglichst zu reduzieren, sollte, im Falle einer Neuansiedlung, die Gesamtverkaufsfläche des Lebensmittelmarktes max. 800 m² betragen. 12